年廣州某住宅項目營銷策劃報告

第一部分市場篇廣州市整體住宅市場情況分析2003年宏觀分析成交量上升，供應(yīng)量減少槍成交量獸（萬平米）蓄同比椅增長坑成交金額剛（億元）坊同比戶增長丟批準(zhǔn)預(yù)售面積屋（萬平米）轎同比增長作廣夸州趟1渡0恥區(qū)襖446.7內(nèi)5.控3熊％談199.2拐2.鬧5光％帶246坑-8.螺3炕％艘原共8攀區(qū)臺293.9冠12.茂2?。?53.9令7.泊8賽％糟211眉-2.估8相％2003年上半年數(shù)據(jù)二手成交活躍，二次、多次置業(yè)興起戚成交金額項（億元）容同比增長漠成交面積臘（萬平方米）擋同比增長奧廣騙州尊1統(tǒng)0夜區(qū)測75舉20.9刺7訪％范267三9.8血8儲％二手市場的活躍，從一定程度上反映了一手市場中，二次或多次置業(yè)的興起。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當(dāng)成投資，這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。廣州房地產(chǎn)市場進(jìn)入大眾消費時代目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費時代。以上幾點對樓市的影響在于：1、整體樓市有堅定的支持力。2、有利于郊外樓市的發(fā)展。2003年微觀分析海珠、天河仍是樓市重點根據(jù)2003年上半年房地產(chǎn)信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，海珠、天河成交量各占總成交量的18%、19%。在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當(dāng)比例。隨著地鐵二號線延長線的投入使用，新港西—赤崗—琶洲一帶成為后起之秀。節(jié)日營銷概念有所淡化2003年兩個“黃金周”也有不少樓盤做廣告搞促銷，但從廣告投放量上看，僅“五一”期間（五一前一周至5月第一周）就比02年同期減少2415萬元，減少24%。剔除“非典”因素的影響，春節(jié)期間做廣告宣傳的樓盤也基本與去年同期持平，發(fā)展商依靠“節(jié)日營銷”賣樓現(xiàn)象在今年樓市中已有所改變，逐漸淡化大節(jié)日，擺脫“節(jié)日營銷”。品牌樓盤優(yōu)勢明顯隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，品牌優(yōu)勢將有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。在“非典”的考驗下，大集團、知名品牌在消費者心目中的地位得到了體現(xiàn)，并體現(xiàn)到具體的購房行動中去，因此知名品牌開發(fā)商的樓盤業(yè)績相對其它開發(fā)商樓盤業(yè)績要好。靜消費者更注重尸居住空間的環(huán)極保設(shè)計和通風(fēng)膀性能因素劉“鑼非典輛”震的到來，加深峽了人們在居住找空間的環(huán)保設(shè)聞計和空氣流通柿對于健康的重簡要性上的認(rèn)識仰。于是，在選患購住房時，對室樓盤的綠化率躁、容積率和單錯元坐向啄等因素倍加關(guān)愛注，同時在產(chǎn)樸品設(shè)計中對通急風(fēng)性能也提出填了更高的要求甚。溝200胸4缺年樓市展望拌整體規(guī)模將繼宿續(xù)保持睛隨著廣州城市分環(huán)境、市政、萄交通的改善，價如珠江兩岸工挑程，琶洲會展趨中心的建設(shè)，宵地鐵二號線的內(nèi)投入使用等市范政利好，廣州償樓市發(fā)展將繼雞續(xù)保持鳥“軋高位運行午”例。吸開發(fā)模式同質(zhì)勝化抵目前廣州房地揭產(chǎn)市場開發(fā)尤逮其是郊區(qū)物業(yè)蛙開發(fā)模式正趨騙向高度的同質(zhì)道化覆,極例煌如鋪A談盤建有會所興我辦了學(xué)校賠，騎B珠盤也跟著配備循；尿C慌盤開通交通車賢開設(shè)便利店，蒼則棋D旺盤也會跟緊籌慢備。塵在救200謀4截年，這一問題而將會更加嚴(yán)重未。浴外來人口不斷伶增加淡近年廣州樓市達(dá)中，外來人口糧購房的數(shù)量不難斷上升。而廣捉州郊區(qū)是外來裕人口購房較多朱的區(qū)域，外來艷人口數(shù)量的上要升，必會促進(jìn)展郊區(qū)樓市的進(jìn)個一步繁榮。怎二手成交比例迷繼續(xù)上升賞二手房成交量愈的上鄭升罩,撤意味著有大量詠的客戶放出原奸有住房進(jìn)行二糖次置業(yè)。睜新城市中軸線羽基本形成蠟新城市中軸線腰是指廣州東站智—持天河體育中心濤—肆珠江新城中心泉區(qū)躍—則赤崗調(diào)—斯海心沙（新客蓮運港地區(qū)），桿該中軸線貫通需規(guī)劃建設(shè)中的潑城市新區(qū)、城秀市交通樞紐，富是一條能夠真行正體現(xiàn)未來城碼市新貌的中軸哲線親。牙200爺6股年竣工的地鐵滿三號線將使城群市新中軸線由甲景觀帶較強的劣軸線，演變?yōu)楹坝^軸和發(fā)展吼軸。競爭市場分析競爭板塊分析洛溪板塊安優(yōu)屆幻勢律劣捏蝦勢迫緊鄰廣州市區(qū)單，交通便利緞板塊形象老化死，吸引力力減拐弱落洛溪板塊位于自廣州市區(qū)與番敘禺區(qū)的連接樞裂紐錘——常洛溪大橋南岸烈，距離廣州市波中心和番禺中莫心均不遠(yuǎn)，且票交通便利。東近年來，華南鬧板塊的紅火無襯疑帶旺了洛溪叔板塊，但在風(fēng)跑頭上長期處于興下風(fēng)，卻也無坐可否認(rèn)地使得而洛溪板塊的形艷象魅力有所減曬弱。魯開發(fā)較早，居言住氣氛成熟樸剩余開發(fā)用地導(dǎo)少，競爭力下棟降打洛溪板塊經(jīng)過詳多年的發(fā)展，享配套設(shè)施及居仙住氣氛已可與箭廣州市區(qū)相比胞?？吐逑鍓K經(jīng)過悅多年的發(fā)展，效居住用地的供暈應(yīng)已所剩無幾考，長時間缺乏殲旗艦型大盤或則閃亮形新盤的壁推出，是其區(qū)陜塊競爭力下降滅的主要原因。華南板塊坊優(yōu)于奉勢計劣幕面勢受地域發(fā)展前景壇極佳稻市政配套相對勾落后，短期難晚以跟上勸成功締造了板弊塊形象聾由于近年住宅弊市場的瞬間膨迅脹，居住人口耐劇增，市政配貢套設(shè)施遠(yuǎn)不能鞏滿足需求，部暗分小區(qū)配建設(shè)埋施沒能跟上?；旖煌l件日漸民改善肉廣州大道拓寬軌、地鐵三號線差、華南快速、梨新光快速等蔬居住氣氛開始圣成型蔥缺乏宏觀調(diào)控懼的建設(shè)規(guī)劃指桑引更隨著各大樓盤腔業(yè)主的陸續(xù)入德住，華南板塊洞的生活氣氛日清益濃厚。凱各發(fā)展商遷“寫諸侯割據(jù)乖”基，各自為政搞躍獨立建設(shè)，為驚日后整個區(qū)域荒的功能分配和肝均衡發(fā)展留下湊隱憂。琶洲板塊對優(yōu)畝沸勢挑劣灰嫌勢強規(guī)劃前景提升蓋地段形象私板塊概念還未羽成型亦琶洲板塊是以產(chǎn)會展中心為核際心，以會展博匹覽、高新技術(shù)紹研發(fā)、旅游服甩務(wù)為主導(dǎo)，兼福具高品質(zhì)居住售生活功能的生蜜態(tài)型的新城市胖中心組成部分爺雖然已有好幾淋個規(guī)模較大的迅項目已在規(guī)劃峽設(shè)計中，但該微區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)勻正處于萌芽階鉛段，板塊競爭炮力還未具備。屆交通規(guī)劃路網(wǎng)覆四通八達(dá)欺對消費者而言乖，心里距離遠(yuǎn)鉆遠(yuǎn)超過實際距貨離慨具有良好的開清發(fā)價值悲琶洲在消費者脖在消費者心目頑中的形象仍是繩周邊環(huán)境較為職雜亂的區(qū)域，才仍屬林“秩偏遠(yuǎn)搜”渴的郊區(qū)。潤未來不以居住墾為主，稀缺性晝提升競爭力海心沙板塊楚未來豪宅新天使地姐目前，在海心扯沙悔——咱海怡半島的一戰(zhàn)江兩岸已有菜4音個樓盤瓦——座南面是和黃珊榨瑚灣畔、星河萬灣海怡項目，籠北面的是珠江遵御景灣和羅馬勝家園。除羅馬葡家園檔次相對調(diào)略低之外，其騎余久3麻個項目均倚仗遠(yuǎn)江景走高檔次遵大戶型的豪宅短路線。競交通網(wǎng)線將分掃三期逐步完善務(wù)，加速板塊成內(nèi)型腦近期交通：奸華南快速干線洋大學(xué)城出口開甜通后，該區(qū)域吸到達(dá)琶洲會展訊和天河體育中這心僅需蓮5欄分鐘和告15克分鐘。母中期交通：酷已倚經(jīng)動工的新光走快速干線和地格鐵三號線，直雀通海心沙島。毒海心沙島將是虛國內(nèi)首個城市余軌道交接站出喘口所在地，其統(tǒng)地鐵出口將成伏為地鐵廣佛線券和廣珠線的終養(yǎng)點總站。怕遠(yuǎn)期規(guī)劃：灑海心乖沙島將規(guī)劃建鈴成廣州的一個訊主要水運客運豪港，連接珠三所角水路網(wǎng)絡(luò)，烘60移分鐘到達(dá)香港撓、澳門、深圳錄和珠海等地。鵲江景、賄“探南肺膀”坦增添板塊魅力抵海心沙扒—全海怡板塊不僅腹擁有珠江江景滑，更獨享萬畝饑果園這一生態(tài)買資源。怖濱江西－洲頭甩咀板塊請環(huán)島路構(gòu)筑新枝豪宅區(qū)域，江價景媲美濱江東俱環(huán)島路是海珠母區(qū)的果“櫻七大不”棵重點工程項目邊之一，該路全斧長屢40焰多公里，寬之30~杰60哈米嶼，既是一條交翁通主干道，將切海珠區(qū)與周邊榨地區(qū)連接起來施，又是一條觀谷光景觀道，沿喬途可以欣賞珠擊江前后航道的貫風(fēng)光。目前，諒已完成洲頭咀幕至廣州大橋段研市政道路的全突面建設(shè)改造，病整個路段，看弓起來就像是幾心年前的濱江東刷路。拼多個強勢項目慮進(jìn)駐，全面改均變提升住宅檔更次日光大花園的新嗚一期項目正在刮大面積開工，頑前景的明朗讓趣人實實在在看成得見。近日，屆海珠西部不少漫樓盤不約而同闊打出鴉“葬新濱江板塊惹”哀的旗號，大有紙和濱江東叫板米的氣勢。小結(jié)：華南板塊牌無論在板塊形孩象和發(fā)展前景很上均遠(yuǎn)勝于洛獄溪板塊，因為將同屬于番禺區(qū)攜，因此在共同濱面對廣州市區(qū)難的競爭上，華蓮南板塊對洛溪渣起到了帶動的拖作用，但在自腔身兩者間，卻裹始終是洛溪板撐塊的主要威脅梳。琶洲板塊悔在地理位置上折與洛溪板塊有企相似，都緊靠里海珠區(qū)，存在錄比較性。但其新住宅不多，且池多以睛“晚生態(tài)侄+出商務(wù)得”減為定位，因此軋對以江景為主劇的洛溪板塊會漂有影響但不會道太大。隸海心沙拐—雪海怡板塊把緊鄰洛溪板塊捐，受市政規(guī)劃桃利好，將迅速奉成為極具競爭瘋力的新生板塊良，加上其環(huán)境數(shù)優(yōu)勢比乞**驅(qū)所在的位置更鉗為突出，且目腫前已規(guī)劃在建勢的多個新項目踏定位低檔次均與蠟**笑相近，因此可準(zhǔn)以說賄該板塊是秘**言未來廟2附年內(nèi)最主要競陶爭對手。漏濱江西存—霉洲頭嘴板塊膽該區(qū)塊以樓“榴江景挑”茶為主要賣點，貸且其所望江段另為耳“歪白鵝潭店”宮一段，景觀上類遠(yuǎn)勝于洛溪的光江景，另一方權(quán)面由于處于舊關(guān)城區(qū)，交通、筐配套極為成熟勤，因此病對打江景牌的毫**織而言也會造成乓較大影響。洛溪板塊洛溪板塊****濱江西—洲頭嘴板塊江景+成熟琶洲板塊環(huán)境+會展商務(wù)+稀缺海心沙—海怡板塊江景+果園+豪宅華南板塊形象+聲勢+規(guī)模結(jié)論：扣舊有的老對手失的威脅仍然存芬在，多個以飽“湖江景信”鴉為主要賣點的森新興板塊又將砌帶來新的更直私接的競爭威脅劃，而洛溪的板早塊競爭力也正淺在日漸減弱。灶因此，辭**紅在發(fā)掘自身優(yōu)某勢上，不應(yīng)太能過倚重尖“括江景葉”包，而應(yīng)結(jié)合項愧目設(shè)計上的特口點和品牌優(yōu)勢決進(jìn)行整合，在購宣傳推廣上應(yīng)頂有針對性地進(jìn)傷行適當(dāng)?shù)陌鍓K熔概念炒作，揚箏長避短。競爭對手分析掙通過以上的板僅塊分析，牢**莊的競爭對手主貍要是來自于華秒南板塊的一些現(xiàn)推出了小高層捏、高層洋房的倆知名大盤，洛賣溪板塊的有江駛景的項目，以腸及海心沙板塊午的葵江景新盤。崗華南板塊主要處競爭對手繼洛溪板塊主要廚競爭對手援其中，麗江花長園、東海花園全均有大量的江稱景高層洋房單鋸位：鄙由上表可見，泄麗江、東?；驁@的江景單位辨相對較受歡迎惕，均價高出總朝體均價雁500~10洗00釋元，而銷售量夢則占總體銷售丟的虎1/3~3/嗚4鴿之高。討預(yù)計同期項目里分析尚未動工尚未動工豪宅定位處于前期規(guī)劃階段星河灣海怡項目9幢首期單位正在施工，其中6幢10-11層單位位于東北組團的正中央，另外3幢（2幢30層，1幢19層）是一線臨江單位。小高層和高層樓宇，部分已建至七八層。工程進(jìn)度以250~500以上平方米的獨立別墅和疊加式別墅為主，另有4幢多層洋房，均為復(fù)式單位，面積在250平方米/套左右。以120~130平方米的四房為主、均采用一梯一戶或一梯兩戶設(shè)計以三房和四房為主力戶型，單位面積從100-300平方米，一梯一戶。75兩房占25％，90-110三房占70％，180以上為五房和復(fù)式戶型面積海怡半島，海怡花園北面南洲路南洲路，屬海心沙板塊地理位置獨立別墅均價超過1萬元/平方米，疊加式別墅均價8000元/平方米左右。多層洋房的復(fù)式單位均價也在8000~9000元/平方米（帶裝修）之間。中檔定位，意大利羅馬風(fēng)情。豪宅定位，目前可見部分外立面風(fēng)格類似歐洲沿海小城的建筑風(fēng)格。檔次定位及大致風(fēng)格占地約２１萬平方米，總建筑面積超過６０萬平方米占地16萬平方米，總建筑面積36萬平方米，共由57幢10-30層電梯洋房分3個組團構(gòu)成，采用半圍合弧形組團式布局。臨江一排為12-30層單位。4棟20層高層洋房，兩梯8戶，約共650套單位規(guī)模規(guī)劃和黃珊瑚灣畔珠江羅馬家園二期珠江御景灣東?；▓@二期明年年底~后年上半年2004明年年底~后年上半年2004年2，3月間2004年下半年2004年2，3月2004年7，8月預(yù)計推出日期每戶獨有超大私家空中花園是一大特色。將具備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育配套，并擁有40000平方米的商業(yè)配套。南臨一線江景，有1公里長的江岸線。每戶均有空中花園。采用私家電梯業(yè)主識別系統(tǒng)，每層電梯大堂都為一家業(yè)主獨有。位于東?；▓@北部靠路面位置，南向望東?；▓@北部園林，北向可望遙遠(yuǎn)江景。特點分析星河灣海怡項目項目規(guī)模較大是唯一可與**叫板之處，但因其規(guī)劃設(shè)計較差，檔次較低，且所定位的路線和目標(biāo)客戶與**有所不同，因此對**造成的威脅不大該盤無論在檔次定位及主要賣點上均與**極為相似，同樣是豪宅定位，同樣走大戶型路線，目標(biāo)客戶相近。此外在項目規(guī)模上更超過**，由于其預(yù)計開售期在明年2，3月間，因此對后發(fā)的**將造成極大影響。二期在面積間隔上缺少120~170平方的戶型，總體質(zhì)素及景觀上不及**，其威脅性不強，但估計會因質(zhì)素較低而采取低價策略，因此亦會給**的銷售帶來一定沖擊。與**比較所處區(qū)塊環(huán)境較差，附近殘舊民居、廠房林立地理位置在市場上印象較差，心理距離較遠(yuǎn)。所處區(qū)塊尚處于雛形，配套不成熟，交通有待改善。板塊形象及地理位置在市場上印象模糊，心理距離遠(yuǎn)。北部園林相對南部園林景觀效果較差。沒有江景支持?？拷鞲傻溃胍粲绊戄^大。劣勢規(guī)模大，易于營造大型社區(qū)的居住氛圍。園林環(huán)境及硬件設(shè)施的可發(fā)揮空間也較大。借助一期的成熟硬件和環(huán)境，可有效推動銷售。項目規(guī)模大，易于營造大型社區(qū)的居住氛圍。園林環(huán)境及硬件設(shè)施的可發(fā)揮空間也較大。開售較早，利于搶占先機。到2004年8月，東?；▓@的園林已全部展現(xiàn)，一期銷售接近尾聲，業(yè)主陸續(xù)入伙，居住氛圍開始形成。優(yōu)勢和黃珊瑚灣畔珠江羅馬家園二期珠江御景灣東?；▓@二期簡評：凈從目前情況看謝和黃珊瑚灣畔稻以別墅為主，重在戶型上與蜂**賣有一定距離的鞭，決**誘雖也有別墅，返但數(shù)量極少，剪影響不大。而暴星河灣海怡項映目則尚是未知歐數(shù)，但由于兩籠個項目都處于從海怡半島，且吵都是品牌發(fā)展刮商的產(chǎn)品，且板檔次均為豪宅該路線，相信屆熟時必將共同托僵起海怡板塊，饒吸引大量眼球聚，如此則必然慰對紡**躍造成影響。埋第二部穿分所營曲產(chǎn)未突品篇項目總體概況地理位置傍****膏位于廣州市番汪禺區(qū)的洛溪板維塊，隸屬大石估鎮(zhèn)，西靠華薈芒明苑，東臨苗陰圃，北依珠江張，南鄰廣州奧多林匹克花園。鋼主要經(jīng)濟損技術(shù)拉指標(biāo)各戶型供應(yīng)量銷售目標(biāo)結(jié)目標(biāo)銷售期扎：系1經(jīng)1右個月階段目標(biāo)：霧2004預(yù)年年底，達(dá)至講銷售昆率刷5泰0%展，即約暴3昨0貫0購套單位，銷售孕金額達(dá)幻2.攔1劃億。院2005叛年隊6煎月，完成銷售惠率乞90%透以上，即約屠540旬套單位，銷售創(chuàng)金額逾光4待億。項目定位項目市場定位盼洛溪標(biāo)志性濱顆江豪宅小區(qū)標(biāo)志性建筑標(biāo)志性建筑洛溪為廣州南拓要塞項目位置優(yōu)越性突出我司在番禺第一項目樹立**之品牌形象臨江.沿江面長.江闊利規(guī)劃江畔園林景觀可設(shè)計為戶戶望江景利營造浪漫濱江小區(qū)項目規(guī)模小、戶數(shù)少面對特定的目標(biāo)客戶景觀.品牌.價格空間易打造精品豪宅小區(qū)濱江景觀.江畔生活豪宅（該區(qū)域）返項目發(fā)展膝理念揪定位斗“姥江畔舒適感性索家居仁”碌——稍江畔充滿活力相和健康的舒適雖感性家居槐環(huán)境景觀：收以自然、隨意哥的手法創(chuàng)造休旬閑、輕松的環(huán)盒境氛圍。半建筑形象：伴以柔美的建筑疑、清新的風(fēng)格擦創(chuàng)造建筑物與野人的親和力，煙以自然的曲線愛讓人感到心情熱舒暢。鍵家居空間：窩以舒適的個性計化的間隔，以會富有質(zhì)感、色宣調(diào)清新典雅的西選材塑造親切趣、溫暖的感性鄰家居。責(zé)社區(qū)氛圍：乒充分體驗濱水晃而居所帶來的滾充滿活力和健響康的生活享受姻。老目標(biāo)客戶群定罷位云客戶特征分析筒－－咳年瓦逗肅齡：赴主要年齡段為切35-45妖歲，其次為呢30-34探歲。餅職業(yè)：隸高收白領(lǐng)，私競營企業(yè)的中高援級管理人員、伙私輛窩企卸壩業(yè)主、自由職塞業(yè)者及個體經(jīng)漠營者等。企教育程度：霞以大專、本科燕及以上學(xué)歷的券高等教育程度紡為主。無家庭結(jié)構(gòu)：伶以野3監(jiān)－探5菜人居住為主。踐家庭收入：慎以家庭收入每縣月黎8000-1解5000前元為主。而置業(yè)目的：震以改善家庭居崖住條件的二次律置業(yè)為主要購麗房目的。熊客戶源分析－捆－語依次為攀天河、東山、滔海珠、番禺以（以洛溪板塊攀原住戶的二次枕置業(yè)為主體）辨，具體如下：鏟在天河、東山層區(qū)工作或居住輛的高收白領(lǐng)或僵企業(yè)主釣他們在天河、遺東山區(qū)工作或監(jiān)居住，是一些炮企業(yè)或公司的勢中高級管理人的員、企業(yè)主，跳他們大部分已殼購置過住房，擇有著自己的私驟家車或公司配庸車，他們想進(jìn)驚一步改善目前概居住的環(huán)境，拐提高居住生活忽質(zhì)量，需要二汪次置業(yè)。銅在海珠、天河夾區(qū)的個體經(jīng)營濟者謀他們是天河區(qū)侄和海珠區(qū)的生虹意人，他們有獄了一定的經(jīng)濟墨基礎(chǔ)，想改善男目前的家庭居烈住條件，而且蠻他們在某種程允度上都比較信做奉銅“戚風(fēng)水拿”票一說。曾“口以水為財犬”普，他們會選擇亦臨江的樓盤購絕買住房。篇洛溪區(qū)域住戶籃的二次置業(yè)者值我們可以將目災(zāi)標(biāo)瞄準(zhǔn)洛溪區(qū)議域的部分住戶六，他們在切3玩年前已在洛溪嶺購買了商棟品房，經(jīng)過幾派年的居住生活旋，他們對洛溪糠區(qū)域的人文環(huán)猾境、交通狀況億和生活配套設(shè)脆施等都有了認(rèn)主知并逐步接受砌。隨著他們自耐身的發(fā)展有了尸再次置業(yè)的需哭求，他們希望撲能在洛溪再購叔買一套較高檔鍋次的住房。湊**費地產(chǎn)的忠實擁箏護(hù)者，投資客劍戶離客戶生活方式棄分析－－華我們可以想像微目標(biāo)客戶是這泛樣一群人：竟在生活態(tài)度方膚面：使對未來生活充晃滿者自信；傅將自己的職業(yè)沫（事業(yè)）擺在箱了個人生活的思最重要位置；慮具有鮮明的職仿業(yè)感和個人意杏識；搞將財富的多少愧、收入的高低麗作為衡量個人蛇能力和自我體史現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。在消費方面：因他們在購物時鬼比較注重對名梨牌的選擇；屢在現(xiàn)代生活用字品中，汽車、談商品房、旅游碌、高檔家居用輔品、名牌服飾臥等是他們追求自的消費標(biāo)志；猾他們喜歡出入羊大型商場、超判市、高級餐廳鳳、咖啡廳等場別所。在休閑方面：炒旅游已雕成為他們的主華要休閑放松方列式，對他們來帳說，休閑與工垮作同等重要，嫂一年之內(nèi)將有粗?jǐn)?shù)次的旅游計筒劃。夾在繁忙的工作栽之余，他們十路分關(guān)注自身的甜健康狀況，于恭是運動成為他跌們選擇保持身洗體健康的主要梯方式，他們喜撐歡出入體育館循、游泳館以及抓健身室等場所璃。悉在媒體接觸方劃面：濁廣州腎日報》、《南患方都市報》以衰及與他們職業(yè)問有關(guān)的專業(yè)較豪強的報紙是他輸們最為廣泛閱掏讀的主要媒體釋；校汽車雜志》、景《家庭》、《獻(xiàn)南風(fēng)窗》、《廁知音》、《讀棵者》等是他們枕喜好閱讀的雜欠志；陪互聯(lián)網(wǎng)已成為兇他們生活的一燙部分，他們喜嘴歡光顧搜狐、蜻網(wǎng)易、錫163.ne執(zhí)t亂、新浪液、養(yǎng)21c孩n償?shù)染W(wǎng)站。產(chǎn)品解碼沿項目概念設(shè)計喪概要江畔生活貪在規(guī)劃設(shè)計上逮以景觀先行，木使得戶戶望江弓，營造一種畔娘水而居，江畔接人家的生活氛笑圍。人與自然和諧植在環(huán)境設(shè)計進(jìn)漂一步突出與周宅邊自然景觀（聚珠江）以及自鉆然生態(tài)的關(guān)系搜，營造人與自培然和諧貼近的盈環(huán)境。注重住械宅立體綠化，碼給人輕松、自糕然、隨意的和巡諧感受優(yōu)雅浪漫類小區(qū)規(guī)劃設(shè)計墨給人清馨、淡增迫、飄香的感鋪受。生活不僅聾僅停在表面上覽，同時還體現(xiàn)享不被物質(zhì)的世筆界所約束，追衛(wèi)求生命更深的休意義和更高的朽人生境界。、感性家居擴－－營造富有門感性貝的家居生活方逗式所有對事情的體驗都來自感官所有對事情的體驗都來自感官五感互動感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開闊感相關(guān)配套提供的口味享受海規(guī)劃及建筑設(shè)貫計分析總體規(guī)劃媽整個小區(qū)由高仇層住宅、疊加滋式別墅以及相抬應(yīng)的商業(yè)裙房訊及會所組成。捏采用開敞式的怨布局方式。冷高層住宅通過可兩梯兩戶和兩黨梯三戶的平面嗚組合形成曲線技的建筑輪廊既醬能使用地有限記的臨江面得到鴉延長，爭取盡以可能多的戶數(shù)青都擁有美麗的永江景，又能表掛達(dá)出優(yōu)雅浪漫襲、充滿生命熱勾情這一設(shè)計主產(chǎn)題。逮分兩組成弧形胡點式布置的疊困加別墅群與弧珍形高層形成既飄生動又整體感招強的建筑形象祝。竊環(huán)境空間與景悄觀設(shè)計拳將中心花園抬鼻高，既有效地粘阻隔了外部灰立塵和噪音的影禁響，又營造了鑄立體景觀并加暴強從中心花園析觀賞江景的效駱果。賣在半地下車庫經(jīng)引入綠化和景擠觀。普引入疊加式別框墅設(shè)計概念，慌利用中心花園歇抬高帽3.5光米思的高度巧妙組孔織上下兩戶的漠花園，使上下餓兩戶都擁有各梢自的私家花園傭而又互不干擾搜。搭高層住宅入口儀大堂為水景與勉綠化相融的半椅公共空間外立面母簡潔現(xiàn)代，整近體感強路利用優(yōu)美的曲偉線造型，創(chuàng)造享標(biāo)志性的濱江孤豪宅形象園林戶型評析詠兩梯兩戶型－揉－南北朝向，北望江，南通風(fēng)采光南北朝向，北望江，南通風(fēng)采光廳側(cè)出陽臺，客廳直接望江景寬敞江景電梯廳每四層設(shè)一擴大綠化平臺主人房及其衛(wèi)生間、客廳、餐廳全望江結(jié)構(gòu)合理，方正實用設(shè)工人房或儲物間生活陽臺賄兩梯三戶型－私－廳側(cè)出陽臺，客廳直接望江景廳側(cè)出陽臺，客廳直接望江景寬敞江景電梯廳主人房、客廳、餐廳全望江結(jié)構(gòu)合理，方正實用生活陽臺360°全江景戶型入戶花園設(shè)計灶項目年SWOT千分析優(yōu)勢散城市南進(jìn)：滴洛溪正處城市病南進(jìn)的主軸上網(wǎng)，是番禺與市賊的聯(lián)系樞紐。默**例品牌：俗**基在廣州享有極斷高的品牌效應(yīng)餃，尤其凍**夜錦苑在廣州樹非立的精品江景黑樓盤形象，易私產(chǎn)生連動效應(yīng)擊。川開闊江景擇:舍一線臨江，江份面開闊，戶戶燒望江，將江景烈發(fā)揮到了極至且。鞭一流設(shè)計：削景觀先行的規(guī)榮劃設(shè)計、標(biāo)志剖性建筑外立面猶、陽光綠意的裳車庫、豪華的肺住戶大堂、開透闊的景觀電梯聰間。鑼創(chuàng)新戶型：嗎兩梯兩盤(模三僵)灣戶、戶戶望江拾望園景、南北口對流、視野開觸闊、撕庭院式觀景陽教臺、入戶花園妥、間隔方正等跡極具吸引力。宗成熟社區(qū)：首洛溪已經(jīng)過十冶多年的發(fā)展，糟社區(qū)比較成熟迎，居住氛圍濃興厚，生活設(shè)施定規(guī)模較齊全。翼園林景觀：胸以休閑舒適、猾浪漫海濱為核報心的創(chuàng)新設(shè)計執(zhí)，使得產(chǎn)品更很具差異性。翠物業(yè)管理：累**灑的物管品牌為板**描提供了軟件上份的支持。答客戶網(wǎng)絡(luò)：嗎**厲錦苑、錦城、史名都的業(yè)主，姓東山廣場、健傲力寶大廈的租該戶，以及各業(yè)殼務(wù)關(guān)系單位等差廣泛的客戶網(wǎng)鍋絡(luò)資源。劣勢陰洛溪郊區(qū)概念功：蒸洛溪在廣州人錢心目中仍為郊?xì)垍^(qū)，位置相對婦較遠(yuǎn)。鈔區(qū)域形象較差訂：僚洛溪周邊樓盤呼檔次較低，外判地人多，交通粉混亂，整體形陽象差。強規(guī)模小配套少濱：現(xiàn)由于項目規(guī)模蒸小，相應(yīng)的社僅區(qū)配套就少，夜更無屋村巴。礦對岸景觀欠缺棒：壽正對面的大型組船廠影響景觀促。江上過往船斑只的噪音。余戶型實用率低藥：防兩梯兩戶的設(shè)繪計使得戶型實樹用率較低，會博成為今后銷售訪上最大的劣勢明?？冉煌ú蝗輼酚^德：蜘廣州大道及洛博溪橋的塞車成搶為交通的一大頸瓶頸，洛溪橋賺、華南快速的蘿收費。閉高奴踢層的闊住午慘宅：己在洛溪板塊的軟高層住宅較少男，市場接受度菌偏低。污價駕與格嶄跡偏裝但高：揭與周邊樓盤相表比，單價偏高膚，因而總價高芬，壓力大。機會判區(qū)域認(rèn)同逐增盼：隨著洛溪的遇居住氛圍和人裂文環(huán)境的行成是，市場認(rèn)同度傷認(rèn)知度也在不盒斷增加。堪市政利好不斷藍(lán)：廣州大道拓并寬、新光快速銳動工、大學(xué)城序、廣州火車站錦落戶鐘村、加辨大南沙開發(fā)力誘度、對岸客運競碼頭規(guī)劃等。飽地鐵三線開通信：舌距離地鐵憑3錦號線出口約芬為子1挪5很分鐘路程，彌備補了交通上釣的不便，縮短拐了與市區(qū)的連套接。旱番禺購房入戶僵：上半年停辦語的番禺購房入忙戶在養(yǎng)1須0為月后重新開辦鎮(zhèn)，加大拒了對樓市的刺吧激。脈新興豪宅板塊漢：海心沙板塊壟被定位為未來紅的新濱江豪宅素板塊，有利于玩對整個濱江樓他盤檔次的托高國。威脅離市場供應(yīng)過剩兔：管目前市場上供允遠(yuǎn)大于求，競?cè)癄幖ち?，壓力校大。棉華南板塊競爭拔：隸隨著華南板塊縫各大樓盤的社呆區(qū)成熟，配套吐完善，再加上飲價格相對較低排，會造成部分見客源分流。旦新豪宅板塊崛臟起抗:懇以海心沙為中家心的兩岸將發(fā)陸展成為新的豪芽宅區(qū)，預(yù)計同賺期推出的樓盤越會對識**員造成影響。葛建筑成本增大錦：篩現(xiàn)市場上的建矮成價格上漲，軍造成建筑成本尿增加，從而對勺影響售價。脾價格壓力增大女：押該區(qū)基本上為禽中低檔樓盤，攔多數(shù)以價格作范為主要競爭手鳥段的郊區(qū)項目載會對本項目造碑成一定威脅。僅SWOT串綜合分析錄S芬：花城市南帽進(jìn)游雕**僚品打牌悅條開闊江景粱一流設(shè)錘計朝鼓創(chuàng)新戶載型堂嫩成熟社區(qū)萌園林景但觀晌每物業(yè)管仰理趣捆客戶網(wǎng)絡(luò)份W峽：絮洛溪郊區(qū)概裕念爭隔區(qū)域形象較差縱規(guī)模小配套替少償彎迅對岸景觀欠拳缺夢秤戶型實用率寨低賽狐域交通不容樂觀依高刻陶層廢肢住圓搶宅然接壁價灣紹格皺弱偏軟賄高帽發(fā)揮優(yōu)勢，抓葉住機會踢抓住機會，規(guī)攀避劣勢象O打：添區(qū)域認(rèn)同逐增訴市政利好不斷勝地鐵三線開通為番禺購房入戶夸新興豪宅板塊與高姿態(tài)切入市妄場，整合產(chǎn)品坑特點鹽塑造標(biāo)志建筑弓。瓣用媒體提高粉市場關(guān)注度志。批高質(zhì)高價，贏女得摧市場美譽度。蛙利用市政的不礙斷利好來巾轉(zhuǎn)換洛溪形象獸。糾適量的規(guī)模更鵝能造成豪宅社什區(qū)，化不利為趴有利槍。購發(fā)揮優(yōu)勢，化父解威脅晃規(guī)避劣勢，化旗解威脅播T:配市場供應(yīng)過剩藏華南板塊競爭覺新豪宅板塊崛督起臭建筑成本增大貨價格壓力增大襲利用大市托升徑板塊價值揚。水整合品牌及網(wǎng)罷絡(luò)資源，孕加強線下推廣遵。宿突出江景、設(shè)仰計及物管，鴨以增強競爭力缸突出項目的稀繼缺性。螺相同特點的產(chǎn)允品對比，碌突出性價比典。仙加強現(xiàn)場包裝懲第三憶部分：營銷推尾廣篇項目形象定位項目形象定位嗓“刷****型------肝**末錦苑洛溪升級紗版毛”市場基礎(chǔ)該區(qū)域并沒有強勢的江景高檔樓盤，而錦苑的檔次和價格市場上眾所周知。推廣基礎(chǔ)**錦苑有著良好的品牌知名度和美譽度，消費者良好的口碑傳播。宣傳上容易喚起記憶。銷售需要面對市場和周邊的競爭壓力，推售價格需要強有力的項目形象支持發(fā)展需要本項目是我司在番禺的第一個項目，需借錦苑之品牌樹立第一品牌形象，為后期推售奠定基礎(chǔ)。項目基礎(chǔ)項目的地理位置、市場定位與錦苑較為相近，且產(chǎn)品的綜合質(zhì)素則更為優(yōu)越。牲1/2旋**胳市場基礎(chǔ)該區(qū)域并沒有強勢的江景高檔樓盤，而錦苑的檔次和價格市場上眾所周知。推廣基礎(chǔ)**錦苑有著良好的品牌知名度和美譽度，消費者良好的口碑傳播。宣傳上容易喚起記憶。銷售需要面對市場和周邊的競爭壓力，推售價格需要強有力的項目形象支持發(fā)展需要本項目是我司在番禺的第一個項目，需借錦苑之品牌樹立第一品牌形象，為后期推售奠定基礎(chǔ)。項目基礎(chǔ)項目的地理位置、市場定位與錦苑較為相近，且產(chǎn)品的綜合質(zhì)素則更為優(yōu)越。番禺華南、洛溪板塊各盤在形象上的大致共性溫和、雍容、典雅、繽紛、明麗**項目自身具備的特點一線江景、高層為主、飄逸脫俗的建筑曲線番禺華南、洛溪板塊各盤在形象上的大致共性溫和、雍容、典雅、繽紛、明麗**項目自身具備的特點一線江景、高層為主、飄逸脫俗的建筑曲線清新、自然、現(xiàn)代、浪漫、休閑享受浪漫海濱生活，體驗舒適感性家居中心語抽離之，建立獨特形象因勢利導(dǎo)，強化形象營造感覺整合推廣策略宣傳推廣策略推廣目的鞭根據(jù)項目目前融的實際情況，作緊扣項目的市撿場定位，以本顆身具有的位置愛景觀的唯一性波和產(chǎn)品的排它品性的獨特營銷遠(yuǎn)思路貫穿于整唉個項目的全程撕宣傳推廣中，薪不僅要達(dá)到我遭們最終的銷售掏目的，還要通慚過本項目的成盈功使臣**幟品牌質(zhì)素得以苗進(jìn)一步鞏固和飽提升。秩宣傳推廣策略芒制訂序考慮到蘿**獄項目的貨量不友多，目標(biāo)銷售秒期短，推廣費乖用少等因素，閱因此在宣傳推寬廣切忌打細(xì)水濫長流式的持久柱戰(zhàn)，而應(yīng)采用貨——漫壓力提前、借銅力打力、集中攤力量、點面結(jié)范合頭壓力提前：餅將宣傳力度主腳要集中在開盤談前的鋪墊期和懲開售初期，厚秋積薄發(fā)，即追求首發(fā)的火吊爆熱銷，減低艦后期積壓量，憂為后期的迅速位出貨奠定基礎(chǔ)穩(wěn)。煤借力打力：杠借助群**踩地朝產(chǎn)的品牌，尤凱其是深**悄錦苑的市場口勻碑，以高效、得快速、準(zhǔn)確地需切入市場。擦集中力量：榴將推廣力度集怒中于主要的宣因傳主題即項目膊的主要核心亮慕點，不面面俱駐道，只按不同嫩銷售階段的不孤同情況而有所規(guī)側(cè)重，避免宣寧傳力度分散。北點面結(jié)合：懂宣傳渠道不宜洽過于分散，只互選取主要的媒要體進(jìn)行投放驅(qū)（捆“皂面權(quán)”辣式覆蓋宣傳）克，并采取具針效對性且行之有矮效的渠道作為環(huán)補充糕（垂“掉點嚷”濤式針對宣傳）切項目營銷策略屠分析**錦苑借力**錦苑借力****市政規(guī)劃支持江景+園林＝浪漫海濱生活泛銷售隊伍建立創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計銜策略一：借助雞**燈錦苑的品牌效釣應(yīng)導(dǎo)出夢****宇策略二：建立稻泛銷售隊伍，耽利用剪**障物業(yè)業(yè)主及業(yè)以務(wù)單位進(jìn)行強昂勢宣傳爬策略三：以市贊政規(guī)劃支持托火升可**熔的附加值德策略四：以一干流、創(chuàng)新的產(chǎn)役品設(shè)計將石**殘塑造成新的江貪景豪宅典范餐策略五：將江戀景、園林優(yōu)勢搏最大化，包裝文成浪漫的海濱贊社區(qū)京各策略點分述錦－－蹤策略一：借助飄**延錦苑的品牌效思應(yīng)導(dǎo)出次****昆如今，拜**痕錦苑已成為江禽景豪宅的代名蹤詞，一提及估**辦錦苑就能聯(lián)想順到豪宅、江景狼和升值。亂充分利用運**炊錦苑前期的品營牌積累與轟動趨效應(yīng)，將堆****敵以高效、快速桃、準(zhǔn)確地切入遷市場，讓客戶心能在第一時間沾里理解醫(yī)**脊的檔次定位，軋并產(chǎn)生好感，爺加深記憶。蟻在前期的推廣居當(dāng)中，以軟文發(fā)宣傳為主，將霞****尤包裝成為罵**放錦苑的升級之轟作，以較少的云廣告投入達(dá)到生較為理想的推欲廣效果，事半輸功倍。鉛策略二：建立狠泛銷售隊伍，測利用吧**勉物業(yè)業(yè)主及業(yè)耳務(wù)單位進(jìn)行強押勢宣傳操作思路塵鑒于唱**鹿的銷售期短，材營銷費用少、周資金回籠要快鏈等具體特點，溝建議在銷售方嚴(yán)面采用強勢的身宣傳推廣，通關(guān)過與前期界**雷物業(yè)的業(yè)主以斃及與還**猴公司有業(yè)務(wù)往頑來的公司進(jìn)行底推廣，并以他攻們?yōu)橹行南蚱渑蛑苓叺挠H朋好鎖友傳播。操作要點：柱全體動員：憤在恭**鞠公司內(nèi)進(jìn)行全老員營銷，要讓涉員工以購買或兇推介黃**蝶樓盤為己任。沫業(yè)主活動量：邀請錦苑、充錦城及名都的求誠意業(yè)主參加細(xì)高爾夫邀請賽立。喘產(chǎn)品巡展除：在東山廣場秩、健力寶大廈黑、議**婦錦苑、錦城花帝園、擇**涂名都等處進(jìn)行床產(chǎn)品推介。畝銀行推介族：彎1軍、針對中行、尋工行、中信銀攝行的職工臺2酒、各銀行、廣和州證券、廣發(fā)魯證券的大戶室亭客戶稠業(yè)務(wù)單位經(jīng)：由各主要聯(lián)號絡(luò)部門向其業(yè)槽務(wù)單位派發(fā)宣今傳資料，發(fā)布越產(chǎn)品信息，讓達(dá)其認(rèn)可炒**呀品牌，達(dá)到只桂要周邊人想買島樓就首推珠****裹。脈策略三：以市扯政規(guī)劃支持托謹(jǐn)升竟**前的附加值慢地為鐵禾3轉(zhuǎn)號線將沒于劣200等5波年底開通，屆蔑時洛溪又將成猴為置業(yè)投資的得一塊熱土，而者**股距離地鐵站步雅行距離約龜為魂15-2竿0卡分鐘，可以包先裝成地鐵概念少的樓盤。青200陸3偵年干1贏2驅(qū)月動工的新光緒快速干線將與揭地攝鐵劍3嫂線同期開通，祥將解決洛溪大晚橋交通瓶頸的瞎問題。什廣州大道正在保拓寬，使得交柜通更為便利。墓位于對面的珠敞江航運客運碼才頭的規(guī)劃，將移珠江三角洲的幫聯(lián)系更近。西海心沙板塊的嫩崛起，將托起宗新的濱江豪宅申市場。齊大學(xué)城的興建斃和南沙的大力宋開發(fā)，加快了腸城市南進(jìn)的步恨伐。迎番禺重開購房緣入戶政策，再烘度刺激市場。霸策略四：以一燥流、創(chuàng)新的產(chǎn)嚴(yán)品設(shè)計將鐘**撥塑造成新的江嬌景豪宅典范胃以一種較高的樂姿態(tài)進(jìn)入市場租，進(jìn)入洛溪板草塊，通過媒體停炒作，讓人們莖重新認(rèn)識洛溪目，洛溪因車**追而改變。同以其簡潔現(xiàn)代烏、曲線優(yōu)美、側(cè)整體感強的外摘立面塑造成標(biāo)困志性的濱江豪粉宅形象。旺強調(diào)景觀在產(chǎn)剩品設(shè)計中的極甜致發(fā)揮，從小臨區(qū)入口、園林促、大堂、電梯紡間、入戶花園憑到室內(nèi)，乃至障主人房的衛(wèi)生吼間等都無不考般慮到景觀的充句分利用?？鹱鳛楹勒屑败浖系闹С智?，即緒**區(qū)物業(yè)管理的品美牌支持。蔥策略五：將江綿景、園林優(yōu)勢皇最大化，包裝籠成浪漫的海濱挖社區(qū)量在這里，主要括是將對產(chǎn)品的疤闡述提升到訴牲求一種生活方檢式，一種對生情活的感受。下江景是掘**筆最大的突出點抵，且園林也是豆圍繞休閑、浪晨漫的元素而設(shè)柱計的海濱式園朽林，因此本項遺目更容易營造條成一個畔水而希居，江畔人家頃的浪漫海濱社粉區(qū)。勇會所往往會成蛾為社區(qū)文化建拔設(shè)的龍頭，而膚**陡的會所設(shè)計也寬尤具特設(shè)，其牽圓型中空的大珍堂配以倒錐型漿的設(shè)計使得本點項目更具唯一板性，加深客戶株的印象。通過鼻架空層的綠化知將會所與園林美融合在一起，知讓會所里的風(fēng)駱景無處不在。溜園林之游泳池領(lǐng)區(qū)的設(shè)計融入葉了海濱元素，穿如陽光、沙灘圖、椰林、按摩腔池、水中吧、瞇小島等，這些輸都將成為我們搬項目的一大風(fēng)寶景點。推廣階段劃分媒介投放策略媒體目標(biāo)：太找一條準(zhǔn)確、湖高效的傳播途缸徑與目標(biāo)消費聯(lián)群溝通，清晰附傳達(dá)銷售信息張。熔制造市場焦點泰，尤其是在要擇在開售期間制塊造強烈的市場澤轟動效應(yīng)，為好后期的銷售作順鋪墊。及迅速提升項目幸的知名度和影讓響力。透鞏固并提升喉**截品牌。儲媒介組合：報緒紙靜+TV+捧雜志蠻+至戶外淹+吵其它懶報紙：虧《廣州日報》率：本地強勢媒尿體。幕《南方都市報偽》：該媒體靈日活、創(chuàng)新，可推以進(jìn)行適當(dāng)?shù)膵屆襟w炒作和版汽式創(chuàng)新。肆《芳21涂世紀(jì)經(jīng)濟報道嫌》：在經(jīng)濟、米管理方面較強方的專業(yè)性媒體逢，其讀者群與槳項目的目標(biāo)客增戶較為吻合。南電視筑：鳳凰衛(wèi)視、征明珠臺、翡翠綢臺（廣東有線磁）思雜志價：《汽車雜志乓》、《南風(fēng)窗虹》、《高爾夫殃》、《南航雜剪志》丙戶外晉：詳見戶外傳句播策略。媒體創(chuàng)新：針在上述媒體投幟放之外，還需化要根據(jù)目標(biāo)客吳戶群的特征在沸媒介上有針對厘性和創(chuàng)新的突陽破，作為輔助運媒體。仰DM+厲手機短信：絨汽車俱樂部、迅南航明珠卡、避移動及聯(lián)通殺VIP艘、銀聯(lián)白金卡網(wǎng)及金卡用戶。草高檔寫字樓視旬頻廣告（大堂求、電梯）：送選擇目標(biāo)消費盒群經(jīng)常出入的艇高檔寫字樓，堅如東山廣場、誘健力寶大廈、管中信廣場、世蠟貿(mào)、高盛大廈計、電子大廈等裕針對性較強的心場合。網(wǎng)絡(luò)：絕配合媒體炒作垂，可以考慮將綢所有軟性廣告掠的文稿在網(wǎng)絡(luò)盟上發(fā)布。新聞媒體策略公關(guān)活動策略蒜主要活動內(nèi)容居－－鋪墊期：波****便新聞發(fā)布會（盤研討會）蘿?襪活動目標(biāo)：產(chǎn)鑰品告知并引起池市場關(guān)注鼻?眠活動間時間炭：損2004牲年家6貢月下旬坊?士活動對象：各概新聞媒體、房渾地產(chǎn)有關(guān)的政飯府官員（廣州丟、番禺）、設(shè)克計單位、建筑差單位、廣告公料司、代理公司努等沖?趕活動形式：召皂開新聞發(fā)布會維（研討會），蓋闡述慌**述開發(fā)江景樓盤驕的經(jīng)歷、首次賄進(jìn)入番禺的思慮考及對洛溪板兔塊產(chǎn)生的積極虹意義、奸****夠創(chuàng)新的建筑設(shè)唐計等。啄****圖高爾夫邀請賽范?謙活動目標(biāo)：聚臺集第一批誠意往客戶，讓其成撞為鼻**撓的一分子，無板論是購買還是課為戶**余作宣傳。顏?瀉活動時間：皺2004汗年真7含月中旬意?岔活動對象：錦率苑、錦城、名牲都等誠意客戶漫，其它誠意客緞戶扁?興活動形式：組綢織到郊區(qū)，以撒高爾夫球比賽鍛為主的游玩活潮動。開售期：暴****爸品質(zhì)鑒賞之旅喉?奸活動目標(biāo)：吸簡引目標(biāo)客戶前枝來現(xiàn)場鑒賞銳****肚的品質(zhì)，用事振實告知，為開殖盤帶來人氣，方制造新聞點。牢?卵活動時間：謀2004島年冬8帳月開盤日來?得活動對象：所靈有誠意客戶及腎對寫**澇有興趣的人群蛋、各媒體等。咽?庫活動形式：安腰排在現(xiàn)場，加庸強現(xiàn)場包裝，灣再租一艘豪華嬸輪船停在北面自江面，一來可便以提高檔次，怖加深來客對盛**華的印象，二來嚼可以在上面舉額行些小活動，跨活躍氣氛等。持銷期：**論財富甲?平活動目標(biāo)：挖然掘新的客戶，榜為第二次開售廣儲備客戶此?爆活動時間：效2004否年灰10燭月叮?遼活動對象：已忙購業(yè)主、誠意皺客戶、來訪客夢戶及各媒體賴?覺活動形式：考近慮到我們的目重標(biāo)客戶對財富癥已有或正在總睜結(jié)自己的獨到眨見解，同時也高希望身邊能有粉“刪充電的晃”蔽人際圈。故邀筋請商界、經(jīng)濟村學(xué)術(shù)屆名人在只現(xiàn)場舉行財富論論壇。稅**爆新年音樂會床?棄活動目標(biāo)：鞏盜固舊客戶，挖漁掘新客戶士?取活動時間：脊2005半年右1扮月繡?文活動對象：純**辜旗下的物業(yè)業(yè)萬主及在售物業(yè)王的誠意客戶的?拴活動形式：番05聾年將是狀**標(biāo)同期開發(fā)項目側(cè)最多的一年，混需要面對更多儉的客戶群體。趟舉行以缺**垮地產(chǎn)冠名的新次年音樂會，將旁**怖網(wǎng)絡(luò)客戶歡聚盞一堂，展示面**涌，鞏固舊客浙戶，挖掘新客部戶。戶外傳播策略集戶外廣告具有桃可操作性強、廟到達(dá)面廣、暴萍露頻次高等特胳點，容易樹立艙產(chǎn)品的品牌形龜象，但其費用腸也高。因狀**圈的宣傳費用少延，只建議戶外碎廣告牌作為其慕輔助媒介之一喝。弄廣州大道南至腰洛溪大橋路段息廣告牌割該路段為廣州立通往番禺的主他要交通要道，范來往人流、車園流量較大，廣灑告?zhèn)鞑ッ鎻V。亞車行或高檔寫特字樓區(qū)域預(yù)我們的目標(biāo)客礙戶多為有車一靠族或正準(zhǔn)備買勁車，他們經(jīng)?；斐鋈敫邫n的寫誘字樓，所以這踏些地方也可列醬為戶外廣告的唉傳播范圍。宣傳費用預(yù)算模**費營銷費用按榨2.6%程計算，總額約架為供1110師萬元，按以上快比例分配。廣密告宣傳方面占修54%棚，約為豬600遣萬。聾報紙廣告方面灶預(yù)計總投入出350壺萬。以廣日為殺主，南都、羊本晚、蠶21寇世紀(jì)經(jīng)濟報道魄等為輔。鑼輔助渠道悉方面責(zé)預(yù)算為貧90禮萬。以寫字樓互視頻廣告，私DM軋直郵為主?，F(xiàn)場包裝策略安現(xiàn)場包裝除起瞎到裝飾銷售環(huán)敬境，改善視覺唯效果的作用外寧，還應(yīng)韻具備樓盤獨有察的個性，突現(xiàn)碧樓盤的形象特洪點廊。包括以下方擁面：售樓部布置誤售樓部布置示偏意圖背景板背景板接待臺資料暫存展板及吊幅展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計的亮點立柱包裝柱身經(jīng)精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色及訴求點介紹**集團概況，展示項目品牌模型展示展示****項目概況、規(guī)劃、園林、建筑布局等設(shè)施展示可考慮免費開放會所一樓的活動設(shè)施如兒童活動室等，供客戶玩樂。也可視作休閑區(qū)。售樓部內(nèi)洽談區(qū)的部分臺椅可設(shè)計成咖啡座或茶座，設(shè)置有特色的觀賞性較強的木制品茶道具，營造寫意的感覺，因此同時也可以是休閑區(qū)。洽談，消閑相融合，既可淡化“HardSale”的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自然而然感受到**的獨特氣息，并為之觸動。采取“泛銷售賣場”，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內(nèi)，小區(qū)園林，江邊，泳池邊，均設(shè)有太陽傘和桌椅，可供客人和銷售人員隨時坐下洽談。如此充分地利用了項目環(huán)境，有助于打動客人，促進(jìn)成交。因此也可以是休閑區(qū)。設(shè)于會所大廳二樓，與洽談區(qū)有效分隔，既保護(hù)客戶隱私，同時也可避免因個別爭執(zhí)而影響其他客人。客人參觀路線客人參觀路線客人參觀路線項目LOGO，項目形象輕松的背景音樂貫穿整個銷售流程展板及吊幅展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計的亮點立柱包裝柱身經(jīng)精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色及訴求點介紹**集團概況，展示項目品牌模型展示展示****項目概況、規(guī)劃、園林、建筑布局等設(shè)施展示可考慮免費開放會所一樓的活動設(shè)施如兒童活動室等，供客戶玩樂。也可視作休閑區(qū)。售樓部內(nèi)洽談區(qū)的部分臺椅可設(shè)計成咖啡座或茶座，設(shè)置有特色的觀賞性較強的木制品茶道具，營造寫意的感覺，因此同時也可以是休閑區(qū)。洽談，消閑相融合，既可淡化“HardSale”的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自然而然感受到**的獨特氣息，并為之觸動。采取“泛銷售賣場”，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內(nèi)，小區(qū)園林，江邊，泳池邊，均設(shè)有太陽傘和桌椅，可供客人和銷售人員隨時坐下洽談。如此充分地利用了項目環(huán)境，有助于打動客人，促進(jìn)成交。因此也可以是休閑區(qū)。設(shè)于會所大廳二樓，與洽談區(qū)有效分隔，既保護(hù)客戶隱私，同時也可避免因個別爭執(zhí)而影響其他客人。客人參觀路線客人參觀路線客人參觀路線項目LOGO，項目形象輕松的背景音樂貫穿整個銷售流程休閑區(qū)洽談區(qū)簽約區(qū)展示區(qū)接待區(qū)樣板房選址纖江景是本項目熟的最大支持點勒，樣板房設(shè)于挨現(xiàn)樓上將能向械客戶更好的展歷現(xiàn)此優(yōu)點。樓層選擇：呢從施工進(jìn)度計威劃表看，鵲8繁月初對外開放小時叉1~問9鑰棟主體工程均能已達(dá)烘至就1障4粉層以上，因此耍建議各棟樣板總房均建于浴1劉0備樓謀，則江景效果爸會更佳?？腿诵斑M(jìn)入樣板房則陪主要通過乘坐澡工程電梯。設(shè)置套數(shù)：耗考慮到營銷費兇用及實用性，肉建議樣板房設(shè)耗置嗽5躬套左右魚為宜。選址原則：民1詢．具典型性，視突出樓盤的亮標(biāo)點，促進(jìn)銷售并2弄．具代表性，渠可舉一反三亭3葛．位置集中，虎便于參觀堅具體位置選擇維：悼建議選擇紐“姿A轟、磨B推、壘C狡、宮D睡、石E嶺”氏5在套單位設(shè)置樣曠板房，如圖所挨示：圖1如圖1：圖1如圖1：A：視野開闊，江景最佳的單位，且為小高層單位，具典型性。B：視野狹窄，景觀較差的單位，在朝向和景觀效果上，與“1”、“2”等預(yù)計將相對滯銷的單位相近，具代表性，且與“A”相鄰，較集中，方便參觀。在其上設(shè)置有助于推動其銷售。如圖2：膝D鉆：視野開闊，支江景、園景俱羨佳，且戶型極濕具特色，為全績區(qū)的最亮。劍C序：在朝向和景怎觀效果上柔，損C兵與臺“愁3值”卻、矩“吳4曾”陳戰(zhàn)、?！暗?骨”芹等單位相近，勺具代表性。述E飲：污4適房單位，考慮陣到脊4猛房單位也是項宿目目標(biāo)客戶的諷需求戶型，且現(xiàn)數(shù)量也不少描（辰12炊0企套），設(shè)置樣煩板房可有效促耕進(jìn)銷售。且其辟在景觀效果上更可代表其右側(cè)秩單位。選槳擇章E職，撕主要考慮逐與貫“韻D扭”款、赴”章E煌”文距離較近，銷售通道境通道要整潔干市凈，設(shè)置明確液的路線指示；適園林通道兩旁加的綠化設(shè)置；督住宅大堂要有逝裝飾、墻面要域處理，布置一飄定的噴畫或鏡反框畫等；帽電梯里要有樣靈板房的樓層指還示；錦轉(zhuǎn)角、臺階及腸施工危險處要戴有人性化的提矩示。指示系統(tǒng)河通過凳**票的哥V中I黃制作整個項目客的指示系統(tǒng)。真包括外圍的售例樓部指示、售含樓部的各功能蜂區(qū)、銷售通道者的各種指示、墻園林景點可達(dá)久指示、江堤路虜線指示等等。樓體廣告邁**現(xiàn)的樓體本身就釣是一個大的形梁象廣告，從洛住溪大橋可以很兔清晰地望見整也個趙**物，所以建議利羨用樓體的本身卸優(yōu)勢，采用燈副飾條幅進(jìn)行實瘡時傳播項目的憐信息。內(nèi)容包托括樓盤名雀、洞LOG翼O非、宣傳語及查談詢熱線等。北面江岸布置特色旗幟恨在江岸可考慮溫設(shè)置一些有特雷色、新穎的旗也幟，如船帆型釣、圓形玻璃材壯質(zhì)的造型。休閑設(shè)施蕉如小凳、秋千澆、雕塑等。歌現(xiàn)場大型昆廣告牌北面江岸信此處的為洛溪蕩大橋及北面的胳視覺焦點，可濕考慮設(shè)置一塊鼻大型的噴畫廣遣告牌，配以射乎燈加強效果。入口交匯處敲此處為通往滾**勿的主要入口，濕設(shè)置大型噴畫擾廣告牌有利于適樹立項目形象漏，并可作為頸**振的一個主要宣草傳窗口。年如意路及售樓泰部入口如意路賠路面綠化：爸建議路面整改坑為柏油路，并溝種植綠化，提妹高檔次。滴路面旗幟：肥在整一條如意氧路上一字排開政，吸引行人及醉車輛的注意，夜強化樓盤的形棒象，路面旗幟仿采用系列設(shè)計牽，效果較佳，礎(chǔ)內(nèi)容包括樓盤仰名盛、老LOG直O(jiān)陸、口號及電話克等資料。售樓部入口教門前廣場：媽結(jié)合人行道，盈在售樓部門前景設(shè)置一個小型識的廣場，并作綢精致的綠化。寺外幸喚立擴竿面：愚在售樓部的西胸外立面要制作膀系列大型宣傳喇噴畫、遵****鉛銷售中心字樣腐及奧LOG米O先。哭個性標(biāo)志：裝在售樓部門前承的小廣場處豎覆立獨具個性的扇標(biāo)志性建筑小壩品。如：沖噴水池、藝術(shù)拆物等，樹既加強標(biāo)識性犯，型也駛增加售樓部的其外觀氣勢。借啞助獨特的代表合性景觀，將沾**寇形象印在客戶征心中。銷售氣氛布置工地圍墻勸將上****攏所屬地一帶的相工地圍墻（尤閣其是如意路沿肉線）以明朗、求簡潔、時尚的誼風(fēng)格統(tǒng)一粉飾徐，采用玻璃或姻鋼材質(zhì)，局部趨加以植物點綴陳，再用燈光修因飾，具體方案帆可由廣告公司神提供。激光射燈服在樓體頂上或狐江岸邊設(shè)置遠(yuǎn)襖程激光設(shè)定，念加強現(xiàn)場效果焦。吊旗梁設(shè)于售樓部天盤花吊頂，能充昆實空間豐富想夠象。展板、噴畫悲設(shè)于售樓部內(nèi)沙部，用于展示哄項目各項信息假。價格策略價格定位定價依據(jù)－－成本法掛項目開發(fā)成本少是作為價格定挖位的主要依據(jù)這之一，根據(jù)《凈廣州洛溪地塊發(fā)項目可行性研表究報告》的數(shù)尖據(jù)分析，項目涼稅后的單方成蔑本約冷為令400鑄0襖元填/藏平方米。受建龍材市場及其它醒不可預(yù)見因素冰的影響，估計心成本將接施近談420某0病元皂/獲平方米。平若餅按薪1仗5溫％的利潤率計含算，則售價約評為桐483鄭0姐元安/照平方米。市場比較法選項目所在區(qū)域埋的總體市場均懼價碗在烘350杜0怪－軍450擦0閉元預(yù)/燕平方米之間，苦下面用市場比甲較法對本項目渣具有借鑒意義擋的樓盤，如星傭河灣（三期）鍛、南國奧園（謠悉尼三區(qū)）、恰華南新城（首給期洋房）、麗縱江強·簡左岸、華薈明蔬苑等，來測算晶本項目的合理確價格。售價建議：較通過以上的定便價因素分析，舅再結(jié)合本項目薯的市場定位和姥目標(biāo)客戶群等克實際情況，垂預(yù)計本項目的轉(zhuǎn)平均售價塌為竄480搭0圾元笨/銅平方米（帶裝橋修）萌。價格系數(shù)表俊各種捕因素霞綜合考慮，詳鮮見后期的《價櫻格專題報告》價格走勢分析盈根據(jù)本項目開宴賣時所具備的勢條件并在下階穗段延續(xù)良好銷縫售勢頭，建議乓采用低開高走靈的策略膛。付款方式睛銀行按揭（最懲大為條8夸成號30吃年）死分商業(yè)按揭和違公積金按揭兩壓種，為主要付瞎款方式。一次性付款鐮輔助性是付款繡方式。分期付款胸因開售到入伙擠有一年的時間喚，可以考慮在避入伙前分期付芬款。營銷部署計劃推售時機建議磁考慮到現(xiàn)場施妙工進(jìn)度的要求門，建議：銳200姻4汪年領(lǐng)7糠月寸3替1滴日票（周六）：正癥式對外開放。剪7厘月宮3尸1豈日冷～令8弟月婦2診0次日趙：為期三周的列內(nèi)部認(rèn)購期。刃200蹄4床年銅8梳月壁2飯1熱日純（周六）：公輝開發(fā)售。愿現(xiàn)場工程進(jìn)度清要求道建議在項目對肚外開放時現(xiàn)場侍的工程進(jìn)度應(yīng)早達(dá)到以下要求帶：項目外部環(huán)境單1挨、完成北面環(huán)諒島路路面及綠蟲化；策2豆、完成江堤的于整飾；到3些、完成如意路拔到售樓部門口椒一段的綠化和敲整飾。項目內(nèi)部環(huán)境柄1曲、蹤A名區(qū)（別墅區(qū)）欣：外立面落成完，園林基本完榆成；欣2封、刷B偽區(qū)炮（謝8唇、漸9犁棟）：外露部姑分外立面；督3拖、會所：全部勺完成，各功能斜