建筑與房地產(chǎn)法

建筑與房地產(chǎn)法第1頁(yè)/共28頁(yè)第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立制度第一節(jié)房地產(chǎn)的特征一、房地產(chǎn)的基本概念建筑是動(dòng)詞，建筑物是人們建筑而成的東西。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，從物質(zhì)形態(tài)上看，包括土地、建筑物（包括房屋和其他構(gòu)筑物）和定著物。因其位移特點(diǎn)，在法學(xué)上，房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)。第2頁(yè)/共28頁(yè)

土地，在廣義上本是一個(gè)垂直系統(tǒng)的自然綜合體，在此，僅采狹義的地表及一定深度的土壤層。建筑物中的房屋是指由建筑材料組成的能夠遮風(fēng)避雨的空間場(chǎng)所；構(gòu)筑物是房屋以外的其他建筑物；定著物是地表建筑物以外的部分，如花草、樹(shù)木、庭院、花園、假山等。這部分往往視為土地或建筑物的附屬部分，故，房地產(chǎn)一般是指土地和建筑物。第3頁(yè)/共28頁(yè)

房地產(chǎn)的分類第一，按用途分：工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、軍事、特殊用房等；第二，按建筑結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等；第三，按建筑層數(shù)分：底層（≤3層）、多層（4層-6層）、小高層（7層-9層）、高層（10層-30層）、超高層（≥30層）第四，按權(quán)屬分：國(guó)家、集體、私有所有、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份制、涉外房產(chǎn)等。第4頁(yè)/共28頁(yè)

二、房地產(chǎn)的特征

1.自然特征:位置的固定性、各宗房地產(chǎn)的差異性、使用上的耐久性、數(shù)量的有限性和效用的多層次性（生存資料——享受資料——發(fā)展資料）。

2.經(jīng)濟(jì)特征：投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)；變更用途的困難性；投資的流動(dòng)性較差。

3.社會(huì)特征：主要是政策影響性較強(qiáng)。第5頁(yè)/共28頁(yè)

三、房地產(chǎn)法律、政策的體系房地產(chǎn)的法律包括憲法、法律、行政法規(guī)和行政規(guī)章、地方法規(guī)和地方規(guī)章以及司法解釋。房地產(chǎn)政策主要有國(guó)土資源部和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局，下發(fā)的通知意見(jiàn)。第6頁(yè)/共28頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上極限基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。包括土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地開(kāi)發(fā)是使土地滿足建設(shè)房屋的條件的一系列行為。包括地面平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是修房子，包括房屋建設(shè)的分析策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、配套完善、交付使用等全過(guò)程。第7頁(yè)/共28頁(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是從事土地、房屋開(kāi)發(fā)的企業(yè)法人。二、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性要件由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織形式一般為公司。所以，它要具備設(shè)立公司的一般條件。我國(guó)公司包括有限責(zé)任公司和股份有限公司，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要對(duì)應(yīng)地符合相應(yīng)的公司條件；同時(shí)要符合特別法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所規(guī)定的特別條件。第8頁(yè)/共28頁(yè)1.設(shè)立公司的一般條件第一，合格的投資人。兩層含義：（1）投資主體的資格合法；（2）投資者的數(shù)量合格。第二，投資人有合符法律要求的設(shè)立企業(yè)的意思表示文件。第三，符合法律要求的出資（1）出資方式第9頁(yè)/共28頁(yè)

（2）出資額符合法律要求的最低限度。（3）出資程序和比例合法。（4）出資時(shí)限合法。第四，有符合法律規(guī)定的名稱和組織機(jī)構(gòu)。第五，有固定的所在地。

2.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特別條件第10頁(yè)/共28頁(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格（即通常所說(shuō)的資質(zhì)）分為四級(jí)，因此不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)，所要求的條件是不同的。列表如下：第11頁(yè)/共28頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件表一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本5000萬(wàn)2000800100經(jīng)營(yíng)期限5年321竣工面積或投資額近3年30萬(wàn)平米近3年15萬(wàn)平米累計(jì)5萬(wàn)平米合格率5年100%3年100%2年100%已竣工100%技術(shù)人員中職以上20人，專職會(huì)計(jì)4人中職以上10人，專職會(huì)計(jì)3人中職以上5人，專職會(huì)計(jì)2人中職以上5人，專職會(huì)計(jì)2人質(zhì)保體系《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度重大質(zhì)量事故無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)第12頁(yè)/共28頁(yè)

三、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序（條件）

1.向擬設(shè)企業(yè)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門先申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。

2.向擬設(shè)企業(yè)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。申請(qǐng)?jiān)O(shè)立企業(yè)時(shí)必須向登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)的法律文件。

3.核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。第13頁(yè)/共28頁(yè)第二章用地制度第一節(jié)我國(guó)土地所有權(quán)及流轉(zhuǎn)制度一、土地所有權(quán)制度我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有。1.國(guó)有土地的范圍及取得第一，城市市區(qū)和不屬于集體農(nóng)村的土地；第二，沒(méi)收、征收、征用、征購(gòu)的土地；第三，農(nóng)村集體農(nóng)轉(zhuǎn)非后，該集體的原有土地；第四，農(nóng)民成建制地遷移后留下的土地；等。第14頁(yè)/共28頁(yè)2.集體土地所有權(quán)第一，集體土地所有權(quán)的主體村農(nóng)民集體、村民小組（原生產(chǎn)隊(duì)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第二，集體土地所有權(quán)的范圍（1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（2）屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。（3）宅基地、自留地和自留山。第15頁(yè)/共28頁(yè)二、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度土地管理法第二條任何單位和個(gè)人不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。第16頁(yè)/共28頁(yè)第二節(jié)土地使用權(quán)的取得一、土地使用權(quán)的取得方式土地使用權(quán)的取得，是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的取得。土地使用權(quán)包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)是政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依市場(chǎng)規(guī)律的有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即以該種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是政府基于公益目的將國(guó)有土地使用權(quán)非市場(chǎng)性地交給使用者使用的情形。第17頁(yè)/共28頁(yè)

無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都實(shí)行土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上的集中供應(yīng)制度。該制度是指縣級(jí)國(guó)土資源管理部門，對(duì)依法取得的土地，進(jìn)行前期（一級(jí)）開(kāi)發(fā)（一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地稱為凈地或熟地）、儲(chǔ)存并由其集中供應(yīng)的制度。供應(yīng)方式為：對(duì)凈地實(shí)行以競(jìng)價(jià)為主的方式出讓。二、建設(shè)用地出讓中的主要制度第18頁(yè)/共28頁(yè)1.規(guī)劃制度對(duì)出讓地塊由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓。

2.信息公開(kāi)制度出讓人——縣、市人民政府土地管理部門。公開(kāi)內(nèi)容：出讓計(jì)劃、出讓公告、出讓結(jié)果、出讓土地開(kāi)發(fā)利用信息、違法違規(guī)用地查處結(jié)果等。

3.競(jìng)價(jià)中標(biāo)制度第19頁(yè)/共28頁(yè)

境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，出發(fā)了另有規(guī)定的以外，均可參加競(jìng)價(jià)申請(qǐng)。但是，結(jié)合其他條件，能參與競(jìng)價(jià)的主體其實(shí)是有限的。競(jìng)價(jià)人中標(biāo)后10日內(nèi)方可與出讓人簽訂“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同”，一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付價(jià)款。余款在一年、特殊項(xiàng)目不超過(guò)兩年內(nèi)交付。此外，還有用地交付、監(jiān)管制度等。第20頁(yè)/共28頁(yè)

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容和基本格式約首：合同名稱，雙方當(dāng)事人的名稱，合同編號(hào)，簽訂日期。正文：

1.訂約依據(jù)和訂約原則；土地使用權(quán)的出讓方式。

2.出讓土地的狀況：位置，建筑面積，用途，使用期限。

3.土地使用費(fèi)及支付方式：-元/㎡，第21頁(yè)/共28頁(yè)

總價(jià)——元，其中政府土地收益——元、土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款——元；付款期限。稅費(fèi)。

4.土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用：開(kāi)竣工時(shí)間，城市規(guī)劃的調(diào)整處理、續(xù)期處理，公用設(shè)施的接口和引入，在此期間的監(jiān)督。

5.土地使用權(quán)證的辦理時(shí)間（交清費(fèi)用之后）、轉(zhuǎn)讓（條件：取得土地使用權(quán)證、房屋開(kāi)發(fā)≧25%、成片開(kāi)發(fā)的應(yīng)符合用地條件）、出租、抵押、續(xù)期（期滿前1年申請(qǐng)）與終止此外，包括法律責(zé)任、不可