勝芳項(xiàng)目營(yíng)銷的方案思路匯報(bào)

勝芳項(xiàng)目營(yíng)銷的方案思路匯報(bào)01

市場(chǎng)背景審視

02

項(xiàng)目本體分析

03

營(yíng)銷推廣方案

04

運(yùn)營(yíng)保障措施

市場(chǎng)本體營(yíng)銷保障05

合作商務(wù)條件

目錄CONTENTSPARTPARTPARTPARTPART1市場(chǎng)背景審視宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)央行5次降息，三次降準(zhǔn)，降低個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，首套房首付降至20%。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策2015年至2106年一季度，以去庫(kù)存為主基調(diào)，房地產(chǎn)利好政策頻出，刺激樓市消費(fèi)。時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容2月4日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)>央行宣布2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月28日央行宣布下調(diào)貸存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)>中國(guó)人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。。3月30日財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》>個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容4月20日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)>中央人民銀行4月20日宣布，將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，此外還定向?qū)Σ糠洲r(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5-2個(gè)百分點(diǎn)。5月10日央行宣布下調(diào)貸存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)央行宣布，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。6月28日央行宣布下調(diào)貸存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)自2015年6月28日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容7月24日住建部宣布下調(diào)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金貸款利率>調(diào)整后，1-5年期，由3.25%降低到3.00%，5-30年期，由3.75%降低到3.50%。2016年1月1日開始，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款檔次利率。8月26日央行宣布下調(diào)貸存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)>中國(guó)人民銀行決定自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。10月23日央行宣布下調(diào)貸存款基準(zhǔn)利率并降低存款準(zhǔn)備金率>自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。自同日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，宏觀環(huán)境——行業(yè)政策時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容2月2日央行下調(diào)首套房首付比例，不限購(gòu)城市最低20%>在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。2月19日財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策宏觀環(huán)境——行業(yè)政策2016年二季度開始，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，分城施策，分類調(diào)控成政府調(diào)控指導(dǎo)原則。2016年4月1日，廊坊對(duì)下轄北三縣（三河，大廠，香河）固安開始實(shí)行限購(gòu)政策；2106年5月5日，通州限購(gòu)升級(jí)，原則上商住項(xiàng)目（公寓，寫字樓）只出售給企事業(yè)單位，限制個(gè)人購(gòu)買。大北京熱點(diǎn)區(qū)域的限購(gòu)政策，為周邊未限購(gòu)城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇。時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容4月1日廊坊發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》重點(diǎn)就完善三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出九項(xiàng)措施一是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任。二是建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。三是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，嚴(yán)格規(guī)劃管控。四是實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策。非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。五是嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。六是開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)行動(dòng)。七是盤活存量土地，加大棚改力度，增加住房供給。八是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等從事首付貸、過橋貸、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。九是加強(qiáng)信息公開，將房地產(chǎn)項(xiàng)目供地、預(yù)售許可樓盤、可售房源等信息公開公示。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容4月11日三河市發(fā)布《地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。落實(shí)住房?jī)r(jià)格備案制度，加強(qiáng)價(jià)格管控，限定申報(bào)預(yù)售價(jià)格上漲幅度，銷售價(jià)格6個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)調(diào)整，6個(gè)月后上漲幅度不得超過10%。4月12日固安調(diào)控細(xì)則出臺(tái)非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，非本地戶籍居民在固安縣購(gòu)房需先到縣房管局開具準(zhǔn)購(gòu)證明，房企憑準(zhǔn)購(gòu)證明與購(gòu)買人簽訂購(gòu)房合同4月21日香河出臺(tái)樓市限購(gòu)細(xì)則非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。落實(shí)住房?jī)r(jià)格備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目在備案后3個(gè)月內(nèi)不得經(jīng)行調(diào)價(jià)宏觀環(huán)境——行業(yè)政策時(shí)間事件關(guān)鍵內(nèi)容5月5日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，北京市通州區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)，辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》《通知》規(guī)定，通州區(qū)商務(wù)型公寓暫停向以下家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。居民家庭購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)。通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，且上述單位購(gòu)買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等。宏觀環(huán)境——行業(yè)政策廊坊及通州的限購(gòu)政策導(dǎo)致投資客外流，因北京高房?jī)r(jià)擠壓外溢的客群因限購(gòu)政策，也將目光投向永清，涿州，霸州等非限購(gòu)區(qū)域。宏觀環(huán)境——二級(jí)市場(chǎng)2015年以來，受多方利好政策刺激，熱點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。截至2016年6月末，廊坊市均價(jià)達(dá)到9651元/㎡，自2105年8月計(jì)算10個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅達(dá)44%。6687元/㎡10624元/㎡9651元/㎡廊坊房?jī)r(jià)走勢(shì)宏觀環(huán)境——二級(jí)市場(chǎng)24640元/㎡27408元/㎡27547元/㎡28740元/㎡35548元/㎡36548元/㎡截至2016年6月末，通州區(qū)均價(jià)達(dá)到35548元/㎡，自2105年8月計(jì)算10個(gè)月房?jī)r(jià)上漲24%。北京及通州房?jī)r(jià)走勢(shì)宏觀環(huán)境——二級(jí)市場(chǎng)霸州2106年3月之前房?jī)r(jià)一路平穩(wěn)發(fā)展，自廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策后，房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道，房?jī)r(jià)從6681元/㎡（3月份），漲到8181元/㎡（6月份），3個(gè)月漲幅達(dá)22%。自3月后廊坊限購(gòu)政策影響顯現(xiàn)，霸州等非限購(gòu)城市城因限購(gòu)政策受益。霸州房?jī)r(jià)走勢(shì)受益于熱點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)政策，霸州房?jī)r(jià)大幅上漲。區(qū)塊用地性質(zhì)地塊數(shù)占地面積（平方米）建筑面積（平方米）成交價(jià)（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）樓面單價(jià)（元/平方米）城區(qū)住宅46044215331414596161952開發(fā)區(qū)住宅31354482031731906194938勝芳住宅5764801418671111397783合計(jì)住宅1227237049835444770110898宏觀環(huán)境——一級(jí)市場(chǎng)2015年霸州土地成交情況

2015年霸州土地成交12宗，27.237萬平方米，總供建筑面積49.8354萬平方米，成交價(jià)4.477億元，樓面價(jià)達(dá)898元/平方米。宏觀環(huán)境——一級(jí)市場(chǎng)區(qū)塊用地性質(zhì)地塊數(shù)占地面積（平方米）建筑面積（平方米）成交價(jià)（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）樓面單價(jià)（元/平方米）城區(qū)住宅161615401681831091開發(fā)區(qū)住宅92391373587093498898975勝芳住宅110353269182131137792合計(jì)住宅1125010638716737287999632016年霸州土地成交情況

2016年上半年霸州土地成交11宗，25.0106萬㎡，總供建筑面積38.7167萬㎡，成交價(jià)3.7287億元，樓面價(jià)達(dá)963元/㎡。霸州2016年上半年土地成交量接近2105年全年成交量，且樓面均價(jià)較2105年上漲7%。宏觀環(huán)境總結(jié)政策變化呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)；商品房市場(chǎng)整體回暖，廊坊等熱點(diǎn)區(qū)域的限購(gòu)政策使周邊未限購(gòu)城市收益；霸州土地成交量上升，樓面均價(jià)提高。霸州區(qū)域未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期可盼，但區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)一步加劇。勝芳鎮(zhèn)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈腹地，北距北京120公里，一個(gè)半小時(shí)內(nèi)可直達(dá)北京機(jī)場(chǎng)，東距天津僅35公里，一小時(shí)內(nèi)可直達(dá)天津港口。112國(guó)道毗鄰勝芳，省級(jí)廊大公路南北向貫穿全鎮(zhèn)，保津高速公路在勝芳設(shè)有出口，保津高鐵在勝芳設(shè)有站點(diǎn)，北部13公里有連接天津的津霸鐵路貨站。區(qū)域市場(chǎng)——?jiǎng)俜紖^(qū)位交通區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。

全鎮(zhèn)總?cè)丝?7萬，其中常住人口12萬人，流動(dòng)人口5萬余人。勝芳鎮(zhèn)目前擁有各類企業(yè)5600余家，從業(yè)人員8萬多人；形成以鋼鐵生產(chǎn)加工和金屬玻璃家具制造行業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系。全鎮(zhèn)現(xiàn)有家具企業(yè)2000余家，家具從業(yè)人員5萬余人，年產(chǎn)家具1億臺(tái)（套）,占全國(guó)同類家具總量的70%，被國(guó)家輕工總會(huì)和國(guó)家家具協(xié)會(huì)命名的中國(guó)金屬玻璃家具產(chǎn)業(yè)基地。全鎮(zhèn)現(xiàn)有鋼鐵生產(chǎn)及加工企業(yè)130余家,形成了以前進(jìn)鋼鐵集團(tuán)為龍頭的煉鋼、熱軋、冷軋、制管產(chǎn)業(yè)集群，成為全國(guó)最大的薄壁管生產(chǎn)基地。區(qū)域市場(chǎng)——?jiǎng)俜既丝诮?jīng)濟(jì)外來人口多，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出自2006年以來，霸州市委市政府將勝芳作為霸州市東市區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，行成為“一市兩城區(qū)”的獨(dú)特格局；將勝芳建設(shè)成霸州東部乃至廊坊南部的“經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、商貿(mào)中心、旅游中心”，使其成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，文化名城。

規(guī)劃設(shè)計(jì)到2020年勝芳人口規(guī)模達(dá)到36.5萬人，規(guī)劃區(qū)面積53.57平方公里，分新舊兩區(qū)建設(shè)，舊區(qū)主要突出古鎮(zhèn)風(fēng)貌，恢復(fù)勝水荷鄉(xiāng)景觀，建成旅游、文化、貿(mào)易之城；新區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)文明、居住文明和教育文明。勝芳概況城市規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)——?jiǎng)俜汲鞘幸?guī)劃經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，文化名城，未來人口將達(dá)近40萬產(chǎn)業(yè)規(guī)劃由于鋼鐵產(chǎn)能過剩，國(guó)家去產(chǎn)能，調(diào)結(jié)構(gòu)，促升級(jí)的政策方針。根據(jù)《霸州市十三五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，勝芳未來將重點(diǎn)打造中國(guó)金屬玻璃家具產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)金屬玻璃家具知名品牌創(chuàng)建示范區(qū)、國(guó)家級(jí)出口產(chǎn)品示范基地三大品牌，建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流基地。區(qū)域市場(chǎng)——?jiǎng)俜籍a(chǎn)業(yè)規(guī)劃促進(jìn)家具產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃勝芳概況小結(jié)

勝芳產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)集聚人群，為本地房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境。新城區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)——樓市掃描本案勝芳當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分三個(gè)板塊，本案居于開發(fā)區(qū)板塊西北角，毗鄰新城板塊。開發(fā)商霸州市武平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置勝芳鎮(zhèn)勝富路與芳濟(jì)道交口（廊坊銀行北側(cè)100米）項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)占地面積200000平方米建筑面積500000平方米容積率1.99綠化率48.6%總套數(shù)1440車位暫無產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)洋房、小高層、高層面積區(qū)間79-139平是否精裝毛坯價(jià)格均價(jià)一期5500元/m2二期5200元（4700-5700）總價(jià)52萬/套優(yōu)惠政策98折優(yōu)惠，按時(shí)簽約99折項(xiàng)目定位城市綜合體，低容積率、綠色環(huán)保科技住宅，主要針對(duì)剛需及剛改客戶項(xiàng)目現(xiàn)狀一期準(zhǔn)現(xiàn)房1#-3#于2016年11月15日交付使用，二期3棟26層高層已蓋至6層，2018年5月31日交房2期14#7月底即將開盤，7月2日正式排卡，排卡交2千元即可享受開盤優(yōu)惠項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)自身規(guī)劃配套完善，有商場(chǎng)，商街，酒店，幼兒園，老年活動(dòng)中心項(xiàng)目引進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng)，直飲水系統(tǒng)，雙路供電系統(tǒng)，智能安防系統(tǒng)，斷橋鋁雙層中空玻璃，打造勝芳綠色環(huán)?？萍柬?xiàng)目市場(chǎng)掃描——未來城勝芳規(guī)劃最全，價(jià)格最高，規(guī)模最大標(biāo)桿項(xiàng)目開發(fā)商霸州市鑫利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置霸州市勝芳鎮(zhèn)廊大路與芳清道路口東行100米項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)占地面積61106平方米建筑面積199391平方米容積率2.5綠化率32%總套數(shù)1168車位1:1產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)高層面積區(qū)間85-149平是否精裝毛坯價(jià)格均價(jià)4700元/m2總價(jià)58萬/套優(yōu)惠政策全款98折，貸款99折，零首付，開發(fā)商借首付貸款，首付款3年付清項(xiàng)目定位剛需，剛改產(chǎn)品項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)房項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)坐享繁華中心的優(yōu)質(zhì)配套，充分享受居家生活與都市繁華的完美對(duì)接。自身配備7000平米商業(yè)配套，社區(qū)幼兒園市場(chǎng)掃描——御景園開發(fā)商墊首付項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售，尾盤去化。開發(fā)商霸州市鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置霸州市勝芳鎮(zhèn)勝富路西側(cè)，芳濟(jì)道南側(cè)項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)占地面積103000平米建筑面積37萬平米容積率2.8綠化率46%總套數(shù)公寓196套車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)高層、酒店式公寓（毛坯）、商業(yè)面積區(qū)間公寓127-199平（127，160，167，190，199）、高層130-300平是否精裝毛坯價(jià)格均價(jià)公寓4600元/m2（4400-4800元/m2）高層5000元/㎡總價(jià)58萬/套優(yōu)惠政策零首付，貸款99折，一次性98折項(xiàng)目定位改善產(chǎn)品項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)房，一期1000多套住宅，當(dāng)前剩100多套，公寓共3棟，6月開盤以來，去化效果一般項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目三面均為沿街商業(yè)，金融街、商業(yè)街等給業(yè)主的生活提供充分的便利條件。整個(gè)小區(qū)均采用兩梯兩戶式的設(shè)計(jì)，打造一個(gè)低密度高品質(zhì)的高檔住宅小區(qū)御花園市場(chǎng)掃描——御花園零首付項(xiàng)目，由于戶型面積偏大，總價(jià)高，去化速度很慢開發(fā)商地理位置項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)占地面積建筑面積容積率綠化率總套數(shù)公寓180套車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)酒店式公寓、商業(yè)面積區(qū)間公寓48-53是否精裝毛坯（精裝每套加3萬元）價(jià)格均價(jià)陽面4800，陰面4400總價(jià)優(yōu)惠政策貸款99折，一次性98折項(xiàng)目定位項(xiàng)目現(xiàn)狀5月開盤，推出45套，去化33套項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目4-9層租給莫麗賓館，去年?duì)I業(yè)，房屋每日訂客量爆滿，10層-15層銷售，5月項(xiàng)目推出部分樓層，市場(chǎng)歡迎度高，當(dāng)前開發(fā)商捂盤惜售市場(chǎng)掃描——鳳凰城非成套住宅產(chǎn)品，小面積，低總價(jià)，市場(chǎng)歡迎度高當(dāng)前勝芳市場(chǎng)，營(yíng)銷模式不斷升級(jí)，零首付，開發(fā)商墊資說明區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)運(yùn)作環(huán)境寬松未來營(yíng)銷手法有可能進(jìn)一步升級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。市場(chǎng)掃描小結(jié)2項(xiàng)目概況SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理及提升項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體分析

勝芳國(guó)際家具博覽城作為協(xié)作區(qū)金屬家具產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)，是一個(gè)以產(chǎn)品流通為形式，信息流通為內(nèi)核，集會(huì)展、貿(mào)易、銷售、服務(wù)于一體，具現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特征的大勝芳家具產(chǎn)業(yè)基地集群資源整合平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。目前已有超過2/3的勝芳家具企業(yè)入駐勝芳國(guó)際家具博覽城，入駐商家超過1500家。項(xiàng)目概況

金屬家具產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)，家具產(chǎn)業(yè)基地集群資源整合平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。1500余家工廠直銷批發(fā)旗艦店。

項(xiàng)目概況一期二期二期續(xù)建三期規(guī)模：總建面75萬平，占地650畝；一期：企業(yè)營(yíng)銷總部和家具材料市場(chǎng)25萬平。2006年建成，30棟家具展廳、5棟商業(yè)配套、1棟酒店。二期：展貿(mào)中心32萬平，分ABC館。2012年建成AB館，C館2016續(xù)建。三期：公寓，寫字樓，寫公樓87251.9平米地上25層地下3層，公寓60329.72平米地上27層地下3層。

專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域大盤項(xiàng)目概況

項(xiàng)目四至

東至：規(guī)劃路，東側(cè)屬于家具工廠聚集區(qū)；西至：勝大路，勝大路南北貫穿勝芳全境；南至：芳潤(rùn)道；北至：霸楊線；霸楊線以北為勝芳物流中心。項(xiàng)目交通便捷，距離榮烏高速津保段勝芳出口僅1公里。霸楊線勝大路芳潤(rùn)道規(guī)劃路項(xiàng)目概況

項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目東側(cè)項(xiàng)目南側(cè)項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀SWOT分析

S/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)１／交通便捷：項(xiàng)目位于楊霸路，與勝大交匯處，緊鄰榮烏高速。２／產(chǎn)業(yè)環(huán)境優(yōu)越：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的勝芳經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)最西端，東側(cè)為省級(jí)工業(yè)聚集區(qū)霸州金屬玻璃家具產(chǎn)業(yè)園，北側(cè)為京津冀物流旗艦——?jiǎng)俜紘?guó)際物流園。上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系緊密，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。３／項(xiàng)目定位準(zhǔn)確：勝芳國(guó)際家具博覽城是一個(gè)以產(chǎn)品流通為形式，信息流通為內(nèi)核，集會(huì)展、貿(mào)易、銷售、服務(wù)于一體，具現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特征的大勝芳家具產(chǎn)業(yè)基地集群資源整合平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。４／建成區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟：目前，勝芳國(guó)際家具博覽城已進(jìn)駐1500多家企業(yè)，年成交額超過80億元，已成功舉辦了7屆中國(guó)（勝芳）金屬玻璃家具采購(gòu)會(huì)，歷屆采購(gòu)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽約成交額達(dá)28.96億元，參展商累計(jì)10106家，國(guó)內(nèi)外專業(yè)買家累計(jì)23916人，參展新品累計(jì)80000多款。５／政府支持：勝芳國(guó)際家具博覽城作為協(xié)作區(qū)金屬家具產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)，擁有中國(guó)河北省廊坊市政府、霸州市政府、勝芳鎮(zhèn)政府三級(jí)政府的支持、宣傳和項(xiàng)目的推廣。勝芳國(guó)際家具博覽城是河北省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，廊坊市“十一五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。中國(guó)家具協(xié)會(huì)，河北家具協(xié)會(huì)與勝芳家具協(xié)會(huì)給予的行業(yè)鼎力支持。６／規(guī)模龐大：勝芳國(guó)際家具博覽城占地650畝，總建筑面積75萬平米，勝芳國(guó)際家具博覽城是全球最大的金屬玻璃家具單體賣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)第一大的家具專業(yè)賣場(chǎng)。７／地標(biāo)高度：區(qū)域高度第一，區(qū)域地標(biāo)建筑。S/優(yōu)勢(shì)彰顯制作區(qū)域規(guī)劃沙盤，在突出項(xiàng)目形象的同時(shí)，直觀的明確項(xiàng)目區(qū)位，說明項(xiàng)目的優(yōu)越產(chǎn)業(yè)環(huán)境，及便捷的交通路網(wǎng)。銷售案場(chǎng)將項(xiàng)目的各種榮譽(yù)及政府支持文件進(jìn)行包裝，直觀展示。對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行提煉，轉(zhuǎn)化為具有感染力的銷售說辭，通過銷售人員對(duì)客戶經(jīng)行深入講解，讓客戶全面深入了解項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升振奮客戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心。利用中國(guó)家具協(xié)會(huì)，河北家具協(xié)會(huì)與勝芳家具協(xié)會(huì)資源，及家博城1500余家廠家商戶資源，由公司領(lǐng)導(dǎo)參與，進(jìn)行圈層營(yíng)銷。SWOT分析

SWOT分析

W／項(xiàng)目劣勢(shì)周邊環(huán)境臟亂差；自身生活配套規(guī)劃缺失；2004年拿地，使用權(quán)僅剩28年，加上開發(fā)期，真正使用年限25年；工程進(jìn)度無詳細(xì)計(jì)劃，預(yù)售許可證申領(lǐng)時(shí)間不明確。W／劣勢(shì)弱化對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行整頓升級(jí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)保持清潔，禁止亂停車，取締項(xiàng)目范圍內(nèi)的流動(dòng)攤販；施工單位工地要求達(dá)到《安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)》，保持施工工地外圍的整潔；對(duì)現(xiàn)有售樓部經(jīng)行設(shè)計(jì)裝修，提升項(xiàng)目形象；將寫字樓公寓底商進(jìn)行提前規(guī)劃，宣傳中給出一個(gè)明確的功能定位，提升完善項(xiàng)目配套，為投資客戶描繪一個(gè)美好藍(lán)圖，提振投資客信心；將公寓產(chǎn)品打包成金融投資產(chǎn)品，以帶租，包租，返祖的形式銷售，增強(qiáng)產(chǎn)品的投資屬性，將客戶的注意力從產(chǎn)權(quán)年限轉(zhuǎn)移到投資回報(bào)上。a.初定寫字樓公寓的底商做帶租銷售；b.寫字樓及部分公寓做包租銷售，c.拿出部分公寓樓程做返祖銷售。（返祖銷售需引進(jìn)第三方公司承租，租金由第三方支付，規(guī)避非法融資風(fēng)險(xiǎn)）督促工程部盡快出具工程進(jìn)度時(shí)間表，方便營(yíng)銷人員據(jù)此制定具體的營(yíng)銷計(jì)劃；引進(jìn)電商模式化解無預(yù)售許可證不可收款的銷售困局。O/項(xiàng)目機(jī)會(huì)高端寫字樓為空白；區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品缺失；無全國(guó)知名連鎖商務(wù)酒店；生活配套有待升級(jí)，無大型商超，品牌餐飲；產(chǎn)業(yè)人群聚集，居住環(huán)境有待升級(jí)，周邊幾乎無房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；政府對(duì)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的重視與支持。SWOT分析

O/機(jī)會(huì)利用寫字樓定位為勝芳家具產(chǎn)業(yè)基地各廠家的辦公總部，凸顯龍頭帶領(lǐng)地位；公寓定位為滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群租住產(chǎn)品；對(duì)接全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型或商務(wù)型快捷酒店，將公寓部分樓層出租經(jīng)營(yíng)，此部分樓層結(jié)合銷售做返祖銷售。（返祖年限最低十年）將公寓寫字樓底商提前規(guī)劃完善自身配套；利用產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，后期營(yíng)銷充分發(fā)揮進(jìn)廠推介的推廣手段，出臺(tái)團(tuán)購(gòu)措施，快速去化。SWOT分析

T/項(xiàng)目威脅未來城等市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)項(xiàng)目的入市，搶奪分流客戶資源。T/威脅規(guī)避加快項(xiàng)目進(jìn)度，盡快啟動(dòng)項(xiàng)目工程及營(yíng)銷工作。項(xiàng)目客群定位——區(qū)域定位核心客戶重要客戶輔助客戶京西南區(qū)域霸州城區(qū)勝芳本地項(xiàng)目客群定位——身份定位

廠房企業(yè)老板及管理層廠區(qū)工作人員行政單位公務(wù)員事業(yè)單位員工個(gè)體工商戶區(qū)域行業(yè)白領(lǐng)工作人群看重本項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展，欲在本項(xiàng)目置業(yè)投資，關(guān)注保值增值的其他投資客項(xiàng)目客群定位——置業(yè)需求

寫字樓自用為主，投資為輔公寓投資為主，自主為輔項(xiàng)目形象定位行業(yè)高地領(lǐng)峰國(guó)際【SLOGN】勝芳國(guó)際【案名】3營(yíng)銷推廣方案

營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣計(jì)劃營(yíng)銷策略招商先行+帶租，包租，返祖多模式靈活運(yùn)用+電商破局營(yíng)銷推廣策略招商先行：對(duì)于底商及計(jì)劃出租給連鎖酒店經(jīng)營(yíng)做返祖銷售的公寓，可現(xiàn)階段就跟相關(guān)合作單位對(duì)接，洽談合作事宜，簽訂合作書或意向合作書，這樣有助于項(xiàng)目去化。房還沒有買，租客已經(jīng)找到，增強(qiáng)客戶投資信心。帶租，包租，返祖多模式靈活運(yùn)用：弱化項(xiàng)目使用年限短，開發(fā)周期長(zhǎng)的劣勢(shì)，將客戶注意力轉(zhuǎn)移到投資回報(bào)上。電商破局：對(duì)于預(yù)售時(shí)間長(zhǎng)的問題，可以引進(jìn)電商模式，此策既可提前鎖客，回收一部分資金，又可破解無預(yù)售許可證不可銷售的困局，規(guī)避政府追責(zé)。營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略推廣策略圈層營(yíng)銷帶頭+廠區(qū)推介緊隨+區(qū)域深耕細(xì)挖+媒體推廣輔助+外圍渠道捧場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略圈層營(yíng)銷帶頭

利用勝芳國(guó)際家具博覽城資源，中國(guó)家具協(xié)會(huì)，河北家具協(xié)會(huì)與勝芳家具協(xié)會(huì)資源，有公司領(lǐng)導(dǎo)出面，經(jīng)行圈層營(yíng)銷。對(duì)于圈層營(yíng)銷根據(jù)公司資源調(diào)動(dòng)能力，考慮各協(xié)會(huì)會(huì)員集體邀請(qǐng)推介，還是各個(gè)或部分單獨(dú)宴請(qǐng)推介。營(yíng)銷推廣策略廠區(qū)推介緊隨通過圈層營(yíng)銷與廠區(qū)或單位負(fù)責(zé)人對(duì)接去廠房推介事宜。經(jīng)負(fù)責(zé)人促成后交由營(yíng)銷部相關(guān)人員執(zhí)行。區(qū)域深耕細(xì)挖組建專業(yè)地推團(tuán)隊(duì)去生活區(qū)，商超巡展，沿路掃街派單，深入社區(qū)插樓，所見車輛叉車。地推區(qū)域勝芳鎮(zhèn)及霸州城區(qū)。營(yíng)銷推廣策略媒體推廣輔助

我們的推廣策略主要是人員地推，營(yíng)銷人員走出去拓客，場(chǎng)外作戰(zhàn)，但為了快速提升項(xiàng)目知名度，快速釋放項(xiàng)目信息，提高市場(chǎng)信任度，提高地推拓客效率，必要的媒體推廣必不可少。人流量多的鬧市區(qū)的媒體資源是很好的選擇。關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)經(jīng)行區(qū)域覆蓋的短信群發(fā)，助理營(yíng)銷動(dòng)作的順利實(shí)施。營(yíng)銷推廣策略提前對(duì)接霸州以外的分銷公司，及外圍二手中介，談妥合作條件，在開盤前后從外圍導(dǎo)客增加項(xiàng)目到訪量，促進(jìn)成交，加速去化。外圍區(qū)域主要集中霸州周邊及津京冀熱點(diǎn)區(qū)域，燕郊，大廠，香河，固安等地。外圍渠道捧場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略8月時(shí)間軸營(yíng)銷階段推廣方式形象導(dǎo)入蓄客期媒體推廣，地推，圈層短信區(qū)域覆蓋

營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣主題營(yíng)銷活動(dòng)開盤熱銷期加推強(qiáng)銷期媒體推廣，地推，渠道，圈層短信區(qū)域覆蓋

營(yíng)銷推廣計(jì)劃定位功能，價(jià)值釋放

價(jià)值釋放，銷售政策

售樓部開放認(rèn)籌排號(hào)認(rèn)購(gòu)開盤11月2017年3月2017年7月售樓部開放活動(dòng)，認(rèn)籌活動(dòng)

開盤活動(dòng)......

運(yùn)營(yíng)保障措施

4團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目總控尚盟集團(tuán)總經(jīng)理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總監(jiān)內(nèi)場(chǎng)總控外場(chǎng)總控案場(chǎng)經(jīng)理客服案場(chǎng)業(yè)務(wù)員策劃經(jīng)理渠道組文案策劃設(shè)計(jì)師地拓組渠道專員地拓專員電商專員業(yè)務(wù)員客戶接待流程攜帶銷售夾等道具上前主動(dòng)拉門和問候詢問客戶是否為第一次來，如不是則需要詢問上次接待人員的姓名，并且更換接待人員引導(dǎo)至展示區(qū)注意業(yè)務(wù)動(dòng)作增強(qiáng)親和力拉近距離觀察客戶帶看前的報(bào)備觀察客戶了解需求嘗試推薦做出判斷鎖定需求殺定送客須送至大門外做好客戶的回訪，做好來人表登記按照客戶的意向度進(jìn)行分類、制作客戶資料表（A、B級(jí)卡）專案及代理人以天為單位做檢查，在晚會(huì)上做出反饋定金轉(zhuǎn)移迎來裱板區(qū)模型區(qū)洽談區(qū)1樣板房或工地帶看洽談區(qū)2下定追簽系統(tǒng)登錄傾聽

迎合

氣勢(shì)

送客迎來遞送名片坐姿接聽并記錄裱板介紹模型介紹售后服務(wù)站姿內(nèi)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)管理保障對(duì)案場(chǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程表單化管理嚴(yán)格的業(yè)務(wù)員行政制度專業(yè)的客戶接待/接聽流程每日進(jìn)行客戶盤點(diǎn)制定每周、每月、每季度工作計(jì)劃、總結(jié)制度內(nèi)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)管理保障持續(xù)培訓(xùn)每半月1~2次團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)/每月1次管理層培訓(xùn)定期考核

每次考核未達(dá)標(biāo)者處以警告，兩次以上未達(dá)標(biāo)淘汰地拓團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)地拓團(tuán)隊(duì)成員必須經(jīng)過項(xiàng)目首輪基礎(chǔ)培訓(xùn)，即：區(qū)域--沙盤--樣板說辭的培訓(xùn)，配備口袋型基礎(chǔ)說辭，（內(nèi)容包含：區(qū)域、戶型、價(jià)格、活動(dòng)、優(yōu)惠）；并要求組員且具備基礎(chǔ)答客的水平。摒棄兼職小蜜蜂團(tuán)隊(duì)，利用全職地拓人員，精編團(tuán)隊(duì)持續(xù)服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)金激勵(lì)成功導(dǎo)客的外拓人員進(jìn)行一定額度獎(jiǎng)勵(lì)保證積極性活躍團(tuán)隊(duì)融洽的工作氛圍以及有效的團(tuán)結(jié)協(xié)作加深團(tuán)隊(duì)凝聚力地拓團(tuán)隊(duì)保障操作流程開發(fā)商/內(nèi)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)渠道團(tuán)隊(duì)中介門店的覆蓋，宣傳

提供項(xiàng)目的資料，宣傳頁(yè)，易拉寶等負(fù)責(zé)各中介門店項(xiàng)目的宣傳等工作，發(fā)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人的踩盤提供沙盤，接待室等場(chǎng)地。案場(chǎng)銷售進(jìn)行客戶的接待，沙盤的講解等門店的拓展,經(jīng)紀(jì)人的邀約,組織踩盤等工作經(jīng)紀(jì)人微信/短信預(yù)約無微信/短信報(bào)備給相關(guān)渠道負(fù)責(zé)人，內(nèi)容包含具體中介公司、門店、經(jīng)紀(jì)人信息，客戶信息（手機(jī)號(hào)可隱藏中間五位）及預(yù)計(jì)帶看時(shí)間。經(jīng)紀(jì)人帶看提供沙盤等場(chǎng)地，案場(chǎng)銷售完成客戶的接待工作。電商專員完成案場(chǎng)的對(duì)接及帶看確認(rèn)單的填寫工作，一式三份（項(xiàng)目，金鵬，中介各執(zhí)一份）經(jīng)紀(jì)人帶看成交案場(chǎng)銷售負(fù)責(zé)案場(chǎng)客戶的接待、跟進(jìn)、逼定工作電商專員配合完成逼單,確認(rèn)函等相關(guān)資料的填寫及刷卡等工作。經(jīng)紀(jì)人成交結(jié)傭提供客戶購(gòu)房協(xié)議復(fù)印件證明,客戶身份證復(fù)印件金鵬完成經(jīng)紀(jì)人的傭金結(jié)算,案場(chǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等工作。完善的分銷管理流程12345經(jīng)紀(jì)人能大量覆蓋精準(zhǔn)購(gòu)房人群,完善信用機(jī)制保障服務(wù)，實(shí)現(xiàn)1V1服務(wù)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)控方案將所有金鵬合作及未合作中介重新梳理整合，中介發(fā)動(dòng)快速召開中介本案誓師大會(huì)，定期到項(xiàng)目培訓(xùn)不定期舉辦交流會(huì)，強(qiáng)化中介經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)與溝通定期安排渠道專員巡店，管控中介，定時(shí)抽查（包括門店項(xiàng)目物料的擺放）實(shí)行中介的分層激勵(lì)政策以及PK制度，優(yōu)勝劣汰，聯(lián)合中介經(jīng)紀(jì)人共同參與派單完善的分銷管理流程合作商務(wù)條件5策劃服務(wù)費(fèi)：時(shí)間周期：從雙方合作之日起（簽訂正式合同），截止合作結(jié)束取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：8萬/月（月度支付）工作內(nèi)容：見下Ｐ合作商務(wù)條件

營(yíng)銷準(zhǔn)備期