上海東海別墅項目投資可行性報告DOC

上海東海別墅項目投資可行性研究報告詳細(xì)摘要第一部分項目決策背景——七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好；五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里；六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對東海別墅的營銷是一個大的利好因素。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出項目的初步評估：東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認(rèn)可。隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。床第三部滑分譜柱湊市場現(xiàn)狀及其云趨勢判斷縮一、幟上海市房地產(chǎn)擴(kuò)市場整體分析鹿1簽、手200陷2負(fù)年上海房地產(chǎn)載市場現(xiàn)狀分析彩2屯、損200寬3營年上海房地產(chǎn)恒市場趨勢判斷請二、上海市別嗎墅市場整體分尖析改1吸、上海別墅市旱場回顧和展望咱2我、上海別墅市想場用途的六大灶類型狡3燙、上海別墅市待場的區(qū)域分布盤4椅、上海別墅市與場的價格區(qū)間敏5跨、上海別墅市明場的供需狀況燒6冶、上海別墅市橋場的客源構(gòu)成攝三、魂上海市外環(huán)線仁周邊可類比的辮別墅項目分析樹四、南翔鎮(zhèn)房樂地產(chǎn)市場及樓據(jù)盤分析檔第四部錦分井謙租項目優(yōu)劣勢分荒析及產(chǎn)品的營垃銷建議培通過第三部分輔的市場分析得喇出：富一、項目優(yōu)劣膨勢分析1、項目優(yōu)勢蒜由于上海房地棕產(chǎn)市場和別墅板市場均持續(xù)看傲好，且出現(xiàn)供震小于求的態(tài)勢罩，作為現(xiàn)房的首東海別衛(wèi)墅剝200生3勒年入市的市場鬼風(fēng)險較??；友嘉定饅區(qū)單F宇1透方程式賽車場診的建造、南翔狐星城項目的啟息動以及輕軌的傷引入三大利好重消息都將給本拴項目帶來機(jī)遇揮；粗東海別墅的轉(zhuǎn)宅讓價較低，入涌市的均價有較鼻大的選擇余地婦，由于該項目圾中小面積產(chǎn)品看較多，總價在策整個市場中優(yōu)解勢非常明顯；渴東海別墅具有委一定的區(qū)位優(yōu)溜勢，周邊配套黎較為齊全，適葵合居住和投資漁；糟東海別墅的綠瓶化較好，每幢光別墅的花園獨短立且面積較大垃。2、項目劣勢錄東海別墅產(chǎn)品股具有一定的缺恥陷，需要改建底，如何改建是逮本項目運作成誰功的關(guān)鍵；嬸東海別墅所在鳥區(qū)域房地產(chǎn)市酒場起步較晚，幟還未被客戶認(rèn)服可，將給本項綱目的銷售帶來旬一定難度；牛東海別墅小區(qū)級內(nèi)缺乏基本的葡配套，需要引引進(jìn)。宿二、產(chǎn)品的營敢銷建議致1捧、微目標(biāo)客戶層伶南翔鎮(zhèn)及所屬染開發(fā)區(qū)內(nèi)的中朗高收入家庭是晨本項目潛在的糾購買者；銹嘉定區(qū)、普陀餐區(qū)、閘北區(qū)的怠私營老板是潛帳在客戶；帖本市看好南翔嫩鎮(zhèn)的發(fā)展前景隆的投資者是潛介在客戶。境2宜、項目營銷的列建議蔥項目需要改建商的具體方案：頃外墻面需要清禍洗；隨窗戶更換為檔忽次較高的塑鋼勾窗，并配合外沃立面的色彩搭胳配及風(fēng)格塑造逐選用塑鋼窗的裙窗框色彩及造媽型。通過色彩掩的變化和局部瓜的立面變化增迫加每幢別墅的喘可識別性；疼修復(fù)每幢別墅左的大門，并設(shè)納計大門造型；蔑別墅室內(nèi)需要營清掃；盈部分戶型，如宗戶窯型裳A任的結(jié)構(gòu)設(shè)計需塌要整改；焦小區(qū)內(nèi)植被和雨草坪需要修整鉗；耳小區(qū)加設(shè)智能雁化安保系統(tǒng)，站并更換物業(yè)管梳理公司；存小區(qū)引入有線器電視、寬帶等叉配套；犧小區(qū)會所改建斷為售樓處，提量供良好的銷售范環(huán)境；清洗游泳池；莖小區(qū)大門重新避設(shè)計并建造；干小區(qū)大門與主浴干道之間的小禍道圍墻加設(shè)擋控板，控制小道貌的圍墻，創(chuàng)造宵良好的小區(qū)外視部視覺形象；完配備一輛看房皺專車。灣第五部倒分愁嚼斜項目均價的預(yù)儉測肺一、類比價值較預(yù)測法裕1醋、根據(jù)本項目同與周邊可類比貪別墅項目的價喪值比較判斷本鐘項目可實現(xiàn)均艇價息（襯1瓦）選擇可類比傷項目貓根據(jù)本項目的然區(qū)位特征，依作照別墅項目在淋外環(huán)線周邊，疫位于行政區(qū)域腐交界處的原則史，選擇了以下漠項目作為本項況目的可類比的膨別墅項目。燈嘉定區(qū)：東渡事園景別墅、皇霉府別墅、綠谷帽別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)尿（國2夸）對比并量化機(jī)本項目同各類未比別墅項目各師價值要素的對法比值鞏可類比項目的弊詳細(xì)資料見第注三部分第三小望節(jié)。魔量化的標(biāo)準(zhǔn)：派以低成本改建刃后的東海別墅漲為標(biāo)準(zhǔn)，東海插別墅的各項哲為跪10販0未，優(yōu)于東海別唐墅則分值高蚊于廣10浪0往，比東海別墅麗差則分值低得于送10叨0累，各價值要素狂賦予相同的權(quán)槽重，得出綜合旅分值。雹（來3抵）根據(jù)價值要勸素對比值，結(jié)滿合各類比別墅比項目的均價，葛通過算術(shù)平均剩法推斷出本項清目可實現(xiàn)的均奸價爛本項目可實現(xiàn)躺的均敏價甲=級可類比別墅項蓋目的均孩價嘗/載可類比別墅項懷目的綜合分稿值磨*100串均價（奴元嗚/偏平方米）甜綜合分值楚東海別墅可實牧現(xiàn)的均價（坦元世/急平方米）配東渡園景別墅膛3800去92短4130領(lǐng)皇府別墅滿3800芳95短4000借綠谷別墅聰5000工101膛4950矛美墅堂5許5舅00鍬113問4867驚炸康橋半島攔5000施110欺4545殲算術(shù)平均值他4499徒東海別墅可實當(dāng)現(xiàn)的均價三大定價位：低價位訂：多400猾0秋元綱/濾平方米，中價剃位慣：拳450辱0粱元窯/懂平方米，高價領(lǐng)位咽：煮500示0孟元室/飽平方米。軟2誼、根據(jù)上海市貝可類比區(qū)域公焦寓與別墅價格滴比值推算出本荒項目別墅可能巨的市場均價無405淺0晶元散/描平方米以上。沈結(jié)論：東海別淘墅可實現(xiàn)的均酷價三大價位：員低價位召：縫400突0私元圈/艱平方米，中價浩位譜：奧450羞0佳元北/臺平方米，高價免位緊：真500共0懂元虜/鄰平方米。票二、東海別送墅蝴400膠0充—叮—特500擱0艘元局/漫平方米的均價匙預(yù)測與別墅市東場的有效需求籃相一致吐三、分析各價柳位下的均價的顧銷售風(fēng)險綜合結(jié)論：堵鑒于本項目的鐵改建可以增加些本案的附加價包值，本項目可賀選樸擇飲450捷0斷元蚊/委平方米入市，面隨著人氣的集衡聚和認(rèn)知度的西增強(qiáng)，廣告包納裝推廣的深入誘人心，再向高犬價位拔升。奴第六部傲分茅糧劍項目的投資收豈益分析中一、銷售收入曬預(yù)測績二、別墅成本族預(yù)測哄三、項目利潤天測算繞利潤指標(biāo)的測污算：忘單位毛繪利板=直項目利秤潤蠢/乒銷售面幫積委=1013.坊97慰元薦/鞋平方米貫單位凈拒利稀=耕稅后利失潤誤/疏銷售面非積庫=605.6叮6類元嘩/貸平方米捧銷售毛利披率托=嬌項目利樸潤轉(zhuǎn)/眼銷售收步入匆×100%=崇22.32%我銷售凈利籍率絕=意項目凈利則潤閥/雜銷售收激入置×100%=哥13.33%漸核心指標(biāo)的基球本要求（參考技）：銷售凈利姨率閃≥道9%臥四、現(xiàn)金流量執(zhí)測算川內(nèi)部收益率伍為鼠76.32蒸%廣，形核心指標(biāo)的基霜本要求（參考縫）：內(nèi)部收益頸率以≥彩25%熔。任五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)萬匯總緩經(jīng)濟(jì)指標(biāo)憶單位數(shù)值（刪元春/m涉2初）殿項目總金額（淹萬元）鳥備注塌銷售收入普4542纏8635岸住宅銷售收入隔直接成本糞3290決6254狠開發(fā)成本婆總投資卵3400灘6463芹開發(fā)成本而+彈期間費用尺稅前利潤凡辱1719坦稅后利潤達(dá)割1151渾內(nèi)部收益率扒73.32%糞使累計凈現(xiàn)值字為零的貼現(xiàn)率笛銷售凈利率遣13.33%碼項目凈利潤例/恐銷售收入哭×100%廉總投資回報率但17.81%帖項目凈利潤瓦/也項目總投資隊×100%幅六、敏感性分眾析挖就該項目的銷介售收入、可變齡動成本兩個因駕素變化對銷售掌凈利率進(jìn)行敏鴉感性分析，訊得出銷售收入走相對于成本更上加敏感唉。當(dāng)售價下五降歷10竊%缺、成本上升超罷過囑10篩%虧時，項目的銷尋售凈利率低店于抵9亦%譯，項目的投資歡回報將受到一漏定的影響。飾第七部分：綜厘合分析與建議范從以上項目環(huán)勻境、市場、財態(tài)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析簡可看出：本項祥目的投資，正倒處于上海市嘉也定區(qū)房地產(chǎn)市撒場平穩(wěn)上升時拼期，各方面的趴時機(jī)都比較成角熟，項目抗風(fēng)寄險能力較強(qiáng)，腐且可獲得較好剝的投資回報員。雅壺中國最大的資穗料庫下載戲?qū)|海別墅的命改建，是克服鍵各種劣勢條件館、與周邊樓盤跡競爭并取得成臺功的關(guān)鍵。目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36326096"財?shù)谝徊糠猪椖壳褯Q策背獅景億—匙—烏七大利好因素紫8HYPERLINK\l"_Toc36326097"麥一、上海市經(jīng)工濟(jì)保持著快速獻(xiàn)健康的發(fā)展減8HYPERLINK\l"_Toc36326098"桑二、上海市房旗地產(chǎn)市場供銷累兩旺，持續(xù)看無好承8HYPERLINK\l"_Toc36326099"休三、上海別墅晝市場全面繁榮屠，量價齊升悲9HYPERLINK\l"_Toc36326100"喂四、上海市嘉選定區(qū)發(fā)展勢頭陽良好勸9HYPERLINK\l"_Toc36326101"容五、撒F1茂方程式賽車場甜距本項目僅街4只公里靜10HYPERLINK\l"_Toc36326102"劣六、南翔鎮(zhèn)國綠際化社區(qū)淹——“克格林風(fēng)范倘”柳的啟動拉開了栗南翔新鎮(zhèn)建設(shè)異的序幕穴10HYPERLINK\l"_Toc36326103"筍七、嘉定區(qū)政傳府將引輕軌至批南翔鎮(zhèn)訪11HYPERLINK\l"_Toc36326105"礦第二部分項目拆及周邊環(huán)境分咸析樹12HYPERLINK\l"_Toc36326106"城一、項目位置廢12HYPERLINK\l"_Toc36326107"默二、項目現(xiàn)狀臉12HYPERLINK\l"_Toc36326108"繪三、項目周邊較3000畢米范圍內(nèi)的社扭區(qū)配套英13HYPERLINK\l"_Toc36326109"降四、項目的初主步評估慎14HYPERLINK\l"_Toc36326110"榜第三部分市場鄭現(xiàn)狀及其趨勢覺判斷餅14HYPERLINK\l"_Toc36326111"貫一、上海市房芳地產(chǎn)市場整體立分析事14HYPERLINK\l"_Toc36326114"倉二、上海市別拼墅市場整體分規(guī)析嗚17HYPERLINK\l"_Toc36326122"什三、上海市外緩環(huán)線周邊可類膝比的別墅項目淚分析警27HYPERLINK\l"_Toc36326123"維四、南翔鎮(zhèn)房挪地產(chǎn)市場及樓事盤分析跪29HYPERLINK\l"_Toc36326124"掘第四部分項目搶優(yōu)劣勢分析及騰產(chǎn)品的營銷建責(zé)議趴30HYPERLINK\l"_Toc36326125"某一、項目優(yōu)劣餐勢分析揉30HYPERLINK\l"_Toc36326128"撥二、產(chǎn)品的營引銷建議賴31HYPERLINK\l"_Toc36326131"胸第五部分項目松均價的預(yù)測部32HYPERLINK\l"_Toc36326132"旱一、類比價值筑預(yù)測法涂32HYPERLINK\l"_Toc36326133"理1攀、根據(jù)本項目叮與周邊可類比仔別墅項目的價像值比較判斷本村項目可實現(xiàn)均昂價飯32HYPERLINK\l"_Toc36326134"扇2涂、根據(jù)上海市駱可類比區(qū)域公掠寓與別墅價格姨比值推算出本牢項目別墅可伸能算的市場均價激33HYPERLINK\l"_Toc36326135"燙二、東海別墅泄400式0體—朋—螺5000禿元擇/涂平方米的均價戚預(yù)測與別墅市獨場的有效需求把相一致毛34HYPERLINK\l"_Toc36326136"蜓三、分析各價內(nèi)位下的均價的紛銷售風(fēng)險葡34HYPERLINK\l"_Toc36326137"暗第六部分項目壩的投資收益分戴析暈35HYPERLINK\l"_Toc36326138"煌一、銷售收入楊預(yù)測念35HYPERLINK\l"_Toc36326139"緩二、別墅成本晚預(yù)測舉36HYPERLINK\l"_Toc36326140"駁三、項目利潤傳測算梨36HYPERLINK\l"_Toc36326141"燥四、現(xiàn)金流量越測算侄37HYPERLINK\l"_Toc36326142"始五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)礎(chǔ)匯總陵38HYPERLINK\l"_Toc36326143"臭六、敏感性分竊析忌38HYPERLINK\l"_Toc36326144"濱第七部分：綜衡合分析與建議匹39禍第一部禿分蕉吃拉項目決策背刪景跨—脾—懸七大利好因素輩一、掛上海市經(jīng)濟(jì)保恭持著快速健康央的發(fā)展虛上個世紀(jì)末的命最后十年，上希海這片熱土日夫新月異神奇般波的變化讓世界捧為之折服。嘴從還’瞞9辯9私《財富》論壇廊到上海合作組鋸織成立會議，池從鞠APE房C腎會議到剛剛申毀辦成功業(yè)的尊201穿0雖年世博會，上撤海這顆東方明伍珠正以無法阻稱擋的魅力成為鞭全世界關(guān)注的浮焦點。波如果仔細(xì)端詳俗中啞國鳳“粱雄鏈雞炕”阻狀的版圖，您鄙會驚奇地發(fā)現(xiàn)介：指從遼東半島的吹鴨綠江口到廣閃西防城港市的碑東興鎮(zhèn)，綿向延柴1800施0鮮多公里的大陸葡海岸線輪廓，蔥正恰似一張拉蠶滿的強(qiáng)弓。弓觸弦是南北交通破大動荷脈默—傍—奸京廣鐵路，滾航滾東去的長江寧則是那支著力保待發(fā)的利箭，聞而上海，這個正遠(yuǎn)東最大的城稼市，就位于這事支利箭最鋒銳攤的前沿閥。滴“翁利可箭經(jīng)”費的通“膚鋒勒芒掛”漂形成巨大的磁鋸場，吸引了全孩世界渴望成功忙的開拓者紛至懷沓來，百年難賀尋的機(jī)遇使這滾座城市充滿活堪力。困200潔2中年是我國加入隸世界貿(mào)易組織媽后的第一年。界一年來，上海逮市實現(xiàn)了國民疑經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快旁速健康發(fā)展，原各項社會事業(yè)壺取得全面進(jìn)步廊，人民生活水橋平穩(wěn)步提高，廣全面完成了各上項預(yù)期目標(biāo)和慣主要任務(wù)。全氣年實現(xiàn)國內(nèi)生嗎產(chǎn)總蝴值事5408.7乳6織億元，按可比濱價格計算，比占上年增巨長帽10.詳9師％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)壓在調(diào)整中不斷趟優(yōu)化，第二、績第三產(chǎn)業(yè)共同吸推動經(jīng)濟(jì)增長逢的格局進(jìn)一步導(dǎo)鞏固。全年第征一產(chǎn)業(yè)增加撤值哥88.2沈4牛億元，比上年饒增恩長治3砍％；第二產(chǎn)業(yè)陡增加旦值手2564.6叛9罵億元，增白長寫12.賺1榜％；第三產(chǎn)業(yè)店增加抖值喂2755.8拿3虹億元，增臭長崖1還0驟％。城市綜合易服務(wù)功能不斷棗提升，第三產(chǎn)討業(yè)增加值占國塵內(nèi)生產(chǎn)總值的燙比重繼續(xù)提高援，達(dá)訊到科5犯1藍(lán)％。（僵所有數(shù)據(jù)來自未上海統(tǒng)計局發(fā)虜布的絞《關(guān)200引2往年上海市國民爽經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)剪展統(tǒng)計公報》片）傳二、上海市房足地產(chǎn)市場供銷唇兩旺，持續(xù)看賊好譜200溉2聽年是上海房地遙產(chǎn)的大發(fā)展年盈，樓市各項指你標(biāo)居高不下，尤房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)屯模、商品房供煙應(yīng)量、預(yù)售登土記面積和商品巾房價格水平均斜不同程度地超允過槽200鏡1磨年全年水平。戶200帽2韻年上海房地產(chǎn)程業(yè)全年實現(xiàn)房蕩地產(chǎn)業(yè)增加殃值扁373.6貸3矛億元，比上年僵增濕長樂14.談5嘗％。房地產(chǎn)開戴發(fā)與銷售同步斑增長。從開發(fā)繼看，全年商品姿房施工面吳積覽6853.1懸7邪萬平方米，比藏上年增寶長軋14.壁5遞％；竣工面款積讀1983.9秘2抬萬平方米，增粘長渡10.秋7寸％。從銷售看腫，全年商品房才銷售面岡積巴1960.棕6忌萬平方米，比植上年增謙長珍9.懷1開％，其中商品新住宅銷張售菊1839.0卻5嚼萬平方米，增朵長慣9.性4簽％。在商品住辦宅銷售面積中興，個人購房比煌重已疏達(dá)獄97.嗚5絮％床,稼比上年提盲高考4.母1統(tǒng)個百分點。存摟量房產(chǎn)交易穩(wěn)能步上升。全年糠成交過戶面能積菊1790.4警8鋸萬平方米，比辱上年增防加旬368.0紡5嗽萬平方米，增秋長溜25.秤9凳％。房屋租賃哲市場交易活躍臉。全年商品房禁屋出租面震積戶597.1惹9予萬平方米，比鐮上年增嶄長慘17.敬5米％。（佳所有數(shù)據(jù)來自幣上海統(tǒng)計局發(fā)氧布的蚊《騾200朋2觀年上海市國民陸經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)殺展統(tǒng)計公報》捏和上海房地產(chǎn)源交易中心公布租的統(tǒng)計資料圖）會200修2制年三大熱嫁點蓋—猾—測F炊1連賽車場落戶上明海安亭恰、穿201溫0占年世界博覽會懸落定上海、環(huán)荒球影城照主題公園將在播上海浦東三林境地區(qū)建消設(shè)魄—駱—乳給上海樓市注謠入了新的動力丸，未來幾年的耽上海樓市將持忽續(xù)看好。爛三、上海別墅并市場全面繁榮墳，量價齊升筍來自上海市房作地產(chǎn)交易中心脈的資料顯示，情從叫199攤6鞋年辱1撲月犁至轟200牛2書年楚1紡2熊月，上海市共斑有躬16肝0賢余個別墅項目捷推出，累計供爸給量達(dá)點到躍3392京6舅套，其中消化界量穴為寒2561盞4養(yǎng)套，銷售率平育均達(dá)浮到故75.5暮%鍬。其價格段主圈要出現(xiàn)該在澤10獅0鎮(zhèn)—帆—隆20街0戶萬元的中低檔觀別墅區(qū)間?？裳a(bǔ)以說繡，蘇“腿別墅玩類田”閉主宰正被普通帝購房一族所關(guān)近注和青睞。暫同時，上海市堅別墅價格大幅賊上揚(yáng)戰(zhàn)。貨200肯2軟年四季度的市智場成交價格再瀉創(chuàng)新高婦，揚(yáng)687鳳0婆元絨/椒平方米的平均碌價格創(chuàng)歷史最筐高點。帽別墅市場的異噸軍突起，是房慚地產(chǎn)市場長期猛培育的結(jié)果。吹其主要來自于詳政府采取了積統(tǒng)極的財政政策燒，體現(xiàn)粘了白“識擴(kuò)大內(nèi)需，拉債動市碼場考”菜的經(jīng)濟(jì)策略。嶺由于上海市籍的蘆GD海P窄值已超池過腹450也0刊美元，消費方鋼式和消費習(xí)慣骨正處于轉(zhuǎn)新階齡段，符合時代趨需要的新型住戒宅觀念正逐步防被普通購房人益士所接受。上喝海作為國際大倦都市的地位和乒形象日益牢固吩，無論從世界信范圍，還是從稍國內(nèi)范圍來講六，上海正越來值越成為人們向狗往的城市。成文功人士紛紛選秤擇在上海投資喜、置業(yè)和安居漲。孟在目前上海房罩地產(chǎn)整體運行效態(tài)勢良好的前腳提下，在不同謀區(qū)域，各種類動型的別墅尚有曬一定的發(fā)展空氧間塵?；?00份3氧年仍將是別墅莫市場發(fā)展的高懂潮期。肥四、上海市嘉著定區(qū)發(fā)展勢頭忽良好雷嘉定區(qū)位于上波海西北部，中耀心位置在北愁緯嗎31°2法3檔′菜，東鉆經(jīng)寧121°1哲5丟′娛。東與寶山、玻普陀兩區(qū)接壤忌；西與江蘇省通昆山市毗連；榆南襟吳凇江（掉蘇州河），與朵閔行、長寧、塊青浦三區(qū)相望蒸；北依瀏河，蕩與江蘇省太倉鹽市為鄰?？偯嬗芊e塊464.差2號平方公里。全坑境地勢平坦，嫂東北略高，西扒南稍低。市、爪區(qū)級河道蕰藻號浜、練祁河、均婁塘河橫臥東失西，向東流經(jīng)援寶山區(qū)直通長青江和黃浦江；蛋鹽鐵塘、橫瀝豆、新槎浦縱貫薦南北，與吳凇纖江、瀏河相連驕。河道總欄長怒180律0與余公里，平均答河網(wǎng)密度為每朽平方公剩里挖4憶公里。蒸嘉定區(qū)工業(yè)生逮產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀喘況良好，工業(yè)至經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步質(zhì)提高。汽車零洗配件、電子電盲器、金屬制品慕、紡織服裝等獄重點發(fā)展行業(yè)斧是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的版支柱，其工業(yè)足產(chǎn)值占全區(qū)工仔業(yè)總產(chǎn)值敘的朵29.駛6艷％。非公有制世經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷患壯大，成為工北業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力鴉。外商投資企穿業(yè)和私營企業(yè)辮的工業(yè)產(chǎn)值分榆別占全區(qū)工業(yè)刃總產(chǎn)值甘的校45.伐5碰％畫和憑20.繡l疲％。在世界排偉名要前慢50胖0未家公司中，怪有枝1廣0號多家在嘉定投版資辦企業(yè)，如超美國通用電互氣析曉、德國大眾、閃日本富士通、竭荷蘭飛利浦等尖。市、區(qū)、鎮(zhèn)夏三級工業(yè)區(qū)和圓希望、藍(lán)天、象滬太、徐行卻等進(jìn)2拖0梢多個私營經(jīng)濟(jì)納小區(qū)的工業(yè)規(guī)馳模集聚效應(yīng)正紫日益顯現(xiàn)。潔五亮、斯F言1嗚方程式賽車場蘇距本項目丹僅索4鳳公里斜上海國際賽車差場位于嘉定安貪亭鎮(zhèn)，在寶安港公路的北面，觸嘉松公路的東暈面，規(guī)劃面摔積補(bǔ)5.姐3葛平方公里，由曠賽車場區(qū)、商杰業(yè)博覽區(qū)、文勵化娛樂區(qū)和發(fā)家展預(yù)留區(qū)等板早塊組成。現(xiàn)在層動工的是賽車浴場主體部吸分狐—主—厚賽車場區(qū)，占盾地面積遵約佳2.嗽5忙平方公里，主食要由塞島及其毅他挖9好組賽道、主、吸副看臺、車隊誘生活區(qū)、維修訓(xùn)站、緩沖區(qū)及挎配套設(shè)施等幾割個部分構(gòu)成。耍其中高速賽道亡呈抱“隸上勵”深字造型、總長迅約辮5.45辟1辮公里，適合于悉各種不同賽車唐、特別是一級互方程式靜即磚F靈1域賽車比賽。寬哭度介買于鮮1駱3贏至郊2遷0玩米之間，擁割有害1看5寶個不同轉(zhuǎn)彎半掉徑的彎道村和雙9蜂個不同長度的菊直道，路面高勾度最大落差繩約震1普2鷹米，上升最大阻梯度飾為末3踢%提，下滑最大梯北度泉8奮%航，在上海軟土熔地基建造如此筍高難度、高標(biāo)曾準(zhǔn)的賽車道，朝在世界同類賽眾車場尚無先例拔。而按計劃觀在判200賀4借年春節(jié)前竣工杯，以確萬保器200辜4拴年穗1代0識月舉辟辦火“則中國攪站供”張國際賽事揪。觀2齊年過后上海將拍作移為懇F條1嫂世界循環(huán)賽中粉的一站毫，罰F演1值賽事雖然一般賠來說每年在一茫地只舉辦短短類的翠3弓天，但它帶來外的人流和商機(jī)濁顯然是巨大的訂，故對本項目印的你好作用是拜顯而易見的。歡六、剝南翔鎮(zhèn)國際化價社倘區(qū)謊——坐“耕格林風(fēng)凳范割”脂的啟動拉開了染南翔新鎮(zhèn)建設(shè)惠的序幕否200奇2灌年釋2胸月蝕2武8該日，嘉定區(qū)土蘇地開發(fā)中心與柄深圳金地集團(tuán)框、上海嘉寶集堵團(tuán)就占探地豆14旱0攏公頃膀的驗“則格林風(fēng)廚范配”道居住區(qū)開發(fā)建測設(shè)項目舉行隆陪重的簽約儀式束。誠作為嘉定區(qū)目介前最大的房地絲產(chǎn)開發(fā)項目，練以及整個南翔邊星城規(guī)劃中最悟先啟動的項目貿(mào)，南翔鎮(zhèn)國際資化社婚區(qū)懸——復(fù)“臟格林風(fēng)梨范傳”倍的啟動標(biāo)志著微嘉定區(qū)房地產(chǎn)賴業(yè)步入了全新攔的發(fā)展格局任。謀它的開發(fā)拉開拌了南翔新鎮(zhèn)建泛設(shè)的序幕語。更南翔星城居住譽(yù)區(qū)項目總規(guī)劃綿土地面積結(jié)約凳33選3譽(yù)公頃，位于嘉挎定區(qū)南翔鎮(zhèn)東泄部桑，與本市寶山電區(qū)、普陀區(qū)接懂壤，北至蘊(yùn)藻這浜、南接豐翔勞路、東臨中槎仿浦河、西靠滬緒嘉高速公路紋。嘉定區(qū)對南祥翔星城項目進(jìn)痕行反復(fù)論證和揭統(tǒng)一規(guī)劃。參們與競標(biāo)探的午1回4反家市內(nèi)外大型找房地產(chǎn)企業(yè)中嚇，深圳金地（章集團(tuán)）股份有闊限公司和上海鬼嘉寶實業(yè)（集辱團(tuán)）股份有限集公司兩家上市商公司終于脫穎乒而出，獲得了舊南翔星城（一鍵期）項目開發(fā)敏權(quán)。金地集團(tuán)撇是國內(nèi)成長最伐快的房地產(chǎn)品棉牌企業(yè)之一。逐200宇1通年《財經(jīng)時報憐》雁的澆“鑄中國房地產(chǎn)上久市公籌司戲1裹0稼強(qiáng)丙”臨排名中，金地釘集團(tuán)位列前三驢名棚。思“臨格林風(fēng)立范飯”竿是金地集團(tuán)進(jìn)脆入上海以來首葉批投資開發(fā)的仙最大型項目。齡嘉寶集團(tuán)是嘉俗定區(qū)唯一一家央國有資產(chǎn)相對連控股的上市公分司，經(jīng)營范圍箭已拓展至電子呈、電機(jī)、電器頌、房地產(chǎn)、貿(mào)銷易等領(lǐng)域。炭根據(jù)有關(guān)協(xié)議眼，金地集團(tuán)將捎為該子公司提符供融資陣約捉5.4硬4頭億元濃，時S聽T虧嘉寶提拍供壞2.3現(xiàn)3霞億元。金地集直團(tuán)持有上海格柳林風(fēng)范公姿司膝70抗%脹股權(quán)并，銷S箱T巷嘉寶持撓有旦30雨%誠股權(quán)。公告稱尿，上海格林風(fēng)挑范公司近日與嘩上海市嘉定區(qū)黃土地儲備開發(fā)敗中心簽訂了開之發(fā)上海市嘉定腫區(qū)綠洲星城項辭目協(xié)議，該項社目土地面積約蟻為水210攀0茶畝，規(guī)劃用地頁性質(zhì)為商品住服宅用地。根據(jù)賤協(xié)議，格林風(fēng)腸范公司在協(xié)議浴簽署之日一次濕性支付開發(fā)總服費用樂約聚7.鹿8博億元，開發(fā)中跟心在協(xié)議簽署緞日偷后蝶18曬0香日內(nèi)完成首丹批腔80犯0糟畝土地的前期迫開發(fā)，并交付疾土地給格林風(fēng)鐘范公司，目標(biāo)破地塊剩余土地碑的前期開發(fā)和吸土地交付將偵于駕200佳4亂年癢3匆月底前完成。慢本次啟動浴的強(qiáng)“勞格林風(fēng)繡范止”慎項目是嘉定區(qū)螞南翔星城特大求型居住區(qū)項目曠的第一期。該針地塊背靠南翔霧古鎮(zhèn)千年的人窮文精髓，以滬勵嘉高速公路為鑼界，北至靜唐尺路，東至寶翔迅路，南至豐翔雖路，是南翔新乖鎮(zhèn)規(guī)劃中的中網(wǎng)心地塊。明代聾園鄭林費“愉古猗鎮(zhèn)園左”攪近在咫尺。未該項目邀請了橡國內(nèi)房地產(chǎn)界桐著名策劃大師姜王志綱進(jìn)行整艇體策劃。王志找綱在廣州等地謀先后策劃的碧兇桂園、星河灣理等項目取得了秩不俗的銷售業(yè)完績并產(chǎn)生了極泛大的轟動效應(yīng)池。街“英格林風(fēng)上范爺”似初步定位為面固向全市的高檔秘、國際化的大籠型生態(tài)居住社苗區(qū)，擁有高配眨套低密度的社牢區(qū)環(huán)境和深厚被的人文底蘊(yùn)，界建成后將成為皇上海乃至長江灌三角洲地區(qū)的絞代表性樓盤。浮住宅由小高層市、多層花園洋臣房、聯(lián)排、雙搖拼和獨棟別墅懷組成。存項目以造鎮(zhèn)的督思路，將實行抄統(tǒng)一規(guī)劃，分捎多期連續(xù)開發(fā)啞。在盡量利用未和保護(hù)地塊現(xiàn)目有的自然條件糧基礎(chǔ)上，綜合告考慮到社區(qū)內(nèi)挨生活的各方面嫌，營造高品質(zhì)沿居住社區(qū)環(huán)境越，配備有高檔炸完善的設(shè)施，土如國際學(xué)校，零高級醫(yī)院，組先合商業(yè)豪華會達(dá)所、游艇碼頭磚、垂釣中心等煤。物業(yè)類型預(yù)鷹計有小高層、豬多層花園洋房夜、連排、雙拼粘和獨棟別墅。華在規(guī)劃設(shè)計過是程中更加注重軟環(huán)保概念，將應(yīng)采用更新的技盞術(shù)和材料如地奇熱系統(tǒng)、水循歪環(huán)系統(tǒng)、太陽毯能應(yīng)用技術(shù)，遺來為客戶營造架國際化、人性樂化的高品質(zhì)生銳活。循七、嘉定區(qū)政拔府將引收輕軌竭至南翔鎮(zhèn)鄰最后結(jié)論：從釣宏觀面到微觀毀面均顯示出政拐策和經(jīng)濟(jì)因素套對本項目呈現(xiàn)駁的利好態(tài)勢。撈第二部銷分飄亦輸項目及周邊環(huán)略境分析一、項目位置危1漲、東海別墅項扶目位于嘉定區(qū)未的南翔鎮(zhèn)上，男與普陀區(qū)和寶笨山區(qū)毗鄰，搜項目距人民廣激場橋1碗5歸公里，厘距虹橋國際機(jī)足場徑僅擴(kuò)1莊2銳公里，開車前陶往只熄需儲1漢0挨分鐘；距浦東纖國際機(jī)歷場歪6伯2陰公里，車程京為鼻4周5光分鐘；距華東假地區(qū)最大的國愛際集裝箱碼栗頭究-謙-暢上海張華浜碼露頭衛(wèi)為球18滑貨公里。項目周芹邊路面運輸暢宰通發(fā)達(dá)。鐵路完方面，設(shè)有華量東最大的鐵路功貨運樞偶紐禽-止南翔鐵路編組籍站傭2艷公里抓；芬“耐十俘五頑”末期間，輕軌鐵皂路也將開通至飼南翔。公路方罷面，明距稀20炮4稈國每道武1處公里，新翔黃撐公路連壇接鎖31端2俗國道，滬嘉高貝速公路直達(dá)項英目，距外環(huán)線化僅睜1頓公里，可直通送上海市區(qū)和滬姜杭、滬寧高速破公路。魔本項目判距婦F陵1代方程式賽車所愁在慎地狐4暫公里。徐2趟、東湖別墅項鎖目占地凍6部.2自萬雨平方米，建筑摘面積您3交.農(nóng)2奔萬淹平方米。項目己位于南翔鎮(zhèn)的免東南角，南翔濤工業(yè)開發(fā)區(qū)旁柳，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)你政府莖僅鋒20姿0姓米，南側(cè)緊鄰讓滬嘉高速公路缺，北側(cè)為農(nóng)民幼自建房，東側(cè)謠為綠谷別墅，礎(chǔ)西側(cè)為一別墅效爛尾樓。二、項目現(xiàn)狀雄1浙、項目目前為殖別墅現(xiàn)房，占鍋地面圍積摧6括.2漫萬多平方米，最建筑面積見為鏈3價.黑2裕萬平方米，容她積率限為詞0.5伯6漆。小區(qū)共有獨巨立別愚墅塞11融4謎棟，崖以竭480泡0集元權(quán)/垮平方米的均價蓄已售出梯14本棟，目前可轉(zhuǎn)防讓的獨立別怒墅他7芬2牽棟，轉(zhuǎn)讓價淺為誦300街0底元亡/哪平方米。專東海別墅可轉(zhuǎn)訊讓獨立別墅戶警型面積配比表最戶型絕面積群幢數(shù)賢面積比斬幢數(shù)比答A欺198.4泉19槍19.83%板26.39%笨B去213.81較17孟19.12%授23.61%竟C鉗267.06巧15統(tǒng)21.07%逼20.83%離D帥279.71料1慰1.47%芹1.39%罷E邪284.99炎4金6.00%旅5.56%救F矛291.73尋1檢1.53%赤1.39%太G怪315.89棍6牲9.97%盤8.33%究H著442.63香5彼11.64%華6.94%派I壁445.31聰4寬9.37%乓5.56%浩合計藥19011.攀4郵722、小區(qū)現(xiàn)狀雹英格蘭風(fēng)格，豆外墻面為淡黃睬色毛石材質(zhì)，零屋頂為斜屋面裝上鋪淺灰色瓦岡片，鋁合金窗慎戶，實木大門文。殺需要改進(jìn)之吐處敵—雁—養(yǎng)外墻面因灰塵永滲入顯得臟舊貿(mào)；謹(jǐn)著促偵論粉外墻和屋頂色脾彩太淡，整體觸顯得沒有生氣璃，每幢獨立別廟墅沒有特別的梨色彩視覺差異解，色彩識別效喘果差。狗夜形聚蠟罩鋁合金窗戶，邊實木大門顯得者非常陳舊、檔糊次很低。婦戶黨型東A嬸的功能結(jié)構(gòu)設(shè)繁計存在明顯的疲不合理，有可饑能需要進(jìn)行涉層及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、潤墻體結(jié)構(gòu)、各怕種管道結(jié)構(gòu)在掏內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動姜（具體整改需熄要設(shè)計師的論籮證和方案比較膏）。其他戶型蹄結(jié)構(gòu)無明顯缺佩陷。講小區(qū)容積率較慎高，獨立別墅范之間的間距較羊小，每幢別墅和的花園面積基荒本與房屋面積謠一致，每個花每園均由植被圍勞隔，花園內(nèi)草在坪質(zhì)量不錯。戚小區(qū)內(nèi)道路鋪碰設(shè)路面磚，小瓶區(qū)入口大門非爆常簡陋。揭目前有勒一林30止0顧平米左右的會慚所，目前無任唉何功能賺，退5成0磨平米左右的游棒泳池（目前喂銜養(yǎng)著金魚），辛物業(yè)管理氣1.2統(tǒng)元辯/徹平逗米防/偶月，物業(yè)管理蔥公司為開發(fā)商箱自己設(shè)立的物靈業(yè)管理隊伍，踏小區(qū)內(nèi)無任何擦智能化安保系砍統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)尚粒無有線電視、亭寬帶、等配套泳。小區(qū)水、電攪、煤氣已入戶漫。未小區(qū)大門與主識干道之間有一豪約莊長赤10頁0析米、寬時10恥米的小道，小碑道北面圍墻后伙的爛尾別墅影蚊響進(jìn)出小區(qū)的裂視覺美感。翁三、項目周賺邊扒300斃0肌米范圍內(nèi)的社痕區(qū)配套席由于項目距離黎南翔鎮(zhèn)中心較酷近，小區(qū)的配早套基本可由南凱翔鎮(zhèn)成熟的生蹤活配套解決。交通出行：帝周邊有包括誰高等級創(chuàng)滬嘉高速公路都在內(nèi)的四條重黑要道路（憶滬嘉高速公路云，潛20亂4就國道，新翔黃該公路，豐翔路如），目前無公燭交車經(jīng)過項目第地塊，只有走蘇到南翔鎮(zhèn)纖古猗園教路羞才有大巴。南法翔鎮(zhèn)麻有直達(dá)上海市啄區(qū)的公交線路司十余條前：先56駐2字路哪、裕51兇7唉路、北嘉線、劍上海旅團(tuán)游晨6拖號線等。卷據(jù)悉不久后育南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府孟前的道路上會監(jiān)加設(shè)公交巴士饅；此外，由于個項目附近的猶南翔星城居住膝區(qū)項目的啟動蠟，嘉定區(qū)政府魚允諾將引進(jìn)公籠交車和輕軌，灰屆時將可以借顧用楚。教育：臉南翔歷來重視待教育，素弱有培“企教化南抗翔蔽”汪的美稱，是個罷人才輩出的地覺方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建兵有中小筐學(xué)概8駱?biāo)?。在離鎮(zhèn)晨區(qū)炎2欣0暑公里范圍內(nèi)，聚有上海大學(xué)、玩同濟(jì)大學(xué)疲等抓1針0雞所高等學(xué)府。醫(yī)療配南翔的醫(yī)療衛(wèi)蓬生條件優(yōu)越，繳南翔醫(yī)院屬二蓄級醫(yī)院，各類脹科室齊全，擁始有傍20旦0輪個床位的住院捧部。墓文化、體育、貸娛樂設(shè)施、大圍型購物中心、枕主要商業(yè)和菜毒市場、銀行、宋郵局由南翔鎮(zhèn)委提供。萬今后南翔星城興居住區(qū)項目完螞善的配套可供刻使用。旅游資源予南翔鎮(zhèn)是上海墓市四大歷史名殼鎮(zhèn)之一，歷史大上曾恭有謙“也小小南翔賽蘇蔬城籃”滑之美譽(yù)，歷史摩悠久，黎人文薈萃，文怎物古跡眾多，惕旅游資源十分準(zhǔn)豐富，有憤五代磚促塔槽-宵-跡雙塔、明代園草林古猗園、梁炭朝遺跡留云禪唯寺，南翔小籠拴包子更是南翔德一絕。這四、項目的初宜步評估雹東海別墅項目雕具有一定的區(qū)莖位優(yōu)勢和環(huán)境和優(yōu)勢，周邊配辟套較為完善，符私家車交通方霧便，但南翔鎮(zhèn)巾及嘉定區(qū)的房限地產(chǎn)發(fā)展緩慢轟，均處于起步麻階段，區(qū)域市疑場不被消費者客認(rèn)可。海隨著芳F昏1歪方程式賽車場查的建造，特別法是項目附近的今南翔星城居住票區(qū)項目的啟動獵必將帶動整個斑南翔區(qū)域市場窯的快速發(fā)展，詠故本區(qū)域具備瓦很大的增值潛如力。越由于東海別墅鄉(xiāng)項目目前為現(xiàn)糾房轉(zhuǎn)讓，故項勵目本身積留了中許多不利于營刷銷的問題，但攝通過對項目的抗改建及包裝，稻市場前景依舊冷看好。辦第三部里分躬淹違市場現(xiàn)狀及其拜趨勢判斷顛一、上海市房部地產(chǎn)市場整體耐分析用1省、畜200祖2羞年上海房地產(chǎn)吸市場現(xiàn)狀分析伴上海房地產(chǎn)交頓易中心公布的廣統(tǒng)計資料表明號，貍200騾2嘉年樓市各項指庭標(biāo)居高不下，掏房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)隨模、商品房供栗應(yīng)量、預(yù)售登果記面積和商品陰房價格水平均蝴不同程度地超龜過哄200成1求年全年水平，偷市場運行態(tài)勢英主要顯現(xiàn)為：目200衫2街年持鷹續(xù)態(tài)200帽1軋年房地產(chǎn)市場螺供求兩旺的態(tài)嬌勢絞200昏1四年上海商品房兇供應(yīng)受入市門劈檻提高的影響責(zé)，一直處于相仆對拮據(jù)的狀態(tài)黨，到年底，全冠年商品批準(zhǔn)預(yù)湊售面積與預(yù)售務(wù)登記面積最終牽鎖定半在翁1:1.1頌0街的數(shù)值上繩。竭200赴2擺年，商品房供壟應(yīng)量逐季上揚(yáng)絲，第一季度上恨市茫量品46掌6織萬平方米，第閱二季歐度覺67弄2氏萬平方米，第測三季絞度度71歷3毫萬平方米，第播四季貨度鋼82少5服萬平方米。因及而使得市場階洞段性供不應(yīng)求竿的狀況明顯緩誦和，最后全年辯的供應(yīng)成寸交比例現(xiàn)為白1隨：慘0.現(xiàn)9庸，出現(xiàn)求略大乞于供的結(jié)局。淡200赤2語年各季和逐季希累計供求對比羽情況（單位：拼萬平方米）榜200符2斜年場商品房批準(zhǔn)預(yù)熄售面積通商品房預(yù)售登漸記面積寺批準(zhǔn)面積比登供記面積梢各季離第一季度緊466.33照516.57滔1:1.11進(jìn)第二季度漲672.35頂713.57脾1:1.06換第三季度窩712.70科637.99橡1:0.90樣逐季累計射1械—銹3希月份許466.33混516.57塊1:1.11撤1宰—晨6驟月份皇1138.6融8思1230.1出4悔1:1.08栽1顆—公9梁月份粒1851.3遺8寬1868.1泰3田1:1.0江成交量高位擴(kuò)捏張，成交結(jié)構(gòu)弱窄幅變動腥200券2聚年，在全國各燈地樓市普遍低擋走的同時，上從海樓市一片飄衣紅，伴隨著商幣品房預(yù)售成交痰量的高位擴(kuò)張鷹，其成交結(jié)構(gòu)仍悄然發(fā)生變化扔。溪區(qū)域結(jié)構(gòu)：賀與歲200圖1駝年相比腔，糾200恩2情年浦東、閔行躁、寶山的成交畏量增加四成，橫而其他區(qū)域均扒有不同幅度的欄下降。擠購房者結(jié)構(gòu)：竄上海市居民購資房套數(shù)占總量文比例明顯下降睬，煉從塵83松%謠下降驗到衰77嶺%胡，相反，外地世人士和境外人魔士購房比例則墳相應(yīng)上升，其甘中，外地人市拔購房比例頁由穗15.7陶%贏上升各至想18.7逆%岔，境外人士的禁比例則架從澇1.3著%認(rèn)升廢至歌4.2認(rèn)%踏。隨著高價位石住房成交比例襖的提高，外省昏市和境外人士名購房比例還會消有所上升。族200痰2剝年新盤整體價竊格水平繼續(xù)上渴移捷自鈔200玉1扒年第四季度樓賄價躍上一個新?lián)艿呐_階后鍋，暗200英2孟年各季價格增耐幅逐季遞增，挑反映出新盤供富不應(yīng)求和整體穿品質(zhì)的不斷提茅升的程度坊。星200凈2直年，全年商品怕房預(yù)售成交均環(huán)價煎為彼489綠5姥元恩/鼠平方米，其中滅，住宅成交均垃價拍480勤3度元聚/稠平方米，分別份比上年增許長埋11.9識%緞和清11.2農(nóng)%壟。及歷季來各類商蘆品房成交均價榮走勢搭成交均價：現(xiàn)元毫/之平方米滋200才2粗年糞第一季度話增幅透第二季度謀增幅摟第三季度臣增幅煙第四季度機(jī)增幅織商品房平均考4738哪1.65%頌4710煤-0.59%睜4820熔2.34%熄5213貌8.15%貌其中：住宅躍4596襖-0.52%謝4651向1.20%善4763掌2.41%捐5100采7.08%確辦公樓首9750時48.31%日6189茶-36.52舉%剪5986服-3.28%傷7907燦32.09%倉商業(yè)用房尋8295如2.26%佳6936叔-16.38厘%劫6727航-3.01%艷7268證8.04%縫二手房交易速臂率明顯趨緩，桿交易價格走勢繞堅挺獻(xiàn)二手房在前幾址年高速高位地廉交易放量后雪，骨200躁2絨年，雖然交易鄰總量草達(dá)糠179終0文萬平方米，但臨同比增幅明顯爪低于新盤，并倡在第三季度首鵲次出現(xiàn)整個年叔度總的季度性釋回落，最后一帶個季度由于上注海市申博成功落消息的強(qiáng)烈刺比激使二手房成裕交的量價重回蝕高位。振2嫌、淋200乳3頂年上海房地產(chǎn)關(guān)市場趨勢判斷求200于2倆年市場表明，礙除了因結(jié)構(gòu)性渠原因?qū)е露止鸱拷灰變r格升鎮(zhèn)幅偏高外，市續(xù)場各項指標(biāo)運瀉行較為協(xié)調(diào)，書結(jié)合整體市場胸發(fā)展北京甜，呀200喬2磁年的市場走向太相對較為合理裙，那么怎，誓200柔3藥年市場會出現(xiàn)缺的趨勢判斷如戴下：私供應(yīng)：繼續(xù)放曠量，盡予管砍200淡2器年降近畫220鄰0舟萬平方米的供丘應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超港過終199屑7樓年宋的肯173飄7憑萬平方米的歷避史紀(jì)錄，但下厲列原因會片使蠢200喉3幟年的供應(yīng)繼續(xù)弦放量。上茶海肉GD皂P繁的增長目標(biāo)，步現(xiàn)有的房地產(chǎn)遍投資建設(shè)規(guī)模資的高位性決呈定鉛200促3音年供應(yīng)量繼續(xù)竿上行。舊城區(qū)之的改造、申博春成功和浦江兩座岸開發(fā)的逐步沉啟動、一城九挑鎮(zhèn)的建設(shè)，將且進(jìn)一步加大上撲海房地產(chǎn)建設(shè)生規(guī)模。土地二頓級市場中潛在肌的開發(fā)能量在頌?zāi)壳笆袌隽吭鼍雰r升的形勢下麥會進(jìn)一步得到律釋放。高需求：由蘇于吐200刊2予年本市商品房浴預(yù)售登記面積攻高位大幅增長炕，包括二手房葉在內(nèi)的市場吸徹納總量悉在肌200您3畏年仍會所增加暢。商品住宅的墳結(jié)構(gòu)性矛盾未身能徹底緩解，飼低端產(chǎn)品依舊詠處于供不應(yīng)求我的矛盾之中。掘價格：由于市激場整體上升的射慣性效應(yīng)儲，棉200謊3斷年商品房的成濫交價格仍會繼繼續(xù)上升，但升虹勢會低腳于舞200偶2石年，就價格結(jié)宿構(gòu)而言，可能毯會從高、低兩鵝頭向中間移動漂。肥二、上海市別旗墅市場整體分再析讓1低、上海別墅市醉場回顧和展望碑上海別墅市場嘆發(fā)展的三個階腔段織從九十年代初侵上海的第一批講別墅誕生開始站，上海別墅伴除隨著宏觀經(jīng)濟(jì)掙和上海樓市的拐起伏，走過了犧出生、成長、焰調(diào)整、放量的押一個中長期過堆程。按時間和聚別墅的發(fā)展周摟期可將其分為擴(kuò)三個階段：目第一階段：外屯銷別墅掀起第凈一次別墅浪潮倡；幸199叛2然—種199時8懼年珠進(jìn)入九十年代題后，外商投資喝速度和深度皆塌有強(qiáng)勁的增長穗，適用商業(yè)發(fā)膀展的家居別墅堂群應(yīng)運而生，誦上海出現(xiàn)了大霞批的外銷花園男別墅群，形成社上海別墅市場義的第一次浪潮依。本外銷別墅基本版集中在兩個區(qū)面域：長寧區(qū)虹當(dāng)橋路沿線；市墻中心徐家匯華獲山路、建國路爆一帶曠其中長寧區(qū)虹修橋路沿線分布繡最為密集，虹遇橋路沿線在內(nèi)留、外環(huán)線之間燭就分布有二十紅多個外銷別墅銀樓盤，這些樓瑞盤大多為虹橋滿開發(fā)區(qū)的伴生杯產(chǎn)物，隨著虹羅橋開發(fā)區(qū)的成濟(jì)熟，外銷別墅妙作為高檔的房努地產(chǎn)商品之一溫，目標(biāo)市場有剪局限性。再由腳于開發(fā)過度，噸及前兩年東南續(xù)亞金融危機(jī)的君影響，外銷房冶市場經(jīng)歷了一博個較長的低迷崖期。直到近來疲稍有好轉(zhuǎn)，去追年的外銷別墅脂的空置率仍有順30%畫左右。朝第二階段：內(nèi)飲需獨顯魅力，缺內(nèi)銷別墅迎來暑別墅市場的第肢二春罩；粒199箭8木—遷200問0債年輔從儀1998耽年開始，在世堆界各國特別是午亞洲國家還在龜經(jīng)歷著切"裙金融風(fēng)暴鑒"糕所帶來的蕭條良時，中國卻保翁持著穩(wěn)定高速抗的發(fā)展，特別昨上海作為國內(nèi)權(quán)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡棋，更顯鶴立雞側(cè)群。近三、四飲年來上海的房黃地產(chǎn)市場特別毫是住宅市場得拒到了迅猛發(fā)展平，同時也帶動鉗了別墅市場的芽復(fù)蘇腦。該鍬在外銷別墅市泄場陷入低潮，根還未走出迷谷奶的時候，內(nèi)銷剪別墅市場反而費比較活躍，支1998券年下半年開始呈上海西南莘莊劈附近地區(qū)掀起智第二輪滬郊別趣墅置業(yè)熱潮，株1999壘年仇-2000雕年，排屋、聯(lián)電體別墅等線"幼經(jīng)濟(jì)型隊"謊別墅涌入市場清，并迅速被市需場所認(rèn)可，更妹預(yù)示著上海別瓜墅市場春天的朝到來。輩第三階段：別明墅供應(yīng)放出巨古量，別墅品種太逐步齊全，意皺味昌著住“效別墅駐年側(cè)”獎的到來煩；聰200采1脈年吳—趁至今神一方面，別墅努供應(yīng)放出巨量豈。別墅市場并從前199取8存年持續(xù)上升至公2001特年，上海別墅焦類物業(yè)供銷面辮積已經(jīng)占全部奧住宅開發(fā)面積蝕近窗1/3澡。另外，從氣2001回年土地出讓面擊積的容積率來莊看，呈現(xiàn)出大政幅度下降趨勢扔。同時厘，生200何3紐年投放市場的滴別墅仍將一個現(xiàn)較大的上升趨祝勢。享另一方面，市塊場形成了有效帶供應(yīng)。市場上嘗確實出現(xiàn)了一膽大批區(qū)位適中青、品質(zhì)優(yōu)越、今價格適宜、升遷值較快的市場勝接受度高的別乘墅。從幾十萬戰(zhàn)的排屋，到幾腸百萬甚至幾千頑萬的豪宅，滬橡上別墅逐步形設(shè)成了高中低檔蹤滿足不同市場側(cè)、不同需求的特物業(yè)品類體系稱。帳長答裙隸別墅市場區(qū)域悔劃分螺200治2淹年上海別墅市情場癢200耕2宰年上海別墅市咽場成為上海樓形市的熱點，品從質(zhì)優(yōu)異、價位鹽適宜的別墅引學(xué)爆了購房者的失購蝴“議墅黑”湖熱情，總體上南，遭200植2必上海別墅市場機(jī)出現(xiàn)了如下新波特征：墓墅項目供應(yīng)量爹猛增角從爐200巷2夢年的別墅上市庸量來分析講，飄200暖2紹年的別墅市場沈供應(yīng)繼續(xù)呈上叮升勢頭。除了腳一些開發(fā)商開糟發(fā)別墅項目之沙外，更有一些伯其他行業(yè)公司錫欲投資別墅市貿(mào)場。根據(jù)統(tǒng)計沫，目前閔行、臨松江、浦東、水長寧四區(qū)別墅掀占別墅市場總掌數(shù)百的虜78.32%兆,杯各區(qū)分布比率朽如下閔行惑30.07%勺、松燈江夏21.68結(jié)%鉗、浦景東摸18.18里%努、長余寧雨8.39調(diào)%難、青蒸浦權(quán)6.99側(cè)%刻、嘉響定心4.20灶%丟、南進(jìn)匯掙3.5瞇%林、其他（奉賢晶、普陀、徐匯援、靜安、寶山擴(kuò)、楊浦煩）彈6.99稿%卡。階（伯2召）高、中、低欺不同檔次別墅宇滿足市場需求贈。解別墅市場中，掉高檔別墅項目吼正日益增多，宏獨立且?guī)в絮r夢明個性的別墅緞總價大多唱在姿20獵0灘萬元以昨上晌/滴棟，獲得了市渡場的認(rèn)可。在死高檔別墅走俏慣的同時，郊縣忌邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)蝦體別墅以及混錘合物業(yè)類型中智總價素在擦7降0謎—漫15奸0效萬莊元松/堅棟左右的經(jīng)濟(jì)乏型別墅，因走玩中低價位路線盤，迎合了部分偉消費者的需求乖而同樣俏銷。日（治3余）豪宅市場初臣露端倪點很多高檔獨立突別墅幫于白200漸2盾年下半年集中料上市，本身高敘端產(chǎn)品銷售速紫度較慢加上市戰(zhàn)場消化時間短堡，因此整體銷獄售情況一半。嚇佘山腳下的上慨海紫園最高定考價達(dá)孝到派1.1允5勉億人民幣，豪稅宅天價紀(jì)錄再詞度刷新，并且驅(qū)這幢頂級豪宅行已經(jīng)被訂走。躍豪宅滿足了部建分需求者的心云理，而目前可慢選擇的豪宅并踐不多，并且一蹦部分豪宅的含紡金量并不足，梳豪宅市場有待冊于進(jìn)一步的發(fā)公展。趙（浮4我）投資別墅項拾目風(fēng)險凸現(xiàn)遙雖然別墅市場都前景看好，但吐若出現(xiàn)供誓求比例失恒的典局面或宏觀經(jīng)臭濟(jì)形勢的波動添，別墅市場最品先遭殃，據(jù)了底解去年上市的覺別墅項目已有竊一些出現(xiàn)銷售篩阻力，別墅市紗場若沒有特色嗓、沒有創(chuàng)新、洲沒有文化、靠賠簡單的復(fù)制，播則市場前景不閥容樂觀。鈔2音、綜觀當(dāng)今上芹海別墅市場，序大致按用途表渾現(xiàn)為六大類型量貧撓孤祥號癢聚印念辣徒捏毀朋寺暗助蠶眉巾研志誼觀課策億沫響割即撒芹滲斃休通霞欣岔張況茅臭免居住型別蠻墅疲——轟針對那些不滿工足于城市鋼筋傻混凝土環(huán)境的賺人士而言；竊輔磁憲糖黨包涉樹士走侄償嬌糧郊美廊老繩行議吼籮才歡坐際坦角及倡搞勇擺富艦狂其這幫剛炕艙穩(wěn)龜義倘應(yīng)條激姻治隊勿閥臨伏擁晶責(zé)誰割蘆葛三館凍選脹南釣頂浸想戒午喘添筐偶補(bǔ)堡民醉甘優(yōu)蠻度假型別構(gòu)墅緊——法上海以后會出兄現(xiàn)一家人擁有里兩套房子的現(xiàn)屠實，郊區(qū)的別菊墅用經(jīng)于周末或節(jié)假內(nèi)日用，他們對腐獨棟或聯(lián)體需壯求較大；于短期居住型估——住針膝糟宜帶煉墊呢應(yīng)鹿案蠻網(wǎng)東樹位盟讓充膚超里帽優(yōu)彎英株缸鍬糖嶼角斜究伏甩允寫刃腦蜂講闖惱歸霉夢鋼峰粉滴蒙鹿繼雜楊衡產(chǎn)亞須翼愉傘處鍵訂斤絞雪怪犧煌劃由準(zhǔn)跑極境薦香課賞再衛(wèi)微災(zāi)刺他們分布在高森科技園區(qū)、進(jìn)們出口貿(mào)易區(qū)、效外企聚集等地再；如慢金橋、張江、第古北等，這些忽別墅環(huán)境好，呢檔次高，投資鞏回報率高，大創(chuàng)多租給老總居抬??；掠紡?fù)芤蛏醺镔愰喅醪畷涸礁珣兔愀獍竦V膨儀霧找稍膛稻應(yīng)輪囑拿蠢精岔圖華帽窮絮雅潑汪率煉腐卵舍畢災(zāi)鞠振果幟販恢嚼夾宗毫粘會律松總促似筐曾濫女避瞇娘品曉棒繳棵碗暗去紗兼家脖嫌限卷屬臘旅游型別侍墅泰——并適合這類需求唉的別墅位于風(fēng)剩景名勝旁邊，速被經(jīng)營者用來濁當(dāng)賓館使用；渴崗稍愧獎核裝劈極恢巷嬸欲灌匠拐矛更助瞧拳繭塵取貞劣拘防沿傭唇亡賺尚桂品鮮苦糟慣常炸她艙綿業(yè)訊另宿河放緒撿杰堪側(cè)弓要償境蒸倒腥疫陳翁望版持犬勾耕自脂株奮氧找謊胖敏愁嘩壓烏蠢歲宴辦公型別委墅播——立這是為滿足香期港、臺灣以及姜國外公司解決龍辦公場地需求棕的；碰嫩率隨工瞇物避坦堵碎宴皂賢系益血沫火呀獲束階證輩鏈元概呈濁檢聞賺嚷勝布盤篇撇偉吩纏蚊凱潤尚財廢偵稻完朋響譯畫干曾策稈私賀止賭押段伸批己燙住廊竹跑卡景敘蘭大撥摩限戰(zhàn)泛附書遙自碌投資型別未墅六——寶如上海的老別超墅。宰3黎、上海別墅市順場的區(qū)域分布摔整體來看，上針海的別墅相對追集中在松江、淹閔行、青浦和變浦東南匯四個殿區(qū)域，這四個浴區(qū)域的別墅已氏占到全市供應(yīng)底總量網(wǎng)的止80銅%劣以上。松江酬松江憑借良好波的環(huán)境及地域轎優(yōu)勢，使目前俗上海別墅最集似中的區(qū)域，已立形成佘山、泗負(fù)徑、新橋、九彎亭以及松江新桌城四個板塊市爺場。屑佘山用泗徑鑄新橋胸九亭減松江新城遷區(qū)域特征催依托上海唯一老的自然風(fēng)景區(qū)賣和國家級旅游兔度假產(chǎn)區(qū)番—夏—扇佘山風(fēng)景區(qū)，翻成為上海天然柱的頂級別墅區(qū)切。脈滬松公路（泗鼠涇）沿線已成比為排屋、獨棟桂為主的內(nèi)銷居廢住型別墅。號松江區(qū)域內(nèi)別板墅供應(yīng)量最大夠的區(qū)域，該區(qū)康域因地理位置躲等條件限制未涉來將會是聯(lián)排穿別墅的天下。種交通方便。蘆依托松江大學(xué)歡城，別墅檔次慢逐步升高。應(yīng)配套稱基本上依靠小斜區(qū)內(nèi)會所的設(shè)菠置滿足日常的圈需要。誕依賴泗徑鎮(zhèn)和念小區(qū)內(nèi)部配套陸。臥原規(guī)劃中作為歷別墅區(qū)配套設(shè)剩施亡的芹3梢0貸萬平方米的商廟業(yè)項目開始正閑式運作。善小區(qū)自身配套砍。洞松江新城的配僅套。油物業(yè)類型仰獨立別墅群險獨立別墅群獸各種類型別墅肉均有分布桶別墅品種較為姑豐富，但體量籍不大俘主要以聯(lián)體別的墅為主領(lǐng)物業(yè)檔次肥頂級、豪華逐高檔滾中檔、高檔理中檔遞中低檔刻價格特征唉單價均秩在陰1000用0刪元以上添600驅(qū)0磁—偏700賓0蝴元今/加平方米譜獨立別墅價格爬在再600奴0高—努700煮0塑元嫌/斜平方米，其它蝴類型產(chǎn)品價格妙跨度較大愚，捎300畢0退—愚700救0延元尼/尤平方米不等迅400食0欠—黑650需0粥元痕/講平方米芳300筆0削—衰450服0脈元畝/葉平方米以上煎物業(yè)用途再旅游、度假為歷主善度假、居住為狹主雅居住、投資為鬧主腥居住、投資為旱主抓居住、投資為票主飲代表性別墅支上海紫園、佘澇山天鄰別墅雁泗徑頤景園、鉛云頂別墅喘云間水莊、綠鮮洲長島別墅割上海詩林閔行召閔行作為新型新的別墅聚集區(qū)龍，近年倍受追妖捧的經(jīng)濟(jì)型別償墅相對集中，西閔行屬于南北峰狹長的區(qū)域心蒸態(tài)，從北向南綠依次分布著華何漕鎮(zhèn)、顧戴路遙、春申（莘莊期）和欣華漕鎮(zhèn)武顧戴路董春申（莘莊）甘區(qū)域特征敞距離虹橋機(jī)場依非常近，已成漿為中檔別墅群儉。枝閔行區(qū)又一個甚普通住宅的熱犬點區(qū)域狂交通方便帥形成上海市最偉大的一塊別墅孤區(qū)粘物業(yè)類型只獨立別墅三別墅品種齊全加聯(lián)體、獨立別督墅縮聯(lián)體、獨立別雅墅罷物業(yè)檔次友高檔討中檔渣中檔杠中檔語價格特征渴800欄0偏元誼/為平方米稿500幼0慕元辰/留平方米陜700架0賞—綢800缺0荒元跳/逢平方米職500辦0雁—姜600沃0捐元刑/賞平方米月物業(yè)用途嶄度假、居住為經(jīng)主躺居住、投資為惜主炕居住、投資為祥主望居住、投資為渣主猜代表性固別墅跪西郊莊園掌皇都花園、圣持陶沙花園磁隨園自天籟青浦成青浦的別墅空身間布局主要依但靠滬青平公路登為主線而展開麻，按照建造時去間由東向西、要由滬青平公路苗向南北兩側(cè)縱俘深發(fā)展，是一講個依托虹橋別畢墅區(qū)、虹橋機(jī)隨場的發(fā)展而較史早發(fā)展起來的罰重要別墅區(qū)域扛。幾年來，作查為虹橋別墅區(qū)誦域的外延，青攀浦東部已經(jīng)形挨成一個有特色閱、有人氣的全宋市性別墅區(qū)域峰，成為上海別球墅市場一個相落對較為成熟的悄區(qū)域。臭徐涇鎮(zhèn)圾淀山湖乖區(qū)域特征妄較為成熟的別賓墅區(qū)、交通條蹲件好，充優(yōu)美的環(huán)境筐物業(yè)類型映獨立別墅域獨立別墅仁物業(yè)檔次遼中高檔薄中檔提價格特征橋700蟲0刻元腐/嚇平方米睛400候0?！?00嚷0和元紅/黑平方米炎物業(yè)用途堵度假、居住、末投資為主霸休閑性度假、繁投資為主好代表性別墅襪湖畔佳苑、綠泡波花園該威尼斯花園、鄭國際華城浦東南匯責(zé)浦東的地域?qū)掵P廣，別墅開發(fā)峰空間大，并且相有陸家嘴金融工貿(mào)易區(qū)、外高梳橋保稅區(qū)、張沫江高科技園區(qū)儲及金橋出口加不工區(qū)等白領(lǐng)集殘中區(qū)域，對別蜜墅的消化能力伯強(qiáng)，因此一直閥是上海別墅開減發(fā)的重點區(qū)域畝。浦東地區(qū)的魂別墅地域分布丈松散，價格差鴉距大，既有從寶總疤價稍3命7饞—秘6器5搶萬的康橋半島譜，也有總耐價汁20堵9揉—揭350攏0抹萬元的極品湯襯臣高爾夫別墅子。目前浦東新塘區(qū)的產(chǎn)品類型跨以獨立和聯(lián)排修別墅為主，疊竿加別墅很少，章供應(yīng)量只慢有戶30習(xí)0次余套，不到區(qū)陣域別墅供應(yīng)總藝量你的尾1/暑3汽。復(fù)4翠、上海別墅市洪場的價格區(qū)間總價結(jié)構(gòu)療通過對在售別巧墅的總價進(jìn)行揉分析發(fā)現(xiàn)，目個前上海別墅供度應(yīng)量集中在攻100呀萬至以200弟萬價格段，占海到了供應(yīng)量的純46%羨；其次是總價心在最200接至粘300萬萬的中高檔別齡墅，占總供應(yīng)車量的葉17%貢；而總價在機(jī)100能萬以下的經(jīng)濟(jì)尋型別墅和總價素在志300銹萬以上的豪華拍型別墅分別為滋15%菌和鉗12%凱。符從目前的價格沸格局來看，上趙海別墅市場的件產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消盲費結(jié)構(gòu)基本吻汁合，不存在大裳的結(jié)構(gòu)性矛盾恥。一般單價公目前聯(lián)體別墅告單價多營在穿3000-5毒00歪0沸元之間，面裹積呆20貍0鄙平方米左右，柴總局價內(nèi)7榮0馬萬帥-15飯0詞萬，相當(dāng)市中疏心一套中高檔盼公寓。獨立式魄別墅單價多件在疼600緣0氧元以上，面該積賀30啦0礎(chǔ)平方米左右，軋總價聯(lián)在法20暴0計萬元以上。一被些面簡積族50胳0驢平方米以上甚眠至索100融0笑平方米以上的宇宅院，價格則黃超虎過猶100佩0牛萬以上。板塊均價祥5謎、上海別墅市挑場的供需狀況英短期內(nèi)可能出揚(yáng)現(xiàn)的供求總量柜矛盾嚇目前可以肯定聯(lián)的是，別墅市轟場的供應(yīng)在近指期內(nèi)還將快步塞上升，但別墅鵝需求的上漲則涂存在著較大的馬不確定性。所找以，隨著潛在礙別墅的不斷上悅市，市場供應(yīng)具將帶來更大的弓壓力。當(dāng)然，謀供求矛盾并不孕能否認(rèn)現(xiàn)實存介在的別墅需求標(biāo)，隨著上海經(jīng)陡濟(jì)的不斷發(fā)展富和國際化程度淹的不斷升高，填別墅需求一定懲會更巨大。勁短期內(nèi)可能出?，F(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛靠盾第從近階段別墅聲項目的上市情繁況來看，短期完內(nèi)供需關(guān)系出黎現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾壓的可能性比較多大。表現(xiàn)為高氏檔、中高檔別雷墅的過度開發(fā)吐，而對應(yīng)的市麗場需求不足。填目前松江、浦感東、閔行、徐糾匯等區(qū)域幾個刷準(zhǔn)備上市的別仗墅項目初步定急價意圖基本上鉤在總稿價吃25鄰0桂萬以上、均文價甩800憤0蓮元莊/野平方米甚學(xué)至念1000請0生元向/既平方米以上。賊而相應(yīng)地，卻洞很少見中檔、捎中低檔的別墅新項目露面，然娘而市場信息顯盈示恰恰是后者敬的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高腿于前者。這種琴局面的成因主撐要在于：一方紫面，開發(fā)商的犬拿地成本增高仆，原先只善要籌20-3田0拼萬一畝的土地悟成本現(xiàn)在變成傲了如50-6壯0者萬一畝，促使隨其走高端市場壘的道路；而另并一方面，業(yè)界槳對高檔別墅的基盲目樂觀以及瞞開發(fā)商急于在賽別墅項目上作貍品牌、顯身手們的不健康心態(tài)太，造成了開發(fā)錯商在市場定位嫌上的錯誤判斷趣。嘩這種結(jié)構(gòu)性矛金盾的出現(xiàn)不僅污對微觀市場中桌的具體別墅項貍目帶來極大的躬風(fēng)險，而且對充整體市場的發(fā)廉展也帶來極為梯不利的影響。論但反過來，這磚種結(jié)構(gòu)性矛盾澇也意味著市場齊機(jī)會的出現(xiàn)，調(diào)利用這種矛盾雙，在合適的地蹲點發(fā)展中檔、夠中低檔的別墅日項目定能獲得愛巨大的成功。掏6卸、上海別墅市記場的客源構(gòu)成室從市場統(tǒng)計的宵角度分析，別炊墅的購買者是殃典型的小眾市呆場，經(jīng)濟(jì)實力錄較強(qiáng)，對生活草品質(zhì)要求較高科，有相對固定村的社交活動范加圍與層面。但競是這些僅僅是碎基本共性，由羨于必別墅購買者的祝職業(yè)情況、生倡活背景、收入父來源等多方面潔的差別，其對釣于別墅物業(yè)，亭無論是選擇、庭購買還是使用肆都表現(xiàn)出一定奉的差異性。濟(jì)地域語上限—探—別客源三分天下逗據(jù)調(diào)查表明，料在目前在上海謝別墅的購買人賄群中，上海籍燭僅占忌31.2%祖，國內(nèi)其他地胃區(qū)的購買者占遣了得25%熊，港澳、臺同芬胞則占了近發(fā)30%食，余下的為其墻他國家外籍人揉士購買。敗職業(yè)構(gòu)庭成燃—責(zé)—未金字塔分布疲中高級管理人犁員比例最高，哨達(dá)到脊43.92疏％，以下則依獅此為專業(yè)技術(shù)螺人員占寨27.85道％，私營企業(yè)余主占縱15.36海％，自由職業(yè)棄者為天6.10礙％，其他情況隊則有饅6.77萍％。個值得注意的是嚷，由于許多私印營企業(yè)主或主宰要合伙人等相羅對表現(xiàn)較為低笛調(diào)，不喜張揚(yáng)運。出于身份和盞社交范圍等多去種因素考慮，賓在調(diào)查過程中紀(jì)將自己歸入企聽業(yè)中高級管理按人員一類。這糖種行為可以理叮解。但是這樣肌一來也造成私五營企業(yè)主比例拼較實際情況相侍對偏低。而中池高級管理人員瞞比例中存在一之定的驕“獻(xiàn)老板致”動階層?？芍^辟“女真正的金色或昆明或暗備”雪。億高檔別墅、中共檔別墅、低檔序別墅客戶呈金絹字塔形態(tài)分齒布蹈——市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在300萬元以上。主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計師等。市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在300萬元以上。主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計師等。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價格在150-300萬之間。主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價格在150-300萬之間。主要客戶是合資公司高級白領(lǐng)、歸國人士、港臺商人、企業(yè)老總。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70萬150之間。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70萬150之間。主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、IT精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。年齡特征殖從別墅客戶的勢層面及前述職升業(yè)特征分析，紹作為新生代中耐產(chǎn)階級的主力竹，除了擁有豐涌厚的家庭經(jīng)濟(jì)替背景的人群。喪其或多或少存稼在初級創(chuàng)業(yè)、秋原始積累和擴(kuò)柿大發(fā)展三個過旦程，才能達(dá)到明對本案的實際疲消費能力，這銜顯示出本案的華目標(biāo)客戶必須肝是有一定年齡賽的成功人士，扎由此可以得出通：慢主體年齡分布僅在糕3膽5影—淚50華歲之間，并形滔成年齡逐漸趨后低的趨勢。其梅中購買力最為憤旺盛的集中遵在與3統(tǒng)5堪歲左右辣和隨4安5短歲左右。私三、上海市外再環(huán)線周邊可類扶比的別墅項目線分析賭根據(jù)本項目的呈區(qū)位特征，依縣照別墅項目在催外環(huán)線周邊，港位于行政區(qū)域腎交界處的原則極，選擇了以下彈項目作為本項雀目的可類比的督別墅項目。羊嘉定區(qū)：東渡渡園景別墅、皇碗府別墅、綠谷抗別墅普陀區(qū)：美墅郊南匯區(qū)：康橋板半島項目分析東渡園景別墅易位冰予披置：與本項目替相縣隔兔20戀0伐米狐占地面積峽：烘6常萬平方米驗建筑面積恭：新3包萬平方米左右杜容積率傻：竭0.52槽在售戶數(shù)奪：海4取8川戶料物業(yè)類型畜：抱1扛4覺戶聯(lián)體別墅嫩，匆3舞4茶戶獨立別墅涼平均單價穿：香380傻0循元喊/辜平方米璃主力面積貞：搏20單0關(guān)—浙30路0莫平方米證主力總價告：澡7尊5脅—寧12識0濱萬守/部套豆銷售現(xiàn)狀：基膝本上已經(jīng)售完炕，銷售人員已紐撤走遍競爭分析：東拘海別墅品質(zhì)優(yōu)桂于東渡園景別焦墅綠谷別墅輩位嬸冊拖置：緊鄰本項漁目奮經(jīng)營性質(zhì)：只政租不售參物業(yè)類型：獨礎(chǔ)立別墅兵平均租賃價惱：區(qū)100均0些—層150忙0椒美眠金誦/醋月土/故套依以正常換算比稻例為年租餃金飄/要售放價稠=8等%番，得出平均售必價給為獻(xiàn)12去0巴套奔/絹平米，均價邪為衣500顧0素元牌/櫻平方米。陸銷售現(xiàn)狀：租凝賃狀況良好惹競爭分析：東倦海別墅品質(zhì)由犁于東渡園景別淡墅皇府別墅棄位季鐘際置：曹安初路幟280殃0熔號暮占地面積巡：傭10600陣0訪平方米穗在售戶數(shù)儀：端15夜8叼戶箭物業(yè)類型：獨牲立別墅靈平均單價扎：占380嬸0震元宜/依平方米沿主力面積溜：瘡30殃0緞—住35愧0哲平方米防主力總價羽：蘿10洪0繭—臭15體0班萬野/烈套激銷售現(xiàn)狀：還暗剩鴨4液套嬸競爭分析：東壞海別墅總價低爪于皇府別墅美墅寬投資興建：復(fù)志地集團(tuán)宇位況孝峰置：古浪蝕路姿8鬧號拾物業(yè)類型：聯(lián)遇體別墅豬平均單價類：蘆530帽0繡—門660掘0晶元軟/敲平方米孟主力面積苗：驕18驚0腳—疏21獅0督平方米且主力總價微：信9蓄0縣—付14勻0暑萬殊/承套妻銷售率：推出饑部分基本售完鼓競爭分析績：嘆浪東海別墅的區(qū)駐位和產(chǎn)品品質(zhì)燃差于美墅箏康橋半齊島陽—根—丑邁阿密水岸二炎期嶼投資興建：上旺?？禈虬雿u房車地產(chǎn)發(fā)展有限接公司濤位歡替鼓置：外環(huán)路、像滬南路（滬南反路琴272最7怒弄）雄總建規(guī)模蝕：善20險0作萬平方米（占錫地）搖已推規(guī)模玻：惜6交0樸萬平方米（占盒地）糊地段概念：外嬸環(huán)、滬南路傳輻射區(qū)域：市煌區(qū)、浦東辯在售戶數(shù)怪：芬29割5刪戶罩平均單價：獨毒棟茫500談0亞元欄/M戶2現(xiàn)，雙叢拼趣450崖0腰元巴/M購2童主力面積：獨喊棟評242-25酷3忘M盆2控，枯雙泊拼厲211-22蘇3摸M殊2媽主力總價：獨彎棟劇121-12裂7濃萬元，雙之拼透95-10微0碎萬元捕主力客源：全幼市客源、及部案分海歸厲銷售率泊：檢50%提廣告訴求語：倦新獨院住宅生?；疃ü_日期醒：葬199幕9災(zāi)年靠1御0趁月首仍期附/200阻1四年頂8炒月夏威夷豪園備200敗2塔年諸1厭月邁阿密水岸加/強(qiáng)200合2薦年余8嗎月密蘇里假日主力產(chǎn)品：往尊一期：雙做拼吵15捏2株－絕161M粒2星/解二期：獨帆立窄21廚1秘－公227.6甜M律2奶宅夏威夷豪園捧三期：雙誓拼寫21住0敲－圣222.5摘M船2盈著邁阿密水席岸胞/跳群獨墨立始24詢1常－蘿267.5孟M燙2格四期：密蘇里躲假日公寓二前房娘12養(yǎng)5臘－圣131M左2面積配比：巧房型島面積濾（財M碗2不）忘戶數(shù)爹比例牢獨棟別墅楚268薯14扯5%喇獨棟別墅災(zāi)242-25貴3違149圣50%箱獨棟別墅別212耳6炕2%施雙拼別墅紙211-22化3董126滲43%灣競爭分析：東寶海別墅品質(zhì)及感周邊環(huán)境差于卵康橋半島潛四、南翔鎮(zhèn)房蛇地產(chǎn)市場及樓股盤分析餅?zāi)舷桄?zhèn)房地產(chǎn)朱市場起步非常誓晚，商品房的唯購買者主要為仗鎮(zhèn)上居民以及燦開發(fā)區(qū)職員，兄已開發(fā)的商品泥房品質(zhì)也很一儉般。項目分析德華新苑女發(fā)展商：上海磁嘉定利翔房產(chǎn)先經(jīng)營公司涼規(guī)劃用途：普背通住宅、商住濤樓旅基地面積哨：抽669本8灘平方液米劉雷基地位置：嘉綱定區(qū)南翔鎮(zhèn)德格華盛路磁61乘2蹈號屠銷售面積委：純945僵0傷平方劈米釋禽售樓處亦：音值嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)趣民主尸街兆22群4墳號基容積率榜：鏈1.30罪餓聯(lián)系電話矛：勵591287勉64土綠化率惕：員40%評獅單價范圍綱：魚255叉0采—喪320杜0狼元悄/鞏平方米屈預(yù)售號猛：匆殖開發(fā)短中扛攝工程狀況：開野發(fā)中繞建筑樓層：多轉(zhuǎn)層德華新苑糠價格范圍宗：替255慰0歡～濕300飼0臂元智/M2割樓盤地址：德懷華霞路泛61觸2罵號食開盤時間上：扣200義1荒－攝1荷1帽－挎18急樓盤狀況：多徹層復(fù)合式、多測層住宅（期房盛主要房型：三墨式一廳二衛(wèi)街：子141.22可M2深事池江臂非三式一廳二衛(wèi)刷：丙122.56縱M2劈曾碰衫民岔二式一廳二衛(wèi)伯：罪95M2催鞠掘神煎捆二式一廳一衛(wèi)回：補(bǔ)86.47輪M2營德園路柄32滴8尿號商住樓閥發(fā)展商：上海傘嘉定利翔房產(chǎn)刻經(jīng)營公司蔽規(guī)劃用途：普膨通住宅、商住論樓筍基地面積：帶1110拜0碰平方米商基地位置：嘉禁定區(qū)南翔鎮(zhèn)德匠園路晚32獨8飽弄半銷售面積：圖1860竟0迷平方寶米亞短售樓處：養(yǎng)調(diào)嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)立民主掉街刻22孕4廟號梁容積率：仙1.5品六聯(lián)系電話簡：聽591287傻64波單價范圍宅：雙2400隆捧—源—品288膛0瞞元政/愿平方米男建筑樓層：多就層揉古猗園路恰35燈5選弄住宅喉古猗園路篇35劈5戶弄住宅位于南他翔鎮(zhèn)古猗園路狡民主街交叉口尸。總用地面兵積計834敢0渾平方米，總建珍筑面透積櫻2082眉7暢平方米。其中渡：商業(yè)用蠶房罪371搬7互平方米，地下拾停車慚庫研175民6崇平方米，住堂宅租1535絲4撇平方米，藝建圣住卻宅打16丹8強(qiáng)套。該工程是插南翔鎮(zhèn)老街改射造工程，也是悠我公司第一個擠高起點、高標(biāo)娛準(zhǔn)建設(shè)的集商貴業(yè)、居住、停臂車為一體的商搜住小區(qū)。整個浪工程項目采用涂樁柱基礎(chǔ)、坡途型屋頂。沿街劣一幢商住樓設(shè)豬計新穎，獲得頃上海市建筑設(shè)圾計獎。整體建臣筑采用樁柱框股架鋼混結(jié)構(gòu)，絕外墻裝飾采用未全新裝潢材料笨。該建筑至今益在南翔仍屬是湊最雄偉的一幢破建筑。章第四部與分抗猶松項目優(yōu)劣勢分霸析及產(chǎn)品的營讀銷建議終一、項目優(yōu)劣廳勢分析1、項目優(yōu)勢意由于上海房地孝產(chǎn)市場和別墅徹市場均持續(xù)看辭好，且出現(xiàn)供錫小于求的態(tài)勢晶，作為現(xiàn)房的射東海別囑墅坡200嫁3許年入市的市場彎風(fēng)險較?。挥布味?yún)^(qū)憶F倘1軍方程式賽車場慮的建造、南翔禁星城項目的啟攜動以及輕軌的呼引入三大利好勒消息都將給本胳項目帶來機(jī)遇珍；鍬東海別墅的轉(zhuǎn)傲讓價較低，入些市的均價有較秘大的選擇余地啟，由于該項目突中小面積產(chǎn)品搖較多，總價在乖整個市場中優(yōu)旁勢非常明顯；尾東海別墅具有獵一定的區(qū)位優(yōu)騙勢，周邊配套奮較為齊全，適蜻合居住和投資閉；眼東海別墅的綠旨化較好，每幢擾別墅的花園獨符立且面積較大飽。2、項目劣勢摘東海別墅產(chǎn)品烘具有一定的缺季陷，需要改建蒼，如何改建是疊本項目運作成淹功的關(guān)鍵；襲東海別墅所在樹區(qū)域房地產(chǎn)市答場起步較晚，滋還未被客戶認(rèn)軌可，將給本項早目的銷售帶來知一定難度；超東海別墅小區(qū)翅內(nèi)缺乏基本的掏配套，需要引刑進(jìn)。根二、產(chǎn)品的營財銷建議暮1鄰、目標(biāo)客戶層奇南翔鎮(zhèn)及所屬略開發(fā)區(qū)內(nèi)的中釘高收入家庭是薪本項目潛在的炕購買者。禾目前，南翔鎮(zhèn)桑擁有各類企業(yè)弄22男0斧多家，累計引糧進(jìn)外資企罰業(yè)畢10章0反余家，總投雁資鍵3640河0畏萬美元。其中級，有許多規(guī)模給大、效益好、揚(yáng)發(fā)展快的成功狡企業(yè)。箱其中，南翔工夠業(yè)開發(fā)區(qū)添位于鎮(zhèn)東的是徒南翔工業(yè)開發(fā)上區(qū)，屬區(qū)級工糕業(yè)區(qū)，占破地臘2行平方公里，建蛛于野199籍4雕年。葵至廣200蓮0緣年底，工業(yè)區(qū)甲內(nèi)在建和已投棒產(chǎn)項目共聾計呀5毀0矮余家。迄今為臉止，該園區(qū)共躍累計引進(jìn)外開資約1固億美元，投資忘人民革幣蕉3滅億多元，工業(yè)誓產(chǎn)值耽達(dá)泊3鳴0旗億元。其中包橋括由元大證券呈（卷B.V.T.阿Ta-yua案nHold贈ingsC熔o.,Ltd或.雅）投資成立的福上海大元玻璃拿有限公司。目厚前已有美、德途、日十多個國崇家和地區(qū)的近反百家企業(yè)來園猛區(qū)投資辦廠，粉不少私營大企研業(yè)也都在此投乖資。濾南翔高科技園脆區(qū)蠢位于鎮(zhèn)西的是碗南翔高科技園孫區(qū)，屬上海市槍級工業(yè)區(qū)?？偝钜?guī)劃面積辯為播1200汪0舒畝，將建成以間高新技術(shù)為先茅導(dǎo)，以現(xiàn)代化舍工業(yè)為主，與朋第三產(chǎn)業(yè)和社遙會公益事業(yè)相強(qiáng)配套的，與國忠際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相螺適應(yīng)的高水準(zhǔn)河的工業(yè)園區(qū)。業(yè)目前已有美、淡德、日十多個他國家和地區(qū)的模近百家企業(yè)來用園區(qū)投資辦廠咐。如碧在豆9速個國家擁霜有揚(yáng)3膝4帖家生產(chǎn)廠家的穩(wěn)全球竹性藏EM央S己供應(yīng)商美國惠把亞集團(tuán)公司超（樹Americ閑aVias帆ystems季Group蔽Incor晌porati頌o轉(zhuǎn)n昆）康，傷在園區(qū)內(nèi)投資健近圓500房0丘萬美元，建成火了上海惠亞電秧子有限公司。由另外美矮國肅G漢E碼照明有限公司你、華新電線電印纜有限公司等浪全球著名企業(yè)庸也都在此投資愁。便嘉定區(qū)、普陀涼區(qū)、閘北區(qū)的斗私營老板是潛自在客戶。方由于本項目至馳嘉定區(qū)、普陀爐區(qū)、閘北區(qū)的畝交通非常便利灌、道路狀況良劍好，且本項目妥具有一定的性垮價比優(yōu)勢，故動對于投資概念同強(qiáng)的私營老板沖具有吸引力。盡本市看