上海二手房交易流程

上海二手房交易流程第1頁(yè)/共9頁(yè)簽居間意向金網(wǎng)簽合同客戶：身份證、小孩出生證房東：身份證、產(chǎn)證預(yù)約還貸還貸取他證注銷(xiāo)抵押下家

上家付首付簽貸款合同審稅、查限購(gòu)需材料：身份證、戶口本、結(jié)婚證、攜帶原件，上下家統(tǒng)一去到銀行辦理、首付憑證

需材料：上下家身份證原件、產(chǎn)證原件、買(mǎi)賣(mài)合同、戶口本、結(jié)婚證、小孩出生證明、外地人稅單社保以及居住證（上家所有產(chǎn)權(quán)人必須到場(chǎng)，下家有一個(gè)人就夠了）過(guò)戶出產(chǎn)證放貸需材料：上下家身份證原件、產(chǎn)證原件、買(mǎi)賣(mài)合同、戶籍證明、婚姻證明、小孩出生證明、下家單身和父母在2011年1月28日之前共有一套房子。戶口本上不能直接看出父母子女關(guān)系的，需要去派出所開(kāi)父母子女關(guān)系證明。下家結(jié)婚和父母在2011年1月28日之前共有兩套房子及以上，戶口本上不能直接看出父母子女關(guān)系的，需要去派出所開(kāi)父母子女關(guān)系證明。此證明一般需要兩份原件。浦東一般需要3份貸款審批5-7個(gè)工作日21個(gè)自然日？天交房付尾款20個(gè)自然日第2頁(yè)/共9頁(yè)

筑家e貸交易稅費(fèi)非普通住宅普通住宅營(yíng)業(yè)稅滿二年：差額*5.38%不滿二年：全額*5.38%個(gè)人所得稅契稅其他滿五唯一：免征140平以下內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬(wàn)內(nèi)外環(huán)之間310萬(wàn)外環(huán)外230萬(wàn)滿二年免征不滿二年：全額*5.38%營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅總價(jià)*2%或者（總價(jià)-買(mǎi)進(jìn)價(jià)）*20%滿五唯一：免征其他總價(jià)*1%或者（總價(jià)-買(mǎi)進(jìn)價(jià)）*20%

首套：面積小于等于90平1%

面積大于90平1.5%二套：3%第3頁(yè)/共9頁(yè)

筑家e貸·基礎(chǔ)知識(shí)相關(guān)1.產(chǎn)證遺失，補(bǔ)辦需要45天（其中公示30天，交易中心出產(chǎn)證45天）2.產(chǎn)證密碼遺失，辦理掛失需要：15天3.出售方辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)需要：7天4.夫妻變更產(chǎn)證，新產(chǎn)證出來(lái)需要：20天5.交易過(guò)戶當(dāng)日，上家產(chǎn)證密碼輸入錯(cuò)誤超過(guò)3次則當(dāng)天無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶交易6.交易中心網(wǎng)路簽約時(shí)間最晚時(shí)間為：21:00:007.一般房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金最高比例為:總房?jī)r(jià)的20%8.房改售房、售后公房、動(dòng)遷房退稅指：契稅9.出售非居住用房時(shí)，交易手續(xù)費(fèi)為合同價(jià)的2.5‰，規(guī)定由下家一方出。10.外地家庭需在購(gòu)房日前的63個(gè)月內(nèi)繳滿60個(gè)月的社保（注：補(bǔ)交的社保交易中心不予認(rèn)可）11.外籍人士如果滿足繳納3個(gè)點(diǎn)的契稅和全額房產(chǎn)稅，可享受當(dāng)天過(guò)戶12.外地人士如果滿足繳納3個(gè)點(diǎn)的契稅和全額房產(chǎn)稅，可享受七天過(guò)戶13.浦東購(gòu)買(mǎi)人，人均面積低于14平不可交易過(guò)戶。（注意是下家的人均面積）第4頁(yè)/共9頁(yè)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)是否滿兩年標(biāo)準(zhǔn)：二手房：看產(chǎn)證，產(chǎn)證首頁(yè)上的登記日就是購(gòu)買(mǎi)日期，部分區(qū)域可以按照契稅的天發(fā)日期。一手房：一般也是看產(chǎn)證上的登記日，部分區(qū)域預(yù)售合同簽在2005年5月31日之前的，可以認(rèn)房屋交接書(shū)的時(shí)間，簽在2005年5月31日之后的只能認(rèn)契稅單的填發(fā)時(shí)間，或者產(chǎn)證日期因結(jié)婚離婚得來(lái)的房屋：該類(lèi)房屋屬于“配偶之間變更權(quán)利人”，可追溯到變更前房產(chǎn)證顯示的登記日來(lái)判斷其是否滿兩年因加獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車(chē)位或者出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車(chē)位的房屋：也可追溯到變更前房產(chǎn)證顯示的登記日來(lái)判斷其是否滿兩年直系之間繼承：可追溯到被繼承人最初購(gòu)入時(shí)間，在抵扣原值時(shí)，也可以參照被繼承人最初購(gòu)入的發(fā)票原值筑家e貸第5頁(yè)/共9頁(yè)

上海限購(gòu)速查表戶籍婚姻本人2011年1月28號(hào)前與父母共同擁有住房本人2011年1月28號(hào)后與父母共同擁有房配偶2011年1月28號(hào)前與父母共同擁有房配偶2011年1月28號(hào)后與父母共同擁有住房本人、配偶、及未成年子女住房結(jié)果上海戶籍未婚2套以及以下無(wú)無(wú)可購(gòu)1套3套以及以上限購(gòu)1套以及以下1套以及以下已婚2套以及以下無(wú)2套以及以下無(wú)無(wú)可購(gòu)2套3套無(wú)2套以及以下

無(wú)可購(gòu)一套2套以及以下無(wú)3套無(wú)無(wú)2套以及以下1套2套以及以下無(wú)無(wú)2套以及以下無(wú)2套以及以下無(wú)無(wú)2套以及以下無(wú)2套以及以下無(wú)1套4套以及以上限購(gòu)4套以及以上2套以及以上2套以及以上2套以及以上3套3套3套1套3套1套3套1套1套3套3套1套3套1套1套1套1套1套1套1套戶籍婚姻購(gòu)房日前63月是否在本市滿60個(gè)月的個(gè)稅或社保本人家庭名下?lián)碛凶》刻讛?shù)///結(jié)果非上海戶籍未婚限購(gòu)已婚未滿已滿1套以上0套可購(gòu)一套境外//1套以上限購(gòu)//0套可購(gòu)一套筑家e貸第6頁(yè)/共9頁(yè)筑家e貸房產(chǎn)稅：開(kāi)始時(shí)間：2011年1月28日房產(chǎn)稅免征條件：1、上海人單身首套.

2、上海人以家庭為單位，首次購(gòu)房，全部免征房產(chǎn)稅

3、二套房以家庭為單位，人均面積不超過(guò)60平

4、外地人有上海人才引進(jìn)型居住證（積分滿120分）或他類(lèi)居住證連續(xù)滿三年的首次購(gòu)房

5、境外人護(hù)照上居留簽證滿三年、或境外人在上海持有人才引進(jìn)型的居住證，且上海名下無(wú)房。房產(chǎn)稅繳納：

1、外地家庭或境外人，不符合免征條件的，全額征收房產(chǎn)稅

合同價(jià)*70%*稅率

2、上海家庭二套房

（原有住房面積+新購(gòu)住房面積-家庭人均優(yōu)惠面積）*新購(gòu)住房單價(jià)*70%*稅率

3、以公司名義購(gòu)買(mǎi)

合同價(jià)*80%*1.2%