淺談業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛

Word版本，下載可自由編輯淺談業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛淺談業(yè)主的建造物區(qū)別全部權(quán)相關(guān)糾紛

業(yè)主的建造物區(qū)別全部權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對建造物內(nèi)的住所、經(jīng)營性用房等專有部共享有全部權(quán)，對專有部分以外的共有部共享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建造物區(qū)別全部權(quán)，是指業(yè)主對建造物內(nèi)的住所、經(jīng)營性用房等專有部共享有全部權(quán)，對專有部分以外的共有部共享有共有和共同管理的權(quán)利。關(guān)于建造物區(qū)別全部權(quán)的概念，理論上分離有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建造物區(qū)別全部權(quán)是在專有部分上成立的全部權(quán)。二元論說認為，建造物區(qū)別全部權(quán)是專有部分全部權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項權(quán)利。三元論說認為，建造物區(qū)別全部權(quán)是由專有全部權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建造物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建造物區(qū)別全部權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論討論中的主導性學說，被物權(quán)法所采納。

業(yè)主的建造物區(qū)別全部權(quán)的性質(zhì)為一種特別的復合性不動產(chǎn)全部權(quán)，其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者互相依靠、互相協(xié)作、互相制約，構(gòu)成了不行分割的一個整體。其中，專有全部權(quán)指業(yè)主對專有部共享有些自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建造物區(qū)別全部權(quán)構(gòu)成的三要素中，專有全部權(quán)具有主導性。共有全部權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對建造物的共有部分所共同享有些權(quán)利。共有全部權(quán)具有從屬性和不行分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建造物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建造物管理團體之一成員而享有些權(quán)利和擔當?shù)牧x務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。假如說專有全部權(quán)和共有全部權(quán)是建造物區(qū)別全部權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)分在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建造物區(qū)別全部權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建造物區(qū)別全部權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意，在于利用對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有些人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有些對區(qū)別全部建造物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)舉行敘述，對于成員權(quán)將在業(yè)主部分敘述。

第一節(jié)業(yè)主的專有權(quán)及其限制建造物區(qū)別全部權(quán)是指建造物區(qū)別全部的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)別建造物作為一個整體物是由各彼此相對自立又互相毗連的部分(單元)有機構(gòu)成。各部分歸屬于不同的全部人(含占有人)全部(含占有)。建造物區(qū)別全部權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建造物區(qū)別全部權(quán)中占主導地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建造物相對自立的部分，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時也受到限制，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時不得阻礙建造物的正常行使和傷害區(qū)別全部權(quán)人的共同利益。

一、業(yè)主的建造物專有部分全部權(quán)概述

所謂專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)別，具有排他性且可自立使用的建造物部分。一棟建造物必需區(qū)別為數(shù)部分，而且被區(qū)別的各部分必需具備構(gòu)造上的自立性與通過上的自立性，始可成立區(qū)別全部。一棟建造物，若無構(gòu)造上與通過上自立性的專有部分，僅能成為單獨全部或共有，不得成立區(qū)別全部。因此專有部分，可以說是構(gòu)成區(qū)別全部建造物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的全部權(quán)即為專有全部權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的互相關(guān)系三個方面。（一）業(yè)主專有全部權(quán)的概念

專有全部權(quán)指區(qū)別全部權(quán)人對專有部共享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認為，專有全部權(quán)的性質(zhì)是一種空間全部權(quán)。

專有全部權(quán)的客體是建造物的專有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的自立性的建造空間。構(gòu)造上的自立性又稱物理上的自立性，指某專有部分與建造物的其他部分在外觀上能顯然分隔開來，形成自立空間。使用上的自立性又稱機能上的自立性，指某專有部分具有能滿足區(qū)別全部權(quán)人普通生活目的的自立機能，以能否單獨使用、有無自立的經(jīng)濟效用為推斷基準。那么，在區(qū)別全部權(quán)中是否應該包括地基的使用權(quán)？毫無疑問，對建造物區(qū)別全部權(quán)而言，不行能與地基使用權(quán)截然分開，由于房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際狀況來看，地基的使用普通是包括在專有部分全部權(quán)之中的，買房人在購買房屋時，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，歷來將土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)視為不行分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建造物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭辯，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不行分割"的原則，物權(quán)法也沒有提及此問題。按照土地和房屋的權(quán)利不行分別的原則，一幢建造物即使被區(qū)別為不同全部者全部，建造物全部權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不行分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建造物的區(qū)別全部人應該基于對建造物的區(qū)別全部而享有對基地的使用權(quán)。所以，我們認為，在區(qū)別全部權(quán)的內(nèi)容中，不須要再突出單獨的地基使用權(quán)。假如將地基使用權(quán)包括在區(qū)別全部權(quán)之中，這種物權(quán)的類型就更為復雜。

（二）專有部分的范圍

確定專有部分的范圍也就是對專有全部權(quán)的客體舉行量化。區(qū)別全部建造物的專有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍畢竟達到何處?亦即專有部分互相間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說看法，專有部分僅限于天花板、地板及四面墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內(nèi)部區(qū)別全部人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標準。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護共同關(guān)系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建造物區(qū)別全部大樓搭蓋屋頂建造物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。

物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，實行的是"壁心說"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋全部人按份額比例分擔。"建設(shè)部《商品房銷售面積

計算及公用建造面積分攤規(guī)章(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積"。

（三）專有全部權(quán)的權(quán)能

專有權(quán)包括全部權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)別全部權(quán)人作為專有全部權(quán)人所享的權(quán)利與普通全部權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)別全部權(quán)人可在法律規(guī)矩的限制范圍內(nèi)，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排解他人的干涉。盡管專有全部權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的全部權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，因為建造物的特別屬性，此種全部權(quán)負擔更多的限制，如全部權(quán)人不得任意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關(guān)系，全部權(quán)人負擔更多的容忍和配合義務(wù)。由于建造區(qū)別全部人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)別全部權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)別全部中共同生活等共同目的所打算的。所以，專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規(guī)章的限制。除了共同生活規(guī)章的限制之外，還應受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要擔當更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)別全部人不得由于行使專有部分的全部權(quán)而影響到建造物的平安。行使自己的專有權(quán)不得侵犯他人的利益，應該為他人行使權(quán)利提供須要的便利。區(qū)別全部人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴格的限制。因此不能用普通專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)節(jié)業(yè)主的專有權(quán)。

二、業(yè)主的建造物區(qū)別全部專有權(quán)的限制

建造物區(qū)別全部權(quán)與其他的不動產(chǎn)全部權(quán)相比較，具有一些特別性，展現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建造物區(qū)別全部權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建造物區(qū)別全部權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時，負有相應義務(wù)：行使專有部分全部權(quán)時，不得阻礙建造物的正常行使和傷害區(qū)別全部權(quán)人的共同利益；維護、修繕時不得阻礙其他建造物的正常行使和傷害區(qū)別全部權(quán)人的共同利益；維護、修繕時不得阻礙其他區(qū)別全部權(quán)人的安寧、平安、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。各區(qū)別全部人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分互相間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)別全部權(quán)互相制約性的詳細內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)別全部人實施違背共同利益的行為；二是區(qū)別全部人彼此間對他人的專有部分于須要范圍內(nèi)可以行使哀求權(quán)。

物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對其建造物專有部共享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建造物的平安，不得傷害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，區(qū)別全部權(quán)人作為專有全部權(quán)人應擔當?shù)牧x務(wù)，主要表現(xiàn)為對其專有部分的通過，不得阻礙建造物的正常使用，危及建造物的平安，并不得傷害其他區(qū)別全部權(quán)人的個人利益及共同利益，詳細包括：

1.根據(jù)專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)如在用于居住的住所、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、消遣服務(wù)業(yè)，違反了其使用目的，構(gòu)成對專有部分的不當使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違背法律、規(guī)矩以及管理規(guī)約，將住所轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住所轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、規(guī)矩以及管理規(guī)約外，應該經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國臺灣地區(qū)"公寓大廈管理條例"第5條規(guī)定："區(qū)別全部權(quán)人對一專有部分的通過，不得有阻礙建造物的正常使用及違背區(qū)別全部權(quán)人共同利益的行為"。

（1）根據(jù)專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)覺該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完美，特殊是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違反了專有部分原有使用目的，任意轉(zhuǎn)變其用途，是違法的行為。

（2）根據(jù)規(guī)約商定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，普通來說是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應商定之后，則當事人應該嚴格遵守。2023年1月26日，白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"商定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。2023年12月白某與物業(yè)公司商議，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成全都，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認為，對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟哀求?？梢姡瑢τ谟猩潭ǖ?，當事人應該嚴格遵守。2.維護建造物牢固平安和外觀美觀完整的義務(wù)

區(qū)別全部權(quán)人雖然可以對專有部分舉行內(nèi)部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建造物的平安或影響整棟建造物的外觀，也不得阻礙其他區(qū)別全部權(quán)人的生活安寧、平安和衛(wèi)生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規(guī)定，樓層全部人有自由管理、通過并裝點自己房間的權(quán)利，但不得阻礙其他樓層的全部人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建造物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建造物平安的行為就是被禁止的。

轉(zhuǎn)變住所性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的2023年5月1日起施行的《住所室內(nèi)裝點裝修管理方法》第5條明確規(guī)定，住所室內(nèi)裝點裝修活動，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計計劃，變動建造主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒有防水要求的房偶爾者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有些門窗尺寸，拆除銜接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建造結(jié)構(gòu)和使用平安的行為。該方法所稱建造主體，是指建造實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、銜接接點和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其銜接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。3.不得任意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有些部分

如不得任意變更利用專有部分、維持建造物正常使用的各種管線。區(qū)別全部權(quán)人新設(shè)、拆除或變更利用專有部分的各種管線，均不得影響建造物整體對管線布置的許可。區(qū)別全部權(quán)人因維護、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線，必需進入其他區(qū)別全部權(quán)人的專有部分，其他區(qū)別全部權(quán)人無正值理由不得否決。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區(qū)別全部權(quán)人就必需允許樓下的區(qū)別全部權(quán)人，通過樓上的地板從事維修補漏。固然，基于公正正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應該挑選阻礙、傷害最小的處所及辦法。區(qū)別全部權(quán)人進入或使用他人專有部分造成傷害的，應補償因此產(chǎn)生的傷害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任擔當，由于他人

專有部分的傷害并非違法行為所致，故只要有傷害后果發(fā)生，進入或使用他人專有部分的區(qū)別全部權(quán)人就應該適當補償。區(qū)別全部權(quán)人作為專有全部權(quán)人擔當?shù)拇隧椓x務(wù)，假如從權(quán)利的角度來審視，有學者認為，這是區(qū)別全部權(quán)人作為專有全部權(quán)人所享有些相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)別全部權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之須要范圍內(nèi)，可以哀求使用其他區(qū)別全部權(quán)人之專有部分或不屬于自己全部之共用部分"。

例如，北京市海淀區(qū)學清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元擔當罰金。該業(yè)主入住時與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及允諾書，并允諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高，其在2023年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業(yè)公司沒有實施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經(jīng)審理認為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項物業(yè)管理規(guī)定簽署了允諾書，表示情愿遵守，并允諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違反了其在入住時所做的允諾，并且被告也沒有證據(jù)證實其家中供暖后確實切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫相宜，是由于其與相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵犯了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度的確過高，在其恢復暖氣片后，物業(yè)公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在相宜環(huán)境中居住。

此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應該遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建造物區(qū)別全部制度中，是否應該規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同意見。有一種觀點認為，在建造物區(qū)別全部的狀況下，為調(diào)節(jié)相鄰或相近的不動產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應設(shè)自立的不動產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應該看到，在建造物區(qū)別全部的狀況下，各區(qū)別全部人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的平安或給鄰人造成傷害，因使用自己