國際大酒店及其配套項目環(huán)境影響報告書

PAGEPAGE18國際大酒店及其配套項目建設(shè)項目環(huán)境影響報告書簡本一、工程概況1、項目概況福建美達(dá)國際大酒店及其配套項目位于福建省石獅市永寧鎮(zhèn)黃金海岸聽濤區(qū)，詳見附圖1《項目地理位置圖》，由福建美達(dá)國際大酒店投資建設(shè)。項目建設(shè)用地總用地面積60199.15m2，總建筑面積126958.12m2，總投資3.86億元人民幣。擬建項目由酒店、總統(tǒng)套房、疊拼洋房、住宅、娛樂會所及商住樓組成，詳見附圖2《項目總平面布置圖》。建設(shè)期5年6個月，預(yù)計于2021年元月動工，2021年6月竣工。擬建項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。表1項目地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總指標(biāo)總用地面積（m2）60199.15建筑占地面積（m2）20469.32總建筑面積（m2）126958.12計入容積率總建筑面積（m2）99626.57地下建筑面積（m2）27331.55建筑密度34%容積率1.66綠地面積（m2）18240.34綠地率（%）30.3總停車位298其中1、酒店總用地面積（m2）12250總建筑面積（m2）70195.63計入容積率建筑面積（m2）57042.02不計入容積率建筑面積（m2）13153.61客房數(shù)（間）372總層數(shù)（層）15總高度（m）52.8主體結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)2、總統(tǒng)套房總用地面積（m2）1206.45總建筑面積（m2）7910.76計入容積率建筑面積（m2）5700.04不計入容積率建筑面積（m2）2210.72總層數(shù)（層）4總高度（m）23.93、多層疊拼洋房總用地面積（m2）392總建筑面積（m2）5012.04計入容積率建筑面積（m2）4620.04不計入容積率建筑面積（m2）392總層數(shù)（層）11總高度（m）36.94、商住樓總用地面積（m2）1116.87總建筑面積（m2）21600.12計入容積率建筑面積（m2）15696.97不計入容積率建筑面積（m2）6175.4總層數(shù)（層）16總高度（m）50.845、多層住宅總用地面積（m2）5200.13總建筑面積（m2）20448.38計入容積率建筑面積（m2）15506.12不計入容積率建筑面積（m2）4942.26總層數(shù)（層）46、娛樂會所總用地面積（m2）188.61總建筑面積（m2）1018.94計入容積率建筑面積（m2）561.38不計入容積率建筑面積（m2）457.56總層數(shù)（層）47、其它建筑總用地面積（m2）115.26總建筑面積（m2）5002、產(chǎn)業(yè)政策符合性和選址可行性分析⑴產(chǎn)業(yè)政策符合性分析擬建項目屬于酒店和房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)內(nèi)容不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2021年本）》規(guī)定的限制類和禁止類項目，對照二〇一二年五月二十三日中華人民共和國國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄（2021年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2021年本）〉的通知，擬建項目不屬于這兩個目錄中不得用地的項目。擬建項目的建設(shè)符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策。⑵規(guī)劃符合性分析擬建項目位于石獅市永寧鎮(zhèn)黃金海岸聽濤區(qū)，根據(jù)石獅市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局文件（獅規(guī)認(rèn)［2021］79號），擬建項目所在地規(guī)劃調(diào)整為商住、旅游綜合用地；擬建項目規(guī)劃建設(shè)為高級酒店和旅游度假休閑場所，與石獅市城市總規(guī)基本相符。⑶選址可行性分析擬建項目選址于石獅市永寧鎮(zhèn)黃金海岸聽濤區(qū)，周邊主要為居住、旅游綜合用地，周邊無工業(yè)污染源。擬建項目用地性質(zhì)為商住用地和旅游綜合用地。擬建項目建成后的大氣、水、聲、綠化等能達(dá)到相應(yīng)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。因此，擬建項目的選址是可行的。二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價石獅東部海域（新沙堤—浯沙二類區(qū)）海水水質(zhì)基本達(dá)到GB3097-97《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》第二類標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)2021年《泉州市環(huán)境質(zhì)量狀況公告》，擬建項目最終納污水體石獅深滬灣海域（梅林四類區(qū)）海水水質(zhì)可以達(dá)到GB3097-97《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》第三類標(biāo)準(zhǔn)。評價區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量滿足二類功能區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)的要求。區(qū)域環(huán)境噪聲現(xiàn)狀符合GB3096-2021《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)。三、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查及相應(yīng)的環(huán)境功能區(qū)劃要求，擬建項目評價范圍內(nèi)主要環(huán)境敏感目標(biāo)基本情況見表2，周邊敏感目標(biāo)分布情況具體見附圖3和附圖4。表2主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)一覽表類別保護(hù)目標(biāo)與擬建項目的相對位置與擬建項目邊界最近距離（m）性質(zhì)戶數(shù)/人數(shù)狀態(tài)保護(hù)要求大氣環(huán)境中駿集團(tuán)住宅區(qū)W12商住在建《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）及其修改單中二級標(biāo)準(zhǔn)；浯沙村WS335村莊254戶/979人已有洛伽寺EN555寺廟—已建東門WN600村莊150戶/450人已有外高村WS900村莊320戶/1190人已有金埭村W860村莊292戶/1011人已有梅林村WS1500村莊970戶/4054人已有沙堤村ENN750村莊1450戶/5799人已有聲環(huán)境中駿集團(tuán)住宅區(qū)W12商住在建《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962021）2類標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境石獅東部海域（新沙堤—浯沙二類區(qū)）E125地表水//《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB3097-2021）的第二類海水深滬灣梅林四類區(qū)W2400地表水//《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB3097-2021）的第三類海水永寧鎮(zhèn)污水處理廠EN4200//已建成正常運(yùn)行四、項目環(huán)境影響分析1、施工期環(huán)境影響分析⑴施工廢水施工期間廢水主要來源于施工設(shè)備和運(yùn)輸車輛沖洗廢水、灌漿過程中產(chǎn)生的施工廢水和生活污水。施工廢水經(jīng)隔油池、沉淀池處理后，上部清水用于施工作業(yè)場地灑水降塵，擬建項目在施工場地內(nèi)建設(shè)移動式廁所，盥洗廢水采用簡易沉淀池處理后回用于施工場地灑水保濕，不外排。由于擬建項目施工廢水具有暫時性，施工結(jié)束后，其廢水影響也隨之結(jié)束，因此項目施工生產(chǎn)廢水和生活污水對周邊環(huán)境影響不大。⑵施工廢氣建設(shè)施工期產(chǎn)生的大氣環(huán)境影響主要來自建筑施工揚(yáng)塵、裝修產(chǎn)生的有機(jī)廢氣、運(yùn)輸車輛及作業(yè)機(jī)械尾氣。施工期周邊環(huán)境空氣敏感點浯沙村位于項目西南側(cè)335m，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，當(dāng)風(fēng)速為2.4m/s時，建筑工地內(nèi)的TSP濃度是上風(fēng)向?qū)φ拯c的1.5～2.3倍，影響范圍一般在下風(fēng)向150m之內(nèi)。擬建項目所在區(qū)域全年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，全年平均風(fēng)速為7.0m/s﹥2.4m/s，因此擬建項目周邊敏感點受到施工揚(yáng)塵影響小。裝修期間有機(jī)溶劑以不同濃度和面源形式向室外彌散，污染周邊環(huán)境，因此必需引起施工部門的注意，應(yīng)該采取措施。對有機(jī)溶劑的污染控制首先應(yīng)在源頭上，要注意選擇無毒或低毒的環(huán)保產(chǎn)品，堅決杜絕采用已被淘汰的涂料，合理安排作業(yè)，涂噴作業(yè)不要過于集中，以降低釋放源強(qiáng)度。擬建項目施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛所排的尾氣主要的污染物有CO、THC、NOX、SO2。施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛作業(yè)均為露天作業(yè)，地面空氣流動性大，擴(kuò)散能力強(qiáng)，上述機(jī)械排放的尾氣難于聚集，很快便擴(kuò)散，故施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛所排放的尾氣對環(huán)境影響較小。⑶施工噪聲晝間，除切割機(jī)需70.6m、電鋸需44.7m外，其它施工機(jī)械的衰減距離最大不超過38m，施工場界噪聲就可達(dá)到GB12523-2021規(guī)定的限值；夜間，達(dá)標(biāo)所需的衰減距離大大增加，裝載機(jī)、平地機(jī)、切割機(jī)均需281m以上。在夜間，除標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定禁止施工的打樁外，各機(jī)械達(dá)標(biāo)所需的衰減距離也會大大增大。施工噪聲特別是夜間的施工噪聲對環(huán)境的影響較大，應(yīng)合理安排施工時間，并采取相應(yīng)的緩減措施。⑷固體廢物施工固廢集中收集，有用建筑材料進(jìn)行資源回收利用，施工人員生活垃圾交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，施工期固體廢物對環(huán)境影響很小。運(yùn)輸建筑渣土必須符合泉州市人民政府《關(guān)于印發(fā)泉州市建筑廢土管理規(guī)定的通知》（泉政文〔2021〕131號）相關(guān)規(guī)定，確保對沿線周圍環(huán)境的影響最小。2、運(yùn)營期環(huán)境影響分析⑴大氣環(huán)境影響分析①生活廢氣擬建項目居民、酒店等以液化天然氣（LNG）為主導(dǎo)燃料，燃燒后主要生成CO2和水蒸氣，SO2、NO2和煙塵可以達(dá)到GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的排放要求，對周邊環(huán)境影響較小。居民、餐飲業(yè)廚房排放的油煙經(jīng)過處理后可以達(dá)到GB18483-2021《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》中的排放濃度限值，對環(huán)境影響較小。②停車場廢氣根據(jù)建筑設(shè)計要求，地下車庫的換氣次數(shù)為6次/小時。地下車庫排放的CO排放濃度為0.601mg/m3、排放速率為0.018kg/h，THC排放濃度為0.042mg/m3、排放速率為0.0013kg/h，NOx排放濃度為0.029mg/m3，排放速率為0.0009kg/h。滿足GBZ2.1-2021《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》中的“工作場所空氣中化學(xué)物質(zhì)容許濃度”的限值要求。因此擬建項目地下車庫排放的廢氣對周邊環(huán)境影響較小。③柴油發(fā)動機(jī)廢氣由于柴油發(fā)動機(jī)為停電應(yīng)急開啟，使用時間短，且排放量小，柴油發(fā)電機(jī)組排放廢氣通過專用煙道引至樓頂樓屋面排放，對周邊大氣環(huán)境影響較小。④垃圾惡臭擬建項目垃圾收集主要以移動式和封閉容器為主，其產(chǎn)生的惡臭影響范圍不超過周圍5m的距離，而且垃圾收集點位于綠化帶內(nèi)，離住宅樓有一定距離，只要清理及時，其惡臭對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生顯著影響。⑤擬建項目內(nèi)餐飲廚房應(yīng)及時清理腐爛變質(zhì)的商品及垃圾等廢棄物，應(yīng)有除臭消毒措施，加強(qiáng)商場內(nèi)的空氣流通。⑵聲環(huán)境影響分析擬建項目商業(yè)噪聲、區(qū)內(nèi)交通噪聲及設(shè)備噪聲等經(jīng)過合理處置再通過墻體的隔音和距離衰減后，邊界噪聲可達(dá)GB22337-2021《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》中2類標(biāo)準(zhǔn)，其中項目內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動執(zhí)行《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2021）的2類標(biāo)準(zhǔn)限值，對周圍環(huán)境影響較小。⑶水環(huán)境影響分析擬建項目運(yùn)營期總廢水排放量為167964.1m3/a（527.6m3/d）。生活污水（其中餐飲含油廢水需先經(jīng)格柵+隔油池預(yù)處理；車庫清洗廢水經(jīng)隔油過濾池預(yù)處理）經(jīng)三級化糞池處理，廢水中CODCr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油、石油類等指標(biāo)均滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）表4三級標(biāo)準(zhǔn)，通過市政污水管網(wǎng)排入永寧鎮(zhèn)污水處理廠。⑷固體廢物影響分析擬建項目運(yùn)營期排放的固體廢棄物主要為居民、商業(yè)店面、酒店工作人員產(chǎn)生的生活垃圾，餐飲廚房產(chǎn)生的生活垃圾、泔水等。擬建項目運(yùn)營期生活垃圾產(chǎn)生量約為0.79t/d，即生活垃圾年產(chǎn)生量約為286.69t/a，其主要組分為廚房剩余物、果皮、塑料、紙張、清掃垃圾、廢包裝物等。夏季生活垃圾易產(chǎn)生腐臭味，若不及時收集，會對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。擬建項目住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集點，在小區(qū)每個單元的門口和小區(qū)道路的路口安設(shè)分類垃圾桶，實行垃圾桶裝化，物業(yè)環(huán)衛(wèi)工人將垃圾桶中的垃圾集中收集后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理；商業(yè)區(qū)生活垃圾由員工及時收集，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一安全處置。因此，擬建項目產(chǎn)生的生活垃圾做到及時收集、及時清運(yùn)、統(tǒng)一管理后，對周圍環(huán)境影響不大。⑸光污染影響分析擬建項目目前未對建筑外墻及照明進(jìn)行專項設(shè)計，為減少光污染對周圍居民住宅及交通的影響，應(yīng)采取以下措施：①對周圍環(huán)境會產(chǎn)生光照污染的玻璃幕墻，應(yīng)采用低輻射率鍍膜玻璃或非拋光金屬板，不得采用鏡面玻璃或拋光金屬板等材料。②采用建筑幕墻新材料；采用環(huán)保外墻材料，避免采用釉面磚、磨光大理石，采用淺色涂料處理，表面磨砂處理，減少墻面對太陽輻射的吸收和反射。③嚴(yán)格管理照明工程，避免造成過亮、過暗或光線泄漏現(xiàn)象。五、環(huán)境保護(hù)措施1、施工期污染減緩措施⑴廢水防治措施在擬建項目施工場地內(nèi)建設(shè)移動式廁所，施工人員的盥洗廢水簡易沉淀池處理后回用；施工生產(chǎn)廢水經(jīng)沉淀池、隔油池沉淀隔油過濾后回用。因此施工廢水影響小。⑵廢氣防治措施擬建項目在建設(shè)期應(yīng)對施工場地、道路進(jìn)行灑水降塵，同時對運(yùn)輸散裝材料的車輛（如石子、沙子等）需加蓋篷布遮蓋等，防止灑落，可有效減輕擬建項目施工揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響。項目施工階段挖掘機(jī)、裝載機(jī)等燃油機(jī)械運(yùn)行將產(chǎn)生一定量燃油廢氣，考慮其排放量不大，施工場地寬闊，擴(kuò)散條件較好對周邊環(huán)境空氣質(zhì)量影響范圍及程度較小。裝修階段應(yīng)遵守住宅裝修工程施工規(guī)范，符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，同時設(shè)計、施工中盡量采用低毒、低污染的裝修材料。⑶噪聲影響緩解措施擬建項目施工期噪聲可以從合理布局施工現(xiàn)場、合理安排施工時間并從控制聲源、噪聲傳播以及加強(qiáng)管理等幾個不同角度對施工噪聲進(jìn)行控制。將各種噪聲比較大的機(jī)械設(shè)備遠(yuǎn)離西南側(cè)的浯沙村，并進(jìn)行一定的隔離和防護(hù)消聲處理。不要采取噪聲較大的鋼模板作業(yè)方式；在操作中盡量避免敲打砼導(dǎo)管；搬卸物品應(yīng)輕放，施工工具不要亂扔、遠(yuǎn)扔；運(yùn)輸車輛進(jìn)入現(xiàn)場應(yīng)減速，并減少鳴笛等等。施工單位采取以上措施后，施工噪聲經(jīng)隔聲消音后可以達(dá)到《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12523-2021）中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對周圍聲環(huán)境及敏感點的影響較小。因此措施可行。2、運(yùn)營期污染減緩措施⑴大氣污染減緩措施擬建項目地下車庫廢氣經(jīng)2.5m排氣筒排放；由于汽車發(fā)動時尾氣排放量較大，停車場應(yīng)有專人管理、疏導(dǎo)車輛。禁止汽車在地上長時間發(fā)動停留，減少車輛在進(jìn)出車庫時多次起動，此措施同時可減少停車場噪聲產(chǎn)生。要求酒店餐飲業(yè)應(yīng)設(shè)置專用油煙管道，并根據(jù)其建設(shè)規(guī)模采取相應(yīng)的油煙凈化措施。居民樓的廚房油煙廢氣通過專用煙道至建筑樓頂層屋面排放。在擬建項目四周建設(shè)防護(hù)林隔離帶，既可凈化空氣又可防治交通對小區(qū)的環(huán)境影響。垃圾收集點采用密閉帶蓋分類塑料垃圾桶儲存收集垃圾，并用塑料袋分裝。裝車時將垃圾桶內(nèi)用塑料袋分裝的垃圾直接傾倒入垃圾運(yùn)輸車，避免惡臭污染物的泄漏。⑵噪聲污染減緩措施設(shè)備選型應(yīng)選用噪聲低，如穩(wěn)定性好的柴油發(fā)電機(jī)組，并對柴油發(fā)電機(jī)房采取噪聲處理措施，降低對周邊影響；對于地下室所有風(fēng)機(jī)均選用高效、低噪聲、低振動設(shè)備；對地下車庫進(jìn)出坡道進(jìn)行降噪處理，如使用橡膠等軟性路面，車輛在進(jìn)出時進(jìn)行限制速度、禁鳴等；擬建項目酒店運(yùn)營期間應(yīng)建立健全管理制度，特別應(yīng)加強(qiáng)夜間管理，不得大聲喧嘩影響附近居民的睡眠休息。禁止用音響招徠生意，有噪聲影響的商業(yè)場所（如酒店KTV）應(yīng)嚴(yán)格按要求配套墻體吸聲材料、隔聲門、隔聲窗等隔音設(shè)施。⑶水污染減緩措施擬建項目應(yīng)嚴(yán)格實行雨污分流制。擬建項目車庫清洗廢水經(jīng)隔油過濾池處理后與商業(yè)生活污水（其中餐飲廚房含油廢水需先經(jīng)格柵+隔油池預(yù)處理）經(jīng)化糞池一起處理后通過市政污水管網(wǎng)排入永寧鎮(zhèn)污水處理廠。擬建項目運(yùn)營期應(yīng)定期維修和清理化糞池、隔油池，以保證處理效率。⑷固廢污染減緩措施居民生活垃圾和酒店生活垃圾分別由住戶和酒店自行袋裝分類后放入垃圾收集點，并由環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)統(tǒng)一處置。餐飲業(yè)產(chǎn)生的泔水廢渣委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行統(tǒng)一回收處理。六、公眾參與擬建項目采取公告、調(diào)查問卷等形式進(jìn)行公眾參與，收集公眾對擬建項目的意見和建議。通過問卷調(diào)查，大多數(shù)調(diào)查對象表示支持項目的建設(shè)。調(diào)查結(jié)果基本符合擬建項目本身和當(dāng)?shù)丨h(huán)境的特點，經(jīng)過與建設(shè)單位的溝通與反饋，建設(shè)單位全部給予采納。七、環(huán)境影響評價結(jié)論福建美達(dá)國際大酒店及其配套項目位于福建省石獅市永寧鎮(zhèn)黃金海岸聽濤區(qū)，由福建美達(dá)國際大酒店投資建設(shè)。擬建項目總投資3.86億元人民幣，總用地面積60199.15m2，總建筑面積128276.83m2，由酒店、總統(tǒng)套房、疊拼洋房、住宅、娛樂會所及商住樓組成。項目建設(shè)符合規(guī)劃要求，項目地塊用地性質(zhì)為商住用地和旅游綜合用地，項目建設(shè)內(nèi)容與用地性質(zhì)相符，與周圍環(huán)境相容并相互適應(yīng)，選址合理。項目的建設(shè)符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策。建設(shè)單位采用了節(jié)能措施，積極引進(jìn)新能源技術(shù)，從綠色規(guī)劃設(shè)計、綠色施工、綠色室內(nèi)裝修和綠色物業(yè)管理四個方面全面實行清潔生產(chǎn)，符合清潔生產(chǎn)要求。項目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀達(dá)標(biāo)，能夠滿足項目建設(shè)的環(huán)境要求。項目污水匯入永寧鎮(zhèn)污水處理廠統(tǒng)一處理后達(dá)標(biāo)排放。另根據(jù)公參調(diào)查，擬建項目建設(shè)取得周邊民眾的支持。因此，在落實本報告書提出的各項環(huán)保措施的前提下，從環(huán)境保護(hù)角度出發(fā)，擬建項目的選址和建設(shè)可行。八、聯(lián)系方式建設(shè)單位：福建美達(dá)國際大酒店地址：石獅市永寧鎮(zhèn)黃金海岸聽濤區(qū)聯(lián)系人：蔡衛(wèi)東聯(lián)系評單位名稱：蘇州科太環(huán)境技術(shù)聯(lián)系人：董逸群0595-88729898附圖1擬建項目地理位置圖項目所在地附圖1擬建項目地理位置圖項目所在地附圖2擬建項目總平面布置圖附圖2擬建項目總平面布置圖附圖3附圖3項目周邊關(guān)系示意圖市政路市政路中駿集團(tuán)中駿集團(tuán)大觀園酒店用地西南側(cè)西側(cè)東北側(cè)市政路市政路中駿集團(tuán)中駿集團(tuán)大觀園酒店用地西南側(cè)西側(cè)東北側(cè)酒店項目現(xiàn)狀海洋世界沙灘東部海域東側(cè)海洋世界東南側(cè)酒店項目現(xiàn)狀海洋世界沙灘東部海域東側(cè)海洋世界東南側(cè)浯沙村西南側(cè)別墅區(qū)（擬拆）東北側(cè)洛伽寺東北側(cè)附圖4建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀照片浯沙村西南側(cè)別墅區(qū)（擬拆）東北側(cè)洛伽寺東北側(cè)附圖4建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀照片

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費(fèi)用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機(jī)，價格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開業(yè)費(fèi)用開業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險費(fèi);預(yù)計3000元(2)營銷廣告費(fèi)用;預(yù)計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運(yùn)營。預(yù)計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標(biāo)時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當(dāng)前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預(yù)計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對設(shè)定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設(shè)定的采購金額進(jìn)行商品的采購。經(jīng)過進(jìn)貨手續(xù)檢驗、標(biāo)價之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營者務(wù)必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計劃經(jīng)營經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動費(fèi)用。我們要針對過去的實際業(yè)績設(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財務(wù)計劃財務(wù)計劃中的損益計劃最能反映全店的經(jīng)營成果?？Х鹊杲?jīng)營者在營運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊?，以上所列的六項基本計劃(營業(yè)額、商品采購、銷售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實際需要制訂一些其他輔助性計劃。第六部分：市場分析2019-2021年中國咖啡市場經(jīng)歷了高速增長的階段，在此期間咖啡市場總體銷售的復(fù)合增長率到達(dá)了17%;高速增長的市場為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場空間，國外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國的投資力度，為爭取未來中國咖啡市場的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國速溶咖啡市場規(guī)模年均增長率到達(dá)16%，顯示出還處于成長階段的