張家港香港城SHOPPINGMALL商業(yè)中心可行性分析報告

張家港香港城SHOPPINGMALL商業(yè)中心可行性分析無錫崇安寺招商咨詢〔香港有聯(lián)管理〕Henry·麻宏勇2006年4月17日星期一

目錄第壹局部張家港區(qū)域概況一、地理位置二、交通狀況三、經(jīng)濟概況四、城市規(guī)劃五、商業(yè)地圖第貳局部城市商業(yè)競爭力評估 一、長三角區(qū)域競爭力二、張家港商業(yè)開展?jié)摿Φ谌植可虡I(yè)地產(chǎn)租售行情第肆局部工程用地周邊環(huán)境一、實景圖二、地塊以南——乘航路三、地塊以西——東二環(huán)路四、總體環(huán)境分析44第伍局部工程SWOT分析44一、優(yōu)勢時機二、劣勢威脅第陸局部業(yè)種業(yè)態(tài)策略定位第柒局部銷售招商策略定位第捌局部附件列表張家港市商業(yè)地圖張家港香港城[置地廣場]招商租金試算表〔060417〕張家港香港城[紫荊廣場]招商租金試算表〔060417〕招商規(guī)劃進度管制表

第壹局部：張家港區(qū)域概況一、地理位置張家港市位于長江下游南岸，江蘇東南部，北瀕長江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉；西接江陰、常州。2004年10月沿江高速公路通車后距上海98公里，南京180公里，蘇州58公里。張家港市是沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。全市總面積998.48平方公里，占全省面積的0.94%、蘇州市面積的11.51%。地處長江三角洲的張家港有最適宜人居和創(chuàng)業(yè)的自然環(huán)境和開展環(huán)境。全境地勢平坦，河流縱橫，屬北亞熱帶南部濕潤性氣候區(qū)，氣候溫和，四季清楚，雨水充分，資源眾多，環(huán)境優(yōu)美，是典型的江南“魚米之鄉(xiāng)〞。境內天然良港張家港港，不凍不淤，深水貼岸，平安避風。現(xiàn)有萬噸級泊位34個，年吞吐量超4000萬噸，已開通19條國際航線，每月40多個國際航班，與世界150個港口有貨運往來。1張家港保稅區(qū)是全國15個保稅區(qū)中唯一的內河港型保稅區(qū)。規(guī)劃面積4.1平方公里，主要功能為國際貿(mào)易、出口加工和保稅倉儲。全市形成了以國家級保稅區(qū)、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、揚子江國際化學工業(yè)園、沿江經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等為龍頭的載體建設群，是國內外客商投資創(chuàng)業(yè)的一塊熱土。1

近年來，全市環(huán)境建設不斷推進，先后獲得首批“國家衛(wèi)生城市〞、首家全國“環(huán)境保護模范城市〞等國家級榮譽稱號。目前，張家港市正朝著創(chuàng)立國家文明城市、國家園林城市、國家生態(tài)城市的目標邁進，著力營造人與自然和諧開展，力圖打造一個經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境良性循環(huán)的現(xiàn)代化新型園林生態(tài)城市。二、交通狀況張家港作為區(qū)域性交通的紐帶，是溝通長江南北和蘇、皖、浙的重要交通節(jié)點，公路及河道運輸十分興旺。公路：滬寧、204〔煙臺—上?！场⒀亟咚佟⑻K錫張、蘇虞張等高速公路；水路：水網(wǎng)興旺，水運約占總運輸量的60%，港口為國際一級，有到東南亞及美洲的多條航線，萬噸級泊位34個，年吞吐能力為四千萬噸；航空：距上海虹橋機場只有一小時車程，擁有浦東國際機場、南京祿口國際機場等周邊機場。完善的交通使張家港對外交流更加密切，這也為張家港新一輪的開展創(chuàng)造了良好的條件。三、經(jīng)濟概況萬，城鎮(zhèn)人口占43.49%，外來常住人口50萬。2005年全年預計完成地區(qū)生產(chǎn)總值705億元，比上年增長22.4%，按戶籍人口計算人均已達10075美元，按常住人口計算人均GDP已經(jīng)到達6400美元；2005年實現(xiàn)全口徑財政收入108.38億元，%，其中地方一般預算收入48.38億元，比上年增長高達53.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達17000元，農(nóng)民人均純收入到達8750元，分別比上年增長12.4%和10.3%。社會保障體系全面覆蓋城鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)社會保險參保率到達98.5%，農(nóng)村養(yǎng)老保險參保率到達99%，新型合作醫(yī)療制度參保率到達98.5%，老年居民養(yǎng)老補貼覆蓋率到達99%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民最低生活保障標準分別提高到每月300元和200元。消費市場持續(xù)活潑，汽車、旅游、住房等繼續(xù)成為消費熱點，全市私家車保有量超過8萬輛，在張家港馬路上行駛的汽車，平均100輛中就有80輛是私家車，摩托車擁有量也已超過15萬輛。2005年社會消費品零售總額到達億元。新增私營企業(yè)2110家，注冊資本億元；個私經(jīng)濟入庫稅收億元，占全市入庫稅收的2%。2005年全市新批三資企業(yè)227家，實現(xiàn)注冊外資億美元。全市完成進出口總額億美元，其中自營出口億美元。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)處于富裕區(qū)間市區(qū)百戶居民抽樣調查顯示，2005年城市居民人均生活消費支出11825元，比上年增長12.8%。在各項消費支出中，食品支出居首位，，占生活消費支出的比值〔即恩格爾系數(shù)〕為30%，與上年占重33.5%相比，，恩格爾系數(shù)已處于富裕區(qū)間。文化教育娛樂效勞支出和交通通訊支出中，人均分別為2285.80元和2087.29元，分別比上年增長16.6%和180.8%，占消費支出分別19.3%、17.7%?？梢钥闯?，張家港市城市居民生活水平提高較快，已向追求時尚的高質量生活方式轉變。蘇州市各區(qū)域財政收入比擬圖〔2004年〕：SKIPIF1<0張家港市財政收入在蘇州五個縣級市里面保持領先優(yōu)勢，略高于昆山，大大領先于吳江、太倉等地。與昆山不同的是，張家港的外向經(jīng)濟并不突出，主要是以本地企業(yè)為主，也就是說，主要的財富都是由本地人員累積，因而本地的購置力較強，利于本市商業(yè)和房地產(chǎn)市場的開展。2蘇州市各區(qū)域經(jīng)濟開展規(guī)?！?004年〕：2SKIPIF1<0SKIPIF1<0從上面的內外引資情況來看，張家港的外向經(jīng)濟在蘇州市各縣市的比重是較輕的，實際利用外資僅高于太倉，而遠遠落后于昆山、常熟、吳江等地，而內資引進那么僅次于常熟，這些數(shù)據(jù)可以從側面反映出張家港市的人均購置能力。張家港市人均工資增幅狀況：SKIPIF1<004年張家港市人均工資水平到達了20000元，與01年相比近乎翻了一倍。人民收入的快速增長直接拉動了商業(yè)和房地產(chǎn)市場的開展。四、城市規(guī)劃自2003年8月31日起，經(jīng)省及蘇州市批準，張家港市按照“一城四區(qū)〞、“五縱五橫、一高一快〞的框架進行城市的新一輪規(guī)劃及城市開展。原有17個建制鎮(zhèn)調減到8個，以打造一個現(xiàn)代化中等城市為目標，進一步釋放區(qū)域性開展能量和活力。楊舍中心城區(qū)是“一城四區(qū)〞中的重中之重，遠景規(guī)劃面積將達64平方公里，人口53萬，將人口會聚于中心城區(qū)。由城市核心區(qū)、暨陽湖區(qū)、城東物流區(qū)、城西新區(qū)、城北新區(qū)和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)北區(qū)七大功能分區(qū)組成，打造以商貿(mào)流通、高新產(chǎn)業(yè)和物流效勞為主導的現(xiàn)代化生態(tài)城市?！耙怀撬膮^(qū)〞規(guī)劃：金港片區(qū)為城市的副中心，遠景規(guī)劃面積56平方公里〔不含保稅區(qū)、化學園共46平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)〕，人口20萬，重點開展倉儲運輸、物流加工、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)，將以雙山生態(tài)島和香山文化風景區(qū)為特色，把區(qū)、港、園〔化工園〕與金港新城有機融為一體，著力打造形成綠色濱江生態(tài)城市。錦豐片區(qū)為市域北部的經(jīng)濟中心，遠景規(guī)劃面積72平方公里，人口15萬，重點開展冶金、電力、建材、汽車等資金密集型產(chǎn)業(yè)，將以一干河清水走廊為背景，把冶金工業(yè)園與錦豐新城緊密相連，打造親水濱江城市。塘橋片區(qū)為市域南部的經(jīng)濟中心，遠景規(guī)劃面積62平方公里，人口20萬，重點開展紡織出口加工業(yè)，并結合自身的產(chǎn)業(yè)根底和空間結構，建設生活配套齊全的組團式輕工業(yè)城市。樂余片區(qū)為市域東北部經(jīng)濟中心，遠景規(guī)劃面積22平方公里，人口5萬，以揚子江機電工業(yè)園為依托，以綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)為根底，著力打造成為自然生態(tài)城市。楊舍中心城區(qū)規(guī)劃：城市核心區(qū)通過進一步的街景改造力求“做美〞，形成空間布理合理、建筑高雅大氣、立面色彩協(xié)調、環(huán)境和諧優(yōu)美、交通平安有序、夜景絢麗多姿，極富現(xiàn)代氣息的城市景觀線。城西新區(qū)立足“做優(yōu)〞，將以商業(yè)次中心和購物公園為根底，新型居住和以商務辦公、休閑娛樂為主的城市社區(qū)。東部物流市場區(qū)立足“做強〞，將成為生活生產(chǎn)物資交易流通中心，建設在市區(qū)東部的森林公園占地逾千畝，建成后將以豐富的生態(tài)群落結構和自然景觀，為市民和投資者提供最正確休閑環(huán)境。省級開發(fā)區(qū)南區(qū)北區(qū)以開展深度加工和高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，南北兩區(qū)聯(lián)動，成為與城市總體功能布局相協(xié)調的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。城市新一輪的規(guī)劃及“一城四區(qū)〞的改造，加速了張家港城市化進程，城市化帶來的大面積的人口導入及人口整合的優(yōu)勢性人才，將成為本地經(jīng)濟及商業(yè)消費的主力。五、商業(yè)地圖〔詳見附件一〕第貳局部：城市商業(yè)競爭力評估一、長三角區(qū)域競爭力在2004年中國縣(市)社會經(jīng)濟綜合開展指數(shù)前100名排名中，張家港名列第四。在全國43個城市商業(yè)中心里，目前最具競爭力的城市集中在三大區(qū)域：長江三角洲、珠江三角洲和京津唐地區(qū)。以下為最新的兩個排行資料。

2005年中國內地城市的綜合競爭力排行2005年福布斯中國城市商業(yè)競爭力排行1上海6寧波1杭州6蘇州2深圳7蘇州2無錫7寧波3廣州8無錫3上海8南京4北京9廈門4大連9廣州5杭州10天津5北京10深圳

此外，最近兩年的統(tǒng)計年鑒顯示，這三大最具城市競爭力的地區(qū)中，長三角地區(qū)在國內生產(chǎn)總值、消費和投資額以及實際利用外資情況等方面都大大超過珠三角和京津唐地區(qū)。2005年3月，社科院發(fā)布的?2005年城市競爭力藍皮書?中更是指出：與往年相比，長三角地區(qū)城市的競爭力提升更快，山東半島城市的競爭力明顯提升，珠三角地區(qū)城市的競爭力有所下降。這初步說明以江浙城市為代表的開展模式更具競爭力。二、張家港商業(yè)開展?jié)摿ψ鳛樽罹吒偁幜Φ拈L三角核心城市，張家港2005年將進入全面高水平小康社會，2021年將實現(xiàn)現(xiàn)代化。1、產(chǎn)業(yè)比擬按照國際開展的經(jīng)驗，當一個國家或者地區(qū)人均GDP到達4000美元時，以商業(yè)、效勞業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重應該到達50%以上。張家港市2005年的人均GDP已經(jīng)超過了10000美元，但第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還缺乏50%。從近年來一、二、三產(chǎn)業(yè)構成的變化圖中可以看出，張家港市的工業(yè)與商業(yè)開展極不平衡。第二產(chǎn)業(yè)開展勢頭迅猛，第三產(chǎn)業(yè)雖然也在不斷開展，但開展的速度明顯不如第二產(chǎn)業(yè)。當然，這與我國現(xiàn)階段大多數(shù)城市處于工業(yè)化的初期和中期階段，把開展第二產(chǎn)業(yè)作為最主要任務的國情相關。張家港市作為一個典型的處于工業(yè)化開展中期的城市，第二產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重居主導地位，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后。

橫向來看，與周邊的常熟、江陰、昆山、吳江等縣市相比擬，張家港市工業(yè)商業(yè)開展的不平衡更為突出。市統(tǒng)計局2005年6月的數(shù)據(jù)顯示，地區(qū)生產(chǎn)總值較張家港市低十幾億元的常熟市，社會消費品零售總額卻高出張家港市近三十億元；而地區(qū)生產(chǎn)總值較張家港市低一百多億元的吳江市，社會消費品總額比張家港市低了不到十億元。2、商業(yè)格局張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模等方面都有非常大的優(yōu)勢，但是商業(yè)開展現(xiàn)狀卻滯后很多。目前，張家港市的商業(yè)圈就是以步行街為中心，另有6條相對專業(yè)經(jīng)營的商業(yè)街道。具體如下：

街道名稱主營商品街道名稱主營商品楊舍西街服裝鞋帽類美食街餐飲類暨陽中路五金類沙洲中路通訊器材類東環(huán)路裝飾裝潢類南環(huán)路文化電腦類由此看來，張家港市步行街商業(yè)中心的格局雖然成熟，但很不完善，并且缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，停車等配套設施欠缺；此外，從經(jīng)營的品種來看，根本定位在中低檔次，沒有拉開品牌、錯位經(jīng)營，不能滿足多層次的消費需求。而且在整個城市的商業(yè)布局上不均衡，特別是城東片區(qū)至今沒有一個商業(yè)網(wǎng)點，作為現(xiàn)代化城市的開展要求，現(xiàn)代效勞業(yè)是完善城市效勞功能的一個重要方面。

3、失衡原因

張家港市工商業(yè)開展不平衡形成的原因包括實際市情限制、傳統(tǒng)思想束縛、綜合開展經(jīng)驗缺乏、城市歷史現(xiàn)狀等多方面的因素。張家港市目前是一座工業(yè)化開展中期的城市，更側重于第二產(chǎn)業(yè)開展；張家港市辦實業(yè)、辦工業(yè)的傳統(tǒng)思想觀念較重；張家港市是一座快速擴張起來的集鎮(zhèn)型城市，消費需求與消費習慣相對滯后；張家港市商業(yè)經(jīng)濟開展之初沒有規(guī)劃，尚未搭建商業(yè)效勞業(yè)體系，沒有形成商業(yè)龍頭。

4、開展空間身處長三角商業(yè)競爭力強勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟實力，商業(yè)相對滯后但潛在強大需求空間，同時在政府大力支持的開展機遇下，張家港市城市商業(yè)競爭力有著強大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。

政府財政收入、居民收入儲蓄豐厚，購置力根底好居民生活消費的“恩格爾系數(shù)〞不斷下降，“新恩格爾系數(shù)〞不斷提高，生活質量趨好“恩格爾系數(shù)〞是以食品支出占生活消費支出的比重來衡量生活質量的指標。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織標準，“恩格爾系數(shù)〞在60%以上為貧困，50%至60%為溫飽，40%～50%為小康，30%至40%為富裕，低于30%為最富裕?！靶露鞲駹栂禂?shù)〞是在“恩格爾系數(shù)〞根底上提出的概念，是指居民消費支出中文化、教育和娛樂類消費支出的比重?！靶露鞲駹栂禂?shù)〞越高，越能說明經(jīng)濟文化水平的開展和提高。據(jù)統(tǒng)計，2005年該市居民恩格爾系數(shù)由去年的33.5%降至今年的30%。與此同時，“新恩格爾系數(shù)〞上升到15.6%。因此，城市經(jīng)濟興旺，人民生活富裕，具有強大的消費潛力。社會消費品零售總額增長率高，消費潛力好統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，張家港市社會消費品零售總額連續(xù)三年增幅都超過14%，分別為14.18%、15.42%和16.7%，高幅度的零售總額增長率，進一步說明張家港市的社會消費潛力強大。政府大力提倡，政策多面扶持，商業(yè)效勞業(yè)拓展時機好2005年7月份，江蘇省召開了全省加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)工作會議，指出了要根據(jù)經(jīng)濟開展階段性變化的新特點和國際效勞業(yè)轉移的新態(tài)勢，主動抓住宏觀經(jīng)濟調控的機遇，對全省加速開展現(xiàn)代效勞業(yè)作全面部署。會議上提交的兩份關于加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)的重要文件〔討論稿〕不僅提出了加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)的開展目標和方向，更出臺了扶持效勞業(yè)的8大項36條優(yōu)惠政策。可以想見，這些政策的出臺，將會成為江蘇加快開展效勞業(yè)的助推器。

省委書記李源潮指出，加速開展現(xiàn)代效勞業(yè)，是江蘇加快開展的緊迫任務，是江蘇經(jīng)濟社會開展的主旋律。對于人均GDP已經(jīng)越過2500美元開展階段的江蘇來說，加速開展效勞業(yè)尤其是現(xiàn)代效勞業(yè)，是加快開展的緊迫要求，是科學開展的必然選擇，是富民優(yōu)先的重要途徑。李源潮指出，滯后的現(xiàn)實和旺盛的需求呼喚江蘇現(xiàn)代效勞業(yè)加速開展。第叁局部：商業(yè)地產(chǎn)租售行情圖示編號路段售價〔元/㎡〕租金〔元/日㎡〕①江南明珠1F20000②宏泰新時代1F320002F12000③一中路1F④暨陽中路東段1F⑤美食街街口1-2F美食街中段1F⑥沙洲中路東段1F⑦河西路1F⑧長安南路1F⑨長安中路1F⑩暨陽中路西段1~2F⑾步行街1~2F⑿金港大道(車站斜對面)1F80001F⒀亨通廣場2006年年底交房，尚未開盤，商業(yè)面積3萬㎡⒁永安路1F110002F4000⒂沙洲西路1~2F⒃恒隆大廈2F⒄溫州商貿(mào)城1F54000.25，前2年免租⒅金港中央廣場1~2F170002F80001F已售完，3~4F保存，投資回報在13~17年之間A城西購物公園，總建面15萬㎡，05年年底奠基，尚未開工；B新聯(lián)財富廣場，總建面14萬㎡，尚未開工，目前在境外招商；C中聯(lián)國際廣場，總建面5.2萬㎡，07年年底竣工，尚未開工。第肆局部：工程用地周邊環(huán)境一、實景圖 遠觀 易初蓮花 置地廣場〔西〕 置地廣場〔正面〕 置地廣場〔東〕 紫荊廣場〔東〕 紫荊廣場〔西〕 地塊向東二、地塊以南—乘航路〔由東向西〕乘航路為一般普通街道，雙向二車道。對面為規(guī)劃中的公交車站、公園〔現(xiàn)為綠地〕、政府規(guī)劃商業(yè)區(qū)〔現(xiàn)有一家三通大酒店<只供餐飲、未開設住宿>〕和乘航生活居住效勞區(qū)。三、地塊以西—東二環(huán)路〔由南向北〕東二環(huán)路為市東外環(huán)路，雙向六車道。2005年正式建成使用的金港物流中心、交通大廈和即將遷址的長途汽車站即位于此。四、總體環(huán)境分析相對城西而言，城東尚處于開展的起步階段，大局部工程都還處于規(guī)劃之中，周邊環(huán)境略顯荒涼，缺乏人氣。北面梁豐生態(tài)園〔300米〕開始規(guī)劃實施，良好的景觀和生態(tài)環(huán)境為本案提供了有力支撐。瀕臨蘇虞張一級公路和沿江高速公路，交通便利。工程環(huán)境價值評估：雖然目前商業(yè)環(huán)境不成熟，但次中心地段仍然決定了其較高的區(qū)位價值。城東物流及交通條件興旺加上政府相關配套設施的規(guī)劃賦予了本案極大的創(chuàng)造空間。44第伍局部：工程SWOT分析44一、優(yōu)勢時機世界500強正大集團旗下的易初蓮花超市已入駐，營業(yè)面積30000平方米。設有2500多個停車位，方便城鄉(xiāng)市民的車行消費。規(guī)模優(yōu)勢，總開發(fā)面積接近200畝，便于形成極大的集聚效應。宏觀經(jīng)濟和城市經(jīng)濟開展時機使港城投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟開展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場機遇。二、劣勢威脅立地條件位于城東二環(huán)路，商業(yè)氣氛慘淡。周圍幅射延伸之人口數(shù)，缺乏以支撐本案之量體。整體規(guī)劃與招商的業(yè)種業(yè)態(tài)定位組合及租金配套措施尚未明確，對未來的經(jīng)營管理模式也還沒有具體方案，對招商及后續(xù)營運作業(yè)方面，廠商沒有信心和興趣。至今沒有建立起根本的銷售根底，銷售制度不明確，銷售隊伍素質較低。工程市場定位過高〔百貨商場〕，不利于與競爭物業(yè)形成錯位經(jīng)營，導致凸顯本案劣勢，故需要面對的不是市場競爭的問題，而是消費購物習慣的引導及消費水平的準確把握。置地廣場之物業(yè)條件不符合建材專業(yè)賣場之需求，對招商業(yè)種之設定有較大局限性；假設以百貨商場為定位，那么開展商是否以永續(xù)經(jīng)營的心態(tài)，給予廠商較大的優(yōu)惠支持力度，是招商及持續(xù)營運的關鍵。本案二期的步行街、住宅及酒店工程尚未啟動及明確預計進度，對目前商業(yè)機能的完善是較大考驗。位于南苑路的“新聯(lián)財富廣場〞之規(guī)模量體與本案相近，但區(qū)位有較大優(yōu)勢，也已啟動招商，雖其工程進度較本案落后，但區(qū)