房地產(chǎn)開發(fā)過程中的注意事項 - 建筑工程

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的注意事項-建筑工程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程管理工作貫通于建筑項目開發(fā)的始末，作為一項高度注重綜合性、系統(tǒng)性、過程性和時效性的管理伎倆，工程管理與傳統(tǒng)條塊管理的形勢存在一定沖突，同時也與各種約定俗成的管理習(xí)慣存在一定的矛盾，因此，要在工程開發(fā)的各個環(huán)節(jié)推動工程管理工作的全面落實，那么必須對工程開發(fā)過程中，各個環(huán)節(jié)的注意事項加以關(guān)注，以便于為工程管理工作的發(fā)展提供保障。下列主要從工程論證、立項、投招標(biāo)、工程實施以及工程營銷這幾個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)過程的考前須知進行分析和論述。

一、工程論證階段

近年來，隨著我國宏觀調(diào)控在經(jīng)濟政策、銀行貸款政策以及土地政策等方面的調(diào)整，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的開展受到一定影響。基于行業(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)工程的開發(fā)風(fēng)險也日益提升，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對每一項建筑項目進行投資開發(fā)之前，必須對工程的可行性進行科學(xué)、全面的論證。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要成立相應(yīng)的工程小組，從工程的一般時機入手，對工程投資時機和投資意向進行鑒別，并對資源、政策、部門與區(qū)域等要素進行相應(yīng)的分析；在此根底上確定工程的根本方向，對相同領(lǐng)域和方向的工程進行篩選，結(jié)合市場研究、環(huán)境分析、優(yōu)勢分析和論證評估等方式進行可行投資工程的選擇。

完成以上論證操作與選擇之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)相應(yīng)的計劃策動，對房地產(chǎn)開發(fā)工程具體的實施計劃的可行性進行論證。在初步論證階段，需要對工程的開展前景、技術(shù)需求、管理及制度水平等工作進行相應(yīng)的研究，對時間周期、資金籌集以及資源需求等因素進行根本確實認，保證工程規(guī)劃、設(shè)備、工藝、技術(shù)、土建、投資額、本錢等各方面的需求都可以得到保證。

二、立項階段

工程論證工作完成，認定工程投資的可行性之后，房地產(chǎn)開發(fā)進入到立項階段。該階段，工程負責(zé)人在獲得土地審批證書之后，那么開始著手進行工程建設(shè)，根據(jù)工程可行性報告中工程概況、投資環(huán)境分析評價、建設(shè)條件、市場供需分析、開發(fā)計劃分析與選擇等內(nèi)容，對工程進行整體的策動，確認工程開發(fā)的開竣工日期和進度安頓，根據(jù)評估報告的相關(guān)信息進行開發(fā)本錢以及工程投資的整體估算，出具詳細具體的預(yù)算編制計劃，并對資源供應(yīng)、物業(yè)管理、工程組織等問題進行統(tǒng)籌的安頓。

三、投招標(biāo)階段

投招標(biāo)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并需秉承公開、公平、公道的根本原那么進行公開招標(biāo)。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要對參與競標(biāo)的企業(yè)進行嚴格的把關(guān)和篩選，保證每一個參與到競標(biāo)當(dāng)中的企業(yè)都是經(jīng)過市建設(shè)委員會或者是相關(guān)部門審查合格、且具備承當(dāng)工程施工能力的企業(yè)。而后，對于不同的競標(biāo)標(biāo)書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要組織專業(yè)的評標(biāo)小組，從施工水平、發(fā)包價格、企業(yè)品牌口碑等多個監(jiān)督對標(biāo)書進行綜合考評，選出性價比最高的企業(yè)來進行施工的發(fā)包與合作。需要注意的是，在放標(biāo)的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將所有的競標(biāo)企業(yè)組織到一起，將競標(biāo)經(jīng)過進行公開性的宣布，以便于切實保證投招標(biāo)工作的公平性。

四、工程實施階段

從工程實施階段來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理工作必須對項目工程的平安問題、質(zhì)量問題、進度問題和本錢問題加以重視，并通過行之有效的伎倆進行控制。

平安控制

平安控制是房地產(chǎn)工程開發(fā)的根底保障，只有從基本上保證工程實施的平安性，才能為質(zhì)量控制、進度控制和本錢控制工作的發(fā)展提供保障。具體來看，要在工程實施的實踐中做好工程實施的平安控制工作，企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的項目工程建立起系統(tǒng)、全面、細致、嚴謹?shù)钠桨藏?zé)任機制，將平安責(zé)任與經(jīng)濟責(zé)任結(jié)合，使工程實施過程中每一名參與的人員都承當(dāng)起相應(yīng)的平安責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任。與此同時，平安控制工作的有效發(fā)展離不開各種平安設(shè)施的根底保障，因此工程部門需要根據(jù)施工現(xiàn)場的具體情況，在保證平安設(shè)施投資充足的根底上，做好平安班組、平安設(shè)備及制度標(biāo)準(zhǔn)等平安設(shè)施的建設(shè)工作。

質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，質(zhì)量控制的優(yōu)劣不僅影響著建筑項目的使用，同時也將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和開展形成不可無視的沖擊。工程實施階段，管理人員需要根據(jù)項目的質(zhì)量目標(biāo)制定對應(yīng)的驗收規(guī)范，盡量保證企業(yè)驗收規(guī)范高于國家的統(tǒng)一規(guī)范，其次，施工人員應(yīng)注意各種細節(jié)的施工，在保證關(guān)鍵部位施工質(zhì)量的根底上有所創(chuàng)新，突出特色；另外，施工階段應(yīng)積極采用新材料與新技術(shù)，利用材料和技術(shù)上的優(yōu)勢來提升質(zhì)量控制水平；最后，要切實加強工程實施階段的質(zhì)量控制，還必須在加強培訓(xùn)的根底上不斷提升管理人員

、業(yè)務(wù)人員及施工人員的整體素質(zhì)。進度控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，進度的控制與平安控制、質(zhì)量控制和本錢控制之間存在著密不可分的關(guān)聯(lián)性。進度控制出現(xiàn)問題，那么將直接對其他三項控制工作形成影響。因此，在工程實施的過程中，項目人員必須在工程實施之前完成工程實施的進度方案編制，并保證該方案的前瞻性和預(yù)見性，使其可以與具體的實施過程相適應(yīng)。另外，在工程實施的過程中，企業(yè)應(yīng)采用動態(tài)化的控制伎倆，根據(jù)施工方案的調(diào)整，在保證工程實施總進度規(guī)劃的條件下，對方案進行相應(yīng)的調(diào)整與修正。除此之外，企業(yè)還必須保障工程實施過程中資金鏈的連續(xù)性，及時完成各種項目進度款項的支付，防止因資金不到位而影響工程的整體進度。

本錢控制

工程本錢控制是指在本錢發(fā)生的過程當(dāng)中，對生產(chǎn)經(jīng)營活動耗費的所有人力、物力和財力的支出進行相應(yīng)的指導(dǎo)、調(diào)節(jié)、監(jiān)督和限制，進而保證工程實施本錢目標(biāo)的實現(xiàn)。要在工程實施的過程中對本錢問題進行有效控制，首先應(yīng)當(dāng)充人力本錢和材料本錢兩個方面進行管理，根據(jù)項目量進行人工量的科學(xué)計算，防止勞動力過剩或者是勞動力缺乏而影響工程進度，進而對本錢投入形成影響；而材料方面，那么應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)場管理入手，在嚴格用料制度的根底上提升材料的整體利用率。在此根底上，相關(guān)的工程管理部門還必須對合同管理問題進行重視，防止因各種合同索賠問題的發(fā)生而使企業(yè)工程本錢有所增加。

五、工程營銷階段

工程營銷環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)開始進行建筑的銷售和資金的回收。該環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)盈利的重要階段，可以說銷售工作的成與敗那么直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要辦理銷售許可證、建筑項目竣工驗收備案證、商品房產(chǎn)權(quán)屬性證明書等相應(yīng)的證件，保證相關(guān)手續(xù)和證件辦理妥當(dāng)之后才能進行物業(yè)的移交和建筑的銷售。因此相關(guān)人員必須處理好各項手續(xù)與證件的辦理，防止因手續(xù)不完備或者是合同處理不到位而使企業(yè)承受不必要的損失。

結(jié)論：

總之對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工程開發(fā)的整個過程是相對復(fù)雜的，每一個環(huán)節(jié)中都存在不同的管理要點和難點。因此，要保證工程開發(fā)工作的有序推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把握好各個環(huán)節(jié)的管理要點，切實加強每一個環(huán)節(jié)的管理工作，并做好各階段管理工作的有效銜接。通過系統(tǒng)性的管理為工程開發(fā)的穩(wěn)定推進提供保障。

參考文獻：

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