南昌某綜合住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

**路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況說明地理位置：本項(xiàng)目位于**路北端東側(cè)，東臨**湖，南靠中大·**湖花園，西北兩側(cè)至**湖北路。周邊環(huán)境：本區(qū)域因接壤**湖，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，但交通不便與配套缺乏的面貌有待改善。主要規(guī)劃指標(biāo)：地塊用途：商業(yè)、住宅用地用地面積：總用地面積203畝，合135340㎡容積率：≤1.4建筑密度：≤22%總建筑面積：189476㎡（不含地下室部分）基底面積：29775㎡二、項(xiàng)目方案測(cè)算方案測(cè)算建設(shè)用地：總用地面積203畝，合135340㎡；容積率：≤1.4建筑密度：≤22%總建筑面積：189476㎡（不含地下室部分）女基底面積：塔29775象㎡玉商業(yè)面積：筑9474憑㎡（以總建面塘積兵的仇5軋%勁估算）沙公建面積：婆1900拔㎡（以總建面辯積牛的群1舌%筐估算，其中會(huì)問所面卵積佳150姓0離㎡，物業(yè)用刷房癥40蹄0忌㎡）雁住宅面積：擔(dān)178102葬㎡嶄（索189476壇-9474-隙1900=1悟7810斑2芹㎡）截住宅機(jī)動(dòng)車停蒙車位：涌486季個(gè)折，譯178102肢÷110×0發(fā).3=48然6馳個(gè)（根據(jù)城市花規(guī)劃管理技術(shù)援規(guī)定計(jì)算）顛住宅非機(jī)動(dòng)車社位：隆2429撥個(gè)糕，楚178102捐÷110×1絹.5=242抄9填個(gè)（根據(jù)城市造規(guī)劃管理技術(shù)溝規(guī)定計(jì)算）敵三、總平布置胸初步思路乏本案地塊較為曉完整、方正，資根據(jù)容積率、者建筑密度以及益限高等因素的僚要求，產(chǎn)品應(yīng)脹由花園洋房、儀多層、小高層折組成。分布狀竹況如下：顫*乏*趴湖一側(cè)的非建表筑用地約占總限用地面積仗的聰13.8綿%粗，瘋約仁1867穗7膨㎡；烘建筑高度唇≤批12餡m擦的建筑用地約耳占總用地面積申的桿16.9待%異，楊約敲2287門2要㎡，建花園洋述房榴，死4撇F耀；雄建筑高度貴≤甩18護(hù)m訓(xùn)的建筑用地約匠占總用地面積紐的襖32.1壽%稍，蠶約堅(jiān)4344賣5測(cè)㎡，建多層蘿，否6.5鏈F凡；腳非限制用地建找筑用地約占總忠用地面積膛的座37.2悅%沈，渾約悲5034淹6矛㎡，建小高層核，產(chǎn)9繳F館。疏住宅面積疑178102桂㎡，暫定為花火園洋躁房滔+竿多基層孤+鴉小高層，鐵4-9咬F嫩。出于對(duì)優(yōu)化盆社區(qū)景觀環(huán)境巨、增加產(chǎn)品附蓬加值的思考，執(zhí)可以考慮將高刮層樓層適當(dāng)拔辭高，拉大建筑勒間距，以擴(kuò)充欲中心花園的面纖積。但考慮到意建筑成本的追犯加以及市場(chǎng)接損受度等因素的峰影響，建議建投筑樓層不超婚過安1水8羨層。汽商業(yè)部分毀面積乓9474米㎡，每沿槍*互*丙北路布置，努1哥F范，設(shè)計(jì)為底商嫂形式。餡公建面積襯1900柏㎡，其中會(huì)所賊面積蛛1500后㎡，物業(yè)用房殺400纏㎡，主要布置為于建筑底層，飾以減小對(duì)密度斧的占用。獎(jiǎng)全區(qū)機(jī)動(dòng)車車疫位鉛486拖個(gè)，伴非機(jī)動(dòng)車車位追2429敵個(gè)，岸布置于地下室式和架空層。典物業(yè)類型面積膛表羨注：上表所計(jì)蹦算出的綜合密撓度社為斤18.6決%盤（不含底商部攔分），考慮到隨底商置入后將吩占用一定的建夢(mèng)筑密度，因此痛，本地塊的實(shí)勻際密度將接書近識(shí)22明%蛾。四、土地價(jià)格抱每畝地價(jià)：椒180微萬元咸地價(jià)總額趣：戰(zhàn)180×20哨3=線36540肥萬元租折合樓面價(jià)副：彎180÷66元6.67÷1頂.和4疼＝恐1929漆元布/剃㎡發(fā)五、銷售價(jià)格它預(yù)測(cè)撈根據(jù)對(duì)目前周決邊房地產(chǎn)市場(chǎng)劑的調(diào)查及對(duì)區(qū)淺域未來房地產(chǎn)賓市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，進(jìn)以下三點(diǎn)可以境作為價(jià)格預(yù)測(cè)餐的主要依據(jù)：闊與本項(xiàng)目最接逮近的項(xiàng)目中揮大薯·*涼*癢湖花園住宅的貍銷售均價(jià)朝3900抬元臘/壽㎡。腎南昌市整體樓掘市處于上升階產(chǎn)段，近兩年開奉發(fā)的個(gè)案整體倍水平不斷上升診，新區(qū)住宅樓礎(chǔ)盤的銷售價(jià)格母值得預(yù)期。漸本項(xiàng)目地塊位棋置較好，臨湖鄉(xiāng)臨街，形狀規(guī)蓄整。牢因此，在靜態(tài)預(yù)分析上，預(yù)期美本項(xiàng)目多層住糟宅整體均價(jià)棉3800翠元功/六㎡；小高層均捷價(jià)脊4000巾元景/鉛㎡；花園洋房吧4200勢(shì)元痰/替㎡；店面均價(jià)丙80000陽(yáng)元揭/衣㎡；車位均價(jià)怖6稍萬揉元斜/所個(gè)。鵲在動(dòng)態(tài)分析上認(rèn)，必須考慮周蕉期和后續(xù)市場(chǎng)且變化，暫估住陜宅總體銷售均說價(jià)為頂4000-4反300悠元罵/糧㎡。球在后續(xù)分析中輩，以靜態(tài)分析芳上的銷售價(jià)格賺進(jìn)行測(cè)算。六、銷售收入稈銷售總收嘴入戚:尚806,4彈47,600綁元七、投資概算乳單位建安成本野表投資概算表項(xiàng)目總投資：亦716,80符5,487描元八、效益評(píng)估雖總銷售收沈入汪扣—而吩總投庸資桌幅＝梨遵經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高806,44太7,600貪元昏位—榮716,80犁5,487帆元粒家危＝源歐89,642挺,113不元虜經(jīng)營(yíng)利狀潤(rùn)鏟÷獲光總投其資牛冊(cè)字＝蠅匙蠻投資利潤(rùn)率旅98,703從,913陽(yáng)元滅÷腎716,80截5,487獵元?dú)w魚敘＝讓裂12.5鈴1拆％士九、盈虧平衡洪分析眼價(jià)格盈虧平衡彩點(diǎn)擋銷售數(shù)量不變軍，印100防%駛售出屈，假定商業(yè)用務(wù)房和車位價(jià)格振不變，僅計(jì)算視住宅的價(jià)格盈勢(shì)虧平衡點(diǎn)隱價(jià)格盈虧平衡壟點(diǎn)算R突＝住宅均衫價(jià)雞數(shù)－（凈利污潤(rùn)搭÷即爽住宅總建）殼R棍＝蓬3939服路－話坡89,642膽,113胡÷早178102彩翁＝冒悉3436靈元妙/霸㎡忌即在假定商業(yè)遙用房和車位的速價(jià)格不變的前租提下，當(dāng)住宅巨的平均銷售價(jià)脊格達(dá)到防3436瀉元碧/易㎡時(shí)，可以實(shí)米現(xiàn)盈虧平衡。糟數(shù)量盈虧平衡卻點(diǎn)（價(jià)格不變著）槽數(shù)量盈虧平衡貨點(diǎn)肚Q加＝總投垃資播÷彼占總銷售收入掛Q撈＝易導(dǎo)716,80養(yǎng)5,487水÷跌806,44遙7,600鑼×100供%歉＝旋醋88.8冒8鑄％蓋即整個(gè)項(xiàng)目實(shí)催現(xiàn)平均銷售率奶88.8谷8冤％喘時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)輪盈虧平衡。十、特別分析姥當(dāng)單位地價(jià)為更150嫂萬饒?jiān)?示畝時(shí)，經(jīng)營(yíng)利疑潤(rùn)為長(zhǎng)150,54吹2,113瘡萬元，投資利嚴(yán)潤(rùn)率為河23.27%刷；勉當(dāng)單位地價(jià)為狼120車萬走元返/儀畝時(shí)，經(jīng)營(yíng)利爽潤(rùn)為減211,44寬2,113雀萬元，投資利研潤(rùn)率為柳36.09%奏；結(jié)論：凡當(dāng)單位地價(jià)為完180廊萬稻元遍/考畝時(shí)，投資總房額將達(dá)胖到祖7.1丹7擊億元，而利潤(rùn)玉只伴有土896墊4差萬元，