房地產開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議

.精品文檔.房地產開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議房地產開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議近年來，隨著房地產開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。因此，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)與一般意義上的房地產開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。一、小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的現(xiàn)狀房地產開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)1/7.精品文檔.突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發(fā)，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產開發(fā)資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發(fā)之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規(guī)定如實申報其應稅2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)2/7.精品文檔.項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發(fā)過程比較復雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產項目，必須經過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產稅收征管難。房地產開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產業(yè)的社會化綜合協(xié)調管理水平2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)3/7.精品文檔.尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮(zhèn)，對房地產業(yè)缺乏綜合協(xié)調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務部門從規(guī)劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產業(yè)的稅源管理總體上較為原始、 粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依房地產開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議第2頁靠協(xié)調來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)4/7.精品文檔.二、對加強小城鎮(zhèn)房地產稅收管理的建議（一）開展針對性的稅法宣傳。進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業(yè)的有關稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業(yè)的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂” ，規(guī)范了稅收2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)5/7.精品文檔.征管秩序，增加了財政收入。（三）建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當?shù)胤康禺a行業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業(yè)應繳的各種稅收及附加，核定房地產業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產企業(yè)財務核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。（四）針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質，偷漏房產銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設計圖紙進行備案，當?shù)囟悇账鶉栏駥徍寺?lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設期間，2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作 –獨家原創(chuàng)6/7.精品文檔.稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產權證業(yè)主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據市場價進行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的特點，以具有開發(fā)性質的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍