營改增消息：過渡政策或?qū)⒔o予房企緩沖的機會

Word營改增消息：過渡政策或?qū)⒔o予房企緩沖的機會營改增最新消息：3月24日財政部公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》細則，明確從2021年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。并為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)提供了過渡政策。

作為我國稅制改革收官階段的營改增，在全國范圍內(nèi)對剩余的所有行業(yè)全面實施，其中三個重要板塊是：房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，具體包括酒店業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂服務(wù)等。

四大會計師事務(wù)所之一的畢馬威指出，從政策角度來看，這些行業(yè)是增值稅改革難度最大的行業(yè);從經(jīng)濟角度而言，這些行業(yè)是對中國財政收入有重要影響的行業(yè)。從政策角度來看，對這些行業(yè)適用增值稅將會遇到重重挑戰(zhàn)，比如，房地產(chǎn)交易收益可能產(chǎn)生于被動活動(即房產(chǎn)價值上升)，也可能產(chǎn)生于主動地對房產(chǎn)進行改善，例如建筑和施工。房地產(chǎn)業(yè)也可能會影響很多的利益相關(guān)者，例如開發(fā)商、投資者、投機者和個人。并且，政府已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)征收了其他很多種稅。

建安鏈條或傳導(dǎo)房價

實際上，多家房企從去年開始就已經(jīng)在內(nèi)部建立小組就營改增政策出臺進行討論與制定預(yù)案。營改增細則出臺前，有關(guān)部門也在業(yè)內(nèi)展開了密集調(diào)研。財政部咨詢營改增政策的其中一個單位就是中化集團，其中中國金茂作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表單位，也參加了財政部咨詢會議。

中國金茂首席財務(wù)官江南透露，公司去年就把營改增作為重大事項在內(nèi)部開展工作，并有具體應(yīng)對方案。

由于營改增具體到各個項目，民企同樣高度關(guān)注。旭輝控股執(zhí)行總裁林峰透露，由于公司多個項目屬于合營，對于營改增也成立了專門小組進行研究。

融信中國首席財務(wù)官曾飛燕透露，公司此前做項目預(yù)增也差不多以11%為基準，并且沒有考慮到進項部分的抵扣，因為有一些稅項已經(jīng)明確不能抵扣。

房企最關(guān)注的還是建安成本，如果建安鏈條封閉(建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分開征稅)，則不會影響房企成本;如果不能封閉，可能會存在一定的成本傳導(dǎo)問題，最終由消費者買單。

正如新城控股高級副總裁歐陽捷所言，營改增是國際趨勢也是國內(nèi)稅制改革的重要一步，建筑業(yè)或?qū)⒏淖円酝脑鲩L模式，加快推進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨利潤挑戰(zhàn)。

歐陽捷的依據(jù)有兩個方面：建筑業(yè)稅前的工程報價包含人工費、材料費、施工費等，人工費、材料費多數(shù)不能開發(fā)票，增值稅就不能抵扣，按照11%征收就漲了很多，但是這一方面的影響比例應(yīng)該不會超過10%，因此不會馬上傳導(dǎo)到房價。第二個方面是房企土地增值稅如果不能抵扣，營業(yè)稅和增值稅重復(fù)計稅，額度則會較大，例如在上海，地價越高營改增影響就越大。

“例如一般房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率在25%左右，如果建筑業(yè)按照11%、房地產(chǎn)業(yè)按照11%征稅，土地款不抵扣，則幾乎與25%左右的利潤率持平?！睔W陽捷指出，這就要看項目是盈利還是虧損，若遇上不賺錢的項目，按照過去標準，5.5%的營業(yè)稅是必須繳納，在營改增之后就不用交了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率一般在22%-30%，凈利率達到8%-10%。營改增之后，對房地產(chǎn)項目的利潤率要求就更高了。

過渡政策緩沖

曾飛燕直指，過渡性政策對于房企而言非常重要。

過渡性政策包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人出租其2021年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項目可以適用和營業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實現(xiàn)營改增的平穩(wěn)過渡，增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2021年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項目才適用于11%增值稅率。

營改增總體上是完善稅務(wù)鏈條的舉措，對整體經(jīng)濟有促進作用。由于建筑、金融服務(wù)業(yè)都被納入進來，這涉及到對單個項目甚至單一環(huán)節(jié)的影響。此次細則，讓房企此前揣測的諸多內(nèi)容得以落地，比如土地成本能否抵扣等。

某機構(gòu)總裁丁祖昱指出，房地產(chǎn)下游的承擔(dān)能力，受制于市場，因此大部分房企很看重項目測算。此次政策給出過渡期選擇，確定一個5%的具體利率，相當(dāng)于給了房企一個緩沖的機會。

再比如，除了二手房交易“營改增”基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策之外，融資租賃行業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)也有影響。而這也需要通過過渡政策避免因稅制改革出現(xiàn)所謂的“贏家”和“輸家”。

融資租賃行業(yè)早在2021年就被納入了營改增試點。此次營改增提及差額納稅、即征即退、納稅人必須具備融資租賃經(jīng)營資質(zhì)、租賃公司實收資本必須大于1.7億的原則沒變。

變化的地方有，增值稅分為四種稅率征收;“直租”與“回租”分類;不動產(chǎn)租賃與有形動產(chǎn)租賃區(qū)分;差額納稅扣除項有所變化;經(jīng)營租賃包括無形資產(chǎn)等。

在目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，政府致力于減輕稅負，但這并不意味著所有企業(yè)稅負都將降低。財政部部長樓繼偉在今年3月7日的新聞發(fā)布會上也提到這點。在很多情況下，單個企業(yè)的稅負是減輕還是增加，是受其自身增值稅管理情況，及其與客戶、供應(yīng)商的商業(yè)談判能力影響。

比如，一份于2021年同商業(yè)租戶簽訂的租賃合同并沒有約定業(yè)主可以在租金之外另行將增值稅納入。畢馬威一名相關(guān)人士指出，在中國，普遍而言，是否可以另行收取增值稅取決于合同約定，換句話說，業(yè)主并沒有權(quán)利因營改增而自行提高價格。

在缺乏過渡政策的情況下，業(yè)主很有可能需要從收取的租金中拿出部分金額交納11%增值稅，即使在最初確定