住宅區(qū)配套公共建筑規(guī)定

住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產(chǎn)權(quán)歸屬問題也隨之產(chǎn)生。由于此問題關(guān)系到開發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定又非常零散、模糊，導(dǎo)致適用法律疑難，開發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭議由此產(chǎn)生。判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的基本方法（一）基于社會公共利益，國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如配套中小學(xué)校，按國家及地方有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸政府；配套物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)居委會用房，按武漢市有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；配套防空地下室，由于國家尚未對其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但配套防空地下室平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。（二）國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。國有土地使用權(quán)出讓合同對于開發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應(yīng)配套修建某些配套公建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬的，則按約定執(zhí)行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分攤范圍，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。（三）上述情形外，屬于商品住宅從屬物的，其產(chǎn)權(quán)隨商品住宅產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主。配套公建的產(chǎn)權(quán)原則上歸開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，除國家及地方禁止開發(fā)商出售、出租以外，開發(fā)商可以出售、出租。但無論配套公建產(chǎn)權(quán)歸誰所有，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開發(fā)商也可自由處分其權(quán)利，將產(chǎn)權(quán)歸其的配套公建無償轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟價值的其他地上附著物住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟價值的其他地上附著物，指住宅區(qū)土地范圍內(nèi)，不屬于房屋范疇，但又具有使用價值，可產(chǎn)生經(jīng)營收益的其他地上附著物，如居民停車場、游泳池、網(wǎng)球場等。此類地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬，關(guān)系到業(yè)主是否可以無償使用及經(jīng)營收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。我們認為，根據(jù)我國法律關(guān)于主物與從物產(chǎn)權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，無獨立的產(chǎn)權(quán)可言，屬于土地及/或房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)權(quán)利人。具體而言，居民停車場屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權(quán)利人是全體業(yè)主（住宅區(qū)如有未售出之商品住宅及產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，則開發(fā)商也是業(yè)主之一），故居民停車場產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。游泳池、網(wǎng)球場如在會所范圍內(nèi)，則其屬于會所的從物，其產(chǎn)權(quán)歸會所產(chǎn)權(quán)人；如在會所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。會所會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統(tǒng)一的定義，一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂休閑的場所。就建筑性質(zhì)而言，會所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。商品房公用建筑面積分攤是按棟進行的，由于會所往往獨立修建，故會所一般未被列入公用建筑面積分攤范圍。判斷會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：（1）會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，則該部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；（3）其他情形下，會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。停車庫地上停車庫及未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，如已被列入公用建筑面積分攤范圍，或商品房買賣合同約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，否則歸開發(fā)商，開發(fā)商可出售、出租。與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，由于國家尚未對防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但開發(fā)商依法享有防空地下室平時的使用權(quán)。開發(fā)商經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫出租，但不能出售。新的嘗試，也是一個信號。”放寬商業(yè)用房貸款在很大程度上將減輕在資金運轉(zhuǎn)上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件，但還是會很謹慎，更加看重開發(fā)企業(yè)的資金實力、項目運作能力及以往開發(fā)和銷售的業(yè)績?？梢哉f，銀行與開發(fā)商的關(guān)系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對象時表現(xiàn)出來的態(tài)度是絕對的“嫌貧愛富”，對實力弱的開發(fā)商則是嚴格挑選或者干脆放棄，實力強的開發(fā)商會占取優(yōu)勢。刺激商業(yè)地產(chǎn)找出路從目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來看，很多開發(fā)商常常是拍腦袋說了算，在項目開發(fā)前期，缺乏足夠的市場調(diào)研、分析等工作，建成后市場適應(yīng)性極差，導(dǎo)致不少項目是建了賣，賣不動再改，而且在項目建成后，為了快速回籠資金，多采取產(chǎn)權(quán)分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業(yè)地產(chǎn)運作模式最終導(dǎo)致了市場上很多失敗的案例。第三極總裁歐陽旭指出，這也是銀行謹慎對待商業(yè)房貸的重要因素。他認為，從投資者的角度來說，如果項目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準(zhǔn)8%的話，將會陷入既貼補收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。如此一來，銀行收到的首付款大幅度縮水，按揭款因為商鋪租不出去而斷鏈條還不起，所面對的壓力就可想