舊城區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式的探討

舊城區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式的探討舊城區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式的探討作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量：舊城商業(yè)街開發(fā)的模式探討研究的目的與意義傳統(tǒng)商業(yè)街由于其獨特的地位,它的改造與再開發(fā)成為城市空間內部調整的一個舉足輕重的熱點,國內外有很多著名的實例:國外通過恢復與重建傳統(tǒng)商業(yè)活動中心而形成的富有傳統(tǒng)特色的步行商業(yè)街,如德國慕尼黑的商業(yè)步行街區(qū)、美國舊金山的漁人碼頭等,往往作為城市復興的成功標志[1]:國內也有北京的王府井、琉璃廠、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項目。.2舊城商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀與面臨問題舊城商業(yè)街一般處于舊城的中心區(qū),具有悠久的歷史人文傳統(tǒng)以及交通便利等特點。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業(yè)街,非但不復往日的繁華,更面臨衰敗的危險?？偨Y商業(yè)街的存在與發(fā)展[2],取決十多種不變因素和可變因素,這些因素統(tǒng)稱為環(huán)境因素,主要包括生產(chǎn)力的發(fā)展、消費入口的聚集、商業(yè)設施的規(guī)模與檔次、城市基礎設施建設的完好程度。而其中有一些客觀因素如生產(chǎn)力等問題是很難在短時間發(fā)生改變的。因此,本文主要分析與研究舊城商業(yè)街在規(guī)劃布局、經(jīng)營模式、交通、輔助設施等方面存在的問題。.現(xiàn)有布局狀況與交通問題世界各大城市的多種類型商業(yè)街,均反映出傳統(tǒng)區(qū)位理論與現(xiàn)代布局理論的撞擊、蠶食與結合:由于傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都位于城市的幾何中心,因此商業(yè)街往往同時擔負著城市干道的職責,因此造成了現(xiàn)在商業(yè)流與人流混為一體的特定格局,加上傳統(tǒng)商業(yè)街原有線形的空間,使商業(yè)設施營業(yè)場所腹地過于狹窄,迫使大量顧客擁擠在商業(yè)中心的交通干線上;再者,很多城市舊城商業(yè)街一般形成于車馬交通時代,街道寬度遠不能滿足現(xiàn)代都市大規(guī)模的交通流量要求,因此容易造成人車混雜擁擠堵塞。而由于傳統(tǒng)商業(yè)街交通便捷性的降低,使購物者望而卻步。但是,如果為解決交通問題簡單加以拓寬,一則破壞原有親切的街道尺度,再則將造成較大規(guī)模的拆遷,使開發(fā)成本劇增。因此一些城市將商業(yè)街改造成為步行街,既可以改變人車混雜的交通危險性,另外為在商業(yè)街中增加綠化、小廣場、小品等設施以創(chuàng)造良好外部環(huán)境提供了場地,但這依賴于在區(qū)域的范圍內調整交通結構。.購物環(huán)境對于商業(yè)建筑而言,客源是最重要的,現(xiàn)代都市生活對于購物環(huán)境的要求越來越高,在國外有的大型商場設計為公園式購物環(huán)境[3],使顧客在購物過程中享受到旅游的樂趣。一般來講,商業(yè)街存在購物環(huán)境品質低劣、基礎設施老化嚴重、輔助設施嚴重不足等方面缺點,不能滿足現(xiàn)代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購物環(huán)境要求。.經(jīng)營方式與競爭方面問題縱觀商業(yè)街發(fā)展的內外部環(huán)境,傳統(tǒng)商業(yè)街一方面要面臨多個新興商業(yè)街的竟爭壓力,即與新興商業(yè)街爭奪顧客的隱性壓力;另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街又將面對———購物中心、超級市場的顯性挑戰(zhàn)。尤其是后者,在經(jīng)營與運作模式方面,相比較新興零售業(yè)態(tài)的超市、商場等,傳統(tǒng)商業(yè)街存在運作模式單一、規(guī)模小等方面的問題[4],從而也導致在效益、成本、貨源、以及產(chǎn)品宣傳環(huán)境改善的投資等方面都處于劣勢,而因為處于城市中心地帶,高昂的租金以及其它各種費用使得小本經(jīng)營的商業(yè)鋪面,包括很多著名的老字號不堪重負,這樣,一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街遠未能達到現(xiàn)代都市不同層次顧客多樣化需求,因此對客源市場有著嚴重的影響,導致營業(yè)額的減少,更加使商業(yè)街無力改變自身的運營環(huán)境,只有任由其惡性循環(huán),最終導致商業(yè)街的衰敗,但從另外一方面而言,這種商業(yè)模式對保持城市多樣性方面具有不可估量的價值[5],無論是從蘊涵的文化價值還是商業(yè)價值來看,任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述,舊城商業(yè)街的改造,無論從城市還是自身角度都勢在必行。2國內外發(fā)展動態(tài)舊城商業(yè)街改造的成敗不僅擔負著自身經(jīng)濟、社會環(huán)境狀況改善,還要帶動舊城區(qū)復興的重任,從另一方面而言,由于涉及面太廣,不確定因素太多,人們認識到舊城商業(yè)街開發(fā)的復雜性與艱巨性,因此迫切需要對國內外已有的實例進行總結分析,為今后相關項目提供指導與借鑒作用。&nb舊城區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式的探討作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量：sp;從國內外商業(yè)街改造的情況來看,可分為不同的類型,例如從改造的范圍來講分為整體改造與局部改造兩種;從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環(huán)境改造為主的三種模式;從開發(fā)主要參與者來看有政府主導;政府與開發(fā)商合作開發(fā);政府、開發(fā)商、市民共同參與等模式。國外西方發(fā)達國家在商業(yè)街改造方面積累了豐富的經(jīng)驗[7-10],例如大多從街區(qū)甚至城市的角度,來整體考慮商業(yè)街區(qū)的改造與開發(fā)問題,另外市民階層能夠在參與開發(fā)中發(fā)揮一定的作用,也體現(xiàn)出其成熟性,因此這樣的案例通常能取得較好的經(jīng)濟、社會效益。歐洲的許多城市有將歷史保護區(qū)作為步行商業(yè)街區(qū)規(guī)劃設計的。德國慕尼黑的步行區(qū)就是商業(yè)街與歷史保護區(qū)的結合,以市政廳所在的瑪利亞廣場為中心,向周圍地區(qū)輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀形成的歷史街區(qū)開發(fā)為一大片步行街區(qū),形成了豐富多彩的城市空間。在北美,由于氣候條件,發(fā)展了室內購物中心,20世紀80年代,北美的城市更新計劃的特點就是室內外空間、公共與私有空間相結合,形成容許部分車輛通行的步行商業(yè)街區(qū)。國內由于地區(qū)間發(fā)展很不平衡,各城市的舊城商業(yè)街面臨問題、規(guī)劃決策者的專業(yè)素養(yǎng)也有很大差別等原因,比較西方普遍采用比較成熟的模式而言,國內城市之間舊城商業(yè)步行街的再開發(fā)改造水平參差不齊,下面想重點就以改造的力度來劃分的不同改造模式來探討國內舊城商業(yè)街改造存在的問題。3三種不同改造模式的比較以改造的力度來劃分的三種模式在國內城市都有相應的實例:由于北京、上海、長沙三個城市在經(jīng)濟、社會、地域等方面的差異,孤立地比較商業(yè)步行街改造的成功與否,意義不大,而應該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點進行具體分析。區(qū)域背景與自身特點的影響例如從區(qū)域背景來看,各城市情況各不相同,上海對于舊城區(qū)的整體改造由于采用內部調整與對外擴張相結合的策略;而長沙與北京主要立足于原有城市結構基礎上的內部調整;從商業(yè)街自身問題來看,上海因為其區(qū)位優(yōu)勢而擁有廣大的客源市場,可以確保傳統(tǒng)商業(yè)街上商鋪能夠在市中心高昂的費用要求下生存,而持續(xù)有效的城市空間結構調整使南京路步行街的交通問題在區(qū)域內得到調整,加上南京路本身就是具有“兩高”特點的商業(yè)街,因此只存在改善環(huán)境的問題;而長沙案例中的店鋪就沒這么幸運,由于城市整體消費水平以及外來客源人數(shù)的限制,傳統(tǒng)店鋪在面對大型連鎖店、超市、商場的競爭中,本來就難以維持,因此在環(huán)境、交通、經(jīng)營方式等方面都需要改變;北京雖然在區(qū)位上與上海相似,也擁有足夠的客源市場,但由于在城市空間結構以及商業(yè)街運作模式存在一些問題[7],需要解決的問題與長沙相似;從建成時間以及開發(fā)模式來看,北京上海幾乎是同一時間,長沙稍晚。改造模式的選擇從各案例采用的模式來看,主要是從時間、區(qū)位、現(xiàn)在面臨問題等方面出發(fā),也反映了各自在經(jīng)濟社會等方面的特點:首先,上海與北京案例基本還是以政府開發(fā)為主,而長沙則是由政府對前期的投入與開發(fā)商后期建設相結合的模式。一方面可以看出開發(fā)模式在市場化運作程度在時間上的差別,另一方面,主要也是由于原有商業(yè)街經(jīng)濟狀況決定的,上海不用考慮這個問題,因此只要從環(huán)境角度入手,北京由于除環(huán)境以外還存在交通等其它問題,因此進行拓寬街道等局部調整,而長沙主要從經(jīng)濟角度,解決傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營方式存在的問題,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開發(fā)商的極端模式。改造的效果比較對于舊城商業(yè)街改造效果的評估,主要針對上述那些通過改造能夠起作用的因素進行量化分析。改造的效果首先要解決商業(yè)街面臨的實質性問題,由于三者情況不同,因此很難就單項作出比較,但從商業(yè)街可持續(xù)發(fā)展的角度,由于傳統(tǒng)商業(yè)街與其他商業(yè)機構與設施相比較主要是在傳統(tǒng)文化上具有優(yōu)勢,因此改造的重點就是要維護傳統(tǒng)文化的特色,因此可以將對傳統(tǒng)文化的“保護性開發(fā)”成功與否作為評價商業(yè)街的一個主要原則?！氨Ｗo性開發(fā)”包涵即保護與開發(fā)兩個層面的意思:保護是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價值的建筑等;開發(fā)是指在設計建筑與環(huán)境的外部特征中運用傳統(tǒng)的文化符號,以體現(xiàn)與傳統(tǒng)的溝通與交流,而達到使顧客產(chǎn)生共鳴的目的,近年對于商業(yè)街的改造中,逐漸開始擺脫具象模仿如大屋頂?shù)葌鹘y(tǒng)建筑局部特征的初級手法,轉而用更抽象的方法追求對于傳統(tǒng)文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在對景觀環(huán)境改造和設計中,以深紅色花崗巖鋪筑的設施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終,并且在步行街的中部開辟了一片綠地和“世紀廣場”,稱之為舊城區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式的探討作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量：“金坪”等,體現(xiàn)了上海南京路作為商業(yè)金融城市中心的文化特點;而北京王府井與長沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環(huán)境設施上下功夫,力圖體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的交融。傳統(tǒng)商業(yè)街的“保護性開發(fā)”還包括一個容易讓人忽略的特征:傳統(tǒng)商業(yè)街得以存在的內涵保護,如對傳統(tǒng)老字號商鋪的保留,但無論是局部改造還是拆除重建,拆遷費用在總成本中占據(jù)很重要地位,這樣投資者為收回成本,容易產(chǎn)生“三高”等問題,而使很多傳統(tǒng)老字號商鋪被排除在改造后商業(yè)街以外,從而使傳統(tǒng)商業(yè)街完成“老瓶裝新酒”的轉變,就象長沙黃興路商業(yè)步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法,由于其中涉及到傳統(tǒng)文化的形式與內容,以及對顧客、市民產(chǎn)生的表層與潛在的心理影響等社會問題,尤其是從長遠來看,給商業(yè)街帶來了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素,也引起了很多爭議:例如支持者認為,既然商業(yè)街是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,那么隨著服務對象的改變,在功能與結構上也應該相應變化,對于商業(yè)街的經(jīng)營者也應該遵循優(yōu)勝劣汰的市場競爭法則;而反對者則主要從社會倫理的角度,即商業(yè)街改造服務對象的層次和范圍問題提出疑義,商業(yè)街的改造是否應該將原來經(jīng)營者以及相關消費階層的利益排除在外?這其中還關涉到開發(fā)的另一個層面,即開發(fā)的參與范圍與開發(fā)利益的分配問題,目前來看,如何改變政府與開發(fā)商在開發(fā)中權利分配的壟斷地位,而更有利于推動社會公平等方面也值得進一步探討與研究的問題。從開發(fā)范圍造成的效果來看,由于上海南京路商業(yè)街改造作為城市整體開發(fā)中的一個有機部分,開發(fā)效果比較理想;北京王府井商業(yè)街在區(qū)位優(yōu)勢與上海相似,號稱北京的“金街”,但由于北京本身商業(yè)設施過剩、商業(yè)街所在位置交通等問題仍然存在,開業(yè)不久就陷入冷清之中;而長沙黃興南路步行街的改造也不容樂觀,由于只涉及到街道“一層皮”的改造,而沒有將與其相連的街區(qū)考慮在內,雖然環(huán)境以及城市公共空間上相比較原來有了一定的改善,在目前也一定程度上滿足市民要求,但根據(jù)馬斯洛人心理需求的“五層次原則”,可以預見,隨著人民生活水平與文化素質的進一步提高,僅僅商業(yè)街的“一層皮”改造,在城市空間規(guī)模以及多樣化需求等方面,很難滿足一個城市幾百萬人口對城市中心區(qū)的需求,從經(jīng)濟效益來說,昂貴的地價和租金、不菲的物業(yè)管理費、居高的成本勢必使商品零售價水漲船高,再加上含金量模糊的名貴品牌,都可能讓顧客望而卻步,勢必影響客源市場;另一方面,與煥然一新的商業(yè)街具有很大反差的是,商業(yè)街后面衰敗的舊城區(qū)得不到及時的改造,經(jīng)濟、社會、環(huán)境等問題仍然存在,商業(yè)步行街對舊城區(qū)的發(fā)展沒有發(fā)揮應有的作用。4復合開發(fā)模式的提出從前面的分析看出,長沙模式由于存在的問題,加之選擇以追求經(jīng)濟效益為主的開發(fā)策略等方面原因,導致商業(yè)街開發(fā)“開發(fā)有余、保護不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內容不足”的局面。而相對于北京上海而言,長沙所面臨的問題在中國的城市中似乎更具有普遍性:在經(jīng)濟能力與客源市場有限,又無法回避自身種種問題以及與商業(yè)街緊密相關的舊城衰敗等城市問題的情況下,怎樣實現(xiàn)舊城商業(yè)街的改造?從可持續(xù)發(fā)展的角度來看,商業(yè)街改造的社會效益與經(jīng)濟效益同等重要,因此本文更加傾向于保護與開發(fā)、形式與內容、局部與整體并重的“復合型”開發(fā)與改造模式[10]。在這里,復合開發(fā)應該注意以下幾點:開發(fā)的范圍、開發(fā)的步驟、改造的力度、改造的模式。開發(fā)范圍由國內外舊城商業(yè)街改造開發(fā)的成功經(jīng)驗來看,舊城商業(yè)街改造從范圍來看:應該在城市空間整體開發(fā)的角度上,從原有建筑環(huán)境的保護,開發(fā),重組與外部新建,擴張引入新的活力兩方面同時展開,但是應該看到,各地舊城商業(yè)街的衰退程度不同,開發(fā)的目的有所區(qū)別,地域性差異較大,因此那些模式是否適用于國內城市,還需要對舊城商業(yè)街改造調整作進一步的研究。對大多數(shù)欠發(fā)達中小城市,由于在建設資金方面的限制,更應該偏重商業(yè)街內部空間環(huán)境結構的調整與轉型。開發(fā)步驟、改造力度與模式探討在很多城市人財物力有限的情況下,對于舊城商業(yè)街而言,只能采取分步走的策略,首先使舊城商業(yè)街改造成為該區(qū)域經(jīng)濟的推動點,將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開發(fā)。在這里,改造的力度就顯得格外重要了,合適的改造力度可保證開發(fā)步驟的可持續(xù)發(fā)展,因此在開發(fā)模式上,改變政府統(tǒng)的“過多過死”的局面,還要避免孤注一擲的“三高”開發(fā)的出現(xiàn),而是從客源市場購買力入手、降低成本,低造價地解決,走多種營銷手段相結合的多樣化開發(fā)思路[11],例如采取遵循政府、開發(fā)商重點項目+小規(guī)模改造相結合的開發(fā)模式,以便充分利用全社會的智慧與資源,良性帶動舊城商業(yè)街區(qū)的整體開發(fā);從社會經(jīng)濟效益而言,改造要遵循保護與開發(fā)并重的原則,主要包括以下幾個方面:保護優(yōu)秀的歷史建筑與景觀風貌;挖掘歷史文化內涵,創(chuàng)造高品質的空