中海物業(yè)某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

中海物業(yè)某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方案目錄TOC\o"1-5"\h\z一、樓盤介紹 1二、XXX物業(yè)管理述要 1三、管理目標(biāo)和設(shè)想 --3四、管理內(nèi)容 7五、管理方式 8六、管理人員配備 12七、管理人員培訓(xùn) 14八、管理規(guī)章制度 20九、各項指標(biāo)承諾及措施 23十、便民服務(wù) -28十一、社區(qū)活動設(shè)想 -34十二、智能化系統(tǒng)管理維護(hù) 45十三、接管后計劃 50十四、物業(yè)管理工作相關(guān)流程 51十五、銷售配合措施 59十六、開辦費(fèi)用測算 61附：XXXX物業(yè)管理合同草案一、樓盤介紹略二、XXX物業(yè)管理述要XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地產(chǎn)（深圳）有限公司全資子公司，為外商獨(dú)資企業(yè)，具有獨(dú)立法人資格，為深圳市乙級物業(yè)管理單位。公司將“創(chuàng)建國際一流物業(yè)管理企業(yè)”為自己奮斗目標(biāo)，聘請香港著名戴德梁行為物業(yè)顧問，吸收引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)管理理論，精心打理自己管理小區(qū)，其中桂芳園住宅小區(qū)已成為享譽(yù)深圳明星樓盤，成為深圳市最有代表性城鎮(zhèn)化小區(qū)。本著“至誠服務(wù)、有序高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、求真求精”企業(yè)理念，XXX物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、創(chuàng)新進(jìn)取，已形成自己特色，在同行業(yè)中有一定知名度。三、管理目標(biāo)及整體設(shè)想針對xxxx實(shí)際情況，我們確立了其物業(yè)管理目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對xxxx管理目標(biāo)定位是：在管理期內(nèi)，使xxxx物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理典范，樹立起獨(dú)樹一幟品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)，在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使xxxx達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，四年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對xxxx管理設(shè)想可概括為：樹立XXX物業(yè)管理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)范服務(wù)隊伍提升xxxx綜合品質(zhì)打造XXX一流地產(chǎn)品牌（一）樹立XXX物業(yè)管理形象XXX物業(yè)是一個極具活力和競爭能力物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念創(chuàng)新。XXX物業(yè)經(jīng)過四年歷煉，積淀了豐富企業(yè)文化，儲備了大批優(yōu)秀人才，擁有成熟物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，保證了自己在市場經(jīng)濟(jì)大潮中越來越具競爭力。XXX在接管xxxx后，xxxx將成為XXX物業(yè)明年工作重中之重，必將投入主要精力，努力樹立起XXX物業(yè)管理形象，為提升xxxx物業(yè)管理水平，XXX物業(yè)準(zhǔn)備采取以下措施：1、全面推行“人性化物業(yè)管理模式”XXX物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工不同需求、關(guān)注業(yè)主家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)整體氛圍為特征具有XXX特色人性化管理模式，使XXX物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)提高。XXX人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感統(tǒng)一；對公司來說，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長統(tǒng)一。XXX“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中“家庭式關(guān)懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神塑造。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束和諧、有序舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面品味需求均得到滿足。XXX物業(yè)在桂芳園物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出人性化物業(yè)管理模式必將使xxxx物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。2、個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，XXX物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)理念，在xxxx物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分市場趨勢。我們從過去著眼于滿足業(yè)主群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主個性需求、特殊需要高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性深層次服務(wù)。因此，XXX物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主不同需求，提供不同層次、不同類型個性化服務(wù)。我們將根據(jù)xxxx各類業(yè)主不同需求，提供更適合不同層面、不同類型個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效'愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分更人性化服務(wù)。3、實(shí)踐“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合管理設(shè)想我們在xxxx物業(yè)管理中，將引入“即時服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合管理理念?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)是服務(wù)快捷性和業(yè)主滿意度。“隱性管理”是服務(wù)檔次提升，其主旨是充分尊重業(yè)主私密空間和生活私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次個性化服務(wù)。比如，小區(qū)清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主私密空間。4、物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大資本，因而，必須樹立現(xiàn)代人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)一種最重要資本進(jìn)行開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。XXX物業(yè)將建立一套客觀公正價值評價體系和晉升考核機(jī)制，能量化盡量加以量化，不能量化則以適當(dāng)方式轉(zhuǎn)化可量化項目，在工作績效考核方面將注重績效改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級評價來綜合衡量，確?？己斯?、公正和公開。XXX物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力、符合企業(yè)實(shí)際薪酬福利政策；二是重視與員工溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進(jìn)行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個“大家庭”溫暖；三是進(jìn)行職位激勵，幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實(shí)現(xiàn)機(jī)會。通過種種努力，XXX物業(yè)勢必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前職業(yè)為終身職業(yè)，確保xxxx物業(yè)管理質(zhì)量，保證了XXX物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。5、全面實(shí)施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程MIS系統(tǒng)：物業(yè)管理服務(wù)各種信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。CIS系統(tǒng)：我們將對xxxx進(jìn)行形象設(shè)計。該設(shè)計內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理人員服裝、綠化景觀建造等，這些設(shè)計完成并實(shí)施以后，xxxx將有一個獨(dú)立完整形象系統(tǒng)，從而大大提高xxxx形象，提高社區(qū)文化品味。C.CS系統(tǒng)：我們將在xxxx物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為XXX物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，使xxxx業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)價值。6、實(shí)行社區(qū)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平關(guān)鍵所在。XXX物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時較為先進(jìn)物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異，我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭取將目前最新網(wǎng)絡(luò)版投入xxxx管理中，從而全面提升xxxx物業(yè)管理水平。7、全面實(shí)施ISO9001質(zhì)量保證體系實(shí)施ISO9001質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范化管理保證，XXX物業(yè)將力爭于2004年通過ISO9001國際認(rèn)證，我們將在xxxx管理中全面導(dǎo)入ISO9001管理體系，保證小區(qū)管理規(guī)范化、制度化。8、建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，xxxx治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。9、逐步增加社區(qū)管理服務(wù)技術(shù)含量未來物業(yè)管理行業(yè)是人才競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量比拼，技術(shù)競爭將起最終作用。在xxxx物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。10、全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理（重點(diǎn)介紹）我們將在xxxx推行“以業(yè)主為中心”酒店式管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個性化業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)國際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來對xxxx進(jìn)行全方位服務(wù)：（1）xxxx酒店式物業(yè)管理行為標(biāo)準(zhǔn)：Smile（微笑）：每一位員工必須對所有服務(wù)對象（業(yè)主）保持真誠微笑；Excellent（杰出）：要將每一項微小服務(wù)工作都要求完善，做得出色。Ready（準(zhǔn)備）：主動，要求能隨時為服務(wù)對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范服務(wù)；Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧貴賓。Inviting&creating（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象（業(yè)主）能感受到熱情氣氛和關(guān)懷體貼服務(wù)；Eye（關(guān)注）：始終要用熱情友好關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時提供服務(wù)，使之時刻有令人重視感受；國際酒店業(yè)認(rèn)為，Service（服務(wù)）概念含義可用上述每一英文每頭一字母所包含內(nèi)容來理解，這也是我們對酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)要求。（2）xxxx酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)：要滿足服務(wù)對象個性服務(wù)需求，具體要注意下列兩點(diǎn)：要事前了解服務(wù)對象各種不同需求：不同類型業(yè)主具有不同個性服務(wù)需求。一般而言，業(yè)主追求便利、迅速、安全、舒適、文明商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中，在滿足業(yè)主歸屬需要方面，應(yīng)特別注重業(yè)主對管理項目和服務(wù)水平不同感受，滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面需求；這樣，必須事前了解各類型業(yè)主“個性”歸類集中，擬定服務(wù)實(shí)施計劃。按物質(zhì)性需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對象（業(yè)主）需要：物質(zhì)性需求差別是指服務(wù)對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實(shí)施效果）不同需求。心理性需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品需求是相同，但對產(chǎn)品形式和表象（即物業(yè)管理職能實(shí)施過程）有不同要求。在提供服務(wù)時，不僅對物業(yè)管理職能實(shí)施效果有一致性要求，特別應(yīng)注重實(shí)施過程中業(yè)主感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”理念，推行充分體現(xiàn)酒店式“隱性管理”管理模式。（3）xxxx服務(wù)工作指導(dǎo)方針（服務(wù)誡條）：業(yè)主滿意是我們工作目標(biāo)。微笑。真誠、熱情微笑是良好服務(wù)開始。溝通。誠懇、親切溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系紐帶。快捷。根據(jù)業(yè)主服務(wù)要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關(guān)注業(yè)主。職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務(wù)對象咨詢服務(wù)感受。職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己經(jīng)過修飾儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；時刻留意員工就是公司形象體現(xiàn)者。團(tuán)體合作?；ブ献鳎己梅?wù)不僅僅是每一位員工努力行為，而且更應(yīng)是集體精神體現(xiàn)，認(rèn)同XXX企業(yè)文化和管理。工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。（4）業(yè)主服務(wù)感受描述：安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”安全防范行為。大堂優(yōu)雅布置、溫馨氣氛，主動熱情大堂保安真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務(wù)感受。優(yōu)美綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。整潔儀表、操作規(guī)范清潔人員，24小時保持潔凈公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)細(xì)致清潔服務(wù)。任何時候需要，通過信息網(wǎng)絡(luò)傳遞，隨即配送所需要商務(wù)用品；且常備“紅十字”應(yīng)急醫(yī)藥，以備不時之需。公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速家居維修服務(wù)，便可商居無憂。組織有主題文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。擁有獨(dú)立私人空間，亦有自由、健康社交場所認(rèn)識新朋友。XXX酒店式物業(yè)管理將使xxxx業(yè)主倍感尊貴。（二）建設(shè)專業(yè)規(guī)范服務(wù)隊伍在實(shí)施xxxx物業(yè)管理過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)XX物業(yè)管理模式與xxxx全面結(jié)合專業(yè)、規(guī)范物業(yè)管理人員隊伍。同時，我們將持續(xù)推行“物業(yè)管理人職業(yè)化”管理主題，有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員，為xxxx物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。XXX物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作，建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合培訓(xùn)機(jī)制。因此，我們有信心在xxxx物業(yè)管理期間，培育一支既有理論知識、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)高素質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)隊伍。（三）提升xxxx綜合品質(zhì)略（四）打造XXX一流地產(chǎn)品牌略四、管理內(nèi)容在接管xxxx物業(yè)后，我們將就下列事項進(jìn)行管理：1、房屋建筑本體共用部位維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍市政公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理；5、公共環(huán)境清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)，包括公共場地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理其它事項；12、積極配合xxxx銷售。五、管理方式借XXX物業(yè)“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)主服務(wù)為中心”管理理念和“基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主服務(wù)個性化”管理模式，吸取XXX物業(yè)多年管理經(jīng)驗(yàn)，引入XXX物業(yè)先進(jìn)運(yùn)作機(jī)制，同時結(jié)合xxxx實(shí)際狀況和業(yè)主需求，使xxxx物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。（一）運(yùn)作機(jī)制1、全面質(zhì)量管理XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司已著手建立一整套有XXX物業(yè)管理特色質(zhì)量管理體系，主要內(nèi)容已成形，并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質(zhì)量體系國際認(rèn)證，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)主滿意效果。2、計劃目標(biāo)管理按XXX物業(yè)制定各項管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，xxxx管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施各項進(jìn)展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。.協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間矛盾和沖突?！姓賱恿Γ孕姓殑?wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾強(qiáng)制性促動力。——競爭促動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)?！浾摯賱恿Γ騽堇麑?dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)目——管理者凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對員工吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)核心力量。.督導(dǎo)管理管理處擬采用XXX物業(yè)管理成熟督導(dǎo)管理模式，對各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理?！?jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績工資制度，調(diào)動員工積極性?！ㄒ?guī)管理，制定一套完整規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率?！麄鹘逃ㄟ^各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（二）、激勵機(jī)制激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”?！獙?shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項工，作明確獎罰?！獙?shí)施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎懲制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機(jī)制，提高員工積極性?！婪ü芾?，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事?！芾碚邔C(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督?！獦I(yè)主對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。——通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機(jī)制，保證xxxx物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制有效實(shí)現(xiàn)。（四）、自我約束機(jī)制——經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感動機(jī)，由這種動機(jī)去對行為作自我約束?！繕?biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個人以后，由分層次子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成促動機(jī)制。——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約自我約束機(jī)制。（五）信息反饋及控制機(jī)制1、信息反饋渠道：2.信息反饋控制方式：（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備無線對講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個區(qū)域發(fā)生任何情況。（2）通過嚴(yán)格崗位責(zé)任制和完善管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。（3）流暢嚴(yán)密運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）管理處主任、管理員每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。（5）通過反饋信息總評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作1、量化管理（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。（3）管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。（5）財務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)年度財務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本財務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。（3）運(yùn)用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明行為表率。（4）發(fā)揮公司計算機(jī)管理系統(tǒng)作用，提高物業(yè)管理工作效率。（5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。六、人員配備（一）xxxx管理處組織機(jī)構(gòu)圖（二）xxxx管理處人員配備（A1.A2.A3地塊）（無詳細(xì)資料，相關(guān)編制可能不準(zhǔn)）1、管理處主任1人2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人保潔（綠化）主管1人行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人物業(yè)部主管1人物業(yè)助理5人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置）財務(wù)會計1人出納1人收款員2人倉管員1人前臺接待3人3、保安：60人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置，每班8小時，三班倒）4、維修人員：10人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置，持中級以上技工證書）5、清潔綠化人員：30人（按小區(qū)實(shí)際管理需要設(shè)置）6、食堂自負(fù)營盈虧，不算管理處編制七、人員培訓(xùn)為了保證管理服務(wù)質(zhì)量，XXX物業(yè)一貫堅持”員工先培訓(xùn)后上崗”原則。培訓(xùn)可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求，增強(qiáng)責(zé)任感，從而保證服務(wù)質(zhì)量，提高勞動生產(chǎn)率，從而達(dá)到提高全體員工精神面貌和物業(yè)形象目。1.培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)xxxx智能化、多功能生活環(huán)境和XXX物業(yè)管理形象，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德物業(yè)管理隊伍，確保xxxx物業(yè)管理目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓(xùn)在150課時以上；（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。2.培訓(xùn)方式（1）自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干行之有效方法，XXX物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，在學(xué)習(xí)時間上給予照顧和安排。（2）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織各項專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識管理途徑或管理措施。（5）參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（6）崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機(jī)會；通過人才橫向、縱向交流，達(dá)到“專職、多能”目，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)功能。3、培訓(xùn)工作程序

a）培訓(xùn)工作計劃為確保四季雅苑各項管理工作能按目標(biāo)完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有滿意效果，按培訓(xùn)需求，制定以下培訓(xùn)計劃：序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新員工了解公司組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核了解小區(qū)管理內(nèi)

序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)容、接管程序及運(yùn)作方式3各崗位職責(zé)及佳兆業(yè)物業(yè)管土里制度天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序，管土里運(yùn)作程序4物業(yè)管理方案和要求天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核對小區(qū)物業(yè)管土里有較深層次認(rèn)識5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓(xùn)三天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管土里水平

序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)7模擬上崗培訓(xùn)二、三天各部門、八、八主管管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)8深圳市物業(yè)管土里法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容9智能化專業(yè)知識培訓(xùn)二天智能化系統(tǒng)工程師部分管土里層人員和維修人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解智能化工作要點(diǎn)10深圳市住宅局舉辦物業(yè)管土里上崗培訓(xùn)六天市住宅局培訓(xùn)中心需持物業(yè)管理證上崗人員外派培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%11小區(qū)管土理目標(biāo)及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容二天管土里處主任管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確各項工作要求、目標(biāo)、模式12崗位職責(zé)和物業(yè)管土里運(yùn)作制度二天工程部;八、八主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管

序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)1時間授課人參加人員培訓(xùn)|方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)理及基本運(yùn)行13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部、八、八主管管土里、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉小區(qū)管理、運(yùn)行14房屋驗(yàn)收交接程序一天工程部;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核要求掌握房屋交接全過程15公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序天工程部;八、八主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)|考核明確公用維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)16住房裝修管土里辦法天工程部;八、八主管裝修管土里小組成員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉裝修管理要點(diǎn)17治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天安管隊隊長安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉治安保衛(wèi)范圍和目標(biāo)18清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序天保潔;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍

序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)1時間授課人參加人員培訓(xùn)|方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)和目標(biāo)19綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序天保潔、八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉綠化范圍和目標(biāo)20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務(wù)部主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核熟悉住戶入住程序、要求21各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務(wù)部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核行為、語言規(guī)范及技巧22消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)|考核掌握應(yīng)急方案及常識23代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序天工程部;八、八主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核了解代客服務(wù)范圍及要求24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項天物業(yè)部;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)|考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%八、管理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)管理保障，又是實(shí)施物業(yè)管理準(zhǔn)則，一個企業(yè)管理水平高低就可以從它是否有健全規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評判。XXX物業(yè)在很短時間內(nèi)，制訂了一系列規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)行和行政各要素制度體系，為全面開展XXXX物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)我們管理目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，根據(jù)公司現(xiàn)有制度體系，結(jié)合XXXX實(shí)際，制訂XXXX管理制度和管理體系。其內(nèi)容主要有以下諸方面(但不限以下內(nèi)容)組成。.公眾制度XXXX物業(yè)管理委員會章程XXXX業(yè)主公約XXXX居民精神文明公約(4)裝修管理規(guī)定⑸用水管理規(guī)定(6)用電管理規(guī)定⑺煤氣使用管理規(guī)定⑻出租房管理規(guī)定⑼環(huán)境管理規(guī)定(10)治安管理規(guī)定(11)防火防風(fēng)管理規(guī)定(12)商鋪管理規(guī)定(13)業(yè)主(住戶)停車管理規(guī)定(14)摩托車、自行車管理規(guī)定.崗位職責(zé)⑴管理處主任崗位職責(zé)(2)管理處前臺文員崗位職責(zé)⑶管理處中央監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)(4)信息管理員崗位職責(zé)⑸管理處行政事務(wù)管理員崗位職責(zé)(6)管理處社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)⑺管理處財務(wù)內(nèi)勤人員崗位職責(zé)⑻工程部主管崗位職責(zé)⑼電梯管理員崗位職責(zé)(10)給排水工程師崗位職責(zé)(10)機(jī)電設(shè)備管理員崗位職責(zé)(11)電梯維修操作員崗位職責(zé)(12)安管隊隊長崗位職責(zé)(13)安管隊班長崗位職責(zé)(14)巡邏崗安管員崗位職責(zé)(15)車崗安管員崗位職責(zé)(16)車場安管員崗位職責(zé)(17)管理處監(jiān)控室安管員崗位職責(zé)(18)消防管理員崗位職責(zé)(19)物業(yè)部主管崗位職責(zé)(20)物業(yè)部管理員崗位職責(zé)(21)保潔主管崗位職責(zé)(22)保潔班長崗位職責(zé)(23)樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)(24)樓外保潔員崗位職責(zé)(25)管理處綠化養(yǎng)護(hù)員崗位職責(zé)3、管理運(yùn)作制度⑴員工行為規(guī)范(2)物業(yè)交付程序⑶物業(yè)交用程序(4)供電管理程序⑸供水管理程序(6)裝修控制程序⑺收費(fèi)運(yùn)作程序⑻便民服務(wù)工作程序⑼綠化管理程序(10)道路管理程序(11)清潔衛(wèi)生管理程序(12)治安管理程序(13)停車管理程序(14)值班管理程序(15)消防管理程序(16)公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序(17)社區(qū)文化管理程序(18)業(yè)主違例事件處理程序(19)訪問客戶工作程序(20)財務(wù)核算程序(21)業(yè)主請求處理程序(22)出租房屋控制程序(23)商鋪控制程序4、公司考核管理制度及標(biāo)準(zhǔn)⑴員工月度考核辦法(2)員工年終考核辦法公司其它各項規(guī)章制度九、各項指標(biāo)承諾及采取相應(yīng)措施為把XXXX建設(shè)成物業(yè)管理典范小區(qū)，參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本公司所確定管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對以下各項指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）;總房屋建筑面積>100%采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率98%99%￡及時完成零修、急修次數(shù)￡報修零修、急修次數(shù)>100%建立嚴(yán)格修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%￡（報告期評定為合格單位工程建筑面積）名（報告期驗(yàn)收鑒定單位工程建筑面積）乂00%分項監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。

序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取措施4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%X￡維修住戶滿意人數(shù) 100%￡維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。5清潔保潔率99%99%X￡已保潔面積￡區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。6道路完好率95%96%￡完好道路面積 X100%￡區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助理配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。7停車場、單車棚完好率95%96%￡完好停車場、單車棚面積￡區(qū)內(nèi)所有停車場、單車棚面積v100%X8路燈完好率95%96%￡完好路燈盞數(shù) %X￡區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)

序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取措施9花園內(nèi)治安案件發(fā)生率1%。1%￡治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)X1000%實(shí)行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實(shí)施調(diào)度，自行車、摩托車、汽車被盜率1%。1%￡車輛總被盜數(shù)乂100%￡花園登記車輛總數(shù)根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確?；▓@居民人身財產(chǎn)安全。10火災(zāi)發(fā)生率1%0X1000%o￡火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。11違章發(fā)生率1%0.5%X1000%o￡違章發(fā)生次數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)回訪記錄。

序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取措施12業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2%。95%95%2%100%100%X1000%￡有效投訴次數(shù) XX100%￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)X100%￡完成處理投訴次數(shù)￡有效投訴次數(shù)￡已回訪投訴住戶數(shù)￡投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。13居民對物業(yè)管理滿意率95%95%￡調(diào)查住戶滿意人數(shù)￡調(diào)查住戶人數(shù)X100%采用現(xiàn)代化科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作滿意。14綠化完好率95%99%X100%￡完好綠化履蓋面積￡區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。

序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取措施15機(jī)電設(shè)備完好率95%100%￡運(yùn)行完好臺日數(shù) X100%￡計劃運(yùn)行臺日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。16應(yīng)急反應(yīng)速度接至1」信息后90秒模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成，受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉小區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后，由最臨近事件發(fā)生位置崗位人員分隊及時到達(dá)現(xiàn)場處理.十、XXXX便民服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量重要措施和保障。我們將根據(jù)小區(qū)結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合XXX物業(yè)開展便民服務(wù)成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮XXXX業(yè)主生活每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富便民服務(wù)項目，切實(shí)提高業(yè)主生活質(zhì)量。也就是說XXXX物業(yè)管理應(yīng)圍繞業(yè)主服務(wù)需求，秉承“以業(yè)主服務(wù)為中心”理念，開展全方位業(yè)主服務(wù)。（一）前期業(yè)主服務(wù)措施A、方便業(yè)主入住所采取措施1、設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組，合理安排相關(guān)程序，爭取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。2、如有特殊要求，采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)主著想。3、為減少業(yè)主繳費(fèi)煩惱，與銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)所有收費(fèi)“一卡通”服務(wù)。4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門良好合作關(guān)系，在業(yè)主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務(wù)項目，讓業(yè)主住得舒心。B、搬運(yùn)服務(wù)業(yè)主均可自行請專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬運(yùn)。如有需要，為解決業(yè)主搬運(yùn)問題，管理處將臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)；且組建以員工為主、社會搬運(yùn)工為輔搬運(yùn)隊，為業(yè)主提供搬家服務(wù)。C、家具、電器展示服務(wù)由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳家具、電器供應(yīng)商，展示供應(yīng)商聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣款式、規(guī)格、功能、價格等相關(guān)資料，使業(yè)主節(jié)約時間、集中訂購，由供應(yīng)商及時按需送貨上門安裝。D、家居清潔服務(wù)業(yè)主入住時，將對新居進(jìn)行必要清潔。管理處組織專業(yè)清潔人員對新居環(huán)境和家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致清潔工作。視業(yè)主視需要分時段預(yù)約上門提供酒店式家居清潔服務(wù)。（二）日常期間業(yè)主服務(wù)A、寫字社（四點(diǎn)半學(xué)校）在周一至周五，每日下午四點(diǎn)半開始，管理處將開辟一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂于一體少兒活動中心，由物業(yè)助理看護(hù)；以解決雙職工子女放學(xué)后，父母又未下班此段時間看護(hù)問題，并使之成為小朋友們第二課堂。B、補(bǔ)習(xí)社利用學(xué)校假期，組織小區(qū)學(xué)生舉辦各學(xué)科、年級補(bǔ)習(xí)班；老師則由大中專院校老師、學(xué)生擔(dān)任。C、興趣班針對小區(qū)業(yè)主興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。D、健康中心人人都關(guān)心自己健康，小區(qū)健康中心主要服務(wù)內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。E、維修服務(wù)提供家電維修安裝服務(wù)（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時維修室內(nèi)供水、供電項目服務(wù)。F、信息咨詢服務(wù)餐飲單位信息家政服務(wù)公司信息搬家公司信息家居裝飾公司信息禮儀公司及禮儀服務(wù)信息交通信息醫(yī)療信息舊貨處理信息等G、商務(wù)服務(wù)中心提供打字、復(fù)印、傳真等商務(wù)服務(wù)。代訂票務(wù)、酒店；郵件專遞等服務(wù)。（三）24小時業(yè)主服務(wù)熱線配備24小時全天候業(yè)主服務(wù)熱線，專人接聽業(yè)主服務(wù)需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主生活居住問題。收費(fèi)項目公開，“隨行就市”公布收費(fèi)價格。（四）業(yè)主服務(wù)項目一覽表：1、無償服務(wù)28項編號項目內(nèi)容備注

1居家守護(hù)2介紹保姆3代請家教4代租汽車5無償配備急救箱、急救藥品6代購車船票7代辦旅游手續(xù)8代寄、代領(lǐng)郵件9代訂報刊、雜志0 1臨時代為保管小件物品

11代訂牛奶21電話留言服務(wù)31代訂酒店客戶41代辦銀行開戶51協(xié)辦喜事慶典61攝影、攝像協(xié)助71代購代送禮品、鮮花81提供圖書閱覽可成立XXXX圖書室91組織圖書、音像制品交流02組織各種展銷活動

2組織郊游2開設(shè)棋類活動場所可定期舉行比賽2邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù)2義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動5 2提供屋室臨時性特約安全護(hù)衛(wèi)6 2義務(wù)宣傳家庭安全用電常識2建立老年活動組織、開辦老年課堂2組織老年人交誼活動2、有償服務(wù)58項編號項目內(nèi)容備注1墻面改造按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注2鋪、貼普通地磚按成本收費(fèi)3洗手盆安裝按成本收費(fèi)4坐廁安裝按成本收費(fèi)5安裝抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)6安裝分體式空調(diào)按成本收費(fèi)7安裝熱水器按成本收費(fèi)（下同）8安裝吊燈按成本收費(fèi)9家用電器檢查、小修按成本收費(fèi)0 1換門鎖按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注11更換、檢修開關(guān)、插座按成本收費(fèi)21空調(diào)加氟利昂按成本收費(fèi)31修門、配鎖按成本收費(fèi)41查線路、換線路（電路）按成本收費(fèi)51自行車、摩托車小修按成本收費(fèi)61鐘表維修按成本收費(fèi)71換鎮(zhèn)流器按成本收費(fèi)81木門維修按成本收費(fèi)91清洗排風(fēng)扇按成本收費(fèi)2清洗抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注021清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本收費(fèi)22安裝音響與家用電器按成本收費(fèi)23安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費(fèi)24修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費(fèi)25修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費(fèi)26修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費(fèi)27修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費(fèi)28疏通下水管道（主管）按成本收費(fèi)29疏通下水管道（支管）按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注3修理家具配件（不含材料）按成本收費(fèi)3打掃衛(wèi)生、買菜、做飯按成本收費(fèi)3打掃衛(wèi)生、買早餐按成本收費(fèi)3打掃衛(wèi)生按成本收費(fèi)3木地板打蠟按成本收費(fèi)5 3看護(hù)病人按成本收費(fèi)6 3上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計）按成本收費(fèi)3開辦家政培訓(xùn)按成本收費(fèi)3家庭綠化、盆景造型按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注9 3美容美發(fā)按成本收費(fèi)4健美訓(xùn)練按成本收費(fèi)4裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)按成本收費(fèi)4鐘點(diǎn)工按成本收費(fèi)4快餐按成本收費(fèi)4代購彳代售一手家私按成本收費(fèi)5 4INTERNET電腦培訓(xùn)按成本收費(fèi)6 4租售鮮花、盆景按成本收費(fèi)4代接代送客人按成本收費(fèi)4健康檢查按成本收費(fèi)

編號項目內(nèi)容備注89 4建立健康檔案按成本收費(fèi)5兒童計劃免役檔案按成本收費(fèi)5其他醫(yī)療項目按成本收費(fèi)5電話按成本收費(fèi)5傳真按成本收費(fèi)5打字按成本收費(fèi)55復(fù)印按成本收費(fèi)56洗車按成本收費(fèi)5車打蠟按成本收費(fèi)編號項目內(nèi)容備注5租車服務(wù)按成本收費(fèi)十一、社區(qū)活動設(shè)想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征小區(qū)居住理念及其活動方式綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少組成部分，是社會安定團(tuán)結(jié)需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理潤滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理使命，營造文明、靜雅、祥和XXXX文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們追求。（一）XXXX社區(qū)文化目標(biāo)：XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司已積累了豐厚文化底蘊(yùn)。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進(jìn)方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅持大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、古今中外相結(jié)合原則，重點(diǎn)考慮老人和兒童需求，特別設(shè)置社區(qū)文化部門，精心選派能文能武、素質(zhì)綜合全面社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動計劃和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動經(jīng)費(fèi)及活動場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化、修造文化等活動，突出一些有特色固定性社區(qū)文化活動，用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)移民雜合文化和XXX人性文化，一定能夠把XXXX建設(shè)成與特區(qū)文化相融合親和型社區(qū)文化典范。（二）XXXX社區(qū)文化重要內(nèi)容

1、XXXX環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)臉面，是社區(qū)文化依托，是最直接最明顯外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主心理和情緒，影響著業(yè)主生活質(zhì)量，影響著社區(qū)人文環(huán)境。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)起點(diǎn)，經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護(hù)環(huán)境有助于良好社區(qū)文化形成。（1）環(huán)境凈化環(huán)境保護(hù)目標(biāo)是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。我們采取主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。（2）環(huán)境綠化綠色是生命和力量象征，環(huán)境綠化是生活在城市中現(xiàn)代人迫切需要，生活多一點(diǎn)綠色，生活便多一點(diǎn)輕松，多一點(diǎn)健康。XXX物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導(dǎo)居民發(fā)揮絕妙想象，綠化自己小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使XXXX成為園林式、花園式“綠色”住宅小區(qū)。XXXX綠化管理擬采取措施：(1)由管理處和綠化工負(fù)責(zé)實(shí)施；(2)對所有綠化植物栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；⑶對所有綠化植物擺放、補(bǔ)植、除草、施肥、殺蟲工作；(4)對所有綠化植物澆水等日常養(yǎng)護(hù)；⑸對所有綠化區(qū)域清潔衛(wèi)生工作；(6)根據(jù)小區(qū)情況設(shè)計整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新；⑺針對不同時令和季節(jié)綠化美化辦法；⑻重大節(jié)日或活動綠化美化辦法；⑼小區(qū)將根據(jù)情況建設(shè)園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實(shí)行開放管理，居民可自行欣賞甚至選購；(10)小區(qū)開展家居綠化擺花服務(wù)。(3)環(huán)境美化保護(hù)環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點(diǎn)睛”之筆，才是“傳神”之作。XXXX社區(qū)環(huán)境美化，要依照園林式建筑風(fēng)格，在不破壞建筑設(shè)計思想前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然整體文化環(huán)境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和生活氛圍。其具體體現(xiàn)方式就是要突出社區(qū)觀賞文化。在環(huán)境美化上，擬采取如下措施：(1)全面推廣XXX物業(yè)CIS系統(tǒng)。物業(yè)管理處除了統(tǒng)一設(shè)計制作與物業(yè)管理企業(yè)CIS相統(tǒng)一各類美觀大方標(biāo)識牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構(gòu)上更加深入地灌注XXX物業(yè)精神和理念，從而形成一種積極、向上、美好愿望。如人性化綠化藝術(shù)、即時凈化環(huán)衛(wèi)意識、隱性管理安全意識等。這樣一來，就充分實(shí)現(xiàn)了社區(qū)視覺形象高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；(2)建議地產(chǎn)公司在適當(dāng)位置建設(shè)兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍樂園;(3)建兒童涂畫墻，給孩子們自由發(fā)揮創(chuàng)造余地；(4)吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，專門設(shè)計實(shí)用、美觀、藝術(shù)化分類垃圾箱，使其成為XXXX一道風(fēng)景。(5)逢大節(jié)假日，開展形式多樣節(jié)日裝點(diǎn)活動。2。XXXX形體文化社區(qū)形體文化就是通過人形體、動作表現(xiàn)文化。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要組成部分，它有強(qiáng)身健體，滿足人們身心需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。我們將采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效社區(qū)形體文化活動，具體做法有：.開展文化娛樂活動。開展各種形式歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動。每年重點(diǎn)舉辦2-3次大型活動；.舉辦體育健身活動，如二年一次XXXX運(yùn)動會，以個人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域?yàn)閱挝婚_展友誼比賽。開展各種形式球類、武術(shù)、氣功活動等；.舉辦生日晚會，邀請麥當(dāng)勞、肯德基等到小區(qū)為小朋友過生日；.組織老年人集體郊游、踏青、登高等；.在教師節(jié)，舉辦茶話座談會等；.舉辦美食會餐。動員社區(qū)成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技術(shù)，相互交流與溝通。這樣既吃了“團(tuán)圓飯”，又加深了感情，還學(xué)習(xí)了“食文化”，一舉三得；.每年開展2-3次美容、美發(fā)、服飾表演競賽，以推動社區(qū)“形體美”文化和“穿”文化。3。XXXX約束文化社區(qū)約束文化是對社區(qū)成員思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用文化氛圍、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。XXXX約束文化，我們擬采取兩個方面大行動：(1)營造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運(yùn)用群眾意識、小區(qū)社會輿論、共同習(xí)俗等觀念東西，造成強(qiáng)大個體行為從眾化群體心理壓力和動力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為自我控制。這種約束不是強(qiáng)迫規(guī)定，而是一種“軟”約束，主要靠通過強(qiáng)烈社區(qū)氛圍促成社區(qū)成員自覺行動來維護(hù)。（2）開展社區(qū)制度文化建設(shè)社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守規(guī)章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰，不管是您愿不愿意，都要執(zhí)行，具有強(qiáng)制性質(zhì)。制度文化建設(shè)是XXXX社區(qū)文化不可缺少重要組成部分，只有它，才能保障既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，同時制度文化本身也是一種文化，充分傳達(dá)著XXXX文化居住區(qū)個性化文化內(nèi)涵。我們將制訂《XXXX文化居住區(qū)管理規(guī)章制度》，作為該區(qū)制度文化建設(shè)藍(lán)本。4。XXXX精神文化社區(qū)精神文化是反映社區(qū)成員內(nèi)心和精神文化，是最高層次社區(qū)文化，是社區(qū)文化核心和靈魂，是社區(qū)文化升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要構(gòu)成因素，是社區(qū)文化最終所要追求目標(biāo)。培養(yǎng)社區(qū)精神文化需要高素質(zhì)社區(qū)成員，而一旦這種精神文化形成，社區(qū)成員就能達(dá)到一種高度精神享受境界。如何升華XXXX社區(qū)文化層次，做到雅、俗、教、尚相結(jié)合，盡量滿足不同層次文化需求，突出高層次社區(qū)文化，是我們社區(qū)文化工作重點(diǎn)。XXXX精神文化，重點(diǎn)包括以下兩個方面內(nèi)容：（1）社區(qū)凝聚文化通過社區(qū)文化中所蘊(yùn)含價值觀、世界觀、人生觀、道德規(guī)范、行為準(zhǔn)則和精神理念宣傳，使社區(qū)成員產(chǎn)生共鳴，形成一種粘合劑，從各個方面把社區(qū)成員“粘合”起來，從而產(chǎn)生一種巨大向心力和凝聚力，將整個社區(qū)個人行為轉(zhuǎn)化為自覺共同行為，共同為社區(qū)建設(shè)出謀劃策、做出貢獻(xiàn)，并使其感到能為社區(qū)共建而自豪和光榮，從而達(dá)到一種精神上享受。（2）社區(qū)激勵文化是指能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進(jìn)取精神、鼓舞推動社區(qū)文化。如開展“愛家、愛區(qū)、愛國”活動、“五四”紀(jì)念活動、“抗日勝利”紀(jì)念活動、“未來家園設(shè)想描繪計劃”活動等。文化本身就具有激勵這一特質(zhì)，營造社區(qū)特有文化氛圍，就更有這種作用。它對人激勵不是一種外在推動而是一種內(nèi)在激發(fā)，它不是被動消極地滿足人們對實(shí)現(xiàn)自身價值心理需求，而是通過社區(qū)文化塑造，使每個成員從內(nèi)心深處自覺參與各種文化活動，產(chǎn)生為社區(qū)服務(wù)奉獻(xiàn)精神。5。XXXX網(wǎng)絡(luò)文化21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時代，信息是知識載體，電腦網(wǎng)絡(luò)是信息傳播手段。XXXX作為高尚住宅小區(qū)，是文化人聚積地方，所以信息、網(wǎng)絡(luò)對于該區(qū)是至關(guān)重要。我們擬通過以下工作，建設(shè)XXXX網(wǎng)絡(luò)文化：.在INTERNET網(wǎng)上增設(shè)網(wǎng)站，對有需求用戶進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，分配網(wǎng)址、網(wǎng)頁，為社區(qū)成員與外界傳輸知識信息開辟新通道，為開展社區(qū)文化搭建新舞臺。.開展網(wǎng)上溝通、交流、學(xué)習(xí)。在INTERNET網(wǎng)上設(shè)“XXXX”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報告會、網(wǎng)上培訓(xùn)站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等，使社區(qū)成員足不出戶就可以交流、溝通、學(xué)習(xí)、交友、論事。.在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行社區(qū)內(nèi)娛樂游戲活動。.管理處可以采用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行工作，通知有關(guān)事項。6。XXXX修造文化社區(qū)修造文化就是通過培訓(xùn)教育、專題報告、專題討論形式，普及科學(xué)知識、生活常識、訓(xùn)練技能技巧，提高社區(qū)成員綜合素質(zhì)和綜合能力文化。.組織多種形式培訓(xùn)教育班。如計算機(jī)培訓(xùn)班、會計培訓(xùn)班、外語培訓(xùn)班、健美培訓(xùn)班、音樂舞蹈培訓(xùn)班、生活常識普及班等等，為其提供培訓(xùn)場所，聘請教師，進(jìn)行組織服務(wù)。.組織不同層次專題報告會、討論會。如時事報告會、商務(wù)座談、股票沙龍、經(jīng)濟(jì)研討會、健康咨詢報告會、生活理念討論會等等。.創(chuàng)辦《XXXX周刊》進(jìn)行宣傳、影響、塑造。我們將充分利用這一文化載體，開展政策法規(guī)宣傳，傳遞相關(guān)信息，進(jìn)行理論研討，反映業(yè)主心聲，幫助業(yè)主提高生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。（三）XXXX社區(qū)文化人員配備為了加強(qiáng)XXXX社區(qū)文化工作，管理處特設(shè)置社區(qū)文化部，選配綜合素質(zhì)高人員，負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動工作。采取專職和兼職相結(jié)合、義務(wù)協(xié)助和專業(yè)顧問相結(jié)合方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項社區(qū)文化活動。1、專職人員（1人）。專門負(fù)責(zé)整個居住區(qū)社區(qū)文化活動，如大型文娛體育活動、編輯小區(qū)報、開辦宣傳欄、對外宣傳等。專職人員熟悉和掌握住宅區(qū)管理法規(guī)，了解住宅區(qū)居民特點(diǎn)，具有文藝特長，能文能武、能說會道，有十分強(qiáng)組織和協(xié)調(diào)能力，是社區(qū)文化工作核心人員。2、兼職人員（5-6人）。在社區(qū)管理人員中挑選愛好廣泛、知識水平高、綜合素質(zhì)好、有較強(qiáng)組織能力和協(xié)調(diào)能力人員兼任，在組織大型社區(qū)文化活動時，協(xié)助專職人員工作。3、義務(wù)協(xié)助人員（10人左右）。在社區(qū)居民中，挑選熱愛公益事業(yè)并具有一定專長人員，在發(fā)給其適當(dāng)勞動補(bǔ)貼前提下，義務(wù)協(xié)助社區(qū)文化部開展各項活動。（四）XXXX社區(qū)文化經(jīng)費(fèi)來源1、管理費(fèi)中撥出部分經(jīng)費(fèi)；2、適當(dāng)酌情收費(fèi)，如郊游、培訓(xùn)等；3、接受資助（含發(fā)展商）；4、其他合法來源。（五）XXXX社區(qū)文化活動場所1、社區(qū)文化體育中心；2、社區(qū)公共場所；3、借用學(xué)校體育場所；4、報紙、宣傳欄等。（六）XXXX社區(qū)文化活動計劃XXXX社區(qū)文化活動計劃是對社區(qū)文化活動設(shè)想具體實(shí)施安排，是所有社區(qū)文化活動集中反映，是社區(qū)文化重點(diǎn)。XXXX社區(qū)文化活動在內(nèi)容上，既考慮全體業(yè)主多層次需要，又突出老人和小孩地位與需求，在時間分布上既考慮節(jié)日重大性活動，又考慮平日經(jīng)常性活動，還考慮固定性特別活動；在類型和方式上，既考慮大型集體活動，又考慮小型分散活動。根據(jù)XXXX居民特點(diǎn)，我們將突出以下幾項固定性社區(qū)文化活動：（1）秋季重陽節(jié)“夕陽紅”系列活動。老人是城市社區(qū)文化最主要需求者，這部分社區(qū)文化活動安排直接影響著整個社區(qū)文化好壞。城市中老人在家庭、社會中處于很尷尬地位，白天子女們、孫子們?nèi)ド习嗌蠈W(xué)，晚上又忙于家務(wù)作業(yè)，無暇去老人住處團(tuán)聚，社會活動也少可憐，老人們嚴(yán)重缺乏心理溝通和情感交流，心里壓抑大，精神無寄托，急需社區(qū)文化活動。所以社區(qū)老人文化活動搞好了，社區(qū)文化活動就等于成功了一半。我們將采取一系列有宜于老人身心健康和精神寄托老人社區(qū)文化活動，如，給老人提供一個能經(jīng)?；顒庸潭▓鏊?，開展九九重陽節(jié)茶話會、“夕陽紅”展藝會、金銀婚紀(jì)念、全家福慶典、健康老人評比推廣、生活修養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)交流、出國旅游等。（2）兒童夏令營系列活動。兒童雖小，卻是社區(qū)文化重要需求者，是社區(qū)文化中最活躍分子，孩子們玩高興了，大人們也就滿意了。我們開展兒童夏令營活動形式是多種多樣，比如，兒童歌舞會、兒童智力游戲、兒童球賽、兒童獨(dú)立生活訓(xùn)練、兒童社會生活體驗(yàn)等。另外，我們還在社區(qū)設(shè)置各種兒童游樂場所，如蝴蝶園、小鳥天堂、兒童畫墻、兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等。XXXX業(yè)主演講會。了解時事，發(fā)表言論，學(xué)習(xí)知識，獲取信息，加強(qiáng)交流。XXXX家庭趣味運(yùn)動會。為了增強(qiáng)體質(zhì)，推動體育，增進(jìn)了解，加深友誼，我們將兩年舉行一次XXXX綜合運(yùn)動會。運(yùn)動會有個人比賽，有家庭比賽，也有以樓宇區(qū)域組成集體比賽。運(yùn)動會形式多樣化，既有趣味性，也有游戲性，還有常規(guī)性。（5）固定性“業(yè)主活動站”。每周六晚8：00-9：00,在社區(qū)固定地方，舉行一次小型文化活動。內(nèi)容豐富多彩，形式各種各樣，如由業(yè)主自己組成五、六人小樂隊演奏樂曲、讀書猜謎活動、大碗茶演唱會等，目是使其成為業(yè)主茶余飯后不可缺少、習(xí)慣性社區(qū)文化需要。而且每月初要預(yù)告本月各周活動內(nèi)容，以便業(yè)主視其喜好安排時間。XXXX社區(qū)文化活動計劃一覽表（一）XXXX社區(qū)文化重大活動一覽表

月份活動項目活動方式活動效果備注1月元旦聯(lián)歡晚會集體參加聯(lián)歡、娛樂、迎新2月春節(jié)聯(lián)誼活動團(tuán)拜、對聯(lián)、聯(lián)歡、品茗、燈謎等烘托喜慶、祥和新春氣氛增強(qiáng)鄰里交流3月“三人”賢妻良母評獎與政府有關(guān)部門聯(lián)合，報名、評比、獎勵、座談尊重婦女，保護(hù)婦女，弘揚(yáng)傳統(tǒng)美德4月踏青逍遙游組織老年人、小孩春游健身、怡心宜神5月XXXX運(yùn)動會個人、家庭組隊增進(jìn)了解增進(jìn)友誼6月“六.一”兒童節(jié)系列活動兒童歌舞會、兒童智力競賽、兒童乒乓球比賽等增強(qiáng)兒童集體感參與感和宜于兒童德、智、體全面發(fā)展7月游泳比賽組織游泳愛好者參加消夏避暑，健身強(qiáng)體8月XXXX藝術(shù)節(jié)文藝演出、書畫展覽、旅游觀光、音樂欣賞、文化服飾表演等提高素質(zhì)，活躍氣氛9月尊師重教活動座談、獻(xiàn)花、禮品強(qiáng)化科教興國師為本理念10月慶國慶，迎中秋國慶征文比賽，中秋賞月燭熱愛祖國，熱愛和平，熱愛家庭，畛1

月份活動項目活動方式活動效果備注光舞會惜團(tuán)圓11月業(yè)主論壇邀請各行各業(yè)學(xué)有專長業(yè)主演講、報告、研討交流學(xué)習(xí)、增強(qiáng)了解12月圣誕之夜圣誕裝飾、圣誕樹、圣誕禮物、圣誕歌等熱鬧、祝福、賞景（二）XXXX社區(qū)文化經(jīng)常性活動一覽表類別內(nèi)容追求效果備注常規(guī)體育娛樂活動棋類、牌類、球類、老年健身、健美、釣魚、園藝、茶藝活躍氣氛，溝通交流文藝舞會、音樂欣賞提高素質(zhì)，陶冶情操聯(lián)辦講座宣傳欄智能化科學(xué)普及開發(fā)利用消防安全防患未然保健、心理咨詢增強(qiáng)體質(zhì)美容、美食、家居美化、生活理念提高審美品味企業(yè)聯(lián)辦科、教、文、衛(wèi)知識講座、報告增強(qiáng)知識企業(yè)聯(lián)辦公益大掃除、綠化環(huán)境培養(yǎng)公德、自律黨員獻(xiàn)愛心激發(fā)愛黨熱情

類別內(nèi)容追求效果備注義診、助殘、獻(xiàn)血辦實(shí)事、辦好事有關(guān)單位聯(lián)合沙龍各種沙龍聚會共同愛好，潛移引導(dǎo)培訓(xùn)電腦、書畫、舞蹈、游泳、陶藝、國際互聯(lián)網(wǎng)、股票、商務(wù)、秘書、外語、廚藝、維修、家電使用加強(qiáng)修養(yǎng)，提高素質(zhì)，共同交流十二、智能化系統(tǒng)管理、維護(hù)（一）XXXX智能化系統(tǒng)說明XXXX智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。（二）XXXX智能化系統(tǒng)管理和維護(hù)針對XXXX智能化系統(tǒng)特點(diǎn)，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案:.建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍由高素質(zhì)專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備功能才能得到充分發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。.對用戶進(jìn)行多種形式培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命關(guān)鍵，我們將從第一個入住用戶開始，通過提供詳細(xì)使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)各種功能并熟練操作。.嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路具體位置。其次，我們將對所有裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。.建立供應(yīng)商檔案我們將對所有器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代，使XXXX智能化系統(tǒng)得到及時完善。.處理好入住初期誤報警問題XXXX智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)關(guān)鍵，我們將根據(jù)實(shí)際情況，在入住初期設(shè)定一個N秒滯后報警（由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警問題。6.日常巡視與定期保養(yǎng)日常巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計劃見表：XXXX智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃項 目內(nèi) 容周期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年三表自動抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個月紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年

項 目內(nèi) 容周期智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查（三）報警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時，探測器將通過室內(nèi)CDT向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時反應(yīng)，立即發(fā)出報警鈴響并顯示報警地點(diǎn)、報警性質(zhì)及住戶相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報警性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：1、煤氣泄漏報警緊急處理程序■月T - -H=——T ■■■平戶干J1控制中心值班.人已報警點(diǎn)附。近保爰逐￥邏人員￥ ■（1人以上）卡Q*關(guān)閉報‘警點(diǎn)所在樓棟爆與總闕仔到住戶家查找原因并,進(jìn)行處理。口牖:排除隱患后由檢修人員打開煤與總闕r>? q尸 干呻4-1+-1石4戶 檢修人員3PP 甲2.緊急求助處理程序

3.消防報警緊急處理程序wyfwgwi^orn 里務(wù)捎防隊員干 在現(xiàn)場率=? 4I -中尸公安消防11% L如 ?報告干■管理處主任甲.. 住現(xiàn)場。干番報告中公司領(lǐng)哥.掌握現(xiàn)場情況^ 通知4 ?a .救口人?！鯨出事業(yè)戶中住現(xiàn)場打員/ 小 J 一..1反振十制J 報警*1由入口處保安員引至現(xiàn)場

4.異?，F(xiàn)象緊急處理程序智能控制中心值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進(jìn)行緊急處理。十三、XXXX接管后計劃為保證XXXX接管后工作能順利開展，特制定如下各階段工作計劃表。階段序號工作項目時間具體措施前期介入階段1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關(guān)建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場所、機(jī)電設(shè)備情況2現(xiàn)場派駐人員協(xié)助銷售銷售期間派出保安、保潔、綠化、現(xiàn)場主管等人員，樹立物業(yè)管理形象，協(xié)助售樓工作。3參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)發(fā)展商安排派機(jī)電工程師、中級以上電工，進(jìn)駐現(xiàn)場。

階段序號工作項目時間具體措施前期介1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關(guān)建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場所、機(jī)電設(shè)備情況4參與小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交發(fā)展商安排做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書面移交手續(xù)。進(jìn)駐前內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到5建立XXXX管理機(jī)構(gòu)一個位；外聘人員一個月內(nèi)到月內(nèi)位；所有人員均持證上崗6人員培訓(xùn)管理處成立后按培訓(xùn)計劃執(zhí)行入伙入住階段1管土理處運(yùn)作準(zhǔn)備工作與接管驗(yàn)收同時進(jìn)行物資裝備配置；入住資料印刷；人員配備等。2熟悉業(yè)主（住戶）情況，準(zhǔn)備業(yè)主入伙工作業(yè)主入伙前資料準(zhǔn)備；業(yè)主（住戶）入伙安排3辦理入伙入住手續(xù)正式接管后按公司現(xiàn)有文件資料辦理日1房屋使用、維修、養(yǎng)護(hù)委常管2公用設(shè)施、設(shè)備及場所使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理托按公司現(xiàn)有文件資料運(yùn)行

階段序號工作項目時間具體措施前期介理階段1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關(guān)建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場所、機(jī)電設(shè)備情況3清潔衛(wèi)生管理期內(nèi)4公共生活秩序5便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及其它公共場所管理及維修養(yǎng)護(hù)6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊7社區(qū)文化活動8住宅區(qū)檔案資料管理9其它事項十四、物業(yè)管理工作相關(guān)流程1、工作流程：制訂規(guī)章制度聯(lián)系苴關(guān)單位督促及時整編制入伙資*M辦理入住手續(xù):梵分鐘入住須知裝修審批儲智能化系統(tǒng)學(xué)司wyfwgw-com機(jī)構(gòu)組建/熟悉物業(yè)情猊匯總遺留監(jiān)督違章裝修”制訂規(guī)章制度聯(lián)系苴關(guān)單位督促及時整編制入伙資*M辦理入住手續(xù):梵分鐘入住須知裝修審批儲智能化系統(tǒng)學(xué)司wyfwgw-com機(jī)構(gòu)組建/熟悉物業(yè)情猊匯總遺留監(jiān)督違章裝修”擬制管理方案裂機(jī)電設(shè)備管2、物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程:對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改戶舊丁二二^公司「施工單位誑行質(zhì)量驗(yàn)收,如黃垠報點(diǎn)皇驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案叼書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時間與看則接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)賁料對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改戶舊丁二二^公司「施工單位誑行質(zhì)量驗(yàn)收,如黃垠報點(diǎn)皇驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案叼書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時間與看則接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)賁料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構(gòu)筑物、去用諼施、室內(nèi)外管線、標(biāo)化等展工圖、諛落圖口3確保保修項目，期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，.重大保修項目的細(xì)則三表自動抄錄系統(tǒng)取水電工與表底數(shù)卡3、業(yè)主入住服務(wù)流程:身份證反復(fù)附件,指定銀行辦妥的管理費(fèi)托收發(fā)放和分鐘入住須知欣Xmt住戶手Ir].「、元成收費(fèi)處購房合同川工作證及復(fù)印件J身份證反復(fù)附件,指定銀行辦妥的管理費(fèi)托收發(fā)放和分鐘入住須知欣Xmt住戶手Ir].「、元成收費(fèi)處購房合同川工作證及復(fù)印件J持有憑已蓋章的入住通知單收費(fèi)，收回入住透知單卡通知單蓋“已領(lǐng)資料”章a查駿入住通知單'、發(fā)放入住文件舞HiyfHfg隼入住通知高收費(fèi)處憑已差章的入住逋知單收費(fèi)，收回入住逋知單專人協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收房屋，曬認(rèn)水、申產(chǎn)氣表讀數(shù)：掌握智能系統(tǒng)操作方法，填寫驗(yàn)收交接表（一式兩份八〃入住文件匯總、分類、收費(fèi)處憑已差章的入住逋知單收費(fèi)，收回入住逋知單專人協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收房屋，曬認(rèn)水、申產(chǎn)氣表讀數(shù)：掌握智能系統(tǒng)操作方法，填寫驗(yàn)收交接表（一式兩份八〃入住文件匯總、分類、裝訂、歸襠「核對鑰匙一填寫入住情況日報表歸檔^憑入住繳費(fèi)收據(jù)領(lǐng)取鑰匙送業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》申簽收口乂業(yè)主在《人住登記表》中簽字+3亞9切4、住宅裝修管理流程:取《裝修許可證》奏了解智能化住宅裝修有關(guān)規(guī)定相關(guān)責(zé)任管理員跟蹤監(jiān)督每日巡視不少于二次裝修審批管理員初審'工程部主管審批,管理處主任申楂（三天內(nèi)完成「魁世姍S管理處領(lǐng)取《裝修審批表》《一式三份）《裝修須知》、《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)文件裝修漆工，及時進(jìn)行消防臉收I智能化系銃完整性驗(yàn)收，試水試馬僉責(zé)任管理員連同業(yè)務(wù)助理股收住宅,簽署臉收意見，「三不月后再迸行復(fù)驗(yàn)合格則辦理退還押金手奧?業(yè)主填寫審批袤?，連同裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、胞工圖紙交管理處。裝修期隱蔽工程筠收5、工作巡查流程:6、安全管理運(yùn)作流程:通知管理處領(lǐng)序安隊長號檔交安隊編存6、安全管理運(yùn)作流程:通知管理處領(lǐng)序安隊長號檔交安隊編存圖急通知中央監(jiān)控中」第視情況逋知派出所、?消防隊等相關(guān)單位口7、機(jī)電設(shè)備維修流程:歸檔保填寫維修申報單com發(fā)申現(xiàn)報運(yùn)日常.巡視檢查8、綠化管理流程:檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計表整理歸檔病蟲害防盆栽花草修弱澆水造型清潔雕逑小品1wyfwgw.心刖吉綠化主管、業(yè)務(wù)助理巡視檢查中發(fā)現(xiàn)問題、填寫綠化問題統(tǒng)計表』提出施工方案、安排人員施工、整改。9、保潔管理流程:■士^gg瞳潔翠癩管巡視檢查口發(fā)現(xiàn)問題:填寫保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，安排人員迅速整改事保潔班長組織人員實(shí)施整改卡綜合管理員監(jiān)督整改情況川檢查?＞考核工作績效，填寫整改統(tǒng)整理『歸檔￥10、社區(qū)文化活動開展流程:臨時性活動J實(shí)施組織、施備工作周邊系列活動￥邀請嘉賓出席根據(jù)住戶調(diào)查，形勢變化情況修正活動總結(jié)、收集圖片等賁料^實(shí)施大目主題活動中制定社區(qū)文化月度工作wyfwgw.d腐娓年度社區(qū)文化工作建立活動檔案一歸檔保存口 活動方索策劃一11、物料控制流程:十五、配合銷售措施XXX物業(yè)在介入XXXX物業(yè)管理工作后，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多協(xié)助與配合。XXX物業(yè)在桂芳園與地產(chǎn)公司銷售部已有非常成功合作，在配合銷售方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，并形成了一整套完善運(yùn)作體系和運(yùn)作模式，有信心力促XXXX再創(chuàng)樓盤銷售奇跡。（一）前期介入管理XXXX開盤期（或開盤前），物業(yè)管理工作資將投入運(yùn)行，XXX物業(yè)將派出保安、保潔、綠化人員進(jìn)駐小區(qū)，主任助理定期進(jìn)行日常管理及檢查（具體進(jìn)駐時間由地產(chǎn)公司確定）。1、保安、保潔、綠化人員由物業(yè)公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗(yàn)豐富人員組成，派駐人員工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到地產(chǎn)公司認(rèn)可，同時地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員調(diào)整建議權(quán)。2、保安人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位小區(qū)大門等崗位保安工作，同時負(fù)責(zé)客戶看樓相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會所、小區(qū)清潔、綠化工作。3、主任助理負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)日常管理及協(xié)調(diào)工作。4、物業(yè)公司會定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范等方面對上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。目：XXXX定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借深港兩地客戶多年來對XXX認(rèn)同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間介入，以高水平專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以XXX物業(yè)良好企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為XXXX重要賣點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。（二）連鎖推介利用業(yè)主對XXX物業(yè)認(rèn)知度和信任度，在物業(yè)公司下屬管理處中利用各種可行方式向業(yè)主推薦XXXX。據(jù)最近一次調(diào)查，在桂芳園四五期銷售中，超過百分之三十單位為桂芳園前期業(yè)主再次購買或介紹成交，而桂芳園業(yè)主已有三千多戶，如果能充分發(fā)揮銷售中連鎖效應(yīng)，部分老業(yè)主完全可以成為XXXX潛在購買者或介紹者。（三）銷售