資產(chǎn)評估難點或重點

（難點或重點）:1.資產(chǎn)評估基本要素和特點2.資產(chǎn)的特點及分類；3.資產(chǎn)評估價值類型及其劃分標準、適用范圍4.各種資產(chǎn)評估假設的內(nèi)涵和實質(zhì)5.資產(chǎn)評估各種原則內(nèi)涵及其應用第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的定義（一）資產(chǎn)評估的概念專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估要素評估的主體：指資產(chǎn)評估由誰來承擔，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證。評估的客體：指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。評估的依據(jù)：指資產(chǎn)評估所應遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議等。評估的（特定）目的：指資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或者資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件、價值類型和方法的選擇。評估原則：資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系。評估的程序：整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的，該程序是保證資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要手段。評估的價值類型：對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。資產(chǎn)評估方法：確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。評估假設：評估得以進行的前提條件假設。假設對任何學科都是重要的，相應的理論觀念和方法都是建立在一定假設的基礎之上的。資產(chǎn)評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。評估基準日：確定資產(chǎn)價值的時間基準。資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學性的重要條件。（二）資產(chǎn)一評估的客體資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會計學中的資產(chǎn)定義略有差異。資產(chǎn)的基本特征（1）必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。（2）能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。（3）資產(chǎn)能夠以貨幣計量。資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)形態(tài)而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。（2）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關系分類按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關系可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。（3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類1）按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。2）不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽，（不可確指資產(chǎn)只有商譽）。商譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術先進等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨存在，所以稱為不可確指的資產(chǎn)。（4）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類1）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。2）單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的關系企業(yè)的整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)的匯集，其價值也不等于各單項可確指的資產(chǎn)價值的總額，因為企業(yè)整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個整體生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評估價值除了包括各單項可確指的資產(chǎn)價值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。即1+1尹2。（5）按資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。（三）資產(chǎn)的價格和價值價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務價值的估計。資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。在評估中，相同或類似資產(chǎn)的市場成交價格成為資產(chǎn)評估的重要依據(jù)。二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類從資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類：（1）評估：類似我國目前廣泛進行的為產(chǎn)權變動和交易服務的資產(chǎn)評估。它一般服務于產(chǎn)權變動主體。（2）評估復核：指評估機構(gòu)對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行的評判分析和再評估。（3）評估咨詢：一個較為寬泛的術語。它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為（1）完全資產(chǎn)評估嚴格遵守資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。（2）限制性資產(chǎn)評估。沒有完全按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。注意：限制性資產(chǎn)評估一般是指評估機構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行或在允許的前提下未完全按照評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可分為（1）單項資產(chǎn)評估：對單項可確指資產(chǎn)的評估。（2）整體資產(chǎn)評估：若干單項可確指資產(chǎn)的評估，如企業(yè)價值評估。（二）資產(chǎn)評估的特點市場性（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告。（2）評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗。公正性（1）定義：公正性是指資產(chǎn)評估行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。（2）公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的.具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三者，即獨立性，這是公正性的組織基礎。專業(yè)性。（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務的機構(gòu)應由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。（2）評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術知識和經(jīng)驗的基礎之上。咨詢性（1）資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。（2）評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估功能最基本的內(nèi)在功能：評價和評值（二）資產(chǎn)評估的基本作用咨詢的作用是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。管理的作用特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。鑒證的作用（08新增加）鑒證包含鑒別和舉證兩個部分。資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證，但這并不表示評估師不需關注產(chǎn)權。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則一、資產(chǎn)評估假設資產(chǎn)評估的假設中最重要的基本假設有：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設。（一）交易假設含義：交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。意義：（1）為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件（2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被置于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產(chǎn)評估。（二）公開市場假設含義：（1）公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。（2）公開市場的含義：指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或者不受限制的條件下進行的。（3）公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實際評估業(yè)務確定其范圍。（4）資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。使用條件凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場假設進行評估意義：其他假設（持續(xù)使用假設和清算假設）都是以公開市場假設為基本參照。（三）持續(xù)使用假設含義：持續(xù)使用假設首先設定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。使用條件持續(xù)使用假設是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設，其評估結(jié)果使用范圍常常是有限制的，它只對特定的買者或者賣者是公平合理的分類：該假設細分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用（四）清算假設清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說清算評估值通常要低于公開市場假設和持續(xù)使用假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則---主要是從評估機構(gòu)的角度講的：獨立性原則。評估主體和評估業(yè)務的當事人雙方不能有任何的利益關系獨立性原則包含兩層含義（1）評估機構(gòu)的獨立性（2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作中始終堅持獨立的第三者地位。客觀公正性原則。客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。科學性原則。科學性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須（1）遵循科學的評估標準（2）以科學的態(tài)度制定評估方案（3）采用科學的評估方法進行資產(chǎn)評估。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術原則----主要從資產(chǎn)的價值內(nèi)涵角度講的：在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給它的所有者預期的收入的高低。收入越多價值越高。是收益法中收益額確定的重要基礎前提貢獻原則（1）是預期收益原則的一種具體化（2）主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者是當整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。這是市場法評估的理論基礎供求原則假定在其他條件不變的前提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。評估時點原則評估基準日為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。本原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。第三節(jié)評估目的和價值類型一、資產(chǎn)評估目的（一）資產(chǎn)評估目的分類資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。資產(chǎn)評估一般目的（1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的（2）如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。（3）資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點：它與相關當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害每個當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義:資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值（2）我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務主要有：①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。②企業(yè)出售。③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經(jīng)營。⑥中外合資、合作。⑦企業(yè)清算。⑧擔保。⑨企業(yè)租賃。⑩債務重組。引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。（二）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，而且還是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。它是評估時必須首先明確的基本事項。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。（1）資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型要與資產(chǎn)評估的特定目的相適應（2）但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務當事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型產(chǎn)生影響。二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）資產(chǎn)評估的價值類型的含義資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。（二）資產(chǎn)評估的價值類型主要有以下幾種分類。以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格從資產(chǎn)評估假設的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。從資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、