房地產(chǎn)會計的學習課件

房地產(chǎn)會計的學習課件第1頁/共76頁第一節(jié)營業(yè)收入概述

一、營業(yè)收入的分類營業(yè)收入是指企業(yè)對外銷售、轉讓開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務、代建工程、出租開發(fā)產(chǎn)品以及其他經(jīng)營活動所取得的收入。營業(yè)收入一般分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。主營業(yè)務收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事主要經(jīng)營業(yè)務活動所取得的收入。具體包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入等。其他業(yè)務收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事非主營業(yè)務活動所取得的收入。它具有每筆業(yè)務金額較小，不經(jīng)常發(fā)生，在企業(yè)的全部營業(yè)收入中所占的比重較低等特點。具體包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)使用費收入、固定資產(chǎn)出租收入等。第2頁/共76頁二、營業(yè)收入的確認1、轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)收入的確認根據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓銷售開發(fā)產(chǎn)品，必須同時滿足以下四個條件才能確認收入。（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方。（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制。（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)。（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。第3頁/共76頁2、代建工程開發(fā)建造收入的確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托，為其他單位代建的土地、房屋或其他工程，一般情況下應在工程竣工驗收、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并開具“代建工程價款結算賬單”，經(jīng)委托單位簽證認可后，確認開發(fā)建造收入的實現(xiàn)。如果代建工程規(guī)模較大、工期較長，在合同結果能夠可靠估計的情況下，應按完工進度于每季末確認開發(fā)建造收入的實現(xiàn)。如果合同收入的收回存在不確定時，則不應當確認收入。第4頁/共76頁3、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入的確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品，應在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為營業(yè)收入的實現(xiàn)。但如果估計租金收回的可能性不大，就不應該確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切營業(yè)收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，都必須在確認時按實際發(fā)生的金額入賬。企業(yè)轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入，應按企業(yè)與購買方簽定的合同或協(xié)議金額確定?，F(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當期費用，銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當期收入。第5頁/共76頁第二節(jié)主營業(yè)務收入的核算

一、設置賬戶為了總括核算和監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入的實現(xiàn)情況，以及與主營業(yè)務收入相配比的成本結轉和稅金的計算情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置如下總分類賬戶：（一）“主營業(yè)務收入”賬戶。（二）“主營業(yè)務成本”賬戶。（三）“營業(yè)稅金及附加”賬戶。期末，應將“主營業(yè)務收入”賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶的貸方，同時將“主營業(yè)務成本”、“營業(yè)稅金及附加”賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶的借方，結轉后，以上賬戶應無余額。第6頁/共76頁二、開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓收入的核算企業(yè)開發(fā)的已完成開發(fā)產(chǎn)品，主要用途有如下三個方面：(1)對外銷售；(2)有償轉讓或移交；(3)對外出租；(4)交本企業(yè)經(jīng)營使用。(一)房屋銷售的核算企業(yè)開發(fā)完成的房屋，在竣工驗收取得驗收合格證書并辦理登記手續(xù)后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企業(yè)應明確各套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。房屋出售的價格，可由買賣雙方確定，但必須將出售價格報當?shù)胤慨a(chǎn)管理機關備案。房屋買賣雙方達成協(xié)議后，應簽訂《房屋買賣合同》。第7頁/共76頁整幢房屋分套出售時，應以建筑面積作為計算房屋價格的基本單位。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。分套出售房屋分攤的“公用”建筑面積，應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。分套出售房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：第8頁/共76頁對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發(fā)票賬單提交買主時，將其銷售收入記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務收入——商品房銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將銷售房屋的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品——商品房”科目的貸方結轉“主營業(yè)務成本——商品房銷售成本”科目的借方?！纠?1-1】第9頁/共76頁(二)土地轉讓的核算開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品性土地，可以將土地使用權進行轉讓。但在向其他單位轉讓時，必須按照法律和合同的規(guī)定，投人相當?shù)馁Y金，完成相應的開發(fā)。土地使用權的轉讓，應簽訂轉讓合同，在合同中載明土地的位置、四周邊界和面積、地上附著物、土地用途、建筑物高度、綠化面積、土地轉讓期限、土地轉讓金的支付方式和違約責任等。月份終了，應將轉讓土地的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”科目的貸方結轉“主營業(yè)務成本——土地轉讓成本”科目的借方。第10頁/共76頁(三)配套設施轉讓的核算開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照城市建設規(guī)劃開發(fā)的大配套設施如商店、郵局、銀行儲蓄所等，可以進行有償轉讓。對有關單位有償轉讓的配套設施，應在辦理財產(chǎn)交接手續(xù)、并在將配套設施工程價款賬單提交有關單位時，按其轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務收入——配套設施銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將轉讓配套設施的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”科目的貸方轉入“主營業(yè)務成本——配套設施銷售成本”科目的借方。第11頁/共76頁(四)代建工程移交的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一項業(yè)務是代建工程開發(fā)。代建工程開發(fā)是指企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)建設的工程，代建工程包括房屋建設工程，場地和城市建設、基礎設施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照代建合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程結算收入。月份終了，應將移交代建工程的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”科目的貸方轉入“主營業(yè)務成本——代建工程結算成本”科目的借方。第12頁/共76頁對于已經(jīng)辦理銷售、轉讓和交付手續(xù)，而產(chǎn)權尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房、配套設施等，企業(yè)應設置“代管房產(chǎn)備查簿”，進行實物管理，但不得將這部分財產(chǎn)入賬。企業(yè)在代管房產(chǎn)過程中取得的收入和發(fā)生的各項支出，應作“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務支出”處理(詳見本章第三節(jié))?！纠?1-2】第13頁/共76頁

三、分期收款銷售收入的核算（一）分期收款銷售核算的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，如采用分期收款方式銷售，應設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目進行核算。當開發(fā)產(chǎn)品以分期收款方式銷售、辦妥分期付款銷售合同、移交開發(fā)產(chǎn)品時，應將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品——商品房”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”等科目的貸方轉入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目的借方。企業(yè)按合同規(guī)定的期限分次收取銷售價款(包括第一次收款)時，應記入“銀行存款”等科目的借方，和“主營業(yè)務收入——商品房銷售收入”、“主營業(yè)務收入——土地轉讓收入”等科目的貸方。第14頁/共76頁同時，應結轉分期收款開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本，將它從“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目的貸方轉入“主營業(yè)務成本——商品房銷售成本”、“主營業(yè)務成本——土地轉讓成本”等科目的借方。企業(yè)在核算分期收款開發(fā)產(chǎn)品時，要注意分期收款開發(fā)產(chǎn)品銷售成本的結轉時間和結轉數(shù)額。第15頁/共76頁（二）分期收款銷售收入的核算[例11-3]

第16頁/共76頁第三節(jié)其他業(yè)務收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)經(jīng)營業(yè)務外，如還有諸如：物業(yè)管理、材料銷售、無形資產(chǎn)轉讓、固定資產(chǎn)出租等業(yè)務的，其收入應在“其他業(yè)務收入”科目下按業(yè)務種類設置“物業(yè)管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產(chǎn)轉讓收入”、“固定資產(chǎn)出租收入”等二級科目進行核算。開發(fā)企業(yè)取得的其他業(yè)務收入，應于收入實現(xiàn)時及時入賬：物業(yè)管理收入，應按與業(yè)主簽訂合同規(guī)定的付款日期，及在提供勞務、同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認為收入實現(xiàn)。第17頁/共76頁材料銷售收入，應在發(fā)出材料、同時收訖料款或者取得索取料款的憑證時，確認為收入實現(xiàn)。無形資產(chǎn)轉讓收入，應在簽訂轉讓合同或協(xié)議，同時收訖轉讓價款或取得索取價款憑證時，確認為收入實現(xiàn)。固定資產(chǎn)出租收入，應按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付款日期和金額，確認為租金收入實現(xiàn)。合同或協(xié)議規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金仍應視為租金收入實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的其他業(yè)務收入，應按實際收到或應收價款時記入“銀行存款”、“應收賬款”科目的借方和“其他業(yè)務收入”科目的貸方。對于實現(xiàn)的各種其他業(yè)務收入，并應記入“物業(yè)管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產(chǎn)轉讓收入”、“固定資產(chǎn)出租收入”等二級科目的借方。[例11-4]第18頁/共76頁第四節(jié)銷售費用、管理費用和財務費用的核算一、銷售費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用，是指企業(yè)在銷售、轉讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，主要包括：1．開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復費、開發(fā)產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；2．開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務費；3.為銷售、轉讓、出租本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工薪酬、折舊費、修理費、差旅費以及其他經(jīng)費。第19頁/共76頁開發(fā)企業(yè)發(fā)生的銷售費用通過“銷售費用”科目核算，按照費用項目進行明細核算。企業(yè)發(fā)生上列各費用時，應記入“銷售費用”科目的借方和“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“原材料”、“包裝物及低值易耗品”、“應付職工薪酬”、“累計折舊”等科目的貸方。企業(yè)發(fā)生的銷售費用，直接計入當期損益，并在期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方?！纠?1-5】第20頁/共76頁二、管理費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用是指企業(yè)行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。為了劃清開發(fā)單位與企業(yè)行政管理部門的責任，管理費用不計入開發(fā)成本，而作為期間費用直接由企業(yè)當期利潤補償。開發(fā)企業(yè)管理費用的內(nèi)容包括：1．行政管理部門職工薪酬5．修理費2．辦公費6．低值易耗品攤銷3．差旅費7．工會經(jīng)費4．折舊費8．職工教育經(jīng)費第21頁/共76頁9．勞動保險費17．無形資產(chǎn)攤銷10．待業(yè)保險費18．業(yè)務招待費11．咨詢費19．開辦費12．審計費20．計提的壞賬準備13．稅金21．計提的存貨跌價準備14．訴訟費22．存貨盤虧、毀損、報15．技術轉讓費廢(或盤盈)損失16．技術開發(fā)費23．其他管理費用第22頁/共76頁開發(fā)企業(yè)管理費用的總分類核算，在“管理費用”科目進行。企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，都要自“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“包裝物及低值易耗品”、“累計折舊”、“無形資產(chǎn)”、“長期待攤費用”、“應交稅費”、“壞賬準備”、“存貨跌價準備”等科目的貸方轉入“管理費用”科目的借方。企業(yè)發(fā)生的管理費用，直接計入當期損益，并于期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。【例11-6】

第23頁/共76頁三、財務費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失，以及相關的手續(xù)費等。在總分類核算上，應在“財務費用”科目進行。企業(yè)發(fā)生的財務費用，直接計入當期損益，應于期末將“財務費用”科目的余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。第24頁/共76頁第五節(jié)投資凈收益和營業(yè)外收支的核算

一、投資凈收益的核算投資凈收益是指企業(yè)投資收益減投資損失的凈額。投資收益和投資損失是指企業(yè)對外投資所取得的收益或發(fā)生的損失。投資收益扣除投資損失后的數(shù)額，作為企業(yè)利潤總額的構成項目。投資收益包括對外投資分得的利潤、股利和債券利息，投資到期收回或者中途轉讓取得款項多于賬面價值的差額，以及按照權益法核算的股票投資、其他投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。投資損失包括對外投資到期收回或者中途轉讓取得款項少于賬面價值的差額，以及按照權益法核算的股票投資、其他投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中所分擔的數(shù)額等。第25頁/共76頁二、營業(yè)外收入的核算企業(yè)的營業(yè)外收入和營業(yè)外支出是指與企業(yè)開發(fā)經(jīng)營無直接關系的各項收入和支出。企業(yè)發(fā)生的營業(yè)外收入，應設置“營業(yè)外收入”科目進行核算，該科目按照營業(yè)外收入項目進行明細核算。企業(yè)發(fā)生的營業(yè)外收入，借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“待處理財產(chǎn)損溢”、“固定資產(chǎn)清理”、“應付賬款”等科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。收到的返還的消費稅、營業(yè)稅等各種稅金，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。期末，應將“營業(yè)外收入”科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后該科目應無余額?！纠?1-7】

第26頁/共76頁第六節(jié)本年利潤的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的利潤(或虧損)總額，通過“本年利潤”科目進行核算，期末應將各損益科目的余額轉入“本年利潤”科目，即將“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”、“投資收益”、“營業(yè)外收入”等收入科目的余額轉入“本年利潤”科目的貸方；將“主營業(yè)務成本”、“其他業(yè)務支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“銷售費用”、“管理費用”、“財務費用”、“營業(yè)外支出”以及下節(jié)“所得稅費用”等成本、支出、費用科目的余額轉入“本年利潤”科目的借方。將各損益類科目的余額結轉后，“本年利潤”科目如為貸方余額即為本期凈利潤，如為借方余額則為本期凈虧損。第27頁/共76頁不論采用哪種辦法，年度終了時都必須將“本年利潤”科目結平，轉入“利潤分配——未分配利潤”科目。如“本年利潤”科目結有貸方余額，應作：借：本年利潤 ×××貸：利潤分配——未分配利潤 ××ד本年利潤”科目如結有借方余額，應作如上相反分錄。結轉后，“本年利潤”科目應無余額?！纠?1-8】

第28頁/共76頁第七節(jié)所得稅的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，要根據(jù)國家所得稅法的規(guī)定計算上交所得稅。企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應采用資產(chǎn)負債表債務法核算所得稅。資產(chǎn)負債表債務法是從資產(chǎn)負債表出發(fā)，通過比較資產(chǎn)負債表上列示的資產(chǎn)、負債按照企業(yè)會計準則規(guī)定確定的賬面價值與按照稅法規(guī)定確定的計稅基礎，對于兩者之間的差額分別應納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異，確認相關的遞延所得稅負債與遞延所得稅資產(chǎn)。第29頁/共76頁一、所得稅會計核算的一般程序企業(yè)采用資產(chǎn)負債表債務法進行所得稅核算一般應遵循以下程序：1.按照相關企業(yè)會計準則的規(guī)定，確定資產(chǎn)負債表中除遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)和負債項目。其中，資產(chǎn)和負債項目的賬面價值，是指企業(yè)按照相關會計準則的規(guī)定進行核算后在資產(chǎn)負債表中列示的金額。2.按照企業(yè)會計準則中對于資產(chǎn)和負債計稅基礎的確定方法，以適用的稅收法規(guī)為基礎，確定資產(chǎn)負債表中有關資產(chǎn)、負債項目的計稅基礎。第30頁/共76頁3.比較資產(chǎn)、負債的賬面價值與其計稅基礎，對于兩者之間存在差異的，分析其性質(zhì)，除會計準則中規(guī)定的特殊情況外，分別應納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異，確定與應納稅暫時性差異及可抵扣暫時性差異相關的遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)的應有金額，并將該金額與期初遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)的余額相比，確定當期應予進一步確認的遞延所得稅負債和遞延所得稅資產(chǎn)的金額或應予轉銷的金額，作為構成利潤表中所得稅費用的遞延所得稅。4.確定所得稅費用。利潤表中的所得稅費用包括當期所得稅和遞延所得稅兩個組成部分，其中，當期所得稅是指當期發(fā)生的交易或事項按照適用的稅法規(guī)定計算確定的當期應交所得稅；遞延所得稅是當期確認的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債金額或予以轉銷的金額的綜合結果。第31頁/共76頁二、暫時性差異暫時性差異，是指資產(chǎn)或負債的賬面價值與其計稅基礎之間的差額。根據(jù)展示性差異對未來期間應稅金額影響的不同，分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。應納稅暫時性差異，是指在確定未來收回資產(chǎn)或清償負債期間的應納稅所得額時，將導致產(chǎn)生應稅金額的暫時性差異。該差異在未來期間轉回時，會增加轉回期間的應納稅所得額，在該暫時性差異產(chǎn)生當期，應當確認相關的遞延所得稅負債。第32頁/共76頁應納稅暫時性差異通常產(chǎn)生與以下情況:1.資產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎。2.負債的賬面價值小于其計稅基礎?？傻挚蹠簳r性差異，是指在確定未來收回資產(chǎn)或清償負債期間的應納稅所得額時，將導致產(chǎn)生可抵扣金額的暫時性差異。該差異在未來期間轉回時會減少轉回期間的應納稅所得額，減少未來期間的應交所得稅。在該暫時性差異產(chǎn)生當期，應當確認相關的遞延所得稅資產(chǎn)。應抵扣暫時性差異通常產(chǎn)生與以下情況:第33頁/共76頁1.資產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎。2.負債的賬面價值大于其計稅基礎。對于按照稅法規(guī)定可以結轉以后年度的未彌補虧損及稅款抵扣，雖不是因資產(chǎn)、負債的賬面價值與計稅基礎不同產(chǎn)生的，但本質(zhì)上可抵扣虧損和稅款抵減與可抵扣暫時性差異有同樣的作用，均能減少未來期間的應納稅所得額，進而減少未來期間的應交所得額，在會計處理上，視同可抵扣暫時性差異，符合條件的情況下，應確認與其相關的遞延所得稅資產(chǎn)。第34頁/共76頁三、計稅基礎（一）資產(chǎn)的計稅基礎資產(chǎn)的計稅基礎，是指一項資產(chǎn)在未來期間計稅時可予稅前扣除的金額。通常情況下，資產(chǎn)在取得時其入賬價值與計稅基礎是相同的，后續(xù)計量過程中因企業(yè)會計準則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，可能造成賬面價值與計稅基礎的差異。企業(yè)應當按照適用的稅收法規(guī)規(guī)定計算確定資產(chǎn)的計稅基礎?，F(xiàn)就有關資產(chǎn)項目計稅基礎的確定舉例說明；第35頁/共76頁1.固定資產(chǎn)。以各種方式取得的固定資產(chǎn)，初始確認時入賬價值基本上是被稅法認可的，即取得時其入賬價值一般等于計稅基礎。固定資產(chǎn)在持有期間進行后續(xù)計量時，會計上的基本計量模式是“成本-累計折舊-固定資產(chǎn)減值準備”。會計與稅收處理的差異主要來自于折舊方法、折舊年限的不同以及固定資產(chǎn)減值準備的提取。在持有固定資產(chǎn)期間，因稅法規(guī)定對固定資產(chǎn)計提的減值準備不允許稅前扣除，所以會造成其賬面價值與計稅基礎的差異?！纠?1-9】

第36頁/共76頁2.以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)，其于某一會計期末的賬面價值為公允價值，如果稅法規(guī)定按照企業(yè)會計準則確認的公允價值變動損益在計稅時不予考慮，即有關金融資產(chǎn)在某一會計期末的計稅基礎為其取得成本，會造成該類金融資產(chǎn)賬面價值與其計稅基礎之間的差異。【例11-10】

第37頁/共76頁3.投資性房地產(chǎn)。對于采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其期末賬面價值為公允價值，而如果稅法規(guī)定不認可該類資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動產(chǎn)生的利得或損失，則其計稅基礎應以取得時支付的歷史成本為基礎計算確定，從而會造成賬面價值與計稅基礎之間的差異?！纠?1-11】

第38頁/共76頁4.其他計提了資產(chǎn)減值準備的各項資產(chǎn)。有關資產(chǎn)計提了減值準備以后，其賬面價值會隨之下降，而按照稅法規(guī)定，資產(chǎn)的減值在轉化為實質(zhì)性損失之前，不允許稅前扣除，即其計稅基礎不會因減值準備的提取而發(fā)生變化，從而造成資產(chǎn)的賬面價值與其計稅基礎之間的差異。第39頁/共76頁（二）負債的計稅基礎負債的計稅基礎，是指負債的賬面價值減去未來期間計算應納稅所得額時按照稅法規(guī)定可與抵扣的金額。一般情況下，短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、其他應交款等負債的確認和償還，不會對當期損益和應納稅所得額產(chǎn)生影響，其計稅基礎即為賬面價值。但在某些情況下，負債的確認可能會影響損益，并影響不同期間的應納稅所得額，使其計稅基礎與賬面價值之間產(chǎn)生差額。第40頁/共76頁四、遞延所得稅資產(chǎn)及遞延所得稅負債（一）遞延所得稅資產(chǎn)的確認和計量1.確認遞延所得稅資產(chǎn)的一般原則：（1）遞延所得稅資產(chǎn)的確認應以未來期間可能取得的應納稅所得額為限。因無法取得足夠的應納稅所得額而未確認相關的遞延所得稅資產(chǎn)的，應在會計報表附注中進行披露。（2）按照稅法規(guī)定可以結轉以后年度的未彌補虧損和稅款抵減，應視同可抵扣暫時性差異處理。（3）企業(yè)合并中，按照會計規(guī)定確定的合并中取得各項可辨認資產(chǎn)、負債的入賬價值與其計稅基礎之間形成的可抵扣暫時性差異的，應確認相應的遞延所得稅資產(chǎn)，并調(diào)整合并中應予確認的商譽等。（4）與直接計入所有者權益的交易或事項相關的可抵扣暫時性差異，相應的遞延所得稅資產(chǎn)應計入所有者權益。如因可供出售金融資產(chǎn)公允價值下降而應確認的遞延所得稅資產(chǎn)。第41頁/共76頁2.遞延所得稅資產(chǎn)的計量確認遞延所得稅資產(chǎn)時，應估計相關可抵扣暫時性差異的轉回時間，采用轉回期間適用的所得稅稅率為基礎計算確定。無論相關的可抵扣暫時性差異轉回期間如何，遞延所得稅資產(chǎn)均不予折現(xiàn)。資產(chǎn)負債日，企業(yè)應當對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復核。如果未來期間很可能無法取得足夠的應納稅所得稅額用以利用遞延所得稅資產(chǎn)的利益，應當減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值減記后，后續(xù)期間根據(jù)新的環(huán)境和情況判斷能夠產(chǎn)生足夠的應納稅所得額利用可抵扣暫時性差異，使得遞延所得稅資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益能夠實現(xiàn)的，應相應恢復遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。第42頁/共76頁（二）遞延所得稅負債的確認和計量企業(yè)在確認因應納稅暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅負債時，應遵循以下原則：除企業(yè)會計準則中明確規(guī)定可不確認遞延所得稅負債的情況以外，企業(yè)對于所有的應納稅暫時性差異均應確認相關的遞延所得稅負債。除直接計入所有者權益的交易或事項以及企業(yè)合并外，在確認遞延所得稅負債的同時，應增加利潤表中的所得稅費用。遞延所得稅負債應以相關應納稅暫時性差異轉回期間適用的所得稅稅率計量。在我國，除享受優(yōu)惠政策的情況以外，企業(yè)適用的所得稅稅率在不同年度之間一般不會發(fā)生變化，企業(yè)在確認遞延所得稅負債時，可以現(xiàn)行適用稅率為基礎計算確定，遞延所得稅負債的確認不要求折現(xiàn)。第43頁/共76頁五、所得稅費用利潤表中的所得稅費用由兩個部分組成：當期所得稅和遞延所得稅。即：所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅計入當期損益的所得稅費用或收益不包括企業(yè)合并和直接在所有者權益中確認的交易或事項產(chǎn)生的所得稅影響。與直接計入所有者權益的交易或事項相關的當期所得稅和遞延所得稅，應當計入所有者權益。第44頁/共76頁（一）當期所得稅當期所得稅，是指企業(yè)按照稅法規(guī)定計算確定的針對當期發(fā)生的交易和事項，應交納給稅務部門的所得稅金額，即應交所得稅，以適用的稅收法規(guī)為基礎計算確定。即：當期所得稅=當期應交所得稅（二）遞延所得稅遞延所得稅，是指按照企業(yè)會計準則規(guī)定應予確認的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債在期末應有的金額相對于原已確認金額之間的差額，即遞延所得稅資產(chǎn)及遞延所得稅負債的當期發(fā)生額，但不包括直接計入所有者權益的交易或事項及企業(yè)合并的所得稅影響。用公式表示為：遞延所得稅=當期遞延所得稅負債的增加+當期遞延所得稅資產(chǎn)的減少

-當期遞延所得稅負債的減少+當期遞延所得稅資產(chǎn)的增加第45頁/共76頁第八節(jié)利潤分配的核算一、利潤分配的順序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的分配，既要體現(xiàn)理順產(chǎn)權關系，充分保障投資者的權益和收益，又要考慮便于加強宏觀調(diào)控以及財務監(jiān)督和約束。開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的利潤總額，先應按照國家規(guī)定作相應的調(diào)整，然后依法交納所得稅。這里所說的調(diào)整，主要是指：(1)所得稅前彌補虧損；(2)投資收益中已納稅的項目或按照規(guī)定只要補交所得稅的項目。開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的凈利潤，一般按照下列順序分配：1．彌補在稅前利潤彌補虧損之后仍存在的虧損。2．提取法定公積金。3.提取任意公積金。4.向股東分配利潤。上述利潤分配順序的邏輯關系是：企業(yè)以前年度虧損未彌補完，不得提取公積金；在提取公積金以前，不得向投資者分配利潤。企業(yè)以前年度未分配利潤，可以并入本年度利潤進行分配。第46頁/共76頁二、利潤分配的核算（一）科目的設置為了反映企業(yè)利潤的分配，開發(fā)企業(yè)應設置“利潤分配”科目，并分設“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉作股本的股利”、“盈余公積補虧”和“未分配利潤”等進行明細核算。外商投資企業(yè)還應分別“提取儲備基金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工獎勵及福利基金”進行明細核算。中外合作經(jīng)營企業(yè)在合作期間歸還投資者的投資，應在該科目設置“利潤歸還投資”明細科目進行核算。第47頁/共76頁利潤分配的年終結轉年度終了，企業(yè)應將全年實現(xiàn)的凈利潤，自“本年利潤”科目轉入“利潤分配”科目，借記“本年利潤”科目，貸記“利潤分配——未分配利潤”科目，為凈虧損的，做相反的會計分錄；同時，將“利潤分配”科目所屬其他明細科目的余額轉入“利潤分配——未分配利潤”科目。結轉后，“利潤分配”科目除“未分配利潤”明細科目外，其他明細科目應無余額。年終結轉完畢，“利潤分配——未分配利潤”科目如為貸方余額，則表示企業(yè)歷年積存的未分配利潤；如為借方余額則表示歷年積存的未彌補虧損?！纠?1-14】

第48頁/共76頁第九節(jié)以前年度損益調(diào)整的核算

以前年度損益調(diào)整，是指企業(yè)本年度發(fā)生的調(diào)整以前年度損益的事項。引起以前年度損益調(diào)整的原因，主要包括：（1）以前年度發(fā)生的會計差錯。如計算錯誤、選用會計科目不當、編制會計分錄有誤等。(2)以前年度采用了不恰當?shù)臅嫹椒?，如按照企業(yè)會計準則，企業(yè)應當采用權責發(fā)生制，但企業(yè)卻用現(xiàn)金收付制來處理收入或費用事項，于本年度被查出。因此，以前年度損益是與以前年度經(jīng)營活動有關，而與本年度經(jīng)營活動無關的事項。第49頁/共76頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生影響以前損益調(diào)整事項時，可通過“利潤分配——未分配利潤”科目進行調(diào)整。為了反映以前年度損益調(diào)整的數(shù)額，也可另行設置“以前年度損益調(diào)整”科目進行調(diào)整。通過“以前年度損益調(diào)整”科目調(diào)整時，對企業(yè)調(diào)整增加的以前年度利潤或調(diào)整減少的以前年度虧損，應記入有關科目的借方和“以前年度損益調(diào)整”科目的貸方。對調(diào)整減少的以前年度利潤或調(diào)整增加的以前年度虧損，應記入“以前年度損益調(diào)整”科目的借方和有關科目的貸方。第50頁/共76頁以前年度損益的調(diào)整，必然涉及以前年度所得稅的調(diào)整。所以在調(diào)整以前年度損益的同時，要相應調(diào)整應交納所得稅。由于調(diào)整增加或減少以前年度利潤或虧損而相應增加的所得稅，應記入“以前年度損益調(diào)整”科目的借方和“應交稅費——應交所得稅”科目的貸方。由于調(diào)整減少或增加以前年度利潤或虧損而相應減少的所得稅，應記入“應交稅費——應交所得稅”科目的借方和“以前年度損益調(diào)整”科目的貸方。經(jīng)過上述調(diào)整后，應同時將“以前年度損益調(diào)整”科目的余額轉入“利潤分配——未分配利潤”科目?！纠?1-15】

第51頁/共76頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年度發(fā)生的調(diào)整以前年度損益的事項，應調(diào)整本年度會計報表相關項目的年初數(shù)或上年實際數(shù)。企業(yè)在資產(chǎn)負債表日后財務會計報告報出前發(fā)生的調(diào)整報告年度損益的事項，應調(diào)整報告年度會計報表相關項目的數(shù)字。第52頁/共76頁本章小結

在本章里，主要探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的分類，主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的核算；銷售費用、管理費用、財務費用的核算；及所得稅的賬務處理。重點講述了開發(fā)產(chǎn)品銷售和轉讓收入的賬務處理。第53頁/共76頁第十一章完第54頁/共76頁【例11-1】宏坤房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房建設完工，驗收合格，每平米售價3000元.A公司購買商品房600平方米，已經(jīng)預付購房訂金500000元，其余款項當即付清。月末，宏坤房地產(chǎn)開發(fā)公司結轉600平方米商品房的開發(fā)成本，每平方米成本1500元。宏坤公司會計分錄如下：（1）收到購房訂金時借：銀行存款 500000

貸：預收賬款——A公司500000

（2）移交商品房時借：銀行存款1300000預收賬款——A公司 500000

貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入1800000

（3）結轉開發(fā)成本借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本 900000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房 900000返回第55頁/共76頁【例11-2】宏坤房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年3月接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為5個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預付工程款400000元。宏坤公司在代建工程開工時收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款900000元.7月底代建工程全部竣工，驗收合格，按照合同規(guī)定，將代建工程賬單提交給市政工程局，工程價款為3000000元，市政工程局交付了工程價款余額500000元。宏坤公司會計分錄如下：（1）收到市政工程局發(fā)來的鋼材借：原材料900000

貸：預收賬款——市政工程局900000第56頁/共76頁（2）每月收到市政工程局預付款借：銀行存款 400000貸：預收賬款——市政工程局400000（3）向市政工程局提交代建工程賬單借：預收賬款——市政工程局 3000000貸：主營業(yè)務收入——代建工程結算收入3000000（4）收取余款借：銀行存款500000

貸：預收賬款——市政工程局500000返回第57頁/共76頁[例11-3]

宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用分期收款方式出售給華東印染廠一幢商品房，該商品房實際開發(fā)成本為700000元，現(xiàn)以價款1000000元銷售，雙方簽訂的合同規(guī)定價款分三次支付：2005年10月移交房屋時支付50％，計500000元；第二年10月支付30％，計300000元；第三年10月支付20％，計200000元。根據(jù)上述資料，企業(yè)應作如下分錄入賬：（1）簽訂分期收款銷售合同將商品房銷售給華東印染廠時，應將商品房開發(fā)產(chǎn)品成本700000元轉入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 700000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房 700000第58頁/共76頁（2）在移交房屋、收到華東印染廠交來第一次50％的價款計500000元時：借：銀行存款 500000

貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入 500000同時結轉與上述商品房銷售收入相關的銷售成本350000元借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本 350000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 350000（3）第二年10月根據(jù)分期收款銷售合同規(guī)定，收取30％的價款，計300000借：銀行存款 300000

貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入 300000第59頁/共76頁返回第60頁/共76頁

[例11-4]

忠誠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年度發(fā)生了下列非主營業(yè)務：（1）企業(yè)開發(fā)建設的某小區(qū)商品房銷售后，設立了非獨立核算的小區(qū)物業(yè)管理機構。本月發(fā)生售后服務支出如下：應付管理服務人員工資20000元，計提職工福利費2800元，辦公用房折舊1600元，另用現(xiàn)金支付各項零星費用1560元。向用戶收取當月管理服務費52000元，款項已存入銀行。作會計分錄如下：借：其他業(yè)務成本——商品房售后服務支出25960

貸：應付職工薪酬---工資20000---應付福利費2800

累計折舊1600

現(xiàn)金1560

借：銀行存款52000

貸：其他業(yè)務收入——商品房售后服務收入52000第61頁/共76頁（2）企業(yè)將一臺起重機出租給外單位使用，租賃合同規(guī)定每月租金12000元，月末收到當月租金并存入銀行。該臺起重機本月計提折舊7000元。作會計分錄如下：借：銀行存款12000

貸：其他業(yè)務收入——固定資產(chǎn)出租收入12000

借：其他業(yè)務成本——固定資產(chǎn)出租支出7000

貸：累計折舊70000（3）企業(yè)轉讓一項專利使用權給外單位，取得使用費收入20000元，已存入銀行。作會計分錄如下：借：銀行存款20000

貸：其他業(yè)務收入——無形資產(chǎn)使用費收入20000第62頁/共76頁（4）月末，按規(guī)定計算并結轉本月實現(xiàn)的其他業(yè)務收入應繳納的營業(yè)稅4200元，城市維護建設稅292元，教育費附加128元。作會計分錄：借：營業(yè)稅金及附加4260貸：應交稅費——應交營業(yè)稅4200——應交城市維護建設稅292——應交教育費附加128（5）月末，結轉“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務成本”和“營業(yè)稅金及附加”賬戶余額。作會計分錄如下：借：其他業(yè)務收入84000

貸：本年利潤84000借：本年利潤37780

貸：其他業(yè)務成本33580

營業(yè)稅金及附加4200返回第63頁/共76頁【例11-5】宏坤公司業(yè)務員趙某因外出聯(lián)系售房推銷業(yè)務，報銷差旅費2000元，用銀行存款支付廣告費10000元，支付銷售商品房業(yè)務介紹人李某傭金3000元，以現(xiàn)金支付。會計分錄如下：借：銷售費用——差旅費2000——廣告費10000——銷售服務費3000

貸：其他應收款——趙某2000

銀行存款10000

現(xiàn)金3000返回第64頁/共76頁【例11-6】

宏坤公司2006年2月份發(fā)生各項辦公費用2500元；支付某工程技術咨詢服務公司咨詢費5000元；計提固定資產(chǎn)折舊費2800元；發(fā)生業(yè)務招待費1600元，未超過規(guī)定限額。作會計分錄如下：借：管理費用——辦公費2500——咨詢費5000——固定資產(chǎn)折舊2800——業(yè)務招待費1600

貸：銀行存款9100

累計折舊2800返回第65頁/共76頁【例11-7】

忠誠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)12月份有關營業(yè)外收支業(yè)務如下：（1）盤盈設備一臺，重置完全價值為35000元，估計折舊10000，經(jīng)批準同意轉銷設備凈值。（2）因對方機構撤銷，將確實無法支付的其他應付款9000元轉作營業(yè)外收入。（3）開出支票一張向災區(qū)捐款50000元。（4）報廢機器設備一臺，報廢清理損失5000元。會計分錄如下：（1）借：固定資產(chǎn)25000

貸：累計折舊10000

待處理財產(chǎn)損溢15000

借：待處理財產(chǎn)損溢15000

貸：營業(yè)外收入15000第66頁/共76頁（2）借：其他應收款9000

貸：營業(yè)外收入9000（3）借：營業(yè)外支出50000

貸：銀行存款50000（4）借：營業(yè)外支出5000

貸：固定資產(chǎn)清理5000返回第67頁/共76頁【例11-8】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤核算采用“表結法”，2006年12月份各損益類帳戶累計發(fā)生額如下（單位：元）：主營業(yè)務收入30000000（貸）主營業(yè)務成本20000000（借）營業(yè)稅金及附加400000（借）管理費用3500000（借）財務費用 100000（借）銷售費用 2000000（借）其他業(yè)務收入 4000000（貸）其他業(yè)務支出 2000000（借）投資收益 800000（貸）營業(yè)外收入 550000（貸）營業(yè)外支出 210000（借）根據(jù)上述資料，做會計分錄如下：第68頁/共76頁將各收入類帳戶累計發(fā)生額轉入“本年利潤”科目：借：主營業(yè)務收入30000000

其他業(yè)務收入 4000000

投資收益 800000營業(yè)外收入 550000貸：本年利潤35350000將各成本費用類帳戶累計發(fā)生額轉入“本年利潤”科目：借：本年利潤28210000貸：主營業(yè)務成本20000000

營業(yè)稅金及附加400000

管理費用3500000

財務費用 100000

銷售費用 2000000其他業(yè)務支出 2000000營業(yè)外支出 210000通過上述結賬以后，利用“本年利潤”科目集中計算出本年實現(xiàn)的利潤總額為35350000-28210000=7140000元返回第69頁/共76頁【例11-9】

宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年12月20日取得某項建設用固定資產(chǎn)，原價為300萬元，使用年限10年，會計上采用直線法計提折舊，凈殘值為零。假定稅法規(guī)定采用加速折舊法計提的折舊可予稅前扣除，該企業(yè)在計稅時采用雙倍余額遞減法計提折舊，凈殘值為零。2008年12月31日，企業(yè)估計該項固定資產(chǎn)的可收回金額為220萬元。2008年12月31日，該項固定資產(chǎn)的賬面價值=300-30×2-20=220萬元該項固定資產(chǎn)的計稅基礎=300-300×20%-240×20%=192萬元該項固定資產(chǎn)的賬面價值220萬元與其計稅基礎192萬元之間產(chǎn)生的差額28萬元，意味著企業(yè)將于未來期間增加應納稅所得額和應交所得稅，屬于應納稅暫時性差異，應確認相關的遞延所得稅負債。返回第70頁/共76頁【例11-10】

宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年10月20日自公開市場取得一項權益性投資，支付價款800萬元，作為交易性金融資產(chǎn)核算。2006年12月