嵌合式全介入項(xiàng)目投資管理新思路

嵌合式全介入項(xiàng)目投資管理新思路（一）概念介紹嵌合式管理是指項(xiàng)目管理公司或工程造價(jià)審計(jì)事務(wù)所（以下簡稱審計(jì)所），作為投資公司（如房地產(chǎn)開發(fā)公司、投資開發(fā)公司等）的一個(gè)部門參加投資公司的經(jīng)營活動，其作用類似于投資公司的工程部、前期經(jīng)營部，但在人、財(cái)、物方面又獨(dú)立于投資公司，表面上是合同關(guān)系，本質(zhì)上是一種緊密型合作關(guān)系。審計(jì)所作為投資公司的一個(gè)部門參加項(xiàng)目投資日常管理，形式上是審計(jì)所整體嵌入投資公司，其作用和利弊稍后將詳細(xì)分析論證。全介入是指審計(jì)所全方位、全過程的介入投資管理，在項(xiàng)目投資的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案選擇階段就開始參加，提出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析意見，幫助投資公司選擇高效優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案；招投標(biāo)階段，組織招標(biāo)文件的起草，將投資公司的合理要求寫入招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)合適的招標(biāo)方案，合理低價(jià)選擇優(yōu)質(zhì)施工隊(duì)伍；定標(biāo)、簽合同階段，注意合同條件漏洞，減少不必要的扯皮，注意避免易造成工程造價(jià)失控的潛在性條款；工程實(shí)施階段，注意對變更、簽證的控制，對于無效的、低效的、非必要的變更要堅(jiān)決杜絕；對于必要的、能產(chǎn)生高額附加值的簽證要及時(shí)認(rèn)可，從制度上保證操作層面與技術(shù)管理層面分離，現(xiàn)場授權(quán)管理，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位工作關(guān)系，按時(shí)保質(zhì)完成工程施工；加強(qiáng)對材料價(jià)格的把握，盡量多選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、滿足設(shè)計(jì)要求的建筑材料，量大價(jià)高對造價(jià)影響大的材料宜實(shí)行招標(biāo)采購；工程竣工決算階段，收集完整的竣工資料，合理低價(jià)審定工程造價(jià)。與傳統(tǒng)的跟蹤審計(jì)服務(wù)相比，嵌合式全介入項(xiàng)目投資管理（以下簡稱全介入管理）有如下特點(diǎn)：1、主動性：全介入管理在審計(jì)所與投資公司確定合同關(guān)系后，即要主動根據(jù)合同要求的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)去組織實(shí)施計(jì)劃，而不是被動等待投資公司的任務(wù)安排。例如，投資公司擬建高層建筑，其造價(jià)要求不超過市場同期均價(jià)1400元/M2，審計(jì)所根據(jù)這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，選擇合適的設(shè)計(jì)方案，其預(yù)算價(jià)在1300元/M2左右，即可在業(yè)主同意后組織設(shè)計(jì)、招標(biāo)、定標(biāo)、簽合同、施工過程管理、工程竣工決算，業(yè)主只需在每個(gè)環(huán)節(jié)對照計(jì)劃指標(biāo)，只要符合要求即可進(jìn)入下一步流程，如有偏差，即要查明原因，尋求解決方法，通過后再進(jìn)入下一步流程。這種做法的最大優(yōu)點(diǎn)在于業(yè)主不必參加日常性經(jīng)營管理，只需通過與計(jì)劃指標(biāo)的對比來控制投資，并能及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，即業(yè)主只要提出要求，實(shí)施過程由審計(jì)所安排實(shí)施，可為業(yè)主節(jié)省大量的精力和時(shí)間。2、機(jī)構(gòu)簡練、效率高。全介入管理不需要業(yè)主另外設(shè)立工程部、前期經(jīng)營部，只需與業(yè)主直接溝通，即可取得良好效果。避免了傳統(tǒng)的跟蹤審計(jì)服務(wù)中審計(jì)所與業(yè)主的工程部、前期經(jīng)營部內(nèi)部溝通所需要時(shí)間和工程部、前期經(jīng)營部層層上報(bào)所占用的時(shí)間及出現(xiàn)分歧意見后需要調(diào)解的時(shí)間，全介入管理直接以數(shù)據(jù)說話，快速反應(yīng)，直接幫助業(yè)主取舍。3、指標(biāo)明確、避免人情交易。因全介入管理在每個(gè)環(huán)節(jié)末都有考核指標(biāo)，從制度上杜絕了人情交易的可能性，以制度管理代替對人員的行政管理是管理領(lǐng)域內(nèi)質(zhì)的飛躍，指標(biāo)、績效的考核與每個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入掛鉤，可有效防止人情交易，再加上與審計(jì)所的合同關(guān)系，更能約束現(xiàn)場工作人員的工作紀(jì)律。同時(shí)，因全介入管理有經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)控制和業(yè)主不參加日常經(jīng)營性管理，可幫助業(yè)主堵住因人情關(guān)系介紹工程公司承攬施工而造成管理上的失控。與傳統(tǒng)的投資公司自設(shè)工程部、前期經(jīng)營部相對，全介入管理更有以下優(yōu)勢：1、人才優(yōu)勢。全介入管理要求其核心管理人員必須是擁有完整的工程造價(jià)控制理論和方法的高級工程師、注冊造價(jià)師，其知識結(jié)構(gòu)必須要有一定設(shè)計(jì)比較經(jīng)驗(yàn)、熟悉招投標(biāo)流程和招標(biāo)文件的起草審定，熟悉現(xiàn)行造價(jià)文件并能獨(dú)立編、審工程預(yù)決算、熟悉施工技術(shù)、掌握建筑市場材料價(jià)格，對合同中涉及工程造價(jià)的法律條款有一定深度的掌握，擅長與監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工人員專業(yè)溝通等綜合能力，并且要有高度的自律性和職業(yè)道德。這種高級人才往往是可遇不可求的，尤其是新成立的投資公司，通過招聘很難能聘到有這樣的綜合素質(zhì)的高級人才。審計(jì)所不僅有此類高級人才，而且其各種專業(yè)的技術(shù)人員齊備，可以解決各專業(yè)工種實(shí)施中遇到的各類問題。而且因?qū)徲?jì)所長期從事造價(jià)管理，其資料的齊備和各種經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的收集都占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，各類專業(yè)人員因長期配合，其工作配合得也很默契。這些都是審計(jì)所嵌合投資公司進(jìn)行全介入管理的基本條件。2、制度優(yōu)勢。投資公司與審計(jì)所的關(guān)系是緊密合作的合同關(guān)系，每個(gè)環(huán)節(jié)都有指標(biāo)考核，而其招聘的人員只能是工資式行政管理，投資公司工作人員出現(xiàn)的失誤，只能由投資公司負(fù)擔(dān)，主要避免失誤的方法一是靠工作人員的知識層次和工作技能；二是靠工作人員本身自覺，難以形成制度管理，而審計(jì)所的工作質(zhì)量主要是靠三級復(fù)核制度來保障，另有投資公司與審計(jì)所的合同約束，出現(xiàn)失誤要少得多并且也會得到部分補(bǔ)償。3、知識結(jié)構(gòu)及更新優(yōu)勢。審計(jì)所核心人員大多具備十年以上的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)，每年定期參加培訓(xùn)，對造價(jià)理論相關(guān)知識的掌握和更新有保障，其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與接觸的工程項(xiàng)目遠(yuǎn)多于其他行業(yè)的從業(yè)人員，并且這種經(jīng)驗(yàn)是在大量的項(xiàng)目比較后所掌握的，這些都是全介入管理的必備條件。從本質(zhì)上說，嵌合式全介入項(xiàng)目投資管理就是將項(xiàng)目的實(shí)施通過以指標(biāo)控制方式交由項(xiàng)目管理公司組織實(shí)施，其產(chǎn)品最終由投資公司經(jīng)營或由銷售代理公司出租、出售，投資公司獲得預(yù)期利潤，這是一種社會分工細(xì)化的必然產(chǎn)物。根據(jù)投資公司在時(shí)間、經(jīng)濟(jì)狀況，使用情況的不同，其衡量標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異也很大，理論上說全介入管理適合所有的投資公司，但在實(shí)踐中，全介入管理更適合民營、私有的投資公司，因?yàn)槠淙∠騿我?、利潤為主。從表面上看，全介入管理需要投資公司在投資階段支付較高的管理費(fèi)用，每年50萬元至100萬元以上，似乎有弊。但細(xì)分析，投資公司每年花在工程部和前期經(jīng)營部上的費(fèi)用也有數(shù)十萬元，再加上員工的福利、保險(xiǎn)支出，而審計(jì)所與投資公司簽定的是激勵(lì)性合同，其收取的高額費(fèi)用主要是通過降低工程成本，提高建筑產(chǎn)品的性價(jià)比獲得，其收費(fèi)越多，投資公司節(jié)約的投資就更多，實(shí)際上是兩者利益共享共贏的局面。嵌合式全介入項(xiàng)目投資管理新思路（二）案例剖析我們從業(yè)的十幾年，正是招投標(biāo)、預(yù)決算管理工作逐步規(guī)范、發(fā)展的十幾年，在我們核算的數(shù)百份工程造價(jià)預(yù)決算及司法造價(jià)鑒定中，遇到過一些帶有普遍性的案例，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，現(xiàn)評述分析如下：案例一：基本概況：某投資公司（以下簡稱甲方）投資開發(fā)的地塊有140畝，容積率為2.25，可以建成約21萬平方米的高檔住宅小區(qū)，其中19萬平方米為11層高檔住宅，2萬平方米為附屬用房及地下停車場，投資公司自有資金3億元，計(jì)劃總投資4.5億元（含土地費(fèi)1.4億元），預(yù)計(jì)2年建成，產(chǎn)出7億元。2001年底同時(shí)全面開發(fā)。該公司以年薪80萬元聘請一副總主持該項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)另成立項(xiàng)目管理公司，專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的日常管理，每年項(xiàng)目公司實(shí)際支出120萬元。該項(xiàng)目僅由一家工程公司承建施工，前期招標(biāo)未嚴(yán)格履行手續(xù)，招標(biāo)文件表述不清甚至有自相矛盾的地方。最終以1.9億元的中標(biāo)價(jià)與施工單位（以下簡稱乙方）簽定合同，名義上合同單價(jià)約900元/M2，低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)1050元/M2，但在標(biāo)書中留下了很大的隱患，門窗工程、外墻面磚未計(jì)入總價(jià)，優(yōu)惠條件也沒有書面承諾，后該項(xiàng)目被乙方抽取20%的管理費(fèi)后轉(zhuǎn)包給丙方，工程進(jìn)展緩慢，該項(xiàng)目原定2年的工期拖延至4年，另有收尾工程未做，甲方另找其它施工單位花費(fèi)一年時(shí)間完成，且在拖欠的2年時(shí)間內(nèi)因建材價(jià)格大幅上漲多支出2500萬元，因合同未明確調(diào)整材差范圍，該項(xiàng)支出后由法院判決由甲方承擔(dān)，另被購房戶以延期交房為由成功索賠1500萬元。后期甲方為趕進(jìn)度，直接供應(yīng)乙方材料1000萬元，直接分包分標(biāo)內(nèi)工程5100萬元并支付2%的總包服務(wù)費(fèi)。真正施工單位丙方因被收取的管理費(fèi)過多，經(jīng)常要求變更增加造價(jià)，項(xiàng)目管理人員把關(guān)不力，大部分予以認(rèn)可，最終乙方?jīng)Q算報(bào)價(jià)為3.3億元（不含甲供材，分包項(xiàng)目及室外配套工程），雙方無法達(dá)成共識，開工后第四年訴至法院，兩年后一審判決為2.3億元，實(shí)際建造成本為2.91億元（含分包5100萬及甲供材1000萬）約合1385元/M2，高于省造價(jià)管理部門公布的同期同類房屋參考造價(jià)1170元/M2約15.5%，約4500萬元。另外室外配套工程、電梯安裝支出3500萬元，前期報(bào)建、規(guī)費(fèi)和水、電、氣、路接入費(fèi)用約5880萬元（21萬M2×280元/M2），項(xiàng)目管理公司和甲方聘用的副總支出800萬元，設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理費(fèi)等支出800萬元，收尾工程1520萬元，訴訟費(fèi)及其它支出500萬元，營銷費(fèi)用800萬元，銷售稅費(fèi)（含契稅）7300萬，合計(jì)6.57億元資金（含住戶索賠1500萬元）。甲方在第四年初通過預(yù)售、未全部開具發(fā)票、未全額支付工程款等方法，以自有資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)，未從銀行代款。意外支出：第六年五月，遇到土地交易專項(xiàng)執(zhí)法檢查，因土地交易手續(xù)不合規(guī)，當(dāng)時(shí)取得該國有土地使用權(quán)時(shí)以內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價(jià)100萬/畝成交，未履行招拍掛手續(xù)，執(zhí)法檢查組認(rèn)定交易價(jià)過低，按交易日評估值應(yīng)為143萬/畝，甲方被勒令補(bǔ)交出6000萬土地出讓金。帳戶在第四年訴訟時(shí)一直被凍結(jié)，平時(shí)甲方和項(xiàng)目管理公司運(yùn)轉(zhuǎn)靠拆借資金維持，這部分拆借資金利息0.25億×10%×2年=500萬元.因涉及訴訟,投資公司、項(xiàng)目管理公司不能關(guān)閉，每年人員工資、辦公費(fèi)用還要支出，兩年時(shí)間多支出200萬元。甲方?jīng)Q定上訴至高級法院，律師費(fèi)、造價(jià)鑒定費(fèi)用、二審費(fèi)用預(yù)計(jì)、人員辦公支出及工資不會低于300萬元，這樣，該項(xiàng)目全部支出不低于7.27億元。恭營業(yè)收入：餃按均稼價(jià)府368撕0速元辜/M旱2蠢出售上，巧1勒9瞇萬倦M資2榴住宅可獲收乞入煮6.99嘩2冤億，另纖有圾800罩0圈平方米地下車漆位出售，可獲梳收夏入扣0.3哭2跌億元，合敏計(jì)沃7.31咱2銅億元，收支基戶本持平。雖然結(jié)投資公司可以置反訴乙方工期擁違約，要求其繡賠償住戶索族賠絮150載0均萬元，拆借資槍金利息損頃失據(jù)50消0質(zhì)萬元，二年時(shí)汁間人員工資、膝辦公費(fèi)用支記出斜20李0玻萬元，以及訴或訟費(fèi)、律師費(fèi)衰、反訴費(fèi)石用寒80偶0健萬元，合垃計(jì)爹300稍0搶萬元，但基本碼上就算訴訟贏怕了，也很難從依乙方收回該款昌項(xiàng)。棗總體分析：岸1蛙、表面上投資崇公司收入相抵抗，基本持平。賞考慮到資金的千時(shí)間價(jià)值幫，磁6德年時(shí)間按當(dāng)時(shí)武貸款利嫁率禿5.18劉%購計(jì)算，其損失印利息收柳入座0.9驚3蹤億元硬（壁3巖億紋元小×5.18%撞×影6翁年）。費(fèi)瓜2毀、假設(shè)該投資違公司第二年末紀(jì)將公司轉(zhuǎn)讓，棚地價(jià)當(dāng)時(shí)已增資值三到急18社0脖萬仰/候畝，每畝尖漲致8嚷0叮萬手，英14蚊0路畝土地合計(jì)增謹(jǐn)值誦1.1線2慢億元，減去土滲地的資金成渴本悅1.姨4救億款×4.22%洽×梨2恐年祖=118購2慘萬元，實(shí)際獲室利寇1土億元。禿馳3西、假設(shè)該投資性公司在二年后糖按計(jì)劃完成項(xiàng)丹目建設(shè)，建造熔成本為當(dāng)時(shí)均幼價(jià)毛117盞0析元盟/M呈2緊，合想計(jì)貫2.4后6瓣億元，加上室傍外配套工程、予電梯安裝支峰出凈350突0蛇萬元，前期報(bào)噸建、規(guī)擴(kuò)費(fèi)偶588娃0吳萬元，設(shè)計(jì)、攤勘察、監(jiān)理費(fèi)駝支陷出蔽80暮0湖萬元，正常融因資利勢息壓240驚0適萬元，營銷費(fèi)加用溪80彎0傾萬元，聘用項(xiàng)有目管理公司或歉審計(jì)所的管理納費(fèi)忠用室50杯0逗萬元，銷售稅面費(fèi)塑730造0灰萬元，總生計(jì)尚4.49藥8扁億元成本與銷貓售收突入勿7.31飛2姥億元相減，利關(guān)潤點(diǎn)2.81智4眉億元，與計(jì)劃蝶相符，減去資炒金成喜本謀3欄億犁×4.22%劇×斷2貼年煎=0.25仿3悲億元，凈獲鼓利伶2.56哭1伯億元，年資本泳回報(bào)傾率師42得%牽，應(yīng)該是成功殖開發(fā)的案例。孟比勒較州1涼、辮3斥兩種情況，差減距是很大的，巨造成這種情況殼的原因是多方救面的，現(xiàn)評述抖如下：片1餐、設(shè)計(jì)階段：侍該項(xiàng)目的建筑額設(shè)計(jì)比較保守慕，鋼筋含量自達(dá)毀5燙8屋公開斤需/M呈2挖，超過普通小把高層的鋼筋含的量籌4臘5蜻公選斤誓/M關(guān)2認(rèn)，僅此一項(xiàng)多蝴用鋼暗筋棗273經(jīng)0膛噸，頓按敗450受0塵元松/壺噸計(jì)算（含鋼渴筋制安），多早花調(diào)1228.值5掃萬元，而且其儲房屋造型中陽碗臺為弧型，屋構(gòu)頂有裝飾性構(gòu)什架，這也會增陶加工程造價(jià)，楊且延長工期，沙所以說第一階腰段的設(shè)計(jì)方案毅的選擇就出現(xiàn)逮了問題。設(shè)計(jì)娛方案的主要控勾制指標(biāo)有每平社方米鋼筋含量矛、每平方米工軋程預(yù)算價(jià)。喝辣2液、招標(biāo)、定標(biāo)勝階段夢：蔑2經(jīng)1詞萬平方米建筑陣的施工，至少撇應(yīng)選增擇窯2刊～抬3已家施工單位，霜并且在招標(biāo)文盾件中應(yīng)明確所侄包含的施工范親圍，獎勵(lì)措施喝。加強(qiáng)對施工患單位及項(xiàng)目經(jīng)蛇理的考察，不渴留漏洞，這部吉分工作需要專誠業(yè)人員來完成柜，臨時(shí)組建的朋項(xiàng)目管理公司弊很可能因?yàn)槠淅稳藛T專業(yè)水平癢參差不齊及工張作銜接有漏洞慈不能很好地解佩決招標(biāo)中出現(xiàn)降的問題。在這攤一點(diǎn)上，投資債公司應(yīng)該找一凍家成立時(shí)間較澤長的項(xiàng)目管理誦公司或?qū)徲?jì)所洞來把關(guān)，會很悲好地解決此類旦問題。這一階職段主要任務(wù)是聚編制招標(biāo)文件贈、考察施工隊(duì)著伍、合理低價(jià)登確定標(biāo)底、合塘同價(jià)。纏溜3佩、工程施工階墻段：對于工程剖的變更應(yīng)從是眨否是必須的、骨是否是高效的蹲兩方面來把握洲，嚴(yán)格杜絕不飾必要和無效、蔬低效的簽證簽躬發(fā)，努力提高羅建筑產(chǎn)品性價(jià)總比，同時(shí)應(yīng)注鴨意工程的質(zhì)量究和進(jìn)度，以量璃化指標(biāo)來衡量多，盡可能按原夕定計(jì)劃實(shí)施，驟如果出現(xiàn)偏差季，應(yīng)盡快找出糕原因并提出糾旦編措施，避免擺出現(xiàn)造價(jià)失控頂局面，同時(shí)應(yīng)怨避免人員頻繁臨更換造成工作吉銜接上的漏洞掩。這一階段主疲要任務(wù)是制定祥各種控制措施女，控制變更、裂簽證，防止造欄價(jià)失控。猶莖4榮、竣工決算階眠段：根據(jù)招標(biāo)疫文件，施工單譽(yù)位的投標(biāo)承諾拴、合同、變更魄簽證合理審定折工程造價(jià)，并曾與當(dāng)時(shí)的市場乎價(jià)比較，找出細(xì)差異的原因，孩最后綜合蒙評價(jià)該項(xiàng)目的煎實(shí)施情況，做陳好資料的收集感和轉(zhuǎn)交。這一啄階段主要任務(wù)盾是確定工程造及價(jià)，收集和移吩交資料。蘭迎去案例二：舟招標(biāo)文件的漏匆洞亮頸黑某單位擬建高礦層建筑，面競積哀7.昂2脅萬平方羊米球,伙預(yù)算勝價(jià)抖1.捷8聰億并元考,族鋼筋用竭量鬧560峰0陰噸，業(yè)主在招脹標(biāo)文件中注明雜：賺“族在施工期間，獻(xiàn)遇建筑材料價(jià)躬格變動時(shí)，超府過越5嫩%塵的，按實(shí)調(diào)整豪。輝”屋其本意是材料暴價(jià)格變動在線±泳5偏%懂以內(nèi)的不予調(diào)戚整，超過鴉±擊5剪%陸時(shí)按實(shí)調(diào)整。凱根據(jù)《合同法黎》第四十一條捐規(guī)帳定燈“浮對格式條款的癥理解發(fā)生爭議季的，應(yīng)當(dāng)按照歌通常理解予以吵解釋；對格式正條款有兩種以梨上解釋的，應(yīng)極當(dāng)作出不利于宿提供格式條款羅一方的解釋。峽格式條款和非計(jì)格式條款不一塘致的，應(yīng)當(dāng)采吵用非格式條誕款輕”睬。招標(biāo)文件中充的這段描述可釘以有二種解釋好：第一種解釋刮是：在施工期散間，遇建筑材偵料價(jià)格變動時(shí)陳，超抹過塌5近%務(wù)的（部分），淺按實(shí)調(diào)整。第能二種解釋是：務(wù)在施工期間，奮遇建筑材料價(jià)球格變動時(shí)，超吼過義5鳴%缺的（情況下）賭，按實(shí)調(diào)整。嘴如果鋼筋價(jià)格黑在投標(biāo)時(shí)舌是遺360州0令元狂/尸噸，施工期間拐降苦到窩320蛇0氣元孔/釀噸，施工單位敲就會要求按第玻一解釋去調(diào)整冤差價(jià)，每噸下嚷調(diào)辨（您3600-3坊20督0雷）屯-3600漫×相5%=22彈0術(shù)元，即僅調(diào)整色下跌幅度超耽過伸5名%摧的部分步，雜22西0鎖元拾/佳噸；如果施工忘期間鋼筋價(jià)格水上漲龍至頁400遵0玻元秧/盈噸，那么施工市單位就會要求懼按第二解釋去妹調(diào)整差價(jià)，每逐噸上俯調(diào)棵4000-3甜600=40批0鏡元。同時(shí)是漲汪跌唉40胳0牽元姻/勻噸，為什么跌享價(jià)時(shí)只能扣面減銳22吐0酒元笑/叉噸，而漲價(jià)卻描要付樓出伯40倚0綿元織/貫噸的差價(jià)呢？強(qiáng)因?yàn)檎袠?biāo)文件朱（格式條款）席是業(yè)主提供的盞，出現(xiàn)歧義時(shí)蠅，按《合同法紛》的第四十一托條規(guī)定，應(yīng)做趕出不利于格式幣條款提供一方撲（業(yè)主）的解押釋，就是是，駱鋼筋漲跌幅度搞超許過筐5冤%眼時(shí)，業(yè)主就要贏損反失戰(zhàn)22脈0辯元扛/左噸交×蟻560治0睡噸躁=100.高8據(jù)萬元。燭再細(xì)讀招標(biāo)文謀件這段話，還柔有第二個(gè)漏洞斗，悄即咱“辦施工期前間規(guī)”抱這句話的描述互。如果出現(xiàn)因撲施工單位原因霸造成工期拖延額時(shí)，又遇上建揀材價(jià)格大幅上店漲，按招標(biāo)文李件的標(biāo)注，業(yè)片主就要給其調(diào)晚整材差，而按學(xué)照《合同法》因第六十三捷條頌“刮執(zhí)行政府定價(jià)獲或指導(dǎo)價(jià)的，甩在合同約定的奇交付期限內(nèi)政近府價(jià)格調(diào)整時(shí)巾，按照交付時(shí)桐的價(jià)格計(jì)價(jià)。位逾期交付標(biāo)的辯物的，遇價(jià)格屈上漲時(shí)，按照趕原價(jià)格執(zhí)行；霧價(jià)格下降時(shí)，上按照新價(jià)格執(zhí)噸行沒。鞠”中規(guī)定可以不給譯施工單位調(diào)整槐材差，或按合碗同工期內(nèi)和施果工期間的較低西的材料差價(jià)執(zhí)政行。因?yàn)楝F(xiàn)行殼的建材價(jià)格基銀本上都是參照膠各地建設(shè)行政雄主管部門發(fā)布微的價(jià)格信息來梯確定的，即調(diào)芬整的依據(jù)是政瞧府相指導(dǎo)價(jià)。決算單價(jià)—投標(biāo)單價(jià)投標(biāo)單價(jià)切綜上分析，招暗標(biāo)文件中這段筐話嚴(yán)謹(jǐn)?shù)孛枋鲱悜?yīng)型為榆“約在合同工期內(nèi)罵，遇建筑材料余價(jià)格變動時(shí)，慢漲跌幅撤度暢(起滔職攝×斗100騾%抬）超過（不含稠）笨5州%脫的材料差價(jià)部綢分，可采用加獻(xiàn)權(quán)平均法按實(shí)亞調(diào)整；不乖足購5椅%妖（含）的材料駐差價(jià)部分不作串調(diào)整絞。傻決算單價(jià)—投標(biāo)單價(jià)投標(biāo)單價(jià)膜鉛柏案例三：填小投入、高回伶報(bào)剩潛遇某房產(chǎn)開發(fā)公在司（以下簡稱戀開發(fā)公司）自塞有資網(wǎng)金艙4訂億元，購倡地巷46蘋8鴉畝，規(guī)劃容積暗率徑1.6冶7蟲，可固建凝4漸0押萬平方米多層睡住宅問和用1賞0紛萬平方米商業(yè)腰用房皮及喬2益萬平方米的學(xué)慧校和會所，地悶價(jià)智3它0送萬船元唯/區(qū)畝，擬建精裝冤房出售。開發(fā)奪公司聘請審計(jì)雨所幫其策劃和繡管理，付咨詢回費(fèi)戚100層0鹿萬元，并約定殲如年資本回報(bào)共率杯達(dá)睡30屯%故，另獎年勵(lì)鼓100橡0杯萬元，如平均蘿工程造價(jià)超過劍當(dāng)?shù)赝诮ㄖ萎a(chǎn)品平均造價(jià)張的氣10重%張且年資本回報(bào)馳率不抹足悼20打%晚時(shí)，扣減咨詢?nèi)M(fèi)籠的年60冰%筑。因地址較偏協(xié)僻，審計(jì)所建慮議開發(fā)公司因肝地制宜決定先壽建好小區(qū)周邊愚景觀，內(nèi)部環(huán)晌境，提升小區(qū)霉檔次再分批開秧發(fā)。結(jié)第一步，在進(jìn)賭入小區(qū)道路兩畫側(cè)種植高大的它香樟樹，在小沈區(qū)中心的低洼腫處建成大型水濾面活動中心，爸配以大型假山糊、噴泉，庭臺讀樓閣散布其中布，水面周圍設(shè)協(xié)有路燈、座椅坐、室外背景音謹(jǐn)樂，綠化、景唇觀錯(cuò)落有致。敲九個(gè)月時(shí)間建沸成小區(qū)內(nèi)外景具觀，投堅(jiān)資油450近0箏萬元。在建景坊觀同時(shí)開始小配區(qū)一期開付發(fā)務(wù)1之2關(guān)萬平方米住宅楚并同時(shí)興建大老型商場、超威市月3滔萬平方米，為籌節(jié)約時(shí)間和成抓本，審計(jì)所在局幫開發(fā)公司選障定設(shè)計(jì)方案時(shí)閑，將嗚±吧0.00作0米以下工程采用最費(fèi)率招標(biāo)、燈±岡0.00撈0壽以上工程采用伍固定價(jià)形式招般標(biāo)，這樣做的物好處是節(jié)約時(shí)吩間（三個(gè)月）勢相對容易控制淡成本，不會造姻成造價(jià)失控。余兩年時(shí)間惹以汁70圍0服元惱/M癥2伏建成住宅頑和續(xù)120編0訊元聾/M冒2勸建成商場、超抄市，平均比當(dāng)即時(shí)同類建筑產(chǎn)宵品驗(yàn)低蹈6篇%灑，建筑成破本拉1.滑2虹億元。在景觀疲建成的同時(shí)，酒建議開發(fā)公司礦購姓置辭4駁部大型觀光車休免費(fèi)從市內(nèi)接黨送游客來此觀典賞，并大幅在療報(bào)紙上做廣告獎、興辦各種兒級童繪畫、集體凳舞、垂釣比賽膜，開發(fā)公司出辰資設(shè)立獎項(xiàng)，坊此舉很快提高笛其知名度，此膚項(xiàng)工作共花狹費(fèi)輸50介0粥萬元。烈第二步，開發(fā)殿公司自己組建慢裝飾公司，建釀成樣板房，開稿發(fā)對外出售。礎(chǔ)由于前期開發(fā)縱公司在景觀上匪的投入和商場肉的建成使用及畝免費(fèi)請人觀賞糖、比賽和大幅兼廣告，使其小李區(qū)定義為高檔顆住宅小區(qū)，精銀品裝修由于其攻引進(jìn)東南亞時(shí)環(huán)興深的裝飾風(fēng)格，跟新型的裝飾材住料，雖然花錢榨不多（億約賠60薯0佩元揪/M綱2菌），但讓人感剃覺是耳目一新傅。最終瓶以繁298靜0撞元孟/M皂2乒的均價(jià)全部售艱出，商鋪也傳以碑1呆0顫元凈/M紡2陜/舒月的低價(jià)出碰租糾1凡0撥年，租售收愁入懼3.93誕6財(cái)億元，減去住來宅樓銷售的稅女金和契兆稅樂10頃%臺計(jì)柄357嬌6駱萬元和房租稅晝金翅18淺0皆萬，凈收包入牛3.5盒6語億元，再減去階購地成便本社1.獎4遷億，前期景觀廳和廣告投顛入巧0.船5鼠億。一期建筑塔成曠本白1.圖2李億元、裝飾成飾本貨0.7兇2磚億元，一期規(guī)繁費(fèi)輛0.4頌2消億元傷（績1帆5孟萬間M選2客×窯28矮0禿元誕/M員2戴）稅計(jì)脂4.2汪4雖億元，收回前偉期全部投景資默83博%值。開發(fā)公司全環(huán)現(xiàn)房銷售的策崇略，使購房者默對其信心大增愚，雖然該小區(qū)慈比周邊小區(qū)毛久壞房均搏價(jià)弊178辯0德元挖/M思2寫貴當(dāng)120撓0食元亞/M榆2副，但還是普遍潤被購房者看好爸。其第三步，開發(fā)缸公司從南方引斑進(jìn)某著名的物博業(yè)管理公司，美每年補(bǔ)媽貼死10加0飾萬的物業(yè)管理話費(fèi)，實(shí)行規(guī)范噸管理，同時(shí)出剖資指100釀0徐萬元重新修建房大門、新建花源廊式圍墻和紅牙外線越界報(bào)警查系統(tǒng)，再次提程升小區(qū)檔次。偶開發(fā)公司還積所極聯(lián)系公交部僻門，新開通兩朗路公交線路，垂方便居民出行山。繼續(xù)實(shí)行惠低民政策，利用甜其購置很的孩4蜜臺觀光車，定圣期免費(fèi)接送一泥期的住戶去城糠市周邊景點(diǎn)觀懶光，此舉更加帥提升該小區(qū)的脅檔次，不到半脈年時(shí)間，該小標(biāo)區(qū)二手房已漲掙至句350銳0拖元跌/M扔2寧，潛在的購房織者紛紛要求開奮發(fā)公司繼續(xù)建窮房。啄第四步：開發(fā)漏公司第三年進(jìn)區(qū)行二期開發(fā)，感二年時(shí)間共建養(yǎng)成蘆1潑5閱萬平方米的多巧層住備宅莖5木萬平方米的高醒檔寫字樓愈、呢2敘萬平方米的學(xué)邪校和會所，共譜花費(fèi)建筑成天本大2.副2迅億元貴（瘦1棋5引萬近M少2輝×90伍0包元拒/M摸2云+茫5株萬遍M福2豐×130渡0斤元擇/M襖2切+潤2伯萬矛M烏2冒×100溪0眠元咳/M允2換），未進(jìn)行精狗裝修，出售收優(yōu)入聞8.督4博億元扁（示1藥5醒萬乘M承2糟×380沙0丘元察/M游2淺+望5承萬由M荷2禾×540尚0灌元帽/M晝2哭）。賽第五步，進(jìn)行撲三期開發(fā)，引施入城市供熱系疼統(tǒng)和外墻保溫嬸，二年時(shí)間共局建槐成飛1傍3耕萬平方米多層送住暖住宅慘和焦2箱萬平方米商鋪軟，共花費(fèi)建筑通成慰本漠1.7責(zé)9尖億元符（萍1包3挑萬房M使2亡×110符0溉元秤/M祝2聚+閃2嗽萬劑M爽2壘×180名0序元若/M鉤2恢），出售收群入榨8.9派6內(nèi)億元息（吃1仔3累萬罩M蠻2勾×520艷0殼元板/M堪2旦+筑2升萬貍M叔2賀×1100盤0雖元孔/M廚2城），另花議費(fèi)政0.乳5緞億元進(jìn)室外道鴿排和綠化建設(shè)垂。完膀沫綜上所述，三巷期開發(fā)收梁入花21.29拍6孤億元，扣除購起地赤1.串