按揭購(gòu)房合同注意事項(xiàng)

第頁(yè)共頁(yè)按揭購(gòu)房合同考前須知按揭購(gòu)房合同考前須知。所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)置房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一局部(一般為30%-50%)，其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行(貸款行)提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)展真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》(此合同必須進(jìn)展公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承當(dāng))。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押(按揭)登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。2、身份證明復(fù)印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。5、委托別人代為登記的，需提交有效的受權(quán)委托書(shū)原件。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購(gòu)房者必需履行以下義務(wù)：1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，獲得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管(此時(shí)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除)。3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。4、未經(jīng)貸款銀行書(shū)面同意，買(mǎi)房者不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)展出租、出售、撤除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。5、每月按時(shí)歸還本息，逾期那么按天數(shù)加收罰金。6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)置房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一局部(一般為30%-50%)，其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行(貸款行)提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)展真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》(此合同必須進(jìn)展公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承當(dāng))。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押(按揭)登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。2、身份證明復(fù)印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。相關(guān)閱讀目前，大家簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，使用建立部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)展銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，假如在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)置該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿(mǎn)足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)，就必然沒(méi)有法律效力。但是假如認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿(mǎn)足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)偂㈥P(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門(mén)有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)展咨詢(xún)，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)展修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專(zhuān)家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。假如開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷(xiāo)其商品房，一般都散出售樓書(shū)，發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的根本條款。此類(lèi)廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能根據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷(xiāo)售廣告問(wèn)題。不過(guò)為了防止不必要的費(fèi)事，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。4、樣板房問(wèn)題。目前在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷(xiāo)商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理方法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)購(gòu)房合同(變更還是撤銷(xiāo)購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)展選擇)。5、質(zhì)量問(wèn)題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房開(kāi)工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的開(kāi)工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成局部，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。商品房開(kāi)工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且開(kāi)工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。根據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下情況下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用?！斗ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承當(dāng)?？傊?，你在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢(xún)一些專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房合同的考前須知一、如何訂立合同條款然而，如何簽訂對(duì)自己有利的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》卻是件令購(gòu)房者頭疼的事情。因?yàn)椋?gòu)房者雖然希望盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開(kāi)發(fā)商為了減少費(fèi)事，卻會(huì)盡力利用自己的經(jīng)歷與知識(shí)，把合同條款寫(xiě)得對(duì)其有利。那么，購(gòu)房者該如何來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢？商品房買(mǎi)賣(mài)合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務(wù)和違約責(zé)任兩大塊。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其主要義務(wù)包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細(xì)說(shuō)明：面積條款：近期以來(lái)，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺(tái)，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、標(biāo)準(zhǔn)的處理方法，但因公攤面積增大、戶(hù)內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時(shí)有發(fā)生。為防止這一情況的發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理，購(gòu)房者最好就此在簽訂合同之前就與開(kāi)發(fā)商明確協(xié)商好解決方法，如：公攤面積超過(guò)多少比例，購(gòu)房者將對(duì)超出局部不予付款；戶(hù)內(nèi)面積縮小多少比例開(kāi)發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償?shù)?。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e局部為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時(shí)，盡可能將售樓廣告中或銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進(jìn)合同，如開(kāi)發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將自己看重的幾項(xiàng)內(nèi)容，如樓下的綠地、車(chē)位、寬帶網(wǎng)入戶(hù)、游泳池、兒童樂(lè)園等特別給予書(shū)面約定；假如開(kāi)發(fā)商不肯將其寫(xiě)入條款時(shí)，就很可能不會(huì)提供這些內(nèi)容。這時(shí)，消費(fèi)者就應(yīng)掂量一下，是否值得購(gòu)置此房產(chǎn)了。交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開(kāi)發(fā)商最重要的義務(wù)，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)必須具備什么條件、何時(shí)交房、假如不能按時(shí)交付符合條件的房產(chǎn)，那么應(yīng)當(dāng)按日承當(dāng)萬(wàn)分之幾的違約金。在這方面的條款中，開(kāi)發(fā)商最常用的方法是擴(kuò)大不可抗力的含義。我國(guó)合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預(yù)見(jiàn)、不能防止并不能克制的客觀(guān)情況。但開(kāi)發(fā)商常常在合同條款中擴(kuò)大了不可抗力的范圍，例如有開(kāi)發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)的情況”，這相當(dāng)于一種無(wú)限排除，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤來(lái)由〔如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水電力供給系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問(wèn)題引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此約定，假如承包商偷工減料被行政主管部門(mén)勒令停工也成為了開(kāi)發(fā)商延期交房的理由了。所以，應(yīng)當(dāng)盡量明確按照法律的規(guī)定來(lái)約定不可抗力的范圍。二、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確合同開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的違約承當(dāng)?shù)呢?zé)任應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。開(kāi)發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位或者購(gòu)房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同。因此，希望購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意開(kāi)發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。條款對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一局部。因?yàn)橛喠⒑贤哪康脑谟诜婪犊赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并在違約行為發(fā)生后對(duì)違約方進(jìn)展制裁，以保護(hù)守約方的合法利益。但假如合同未對(duì)違約方的違約責(zé)任做出明確、詳細(xì)的約定，權(quán)利義務(wù)條款也就成為一句空話(huà)了。從這一意義上來(lái)說(shuō)，約定合法有效的違約責(zé)任條款，就顯得比約定雙方義務(wù)的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責(zé)任條款呢？第一，要把握一個(gè)最重要的原那么：有義務(wù)就應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任條款。要對(duì)每一條款逐一細(xì)想、琢磨——當(dāng)有對(duì)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)作出規(guī)定時(shí)，一定要看清楚合同中是否已約定處理方法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿(mǎn)意，而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒(méi)有約定處理及賠償?shù)脑敿?xì)方法。第二，違約責(zé)任一定要約定得詳細(xì)、詳細(xì)、明白。包括：違約責(zé)任的起算點(diǎn)、違約金的計(jì)算方式、爭(zhēng)議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設(shè)備如不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負(fù)責(zé)給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或到達(dá)甲方承諾設(shè)備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，致使乙方遭受人身或財(cái)產(chǎn)的損失，甲方對(duì)乙方的直接損失承當(dāng)賠償責(zé)任。對(duì)于商品房?jī)?nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，甲方有義務(wù)自行或委托第三方應(yīng)乙方的要求進(jìn)展保修效勞，維修人員應(yīng)在乙方發(fā)出通知后24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在條件允許的情況下盡____除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務(wù)，乙方有權(quán)自行委托別人維修，由此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由甲方承當(dāng)。第三，假如是以違約天數(shù)乘以萬(wàn)分之幾來(lái)計(jì)算違約金，由于開(kāi)發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購(gòu)房者要求改為以個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為賠償標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)自身的權(quán)益。假如是約定按購(gòu)房款總額的百分比作為違約金，那么盡可能按《合同法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定在購(gòu)房款總額的20％以?xún)?nèi)。三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)展資格審查商品房買(mǎi)賣(mài)屬于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，因其涉及金額較大，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級(jí)高，信譽(yù)良好，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老實(shí)守信度一般來(lái)講不用置疑，并且其售后效勞、嚴(yán)格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實(shí)情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤(pán)設(shè)計(jì)較好等方面的原因，買(mǎi)房者急于買(mǎi)方而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易無(wú)視開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)審查，這對(duì)買(mǎi)房者存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣闊購(gòu)房者，在該種情況下，一定要理解一下開(kāi)發(fā)商近幾年的開(kāi)發(fā)工程，認(rèn)真查閱開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售答應(yīng)文件。審查《商品房預(yù)售答應(yīng)證》或開(kāi)工驗(yàn)收合格證明和出售答應(yīng)證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、工程名稱(chēng)、棟號(hào)、層數(shù)、用處、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)置的房產(chǎn)是否相符。四、審慎對(duì)待商品房的宣傳廣告目前有些開(kāi)發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中理解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。一般的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但凡宣傳廣告和開(kāi)發(fā)商口頭承諾的東西，你假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。假如開(kāi)發(fā)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾內(nèi)容詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和許諾即使未寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違背的，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。五、理解商品房是否設(shè)置了他項(xiàng)權(quán)利購(gòu)房之前應(yīng)理解開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了抵押等他項(xiàng)權(quán)利，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)懇求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)展拍賣(mài)、變賣(mài)而優(yōu)先受償。購(gòu)置已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的費(fèi)事，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)置。假如不清楚你所購(gòu)置的商品房是否抵押，開(kāi)發(fā)商又保證該商品房沒(méi)有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同中注明。六、注意商品房的計(jì)價(jià)方式商品房銷(xiāo)售時(shí)，根據(jù)雙方約定，既可以采用按套〔單元〕、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以采用按建筑面積計(jì)價(jià)。不同的計(jì)價(jià)方式通常會(huì)導(dǎo)致“理解價(jià)格”與實(shí)際價(jià)格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的感覺(jué)。但這個(gè)責(zé)任又不能歸結(jié)于開(kāi)發(fā)商，因此，在細(xì)節(jié)上注意很重要。七、注意規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建立商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程標(biāo)準(zhǔn)方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。但是，由于商品房建立周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)情況可能發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)展修改、調(diào)整。當(dāng)事人為保護(hù)自己的權(quán)益，一定要填寫(xiě)此條，即開(kāi)發(fā)商不得擅自變更房屋的建筑設(shè)計(jì)，假如開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要變更，并且變更對(duì)購(gòu)房者有利，購(gòu)房者可以同意變更，但開(kāi)發(fā)商要獲得城市規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)，并在一定期限內(nèi)與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。八、一定要開(kāi)發(fā)商提供正式合同文本和____。正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房____是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本是否為河南省工商行政管理局和河南省建立廳監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒(méi)有涉及的問(wèn)題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門(mén)印制商品房____，而不能用普通的收據(jù)代替。九、開(kāi)發(fā)商違犯誠(chéng)信的懲罰開(kāi)發(fā)商具有以下五種情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；〔四〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；〔五〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。關(guān)于購(gòu)房合同考前須知買(mǎi)房簽合同流程：購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金(拿收據(jù))——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)展簽合同，購(gòu)房者交首付——開(kāi)發(fā)商將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶(hù)——開(kāi)發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開(kāi)發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。買(mǎi)房簽合同考前須知：1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”五證，一個(gè)是建立用地規(guī)劃答應(yīng)證，第二是建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，第三是建立工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有，第五是商品房預(yù)售答應(yīng)證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售答應(yīng)證是由市土地資和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣對(duì)待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售答應(yīng)證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原那么上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售答應(yīng)證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2、使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本一定要參照是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，理解各項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利?？梢灾苯优c開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否那么到時(shí)吃大虧就慘了。3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售答應(yīng)證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房那么要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用答應(yīng)證》。4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。5、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。9、注意約定違約責(zé)任這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期