南京某中高檔住宅項(xiàng)目全程策劃方案

**項(xiàng)目全程策劃方案項(xiàng)目總論基本情況：物業(yè)名稱：物業(yè)地址：浦珠北路150號(hào)小區(qū)規(guī)劃建筑面積6.1萬(wàn)平方米，有13棟6層（局部7層）單體樓組成，磚混結(jié)構(gòu)，容積率1.83%,綠化率40.8%，樓間距最低26米。目標(biāo)是建成南京市中高檔住宅社區(qū)。項(xiàng)目總投資5600萬(wàn)人民幣，2008年11月開(kāi)始立項(xiàng)，計(jì)劃2010年8月末全部建設(shè)項(xiàng)目完成，2012年底實(shí)現(xiàn)售房率100%。南京市浦口區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。項(xiàng)目模式與合作方式：本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅全部銷售。項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論：本項(xiàng)目總投資為5600萬(wàn)元，總建面積61530平方米，其中住宅57227平方米，商鋪4303平方米。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：本項(xiàng)目住宅銷售部分：項(xiàng)目成本為3500元/平方米，住宅售價(jià)為5000~6800元/平方米。住宅部分利潤(rùn)總額為515萬(wàn)元。寺商鋪銷售部分向：商鋪共論430護(hù)3鑼平方米掌，售價(jià)屆12000租元溉/庸平方米，商鋪環(huán)利潤(rùn)總額撲為法68漠4怕萬(wàn)元。其總投敗資利潤(rùn)率凱為喚21.4%節(jié)由上面所列的榆數(shù)據(jù)可分析：徐本項(xiàng)目住宅部謎分利潤(rùn)總較大迅，投資利潤(rùn)率振也較高，其全其部投資和自有乳資金投資的內(nèi)飲部收益率均大價(jià)大超出行業(yè)的豬基準(zhǔn)收益梯率午8閑%逃，因此，住宅烘部分經(jīng)濟(jì)效益夫較好，方案可纏行。商鋪的投撕資利潤(rùn)率相對(duì)桶住宅更高，方匠案可行。綜合泛來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目壞兩個(gè)經(jīng)營(yíng)方案黨均可行。鍬第一部分項(xiàng)御目市場(chǎng)研究利南京揉市房地產(chǎn)概況布與喂房地產(chǎn)市場(chǎng)走磚勢(shì)分析（中觀勉）背南京房地產(chǎn)市懶場(chǎng)特200沸8碑上半年總結(jié)及歪走勢(shì)分析曾200熱8太年上半年南京麻房地產(chǎn)市場(chǎng)與哲全國(guó)大部分城抖市一樣，處于掙低迷狀態(tài)，究奏其原因是國(guó)家攪及地方政策調(diào)現(xiàn)控效果的逐漸抓顯現(xiàn)，軟及贈(zèng)0圖7薪年南京房地產(chǎn)徒市場(chǎng)火爆比較廉下的低迷?，F(xiàn)修從房地產(chǎn)指數(shù)跡情況，商品住低宅交易行情，稠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)邁營(yíng)狀況，外部副發(fā)展環(huán)境，以牙及土地市場(chǎng)狀給況來(lái)分析南京隱市上半年房地跪產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情劍況，并對(duì)下半詳年的發(fā)展進(jìn)行誰(shuí)預(yù)測(cè)。1、指數(shù)情況皺200鑼8熱年間1-她5拿月指數(shù)變化情棍況：各指數(shù)基老本保持穩(wěn)中有氣升的態(tài)勢(shì)，與張去年同期相比碎表現(xiàn)上揚(yáng)，如罪表勒1吸所示。南京市容綜合指數(shù)走勢(shì)榴情況如啟圖險(xiǎn)1擔(dān)所示。違1伍月隨天氣轉(zhuǎn)冷燭，南京樓市步蹲入淡季，再加隊(duì)上暴雪天氣的選影響，整體銷予售乏力。隨著映年關(guān)的逼近，虧和各項(xiàng)宏觀調(diào)中控政策效果的啞慢慢顯現(xiàn)，更堆多的購(gòu)房者選把擇繼續(xù)觀望胳?；?趨月受到天氣和琴春節(jié)長(zhǎng)假的影剃響，南京住宅宏市場(chǎng)整體銷售鋸乏力，人們?nèi)蕴O在觀望之中另。店3摸月隨著氣溫的籍上升，觀望氣漏氛有所減淡曠。鵝4燥月，氣溫仍在設(shè)上升，而南京齊住宅市場(chǎng)卻分在必“鐘降棄溫星”杜。由于各項(xiàng)宏框觀調(diào)控政策效扭果的慢慢顯現(xiàn)唯，許多理性的班購(gòu)房者仍在觀綱望之中吉。下5羨月，由于并季節(jié)性因素及浮南京春季房展辦會(huì)的召開(kāi)，住霞宅供應(yīng)量和成糧交量雙雙表現(xiàn)網(wǎng)上揚(yáng)替。伶6珍月住宅成交量俘表現(xiàn)穩(wěn)中有升怎。寸從罩1-謊6惜月住宅成交彎與許0當(dāng)6損年降和你0浩7紙年的對(duì)比，可耍以看出街，夢(mèng)0視8推年的住宅成交辨與火爆岡的特0衡7汗年差距較大，笛其認(rèn)購(gòu)量和成傲交量也不沖敵障0稻6核年，見(jiàn)址圖擇2亡所示。便南京七成左右糊的住宅銷量都陜集中在江寧、貸浦口和河西板貸塊勉，筋1-繁6楚月分板塊成交鋪情況如撒圖業(yè)3姻所示。南京住拔宅成交面積以跟中等戶型為主醫(yī)，成交價(jià)格以歡中低價(jià)為主。圖3右、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)征經(jīng)營(yíng)分析憤南京市房地產(chǎn)予市場(chǎng)始在狐0提8赴年商品房的投涼資額繼續(xù)增加灘，但增幅較去寇年同期減緩，怠竣工面積出現(xiàn)絮大幅增長(zhǎng)，而關(guān)銷售面積表現(xiàn)色下降。刺南京房地產(chǎn)開(kāi)機(jī)發(fā)投資額與商賓品房銷售額走伏勢(shì)如例圖斯4閉所示。拆200所8丑年上半年南京侍房地產(chǎn)市場(chǎng)與竊全國(guó)大部分城船市一樣，處于耗低迷狀態(tài)，究餐其原因是國(guó)家灌及地方政策調(diào)偷控效閥果晉1-傷4值月，全市完成毫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投聽(tīng)資渡151.7短9六億元，比去年船同期增武長(zhǎng)陷25.76密%結(jié)。削1-水4待月，全市共完毒成住宅投資消額頑124.0抽3兔億元，同比增習(xí)長(zhǎng)善39.13餃%捷。季1-叉4報(bào)月全市共完成偶商品房銷售占額鮮75.27窯%愉，同比減抱少啊36.36尸%悼?？?-棒4盟月，南京住宅捧投資額撈為暈124.0雷3封億元，同比增課長(zhǎng)煌39.13蔬%寺；施工面積米為誠(chéng)2509.1袖4果萬(wàn)平方米，同筆比增旦長(zhǎng)兄21搭%在；竣工面積凝為呀292.4福6貴萬(wàn)平方米，同令比增割長(zhǎng)避154逮%具。管1-凳4統(tǒng)月，南京住宅聚的累積銷售面物積盒為諸157.1者4燒萬(wàn)平方米，同糊比下司降翼35罰%前，其中現(xiàn)房銷考售面積轉(zhuǎn)為挑30.7某7斃萬(wàn)平方米，同朋比下流降猜16.54銅%近，期房銷售面瓦積罰126.3牽7牙萬(wàn)平方米，同踐比下前降否38.03孕%攏；實(shí)現(xiàn)住宅累據(jù)積銷售孤額組69.6滴7江億元，同比減場(chǎng)少尺32.46違%昂，其中現(xiàn)房銷需售額漿為隆11.9挪1問(wèn)億元，同比下佳降闊42.02攪%斷，期房銷售額慰為本57.7潛6稼億元，同比下齒降侄30.09皇%務(wù)。唇1-淋4驗(yàn)月，住宅的累厘積空置面積臘為睜32.3軍4蜘萬(wàn)平方米，較香去年有所增加寶，占整個(gè)商品戚房空置面積障的景74.93贊%扯，近期市場(chǎng)供湊應(yīng)和銷量都有踏所增加，住宅濤空置面積有所卵減少。裕住宅中的別墅倒和高檔公寓歷柏來(lái)價(jià)位都較高爪，供給也較少傾。換1-硬4倦月，別墅和高拉檔公寓的累計(jì)例新開(kāi)工面積桿為做24.1離9族萬(wàn)平方米，累舍計(jì)施工面帽積喜224.常0扛9矛萬(wàn)平方米清，累計(jì)銷售面垂積趴7.3嗓8免萬(wàn)平方米，累與計(jì)銷售披額觀6.8源1納億元。創(chuàng)4菌、外部發(fā)展環(huán)傭境稼200脾8叫年抵1-脅5先月，南京宏觀輩經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持補(bǔ)高速平穩(wěn)增長(zhǎng)惡。南京市固定自資產(chǎn)投資平穩(wěn)艱增加，內(nèi)外貿(mào)俘易保持活躍，柜工業(yè)保持較快樹(shù)增長(zhǎng)，居民收橡入穩(wěn)步提高，抵金融市場(chǎng)運(yùn)行丙平穩(wěn)，主要經(jīng)太濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)良戀好的發(fā)展態(tài)勢(shì)餐。耗1-煎5土月份地區(qū)生產(chǎn)鳥(niǎo)總值增按長(zhǎng)膊15.8繪%泳。初步核算仍，太1-附5兄月份南京市地辛區(qū)生產(chǎn)總枯值盟122越1精億元，比去年烏同期增握長(zhǎng)鐮15.8杠%澡（按照可比價(jià)木計(jì)算，下同）耳，增速比去年謠同期加?？炷?.鐘6默個(gè)百分點(diǎn)。在完地區(qū)生產(chǎn)總值桶中，第一產(chǎn)業(yè)幣完成增加插值耕3些3松億元，增繪長(zhǎng)盼1.1違%番，增速回丘落態(tài)1借個(gè)百分點(diǎn)；第匙二產(chǎn)業(yè)增加存值屑59門9秘億元，增女長(zhǎng)予17.3態(tài)%舌，增速回掀落謹(jǐn)0.剖3模個(gè)百分點(diǎn)，其村中工業(yè)增加耕值捎53燙2惕億元，增煙長(zhǎng)逮18.2害%猛，增速加封快屠0.補(bǔ)2世個(gè)百分點(diǎn)；第騰三產(chǎn)業(yè)增加痛值這58巡9相億元，增煎長(zhǎng)暖15.2煎%兵，增速加勒快怪1.納7欺個(gè)百分點(diǎn)。三奪次產(chǎn)業(yè)比重貓為橫3.限1罵：類48.墓8建：芬48.股0宿。其中二、三宗產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)總況量提升的主要藏力量，也是經(jīng)扮濟(jì)增長(zhǎng)的的主狠要?jiǎng)恿?。憂1-鑼5砍月郊縣消費(fèi)品識(shí)零售市場(chǎng)快速淚發(fā)展非。訴1-私5裳月南京市七個(gè)碌郊區(qū)縣實(shí)現(xiàn)社雨會(huì)消費(fèi)品零售描總錫額殊189.9有4墓億元，同比增年長(zhǎng)誠(chéng)18.2過(guò)%鞏，高出全市增混幅馳1.匆3僚個(gè)百分點(diǎn)，其珠占全市消費(fèi)品困零售市場(chǎng)的比談重從上年同期率的掠33.5忘%塑上升砍到量33.9濃%休，對(duì)全市零售倉(cāng)額增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率匆達(dá)皮36.1準(zhǔn)%驗(yàn)。從運(yùn)行狀況千看主要呈以下善特呢點(diǎn)栗:灑市屬大型連鎖叨企業(yè)在郊縣的憶零售增幅高于柱當(dāng)?shù)亓闶墼龇鶝?；限額以上企存業(yè)好于限額以歸下企業(yè)?？?戒、土地市場(chǎng)狀統(tǒng)況廟房地產(chǎn)的發(fā)展餡與土地市場(chǎng)是您密不可分的，飄而挺0腸8類年南京土地拍饑賣流拍現(xiàn)象突斃出。障4寫月莖2喜8周日蜘的南京市重大民項(xiàng)目投資洽談朋會(huì)土地專場(chǎng)，番一共推出了江飲寧、江北、河軍西吼9勵(lì)幅地塊，出讓端總面積為浩44.跡3匹公頃利，占今年以來(lái)監(jiān)住宅、商業(yè)類涂用地推出總量念的蹤79.株3繩％。其中，住掠宅用地面積糞40.峰6臨公頃魂，占今年以來(lái)劈住宅用地出讓慎總量來(lái)的飯82.塵7帳％，可形成住糊宅面積省約威78.豐7經(jīng)萬(wàn)平方米疲。紛9叢幅地塊中嫌有彩8摩幅為住宅用地報(bào)，其枝中宇7幅幅位于新三區(qū)澤，分別分布在旬江寧區(qū)（堪25.貨5旋公頃伍），浦口區(qū)（右13.黑5蘇公頃瀉），棲霞區(qū)（暢1.惕6票公頃模）。在南京國(guó)妄土局、建設(shè)局榨、發(fā)改局赤等諸多領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)厚場(chǎng)督陣下，本鄰次拍賣會(huì)依舊窗交出了一幅不押冷不熱的成績(jī)趙單始，帖6尤幅地塊以底價(jià)考成交，位于江發(fā)寧湯山街道的燙一幅地流拍。珠僅有位于緯七榴路過(guò)江隧道口殲一幅地塊遭到箭可四家開(kāi)發(fā)商孝的爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)墾近百輪的舉牌簽以只3.2遷2適億的總價(jià)拍出圓，樓面地價(jià)也施不鋒過(guò)暫152慎1甚元遇/誰(shuí)平米。終今年以來(lái)，南列京土地供應(yīng)節(jié)嘆奏偏緩疏，洲5販月初踢至倉(cāng)6岸月上旬，南京鋼土地市場(chǎng)處啟于畜“虹斷占糧菜”索狀態(tài)。賞6金月述1艦0另日?qǐng)鐾瞥隽藘煞赝K，也只是被授外地投資者以瞞底價(jià)拿走。芹6顛月裙2纖5瘦日盞，兩幅被業(yè)界速寄予厚望的河霞西住宅地塊由丙南京市國(guó)土資娃源局公開(kāi)出讓雄，但結(jié)果卻令勻眾人始料未及界。被稱姓為榴“撓河西準(zhǔn)地掉王典”砍的河西南部地吸區(qū)愛(ài)4倉(cāng)號(hào)地塊，因無(wú)專人報(bào)名而流標(biāo)群，另一幅河西坦夢(mèng)都大環(huán)街霉18細(xì)8堪號(hào)地塊，只有慌一家開(kāi)發(fā)商報(bào)霞價(jià)并僚以死8.擁3艘億元的底價(jià)成這交。肢6謙、南京下半年辜房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)搭測(cè)默200撐8觀年上半年，南懲京住宅市場(chǎng)一惜直處于低迷狀瞇態(tài)，尤其近幾挺個(gè)月一直處于頓供過(guò)于求的狀砌態(tài)供。漂200繭8覽年國(guó)家為防止翻全面通漲和經(jīng)刪濟(jì)過(guò)熱，執(zhí)行勾從緊的貨幣政田策，收縮貸款餐和提高利率也系是必然選擇，恨這將使過(guò)熱住捧房需求得到有碌效抑止，房?jī)r(jià)盞大幅上漲的趨過(guò)勢(shì)從根本上扭擠轉(zhuǎn)，確爭(zhēng)保稻200剩8忍年南京住房?jī)r(jià)陡格基本穩(wěn)定。持在肌0蝶8氣年中，從發(fā)展躬民生立場(chǎng)出發(fā)價(jià)，住房產(chǎn)業(yè)政缸策得到調(diào)整，確《軌200荒8機(jī)年南京市住房峽建設(shè)計(jì)劃》和尊《燕200涌9扎年南京市住房胸建設(shè)計(jì)劃》相盼繼編制完成，潑以大力推行廉瓣租住房和建設(shè)復(fù)經(jīng)濟(jì)適用房為屬時(shí)代特征的新拖的積極的住房營(yíng)產(chǎn)業(yè)政策將得勢(shì)到有力貫徹，監(jiān)住房產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)禮增量發(fā)展、存萄量激活、市場(chǎng)鉗充分培育發(fā)育傻之后，步入住喬房保障新階段埋。同時(shí)，市場(chǎng)旦機(jī)制仍然將發(fā)良揮它固有作用棗，在新的歷史轎條件下，充分趴運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿處工具調(diào)節(jié)需求面和打壓投機(jī)，掏運(yùn)用產(chǎn)業(yè)管理分手段調(diào)節(jié)供應(yīng)挨總量和結(jié)構(gòu)，堡保持供需基本桌平衡和結(jié)構(gòu)合村理，市場(chǎng)價(jià)格才理性波動(dòng)。整耐體上看，南京娛下半年的樓市舒將保持平穩(wěn)，勾全年的供給量書將仍略大于銷孕售量，房?jī)r(jià)也命將維持穩(wěn)定。法二．帆浦口商房地產(chǎn)燦市場(chǎng)走勢(shì)分析哨江北房地產(chǎn)市基場(chǎng)中短期走勢(shì)撕簡(jiǎn)要分析泉江北房地產(chǎn)市額場(chǎng)短期內(nèi)將進(jìn)泳入盤鄙整己,雖局部樓盤價(jià)格屑將有所回凱調(diào)軌,匪但幅度有限。共調(diào)整周期最賠多享2痰年倦,魄2爹年妹后亂,垂整個(gè)江北房地鏟產(chǎn)市場(chǎng)將再度四活躍。房?jī)r(jià)也撲將從現(xiàn)在求的劍4000--載500膠0微飚升毒到懸7000行—沖800辱0鎖。長(zhǎng)期走勢(shì)躺看炕,逆江北樓價(jià)會(huì)突蓮破萬(wàn)故元急.總?cè)饕?jìng)爭(zhēng)樓盤暫概況：周邊樓盤桿樓盤價(jià)笛格奇(尺元塔/m發(fā)2桂)金地龍灣待定兵鉆石華府更邀勤枕3模500欠旭東新廈城波節(jié)椅晃霉36不16宜馨苑待定猴雨山美戀地姨回折右頑47曉60餃濱河御蠅景根處待定捉潤(rùn)澤新理苑墾耕份貿(mào)強(qiáng)18象00玻長(zhǎng)沖肥街棄8嚴(yán)號(hào)技5100剩濛雨家需園糠護(hù)待定菠鵬城國(guó)墾際繳蝦正往組34江00龜大步吉們·緊山水田份園尋窗待定政蘇問(wèn)寧潔·假佛手湖環(huán)球度火假村待定同價(jià)位樓盤珠樓膊盤棒培弟佳價(jià)割格走(毫元施/m均2封)境百家湖國(guó)際花尸園移6800揮名嘉佳語(yǔ)園遷6800具金船基覽·艘翠想城聽(tīng)6750寺萊茵東默郡度6800茅海鯨公凡寓糟6800潛桃源供府思.銹斑草萍苑符6780兼第二部分項(xiàng)墻目環(huán)境分析地塊環(huán)境條件地塊性質(zhì)綜述慮項(xiàng)目面積役：以5山0伴畝（積33333效平方米摸）自然景觀步從本地塊的周抄圍環(huán)臨的景觀殺及遠(yuǎn)景視野開(kāi)貸闊程度看，東慰面、北面景觀界稍遜，但南面拖與西面景觀都序相當(dāng)不錯(cuò)?？倵l體來(lái)說(shuō)，地塊獅周圍景觀屬該圣地塊的強(qiáng)項(xiàng)目擇，故將來(lái)可利東用該地塊的優(yōu)稠勢(shì)做文章。爸環(huán)境衛(wèi)生、社償會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況儀浦口區(qū)裳主要是以生態(tài)丘居住為主，觀案光旅游、綠色磚食品、制藥工輛業(yè)無(wú)污染工業(yè)聽(tīng)為輔。且乘芳草園致本地塊原本是煌農(nóng)用地，不會(huì)噸給本地段遺留撒下什么污染問(wèn)畜題。豆但周邊婚車流量大，汽麗車產(chǎn)生的廢氣未和噪音對(duì)將來(lái)虎的小區(qū)將造成島較大的影響。社會(huì)治安狀況糠浦口蘇新區(qū)自成立以嗽來(lái)，發(fā)展迅速租，高樓大廈拔織地而起，各新獸開(kāi)工的項(xiàng)目一嘗個(gè)接著一個(gè)，炒此階段，人口虧主要是以外來(lái)骨民工和附近村潑民為主，治安擋形勢(shì)比較嚴(yán)峻魯，據(jù)了解，附數(shù)近工地，時(shí)有宵盜劫、斗毆事反件發(fā)生。終(煩三割)尤地塊周圍的交爆通條件浸：評(píng)旦鹽浦、浦葛、滑鼓珍、漢江膽、惹15可7懇、繼60秧3督、貪604總(彼四盤)陪配套設(shè)施嶼：學(xué)校：橋浦廠南苑幼兒稱園刃—鋤南苑小區(qū)內(nèi)（眉0.手5據(jù)公里趕）叼兩浦鐵鬧中紹—校建筑里（焦1錘公里躺）扎浦廠南苑小頸學(xué)驚—鋤南苑小區(qū)內(nèi)（揪0.嬸5撓公里腸）歡浦口十七中蔥學(xué)勁—燒泰西路（四1掠公里渠）屯寧港中唱學(xué)農(nóng)—沒(méi)寧薄港瀉1筋村（挪1輛公里森）郊南門小蹲學(xué)卵—漏金湯街（爹0.稅5奶公里噴）輝南門中揀學(xué)窗—裂陽(yáng)橋洞（貍0.頓5庭公里嬌）無(wú)濕浦口中心幼兒釘園別—御寧只港耗1固村（喪1辦公里府）鮮浦廠小預(yù)學(xué)謊—賣—晃浦惱廠玻1購(gòu)村（凍0.瓣5良公里岡）互結(jié)浦口幼兒戰(zhàn)園創(chuàng)—串浦園路（閃1委公里揭）逗浦廠中折學(xué)兼—伙—傳浦倉(cāng)西連搶（綿0.腸5鄰公里材）容謠浦口職業(yè)中劇學(xué)位—僵—頑洪流村（騾1優(yōu)公里育）闖浦廠技盜校戲—污—燥鐵工新張村選牛（隔1灣公里頌）捎得河西中來(lái)學(xué)晌—漏—第河西街（璃2竊公里戚）憤頂山實(shí)驗(yàn)小誦學(xué)夕—陣—雖珍珠南路（扎1茅公里風(fēng)）逃子?xùn)|門小田學(xué)貓—譜—怎東門大街（童2傍公里核）錯(cuò)頂山實(shí)驗(yàn)幼兒擊園礎(chǔ)—漫珍珠南路（為0.綱5冶公里牽）圈控浦莊口得5博6辨中煙學(xué)陵—包柳州路（腹2勺公里院）廈浦口實(shí)驗(yàn)小巧學(xué)斗—醬—駕浦園仔路遷對(duì)（斥1冶公里泊）宜頂輪渡橋小躍學(xué)檢—壘—抄輪渡橋（跌1脖公里柔）泰浦口十四中戴學(xué)祖—且—芽浦園路（思1緊公里雜）防禽小河南小殼學(xué)漠—里小河南（劃1.災(zāi)5撿公里徒）鋤浦口小盜學(xué)葵—碌—隔碼頭街（某1秀公里堪）炎婦小紅花幼兒制園豈—登—重浦東村（擁1雁公里針）萍浦口鐵旦小涼—驗(yàn)—爽碼頭街（偽1.愚5天公里僵）室恰浦口實(shí)驗(yàn)幼兒危園（御1施公里布）隔浦口糧食學(xué)泄?；肌聳|門大街（餃2稅公里秀）幻污浦口鐵路幼兒彈園舞—旁碼頭省街迅?jìng)◣?騎公里本）刊教師進(jìn)修學(xué)窄校制—建津浦新村（歷1彎公里塘）評(píng)球東門左所大街蘭小獄學(xué)擋―帝左所大街（撥2謝公里慌）歐南京農(nóng)業(yè)大川學(xué)鵲—史—幕向陽(yáng)橋（抹1尚公里掙）勸啄東南大找學(xué)馬—全—輛高新區(qū)（末2勾公里燃）夢(mèng)南京大吃學(xué)販—嘉—許高新區(qū)（怪2頑公里纖）版朽交通大犧學(xué)胖—男—厘高新區(qū)（死2宰公里癥）煎工業(yè)大報(bào)學(xué)寶—獸—款七里橋（壇2五公里凍）積南京大學(xué)第二括附屬中學(xué)南京叮實(shí)驗(yàn)國(guó)際學(xué)隊(duì)校課――鍋―鏟高新區(qū)（叉2萌公里鞠）牽江浦縣中須學(xué)啞―旱―楊（猶5然公里息）銷最重要的商業(yè)團(tuán)配套為綜合性眼大型購(gòu)物中餓心犯—隆—蠟澳林居家生活炊廣場(chǎng)克：悔它是集休閑、貍購(gòu)物、娛樂(lè)為飲一體的大型商鉆業(yè)中心，同時(shí)嘗也是浦口區(qū)最代大的一個(gè)購(gòu)物挖商場(chǎng)。其購(gòu)物暫環(huán)境、檔次可勒以稱得上江北櫻的中央商場(chǎng)?；@光大銀行、蘇愛(ài)寧電器將豆于溫1冤1屈月份開(kāi)業(yè)投入切使用。酒店：幟*矩老川浦（浦園踢路塘）喬(既2臥公里棋)沾，濾*徹華倫（陽(yáng)溝街斗）柿(昆2宇公里盲)不，囑璞味食府，華仔潤(rùn)蘇果超市，伸老媽火鍋距，衡飛浦（浦東路夕）連(隊(duì)2氏公里洋)阻，川五（浦東跡路垮）共(兼2喇公里頸)科，舟*嚴(yán)世紀(jì)輝煌（大糾橋北路暈）雙(辦3林公里別)毫，勺*院昌海漁港（橋丸北新村鹿）體(狗3容公里鷹)籌，小肥羊（金牧寶家具城炸）蒜(涌3關(guān)公里嘴)彈，乘鬧向陽(yáng)漁港（高孕新區(qū)）。網(wǎng)吧：絕綠葉（浦東路倆）傳(更2姜公里鋪)儀，向日葵（浦搖東路職）滴(稱2帝公里灶)紅，海軍（浦口新公園穗）艘(族2切公里芬)斧，麗都雅院商剪業(yè)街大型網(wǎng)吧尾（軌5凝分鐘步行距離曾）代。旅燕書店：新馬喝路頌(飲2偏公里搜)種。三河釣魚中僻心奸—暴—歇新馬殼路碰(辰1捉公里喜)醫(yī)療配套：酸浦廠醫(yī)劇院鳥(niǎo)—臺(tái)—禿南門禮義巷（坊1角公里字）披攝*著泰山醫(yī)鏈院盞—姥—沒(méi)泰西路（辱2額公里消）襪浦廠醫(yī)院衛(wèi)生時(shí)所堤—街—咽浦珠路（箱0.面4姐公里砍）臨辯沿江醫(yī)千院刪—妹—撕泰馮路（園3肥公里筆）茫*蠢蒜南門醫(yī)院衛(wèi)生點(diǎn)所昏—個(gè)—伐金湯街（掛1金公里泊）屈株明基醫(yī)灘院勿—傻—交碼頭街（鋪1.避5漸公里妨）汪*除孕浦口人民醫(yī)奴院萌—容—奸浦園路（鈔1.懷5古公里擾）翼達(dá)高原病防治中字心效—塘—焰浦東路（臨2聲公里貿(mào)）地浦口計(jì)劃生育越控制中怨心莫—宣—先浦東路（協(xié)2劉公里復(fù)）周邊環(huán)境圖：1234手項(xiàng)目地塊的優(yōu)儉劣分析蝴在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳營(yíng)銷策劃前，縮首要的就是清耀楚自身項(xiàng)目所動(dòng)存在的優(yōu)缺點(diǎn)駐，正所謂知已節(jié)知彼才能百戰(zhàn)罩不殆，以下是嫁對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的質(zhì)分析：優(yōu)勢(shì)分析陣用地規(guī)模：本暫項(xiàng)目占地面掩積錄3333著3劃平方米，能形繼成自我獨(dú)立的渡環(huán)境，若配以招完善的生活配榆套設(shè)施，優(yōu)雅車的綠化環(huán)境，約營(yíng)造好小區(qū)的黑生活氛圍，必吊能增強(qiáng)該項(xiàng)目盯的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力臥。鄰交通條件：交滾通便剩利楚。交通條件方斬面的優(yōu)勢(shì)將成朵為本項(xiàng)目的一吳大買點(diǎn)。紹周邊配套：搞各類大中小學(xué)疤，飯店，酒樓仗等，休閑購(gòu)物淡都非常方便溝，醫(yī)療設(shè)施健纖全。劣勢(shì)分析穗相關(guān)配套：該意項(xiàng)目距離醫(yī)院妥、人民廣場(chǎng)相楚對(duì)較遠(yuǎn)（步行捎二十分鐘）。史環(huán)境衛(wèi)生：該奇項(xiàng)目緊臨交通麗主干道，雖交另通方便，但嚴(yán)烏重的汽車噪音衫和廢氣給本項(xiàng)場(chǎng)目帶來(lái)了較大鞋的污染。濾項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分番析省在城床北讓新區(qū)，在建或鄭已建的樓盤，是檔次都比較低碼，小區(qū)里的配譜套和景觀設(shè)計(jì)欄都比較單一，哀沒(méi)有特色。因騾此本項(xiàng)目堅(jiān)持餐走高品質(zhì)樓盤挎路線，通因過(guò)絨“斃全猴新蛾”麗概念，打造序特色樓盤，找陰準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，賤全面推向市場(chǎng)效，占領(lǐng)市場(chǎng)。燭隨城妖北挪新區(qū)市政配套傍設(shè)施的不斷完耍善，入駐城般北住人口的不斷增寺多，城然北術(shù)的人氣將越來(lái)裕越旺，給本項(xiàng)梢目的銷售帶來(lái)首一定的利好。腿項(xiàng)目的威脅分伯析堆在城盟北新新區(qū)，在售樓嚇盤的工程質(zhì)量套、規(guī)劃設(shè)計(jì)檔粱次都比較低，闖且大部分小區(qū)籃都是現(xiàn)房發(fā)售說(shuō)，價(jià)格也低。深本項(xiàng)目規(guī)劃為患高檔樓盤，造返價(jià)相對(duì)也高出婆周圍樓盤很多盈，在制定樓盤俱價(jià)格上將很被來(lái)動(dòng)。端由于城茄北瞇新區(qū)距離市區(qū)文相對(duì)較遠(yuǎn)，大似部分住在市區(qū)項(xiàng)的銷費(fèi)者對(duì)城很北墨都不太認(rèn)可，企這將給本項(xiàng)目倦的銷售造成較移大的壓力。結(jié)論玉從本項(xiàng)目的地聯(lián)塊性質(zhì)來(lái)看，辣此地塊是非常幣理想的住宅用律地。根故據(jù)喝SWO朋T際理論分析，該雖地塊地區(qū)位位掠置上有較大的廊優(yōu)勢(shì)。因本項(xiàng)匠目自身的特點(diǎn)套，為本項(xiàng)目的減規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)糾造良好的居住炸環(huán)境提供條件賺，所以該項(xiàng)目微在設(shè)計(jì)上，小碎區(qū)景觀設(shè)計(jì)上吊創(chuàng)新，從品質(zhì)棋上超過(guò)周圍樓騎盤，這樣本樓丸項(xiàng)目的售價(jià)也詠比周圍樓盤要屢高，從而使本搏樓盤成頭為欠“防城雷北病第一叛盤躬”推。地塊建設(shè)條件愉本地塊征地已豐全部完成，現(xiàn)雄土地狀況印為變“日生祖地繭”穩(wěn)。缺第三部分項(xiàng)尚目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分修隨著城市化進(jìn)兼程的不斷加快烈，消費(fèi)者對(duì)煩家囂的城市生活掛已經(jīng)有點(diǎn)厭煩融，消費(fèi)者越來(lái)?yè)p越需要回歸自袋然，對(duì)清新的碌空氣和優(yōu)雅的僑生活環(huán)境越來(lái)沖越向往，對(duì)于花一些收入較高匹的階層，他們場(chǎng)往往把目光投可向一些位置較卡偏、自然環(huán)境所較好的郊外樓診盤。我們可以捏此入現(xiàn)代化、熊智能化的設(shè)計(jì)開(kāi)把它建成匠以愈“礦綠色－生態(tài)－寶健護(hù)康悠”霞為主題的生態(tài)歸家園，以迎合擔(dān)現(xiàn)代人的消費(fèi)事理念。結(jié)合刻南京陳的一些特點(diǎn)：案有條件的大部塑分都選擇在肥市區(qū)霉購(gòu)房紫，鋼而因市區(qū)的房?jī)x價(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)觀相對(duì)較低的郊貢區(qū)就成了他們色的首選。所以權(quán)，我們的目標(biāo)畝客戶鎖定為對(duì)損居住條件要求明相對(duì)較嚴(yán)格的冰高端客戶和地沿州縣客戶。疾根據(jù)我們前面呈的市場(chǎng)調(diào)研，驚我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論逮是在棕南京淡市區(qū)，還是在治城岸北繭新區(qū)，小面積顏單位的住宅都志比較好賣，原業(yè)因是小面積的餓住宅總價(jià)低，揪容易出租，大規(guī)部分均是三口跟家，且容易出潑售。因此，我講們的樓盤也要姿設(shè)計(jì)一些小單伯位戶型。但我尋們的主力戶型什主要集中在兩旱房?jī)蓮d和三房旗二廳，面積伏在匠8欄5刷－剃120岡平方米修左右，因?yàn)楝F(xiàn)臭在市場(chǎng)上對(duì)這貼兩種戶型的需駐求量最大。相項(xiàng)目一期的市翅場(chǎng)細(xì)分。祥從地理上細(xì)分燒：祝南京奮市區(qū)居民、蛛江浦橫縣客戶；去從購(gòu)買人群上糧細(xì)分：脫從年齡上分析茂：第以吵2男5荒歲奉－養(yǎng)5痛5存歲的人群為主呈；犁從工作環(huán)境上凡細(xì)分：兆江浦桃縣公務(wù)員、老澆師、醫(yī)生等，放南京沿市離退休干部喝等；匯從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)調(diào)分：家庭月收茂入在正3忽50捎0黑元以上，且家圓庭自備款（存炒款額蠢）米8000炕0肯元以上；激從購(gòu)房心理細(xì)億分：以自住及率投資為主。愧2艙、項(xiàng)目二期市渣場(chǎng)細(xì)分。少?gòu)牡乩砩霞?xì)分膽：以恒南京啟市區(qū)居民為主鳥(niǎo)；病從年齡上細(xì)分質(zhì)：騎3妥0眉－月5雄5摧歲的人群為主誓；承從工作環(huán)境上匠細(xì)分：行政單尺位領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)襪高管、醫(yī)生、扁律師、個(gè)體經(jīng)霉?fàn)I者等；黎從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)盛分：家庭月收襯入在刻5雙00徐0案元以上，且家肺庭自備（存款妄額攤）錘10000狹0磁元以上；篩從購(gòu)房心理細(xì)該分：以自住及境二次置業(yè)為主苗。回樓盤概念的導(dǎo)慈入辱根據(jù)前面的市磁場(chǎng)細(xì)分，城婦北副新區(qū)的目標(biāo)客鍛戶是：市區(qū)收奔入較低的消費(fèi)尋、州縣客戶、豈投資客。因?yàn)檐嚦遣m北妨新區(qū)是一個(gè)新鞏城區(qū)，房?jī)r(jià)相鄉(xiāng)對(duì)較低，有較謎大的發(fā)展?jié)摿ε?，且房房?jī)r(jià)的適升值空間較大失。謎隨著房地產(chǎn)業(yè)半的不斷發(fā)展，腐消費(fèi)者的消費(fèi)乏理念也發(fā)生了疊較大的轉(zhuǎn)變，揭更多的消費(fèi)者減越來(lái)越注重小洗區(qū)里的環(huán)境和領(lǐng)生活質(zhì)量。無(wú)今論是在小區(qū)的喘設(shè)理念上還是捕在產(chǎn)品的營(yíng)銷百過(guò)程中，都要煙給消費(fèi)者導(dǎo)入脫：用最少的錢泛，買最適合自串己的房子；買燒房子不僅僅是攔居住，更是為捷了生活得更好性。目標(biāo)市場(chǎng)渡該項(xiàng)目是一個(gè)牌中型的綠色生坐態(tài)環(huán)保小區(qū)，濤居住戶數(shù)衛(wèi)為換100磚0傾戶左右，所以附目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)分縫布在西寧市區(qū)須和周邊各州縣嬌地區(qū)；目標(biāo)客催戶的年齡應(yīng)穴以丘2約5寒－侵5捏5壓歲的人群為主口；目標(biāo)客的職擁業(yè)為中低收入怖工薪階層和即緒將退休或已退工的干部（企業(yè)科領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員訂等）；目標(biāo)客霧戶經(jīng)濟(jì)狀況以哄家庭月收入在皺35終0路0痕元以上的家庭禁為主。攻在革南京聰市區(qū)工作的中除低收入家庭。進(jìn)這類客戶收入法相對(duì)較低，且階又對(duì)住房需求鴨迫切，市區(qū)高前仰的房?jī)r(jià)使他炕們無(wú)經(jīng)濟(jì)能力槳程受，而本項(xiàng)仆目不但是一個(gè)蠶綠色生態(tài)小區(qū)離，而且價(jià)格相轎對(duì)要低得多，蓬從而對(duì)此類客箏戶有相當(dāng)?shù)奈枰ΑＶ菘h公務(wù)員、夠教師、醫(yī)生等汪因?yàn)橹菘h地區(qū)托的工作條件和并居住條件相對(duì)藥西寧地區(qū)要差鉤得多，大部分慮的州縣客戶一香年當(dāng)中，至少腎有三分之一時(shí)貴間在咽江北河，且大多數(shù)都搖選擇在撥南京叛購(gòu)房，低廉的供價(jià)格，完善的劉配套將是他們贈(zèng)這類客戶的首遞選。退休老人舉繁華的地段與擋安靜的環(huán)境對(duì)秤老人來(lái)說(shuō)，后質(zhì)者似乎更適合榆。本小區(qū)是一儀個(gè)綠色生態(tài)小粱區(qū)，綠化率高卵、樓間距大采砍光好，而相對(duì)糠于市中心，本郵小要安靜得多狠。清新的空氣勞和安靜的環(huán)境魚將是他們的首志選。房地產(chǎn)投資者丙城榴北午新區(qū)的發(fā)展建退設(shè)還處于初級(jí)扯階段，相關(guān)的仰市政配套還不皮完善，房?jī)r(jià)也蕩相對(duì)較低。隨稿著時(shí)間的推移沉，新區(qū)的不斷萄發(fā)展，新區(qū)的舊房地產(chǎn)也蘊(yùn)含插著巨大的升值恥潛力，這當(dāng)然州符合投資者的喉需要。項(xiàng)目市場(chǎng)定位成本價(jià)測(cè)算杰多層成本：霞3500扛元東/定平方米成目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格棕測(cè)算荷在可行性研究魂的財(cái)務(wù)預(yù)算中乏用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定子價(jià)法、成本導(dǎo)戲向定價(jià)法初步查確定了項(xiàng)目住適宅均價(jià)。在此張基礎(chǔ)上，并且挖進(jìn)行了仔細(xì)的馬市場(chǎng)調(diào)查研究螺，根據(jù)對(duì)城麗北模地區(qū)樓盤的調(diào)欺研，售價(jià)在央300廢0葛－線40端0較0反元怪/蛾平方米左右。際而本樓盤，因晶為具備多方面瞞的優(yōu)勢(shì)，本樓嘉盤的市場(chǎng)定位碑應(yīng)是中高檔次半樓盤。針對(duì)可冠比樓盤在銷售斑過(guò)程中所體現(xiàn)降的本地樓市動(dòng)吼態(tài)，采用市場(chǎng)靜競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)字法確定銷價(jià)格脫。秧多層：呈5500~6斃000阿元詞/及平方墻米孫(榆均挎價(jià)爺)斷此價(jià)位較為合千理，應(yīng)該是為靜市場(chǎng)所能接受勻的價(jià)格。同時(shí)送，為了能促進(jìn)屯銷售，價(jià)格的虧調(diào)整應(yīng)該分階那段進(jìn)行。定價(jià)策略跨本項(xiàng)目渡以不“利低開(kāi)高蔥走寄”榮定價(jià)策略推出偵市場(chǎng)，必會(huì)引喘起市場(chǎng)的關(guān)注匆，而且為消費(fèi)混者所接受，可挎以聚集大量人尸氣，為項(xiàng)目后鷹期銷售打理堅(jiān)寶實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)旁。鍛本項(xiàng)目是順應(yīng)扶市場(chǎng)的需要，筑更好地滿足消荒費(fèi)者要求居住屆環(huán)境親近大自孤然，有更多的冰自然景觀，避向開(kāi)鬧市的喧囂形和擁擠。極力勁考慮到環(huán)保方川面的理念，建良造倍受青睞沾的毅“腸生態(tài)住墊宅饞”偵。在市場(chǎng)定位瓣方面充分考慮抽到市場(chǎng)的需要是，迎合當(dāng)今住硬宅的潮流。根脹據(jù)項(xiàng)目的整體雷規(guī)劃及其配套楊設(shè)施情況，對(duì)丙項(xiàng)目的市場(chǎng)定舌位為：謙超越，在你想魂象不到的地方居住改變生活明公園就在家門砌口塘綠色、生態(tài)、旺健畢康娛―辯―侍新傳江全北會(huì)城陷第四部分規(guī)縮劃設(shè)計(jì)方案正江浦區(qū)區(qū)地圖鄉(xiāng)：規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)床本小區(qū)占地悄3333子3澆平方米胃，總建筑面健積樓5.冰9訂萬(wàn)平方米森，項(xiàng)目的建成燭將成為城貓北戚新區(qū)檔次最高誼的居住小區(qū)。懲本項(xiàng)目在交通蕉、配套等方面揪具有極大的優(yōu)柱勢(shì)，如果再加分上合理的規(guī)劃油，那將成為城洪南新區(qū)及至西涉寧市的一道亮愿麗的風(fēng)景。莊在進(jìn)行小區(qū)規(guī)叼劃時(shí)，我們不醬但從消費(fèi)者的若角度出發(fā)，了剖解市場(chǎng)掃展動(dòng)柿態(tài)，摸清市場(chǎng)修上哪些類型的斬住宅的需要量泡最大，人們普械遍喜歡哪類型膚的住宅小區(qū)等黑等問(wèn)題。同時(shí)亭也從發(fā)展商的捧角度出發(fā)，總傷結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，洗吸取其他發(fā)展暢商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)淺，務(wù)求把小區(qū)律規(guī)劃設(shè)計(jì)做得抖更好。所以，虎本小區(qū)的規(guī)劃瞞設(shè)計(jì)要達(dá)什么霧樣的目標(biāo)，還候得回到前面做姑的市場(chǎng)定位部斃分，具體如下皮：散本小區(qū)要建棍成脫“匆綠色－生態(tài)－題健潤(rùn)康棒”駁的生態(tài)住宅小鉛區(qū)。良好的居慨住環(huán)境，是當(dāng)白今社會(huì)人人都傍渴求的，特別轟是住在城市里修的人，對(duì)那到糧處都是污濁的串空氣，到處都窮是鋼筋混凝土垃，到處都是喧那囂的生活氣氛挪充滿了厭煩之皆情，人們需要壤一塊凈土，需粱要清新的寒空氣，所以，俯本小區(qū)的目標(biāo)筑就是要為人們誠(chéng)提供一偵個(gè)傭“欠綠色－生態(tài)－卸健陣康拆”翻的樂(lè)園。綿小區(qū)規(guī)劃要配烈合小區(qū)的主題飄概念。前面在趙市場(chǎng)定位中談濤到，本樓盤的穴目標(biāo)客戶為西很寧市區(qū)居民、料州縣客描戶講(畜且以老人居手多攏)近，本小區(qū)的設(shè)欠計(jì)理念就是要鑼把這些來(lái)自不性同地方的人融敞合在一起，建神造本小區(qū)獨(dú)特并的社區(qū)文化，眼使得整個(gè)小區(qū)住家家戶戶都能硬夠互助互愛(ài)，猶尊老愛(ài)幼，過(guò)忍著溫馨快樂(lè)的歌生活，所以，勁本小區(qū)規(guī)劃非滔常講究。規(guī)劃咐目標(biāo)：規(guī)劃超前化。遼建筑規(guī)劃符合閣當(dāng)今時(shí)代潮流幕；傻建筑的選材用墾料，要大量運(yùn)必用環(huán)保型、國(guó)投家推行的新型幼材料；犁服務(wù)意識(shí)的超樂(lè)前化，，物業(yè)烈管理前期介只入孔(脊采用港式物業(yè)兔管湊理參)導(dǎo)，小區(qū)配套設(shè)兇施的配置等，神都要漿從旁“更更好地為日后禮的住戶著衡想瞧”沿為出發(fā)點(diǎn)。賓戶型合理化。疏通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研皇了解消費(fèi)需要迅，再根據(jù)消者拍的需求及當(dāng)今礙流行戶型相結(jié)余合，設(shè)計(jì)出既戲時(shí)尚以適用的廟戶型。才質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。墊對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)史，本小區(qū)要求祥達(dá)到國(guó)家的優(yōu)勾良水平，力爭(zhēng)墻獲欣取鬼“擱魯班設(shè)獎(jiǎng)娛”經(jīng)。庸建材環(huán)保化。摔對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)浸，不僅是本小吉區(qū)追求的目標(biāo)貞，同時(shí)也是其接他發(fā)展商想方年設(shè)法要達(dá)到的店目標(biāo)?，F(xiàn)在社圾會(huì)上到處都在叛講環(huán)保，人們?nèi)蚕矚g環(huán)保，面因此，本小區(qū)護(hù)要迎合消費(fèi)者供的需求；另一楚方面，使用環(huán)聞保建材不僅會(huì)足降低建筑的成唉本，而且可以驕有效延長(zhǎng)建筑鑒的使用壽命。廣配套完善化?？伺涮淄晟剖潜居啃^(qū)的一大賣工產(chǎn)，本小區(qū)要版興建城南新區(qū)遼唯一的區(qū)內(nèi)幼嘴兒園，高級(jí)會(huì)踐所等。叛服務(wù)一流化。嶄本小區(qū)采用港澇式物業(yè)管理，狹戶好的售后服襯務(wù)，已經(jīng)成了口樓盤促銷的手脫段。逢社區(qū)人性化。礙本小區(qū)不斷設(shè)園有高級(jí)會(huì)所，桿而且為小孩開(kāi)某辟煌了巡“崇兒童樂(lè)創(chuàng)園凡”膏，為老年開(kāi)提辟菊“軟老年人活動(dòng)中欣心世嗎”河“陣?yán)夏攴纸∩韽V徒場(chǎng)機(jī)”茄“蛙觀景休憩涼俱亭請(qǐng)”競(jìng)等。竿項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)固要點(diǎn)弓容積率乘：查1.77勤人口密度追：蟻4斤0翁人掏/顯畝各綠化化賊：荷40%黎樓間距拍：錘2應(yīng)6瘦－塊5啦4惹米終小區(qū)規(guī)劃道路尋：小區(qū)內(nèi)采用脆人車分流，主很要道路寬度不察得小喪米沾5滅米虛小區(qū)交通主要端出入口方向：憑西、南桌幼兒園：建筑百面晶積粘100朽0揪平方米丟物業(yè)樓：建筑艱面憂積煩200得0營(yíng)平方米規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)洋小區(qū)手由慣1核3紋棟單體樓組成巾（六層結(jié)構(gòu)，淋局部七層），吉物業(yè)樓一棟，比幼兒園一棟，穴臨街四樓底層礎(chǔ)為商鋪。環(huán)境結(jié)構(gòu)延本規(guī)劃的環(huán)境索結(jié)構(gòu)是一個(gè)有板機(jī)整體，特點(diǎn)仙是以綠地系統(tǒng)摧為骨架，以中午心音樂(lè)噴泉為從整體環(huán)境的中滋心，配以人工置河流，奇草異蜘木等。體現(xiàn)了朽居住區(qū)以環(huán)境今生態(tài)為主導(dǎo)的瑞規(guī)劃思想，保霸證衣“洗有山有水有陽(yáng)桑光級(jí)”爸。規(guī)劃特點(diǎn)孤本小區(qū)整體的繭規(guī)劃設(shè)計(jì)以環(huán)膽保、健康為主哄題，不斷提升渡住宅科技含量惜，融傳統(tǒng)建筑崗與現(xiàn)代科技于粉一體，營(yíng)造一懇座大型的智能陶住宅小區(qū)。麻本小區(qū)采用歐櫻式建筑風(fēng)格，軟突出表現(xiàn)文化幻的多元性。停車場(chǎng)規(guī)劃銀由于本小區(qū)離杠中心市區(qū)有一張段距離，不乏縣有較多業(yè)主需跑用私家車，為銜了業(yè)主更加方饒便，小區(qū)內(nèi)設(shè)刊有露天停車場(chǎng)查共破10明0烈個(gè)車位。道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)出入口膜考慮到本小區(qū)醉的特點(diǎn)（地塊族呈長(zhǎng)方形狀）碑，為了更方便購(gòu)業(yè)主的出入，破本小特設(shè)兩個(gè)灌出入口。正大贊門禁止大型機(jī)歌動(dòng)車輛出入，湖不僅保證了業(yè)只主的安全，且蹈提高了工作效肚率。道路系統(tǒng)哲本小區(qū)區(qū)內(nèi)道擊路采用人車分倦流，不僅保證放了業(yè)主的安全香，更體現(xiàn)本小略區(qū)人性化的設(shè)聾計(jì)理念。榮第五部分項(xiàng)半目開(kāi)發(fā)建設(shè)方膊案建設(shè)方式井采用公開(kāi)招標(biāo)奔方式選擇施工妹單位，并聘請(qǐng)跨工程監(jiān)理，效封的控制項(xiàng)目的布工期、成本、刪質(zhì)量，使到所戀建的住宅小區(qū)抽盡可能價(jià)廉物描美。泰開(kāi)發(fā)方案設(shè)想內(nèi)與分析而考慮到本項(xiàng)目醬的市場(chǎng)推廣計(jì)敲劃及小區(qū)成片飽建設(shè)的需要，持?jǐn)M將整個(gè)項(xiàng)目矩分為兩期進(jìn)行朱開(kāi)發(fā)。第一期算首先完成樣板常樓展示工程、間小區(qū)內(nèi)主干道怨，并配備管網(wǎng)爐，同時(shí)開(kāi)發(fā)一洗期的九棟住宅會(huì)樓、中央音樂(lè)棚噴泉廣場(chǎng)及其悟他一些配套設(shè)麗施。本期還要躬將水電暖氣等刻相關(guān)配套準(zhǔn)備勞到位，并作好鎖防護(hù)綠地。本購(gòu)期推出的樓盤炮售價(jià)不宜太高效，以略高于成倍本價(jià)的價(jià)格即脫可，志在吸引垂買家，樹(shù)立小忠區(qū)的形象，創(chuàng)叔立小區(qū)的知名生度，為以后提脈高售價(jià)作好準(zhǔn)候備，也就是采屈用低開(kāi)高走的鈔價(jià)策略格。鋪第一期開(kāi)發(fā)四趴棟多層，這時(shí)戒，小區(qū)已基本妥成型，配套設(shè)靜施已經(jīng)基本成漢熟掩，隊(duì)“腳人章氣載”聲聚集，此時(shí)，磨樓盤價(jià)格可提遼高一個(gè)檔次，朝這時(shí)，也是獲甘取較大利潤(rùn)的坊時(shí)機(jī)。建設(shè)進(jìn)度瞞（一）項(xiàng)目里郊程碑事件如下別，做為定期檢敗查的關(guān)鍵事件禮點(diǎn)：抄⒈駐立何項(xiàng)獨(dú)候任桃桿脊蛇日期為芬200沉8蛾年巡9孟月膚1劫5讓日叉；陵⒉欠設(shè)計(jì)完妥成旋涼盞弟漿之日期為撒200悟8量年劉10湖月奮30銳日駛；摩⒊見(jiàn)開(kāi)工儀豪式編啟攤倉(cāng)教繡日期為背200餐8湖年型11幕月幟1蛛6烈日鼠；袍⒋艙銷售開(kāi)撤始尼表科耀貞凳日期為流2009榆年傭1提0夏月公1飲9通日曲；佩⒌托主體完裁工唉準(zhǔn)玻臥伏煤日期為嘴20母10嶄年蓄5急月季1捐5填日戀；燈⒍譯安裝完羊工誼璃漫物并盼日期為焰20腰10椒年耀8立月比2土0割日郊；逼⒎費(fèi)裝修完章工尋銜飽逃逃環(huán)日期為眼20販11量年顯8槍月宜1份5散日飽；妻⒏彼竣工交誕工杰財(cái)劇聽(tīng)稻賊日期為端20殲11區(qū)年徐9速月壺3驚0哨日請(qǐng)；桶⒐姿銷售完愁成忠戲各研且攔日期為乳20點(diǎn)12牢年旋1辰2剃月侵3激1批日宇（二）項(xiàng)目進(jìn)傅度里程碑計(jì)劃貫表表5.2馬重大里程碑事尸件爸立項(xiàng)娃設(shè)計(jì)授完成猛開(kāi)工其主體不完工混銷售開(kāi)始喊安裝脊完工筋裝修返完工諷交工至銷售伏完成圍200跳8搖年她9才月抱1顏5蟻日翅200蔥8氧年宜10宗月圓3娘0毯日遣★立200潤(rùn)8礦年傻11六月茂1私6躬日治★寧200況9貴年溝1支0顯月球1降9攻日敞★值2010衫年慧5妄月衛(wèi)1菌5濫日辟★賢20姿10此年賺8漫月抗2金0劃日恢★黨20渾11升年嫂8姥月原1農(nóng)5襖日彩★腎20飽11樂(lè)年徐9拔月煩3柜0摧日魔★膛20拾12伯年知1摘2陜?cè)录~3撓1兄日隊(duì)★部分戶型圖：恨第六部外分肥恰項(xiàng)目營(yíng)銷方案一、營(yíng)銷策劃旅(藥一法)宅賣點(diǎn)策劃式

弟項(xiàng)目規(guī)劃完美廣，擁敗有百40.8灶%振的超高綠化率閥，獨(dú)有的人造登景觀小橋流水礦、大型音樂(lè)噴蹄泉廣場(chǎng)、落地殺式外飄窗設(shè)計(jì)財(cái)?shù)?；鞭為打本?xiàng)目打炎造殊成能“休城耗北藏第一競(jìng)盤痕”硬，本小區(qū)擁有騰自己隱的細(xì)“哄十項(xiàng)目第延一匙”步。再

饞唯一的區(qū)內(nèi)幼慌兒園，使業(yè)主范不在為子女的倉(cāng)學(xué)業(yè)擔(dān)憂；烘為解決隱業(yè)主子女上學(xué)正極不方便，為演滿足各業(yè)培主君“節(jié)望子成潔龍隸”英的心理，區(qū)內(nèi)脹幼兒園無(wú)疑是曉俘獲千千萬(wàn)雅萬(wàn)捧“幸可憐天下父母式心它”休的王牌。迷首付萬(wàn)元，七姿成十五年按揭攤，使業(yè)主購(gòu)房泰更加輕松；質(zhì)為降低置業(yè)者失購(gòu)房的門檻，止方便一些月薪統(tǒng)收入較高而且駁穩(wěn)定、但暫時(shí)妻沒(méi)有較多積蓄忙的年輕饑人歸(穴和州縣客旺戶為)祖購(gòu)房，推永出良“甚首付一萬(wàn)掩元規(guī)”尖即可入住本小鑼區(qū)，較大的滿贊足了那些收入嫂較穩(wěn)定想購(gòu)房蘿，但又沒(méi)有足朝夠積蓄客戶的燥需要。殘港式物管，貼靜心呵護(hù)；孝本小區(qū)采用港寶式物業(yè)管理，功給業(yè)主更貼心省的呵護(hù)。西寧恩市的物業(yè)管理淡相對(duì)于其它的妹省會(huì)（或大城攻市）較落后，負(fù)大部分物業(yè)公冤司砍是振“海管理業(yè)甜主愁”邁，而不興是葛“電服務(wù)業(yè)獸主弓”里，致使大部分偷業(yè)主對(duì)物業(yè)公筋司的服務(wù)態(tài)度渣都不甚滿意，座該小區(qū)采用港或式物管，讓入臺(tái)住的業(yè)主真正狼真感受乘到劈“角客戶就是上掠帝快”舞。耀（二）營(yíng)銷策廳略暮項(xiàng)目在各銷售俗期分別實(shí)施不勢(shì)同的營(yíng)銷策略壯，詳細(xì)如下：之一期的營(yíng)銷策演略。萌

寶以毒“改新毯江對(duì)北病城技―框―堤超越，在您想守象不到的地紛方醋”番推出市場(chǎng)，從評(píng)而吸引更多的半購(gòu)買者，匯聚臨人氣，樹(shù)立品汽牌，為二期的足銷售打下堅(jiān)實(shí)覽的基礎(chǔ)。蠟大力宣傳，樹(shù)術(shù)立品牌形象。如項(xiàng)目開(kāi)盤前期慶，在各媒體上擁做大量的廣告并宣傳，并開(kāi)始聾接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)撐，蓄水工作做劫扎實(shí)，到半月勒后正式開(kāi)盤發(fā)榮售，這一做法障給市場(chǎng)造成懸淘念，形成發(fā)展糠商惜售的市場(chǎng)藝形象，若能有阻效地和現(xiàn)場(chǎng)人梁氣積聚配合起巖來(lái)，相信會(huì)取止得更好的效果顧。建在串南京儉市書“夫山西路垂廣鑼場(chǎng)昏”山舉辦促銷活動(dòng)溫，與消費(fèi)者近層距離接觸，了辛解消費(fèi)者消費(fèi)牢心理，制定下量一步促銷策略賊。鴨售樓中心。售女樓中心同銷售嘗人員一樣，既揮是公司的門面申又是樓盤的門添面。銷售現(xiàn)場(chǎng)蛛布置的好壞直央接影響本樓盤秋的銷售。為了制銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣閃氛更加活躍，狼除了在銷售現(xiàn)晴場(chǎng)布置一些該故布置的銷售道急具以外，再在座銷售同場(chǎng)增設(shè)穿一套家庭影院信（用途：平時(shí)藍(lán)放一些古典高從雅或輕松歡快卡的音樂(lè)，活躍妨現(xiàn)場(chǎng)氣氛；在舊有客戶參觀的向時(shí)候，可放一恨些公司及樓盤簽的宣傳片。）幫。惱（三）銷售形感式掛以促銷活動(dòng)（情活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配設(shè)況看房車）、現(xiàn)副場(chǎng)售樓、州縣脫辦事處（個(gè)購(gòu)爹和團(tuán)購(gòu)）相結(jié)組合。日（四）付款方疼式四一次性付款。熄一次付款客戶復(fù)給陣予蛋9棋7經(jīng)折優(yōu)惠，首付慚定金一萬(wàn)元，炮尾款待甲乙雙債方簽合同一次鷹交清。蛾分期付款。分侄期付款即建筑功期付款，首付鷹總房款昆的晚30束%慢；工程整體封傅頂付總房款暗的妹50膽%技；入住時(shí)，付啄總房辦款夢(mèng)10仔%鑄；辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)夢(mèng)，付清所剩房臭款。分期付款自的客戶給上予桶9裳8竟折優(yōu)惠。洗銀行按揭和公假積貸款。首饅付狡30賭%葡，銀行提諸供差70迎%菌銀行按揭，對(duì)尾于按揭客戶，驅(qū)依具體情況而丹定，適當(dāng)?shù)挠枧詢?yōu)惠。促銷手段廣告。廣告媒體。盯制作一系列的拔電視廣告短片撇。力求其廣告辣在形象上逼真事、優(yōu)美動(dòng)人，誤內(nèi)容上突出項(xiàng)漿目的優(yōu)勢(shì)，反為映項(xiàng)目的主題漲。濃在誕南京券電視臺(tái)、律南京肢電視臺(tái)播出系捎列廣告、專訪氧。采用感性訴樸求，設(shè)計(jì)廣告抵語(yǔ)或廣告歌，搏突出本項(xiàng)淹目減“克高質(zhì)、舒適、但環(huán)保、健康、兵溫翠馨疊”巾的主題。消為擴(kuò)大宣傳效蓮果，將在促銷河活動(dòng)的前期，令安排銷售人員慧在榜南京懸市中心地段派紹發(fā)精美的宣傳幣彩頁(yè)。底選蜻擇嚇“臣揚(yáng)子晚冤報(bào)叼”鍛作為主要的報(bào)烈紙媒介，配鉆以悔“辦金陵兇晚經(jīng)報(bào)皂”衛(wèi)為輔助的報(bào)紙悼媒介。廣告畫飼面力求簡(jiǎn)潔吸局引、既展現(xiàn)大剩自然氣息，以勵(lì)不繁都市形象潛。廣告文案要城形象生動(dòng)，語(yǔ)臉言輕松活潑，挖使人看后難以得忘懷。耽

域制作一些戶外攝廣告。如車體嫂廣告、戶外巨德幅廣告配以精儀美圖案展示項(xiàng)濃目的重要賣點(diǎn)籌、路標(biāo)、銷售雷熱線等。耳（識(shí)2勺）廣告策劃維選擇電視、報(bào)供紙、宣傳彩頁(yè)傷鋪發(fā)作為主要辭的廣告媒體。廣告語(yǔ)。民超越，在你想叼象不到的地方炒以綠色為伴，浩與陽(yáng)光共舞居住改變生活售樓書攤售樓書是有關(guān)橋物業(yè)的較為詳似細(xì)的介紹材料粱。在項(xiàng)目未完線成前，買家發(fā)運(yùn)要了解物業(yè)情角況，很大程度旺上需要依靠售包樓書，而售樓斤書本身亦是給銷客戶的第一印張象，所以包裝原設(shè)計(jì)及質(zhì)量很擦重要；但樓書重用不著過(guò)分追哈求高檔次，應(yīng)侵注重其說(shuō)服力松，精致而完善估。對(duì)于樓書中拳各戶型的平面股圖，選擇高質(zhì)鉛素的廣告公司刪制作。開(kāi)盤儀式飛在開(kāi)盤當(dāng)天，予邀請(qǐng)青海各大寒媒體，還可邀拍請(qǐng)一些政府部顫門人士和社會(huì)視知名人士參加較，從而給消費(fèi)污者留下深刻的稈印象，獲得良?xì)W好的宣傳效果爹。而在開(kāi)盤前渴期，已對(duì)項(xiàng)目解作過(guò)大量的宣順傳，并且聚集但大量有意向客鞏戶，在開(kāi)盤當(dāng)疫天正式公布樓香盤價(jià)格，并在叉開(kāi)盤當(dāng)天舉辦桐大型的抽獎(jiǎng)活拘動(dòng)（開(kāi)盤當(dāng)天院認(rèn)購(gòu)客戶均可駛參加，現(xiàn)開(kāi)現(xiàn)悉獎(jiǎng)）造成轟動(dòng)洞效應(yīng)，以達(dá)到斑最好的廣告效水果。樣板房展示。金樣板房是顧客蒜對(duì)擬購(gòu)置房屋窗狀況最直接、裳最真實(shí)的體驗(yàn)汪，對(duì)喚起客戶剩購(gòu)買欲望關(guān)系捆極大，樣板房鬧的優(yōu)劣對(duì)樓盤創(chuàng)的銷售起著關(guān)饅鍵的作用。因節(jié)此，樣板房的秧設(shè)置要非常慎領(lǐng)重，要認(rèn)真研鍵究顧客心理，齒布局、質(zhì)量、宿裝飾、外觀、黃設(shè)備甚至色彩醫(yī)都要仔細(xì)研究慣，反復(fù)比較，掩還要特別注意跪周圍環(huán)境的介拜紹和描繪。簡(jiǎn)樣本房的裝修壞應(yīng)以中高檔為揭標(biāo)準(zhǔn)，家具的倘擺設(shè)應(yīng)有現(xiàn)代低家居品位，突廢出其優(yōu)點(diǎn)的同喊時(shí)，還應(yīng)盡力賀掩飾其結(jié)構(gòu)上黑的一些不足之依處。隔促銷方法那：己“垮首付一萬(wàn)元，飲入住新西部義城訓(xùn)”久、團(tuán)“膽不論樓層一口經(jīng)價(jià)閑”獸、述“略購(gòu)房送裝灣修洽”委。牢西寧市現(xiàn)今的城房地產(chǎn)發(fā)展商導(dǎo)都以用錢開(kāi)路蜂的招數(shù)吸引各俗買家，因此，必只有采用創(chuàng)新價(jià)的而且切實(shí)為抗購(gòu)買者設(shè)想的磁方法才能吸引岡現(xiàn)今理智的消州費(fèi)者。佳我們實(shí)嶄行莖“鈔首付一萬(wàn)才元扔”求的方法，著實(shí)菠從減輕購(gòu)房者板負(fù)擔(dān)的實(shí)際情廟況考慮，肯定雪能吸引到大量象的有能力供樓餃而暫時(shí)無(wú)能力奴支付大額首期麻的邊緣的消費(fèi)怎者。營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷渠道選擇祝一家成熟的房威地產(chǎn)中介代理進(jìn)商對(duì)各類物業(yè)腳非常熟悉，具侄有豐富的樓盤帆推銷經(jīng)驗(yàn)，交毅由專業(yè)的代理沖公司從頭到尾株負(fù)責(zé)整個(gè)銷售擱策劃過(guò)程，對(duì)功于塑造項(xiàng)目乃爸至企業(yè)形象上明都是有利的，這有助于銷售收暫到更好的效果妥。失因杜XXX望公司是一家綜草合性集團(tuán)公司傻，終其中互XXX母房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有租限公司是主要鬼業(yè)務(wù)為：房地捧產(chǎn)項(xiàng)目全程策爪劃、房地產(chǎn)項(xiàng)挽目代理銷售、汽房地產(chǎn)銷售人轎員培訓(xùn)、房地滿產(chǎn)項(xiàng)目診斷等憐。自本公司成衛(wèi)立以來(lái)，業(yè)務(wù)尖發(fā)展迅速裙。乖截止目前，已故成功策劃、代顧理銷杏售頸2貍0版多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)衡目，其中，代贏理蠅的位“派銀靜花早園殃”任、頑“匙寧?kù)o小奉區(qū)懸”盾，曾創(chuàng)娘下顯“診開(kāi)盤一個(gè)月時(shí)抹間，即清廁盤任”施的良好成績(jī)，握獲得了各開(kāi)發(fā)罰商的一致好評(píng)乘，天費(fèi)XXX繩房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公構(gòu)司既是炮南京房地產(chǎn)代稼理企業(yè)一個(gè)品刷牌，也是江蘇撇省房地產(chǎn)代理史業(yè)的一匹黑馬模。子因此，選擇甘XXX井房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有木限公司是本項(xiàng)叛目最好的選擇秀。致二、營(yíng)銷計(jì)劃慨安排勤本項(xiàng)目將在項(xiàng)弄目一二期正式揪發(fā)售時(shí)分別舉撫行大型的展銷格會(huì)（新品推介柔會(huì)），除此之近外，還要準(zhǔn)備丟多個(gè)小型的促鹽銷活動(dòng)，以配丘合項(xiàng)目的銷售睬。擁項(xiàng)目的銷售將晝由主體封頂后漿才開(kāi)始正式發(fā)究售（在此之前捧，有意向的客磨戶，可進(jìn)行內(nèi)衫部認(rèn)購(gòu)），可漢以說(shuō)是謙賣斜“民現(xiàn)券樓腿”鄭。這對(duì)于資金胖早日回籠可能躬造成一定的障包礙，但是在銷溝售過(guò)程中，往芬往會(huì)令我們的訪銷售業(yè)績(jī)大磊玉提高。原因在蜓于：萍現(xiàn)樓可以增強(qiáng)墊消費(fèi)者對(duì)樓盤角質(zhì)量和發(fā)展商睛實(shí)力的信心；建若廣告宣傳力雁度足，則會(huì)使誕樓盤知名度提盒高，看樓客戶堤增加；妖樓盤現(xiàn)場(chǎng)施工浴環(huán)境井然有序族，利于保持項(xiàng)五目良好的市場(chǎng)燥形象；懸據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的型趨勢(shì)，商品房胖預(yù)售將逐步向拼現(xiàn)樓轉(zhuǎn)變，也嗽就是說(shuō)，我們率營(yíng)銷計(jì)劃要根譯據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)幻作出安排。嫩為了更好地開(kāi)域展銷售工作，味必須做好銷售蛛前準(zhǔn)備工作。字首先，做好展螺銷現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地叼布置，人員安治排以及現(xiàn)場(chǎng)管省理，第一項(xiàng)工秧作都做得井井付有條，讓客人濫看到我們所作范的充足準(zhǔn)備，斃讓客人感到我椅們的熱情周到嗽服務(wù)。其次，農(nóng)投放廣告的頻虹率要適雞中捐―蟻―灑的大型展銷會(huì)鉗（項(xiàng)目推介會(huì)劃）期內(nèi)，隔二件日出一次廣告紛，讓消費(fèi)深知嫂項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以磨及發(fā)展商的實(shí)省力不凡。場(chǎng)地布置簡(jiǎn)場(chǎng)地的布置包仆括：展銷會(huì)現(xiàn)忙場(chǎng)、工地現(xiàn)場(chǎng)佳的布置。展銷會(huì)的布置析展銷會(huì)場(chǎng)內(nèi)的照布置主色調(diào)應(yīng)驚以順眼、舒服責(zé)為前提，擺放式較多的植物。廳由于展銷場(chǎng)地逐較大，所以建返議把現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)功膚能分區(qū)，分開(kāi)訓(xùn)展示區(qū)、洽談唇區(qū)、目的是維僚持場(chǎng)地的秩序棚，更好地安排呢參觀人群和購(gòu)扣買人群。展示禁區(qū)內(nèi)有小區(qū)各痰類型的模型，丑小區(qū)的介紹，求電視播放宣傳然片，熱情的銷詢售人員為您介說(shuō)紹示范單位的翅情尖況將…師…加；洽談區(qū)內(nèi)設(shè)沖多張桌椅，每艱桌大概四個(gè)座榮位，桌上還有獄精致的小擺設(shè)腰，洽談與展示妄區(qū)之間隔開(kāi)，冷避免將展示區(qū)耕人們的熱鬧帶柏到銷售區(qū)，影粥響購(gòu)買者的深皆思熟慮，務(wù)求帽令買家感覺(jué)到后舒適。晉工地細(xì)現(xiàn)剩場(chǎng)的布置飾由于本項(xiàng)目分好期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，元所以工地范圍嘆不會(huì)太大，工橋地外圍應(yīng)筑起伙圍墻，減少與去外界的相互干炎擾。應(yīng)做尿到亂“段文明施觀工松”鞠，在保證工程逝質(zhì)量、工程進(jìn)混度的同時(shí)，要豪保證施工安全辦、施工環(huán)境的射整潔。施工場(chǎng)涼地內(nèi)應(yīng)有足夠植的指示牌，各遺種原材料應(yīng)該向分門別類進(jìn)行找堆放，易損耗控的材料要修筑門一定的臨時(shí)維怠護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行保逢護(hù)，場(chǎng)地道路滾要保持整潔。輝為了給客戶留繩下良好的第一捏印象，我們可通以利用工地圍禮墻，制作大篇陳幅精美的墻體伶廣告，還可在乓工地圍墻上插浮上一排小彩旗京，以烘托熱烈犧的施工氣氛和技現(xiàn)場(chǎng)的喜慶氣笨氛。修由于客戶要進(jìn)辛入施工現(xiàn)場(chǎng)看壯樓，他們所看武到的情況，將百會(huì)阻礙他們恢所做出的買樓越?jīng)Q定，也會(huì)影剪響到開(kāi)發(fā)商的憑形象，所以在甩這特別地指出測(cè)，監(jiān)理公司應(yīng)羞貫徹監(jiān)混督好此類工作幸。營(yíng)銷費(fèi)用安排前期軟廣告。撲（河1熟）新聞發(fā)布會(huì)字鴨艱5000變0耗元蘆（描2玩）系列報(bào)道索畝被5000丸0參元業(yè)合計(jì)胞：科1鍛0總?cè)f元；瘋項(xiàng)目包裝制作抱類。蹦沙盤模型（小烏區(qū)整體）冰規(guī)模：?jiǎn)文脗€(gè)欄5燭平方米數(shù)量：兩個(gè)責(zé)費(fèi)用伸：肺2喊個(gè)斧＊滅2000繼0摧元票/家個(gè)侄＝搶4000社0帥元主力戶型模型雁規(guī)模：?jiǎn)伟鴤€(gè)碰1留平方米數(shù)量：6個(gè)劍費(fèi)用室：鉛6往個(gè)照＊連100詳0攪元掉/狐個(gè)賄＝納600叨0姑個(gè)些（腹3辜）展板、展桌數(shù)量：5套傻費(fèi)用億：傍5執(zhí)套票＊突20蕩0眉元插/借套魄＝群100某0敏元覺(jué)合計(jì)互：禁4700各0燈元樓書、彩頁(yè)樓書榴規(guī)格艘：和2賄1宋＊窗29.鴉7尿內(nèi)柏128連K晌洲殿1眨2雷胚規(guī)數(shù)量稅：禁1000蔽0視份浙費(fèi)用藏：緩3000年0隱元彩頁(yè)摘規(guī)格筐：罪2天1連＊啞29.描7經(jīng)訪辮128桿K恩雙面吼數(shù)量康：伏10000掘0陳份某費(fèi)用亮：沾1500虛0蹈元三合計(jì)伶：趨4500顛0父元戶外廣告牌傷規(guī)格切：討1倉(cāng)5芹米癥＊槽2孩0認(rèn)米抽＝記30塊0坊平方米數(shù)量：1個(gè)百費(fèi)用恥：吃2全0盆元檔/浩平方米負(fù)＊特30逃0匯平方米兄＝轟600釣0傍元?jiǎng)e發(fā)布費(fèi)用堵：負(fù)3000限0子元州/舌年詠合計(jì)逮：繞3600蔽0已元丹標(biāo)準(zhǔn)戶型展示旺圖翅規(guī)格覺(jué)：瞞1.嚇5接平方米玻璃豪背景數(shù)量：10個(gè)墻費(fèi)用年：?jiǎn)?0剖0振元痛＊酒1伶0雷＝稼300立0剛元比合計(jì)化：咬300集0器元蓄彩飄（氫汽球堵、豎幅）駝規(guī)格：直叔徑蠶2嘩米數(shù)量：4個(gè)鞏費(fèi)用利：蟲(chóng)200軟0送元（租用）鐵合計(jì)扯：岸200煤0假元；避7糠、彩旗、刀旗（1）彩旗撈費(fèi)用津：朋2隔元淚/紛面憑＊推50塌0聞面后＝嗎100報(bào)0文元（2）刀旗淘費(fèi)用緞：睜10廟0圣元瘋/春面冤＊喘2元0孔面叢＝牽200浮0腥元渡合計(jì)霜：忌300慢0盯元集8線、墻體廣告：辭費(fèi)用脆：槍500餃0辭元婚合計(jì)?。航z500執(zhí)0贊元吳9港、售樓中心布架置（室內(nèi)設(shè)備偶）充費(fèi)用顏：墾2000扛0慈元暫展銷會(huì)費(fèi)用（貧推介會(huì)）游費(fèi)用嶼：芒3風(fēng)0膠萬(wàn)元炒合計(jì)語(yǔ)：背3古0臟萬(wàn)元煮1右1成、媒體費(fèi)用（常廣告發(fā)布）裝費(fèi)用畢：組3隨0飄萬(wàn)元繡合計(jì)易：已3抹0祖萬(wàn)元追1衛(wèi)2吸、其它費(fèi)用涂費(fèi)用習(xí)：謊1懲0奮萬(wàn)元撫合計(jì)面：財(cái)1不0從萬(wàn)元鎮(zhèn)總計(jì)浙：方96.歐1倉(cāng)萬(wàn)（不包括銷螞售人員工資）已第七部分物昌業(yè)管理方案嬸物業(yè)管理的前衫期介入壽物業(yè)的前期介譯入，可以把物訪業(yè)管理公司自座身積累的一些棟對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)、閘管理的專業(yè)經(jīng)巨驗(yàn)融入到項(xiàng)目估的設(shè)計(jì)中去，館這樣可以全面賓了解物業(yè)，并干為以后管理做尺好準(zhǔn)備。物業(yè)被管理的實(shí)質(zhì)就適是為業(yè)主提供品服務(wù)，然而服他務(wù)的好與差，醉是否令業(yè)主滿誤意，那就看物鋼業(yè)管理公司的庭管理水平和質(zhì)從量有多高。而他物業(yè)管理的水氏平和質(zhì)量是否乳高，關(guān)鍵就物輩業(yè)公司對(duì)各項(xiàng)燭內(nèi)容非常熟悉欲，諸如土建結(jié)芝構(gòu)、管線布置奧走向，設(shè)施建干設(shè)，設(shè)備安裝巷等物業(yè)情況了營(yíng)如指掌。因此秘，必須在物業(yè)顯的前期工作階寒段就介入管理昆，這樣才能對(duì)裝今后養(yǎng)護(hù)維修母的重點(diǎn)有所了幟解，并做好日趣后養(yǎng)護(hù)維修的是重點(diǎn)記錄。效物業(yè)管理費(fèi)的姻確定逼本小區(qū)的物業(yè)第管理，采用的罩是港式物業(yè)管適理模式，并結(jié)鼠合本小區(qū)的特寇點(diǎn)，與其它小字區(qū)不同，有自丟已的獨(dú)有特色諷。在城垃北匆，平均的月物繪管費(fèi)是每平米肚1裂.菊3盈元銹/轉(zhuǎn)平方米，本小跪區(qū)的收費(fèi)相對(duì)廊稍高，為后1.8集5柏元題/甜平方米。但本攔小區(qū)采用的遵是嘴“合取之于您，用士之于其您搶”克的原則，業(yè)主蝦交多少錢，物續(xù)業(yè)公司就提供援多少服務(wù)。你具體對(duì)本小區(qū)槐物業(yè)管理的建冒議剝本小區(qū)的物業(yè)進(jìn)管理公司（新融西部置業(yè)）要旦為業(yè)主提供周田到的服務(wù)。首滲先應(yīng)該提供清蓬潔、保安、小居區(qū)綠化維護(hù)、要小區(qū)內(nèi)的房屋削維護(hù)等這些基離本的服務(wù)，在熊此基礎(chǔ)上，還業(yè)要開(kāi)展一些特祖色服務(wù)，如代法購(gòu)車票、代送梢物品、代繳各區(qū)種費(fèi)用、物品腰托管、提供各讀式鐘點(diǎn)工和保仿姆服務(wù)等。礙2用、小區(qū)的物業(yè)朗管理，應(yīng)引入課先進(jìn)的智能化塵設(shè)施，以利于米更有效地進(jìn)行秘管理。在城南睡新區(qū)，本小區(qū)萍屬于一個(gè)高檔巨樓盤，業(yè)主的清收入較高，所平以本小區(qū)內(nèi)的坑設(shè)施也應(yīng)具有垮一定的領(lǐng)貢先性，以迎合棵時(shí)代的潮流，義因此，本小區(qū)剩的智能化水平丈要求具有領(lǐng)先扣性?；I附：煤項(xiàng)目構(gòu)管理報(bào)告盾一、項(xiàng)目庫(kù)資金預(yù)算表爹任務(wù)編碼速任務(wù)名稱網(wǎng)預(yù)算食合計(jì)帶工作日鈔備注飼1000租南京薄市鋪浦口芳草園堆住宅小區(qū)命5600課1100屬立項(xiàng)霞0埋40營(yíng)1110企調(diào)研脆3陶0婚萬(wàn)堪21吐1120其討論凍1攻0哭萬(wàn)頭19遺1130棕分析治0必19努1140拍結(jié)論報(bào)告阻0寄4她1200驗(yàn)設(shè)計(jì)疼48.1倚1210做勘察胖12.耕3宵萬(wàn)巧11網(wǎng)1220植規(guī)劃設(shè)計(jì)善35.肌8銅萬(wàn)曉14喇1230庫(kù)施工圖設(shè)計(jì)虜0盒28楚1300括施工腔4362群1310扶三通一平（臨楊設(shè)）馬4愁2懷萬(wàn)絨11待1320滅基礎(chǔ)李57舉2壟萬(wàn)侍一次性包死己1321洪一段此0踩22潮1322羽二段座0位22巷1323貫三段珠0瘦22薯1324汗基礎(chǔ)驗(yàn)收值0尊1瞎1330緊主體括1720紗一次性包死質(zhì)1331握一層爐0油10姐1332惹二層冠0橫10絞1333舊三層幫0雜20滴1334查四層橋0近10死1335底五層敢0寬10銹1336繪六層南0蜓40拳1337暢主體驗(yàn)收慕0滑1熊1340娛安裝匆152慚8寺萬(wàn)穩(wěn)一次性包死蹲1341例水輔,探電悅,論暖炸,廊汽共,時(shí)煤蠢0飽54瓣1350饒裝修哨0虎54萍1351綁門窗褲0棍54追1352集內(nèi)粉飾押0峰54綿1353術(shù)外粉飾榆0唯54山1354愈油漆蝴0據(jù)54軋1360亡屋面砌0雨1361夾保溫層炎0雷8艷1362干防水層扛0蒸16號(hào)1370喂樓外工程崗0巖1371鬧外網(wǎng)懶30礎(chǔ)0材萬(wàn)絞14嫁一次性包死奉1372居道路聞10賺0莊萬(wàn)顛16柏1373取綠化土地平整等1捧0蔬萬(wàn)寶16紡1374拔種植作9欠0壁萬(wàn)批43沈1400菌營(yíng)銷采10椒0床萬(wàn)蝶100醫(yī)1410鑄策劃獅23患1420誠(chéng)90虹%磚銷售縫358店1430棒檢查綢358礎(chǔ)1440沙處理話357借1450更10泥%織銷售鳳261撓1500倉(cāng)竣工交工精2缸9課萬(wàn)徑29齒8萌此外還有項(xiàng)目矩管理費(fèi)及前期經(jīng)征地費(fèi)。具體至如下：另⒈牢項(xiàng)目管理費(fèi)謠：壟72藝1劫萬(wàn)男奏包括：環(huán)保檢就測(cè)串費(fèi)扭8斑萬(wàn)；主體檢測(cè)隸費(fèi)買4蠻萬(wàn)；井怨樁費(fèi)4勒萬(wàn)；強(qiáng)蹲壓劃1僅0黨萬(wàn)；監(jiān)理足費(fèi)差1剪2價(jià)萬(wàn)；環(huán)保茫費(fèi)斧3擋萬(wàn)；施工許可帶證金1尋萬(wàn)；消防電誘信悶2咸1晨萬(wàn)；節(jié)電節(jié)型水照4砌0莖萬(wàn)；建管摸費(fèi)喝19撐0朽萬(wàn)；產(chǎn)權(quán)沫證享6雖萬(wàn)；排污匪費(fèi)元1哨0窄萬(wàn)；利劃息獎(jiǎng)6果0妄萬(wàn)；天燃?xì)膺M(jìn)掉戶暖7綿0味萬(wàn)；電子掌門扣7外萬(wàn)；回束填擱6的萬(wàn)；大脆門伍6粱0揪萬(wàn)；變電緣站皮10壞0羨萬(wàn)；卷閘獅門重1報(bào)2這萬(wàn)；建管人員刑人身保弟險(xiǎn)印4瞎萬(wàn)；購(gòu)車都費(fèi)雖2繡3殼萬(wàn)；規(guī)劃許可隆證禽4懸萬(wàn)；不可預(yù)見(jiàn)燈費(fèi)蘇5院0眉萬(wàn)。眾⒉拉征地費(fèi)咽：苦44雁0噸萬(wàn)錦另外，在以上錘數(shù)據(jù)中，部分浴費(fèi)用如建管費(fèi)擔(dān)中已包括了營(yíng)發(fā)銷競(jìng)的伐10技0嬸萬(wàn)元。在項(xiàng)目頂管理費(fèi)中，有短些費(fèi)用如政策源性收費(fèi)可免交抖或少交。嚇以上數(shù)據(jù)為依的據(jù)占南京的防建設(shè)情況計(jì)算伯出的費(fèi)用支出湖，如若在扇江浦奪，有部分費(fèi)用巾會(huì)比徐南京市區(qū)厭低，也有可能薪會(huì)高，需依據(jù)棵江浦想的實(shí)際情況定每。在具體施工蛾過(guò)程中，如果穩(wěn)能節(jié)抱余斯10喪%銀的成本，將是蛋一筆不錯(cuò)的利轉(zhuǎn)潤(rùn)。醒部門質(zhì)負(fù)責(zé)人營(yíng)編制鄙項(xiàng)目總指揮潔1脆人仁辦公室控3抗人偶財(cái)務(wù)部惜3研人碌工程部灑7豐人（群含住5是個(gè)工程師）怒外聯(lián)團(tuán)購(gòu)部替2忽人遍營(yíng)銷策劃碧1翠4館人（斤含這1蒜0監(jiān)名銷售員）陵項(xiàng)目人員管理苗費(fèi)用活項(xiàng)目人員管理繼費(fèi)用已包含在螞建管垂費(fèi)賣19司0匯萬(wàn)元中。其中禾當(dāng)施工期結(jié)束關(guān)后賢5喪個(gè)工程師即可裹離開(kāi)。閘小區(qū)自籌建到傳銷售完成當(dāng)月架費(fèi)用及累計(jì)費(fèi)甚用表趕時(shí)間青月?lián)炖塾?jì)苦時(shí)間出月劍累計(jì)材200年8閣年走9長(zhǎng)月眉440打440牧20宰10薪年滿1癢月獲11.2劉4975.6糟200徑8囑年兼10當(dāng)月索30協(xié)470蜓20格10原年慌2葵月外11.2紡4986.8屠200話8傻年炎11矛月毅10殼480窩20拘10往年保3蘿月爽11議4997.8回200預(yù)8倒年舅12盛月斑10堪490姜20刺10盡年明4賺月憑492伸5489.8榮200終9栽年豪01欣月謊79債569秘20秤10里年史5科月踩1.7故5491.5夫200愈9吸年認(rèn)0莫2嶼月甲583.2橡1152.2誘20林10煙年碧6器月尋1.7兇5493.2驢200僻9套年杜0業(yè)3菊月頑871.2程2023.4巡20香10撒年朋7腿月帽1.7憑5494.9揉200紙9短年濃04末月葡11.2軌2034.6姑20交10腎年座8諷月囑46.7家5541.6按200居9弄年式05棍月備11.2行2045.8檔20貞10鷹年夫9所月揭46.7似5588.3吸200跨9爛年慧06繩月鴨11.2屬2057鄰200該11兩年前6奴月姥1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