房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)23年2月公司月報(bào)：強(qiáng)信用銷售同比轉(zhuǎn)正房企投融持續(xù)低位-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂(lè)加棟,邢莘,謝淼-20230330

03/2205/2207/2209/2211/2201/23-7%03/2205/2207/2209/2211/2201/23-7%房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)23年2月公司月報(bào)核心觀點(diǎn)：內(nèi)房企累計(jì)銷售表現(xiàn)，仍有多家房企同比轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)步入修復(fù)階段。場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。A股方面，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對(duì)收益-持續(xù)放松帶來(lái)的購(gòu)房成本及門檻的下降對(duì)居民觀望情緒有所消解，商相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)7%0%-14%-21%-28% 房地產(chǎn)滬深300xingshen@請(qǐng)注意，樂(lè)加棟,邢莘,謝淼并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動(dòng)。報(bào)告日期合理價(jià)值（元/股）人民幣人民幣人民幣金地集團(tuán)人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣金融街人民幣人民幣-保利物業(yè)人民幣備注1）以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；（5）越秀地產(chǎn)、綠城管理控股、招商積余 （一）市場(chǎng)概況：市場(chǎng)成交持續(xù)改善，強(qiáng)信用房企同比轉(zhuǎn)正 （一）融資綜述：融資規(guī)模再度回落，融資成本獲得改善 20 20 25 25 26 26 表4：主流房企拿地規(guī)模及拿地力度（拿地金額/銷售金 20 26 一、房企銷售：市場(chǎng)氛圍持續(xù)修復(fù)，多家房企獲得改善比增長(zhǎng)11.8%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。從廣發(fā)地產(chǎn)小組跟蹤的38家重點(diǎn)上市房企（不含恒30%-20%-0%--10%-20%--30%--40%--50%--60%--70%-1920212223M1-222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0290%85%80%75%70%65%60%55%50%45%40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201920202021202220234.8%4.8%圖3：統(tǒng)計(jì)局、房管局重點(diǎn)城市及重點(diǎn)跟蹤房企2023年2月銷100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%201720182020202120222023201920172018202020212022202317/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/1220/0520/1021/0321/0822/0122/0622/11月隨整體成交量回升，房企銷售均價(jià)小幅下滑，但同比仍維持較高增25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/0117/1018/0719/0420/0120/1021/0722/0423/01—統(tǒng)計(jì)局—中指院百城重點(diǎn)跟蹤房企數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，公司經(jīng)營(yíng)公告，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心40%-20%-40%-60%-80%201923M1-221/0421/0821/1222/0422/0822/12201923M1-221/0421/0821/1222/0422/0822/12價(jià)格貢獻(xiàn)面積貢獻(xiàn)價(jià)格貢獻(xiàn)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2020202222/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01均價(jià)14000以下均價(jià)14000-17000均價(jià)17000以上備注：根據(jù)主要房企公告銷售金額與面積計(jì)算，均價(jià)單位為元從布局城市能級(jí)來(lái)看，2月高中均價(jià)房企銷售金額同比22年分別上升56.6%、月高中均價(jià)房企銷售規(guī)模及均價(jià)均獲得增長(zhǎng)，低均價(jià)房企則由于銷售面積持續(xù)下滑金額增速價(jià)格增速60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2020202222/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01備注：根據(jù)主要房企公告銷售金額與面積計(jì)算，均價(jià)單位為元表2：評(píng)級(jí)分檔房企銷售金額增速表現(xiàn)金額增速價(jià)格增速ABCABCABC但累計(jì)看年內(nèi)房企銷售表現(xiàn)，仍有多家房企同比轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)步入修復(fù)階段。表3：部分重點(diǎn)跟蹤房企2023年2月銷售情況信用（億元）（%）（億元）（%）（億元）（%）（%）（億元）（%）（%）金地集團(tuán)合景泰富集團(tuán)金科股份世茂集團(tuán)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司經(jīng)營(yíng)公告，公司年報(bào)，廣發(fā)證券發(fā)長(zhǎng)，龍湖為量升價(jià)跌，而銷售增長(zhǎng)的成長(zhǎng)型房企中，綠城、越秀、保利置業(yè)量?jī)r(jià)齊圖8：部分上市房企2023年1-2月銷300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%面積增速貢獻(xiàn)價(jià)格增速貢獻(xiàn)面積增速貢獻(xiàn)價(jià)格增速貢獻(xiàn)金額累計(jì)同比增速融信奧園龍光時(shí)代佳兆業(yè)富力禹洲陽(yáng)光城中梁金科弘陽(yáng)首開寶龍新城中駿中南旭輝雅居樂(lè)合景金地遠(yuǎn)洋鐵建美的綠城建發(fā)濱江金茂建業(yè)越秀保利置業(yè)融創(chuàng)碧桂園綠地萬(wàn)科保利龍湖招商中海華潤(rùn)成長(zhǎng)房企（31家）龍頭房企（9家）表4：主流房企拿地規(guī)模及拿地力度（拿地金額/銷售金額）拿地金額（億元）保利發(fā)展0990金地集團(tuán)000保利置業(yè)集團(tuán)00金融街00000000060000世茂集團(tuán)00000金科股份000合景泰富集團(tuán)060040000000500000000德信中國(guó)010祥生控股集團(tuán)00佳兆業(yè)集團(tuán)0000新力控股集團(tuán)0000003090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1從房企投資分布來(lái)看，23年1-2月房企投資一線及城市占比進(jìn)一步提升，達(dá)到企重點(diǎn)布局領(lǐng)域，而海西、沈長(zhǎng)今年未有房企布局。表5：12家主流房企拿地金額區(qū)域分布珠三角圖10：12家主流房企拿地貨值（億元）、毛利50004500400035003000250020001500100050021/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01拿地貨值拿地毛利拿地毛利率35%30%25%20%15%10%5%0%約776億元，毛利223億元，拿地規(guī)?；芈?，余房企拿地利潤(rùn)水平基本亦處于高位。表6：12家主流房企拿地毛利率12家匯總保利發(fā)展萬(wàn)科A華潤(rùn)置地中海地產(chǎn)招商蛇口建發(fā)股份綠城中國(guó)龍湖集團(tuán)中國(guó)金茂濱江集團(tuán)越秀地產(chǎn)華發(fā)股份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三、房企融資：房企償債持續(xù)承壓，股權(quán)融資加速推進(jìn)2月主流房企債權(quán)融資66億元，環(huán)比上升165%，同比下降37%。本月房企融資規(guī)模120010008006004002000250%200%150%100%50%0%-50%-100%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/12數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心2023M1-22022202120202019201826%26%23%47%23%39%40%28%21%38%34%68%60%32%33%14%16%17%7%0%20%40%60%80%100%信用債非標(biāo)融資其他債權(quán)融資海外融資數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心外環(huán)-2023M1-2中環(huán)-2022信托融資委托貸款其他非標(biāo)公司債中期票據(jù)外環(huán)-2023M1-2中環(huán)-2022信托融資委托貸款其他非標(biāo)公司債中期票據(jù)短期融資定向工具ABS信用債信用債非標(biāo)其他債權(quán)融資海外融資2023202317627120227552102202113532384202018002875201912842315201812783057201746515782016397312127202890217828612209563315442090%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心2023202220212020201920182017201637810251812265822429104281425178829282095278630%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心因中長(zhǎng)期債券發(fā)行難度較高，房企發(fā)行債券普遍年限縮圖16：房企信用債、海外債及信托融資、到期及凈融資規(guī)模2500200015001000500-500-1000-1500-20004.003.503.002.502.001.501.000.500.0018/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/09信用債發(fā)行海外債發(fā)行信用債到期海外債到期債券凈融資規(guī)模（億元）債券發(fā)行到期比（右）根據(jù)單筆融資金額及期限我們可以推算全口徑房企融資到期規(guī)模及每月凈融資從凈流出節(jié)奏來(lái)看，21年8月至今全口徑房企債券融資均為凈流出，245000400003500030000250002000015000100005000082%72%70%20%18%7%7%-4%-7%82%72%70%20%18%7%7%-4%-7%71%51%38%12%-15%100%80%60%40%20%0%-20%14/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0514/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0110.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%..3.6%35%非標(biāo)其他債權(quán)融資近非標(biāo)其他債權(quán)融資近6個(gè)月利率近1個(gè)月利率數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心8%7%6%5%3.64%4%3.64%3%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09數(shù)據(jù)來(lái)源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心ABS發(fā)行。2000180016001400120010008006004002000—發(fā)行成本再度回落。7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09全樣本信用債AA級(jí)與AAA級(jí)利差（右）5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%4.1%4.1%公司債中期票據(jù)短期融資定向工具ABS公司債近1個(gè)月利率近6個(gè)月利率我們對(duì)比同公司同期限同類債券的融資成本，本月房企信用債發(fā)行成本較歷史可比債券普遍上行，首開股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)等公司本月發(fā)行的公司債表7：房企1月境內(nèi)信用債發(fā)行融資成本對(duì)比（億元）發(fā)行主體發(fā)行總額（億元）（年）較此前變化2023-02-10公司債AAA2023-02-10公司債AAA公司債AAA2023-02-16公司債AAA公司債AAA2023-02-17公司債AAA2023-02-17公司債AAA公司債AAA2023-02-17公司債AAA公司債AAA2023-02-17公司債AAA保利置業(yè)集團(tuán)公司債AAA公司債AAA公司債AAA公司債AAA公司債AA+公司債AA+AA+2023-02-14AA+金融街2022-02-18AAA2023-02-15AAAAA+AA+AA+AA+2022-06-16AAAA2022-08-18AA+AA+保利發(fā)展2023-02-16AAAAAAAAAAAA2023-02-13AAA2022-10-18AAAAAAAAAAA+AA+AA+AA+400350300250200150100500800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1212001000800600400200060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/12數(shù)據(jù)來(lái)源：用益信托網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究14001200100080060040020014/0114/0815/0315/1016/0516/1217/0718/0218/0919/0419/1120/0621/0121/0822/0322/106.98%14.0%6.98%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%17/0117/0818/0318/1019/0519/1220/0721/0221/0922/0422/1116.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09投資級(jí)投機(jī)級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，用益信托網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房企三支箭融資持續(xù)推進(jìn)，截至目前，已有10家民營(yíng)房企成功發(fā)行增信票據(jù)，表8：涉房企業(yè)股權(quán)融資計(jì)劃一覽代碼公司名稱PB（動(dòng)態(tài)）披露時(shí)間預(yù)計(jì)發(fā)行方式預(yù)計(jì)規(guī)模（億元）規(guī)模（不超過(guò)總股本比例）資金用途600823.SH世茂股份0.412022/11/29發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600208.SH新湖中寶0.592022/11/30發(fā)行意向定向增發(fā)20%開發(fā)、棚改、補(bǔ)流、償債000002.SZ萬(wàn)科A0.882022/12/01發(fā)行意向定向增發(fā)+港股配股20%-600665.SH天地源0.842022/12/01發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600340.SH華夏幸福8.752022/12/01發(fā)行意向定向增發(fā)未公告開發(fā)、補(bǔ)流、償債600325.SH華發(fā)股份1.152022/12/05發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)60.030%開發(fā)75%、補(bǔ)流25%600693.SH東百集團(tuán)1.052022/12/05發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)6.730%補(bǔ)流、償還銀行貸款600067.SH冠城大通0.702022/12/05發(fā)行意向定向增發(fā)30%并購(gòu)、開發(fā)、補(bǔ)流、償債000926.SZ福星股份0.412022/12/05發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)13.430%開發(fā)70%、補(bǔ)流30%000918.SZ嘉凱城13.872022/12/05發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)10.230%補(bǔ)流、償債000656.SZ金科股份0.362022/12/05發(fā)行意向定向增發(fā)30%并購(gòu)、開發(fā)、補(bǔ)流、償債600606.SH綠地控股0.482022/12/06發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600094.SH大名城0.682022/12/08發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)30.024%開發(fā)70%、補(bǔ)流30%600185.SH格力地產(chǎn)1.342022/12/08發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資對(duì)價(jià)+830%購(gòu)買珠海免稅集團(tuán)股權(quán)，開發(fā)、償債、補(bǔ)流600675.SH中華企業(yè)1.362022/12/08發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600565.SH迪馬股份0.672022/12/08發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600773.SH西藏城投4.302022/12/12發(fā)行意向定向增發(fā)-開發(fā)、補(bǔ)流、償債600663.SH陸家嘴1.642022/12/15發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資30%購(gòu)買陸家嘴集團(tuán)資產(chǎn)001979.SZ招商蛇口1.142022/12/16發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資對(duì)價(jià)+配套30%購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)000863.SZ三湘印象1.372022/12/19發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)16.030%開發(fā)、補(bǔ)流、償債002146.SZ榮盛發(fā)展0.282022/12/21發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)30.030%開發(fā)70%、補(bǔ)流30%600648.SH外高橋1.072022/12/29發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)35.030%開發(fā)、補(bǔ)流000718.SZ蘇寧環(huán)球1.062022/12/29發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)28.030%開發(fā)、補(bǔ)流600048.SH保利發(fā)展0.902022/12/30發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)135.07%開發(fā)、補(bǔ)流000961.SZ中南建設(shè)0.422023/01/05發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)28.030%開發(fā)、補(bǔ)流600638.SH新黃浦0.872023/01/06發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)17.030%開發(fā)、補(bǔ)流600665.SH天地源0.742023/01/11發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)12.530%開發(fā)、償債600565.SH迪馬股份0.562023/01/18發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)18.030%開發(fā)、補(bǔ)流000736.SZ中交地產(chǎn)3.832023/01/30發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債000002.SZ萬(wàn)科A0.822023/02/13發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)150.09%開發(fā)、補(bǔ)流001979.SZ招商蛇口1.132023/02/17發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資對(duì)價(jià)+8530%開發(fā)、補(bǔ)流、償債000736.SZ中交地產(chǎn)3.972023/02/23發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)35.030%開發(fā)、補(bǔ)流000514.SZ渝開發(fā)1.062023/02/27發(fā)行意向定向增發(fā)30%開發(fā)、補(bǔ)流、償債600791.SH京能置業(yè)0.632023/03/01發(fā)行意向定向增發(fā)-開發(fā)、補(bǔ)流、償債600736.SH蘇州高新0.622023/03/13發(fā)行意向定向增發(fā)-開發(fā)、補(bǔ)流、償債601155.SH新城控股0.642023/03/13發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)80.030%開發(fā)、補(bǔ)流600773.SH西藏城投3.422023/03/20發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)10.030%開發(fā)、補(bǔ)流600791.SH京能置業(yè)0.572023/03/22發(fā)行預(yù)案定向增發(fā)7.025%開發(fā)、補(bǔ)流600185.SH格力地產(chǎn)1.872023/03/23發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資70.030%購(gòu)買免稅集團(tuán)股權(quán)、開發(fā)、補(bǔ)流、償債600663.SH陸家嘴1.662023/03/23發(fā)行預(yù)案收購(gòu)資產(chǎn)+配套融資66.030%購(gòu)買四家公司股權(quán)、補(bǔ)流、償債面，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊指數(shù)由3020下跌至2814