物業(yè)管理房屋維修方案

/第七部分物業(yè)設(shè)施、設(shè)備修理、維護方案物業(yè)的修理養(yǎng)護1．業(yè)主對物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護行為不得阻礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。2．因修理、養(yǎng)護物業(yè)設(shè)備確需進入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)賜予必要的協(xié)作。3．相關(guān)業(yè)主阻撓修理養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負責修復并擔當賠償責任。4．發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急狀況，必需剛好進入物業(yè)專有部分進行修理養(yǎng)護但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司可向相鄰業(yè)主說明狀況，在居委會或派出所監(jiān)督下進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進行修理。事后應(yīng)剛好通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。5．因修理養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會的同意，并在約定期限內(nèi)復原原狀。6．建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍擔當物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復或拖延修復的，業(yè)主可以自行或托付他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設(shè)單位擔當。7．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、運用和管理物業(yè)專項修理資金。公共設(shè)施維護管理（1）對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和修理養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運行和運用，杜絕平安事故的發(fā)生。（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺賬），有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、修理、保養(yǎng)記錄。（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。（4）對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。須要修理，屬于小修范圍的，剛好組織修復；屬于大、中修范圍或者須要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告和建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（5）特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，定期進行檢測校準，使之符合相關(guān)規(guī)范。（6）設(shè)備房保持整齊清潔，平安設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無積累雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻。（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、修理、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。（8）對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有平安隱患的健身設(shè)施、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身平安的部位設(shè)置明顯警示標記，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)剛好疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。（10）建立設(shè)備設(shè)施巡察制度，有專人巡察。配電室、排污泵等每日巡察至少兩次，有巡察記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。（11）每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童消遣設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡察1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常運用，無平安隱患。（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常修理的剛好性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。（13）運用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。（14）載人電梯日夜24小時正常運行。（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場交通標記齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。特種設(shè)備維護管理1．電梯及自動扶梯（1）保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯精確啟動運行，停層精確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。（2）電梯和自動扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)修理保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行平安檢測并持有有效的《平安運用許可證》，在有效期內(nèi)平安運行。（3）應(yīng)有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理，并應(yīng)做好日常電梯運行的巡檢和記錄。（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)修理人員應(yīng)到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事務(wù)時，物業(yè)管理人員應(yīng)剛好處理，專業(yè)修理人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場進行搶修。2．空調(diào)系統(tǒng)（1）對空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應(yīng)當依據(jù)規(guī)定的頻次進行。（2）定期對空調(diào)系統(tǒng)進行檢查，測試運行限制和平安限制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄。（3）定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器限制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，供應(yīng)符合要求的冷卻水。（4）定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。（5）定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。（6）定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，供應(yīng)符合要求的冷凍水。（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，供應(yīng)符合要求的采暖熱水。（10）對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標準要求。（11）定期檢查空調(diào)機組馬達、風機的運轉(zhuǎn)狀況，記錄運行參數(shù)。（12）定期支配對新風量、排風量的測定。（13）應(yīng)考慮定期支配對空氣品質(zhì)的測定。（14）定期支配對風管系統(tǒng)的清洗。第八部分小區(qū)房屋修理維護方案房屋修理維護管理1、每年1次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行平安普查，依據(jù)普查狀況制定修理和管理支配，上報托付方并組織實施。2、對房屋共用部位進行日常管理和修理養(yǎng)護，保證房屋的運用功能和平安，杜絕平安事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實。3、依據(jù)房屋實際運用年限，適時檢查房屋共用部位的運用狀況。須要修理，屬于小修范圍的，剛好組織修復；屬于大、中修范圍或者須要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并剛好修理養(yǎng)護。5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，須要修理的兩個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)支配修復完成，其他故障5個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常運用；墻面、頂面粉刷層發(fā)覺剝落或污損，應(yīng)每1個月集中支配1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和運用功能，須要修理的，每1個月集中1次進行修理。6、依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。7、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自變更房屋用途的行為剛好告知和勸阻，并剛好報告政府有關(guān)主管部門。8、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標記清晰。房屋裝修管理制度房屋室內(nèi)裝修干脆關(guān)系到物業(yè)平安和住戶的生命平安等各方權(quán)益。因此，為加強物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和平安，保持物業(yè)轄區(qū)的整齊美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理規(guī)定：1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請，須細致填寫裝修項目、范圍、標準、時間等，2、施工單位需交納裝修管理費。3、業(yè)主有責任督導裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗證后，裝修隊伍需供應(yīng)施工人員名單及身份證復印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時“出入證”，將臨時出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側(cè)，以便管理處統(tǒng)一清運。裝修垃圾清運處置費為：每戶200元，一次性付款。5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。6、本物業(yè)禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式變更樓宇外部形象的—致性。7、需安裝空調(diào)機時，應(yīng)事先和管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整齊、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導下進行安裝。8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設(shè)計及外觀款式、顏色，避開造成和樓宇外觀的不一樣性。9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。正常運用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。10、禁止改動給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動。11、依據(jù)煤氣公司平安管理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應(yīng)鑿除原水泥面層，地面禁止運用超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，阻礙樓道通行和消防通道的暢通。14、嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?5、禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負荷。16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場，嚴禁運用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。18、裝修時間裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：00--12：00，下午14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。19、裝修期限初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為60天。所購房屋在一年內(nèi)須進行初次裝修。20、房屋裝飾裝修應(yīng)填寫《裝修申請表》，經(jīng)管理處審核后方可進行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補辦裝修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。21、業(yè)主未按《裝修申請表》內(nèi)容進行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節(jié)嚴峻者，追究其法律責任。22、裝修垃圾實行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應(yīng)統(tǒng)一放置在指定地點(有標識)。否則，除擔當政府執(zhí)法部門的懲處外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。23、搬運材料要疼惜樓梯、走道等公共設(shè)施設(shè)備，撞傷他人或損壞公共部位等由業(yè)主負責賠償和修復。24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財物或公共設(shè)施等，由業(yè)主負責修復和賠償。25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。26、嚴禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。28、裝修保證押金是為保障廣袤業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè)主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟保證，要求文明施工，留意施工質(zhì)量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定，給廣袤業(yè)主及住戶生活帶來不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金中扣除