租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

第頁(yè)共頁(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控。隨著現(xiàn)今租賃市場(chǎng)的日益活潑，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活潑的合同之一，但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)常不能被當(dāng)事人重視到而引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議，給當(dāng)事人帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。根本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過(guò)程，確實(shí)存在著瑕疵。下面僅是筆者對(duì)租賃合同瑕疵的個(gè)人分析^p，希望能為將來(lái)租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險(xiǎn)，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財(cái)產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財(cái)產(chǎn)，無(wú)權(quán)對(duì)之處分。二、常見(jiàn)租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)筆者將工作理論中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)展了比照，分析^p，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)展列明如下：1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長(zhǎng)度。無(wú)細(xì)節(jié)的描繪，無(wú)示意圖示說(shuō)明確切的租賃范圍，約定范圍不明導(dǎo)致這成為雙方爭(zhēng)議之一。租賃合同中最根本的標(biāo)的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。2.場(chǎng)地出租無(wú)交接的書面手續(xù)留存。標(biāo)的物的交接狀態(tài)不明確，無(wú)法區(qū)分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。3.租賃期限過(guò)長(zhǎng)。例如上述案例中合同租期長(zhǎng)達(dá)八年，導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人受合同拘謹(jǐn)?shù)臓顩r長(zhǎng)期不能改變，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立制止轉(zhuǎn)租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實(shí)。對(duì)轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對(duì)真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信譽(yù)情況不明，導(dǎo)致了長(zhǎng)期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標(biāo)的物的行為。5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說(shuō)，就是違約本錢過(guò)低，承租人繼續(xù)使用標(biāo)的物得來(lái)的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金，無(wú)畏違約行為。6.在合同履行過(guò)程中，對(duì)承租人要對(duì)租賃物狀態(tài)改變的懇求，無(wú)明確無(wú)書面、肯定的回復(fù)，以導(dǎo)致默認(rèn)了承租人的行為。在合同終止時(shí)對(duì)標(biāo)的物的狀態(tài)確認(rèn)上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過(guò)程中，對(duì)租賃物的狀態(tài)控制不善，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。7.通常為合同執(zhí)行，出租人會(huì)與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某答應(yīng)證所需，常常會(huì)有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說(shuō)三方協(xié)議的有效性存在爭(zhēng)議，但一個(gè)標(biāo)的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導(dǎo)致我司以第三人身份參加訴訟的主要____。三、以后簽訂租賃合同所需考前須知1.租賃期限不宜過(guò)長(zhǎng)。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原那么上由租賃合同當(dāng)事人約定。《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)局部無(wú)效。”“租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。”租賃期限過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致承租雙方的狀態(tài)長(zhǎng)時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身的詳細(xì)情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。2.對(duì)租賃物的描繪明晰準(zhǔn)確，做好交接書面確認(rèn)。在合同中要有詳細(xì)的條款對(duì)租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用處等涉及到可能影響合同效力的問(wèn)題，尤其應(yīng)規(guī)定所租賃的財(cái)產(chǎn)應(yīng)具備承租方所擬使用的目的，防止因雙方對(duì)租賃物的特性和用處理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現(xiàn)糾紛。假設(shè)是出租時(shí)應(yīng)履行特別程序或準(zhǔn)備的出租物，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建立部規(guī)章《城市房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。3.慎重選擇合同承租方，盡量防止訂立轉(zhuǎn)租條款。對(duì)方當(dāng)事人的履約才能及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要理解對(duì)方資信情況，可以通過(guò)查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，理解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過(guò)對(duì)方的老客戶，從側(cè)面理解對(duì)方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應(yīng)及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對(duì)方具有履約才能，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭(zhēng)議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補(bǔ)因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對(duì)其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟(jì)措施作較為詳細(xì)的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對(duì)承租人無(wú)正當(dāng)理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項(xiàng)法定解釋權(quán)，但要注意的是，對(duì)于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。法律對(duì)此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。5.加大違約本錢的約定，守約者的保護(hù)力度增加。合同中應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定詳細(xì)違約責(zé)任的承當(dāng)方式、違約金或是損失賠償金的計(jì)算方法，防止簡(jiǎn)單地陳述“假如承租方違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時(shí)對(duì)承租人如何承當(dāng)違約責(zé)任產(chǎn)生爭(zhēng)議。____關(guān)于〈適用中華人民共和國(guó)合同法〉假設(shè)干問(wèn)題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責(zé)任的約定中“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般會(huì)認(rèn)定為”過(guò)分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責(zé)任條款時(shí)，應(yīng)注意違約金比例不予過(guò)高。6.合理選擇管轄地。該條款常會(huì)被無(wú)視，但管轄地的合理選擇對(duì)合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應(yīng)從便利訴訟及降低合同爭(zhēng)議解決本錢的角度，綜合合同的詳細(xì)內(nèi)容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動(dòng)產(chǎn)所在地等與合同親密相關(guān)的地點(diǎn)的法院管轄。7.關(guān)注時(shí)效特殊性。根據(jù)《民法通那么》第一百三十五條規(guī)定，通常當(dāng)事人向人民法院懇求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效為二年。但《民法通那么》第136條規(guī)定訴訟時(shí)效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應(yīng)積極跟蹤合同的履約過(guò)程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ桨l(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時(shí)效內(nèi)積極行使該合法權(quán)利。8.重視在履約過(guò)程中對(duì)合同相對(duì)方財(cái)產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開(kāi)展。通常在租賃糾紛中，因?yàn)楹贤鄬?duì)方不能按時(shí)支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長(zhǎng)，承租人可能通過(guò)各種手段隱匿財(cái)產(chǎn)，損害出租人的利益。我國(guó)《民事訴訟法》專章規(guī)定的財(cái)產(chǎn)保全制度，就是為了防止當(dāng)事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)承租人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)展查封、扣押、凍結(jié)等，防止承租方惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。這時(shí)就需要出租人能提供被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)線索，假設(shè)無(wú)，法院無(wú)法啟動(dòng)保全措施，即便出租人在訴訟中獲得勝訴，因出租人無(wú)法向法院提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)線索，最終導(dǎo)致執(zhí)行無(wú)法開(kāi)展，出租人的收取租金的權(quán)益仍無(wú)法得到保障。所以在合同履行過(guò)程中和發(fā)生訴訟后，出租人應(yīng)積極關(guān)注并搜集承租人的財(cái)產(chǎn)信息，也是為將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議做好訴訟準(zhǔn)備。9.做好合同履行過(guò)程中的各類證據(jù)材料的搜集工作。在合同履行中合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、雙方的郵件、來(lái)往，每月租金的支付憑證，各類帶有公章的各類文件等都是合同履行的重要證據(jù)。在平時(shí)的工作中一定要做好留存，假設(shè)在將來(lái)爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據(jù)意識(shí)，多為公司保存一些證據(jù)資料，形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動(dòng)者，為公司挽回更多的損失。四、結(jié)語(yǔ)筆者通過(guò)理論中經(jīng)歷的真實(shí)案例的真實(shí)感受和客觀分析^p現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點(diǎn)，讓讀者理解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)，即從訂立時(shí)對(duì)租賃合同風(fēng)險(xiǎn)把控和履約過(guò)程中的時(shí)時(shí)跟蹤。當(dāng)然這僅僅只是筆者工作理論的體會(huì)，目的是能讓讀者從中汲取一點(diǎn)經(jīng)歷，在將來(lái)的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過(guò)程出現(xiàn)了問(wèn)題而引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失，這對(duì)企業(yè)的安康開(kāi)展來(lái)說(shuō)，具有十發(fā)重要的意義。延伸閱讀租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來(lái)沒(méi)有履行完畢，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)為解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。這兩個(gè)比擬簡(jiǎn)單。下面著重講一下法定解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、《合同法》第68條、第69條規(guī)定的解除情形。內(nèi)容：應(yīng)領(lǐng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行才能并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同?！惨弧辰?jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；〔二〕轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；〔三〕喪失商業(yè)信譽(yù)；〔四〕有喪失或者可能喪失履行債務(wù)才能的其他情形。這條的內(nèi)容主要是說(shuō)，假如一方有證據(jù)說(shuō)明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的根本條件，繼續(xù)堅(jiān)持履行將會(huì)導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失的，可以暫時(shí)先中止履行。中止后一段時(shí)間內(nèi)對(duì)方仍無(wú)好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定假如用的好，可以極大降低因經(jīng)營(yíng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)有力武器。但行使的程序比擬復(fù)雜，對(duì)證據(jù)的要求也比擬高，假如把握不好，也容易帶來(lái)違約的風(fēng)險(xiǎn)。2、《合同法》第94條規(guī)定的法定解除情形?！?〕因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預(yù)見(jiàn)，或者即使可以預(yù)見(jiàn)也不能防止的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工或者重大社會(huì)事件導(dǎo)致不能正常履行合同的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，雙方對(duì)沒(méi)有履行合同的局部均可以免責(zé)。但有一點(diǎn)要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對(duì)方已經(jīng)存在違約行為的，那么不能由于發(fā)生不可抗力而免責(zé)?！?〕在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說(shuō)明不履行主要債務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但假如該期限尚未屆滿，一方當(dāng)事人已經(jīng)明確表示自己不會(huì)履行合同的，這時(shí)另一方當(dāng)事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比擬少見(jiàn)。〔3〕當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。這種情況也不多見(jiàn)，因?yàn)楹侠砥谙藿K究是多長(zhǎng)時(shí)間，沒(méi)有一個(gè)明確的解釋，要參考詳細(xì)情況確定。而不同的情況又是千差萬(wàn)別，法院在審理過(guò)程中也常常會(huì)出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中可以明確約定合理期限終究是多長(zhǎng)〔比方一個(gè)月或者三個(gè)月都是可以的〕，否那么該條款的適用面也不是太廣?！?〕當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。遲延履行債務(wù)是理論中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當(dāng)事人的合同目的一般來(lái)說(shuō)比擬容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為理解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問(wèn)題，因此假如延遲履行債務(wù)的行為已經(jīng)導(dǎo)致雙方難以實(shí)現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當(dāng)然，這里所說(shuō)的遲延履行債務(wù)還必須具有一定程度的嚴(yán)重性，違約金額必須到達(dá)合同總金額的一定數(shù)量。假如僅僅是細(xì)微違約，那么法院一般也會(huì)要求繼續(xù)履行合同，而不會(huì)支持解除合同?！?〕法律規(guī)定的其他情形。不多說(shuō)。從上述規(guī)定看，法律根本上確認(rèn)只有在一方存在比擬嚴(yán)重的違約行為的前提下，另一方才有相應(yīng)的解除合同的權(quán)利。假如一方?jīng)]有違約行為，或者僅有細(xì)微的違約行為，另一方那么沒(méi)有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出，嚴(yán)重違約的一方自己是沒(méi)有權(quán)利要求解除合同的，否那么就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責(zé)任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認(rèn)為，這種規(guī)定與《合同法》規(guī)定的當(dāng)事人享有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護(hù)因違約而受到損失的守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故這類條款應(yīng)屬無(wú)效。3、《合同法》分那么租賃合同一章中規(guī)定的可以解除合同的情形?！逗贤ā贩帜敲醋赓U合同一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說(shuō)的情況與前面提到的違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的情況有所不同，前面所說(shuō)的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì)下改成其他用處，如房屋為商業(yè)用房，但只合適作倉(cāng)儲(chǔ)而不合適作餐飲；假如承租人未經(jīng)答應(yīng)擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康模鲎馊艘部梢越獬贤?。?24條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第227條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實(shí)際上就是由于承租人不支付租金導(dǎo)致出租人不能實(shí)現(xiàn)營(yíng)利的目的，故可以解除合同。第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾p的情況。比方樓下租戶擅自改變房屋構(gòu)造導(dǎo)致樓上房屋嚴(yán)重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第232條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問(wèn)題上面也談過(guò)了。第233條：租賃物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這是為了保護(hù)承租人的人身權(quán)利不受傷害而可以單方解除的情形。4、《租賃司法解釋》里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第6條：由于一房數(shù)租，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導(dǎo)致不能順利履行合同的，最終被確認(rèn)不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。第7條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。第8條：因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人可以懇求解除合同：〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)迫性規(guī)定情況的。上述情況，假如要求承租人必須繼續(xù)履行合同，那么有可能導(dǎo)致承租人承當(dāng)難以意料的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)明顯不公平，故承租人可以解除合同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到合同的詳細(xì)情況，假如出現(xiàn)了某些情形，將導(dǎo)致一方當(dāng)事人的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權(quán)。由于合同內(nèi)容的廣泛性，建議當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用，對(duì)某些嚴(yán)重?fù)p害合同當(dāng)事人合法權(quán)益、但又沒(méi)有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進(jìn)展明確。在這邊我試舉一例說(shuō)明約定解除權(quán)的情形。在1994年建立部公布了一個(gè)規(guī)章叫做《城市房屋租賃管理方法》，這個(gè)《方法》的第二十四條規(guī)定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除權(quán)。內(nèi)容有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借別人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；利用承租房屋進(jìn)展違法活動(dòng)的；成心損壞承租房屋的。20xx年12月,住房和城鄉(xiāng)建立部公布了《商品房屋租賃管理方法》，并聲明《城市房屋租賃管理方法》這個(gè)規(guī)章予以廢止。但這個(gè)規(guī)章的上述內(nèi)容詳細(xì)、明確，且并不違背相關(guān)法律強(qiáng)迫性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。假如當(dāng)事人可以將上述內(nèi)容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，那么更加有利于保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動(dòng)最重要的法律行為和根據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見(jiàn)的合同種類之一。雖然國(guó)家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同行為，已經(jīng)有了《民法通那么》、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機(jī)關(guān)為標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性、法律法規(guī)的抽象性和社會(huì)生活的超前開(kāi)展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏?lái)對(duì)我們的日常生活和商業(yè)活動(dòng)進(jìn)展規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補(bǔ)法律法規(guī)和范本合同的局限性，標(biāo)準(zhǔn)更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。當(dāng)事人在訂立合同的過(guò)程中，需要經(jīng)過(guò)雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實(shí)的意思充分在合同中表述出來(lái)；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以到達(dá)雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。當(dāng)然，在簽訂、履行合同的過(guò)程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜的合同的簽訂、履行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，比方：雙方對(duì)合同條款的效力、解釋或履行過(guò)程看法不一，造成合同無(wú)法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違背法律規(guī)定或者合同約定的情況導(dǎo)致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過(guò)訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同的法律風(fēng)險(xiǎn)種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個(gè)方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同違約損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進(jìn)展救濟(jì)進(jìn)展協(xié)商。假如協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，那么只能通過(guò)訴訟或者仲裁方式，通稱爭(zhēng)議解決方式解決雙方之間的爭(zhēng)議。雙方的權(quán)利義務(wù)將在訴訟或者仲裁過(guò)程中得到最終的解決，無(wú)論這個(gè)結(jié)果是否可以令人承受。由于仲裁必需要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復(fù)雜，故今天不提仲裁的詳細(xì)內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，仲裁的有關(guān)問(wèn)題可以參照訴訟。在訴訟過(guò)程中當(dāng)事人經(jīng)常會(huì)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)種類有：1、起訴不符合法律規(guī)定的條件?！睹袷略V訟法》第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合以下條件：〔一〕原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；〔二〕有明確的被告；〔三〕有詳細(xì)的訴訟懇求和事實(shí)、理由；〔四〕屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實(shí)際上比擬抽象，在立案的過(guò)程中當(dāng)事人、律師和法院經(jīng)常會(huì)就其中的理解發(fā)生歧義。簡(jiǎn)化來(lái)說(shuō)，租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到損害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟懇求一般有三類：確認(rèn)之訴、變更之訴、給付之訴。確認(rèn)之訴，一般為確認(rèn)某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，就是一種確認(rèn)之訴。變更之訴是要求對(duì)合同的某些權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對(duì)方當(dāng)事人施行一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時(shí)修復(fù)租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄那么是指案件應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)法院受理的問(wèn)題。就租賃合同來(lái)說(shuō)，一般應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個(gè)區(qū)，就去哪個(gè)區(qū)的基層法院起訴。假如案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，那么應(yīng)當(dāng)去相應(yīng)的中級(jí)法院起訴。假如法院認(rèn)為當(dāng)事人的起訴符合上述規(guī)定的四個(gè)條件的，予以立案受理。認(rèn)為不符合其中的一個(gè)或一個(gè)以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。2、訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。假如超過(guò)這個(gè)規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪失獲得法院判決維護(hù)其合法權(quán)益的時(shí)機(jī)，也就是說(shuō)，法院將判決駁回原告的訴訟懇求。因此超過(guò)訴訟時(shí)效是非常重要的法律風(fēng)險(xiǎn)之一，建議予以重視。根據(jù)《民法通那么》的規(guī)定，一般案件的訴訟時(shí)效為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計(jì)算。這句話又比擬難以理解，我不作過(guò)多解釋了，大家只要理解為爭(zhēng)議發(fā)生之日就行了。延期支付或者回絕支付租金案件的訴訟時(shí)效是一年，比一般案件的訴訟時(shí)效期間要短很多，這個(gè)也需要特別注意。租賃案件的訴訟時(shí)效還有一個(gè)比擬重要的問(wèn)題就是分期支付租金的案件，假如有數(shù)期租金沒(méi)有支付，那么應(yīng)該是數(shù)期租金自應(yīng)該支付之日起分別計(jì)算訴訟時(shí)效，還是在整個(gè)合同到期之后一并計(jì)算未支付的數(shù)期租金的訴訟時(shí)效。很顯然，后者的保護(hù)力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來(lái)看，最高法院在一個(gè)關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過(guò)，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。但上海法院不成認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，他們認(rèn)為該規(guī)定適用的前提是同一債務(wù)分期履行，而分期支付的租賃合同的租金不屬于同一債務(wù)分期履行。因此，上海法院還是堅(jiān)持第一種觀點(diǎn)，即數(shù)期租金如沒(méi)有支付應(yīng)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。詳細(xì)理由我不多說(shuō)了，總之這個(gè)原那么請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的各位注意。3、財(cái)產(chǎn)保全。由于法律訴訟需要的時(shí)間較長(zhǎng)，而我國(guó)的執(zhí)行法律制度、財(cái)產(chǎn)調(diào)查制度不盡完善，因此在訴訟過(guò)程中當(dāng)事人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、導(dǎo)致判決最終無(wú)法執(zhí)行的情況較為多見(jiàn)。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《民事訴訟法》在執(zhí)行程序之外，專章規(guī)定了財(cái)產(chǎn)保全制度，即當(dāng)事人可以在起訴到法院之后，為防止遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)另一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)展查封、扣押、凍結(jié)等措施的行為。財(cái)產(chǎn)保全對(duì)于及時(shí)控制被告方的財(cái)產(chǎn)防止惡意轉(zhuǎn)移的作用是非常明顯的。申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全除了需要提供相應(yīng)的保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保之外，更加重要的是需要提供被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索。假如沒(méi)有財(cái)產(chǎn)線索，法院也將難以采取保全措施。因此在發(fā)生訴訟后及時(shí)注意搜集被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索也是防止保全風(fēng)險(xiǎn)的重要措施之一。4、證據(jù)。但凡可以認(rèn)定案件事實(shí)的一切事物都是證據(jù)的表現(xiàn)形式。沒(méi)有證據(jù)，就無(wú)法認(rèn)定案件的事實(shí)，法院也就難以作出公正的判決保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，當(dāng)事人就要承當(dāng)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。因此打官司就是打證據(jù)這句話是非常有道理的。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，證據(jù)的種類有：書證、物證、視聽(tīng)資料、證人證言、當(dāng)事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄七類。但在理論中，證據(jù)的種類可能還要更多些，比擬說(shuō)手機(jī)短信、____、當(dāng)事人在法庭上認(rèn)可的事實(shí)都是可以作為證據(jù)的。證據(jù)的關(guān)鍵特征是證據(jù)三性，也就是真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。真實(shí)性，即證據(jù)的內(nèi)容反映的必須是真實(shí)的、客觀存在的事實(shí)，假如證據(jù)反映的事實(shí)不真實(shí)、沒(méi)有發(fā)生過(guò)，那么不符合真實(shí)性的要求。關(guān)聯(lián)性，指證據(jù)反映的事實(shí)必須與本案的事實(shí)和訴請(qǐng)有關(guān)系和聯(lián)絡(luò)，與案件沒(méi)有關(guān)聯(lián)的證據(jù)那么不符合關(guān)聯(lián)性的要求。合法性，那么是指搜集證據(jù)的手段和方法必須符合法律規(guī)定，不能采用非法的手段搜集證據(jù)。證據(jù)三性的內(nèi)容看似簡(jiǎn)單，但由于各類案件的案情千差萬(wàn)別，難以一眼斷定哪些證據(jù)是符合上述要求的應(yīng)當(dāng)采納，哪些又是不符合上述要求應(yīng)當(dāng)剔除的，這些工作需要辦理案件的公司法務(wù)、律師和法官仔細(xì)琢磨。對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，必須養(yǎng)成平時(shí)搜集證據(jù)的良好習(xí)慣；簽訂、履行合同和訴訟的每一個(gè)步驟，都應(yīng)當(dāng)附有相應(yīng)的證據(jù)來(lái)作證；平時(shí)所做的工作，應(yīng)當(dāng)盡量結(jié)合萬(wàn)一日后假如發(fā)生訴訟應(yīng)當(dāng)如何取證的角度，保存相應(yīng)的證據(jù)。這樣在訴訟中方可以獲得較高的勝訴率。5、執(zhí)行。法院判決生效后，假如被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行判決書確定的義務(wù)的，債權(quán)人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)迫執(zhí)行。但在執(zhí)行過(guò)程中，也有可能因?yàn)楸粓?zhí)行人沒(méi)有可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，或者查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)無(wú)法變更而無(wú)法受償，導(dǎo)致法院裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行，使得申請(qǐng)執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益無(wú)法獲得實(shí)現(xiàn)。上面這些訴訟過(guò)程中可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)，僅是最簡(jiǎn)單的狀況，請(qǐng)大家在理論中加以重視。租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)說(shuō)，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當(dāng)事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當(dāng)事人也希望合同簽訂之后，可以順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時(shí)候，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時(shí)還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同那么根本沒(méi)方法發(fā)生法律效力，而且是無(wú)論經(jīng)過(guò)多少時(shí)間，均不能發(fā)生，就如同合同沒(méi)有簽訂一樣的效果，當(dāng)事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時(shí)候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對(duì)雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)放在第一位來(lái)闡述。1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念?！?〕合同成立：合同經(jīng)雙方〔或者多方，下同〕簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說(shuō)合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。〔2〕合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護(hù)。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。〔3〕合同有效：合同生效后，在履行過(guò)程中具有法律效力，可獲法律保護(hù)。與生效不同，有效是一段期間?！?〕合同無(wú)效：合同從簽訂開(kāi)場(chǎng)，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開(kāi)場(chǎng)，沒(méi)有法律效力，不受法律保護(hù)?！?〕合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否那么屬于無(wú)效合同?！?〕合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。對(duì)于合同當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實(shí)現(xiàn)的目的。合同無(wú)效是合同當(dāng)事人盡量需要防止的情況。合同解除或者撤銷，那么要視詳細(xì)情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷對(duì)當(dāng)事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷是對(duì)當(dāng)事人有利的，這時(shí)就要合同當(dāng)事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來(lái)講，那么應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范?！?〕合同成立方面。合同成立方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們提四點(diǎn)。第一，主體合格。假如合同簽訂主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司經(jīng)過(guò)最新年檢確認(rèn)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊(cè)登記的機(jī)讀根本資料。假如簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。假如簽訂主體是個(gè)人的，應(yīng)該提供身份證，證實(shí)年滿18周歲。第二，雙方當(dāng)事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原那么上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財(cái)務(wù)專用章，這就有問(wèn)題了，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)在合同上加蓋財(cái)務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要防止。假如合同的簽訂主體是個(gè)人的，那么個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒(méi)有在有關(guān)管理部門登記備案過(guò)，難以事后區(qū)分真?zhèn)危虼俗詈檬钦?qǐng)當(dāng)事人來(lái)當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對(duì)照對(duì)方的身份證、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當(dāng)然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過(guò)合法受權(quán)。假如單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的受權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確受權(quán)。在理論情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供受權(quán)委托書。第四，假如要簽訂的合同金額宏大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須搜集對(duì)方當(dāng)事人的公司章程、公司經(jīng)過(guò)工商登記備案的公章樣本、對(duì)方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對(duì)方的股東會(huì)決議或者董事會(huì)決議等等法律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！?〕合同生效方面。生效方面我們提四點(diǎn)。第一，口頭合同是否有效力的問(wèn)題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒(méi)有書面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的。《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在很多詳細(xì)問(wèn)題方面不容易講清楚，一方假如不予成認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，防止口頭合同。第二，實(shí)際履行的合同的效力問(wèn)題。這種情況主要表達(dá)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見(jiàn)，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒(méi)有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問(wèn)題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提早合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。第三，電子合同的效力問(wèn)題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過(guò)____等方式簽訂。這種情況如今也很多見(jiàn)，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供____、手機(jī)短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認(rèn)可這種形式的效力