裝修建材城項目可行性報告

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2、銷售與運營收入測算表第一章總論四川隆昌投資管理有限公司在對宜賓市新隆縣新縣城進行了考察和分析；并對新隆國際裝飾建材城項目可行性展開了研究，通過對新隆縣新縣城的總體規(guī)劃和該項目建設(shè)的必要性、優(yōu)勢劣勢、項目背景等內(nèi)容進行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《新隆國際裝飾建材城項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：裝飾建材城建設(shè)地點：投資單位：執(zhí)行單位：項目占地：60畝-100畝建筑面積：8-10萬平方米建設(shè)周期：6-8個月投資金額：1.6-2.2億元資金來源：企業(yè)自備就業(yè)崗位：5000人創(chuàng)造稅收：7000萬元/年新隆國際裝飾建材城項目擬建在宜賓市新隆縣的新縣城，由于新縣城的建設(shè)需求，新隆縣對裝飾建材的需求量將非常龐大，建設(shè)一個專業(yè)的建材市場就是滿足這龐大需求的最好方法。新隆國際裝飾建材城項目規(guī)劃占地約60畝-100畝，總投資1.6-2.2億元人民幣。項目擬建總建筑面積8-10萬平方米。項目建設(shè)周期為6-8個月。項目建設(shè)目標：建材及家居倉儲月吞吐量達到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值12億元以上；與近1000家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)600家以上，為新隆及周邊各縣市等家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。本項目的建設(shè)對促進中國西部品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在中國西部家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進中國西部建材的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進中國西部家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對新隆縣城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍2.1、編制依據(jù)（1）國家、四川省、宜賓市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；（2）《四川省西部物流中心建設(shè)規(guī)劃》；（3）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（4）宜賓市新隆縣關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）新隆國際裝飾建材城項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃關(guān)于“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設(shè)計。3.2按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。3.3根據(jù)四川省和西部發(fā)展計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。3.4按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5四川省及西部各省目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。3.6項目建設(shè)以國際建材\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。3.7項目建設(shè)積極采用先進技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。3.8消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目于2011年建設(shè)，并可于2012年完工。整個項目預(yù)計于2012年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。年度建筑面積示意表名稱圾投資期2011年G用地面積(畝)2建筑面積22投資額度建成市場1160畝-100畝4610平方22000萬元配套費用1120萬元4.2銷售及運營收入的測算如下表：三期項目銷售及運營收入的測算表單位：萬元名稱銷售比例銷售收入20112011年2012年2012年商鋪70000平方70%42000商鋪30000平方出租出租.自用80%864二、租賃及運營收入：2011年2011年2012年單位:萬元商鋪租金864864物業(yè)管理服務(wù)費120120物流停車費5050廣告費免費無其他業(yè)務(wù)收入100.00100.00項目營業(yè)總收入43134五、可行性研究結(jié)論5.1新隆國際裝飾建材城項目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符宜賓市新隆縣把該縣作為建材\五金\物流\商業(yè)配套等專業(yè)市場和公路、鐵路、航空港形成物流對該宗地配套需求。5.2項目的建設(shè)將推動縣委，縣政府倡導(dǎo)的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把西部建材城打造成為輻射西部的國際性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。新隆國際裝飾建材城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套省會經(jīng)濟圈和自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。5.3新隆國際裝飾建材城將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托西部物流優(yōu)勢條件,通過航空、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在新隆的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。5.4項目的建設(shè)將成為推動四川五金\建材\物流市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲物流中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為新隆縣發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。項目在選址方面做了充分的考慮：針對西部各省市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，調(diào)查西部建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家□居城和建材市場做專業(yè)倉儲物流配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于長三角成熟商業(yè)資產(chǎn)運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設(shè)。第二章項目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景1.1建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤位租金總額9.8億元；浙江南潯建材市場始于1987年，現(xiàn)已發(fā)展成為中國最大的膠合板集散中心，成交額達63.6億元；山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。1.2建材市場形成的特點和問題①建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。②渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。③資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。④資本給予更多關(guān)注風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。⑥跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY"至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯！⑧品牌建設(shè)備受重視8年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地--電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。⑨建材行業(yè)面臨健康積極發(fā)展奧運會到來的特殊年頭對建材行業(yè)影響甚大。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。2009年全國房產(chǎn)快速回暖，家裝行業(yè)也隨之快速發(fā)展。僅2009年廚衛(wèi)行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值18500億，比2008年增長了12%。加上2009年高速發(fā)展的慣性，使得建材行業(yè)依然活躍。1.3中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。中國建材行業(yè)也缺乏優(yōu)秀的建材倉儲物流支持。1.4建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。”家裝按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進建材消費促進的新動力。1.5商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設(shè)對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。1.6中國建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀中國很多城市建材市場初現(xiàn)建設(shè)不均衡。如南京截至2008年，該市主城區(qū)5000平米以上的建材市場已經(jīng)達到近100家，分散的建材門市和超市更是不計其數(shù)，導(dǎo)致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。統(tǒng)計資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約5個百分點，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。南京市固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標準規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了3倍還多。據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段?！敖ú氖袌龆嗔耍瑬|西都差不多，在選擇上主要看價格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當力求錯位，以避免單純的價格競爭。2008年對于宜賓的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭——紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。目前宜賓市新隆縣由于是全縣搬遷，一個全新縣城的建設(shè)內(nèi)就只有在汽車總站的商業(yè)廣場內(nèi)設(shè)了1萬平方米的建材銷售網(wǎng)點。1萬平方米左右的商鋪面積是遠遠不能滿足新隆縣新縣城這幾年對建材的巨大需求的，我公司非常支持新隆縣委縣政府想打造一個專業(yè)的建材市場對新隆縣未來的加速發(fā)展有著十分深遠的經(jīng)濟意義，社會意義這個想法，也很有信心可以為新隆縣的建設(shè)和發(fā)展做出貢獻。就建材專業(yè)市場本身來看，從建筑業(yè)對建材行業(yè)帶來的剛性需求來說，建材行業(yè)是個朝氣蓬勃的行業(yè)。并且現(xiàn)在整個西部的發(fā)展帶來的建筑建材機遇是巨大的，特別是成渝經(jīng)濟圈，西三角經(jīng)濟圈的實力提升，以及中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中建材都扮演了一個極為重要的角色。而發(fā)展專業(yè)市場也是現(xiàn)代商貿(mào)，物流，網(wǎng)洛發(fā)展的必然需要和結(jié)果。1.6國家及西部各省市規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。宜賓市商貿(mào)發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。實施中鼓勵推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。加速融入西部大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團。1.7西部個省市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。1.7.1運輸支撐條件《四川省西部物流中心建設(shè)規(guī)劃》正式出臺，四川將打造一個區(qū)域物流中心和八大次區(qū)域物流中心)以交通運輸、倉儲配送、物流信息三大平臺為支撐，把四川打造成為西部物流中心、西部最大的商品集散地和經(jīng)濟走廊！四川省政府日前正式出臺《四川省西部物流中心建設(shè)規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)。該《規(guī)劃》透露，到2012年，四川貨運周轉(zhuǎn)量力爭保持年均9%的增長速度，物流業(yè)增加值增幅高于同期GDP增幅2個百分點《規(guī)劃》稱，根據(jù)四川貨物主要流向和物流發(fā)展需要，依據(jù)《西部綜合交通樞紐建設(shè)規(guī)劃》和四川產(chǎn)業(yè)布局，四川將在重要物流節(jié)點城市、制造業(yè)基地和綜合交通樞紐，布局建設(shè)物流園區(qū)。并依托已有的港口、鐵路和公路貨站、機場等交通運輸設(shè)施，建設(shè)多式聯(lián)運、轉(zhuǎn)運設(shè)施，實現(xiàn)多種運輸方式“無縫銜接”，提高運輸效率。今后，四川將根據(jù)全省產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)建以下七大物流集群：為重大裝備制造業(yè)服務(wù)的大件物流集群，為電子信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)的電子物流集群，為白酒產(chǎn)業(yè)服務(wù)的酒業(yè)物流集群，為釩鈦鋼鐵服務(wù)的鋼鐵物流集群，為農(nóng)產(chǎn)品深加工服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流集群，為糧食散裝、散運、散卸、散存服務(wù)的糧食物流集群，為快捷需求和零星需求服務(wù)的小件快遞物流集群。據(jù)透露，到2012年，四川為打造西部物流中心，將斥巨資實施80個重點物流項目，并建立重點項目聯(lián)系制度，協(xié)調(diào)解決項目實施中的重大問題。據(jù)悉，依托交通樞紐和特大城市的經(jīng)濟功能，四川將建成西部最大的區(qū)域物流中心，重點建設(shè)4大物流園區(qū)和4大物流中心。其中：成都航空物流園區(qū)依托雙流國際機場，建設(shè)服務(wù)四川、輻射西部、連接世界的樞紐型西部航空物流港；成都國際集裝箱物流園區(qū)依托成都鐵路集裝箱中心站，建設(shè)服務(wù)四川、輻射西部、通達全球的樞紐型集裝箱內(nèi)陸港；成都新都物流園區(qū)依托成都鐵路樞紐大彎貨站，建設(shè)服務(wù)四川、輻射西部、通達全國的樞紐型鐵路散貨集散地；成都新津物流園區(qū)依托成都鐵路樞紐新津貨站，建設(shè)服務(wù)川南、輻射西南、通達全國的樞紐型鐵路散貨集散地；成都新都物流中心依托城市北向公路主通道，建設(shè)服務(wù)于成都北部、輻射成德綿經(jīng)濟帶、通達全國的公路物流港；成都龍泉物流中心依托城市東向公路主通道，建設(shè)服務(wù)成都東部、輻射成渝經(jīng)濟帶、連接長江港口的公水聯(lián)運貨物集散中心；成都雙流物流中心依托城市南向公路主通道，建設(shè)服務(wù)于成都南部、輻射西南的公路貨物集散中心；成都保稅物流中心依托成都出口加工區(qū)，建設(shè)服務(wù)于成都、輻射四川的保稅物流中心。該《規(guī)劃》透露，根據(jù)南、北、東、西四個方向的進出川通道和各地產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃等因素，四川將全力建設(shè)、打造八大次區(qū)域物流中心。其中：攀枝花物流中心以礦產(chǎn)資源、鋼材和農(nóng)產(chǎn)品(冷鏈)物流為特色，輻射川、滇、黔交界區(qū)域，重點建設(shè)攀枝花市倮果散裝貨物(礦產(chǎn)品)物流中心等項目；自貢-瀘州-宜賓物流中心以酒業(yè)、化工、機械、鹽化工物流為特色，輻射川、滇、黔、渝交界區(qū)域，重點建設(shè)自貢板倉加工制造業(yè)物流園區(qū)、宜賓港志誠作業(yè)區(qū)一期工程、瀘州高壩集裝箱物流中心等項目；達州物流中心以天然氣化工、農(nóng)產(chǎn)品和再生資源物流為特色，輻射川、渝、陜、鄂交界區(qū)域，重點建設(shè)達州糧食物流中心等項目；綿陽-廣元物流中心以電子產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品物流為特色，輻射川、陜、甘交界區(qū)域，重點建設(shè)長虹信息化現(xiàn)代物流園區(qū)、廣元現(xiàn)代糧食物流中心等項目；南充-廣安物流中心以商業(yè)零售、農(nóng)產(chǎn)品、建材物流為特色，輻射川、渝交界區(qū)域，重點建設(shè)南充小龍物流園區(qū)、廣安新橋能源化工園區(qū)物流中心等項目；遂寧-內(nèi)江物流中心以建設(shè)倉儲配送設(shè)施為重點，形成為全省服務(wù)的物流配送中心，重點建設(shè)川渝合作物流園區(qū)、遂寧中國西部國際工業(yè)物流港等項目；樂山物流中心以大件運輸為特點，形成水路聯(lián)運的物流中心，重點建設(shè)樂山棉竹物流園區(qū)等項目；雅安物流中心以水電、礦業(yè)、機械加工、農(nóng)產(chǎn)品物流為特點，形成輻射川西北、攀西地區(qū)的物流中心，重點建設(shè)華峰物流園區(qū)、雅惠物流倉儲中心等項目。該《規(guī)劃》指出，今后，四川將依托全省產(chǎn)業(yè)特色和物流需求，構(gòu)建五大重點領(lǐng)域物流體系。其中：配合國家優(yōu)質(zhì)商品豬戰(zhàn)略保障基地建設(shè)，依托省內(nèi)大中型食品加工企業(yè)、區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、物流園區(qū)，構(gòu)建四川農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系；以散儲、散運、散裝、散卸為重點，構(gòu)建以成都、眉山、宜賓、達州、南充、攀枝花、廣元為重要節(jié)點的四川糧食現(xiàn)代物流體系；制造業(yè)物流體系結(jié)合四川省重要戰(zhàn)略資源開發(fā)基地建設(shè)、現(xiàn)代加工制造業(yè)基地建設(shè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工基地建設(shè)，組織實施一批制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展示范工程和重點項目，促進現(xiàn)代制造業(yè)與物流業(yè)的有機融合、聯(lián)動發(fā)展；商貿(mào)物流體系推進物流企業(yè)與商貿(mào)企業(yè)互動發(fā)展，促進供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)有機結(jié)合，在大中城市發(fā)展面向流通企業(yè)和消費者的社會化共同配送，促進流通的現(xiàn)代化，擴大居民消費；第三方物流體系培育一批適應(yīng)機械、重裝、電子、建材、白酒等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)物流需求的第三方物流企業(yè)，做強做大，積極引進國內(nèi)外大型第三方物流企業(yè)來川發(fā)展。四川成為西部航空樞紐成都鐵路交通圖成都物流設(shè)施重點建設(shè)項目布局四川省區(qū)域性物流中心布局1.7.2信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件與機遇宜賓市是西部重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。但是我們從2009年3月20日，中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）聯(lián)合四川省互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會共同發(fā)布《2008四川省互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展狀況報告》顯示：2008年四川省的網(wǎng)民滲透率首次超過10%，寬帶規(guī)模增速較之上一年提升近一倍，手機網(wǎng)民也以占全省整體網(wǎng)民49.0%的比例遠高于全國水平。報告認為，2008年四川互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展整體依然呈現(xiàn)不斷提升的良好趨勢。根據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)在普及率達到10%之后的發(fā)展經(jīng)驗看，四川互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)進入了一個更快速發(fā)展的黃金時期。本次報告是CNNIC專門為四川省定制，希望能幫助社會各界了解四川災(zāi)后互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展狀況，了解四川互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的巨大機遇，并積極參與建設(shè)。報告顯示，截至2008年12月，四川省網(wǎng)民規(guī)模達到了1103萬人，網(wǎng)民普及率首次超過10%，達到13.6%，相比2007年有顯著提高。根據(jù)創(chuàng)新擴散理論，四川省網(wǎng)民會在10%的拐點后，今后幾年呈現(xiàn)更快的增長。四川省手機網(wǎng)民增長尤為迅速，使用比例達到49.0%，遠遠高于全國39.5%的水平。四川互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)資源也呈現(xiàn)快速發(fā)展，網(wǎng)站數(shù)量增加40964個，年增長率達到115.2%，超過了全國網(wǎng)站91.4%的增長率，這也是四川省連續(xù)兩年網(wǎng)站數(shù)量增長率超過100%。四川省的網(wǎng)民上網(wǎng)方式也呈現(xiàn)出多樣化趨勢，各種上網(wǎng)設(shè)備使用比例均高于全國。受當?shù)厝宋?、?jīng)濟影響，四川省互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用呈現(xiàn)出娛樂第一、應(yīng)用第二、商務(wù)第三的特點：即偏向娛樂應(yīng)用的服務(wù)使用比例較高且高于全國水平、偏向應(yīng)用的服務(wù)次之與全國水平高低互現(xiàn)、商務(wù)服務(wù)應(yīng)用比例最少且低于全國水平。在互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用上，網(wǎng)絡(luò)音樂、即時通訊、網(wǎng)絡(luò)視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲的使用比例均在50%以上，整體高于全國水平。而網(wǎng)絡(luò)炒股、旅游預(yù)訂以及網(wǎng)絡(luò)售物的應(yīng)用比例較小，均在10%以下，低于全國平均水平。報告認為，雖然地震、經(jīng)濟危機等因素對于四川互聯(lián)網(wǎng)造成一定影響，但從基礎(chǔ)建設(shè)以及網(wǎng)民狀況上來分析，2008年四川互聯(lián)網(wǎng)仍然保持了快速發(fā)展的狀態(tài)，且發(fā)展速度較之2007年有很大提高。報告分析認為，這一狀況得益于政府支持、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和重大事件對于人民信息需求的刺激等三個方面的促進。首先是政府對于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的鼎力支持，高新互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會、四川省電子商務(wù)協(xié)會的成立都表明了政府對互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)扶持的決心。其次是基礎(chǔ)設(shè)施的快速建設(shè)為互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展提供了保障。以網(wǎng)民上網(wǎng)途徑為例，在省內(nèi)寬帶已經(jīng)成為絕對主流，使用比例在9成以上，高速的寬帶用戶增長率為四川省互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。另外，重大事件也對本地的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展有較強的刺激作用。如手機上網(wǎng)比例較大的主要原因，就來自地震發(fā)生以后，網(wǎng)民對于信息獲取及時性的需求提高，促使了手機上網(wǎng)的需求大大增加。四川省擁有豐富的自然資源，是西部最大的市場和物資集散地，也是西部的工業(yè)大省，因此在電子商務(wù)等領(lǐng)域會有很高的需求。報告建議，四川互聯(lián)網(wǎng)的進一步發(fā)展建設(shè)應(yīng)從改善四川省互聯(lián)網(wǎng)“人文”環(huán)境，選擇適合四川互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)，大力推進企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)以及互聯(lián)網(wǎng)營銷服務(wù)等幾個方面入手，重點提高整體網(wǎng)民或者說人口素質(zhì)是四川互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，也是四川省未來應(yīng)該著重思考的方面。我們從以上這份報告，以及四川隆昌投資管理公司調(diào)查分析認為：四川現(xiàn)在需要在物流以及商業(yè)信息建設(shè)中花一定精力。而四川隆昌投資管理有限公司所依托的長三角的經(jīng)濟體有成熟的商業(yè)信息運載模式。能為四川的信息物流帶來一定的突破。整體來說，縣城地址經(jīng)多方選擇后確定在宜賓縣真溪鄉(xiāng),宜賓縣真溪鄉(xiāng)和高場鎮(zhèn)蔣壩、石盤兩村劃歸新隆縣,擴建為新發(fā)鄉(xiāng),并以此作為新隆新縣城基地。新發(fā)鄉(xiāng)幅員面積約86平方公里,有13個行政村和1個社區(qū),共2.8萬多人。新隆新縣城地理位置非常優(yōu)越,即將建設(shè)的宜樂高速公路和宜峨鐵路與之相鄰,隨著向家壩工程的開工,這個宜賓唯一的國家級貧困縣正面臨非常好的發(fā)展機遇。二、新隆國際裝飾建材城項目建設(shè)的意義良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從宜賓市當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于西部的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市諸如重慶、西安、昆明、拉薩等城市相比較，其經(jīng)濟實基礎(chǔ)形成的優(yōu)勢，更應(yīng)加快發(fā)展經(jīng)濟速度。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使宜賓市在經(jīng)濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺的經(jīng)濟體，將更好的服務(wù)宜賓發(fā)展目標，增強城市經(jīng)濟輻射能力。第三章項目執(zhí)行單位概況略設(shè)計的著眼點應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。④增強素質(zhì)、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強和提升“賣場素質(zhì)”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。在戰(zhàn)略設(shè)計和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。二、西部建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測在工信部有關(guān)部門的指導(dǎo)下，中國建筑材料流通協(xié)會自2009年初提出“建材下鄉(xiāng)”建議以來，組織專家進行了多次研討，并在2009年中國建材商大會上設(shè)專門議題，就“建材下鄉(xiāng)”進行熱議，會上得到了眾多建材生產(chǎn)、流通、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的積級響應(yīng)，并提出了很多有價值的好建議。隨后中國建筑材料流通協(xié)會多次組織專家到典型市場進行實地調(diào)查，了解情況，研討實施辦法，為推進“建材下鄉(xiāng)”做了充分的前期準備工作。為了提出實際可行的建議方案，使建材下鄉(xiāng)政策與農(nóng)村的實際情況相符，中國建筑材料流通協(xié)會按照工信部原材料工業(yè)司的指示，近期對我國的相關(guān)省市發(fā)放了建材下鄉(xiāng)調(diào)查表，并專門組織專家和工作人員到典型市場和自然村進行了實地調(diào)查。中國建筑材料流通協(xié)會的調(diào)查選取了北京、河北、湖北、江蘇、重慶、廣西、浙江、黑龍江8等省市12個自然村，這些調(diào)查的省市中，除北京、江蘇兩個省3個村的人均年收入接近或超過萬元外，其他大部分村的收入都在5000元左右，人均年收入為6193元，略高于全國農(nóng)村居民收入（5000元）。這說明本次調(diào)查的調(diào)查點處于我國農(nóng)村中等收入水平，基本可代表我國農(nóng)村居民的大多數(shù)。而中國西部是中國最大的農(nóng)村人口聚集地。建材下鄉(xiāng)帶來的西部商機也不可估量。從目前的每戶建房面積情況分析，凡是經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)，住房的居住面積都相對較大，最高的為360平方米（江蘇），一般也在200平方米左右，而且多是2層以上建筑。北方及經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，一般都是二層（含二層）以下建筑，二層以上的建筑，目前大多采取框架結(jié)構(gòu)，二層以下建筑大多仍是磚混結(jié)構(gòu)。平均每戶新建房屋費用為10.6萬元。本次調(diào)查還表明，現(xiàn)在的農(nóng)村居民建房大部分都進行裝修，每戶裝修的費用一般占建房總額的1/3左右。在調(diào)查中，2/3的建材商品是從建材市場（賣場）購買，1/3的建材商品從經(jīng)銷商或工廠購買，而大部份經(jīng)銷商的經(jīng)營地點也是集中在建材市場（賣場）內(nèi)。而為西部小型農(nóng)村及周邊市場提供物流服務(wù)對企業(yè)來說，是一種商機也是一種責任。在此次調(diào)查中共調(diào)查農(nóng)戶6372戶，其中2010年擬新建房屋的農(nóng)戶有580戶，擬新建房屋農(nóng)戶比率約為9%。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字，我國2008年農(nóng)村人口為72135萬人，以每戶家庭3.27人（2005年全國1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報）計算，約有農(nóng)戶22060萬戶，以此次調(diào)查為依據(jù)，計算得出2010年全國擬新建房屋農(nóng)戶為1985.4萬戶?；谝陨险{(diào)查數(shù)據(jù)，基本反應(yīng)出目前農(nóng)村居民的住、建房情況，經(jīng)過反復(fù)論證，中國建筑材料流通協(xié)會設(shè)計提出了科學(xué)合理、簡便、易執(zhí)行的“建材下鄉(xiāng)”實施建議方案，上報工信部聯(lián)合各有關(guān)部門進一步審議。西部是中國建筑材料流通協(xié)會建議的建材下鄉(xiāng)的部分區(qū)域，在西部西三角經(jīng)濟圈將也是建材的新興重點市場。發(fā)改委西部開發(fā)司表示，國家擬進一步深入推進西部大開發(fā)。西三角經(jīng)濟圈將西部較具潛力和實力的三大城市整合起來，突破秦嶺屏障，使成渝經(jīng)濟帶和關(guān)中經(jīng)濟帶貫通，有望打造中國經(jīng)濟第四極。據(jù)中國經(jīng)濟時報報道，西三角經(jīng)濟圈全稱是西部川陜渝隴金三角，包括以重慶為中心的成渝城市群、以西安為中心的關(guān)中城市群、以蘭州為中心的西蘭銀（西寧、蘭州、銀川等）城市群。其區(qū)域大致包括重慶市、宜賓市、西安市和蘭州市及其周邊地區(qū)，包含約60座城市。目前經(jīng)濟圈經(jīng)濟總量近2萬多億元，約占西部經(jīng)濟總量的40%。國家發(fā)改委西部開發(fā)司表示，國家正在研究制定新政策，以進一步深入推進西部大開發(fā)。關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)獲批，成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃正在編制中，西三角經(jīng)濟圈將西部較具潛力和實力的三大城市整合起來，突破秦嶺屏障，使成渝經(jīng)濟帶和關(guān)中經(jīng)濟帶貫通，有望打造中國經(jīng)濟第四極。專家表示，東有長三角，南有珠三角，北有環(huán)渤海，西三角經(jīng)濟圈與東南北三地形成呼應(yīng)之勢。重慶城市群、成都城市群、以西安為中心的關(guān)中城市群、西蘭銀城市群相聯(lián)合、大西南與大西北集中發(fā)展，西三角經(jīng)濟圈有利于帶動西部大開發(fā)的進一步深化。地處西南的重慶市、宜賓市與地處西北的西安市、蘭州市有機聯(lián)系在一起，形成一個全新的統(tǒng)一經(jīng)濟體。這個經(jīng)濟體自然而然成為西南地區(qū)和西北地區(qū)密切合作的橋梁和紐帶。而這個經(jīng)濟體的發(fā)展離不開城市化的進程。在西三角城市一體化的過程中，城市建設(shè)和發(fā)展過程中。建材作為重要的一部分，將扮演著不可替代的作用。在西三角經(jīng)濟體的發(fā)展過程的建材行業(yè)的前途不可估量。第五章項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目的選址充分考慮宜賓市及新隆縣專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及宜賓市促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動的建材專業(yè)市場需求。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、鐵路物流三者結(jié)點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結(jié)算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。項目以西部各市大型品牌建材\家居倉儲物流市場為服務(wù)重點。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在配套宜賓專業(yè)市場，輻射周邊各省市的公路運輸優(yōu)勢條件；宜賓各高速出入口；各縱橫鐵路運輸大動脈的特點，為中國西部建材城輻射泛宜賓地區(qū)及全省，逐步向成渝經(jīng)濟圈及西部地區(qū)，提供了建材物流的平臺。本項目擬選址在新隆縣主入口處，這里是進入新隆縣城的門戶，有利于發(fā)揮專業(yè)市場的現(xiàn)代商貿(mào)物流的特點，同時又在新縣城的旁邊，可以和居住區(qū)分離，有利于城市環(huán)境的提升和管理。二、基礎(chǔ)條件2.1新隆縣地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀新隆縣位于四川盆地南緣，金沙江下游北岸，岷江從東北部新發(fā)鄉(xiāng)穿過，東界宜賓，西連雷波、馬邊，北接沐川，南與云南省綏江縣隔江向望。全縣幅員面積1531平方公里，管轄8個鎮(zhèn)13個鄉(xiāng)，其中兩個彝族鄉(xiāng)?？?cè)丝?0萬左右，平均海拔650米。第六章建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)西部各建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和宜賓市經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬建在宜賓市新隆縣建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。擬建的中國國際建材產(chǎn)業(yè)園項目處于成都建材/五金/物流帶區(qū)域，處于新隆對外核心物流圈。規(guī)劃占地約60畝-100畝。項目建設(shè)周期為：6-8個月總投資1.6-2.2億元，形成建筑面積8-10萬平方米。本項目的建設(shè)對促進西部各省市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在西部家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。二、建設(shè)原則2.1符合國內(nèi)外社會經(jīng)濟與專業(yè)市場發(fā)展的總趨勢；2.2符合四川省及中國西部社會經(jīng)濟發(fā)展的要求；2.3符合宜賓市及新都區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2.4符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進性與可操作性原則。三、建設(shè)目標建材及家居倉儲月吞吐量達到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值12億元以上；與近1000家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)600家以上，為西部50家左右大型建材家居企業(yè)和成都及西部近100家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計4.1、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入四川銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場及時變化的信息。（2）綜合信息化服務(wù)功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進出口貨物聯(lián)運業(yè)務(wù)及其他各種進口貨物的接運業(yè)務(wù)。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的成都大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進安徽市場銷售提供據(jù)點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。4.2、新隆國際裝飾建材城服務(wù)對象定位主要市場服務(wù)對象是：外地進駐宜賓的品牌建材商家需求；宜賓建材/五金/物流市場配套需求；西部大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；公鐵空多式聯(lián)運對外建材銷售需求；本項目構(gòu)建主要服務(wù)于宜賓以及以宜賓為中心、輻射西三角和中國西部的城市經(jīng)濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務(wù)。同時，通過與公路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。五、信息平臺功能5.1基礎(chǔ)信息共享區(qū)域建材家居信息共享城市綜合信息共享產(chǎn)品信息共享相關(guān)信息共享供需信息共享產(chǎn)品需求信息與供應(yīng)信息；倉儲需求信息與供給信息；5.2綜合信息系統(tǒng)客戶關(guān)系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析5.3客戶服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。第七章專業(yè)技術(shù)方案一、總平面布置1.1總體布局原則（1）按照現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務(wù)功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；1.2總平面布置圖見附圖1.3功能結(jié)構(gòu)及用地布局項目分為七大功能區(qū)（1）綜合信息服務(wù)功能區(qū)以信息服務(wù)為載體，兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)1.4交通規(guī)劃交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與貨客運通道快捷；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。1.5景觀規(guī)劃品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結(jié)構(gòu)本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度8級設(shè)計。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。三、供電系統(tǒng)3.1設(shè)計依據(jù)及范圍供電設(shè)計嚴格按照《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進行設(shè)計。3.2供電方案本工程用電電源在項目區(qū)范圍按供電部門按照國家規(guī)定建設(shè)變電系統(tǒng)。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負責。五、給排水設(shè)施5.1研究依據(jù)給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。5.2給水方案項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф200-300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。5.3排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。6.2急救消防設(shè)施品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風空調(diào)根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當?shù)牟膳?、通風、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。八、節(jié)能措施A庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。D選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設(shè)中將嚴格遵守《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。2.1倉庫內(nèi)勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。2.2職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施：A本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章項目組織及運營四川隆昌投資有限公司建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化國際建材產(chǎn)業(yè)園。一、新隆國際裝飾建材城的管理系統(tǒng)為保證交易倉儲中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)模化和管理電腦化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項目試運營前完成。二、項目實施方案1、通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。2、為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。3、擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。4、堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。圖9-1：組織架構(gòu)圖行政管理行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部