房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第1頁(yè)/共48頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多種多樣且難以把握和量化。要把握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，量化其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要建立下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：⑴不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；⑵不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；⑶不同的影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的（下圖）；第2頁(yè)/共48頁(yè)⑷有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)；⑸各種因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的；⑹同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。⑺各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的；⑻某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但更多的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái)。至于它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)自己掌握的估價(jià)專業(yè)知識(shí)、對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的深入了解和長(zhǎng)期積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷；第3頁(yè)/共48頁(yè)二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類房地產(chǎn)價(jià)格影響因素多而復(fù)雜。先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進(jìn)行細(xì)分。房地產(chǎn)自身因素區(qū)分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。外部因素再分為：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、其它因素六類。（下圖）另一種分類：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素第4頁(yè)/共48頁(yè)第5頁(yè)/共48頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。所謂房地產(chǎn)自身因素，是指那些構(gòu)成房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的因素。第6頁(yè)/共48頁(yè)第三節(jié)人口因素房地產(chǎn)(特別是居住房地產(chǎn))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。1、人口數(shù)量

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；反之亦然。在城市，特別是隨著外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會(huì)引起城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2、人口結(jié)構(gòu)

性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位的變動(dòng)，從而引起需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。3、人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。第7頁(yè)/共48頁(yè)第四節(jié)制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、稅收制度政策三、金融制度政策四、相關(guān)特殊政策五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃第8頁(yè)/共48頁(yè)一、房地產(chǎn)制度政策房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在傳統(tǒng)土地使用制度下，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然造成住房的價(jià)格、租金低落。而改革國(guó)有土地使用制度和城鎮(zhèn)住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，反映客觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況。第9頁(yè)/共48頁(yè)房地產(chǎn)價(jià)格政策

房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)的方式，可能是直接制定價(jià)格，也可能是通過(guò)其他一些措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可以分為兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)通過(guò)增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)價(jià)格不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。⑤稅收、金融政策來(lái)穩(wěn)定或抑制房?jī)r(jià)。第10頁(yè)/共48頁(yè)二、稅收制度政策

有關(guān)房地產(chǎn)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收。會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（二）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。增加買(mǎi)方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；而增加賣(mài)方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。直接或間接地對(duì)保有房地產(chǎn)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅)，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。第11頁(yè)/共48頁(yè)三、金融政策房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其開(kāi)發(fā)、投資、消費(fèi)均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購(gòu)房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)購(gòu)房貸款期限等等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購(gòu)房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。第12頁(yè)/共48頁(yè)（1）2007年住房貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整詳情：

第一次調(diào)整：3月18日起執(zhí)行3～5年(含5年)6.75%，5年以上7.11%

第二次調(diào)整：5月19日起執(zhí)行3～5年(含5年)6.93%，5年以上7.2%

第三次調(diào)整：7月21日起執(zhí)行3～5年(含5年)7.2%，5年以上7.38%

第四次調(diào)整：8月22日起執(zhí)行3～5年(含5年)7.38%，5年以上7.56%

第五次調(diào)整：9月15日起執(zhí)行3～5年(含5年)7.65%，5年以上7.83%

第六次調(diào)整：12月21日起執(zhí)行3～5年(含5年)7.74%，5年以上7.83%

第13頁(yè)/共48頁(yè)商業(yè)貸款類：

以購(gòu)買(mǎi)第一套住房，貸款10萬(wàn)元為例，采用2006年8月19日和2007年12月21日的房貸基準(zhǔn)利率，按銀行給予利率下限0.85倍的優(yōu)惠后計(jì)算。

5年期：加息前，房貸利率為6.48%，月供1910.58元；加息后，房貸利率為7.74%，月供1960.37元。月供增加49.79元。

10年期：加息前，房貸利率為6.84%，月供1100.69元；加息后，房貸利率為7.83%，月供1143.43元。月供增加42.74元。

15年期：加息前，房貸利率為6.84%，月供833.63元；加息后，房貸利率為7.83%，月供879.71元。月供增加46.08元。

20年期：加息前，房貸利率為6.84%，月供705.51元；加息后，房貸利率為7.83%，月供754.79元。月供增加49.28元。

25年期：加息前，房貸利率為6.84%，月供632.74元；加息后，房貸利率為7.83%，月供684.99元。月供增加52.25元。

30年期：加息前，房貸利率為6.84%，月供587.39元；加息后，房貸利率為7.83%，月供642.36元。月供增加54.97元。第14頁(yè)/共48頁(yè)2007年央行頻繁加息是為了防止固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，它所傳達(dá)的進(jìn)入加息周期的信號(hào)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人都有壓力。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，利率上調(diào)將意味著融資成本增加，將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力下降，近而導(dǎo)致供給的相對(duì)下降，在需求不變的情況下對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲不利。對(duì)已經(jīng)買(mǎi)房的人而言，意味著還貸壓力增加。另外，對(duì)尚未買(mǎi)房的人，將增加貸款恐懼心理，導(dǎo)致購(gòu)房行為推遲，從這個(gè)角度上說(shuō)，又有利于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力?？偠灾?，加息的最主要目的是為了抑制投資。

第15頁(yè)/共48頁(yè)（2）2008年5次減息調(diào)整時(shí)間一年期人民幣貸款利率（%）調(diào)整內(nèi)容2008年9月16日7.20一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2008年10月9日6.93一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2008年10月30日6.66一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2008年11月18日5.58一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn)2008年12月12日5.31一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)第16頁(yè)/共48頁(yè)相對(duì)于2007年央行的六次加息，進(jìn)入2008年下半年央行的百日減息將一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%，是有著重要原因的。首先，降息的最主要目的是為了刺激消費(fèi)。由于受到2007年爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在一定程度上受到?jīng)_擊，投資速度變緩，于是政府為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)國(guó)民消費(fèi)。其次，由于2007年較為緊縮的貨幣政策，增加了企業(yè)成本和壓力，為緩解企業(yè)流動(dòng)性不足并且給企業(yè)減負(fù)，降息、降準(zhǔn)備金率，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，降低財(cái)務(wù)成本就成了當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，持續(xù)大幅度的降息確實(shí)對(duì)其是一個(gè)利好。

第17頁(yè)/共48頁(yè)中國(guó)人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“調(diào)控年”，僅這一年間央行曾6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直到2011年12月5日才首次下調(diào)。第18頁(yè)/共48頁(yè)利率歷次調(diào)整一覽第19頁(yè)/共48頁(yè)（3）近年我國(guó)出臺(tái)的信貸調(diào)控政策2007年9月27日發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；2008年10月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；2008年10月22日，財(cái)政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》；2009年6月22日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》；2010年4月16日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。第20頁(yè)/共48頁(yè)2010年9月29日，國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)文件的通知》。主要措施有：進(jìn)一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、第三套停貸；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；首次明確表示要在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。第21頁(yè)/共48頁(yè)二○一一年一月二十六日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任2、加大保障性安居工程建設(shè)力度3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理6、合理引導(dǎo)住房需求7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)第22頁(yè)/共48頁(yè)自2007年開(kāi)始，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各方各面都受到了一定沖擊。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度上的波動(dòng)，從2007年上半年無(wú)論投資增幅還是價(jià)格等高位運(yùn)行，但至下半年到2008年有所回落，而到2009年據(jù)國(guó)土部報(bào)告稱房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到25.1%，投資幅度也相應(yīng)增加。報(bào)告顯示，2012年政府嚴(yán)控房地產(chǎn)政策將維持“穩(wěn)中微調(diào)”基調(diào)，商品住宅市場(chǎng)整體低迷格局持續(xù)，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整有望使價(jià)格首現(xiàn)跌幅?？v觀2007至2011年間全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為52.6億平方米，而同期的住房成交量為40.036億平方米，即市場(chǎng)上有12.564億平方米的供應(yīng)未被消化，相信對(duì)價(jià)格下調(diào)構(gòu)成較大壓力。第23頁(yè)/共48頁(yè)四、相關(guān)特殊政策在一些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開(kāi)放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳、海南島、上海浦東，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲。

第24頁(yè)/共48頁(yè)五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。影響房?jī)r(jià)的政府的規(guī)劃和計(jì)劃很多。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃住房建設(shè)規(guī)劃第25頁(yè)/共48頁(yè)（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響:《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房?！睆墓┣蠓治鲅芯可峡?，它的實(shí)施會(huì)抑制普通商品住房的價(jià)格上漲，會(huì)使大戶型高檔商品住房的價(jià)格上漲。第26頁(yè)/共48頁(yè)（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項(xiàng)用地和空間布局以及對(duì)城市各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。第27頁(yè)/共48頁(yè)（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃1、土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有兩項(xiàng)：一是建設(shè)用地總量（包括建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量）；二是耕地保有量（包括基本農(nóng)田）。第28頁(yè)/共48頁(yè)2、土地利用年度計(jì)劃在土地利用總體規(guī)劃的框架內(nèi)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，對(duì)土地利用進(jìn)行的所度調(diào)節(jié)，以保障土地利用總體規(guī)劃的貫徹落實(shí)。具體指國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量的具體安排。3、土地供應(yīng)計(jì)劃是指計(jì)劃期限內(nèi)政府對(duì)行政轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局和執(zhí)行的具體安排。第29頁(yè)/共48頁(yè)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及商品房的價(jià)格的很大的影響。（四）住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃等第30頁(yè)/共48頁(yè)第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GrossDomesticProduct,GDP）的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)總成果的一種計(jì)量。常被公認(rèn)為衡量國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。它不但可反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國(guó)的國(guó)力與財(cái)富。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值共有四個(gè)不同的組成部分，其中包括消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買(mǎi)和凈出口額。第31頁(yè)/共48頁(yè)GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、寫(xiě)字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè)設(shè)施等的需求增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。第32頁(yè)/共48頁(yè)日本戰(zhàn)后出現(xiàn)過(guò)三次地價(jià)暴漲：第一次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1956~1962年，正值日本重化學(xué)工業(yè)化時(shí)期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價(jià)暴漲現(xiàn)象較為突出，而它的波及范圍擴(kuò)大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1967~1974年，正值日本開(kāi)展地區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時(shí)期，這次地價(jià)暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動(dòng)幅度最大。第三次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1984~1989年，是在日本向信息化轉(zhuǎn)變和東京向世界性金融中心城市過(guò)渡的時(shí)期發(fā)生的。對(duì)于這次地價(jià)暴漲，1988年2月6日原西德《法蘭克福匯報(bào)》文章《日本城市地價(jià)暴漲》說(shuō)：“日本經(jīng)濟(jì)在世界市場(chǎng)上的成就是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的啟動(dòng)器。短短幾年之內(nèi)，東京因此變成了具有國(guó)際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國(guó)際銀行吸引到了東京?！钡?3頁(yè)/共48頁(yè)二、居民收入

通常，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響就不大。不過(guò)，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，例如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第34頁(yè)/共48頁(yè)三、利率利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率升降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。從房地產(chǎn)需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益的角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使房地產(chǎn)下降或上升。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。

第35頁(yè)/共48頁(yè)四、匯率匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說(shuō)，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國(guó)際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國(guó)投資者以一定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國(guó)際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)沒(méi)有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值是時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。第36頁(yè)/共48頁(yè)五、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此將它們區(qū)別開(kāi)來(lái)，對(duì)它們之間的互動(dòng)關(guān)系作一分析。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買(mǎi)力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。就房地產(chǎn)價(jià)格中房?jī)r(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)做出反應(yīng)的。第37頁(yè)/共48頁(yè)第六節(jié)社會(huì)因素一、政治安定狀況

一般來(lái)說(shuō)，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心。

二、社會(huì)治安狀況

房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障。

第38頁(yè)/共48頁(yè)三、城市化城市化的具體內(nèi)涵包括4個(gè)方面：①依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)按勞動(dòng)力越來(lái)越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；②分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚；③城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新；④城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。一般來(lái)說(shuō)，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對(duì)城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第39頁(yè)/共48頁(yè)四、房地產(chǎn)投機(jī)

房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。一般來(lái)說(shuō)，影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。第40頁(yè)/共48頁(yè)……當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購(gòu)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，無(wú)疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。另外，當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或者被過(guò)度的熱烈(樂(lè)觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時(shí)，也可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。在某些情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時(shí)候，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。第41頁(yè)/共48頁(yè)第七節(jié)國(guó)際因素一、世界經(jīng)濟(jì)狀況

世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。二、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況房地產(chǎn)是不可移動(dòng)