房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表第一節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)表概述一、財(cái)務(wù)報(bào)表的作用和種類）財(cái)務(wù)報(bào)表的作用（一1（財(cái)務(wù)報(bào)表的概念財(cái)務(wù)報(bào)表是指企業(yè)對(duì)外提供的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表由會(huì)計(jì)報(bào)表和附注組成。會(huì)計(jì)報(bào)表是財(cái)務(wù)報(bào)表的主干部分，它用表格的形式簡(jiǎn)明扼要地反映企業(yè)在一定時(shí)點(diǎn)上的財(cái)務(wù)狀況和一定期間的經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）變動(dòng)表。會(huì)計(jì)報(bào)表附注是為了幫助報(bào)表使用者理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容而對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的編制基礎(chǔ)、編制依據(jù)、編制原則和方法以及主要項(xiàng)目等所作的解釋。這些內(nèi)容是相互聯(lián)系的一個(gè)整體文件，而財(cái)務(wù)報(bào)表的中心內(nèi)容就是會(huì)計(jì)報(bào)表。這些會(huì)計(jì)報(bào)表分別從不同的角度說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況。各種會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容既相互區(qū)別，又相互補(bǔ)充，指標(biāo)相互銜接，構(gòu)成了一個(gè)完整的指標(biāo)體系，從而充分地揭示了會(huì)計(jì)信息的本質(zhì)。2（財(cái)務(wù)報(bào)表的作用財(cái)務(wù)報(bào)表的作用有以下幾點(diǎn):向投資者、潛在投資者和債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息，使之能做出正確的投資決策。向政府機(jī)關(guān)（財(cái)政、稅務(wù)、工商等部門）提供企業(yè)完成社會(huì)義務(wù)和責(zé)任的情況。主要是企業(yè)是否執(zhí)行財(cái)經(jīng)法規(guī)，是否及時(shí)足額繳納稅金，企業(yè)發(fā)展方向是否符合產(chǎn)業(yè)政策等，以便政府加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀控制和管理。通過(guò)編制和報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表，向債權(quán)人提供企業(yè)償債履約情況和償債能力情況。特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，檢查企業(yè)各種借款的使用情況及物資保證，通過(guò)對(duì)企業(yè)償債能力和履約情況的分析，決定是否對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款。通過(guò)編制和公布有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，能夠向企業(yè)管理當(dāng)局和其他管理部門提供企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平和獲利情況，以便企業(yè)管理當(dāng)局進(jìn)行決策，決定利潤(rùn)的分配等。通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表和一定數(shù)量、質(zhì)量的內(nèi)部會(huì)計(jì)報(bào)告，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供決策信息，指導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）會(huì)計(jì)報(bào)表的種類作為財(cái)務(wù)報(bào)表核心內(nèi)容的會(huì)計(jì)報(bào)表按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的類型。按反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分為資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益（股東權(quán)益）變動(dòng)表。按照會(huì)計(jì)報(bào)表的編報(bào)時(shí)間，可以分為月報(bào)、季報(bào)、半年報(bào)（又稱中期報(bào)告）和年報(bào)。其中，月報(bào)要求簡(jiǎn)明扼要、及時(shí);年報(bào)要求揭示完整、反映全面;季報(bào)在會(huì)計(jì)信息的詳細(xì)程度方面，介于月報(bào)和年報(bào)之問(wèn)。股份有限公司應(yīng)編制半年報(bào)，半年報(bào)比年報(bào)提供的資料略為簡(jiǎn)單。按照會(huì)計(jì)報(bào)表反映財(cái)務(wù)活動(dòng)方式的不同，可以分為靜態(tài)會(huì)計(jì)報(bào)表和動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)報(bào)表。靜態(tài)報(bào)表是指反映企業(yè)一定時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會(huì)計(jì)報(bào)表，一般根據(jù)各個(gè)賬戶的“期末余額”填列;動(dòng)態(tài)報(bào)表是指反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)資金耗費(fèi)和資金回收情況的報(bào)表，一般根據(jù)有關(guān)賬戶的“發(fā)生額”填列。按照會(huì)計(jì)報(bào)表編制的范圍不同，可以分為個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表和合并會(huì)計(jì)報(bào)表。個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表是指獨(dú)立核算的企業(yè)用來(lái)反映其本身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表;合并會(huì)計(jì)報(bào)表則是指由母公司編制的，包括所有控股子公司會(huì)計(jì)報(bào)表的有關(guān)數(shù)字，反映整個(gè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。1（資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映企業(yè)某一特定日期財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表?！澳骋惶囟ㄈ掌凇笔侵冈履⒓灸?、半年末、年末;“財(cái)務(wù)狀況”是指全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況。它是根據(jù)“資產(chǎn),負(fù)債，所有者權(quán)益”的會(huì)計(jì)基本等式。按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)和一定的順序，把企業(yè)某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益各項(xiàng)目予以適當(dāng)排列編制而成。資產(chǎn)負(fù)債表的作用有以下幾個(gè)方面:反映企業(yè)的權(quán)益結(jié)構(gòu)。權(quán)益結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的權(quán)益總額中負(fù)債和所有者權(quán)益的相對(duì)比例。資產(chǎn)負(fù)債表將企業(yè)的權(quán)益分為負(fù)債和所有者權(quán)益兩部分。同時(shí)又將兩部分的具體內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)列示。這樣便于報(bào)表使用者了解企業(yè)的權(quán)益情況和企業(yè)在某一特定日期的資金來(lái)源及構(gòu)成。反映企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源及其分布情況。資產(chǎn)負(fù)債表把企業(yè)所擁有或控制的資產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、用途分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、其他資產(chǎn)等類別。在各類別下又分成若干明細(xì)項(xiàng)目。這樣便于報(bào)表使用者了解企業(yè)在某一特定日期所擁有或控制的資產(chǎn)總量及其結(jié)構(gòu)。反映企業(yè)的變現(xiàn)能力。變現(xiàn)能力是指資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或負(fù)債到期清償所需時(shí)間的長(zhǎng)短。由于資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)項(xiàng)目是按其變現(xiàn)能力大小排列的，這樣便于報(bào)表使用者了解企業(yè)的變現(xiàn)能力。有助于解釋、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效主要反映在它的獲利能力上，獲利能力直接影響企業(yè)能否有穩(wěn)定而逐步增長(zhǎng)的盈利水平。能否據(jù)約向債權(quán)人還本付息，能否維持甚至逐步提高股東的投資報(bào)酬。衡量企業(yè)獲利的指標(biāo)主要有資產(chǎn)報(bào)酬率、股東權(quán)益報(bào)酬率等。2（利潤(rùn)表利潤(rùn)表是反映企業(yè)一定期間經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。它是根據(jù)“收入,費(fèi)用,利潤(rùn)”的會(huì)計(jì)等式，依照一定的順序，將一定期間的收入、費(fèi)用和利潤(rùn)項(xiàng)目予以適當(dāng)排列編制而成的。由于利潤(rùn)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合體現(xiàn)，又是進(jìn)行利潤(rùn)分配的主要依據(jù)，因此利潤(rùn)表也是企業(yè)重要的會(huì)計(jì)報(bào)表之一，每個(gè)企業(yè)都必須按要求編制利潤(rùn)表。利潤(rùn)表的作用可概括為以下幾點(diǎn):利用利潤(rùn)表，可以了解企業(yè)在一定期間獲得經(jīng)營(yíng)成果的大小，借以考察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲利能力;通過(guò)利潤(rùn)表中損益計(jì)算的過(guò)程及利潤(rùn)總額同目標(biāo)利潤(rùn)的對(duì)比，借以評(píng)價(jià)企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)情況;通過(guò)利潤(rùn)表，可使投資者及時(shí)了解對(duì)企業(yè)的投資前景，和應(yīng)得的投資報(bào)酬率的大小，為其進(jìn)一步?jīng)Q策提供所需的信息;通過(guò)利潤(rùn)表的縱向和橫向的對(duì)比分析，可以了解利潤(rùn)升降的水平和原因，為未來(lái)經(jīng)營(yíng)期的目標(biāo)利潤(rùn)規(guī)劃提供信息。3（現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表，它是一張動(dòng)態(tài)報(bào)表。現(xiàn)金流量表是在資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表已經(jīng)反映了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提供企業(yè)現(xiàn)金流量信息，即財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)信息?，F(xiàn)金流量表主要提供有關(guān)企業(yè)現(xiàn)金流量方面的信息，編制現(xiàn)金流量表的主要目的是為會(huì)計(jì)報(bào)表使用者提供企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的信息，以便于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者了解和評(píng)價(jià)企業(yè)獲取現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的能力，并據(jù)以預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量。所以，現(xiàn)金流量表在評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、衡量企業(yè)財(cái)務(wù)資源和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)前景方面，有著十分重要的作用。4（所有者權(quán)益變動(dòng)表所有者權(quán)益變動(dòng)表，是反映企業(yè)在某一特定日期股東權(quán)益增減變動(dòng)情況的報(bào)表。所有者權(quán)益變動(dòng)表包括在年度會(huì)計(jì)報(bào)表中，是資產(chǎn)負(fù)債表的附表。所有者權(quán)益變動(dòng)表全面反映了企業(yè)的股東權(quán)益在年度內(nèi)的變化情況，便于會(huì)計(jì)信息使用者深入分析企業(yè)股東權(quán)益的增減變化情況，并進(jìn)而對(duì)企業(yè)的資本保值增值情況作出正確判斷，從而提供對(duì)決策有用的信息。二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求與程序（一）財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求數(shù)字真實(shí):編制財(cái)務(wù)報(bào)表必須如實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況的經(jīng)營(yíng)情況，不能用估計(jì)數(shù)代替實(shí)際叛，更不能弄虛作假、篡改數(shù)字、隱瞞謊報(bào)，必須做到按期結(jié)賬，認(rèn)真對(duì)賬和進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，以保證財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性。內(nèi)容完整:財(cái)務(wù)報(bào)表必須全面反映會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況。應(yīng)按規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成內(nèi)容編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和附注，對(duì)統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)表中規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)都應(yīng)填寫完整。說(shuō)明清楚:對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表需要加以說(shuō)明的問(wèn)題，應(yīng)附有簡(jiǎn)要的文字說(shuō)明;對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中主要指標(biāo)的構(gòu)成和計(jì)算方法，本報(bào)告期發(fā)生的特殊情況，如經(jīng)營(yíng)范圍的變化、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)變更以及本報(bào)告期經(jīng)濟(jì)效益影響較大的各種因素，都必須加以說(shuō)明。報(bào)送及時(shí):根據(jù)及時(shí)性原則，為了便于報(bào)表使用者及時(shí)利用會(huì)計(jì)報(bào)表資料，會(huì)計(jì)報(bào)表必須按照規(guī)定的期限和程序及時(shí)編制與報(bào)送。手續(xù)齊備:對(duì)于報(bào)出的會(huì)計(jì)報(bào)表，應(yīng)依次編定頁(yè)數(shù)，加具封面，裝訂成冊(cè)，加蓋公章。封面上應(yīng)注明:企業(yè)名稱、地址、開(kāi)業(yè)年份、報(bào)表所屬年度、月份、送出日期等，并由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、總會(huì)計(jì)師和會(huì)計(jì)主管人員簽章。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表編制前的準(zhǔn)備工作1（清產(chǎn)核資工作企業(yè)在編制年度財(cái)務(wù)報(bào)表前，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定全面清查資產(chǎn)，核實(shí)債務(wù)。結(jié)算款項(xiàng)，包括應(yīng)收款項(xiàng)、應(yīng)付款項(xiàng)、應(yīng)交稅費(fèi)等是否存在，與債務(wù)、債權(quán)單位相應(yīng)的債務(wù)、債權(quán)是否一致。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等各項(xiàng)存貨以賬面數(shù)據(jù)為依據(jù)，經(jīng)財(cái)務(wù)部門、工程管理部門、銷售管理部門盤點(diǎn)后確認(rèn)，符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的要求，按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。各項(xiàng)投資是否存在，投資收益是否按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具等各項(xiàng)固定資產(chǎn)的實(shí)存數(shù)量與賬面數(shù)量是否一致。在建工程的實(shí)際發(fā)生額與賬面記錄是否一致。需要清理、核實(shí)的其他內(nèi)容。企業(yè)通過(guò)上述清查、核實(shí)，查明財(cái)產(chǎn)物資的實(shí)存數(shù)量與賬面數(shù)量是否一致、各項(xiàng)結(jié)算款項(xiàng)的拖欠情況及其原因、固定資產(chǎn)的使用情況及其完好程度等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將清查、核實(shí)的結(jié)果及其處理辦法向董事會(huì)或者相應(yīng)機(jī)構(gòu)報(bào)告，并根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。2（其他準(zhǔn)備工作核對(duì)各會(huì)計(jì)賬簿記錄與會(huì)計(jì)憑證的內(nèi)容、金額等是否一致，記賬方向是否相符。依照規(guī)定的結(jié)賬日進(jìn)行結(jié)賬，結(jié)出有關(guān)賬簿的余額和發(fā)生額。檢查相關(guān)的會(huì)計(jì)核算是否按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表與其他行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的內(nèi)容有很大的差別，這種差別產(chǎn)生的根源在于行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)主要體現(xiàn)為以下兩點(diǎn):從產(chǎn)品來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，從建設(shè)到竣工需要很長(zhǎng)的周期。從銷售來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)售制度，在建設(shè)階段可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行銷售并收取銷售款。從以上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表具有以下特點(diǎn):大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售取得的房款通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目建設(shè)到竣工需要很長(zhǎng)的周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬，形成了企業(yè)名義上的負(fù)債，進(jìn)而造成項(xiàng)目竣工前資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。開(kāi)發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對(duì)企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、時(shí)間跨度大，開(kāi)發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的核算。管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，影響了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的判斷。按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)人當(dāng)期損益，在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，很難通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表反映企業(yè)真實(shí)的盈利水平。第二節(jié)前期準(zhǔn)備階段的財(cái)務(wù)報(bào)表一、前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)的前提是取得土地，房地產(chǎn)企業(yè)目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。因此，前期準(zhǔn)備階段最主要的支出就是地價(jià)款及相應(yīng)的契稅。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批，因此，各種政府行政事業(yè)性收費(fèi)是前期準(zhǔn)備階段的另一個(gè)主要支出項(xiàng)目。按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)售制度，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品具備一定的形象進(jìn)度后才可以進(jìn)行預(yù)售，因此，前期準(zhǔn)備階段一般沒(méi)有預(yù)售收入。我國(guó)實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)工前的自有資金要達(dá)到項(xiàng)目總投資的一定比例。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在前期準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)企業(yè)一般需要通過(guò)對(duì)外融資籌集建設(shè)資金。二、前期準(zhǔn)備階段的資產(chǎn)負(fù)債表表10一1是某房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的資產(chǎn)負(fù)債表，從中可以看出前期準(zhǔn)備階段資產(chǎn)負(fù)債表的主要特點(diǎn)。表10—1資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年12月31日單位:萬(wàn)元年初余額負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）資產(chǎn)期末余額期末余額年初余額流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債:貨幣資金4000短期借款交易性金融資產(chǎn)交易性金融負(fù)債應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款2000預(yù)付款項(xiàng)6000預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)收利息應(yīng)付職工薪酬應(yīng)收股利應(yīng)交稅費(fèi)100其他應(yīng)收款200應(yīng)付利息存貨49900應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)其他應(yīng)付款其他流動(dòng)資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)60100其他流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2100可供出售金融資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債:持有至到期投資長(zhǎng)期借款20000長(zhǎng)期應(yīng)收款應(yīng)付債券長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期應(yīng)付款投資性房地產(chǎn)專項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)負(fù)債在建工程1000遞延所得稅負(fù)債工程物資其他非流動(dòng)負(fù)債固定資產(chǎn)清理非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)20000生產(chǎn)性生物資產(chǎn)負(fù)債合計(jì)221OO油氣資產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）:無(wú)形資產(chǎn)10000實(shí)收資本（或股本）50000開(kāi)發(fā)支出資本公積商譽(yù)減:庫(kù)存股長(zhǎng)期待攤費(fèi)用盈余公積遞延所得稅資產(chǎn)120未分配利潤(rùn)-880所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)其他非流動(dòng)資產(chǎn)49120非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11120負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)資產(chǎn)總計(jì)7122071220房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，資產(chǎn)負(fù)債表反映的主要特點(diǎn)為:資產(chǎn)類項(xiàng)目主要涉及貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨、在建工程和無(wú)形資產(chǎn)等。該階段房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽杂匈Y金的投入以及開(kāi)發(fā)貸款的取得，一般會(huì)持有一定金額的貨幣資金;預(yù)付賬款主要是在前期階段預(yù)付給施工單位的工程款;對(duì)于存在持有物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，購(gòu)地支出以及前期規(guī)費(fèi)等支出要區(qū)分為兩部分:用于銷售物業(yè)的計(jì)人存貨項(xiàng)目，用于持有物業(yè)的計(jì)入在建工程和無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目。負(fù)債類項(xiàng)目主要涉及應(yīng)付賬款和長(zhǎng)期借款項(xiàng)目。應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的前期規(guī)費(fèi)或工程價(jià)款;長(zhǎng)期借款反映企業(yè)從銀行貸入的開(kāi)發(fā)貸款的本金。所有者權(quán)益類項(xiàng)目主要涉及實(shí)收資本和未分配利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目資金以及購(gòu)地的需要，一般實(shí)收資本項(xiàng)目金額會(huì)很大，該項(xiàng)目反映企業(yè)到位的自有資金數(shù)量;在前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目沒(méi)有收入，而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，因此，此階段企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大額度的虧損，未分配利潤(rùn)項(xiàng)目一般為負(fù)數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)一般要存入大量的項(xiàng)目資本金，而項(xiàng)目資本金按要求要達(dá)到項(xiàng)目總投資的35,，另外，因項(xiàng)目在此階段沒(méi)有進(jìn)入全面施工階段，企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款金額較小，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的資產(chǎn)負(fù)債率一般都會(huì)很低。從表10—1的數(shù)據(jù)計(jì)算，該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率只有31,。三、前期準(zhǔn)備階段的利潤(rùn)表表10—2是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的利潤(rùn)表，從中可以看出前期準(zhǔn)備階段利潤(rùn)表的主要特點(diǎn)。表10-2利潤(rùn)表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年12月單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期金額上期金額一、營(yíng)業(yè)收入減:營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用210管理費(fèi)用800財(cái)務(wù)費(fèi)用10資產(chǎn)減值損失加:公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號(hào)填列）投資收益（損失以“-”號(hào)填列）其中:對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）-1000加:營(yíng)業(yè)外收入減:營(yíng)業(yè)外支出其中:非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）-1000減:所得稅費(fèi)用-120四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）-880五、每股收益:（一）基本每股收益（二）稀釋每股收益房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，利潤(rùn)表反映的主要特點(diǎn)為:利潤(rùn)表中的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。其中管理費(fèi)用項(xiàng)目反映企業(yè)當(dāng)期累計(jì)發(fā)生行政經(jīng)費(fèi)等支出，銷售費(fèi)用項(xiàng)目反映企業(yè)為銷售準(zhǔn)備而支出的廣告費(fèi)等支出，所得稅費(fèi)用反映企業(yè)當(dāng)年虧損所抵免的以后年度所得稅支出金額。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段由于沒(méi)有銷售收入，因此，報(bào)表中營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本等項(xiàng)目一般均無(wú)金額反映，而報(bào)表一般表現(xiàn)為較大額度的虧損。四、前期準(zhǔn)備階段的現(xiàn)金流量表表10—3是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的現(xiàn)金流量表，從中可以看出前期準(zhǔn)備階段現(xiàn)金流量表的主要特點(diǎn)。表10—3現(xiàn)金流量表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年度單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期金額上期金額一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收到的稅費(fèi)返還收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金51700支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金100支付的各項(xiàng)稅費(fèi)2000支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金1010經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)54810經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-54810二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:收回投資收到的現(xiàn)金取得投資收益收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流人小計(jì)購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金11000投資支付的現(xiàn)金取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)11000投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-11000三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:吸收投資收到的現(xiàn)金50000取得借款收到的現(xiàn)金20000收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金10籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)70010償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金200支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)200籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~69810四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額4000加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額O六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額4000房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，現(xiàn)金流量表反映的主要特點(diǎn)為:房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金主要來(lái)源于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，在這一階段由于尚未達(dá)到預(yù)售條件，因此，基本沒(méi)有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的主要流出項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出（對(duì)持有物業(yè)的企業(yè)，還存在投資活動(dòng)現(xiàn)金流出，即企業(yè)在持有物業(yè)上的現(xiàn)金投入。在這一階段不存在歸還貸款的問(wèn)題，因此，一般不會(huì)有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)方面的現(xiàn)金流入很大，而項(xiàng)目處于前期階段，其現(xiàn)金流出又比較少，因此，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)此階段的現(xiàn)金余額較大，現(xiàn)金流情況較好。五、前期準(zhǔn)備階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表與其他行業(yè)企業(yè)報(bào)表所反映的內(nèi)容基本相同。唯一不同的是:房地產(chǎn)企業(yè)在此階段實(shí)收資本本年增加金額較大，原因在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的項(xiàng)目資本金，這部分資本金在會(huì)計(jì)核算上要計(jì)人企業(yè)的實(shí)收資本項(xiàng)目。所有者權(quán)益變動(dòng)表的格式在此不再過(guò)多介紹。第三節(jié)建設(shè)階段的財(cái)務(wù)報(bào)表一、建設(shè)階段的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中要投入大量的建設(shè)資金，因此，建設(shè)階段最主要的支出就是工程款支出，工程款支出中歸屬于持有物業(yè)的部分計(jì)入在建工程項(xiàng)目，歸屬于銷售物業(yè)的部分計(jì)人存貨項(xiàng)目。由于預(yù)售制度的存在，房地產(chǎn)企業(yè)一般在建設(shè)階段采用期房銷售，因此，此階段房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)取得大量的預(yù)售房款，這是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的現(xiàn)金流入項(xiàng)目，而預(yù)售房款應(yīng)計(jì)入預(yù)收賬款項(xiàng)目。在建設(shè)階段，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工，企業(yè)不能結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而大量管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的支出，造成此階段企業(yè)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。隨著建設(shè)階段工程進(jìn)度的加快，房地產(chǎn)企業(yè)取得的開(kāi)發(fā)貸款在此階段將陸續(xù)到位，企業(yè)貸款規(guī)模不斷加大。二、建設(shè)階段的資產(chǎn)負(fù)債表表10—4是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段的資產(chǎn)負(fù)債表，從中可以看出建設(shè)階段資產(chǎn)負(fù)債表的主要特點(diǎn)。表10—4資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年12目31日單位：萬(wàn)元負(fù)債和所有者權(quán)益資產(chǎn)期末余額年初余額期末余額年初余額（或股東權(quán)益）流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債:貨幣資金2000短期借款交易性金融負(fù)債交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款7000預(yù)付款項(xiàng)3000預(yù)收款項(xiàng)87800應(yīng)付職工薪酬應(yīng)收利息應(yīng)收股利應(yīng)交稅費(fèi)-5000其他應(yīng)收款200應(yīng)付利息存貨70000應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)其他應(yīng)付款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)75200其他流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債合計(jì)89800可供出售金融資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債:持有至到期投資長(zhǎng)期借款30000長(zhǎng)期應(yīng)收款應(yīng)付債券長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期應(yīng)付款投資性房地產(chǎn)專項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債在建工程80000其他非流動(dòng)負(fù)債工程物資非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)固定資產(chǎn)清理30000生產(chǎn)性生物資產(chǎn)負(fù)債合計(jì)119800所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）:油氣資產(chǎn)實(shí)收資本（或股本）無(wú)形資產(chǎn)1000050000開(kāi)發(fā)支出資本公積商譽(yù)減:庫(kù)存股長(zhǎng)期待攤費(fèi)用盈余公積遞延所得稅資產(chǎn)3600未分配利潤(rùn)-1000所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)其他非流動(dòng)資產(chǎn)49000非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)93600負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)資產(chǎn)總計(jì)16880016880房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段資產(chǎn)負(fù)債表反映的主要特點(diǎn)為:建設(shè)階段資產(chǎn)類項(xiàng)目主要涉及貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨、在建工程和無(wú)形資產(chǎn)等。該階段房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)支出較大，貨幣資金存量相比前期準(zhǔn)備階段有所減少，資金狀況較為緊張;隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，預(yù)付賬款金額會(huì)相應(yīng)減少。而存貨和在建工程項(xiàng)目余額大幅增加。建設(shè)階段負(fù)債類項(xiàng)目主要涉及應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、長(zhǎng)期借款和應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)目。應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的工程價(jià)款;伴隨著工程進(jìn)度，開(kāi)發(fā)貸款陸續(xù)到位，長(zhǎng)期借款余額將達(dá)到最高值;預(yù)收賬款反映的是企業(yè)取得的預(yù)售房款，此部分金額會(huì)非常大;應(yīng)交稅費(fèi)反映的是企業(yè)預(yù)繳的預(yù)售房收入產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，體現(xiàn)為負(fù)數(shù)金額。建設(shè)階段所有者權(quán)益類項(xiàng)目主要涉及實(shí)收資本和未分配利潤(rùn)。此階段實(shí)收資本金額一般不會(huì)產(chǎn)生變化;在建設(shè)階段沒(méi)有收入，而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)人當(dāng)期損益，因此，此階段企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大額度的虧損，未分配利潤(rùn)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)。建設(shè)階段隨著建設(shè)資金的不斷投入，企業(yè)資產(chǎn)不斷增加，而企業(yè)取得的預(yù)售房款也使得企業(yè)負(fù)債大幅增加，而在此階段又無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)收入。另外，企業(yè)虧損使得凈資產(chǎn)有所下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的資產(chǎn)負(fù)債率較高。從上面資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)計(jì)算，該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已由前期準(zhǔn)備階段的31,增加到了73,。三、建設(shè)階段的利潤(rùn)表表10—5是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段的利潤(rùn)表，從中可以看出建設(shè)階段利潤(rùn)表的主要特點(diǎn)。表10—5利潤(rùn)表編制單位：XX房地產(chǎn)公司20義義年12月單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期會(huì)額上期金額一、營(yíng)業(yè)收入減:營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用2810管理費(fèi)用1800財(cái)務(wù)費(fèi)用10資產(chǎn)減值損失加:公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號(hào)填列）投資收益（損失以“”號(hào)填列）其中:對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）-4600加:營(yíng)業(yè)外收入減:營(yíng)業(yè)外支出其中:非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）-4600減:所得稅費(fèi)用-3600四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）-1000五、每股收益:（一）基本每股收益（二）稀釋每股收益房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段。利潤(rùn)表反映的主要特點(diǎn)為:利潤(rùn)表的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。其中:管理費(fèi)用項(xiàng)目金額與前期準(zhǔn)備階段相比會(huì)有一定的增加，銷售費(fèi)用項(xiàng)目隨著企業(yè)銷售活動(dòng)的全面展開(kāi)，將出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，所得稅費(fèi)用反映企業(yè)當(dāng)年度虧損所抵免的以后年度所得稅支出金額。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段，雖然取得了大量的預(yù)售房款收入，但在會(huì)計(jì)核算上不能結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，因此，本階段報(bào)表中營(yíng)業(yè)收人、營(yíng)業(yè)成本等項(xiàng)目一般均無(wú)金額反映，而報(bào)表一般表現(xiàn)為較大額度的虧損。四、建設(shè)階段的現(xiàn)金流量表表10—6是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段的現(xiàn)金流量表，從中可以看出建設(shè)階段現(xiàn)金流量表的主要特點(diǎn)。表10—6現(xiàn)金流量表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年度單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期金額上期金額一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金87800收到的稅費(fèi)返還收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)87800購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金12000支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金200支付的各項(xiàng)稅費(fèi)5000支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金1610經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)18810經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~68990二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:收回投資收到的現(xiàn)金取得投資收益收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金79000投資支付的現(xiàn)金取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)79000投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-79000三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:吸收投資收到的現(xiàn)金取得借款收到的現(xiàn)金10000收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金1O籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)10010償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金2000支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)2000籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~8010四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-2000加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額4000六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額2000房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段，現(xiàn)金流量表反映的主要特點(diǎn)為:房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，即企業(yè)取得的預(yù)售房款收入，在此階段企業(yè)現(xiàn)金流流人非常大。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的流出金額同樣非常大，流出主要體現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)投入，屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，對(duì)持有物業(yè)的企業(yè)，流出還體現(xiàn)在對(duì)持有物業(yè)的建設(shè)投入，屬于投資活動(dòng)現(xiàn)金流出。在這一階段不存在歸還貸款韻問(wèn)題，因此，一般不會(huì)有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出和流人金額都很大，一般情況下，在此階段，由于建設(shè)資金的大量投入，企業(yè)往往呈現(xiàn)出現(xiàn)金流緊張的狀況，企業(yè)現(xiàn)金余額會(huì)有所下降。五、建設(shè)階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表與前期準(zhǔn)備階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表所反映的內(nèi)容和特征基本相同。因此，在這里不再介紹。第四節(jié)竣工階段的財(cái)務(wù)報(bào)表一、竣工階段的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，除了對(duì)外進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長(zhǎng)期持有的情況。房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的特點(diǎn)如下:房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工并交付給購(gòu)房者，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的持有物業(yè)也將竣工并進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入;二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)售階段進(jìn)入銷售階段，預(yù)售收入也將從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅費(fèi)從預(yù)繳轉(zhuǎn)為清算。二、竣工階段的資產(chǎn)負(fù)債表表10—7是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的資產(chǎn)負(fù)債表，從中可以看出竣工階段資產(chǎn)負(fù)債表的主要特點(diǎn)。表10—7資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年12月31日單位：萬(wàn)元負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）資產(chǎn)期末余額年初余額期末余額年初余額流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債:貨幣資金2000短期借款交易性金融資產(chǎn)交易性金融負(fù)債應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收賬款1000應(yīng)付賬款5000預(yù)付款項(xiàng)預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)收利息應(yīng)付職工薪酬應(yīng)收股利應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨3000應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)其他應(yīng)付款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)6000其他流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5000可供出售金融資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債:持有至到期投資長(zhǎng)期借款40000長(zhǎng)期應(yīng)收款應(yīng)付債券長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期應(yīng)付款投資性房地產(chǎn)90000專項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)負(fù)債在建工程遞延所得稅負(fù)債工程物資其他非流動(dòng)負(fù)債固定資產(chǎn)清理非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)40000生產(chǎn)性生物資產(chǎn)負(fù)債合計(jì)45000油氣資產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）:實(shí)收資本（或股本）無(wú)形資產(chǎn)50000開(kāi)發(fā)支出資本公積商譽(yù)減:庫(kù)存股長(zhǎng)期待攤費(fèi)用盈余公積1000遞延所得稅資產(chǎn)未分配利潤(rùn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)其他非流動(dòng)資產(chǎn)51000非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)90000負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)資產(chǎn)總計(jì)9600096000房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段，資產(chǎn)負(fù)債表反映的主要特點(diǎn)為:資產(chǎn)類項(xiàng)目主要涉及貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)等。該階段銷售物業(yè)已竣工，可能存在未收回的銷售款，這部分款項(xiàng)計(jì)入應(yīng)收賬款;未實(shí)現(xiàn)銷售的尾房成本，在存貨項(xiàng)目中反映;在持有物業(yè)中，出租物業(yè)由在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，自營(yíng)物業(yè)由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。負(fù)債類項(xiàng)目主要涉及應(yīng)付賬款、長(zhǎng)期借款項(xiàng)目。應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的工程價(jià)款，在這里主要指欠付的工程質(zhì)保金;房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的持有物業(yè)竣工后，一般將開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，因此，這里長(zhǎng)期借款反映的是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的貸款本金。所有者權(quán)益類項(xiàng)目主要涉及實(shí)收資本和盈余公積。此階段實(shí)收資本金額一般不會(huì)產(chǎn)生變化;項(xiàng)目竣工后，銷售物業(yè)要結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，形成利潤(rùn)并進(jìn)行分配，因此，此階段未分配利潤(rùn)一般無(wú)金額，但要按利潤(rùn)總額的一定比例計(jì)提盈余公積。隨著項(xiàng)目的竣工，企業(yè)資產(chǎn)大幅降低，開(kāi)發(fā)貸款陸續(xù)償還，同時(shí)，竣工后產(chǎn)生的利潤(rùn)將使企業(yè)的凈資產(chǎn)有所提高，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在竣工階段的資產(chǎn)負(fù)債率又將從建設(shè)階段的高位回到低位。從上面資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)計(jì)算，該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從建設(shè)階段的73,回落到47,。三、竣工階段的利潤(rùn)表10—8是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的利潤(rùn)表，從中可以看出竣工階段表利潤(rùn)表的主要特點(diǎn)。表10—8利潤(rùn)表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年12月單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期金額上期金額一、營(yíng)業(yè)收入94800減:營(yíng)業(yè)成本72000營(yíng)業(yè)稅金及附加5000銷售費(fèi)用3000管理費(fèi)用2000財(cái)務(wù)費(fèi)用-1O資產(chǎn)減值損失加:公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號(hào)填列）投資收益（損失以“-”號(hào)填列）其中:對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）12790加:營(yíng)業(yè)外收入減:營(yíng)業(yè)外支出其中:非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）12790減:所得稅費(fèi)用1200四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）11590五、每股收益:（一）基本每股收益（二）稀釋每股收益房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段，利潤(rùn)表反映的主要特點(diǎn)為:利潤(rùn)表中的主要項(xiàng)目包括營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在竣工階段結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，因此，本階段報(bào)表中營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加等項(xiàng)目均體現(xiàn)出較大金額，而報(bào)表一般表現(xiàn)為較大額度的盈利。四、竣工階段的現(xiàn)金流量表10—9是簡(jiǎn)化后房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的現(xiàn)金流量表，從中可以看出竣工表階段現(xiàn)金流量表的主要特點(diǎn)。表10—9現(xiàn)金流量表編制單位：義義房地產(chǎn)公司20義義年序單位:萬(wàn)元項(xiàng)目本期金額上期金額一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金6000收到的稅費(fèi)返還收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)6000購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金1220支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金200支付的各項(xiàng)稅費(fèi)1200支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金1800經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)4420經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1580二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:收回投資收到的現(xiàn)金取得投資收益收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金投資支付的現(xiàn)金取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:吸收投資收到的現(xiàn)金取得借款收到的現(xiàn)金40000收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金10籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)40010償還債務(wù)支付的現(xiàn)金30000分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金11590支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)41590籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1580四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額O加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額2000六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額2000房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段，現(xiàn)金流量表反映的主要特點(diǎn)為:房地產(chǎn)企業(yè)基本上沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，在存在持有物業(yè)的情況下，有些企業(yè)會(huì)出現(xiàn)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，即通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款取得現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的主要流出項(xiàng)目屬于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，即用現(xiàn)金歸還開(kāi)發(fā)貸款本金和向股東分配利潤(rùn)。除此之外，在這一階段可能還會(huì)產(chǎn)生少量的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出，主要指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及所得稅支出等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行利潤(rùn)分配后，現(xiàn)金余額一般不會(huì)很大，以后主要現(xiàn)金業(yè)務(wù)涉及收取銷售尾款和支付工程質(zhì)保金等。五、竣工階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不同，房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表也表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，對(duì)于純銷售模式的企業(yè)，其所有者權(quán)益變動(dòng)表中的實(shí)收資本會(huì)減少，這是因?yàn)槠髽I(yè)股東在項(xiàng)目結(jié)束后要通過(guò)減資收回前期投入的資本金。而對(duì)于采取銷售和持有混合經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)，其所有者權(quán)益變動(dòng)表在竣工階段與建設(shè)階段一般不會(huì)有大的變化。第五節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表附注與會(huì)計(jì)報(bào)表分析一、會(huì)計(jì)報(bào)表附注（一）會(huì)計(jì)報(bào)表附注的概念及作用會(huì)計(jì)報(bào)表附注是為了便于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者更好地理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容，而對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的編制基礎(chǔ)、編制依據(jù)、編制原則和編制方法及其主要項(xiàng)目等所作的進(jìn)一步解釋和說(shuō)明。由于會(huì)計(jì)報(bào)表本身的局限性，使會(huì)計(jì)報(bào)表所提供的信息受到一定的限制。會(huì)計(jì)信息使用者希望能夠了解更多的企業(yè)信息，既要有定量的信息，又要有定j｝定量）的信息，以便進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)決策。定量的會(huì)計(jì)信息大都可以通過(guò)性會(huì)計(jì)報(bào)表及其附表提供，但還有許多非定量的會(huì)計(jì)信息是會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)法提供的，會(huì)計(jì)報(bào)表附注便產(chǎn)生了。編制和提供會(huì)計(jì)報(bào)表附注的主要作用是便于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者全面、正確地理解會(huì)計(jì)報(bào)表。（二）會(huì)計(jì)報(bào)表附注的內(nèi)容會(huì)計(jì)報(bào)表附注的內(nèi)容包括以下幾方面:基本會(huì)計(jì)假設(shè);會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的說(shuō)明;重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)變更的說(shuō)明;或有事項(xiàng)的說(shuō)明;資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的說(shuō)明;關(guān)聯(lián)關(guān)系及其交易的說(shuō)明;重要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其出售的說(shuō)明;企業(yè)合并、分立的說(shuō)明;會(huì)計(jì)報(bào)表重要項(xiàng)目的說(shuō)明;收入;有助于理解和分析會(huì)計(jì)報(bào)表需要說(shuō)明的其他事項(xiàng)。二、會(huì)計(jì)報(bào)表分析財(cái)務(wù)分析以企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表分析為主要內(nèi)容，狹義的財(cái)務(wù)分析指的就是會(huì)計(jì)報(bào)表分析。會(huì)計(jì)報(bào)表的價(jià)值不僅在于它按照一定的模式提供有關(guān)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的信息，還在于通過(guò)財(cái)務(wù)分析，能夠估計(jì)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量及其風(fēng)險(xiǎn)的大小