房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段設(shè)計(jì)評(píng)審的重點(diǎn)內(nèi)容

/（附件一）方案階段設(shè)計(jì)評(píng)審的重點(diǎn)內(nèi)容1，拓展規(guī)劃方案評(píng)審評(píng)審目的：確定概念規(guī)劃、概念方案，以及產(chǎn)品定位指標(biāo)。評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注宗地分析（如已給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)過(guò)，可不再重復(fù)）宗地區(qū)域分析宗地地理位置；據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口等）的距離宗地現(xiàn)狀分析周邊環(huán)境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地價(jià)值分析對(duì)宗地土地性質(zhì)進(jìn)行價(jià)值分類；困難地形需進(jìn)行宗地“坡度、坡向分析”概念設(shè)計(jì)過(guò)程對(duì)過(guò)程中階段方案進(jìn)行簡(jiǎn)潔總結(jié)（優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)）重點(diǎn)分析各階段方案的優(yōu)缺點(diǎn)（和領(lǐng)導(dǎo)階段溝通的結(jié)論看法），目的為說(shuō)明最終方案設(shè)計(jì)是如何形成的設(shè)計(jì)意向（過(guò)程匯報(bào)）設(shè)計(jì)意向供應(yīng)設(shè)計(jì)意向參考圖片（總體、風(fēng)格、理念）供應(yīng)可參考意向的項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位意向供應(yīng)設(shè)計(jì)意向單位及團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)，主創(chuàng)設(shè)計(jì)師及過(guò)往業(yè)績(jī)介紹，設(shè)計(jì)資源評(píng)估對(duì)比表設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的時(shí)間支配及設(shè)計(jì)費(fèi)用要求概念方案（1）概念規(guī)劃總平面需表示總圖各建筑物布置、層數(shù)、高度需表示各類主要出入口、主要道路需考慮規(guī)劃要點(diǎn)中各類退線、建筑間距等要求需考慮周邊（如高壓走廊等）有可能的特定要求。困難地形的設(shè)計(jì)思索，前后主要剖面圖關(guān)系。如有分期，各期分期范圍需在總圖中表示（2）產(chǎn)品分布示意圖產(chǎn)品組合平面總圖，不同戶型用不同顏色表示；在本圖上，需統(tǒng)計(jì)《產(chǎn)品住宅面積配比表》產(chǎn)品產(chǎn)品分析競(jìng)品樓盤分析，分析“戶型”及“價(jià)值點(diǎn)”需供應(yīng)意向產(chǎn)品平面，需表示主要尺寸指標(biāo)項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總用地面積、凈用地、容積率、計(jì)容建筑面積、建筑密度、綠地率、車位配比、公建配套要求及面積、≤90㎡套型建筑面積戶型比例等規(guī)劃指標(biāo)需明確“可售比”指標(biāo)戶型配比表及產(chǎn)品比例表戶型配比表及產(chǎn)品比例表經(jīng)營(yíng)測(cè)算（成本、財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)）財(cái)務(wù)測(cè)算成本、利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)推斷，其他草模規(guī)劃供應(yīng)1:1000~1:1500總體工作模型或俯視圖2，總體規(guī)劃方案評(píng)審評(píng)審目的：確定規(guī)劃方案及規(guī)劃指標(biāo)。評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注宗地分析宗地區(qū)域分析宗地地理位置；據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口等）的距離宗地現(xiàn)狀分析周邊環(huán)境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地價(jià)值分析對(duì)宗地土地性質(zhì)進(jìn)行價(jià)值分類；困難地形需進(jìn)行宗地“坡度、坡向分析”產(chǎn)品定位（產(chǎn)策、營(yíng)銷供應(yīng)）客戶描述供應(yīng)客戶類型、置業(yè)目的、年齡段、家庭結(jié)構(gòu)、喜好、價(jià)值排序等產(chǎn)品描述供應(yīng)產(chǎn)品需求類型、面積及附送、配比、功能房間數(shù)、單價(jià)及總價(jià)、最主要特點(diǎn)、特別要求等產(chǎn)品分析市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析。主要分析“戶型”、“價(jià)值點(diǎn)”及“售價(jià)”；可和營(yíng)銷共同完成前面規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程回顧對(duì)過(guò)程中階段方案進(jìn)行簡(jiǎn)潔總結(jié)（優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)）重點(diǎn)分析各階段方案的優(yōu)缺點(diǎn)（和領(lǐng)導(dǎo)階段溝通的結(jié)論看法），目的為說(shuō)明最終方案設(shè)計(jì)是如何形成的本次規(guī)劃方案內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)所依據(jù)的材料介紹如：總規(guī)，控規(guī)，政府文件。規(guī)劃總平面需表示總圖布置，各類坐標(biāo)定位、各建筑物層數(shù)、豎向高度需表示各類主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求需清楚表達(dá)各類退線。需清楚表達(dá)建筑間距，復(fù)核是否復(fù)核日照、消防等要求。需表達(dá)地下室的范圍及位置，（可提前考慮人防設(shè)置位置）對(duì)有日照要求的地方（如清遠(yuǎn)），須要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行簡(jiǎn)潔日照分析，避開(kāi)日后由于日照不能滿足要求而調(diào)整規(guī)劃形式總平面規(guī)劃中地下室范圍是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考慮自然采光通風(fēng)。道路交通分析及停車分析1）主次入口位置2)整體規(guī)劃道路結(jié)構(gòu)；各級(jí)道路及流線3）主要停車方式及配比（地面/地下/架空各種停車數(shù)量及比例），地面停車布置規(guī)劃景觀分析豎向設(shè)計(jì)總體剖面圖。重點(diǎn)說(shuō)明地下室、首層頂板、裙房及上部主體之間的關(guān)系、層高地形的設(shè)計(jì)前后關(guān)系土方平衡測(cè)算市政管線設(shè)計(jì)給水、排水、消防初步方案；對(duì)市政資料進(jìn)行確認(rèn),應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目場(chǎng)地高度是否影響管道敷設(shè)項(xiàng)目總體的供電方案（變配電房數(shù)量、位置、面積）。發(fā)電機(jī)房的位置、面積項(xiàng)目總體的電氣消防及弱電方案（設(shè)備房的數(shù)量、位置、面積）。防災(zāi)難設(shè)計(jì)項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總用地面積、凈用地、容積率、計(jì)容建筑面積、建筑密度、綠地率、車位配比、公建配套要求及面積、≤90㎡套型建筑面積戶型比例等規(guī)劃指標(biāo)需明確“可售比”指標(biāo)戶型配比表及產(chǎn)品比例表建筑風(fēng)格風(fēng)格類型、整體色調(diào)調(diào)性、主要用材用料草模或俯視圖供應(yīng)總體工作模型、俯視圖主要公建配套（重點(diǎn)為商業(yè)、會(huì)所、示范區(qū)）1）主要表示配套公建的平面圖、位置、層數(shù)、面積2）商業(yè)日后的業(yè)態(tài)（例如是大的主力店？或小型單元式店鋪等等；層高是一般3.6-4.2米一層層高還是4.5-6米假?gòu)?fù)式層高等等）物業(yè)管理模式1)說(shuō)明大的物管方案：幾級(jí)管理/主要出入口管理方案。并說(shuō)明物業(yè)管理用房擬定的位置、面積2）本圖不用單獨(dú)表示，可在道路交通分析圖上說(shuō)明產(chǎn)品分布示意圖產(chǎn)品組合平面總圖，不同戶型用不同顏色表示；在本圖上，需統(tǒng)計(jì)《產(chǎn)品住宅面積配比表》分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)構(gòu)思如有分期，各期分期范圍需在總圖中表示；需考慮開(kāi)發(fā)節(jié)奏及依次。各期示范區(qū)構(gòu)思示范區(qū)范圍、售樓部、樣板房位置，看樓路途，施工管理。建筑單體方案評(píng)審評(píng)審目的：確定主力戶型平面方案，確定設(shè)備等技術(shù)方案。評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注戶型單體主力戶型圖平面布置、開(kāi)間尺寸基本精確表達(dá)。戶型家具初步布置設(shè)計(jì)。需表示每戶面積、標(biāo)準(zhǔn)單元每層及每棟的面積。架空及上部局部退臺(tái)需說(shuō)明。如平面組合拼接，需復(fù)核開(kāi)口天井等要求。戶型配比表及產(chǎn)品比例表附加值面積統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)戶型配比表及產(chǎn)品比例表戶型特點(diǎn)分析戶型設(shè)計(jì)符合產(chǎn)品定位要求戶型競(jìng)爭(zhēng)力分析景觀利用。戶型附加值的挖掘。并考慮報(bào)建難度。結(jié)構(gòu)布置方案、總高度復(fù)核1.結(jié)構(gòu)方案應(yīng)合理優(yōu)化，設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧質(zhì)量和成本，在保證結(jié)構(gòu)平安的前提下力求節(jié)約，堅(jiān)持成本最優(yōu)原則。構(gòu)件尺寸及配筋若不是計(jì)算和概念設(shè)計(jì)須要，應(yīng)取最小值。2.重點(diǎn)審核柱、混凝土墻位置，以及粱位置、高度地下室地下室或架空、底商的方案確認(rèn)包括地下室范圍、柱距（含是否結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換）、車庫(kù)停車及車行流線坡道、出入口、人防分區(qū)及口部等地下室、架空層等層高、室內(nèi)外高差關(guān)系轉(zhuǎn)換層上有住宅，結(jié)構(gòu)降板400（結(jié)－建）標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面再次審核確定除對(duì)平面進(jìn)行再次確認(rèn)外，另外要復(fù)核走道寬度、廚房衛(wèi)生間等是否滿足規(guī)范強(qiáng)條，以及空調(diào)機(jī)位位是否合理。地下室劃分范圍、人防地下室規(guī)劃、地下室層高、柱網(wǎng)、車位個(gè)數(shù)、車位比、地下室通風(fēng)采光。有人防的也需表示。商業(yè)商業(yè)布局、層高、面寬、進(jìn)深、大商業(yè)規(guī)劃、若設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)換層的經(jīng)濟(jì)分析建筑立面方案立面風(fēng)格意向圖效果圖至少有兩個(gè)主要方向效果圖，電腦效果圖單體或組合效果圖模型供應(yīng)實(shí)體模型進(jìn)行深化推敲（可在深化階段供應(yīng)）各立面圖各主要方向的立面效果、組合效果主要材料部品主要材料部品清單初稿及造價(jià)對(duì)比窗地比窗地比估算成本支配進(jìn)行主要材料成本測(cè)算新技術(shù)應(yīng)用及要求如接受新技術(shù)，需供應(yīng)設(shè)計(jì)初步方案。需測(cè)算成本。技術(shù)方案總體效果模型或電腦效果圖核心筒、電梯、樓梯電梯初步選型，井道尺寸、梯級(jí)、樓梯寬度、消防前室設(shè)置、尺寸基本精確可行設(shè)備井道依據(jù)平面布局，表達(dá)相關(guān)設(shè)備井道平面組合表達(dá)組合平面圖，需考慮消防及開(kāi)口天井要求給排水1、衛(wèi)生間降板方式、對(duì)下層的影響,立管位置、空調(diào)位置。衛(wèi)生間降板范圍，管道不外露在房間；立管位置合理；空調(diào)位置便于排水。2、消火栓位置及管井尺寸1、消火栓及立管應(yīng)放置在公共空間。2、消火栓安裝不得貫穿墻體（管井處除外）3、管井位置及尺寸校核，管井應(yīng)滿足管道安裝要求，出詳細(xì)立面、剖面圖。3、地下室水池、泵房位置、大小,集水坑位置、數(shù)量，排水溝設(shè)置1、依據(jù)梁高等條件校核水池、水泵房面積。2、依據(jù)地下室底板面層厚度，校核集水坑數(shù)量、距離。通風(fēng)地下室通風(fēng)設(shè)置原則送、排風(fēng)機(jī)房位置面積校核，地下室凈空高度校核。煤氣燃?xì)饬⒐芪恢?，明確燃?xì)獗?、熱水器位置。精裝修房，燃?xì)獗砑盁崴魑恢?，是否滿足平安要求并應(yīng)聽(tīng)取裝飾部看法。電氣交通盒（核心筒）電氣設(shè)備間的位置、數(shù)量、面積景觀方案評(píng)審評(píng)審目的：確認(rèn)景觀的空間分布、功能劃分、道路系統(tǒng)和重點(diǎn)區(qū)域景觀方案。確認(rèn)符合總體成本要求。評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注概念階段設(shè)計(jì)風(fēng)格意向，確定展示區(qū)范圍，確定展示區(qū)及其他區(qū)的單方造價(jià)整體設(shè)計(jì)說(shuō)明，供應(yīng)意向圖片供選擇方案階段總體設(shè)計(jì)供應(yīng)彩色總平面圖，社區(qū)俯視圖，分區(qū)景觀設(shè)計(jì)說(shuō)明重點(diǎn)區(qū)域—主要是銷售展示區(qū)重點(diǎn)景觀部位的設(shè)計(jì)分析圖，透視圖，場(chǎng)地分析圖，剖面分析圖，綠化設(shè)計(jì)示意圖，水景設(shè)計(jì)示意圖，燈光設(shè)計(jì)意向圖片道路景觀主干道，次干道，組團(tuán)內(nèi)道路交通流線分析圖，道路斷面示意圖，主干道停車分析圖，主干道燈光設(shè)計(jì)意向圖環(huán)境小品雕塑、景觀標(biāo)識(shí)、園林家俱及活動(dòng)器械園林家俱（小品）設(shè)計(jì)和布置示意圖，標(biāo)識(shí)意向圖片及綜合彩色立面圖雕塑意象圖片，活動(dòng)器械示意圖書(shū)片生態(tài)技術(shù)的利用景觀生態(tài)技術(shù)的利用平面布置示意圖，生態(tài)技術(shù)簡(jiǎn)要說(shuō)明，景觀效果圖及意向圖片硬景材料材料圖譜，限制全部硬景材料成本在可控范圍內(nèi)植物品種植物圖譜，限制全部植物品種在可控范圍內(nèi)成本限制景觀小品設(shè)計(jì)及布置示意圖，限制景觀小品的材質(zhì)、形式、數(shù)量的成本可控范圍其它景觀材料表/景觀支配模板分解圖附件裝修設(shè)計(jì)方案評(píng)審評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注概念階段設(shè)計(jì)風(fēng)格意向整體設(shè)計(jì)說(shuō)明，供應(yīng)意向圖片供選擇平面布局供應(yīng)平面圖、組織流線分析確定單方造價(jià)范圍含硬裝，軟裝的單方價(jià)格。方案階段平面供應(yīng)平面、鋪地，天花、重點(diǎn)立面分析圖。設(shè)計(jì)效果介紹供應(yīng)能表達(dá)清楚設(shè)計(jì)的效果圖主材料供應(yīng)材料圖片或?qū)嵨飿影遘浹b飾軟裝飾和硬裝方案同步單方造價(jià)估算銷售展示區(qū)設(shè)計(jì)方案評(píng)審評(píng)審目的：確定示范區(qū)總圖規(guī)劃方案、銷售流線、展示范圍，建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)意向?；A(chǔ)資料規(guī)劃已確定的規(guī)劃總圖營(yíng)銷類賣場(chǎng)規(guī)模以及相關(guān)指標(biāo)須要做實(shí)體樣板房的戶型種類及數(shù)量銷售對(duì)示范區(qū)須要的條件支配經(jīng)公司確定的示范區(qū)三級(jí)支配（設(shè)計(jì)、項(xiàng)目、營(yíng)銷等）評(píng)審內(nèi)容文件要求或備注運(yùn)營(yíng)圖及支配運(yùn)營(yíng)圖及支配示范區(qū)總平面綜合限制圖以及設(shè)計(jì)指標(biāo)，重點(diǎn)表示范圍、分區(qū)、樣板房位置、銷售流線等，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)間、銷售開(kāi)放時(shí)間建筑外裝展示面示范區(qū)須要展示的公建方案（賣場(chǎng)）