年安徽霍山縣某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷整合報(bào)告

前言本營(yíng)銷報(bào)告是通過(guò)對(duì)霍山縣城當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的了解，對(duì)霍山縣城的商業(yè)現(xiàn)狀和商業(yè)走向的把握，以及對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房消費(fèi)習(xí)慣和生活消費(fèi)心理進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，而進(jìn)行的一份比較合適于本項(xiàng)目的綜合營(yíng)銷策劃報(bào)告。本營(yíng)銷策劃報(bào)告分為市場(chǎng)部分、策劃部分、銷售經(jīng)營(yíng)三部分，本報(bào)告將放棄一些報(bào)告的常規(guī)做法，拋棄成式，言簡(jiǎn)意賅，直抵目的。第一部分：市場(chǎng)篇前提二、****所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、****所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)怎樣2、目前霍山主要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)情況三、霍山縣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況霍山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況怎樣霍山縣商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式怎樣霍山縣商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的構(gòu)成霍山縣商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式霍山縣商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題有哪些目前霍山縣有哪些商業(yè)地產(chǎn)在售，其情況如何株7奧、李瓣霍山縣商核業(yè)消費(fèi)層次構(gòu)慨成分析芝庸四感、揭***疫*否有關(guān)情況閑1毯、眉***龜*遞項(xiàng)目的基本情捏況。蟻2恨、線***晃*延項(xiàng)目劈的機(jī)SWO抓T注分析抓3糧、票***籠*螞的發(fā)展前景單五、項(xiàng)目綜合串分析輛六、項(xiàng)目目前去所面臨的問(wèn)題（一）前言（二）問(wèn)題按（三遙）久***遭*窗項(xiàng)目的知名度狀、認(rèn)知度分析劑（附表如下）亭（四）客戶信姜心及策劃之解悟決一、前提暗認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的意禽義：一切策劃差的基礎(chǔ)是市場(chǎng)漢，脫離當(dāng)?shù)厥挟媹?chǎng)的策劃是空梅中樓閣，在房珠地產(chǎn)策劃業(yè)摸瞧爬滾打多年的理我們深諳此道伏。為視把握霍山縣房視地產(chǎn)的狀況，跪我們對(duì)霍山的族市場(chǎng)進(jìn)行了專脅門調(diào)研。以下贏主要把本項(xiàng)目右周邊市場(chǎng)的商下業(yè)情況進(jìn)行闡招述。舌二鹽、真***眾*貼所在地商業(yè)發(fā)烘展?fàn)顩r聞1步、麥***適*趙所在地商業(yè)競(jìng)濁爭(zhēng)態(tài)勢(shì)怎樣？劇霍山作汗為浪*妨*符地區(qū)最發(fā)達(dá)的急縣城，經(jīng)濟(jì)一景直爽居碑*響*酒地區(qū)各縣市之嘉首，工業(yè)經(jīng)濟(jì)沖雖然很發(fā)達(dá)，座但商貿(mào)方面還亦處在一個(gè)起步技的階段。商業(yè)貪地產(chǎn)的發(fā)展也補(bǔ)主要還處在商蒜業(yè)的最初模式滑“俊一屆點(diǎn)乒”巨式結(jié)構(gòu)蛾—棍—航就是只有一個(gè)圖商障圈挨—團(tuán)—鏟縣城中心區(qū)域波文廟廣場(chǎng)、中開(kāi)興路商圈。這嘉樣使得霍山整擦個(gè)商業(yè)發(fā)展速道度和發(fā)展態(tài)勢(shì)棗都很慢，所以伍利用好目前的納“臉一沾點(diǎn)星”拒式結(jié)構(gòu)，才能慕有效的讓霍山軋商業(yè)升級(jí)換代追。社2御、目前霍山主渠要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)退情況計(jì)由于霍山的房辭地產(chǎn)剛剛起步陰，新的商業(yè)物偷業(yè)還沒(méi)有真正煌經(jīng)營(yíng)起來(lái)，目跨前整個(gè)霍山縣改城主要的商業(yè)蔑情況如下：規(guī)模扇文盛路、中興予路、迎駕東路泉、迎駕西路，粥共計(jì)店島門鎖33倡6墨間。總營(yíng)業(yè)面概積茫約廉1000謹(jǐn)0勾㎡。霸從經(jīng)營(yíng)面積來(lái)午看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)仙一般以每間為暴單位經(jīng)營(yíng)；單寇位經(jīng)營(yíng)面積一薄般貨在捏1扔8奶－捕2形8銅㎡。經(jīng)營(yíng)種類所文盛路、中興內(nèi)路、迎駕東路斬、迎駕西路經(jīng)填營(yíng)商品種允類福3量7筒種。以服裝、降鞋類、化妝品堤、家電、小百鏟貨、五金工具柏、文化用品、粘摩托車、阿建材、通訊器撇材為主。銷售臨以零售為主。3、經(jīng)營(yíng)方式勝文盛路、中興頌路、迎駕東路酒、迎駕西路的棕經(jīng)營(yíng)方式有獨(dú)努立商店，連鎖叢商店，專業(yè)店歡、專賣店、便狼利店等。區(qū)域嬸內(nèi)缺少超級(jí)大吳型綜合市場(chǎng)、晨購(gòu)物中心、倉(cāng)郊儲(chǔ)式商場(chǎng)等。4、經(jīng)營(yíng)狀況雄文盛路、中興股路、迎駕東路染、迎駕西路位追于新老城的中唯心區(qū)域，人口缸居住密集，又酬是傳統(tǒng)霍山人宗消費(fèi)的主要街賭區(qū)，一般生意槽紅火，經(jīng)營(yíng)狀遲況較好兄。5、商鋪特征具文盛路、中興破路、迎駕東路或、迎駕西路商志業(yè)鋪面一般都貢集中在一層，鳳除有部分家具扇商場(chǎng)、餐飲酒性店放置在二層源外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)還均在一樓進(jìn)行災(zāi)。6、租金狀況競(jìng)霍山五個(gè)商業(yè)捷集中區(qū)租金普附遍較高。市場(chǎng)飼租賃價(jià)：以中殘興北路商鋪?zhàn)夤式饍r(jià)格最高，表每平榆米蜂7招5蓄元贏――粉9市0強(qiáng)元左右；迎駕急大道板塊商鋪棗租金每平米伶約叼3銹0影元嚼；文峰路古樓傅商城商鋪?zhàn)饨鸱得科轿锩讕?kù)2緞0嗚元左右。爐三、霍山縣商春業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀癢況襲1撞、霍山縣商業(yè)科地產(chǎn)市場(chǎng)的總合體情況怎樣？掩目前霍山商業(yè)供項(xiàng)目較少，這抖個(gè)與霍山目前昆的人口數(shù)量以頁(yè)及霍篇山鏡“篩重工業(yè)，輕商享貿(mào)精”適的思想有關(guān)。梨霍山現(xiàn)在商業(yè)廣沒(méi)有格局，還凱是處在傳統(tǒng)的芬商業(yè)里面。從沾目前收集到的耗資料來(lái)看，目捕前霍山商業(yè)地肢產(chǎn)的銷售狀況煤一般，在售的互幾個(gè)帶商業(yè)的眼項(xiàng)目目前銷售惡并沒(méi)有火爆情獲況的出現(xiàn)，而劍是推出的量非韻常少，殼除倆***達(dá)*影外。蟲2蠶、霍山縣商業(yè)登地產(chǎn)的銷售方斥式怎樣？倆霍山目前在售駝的樓盤中，由懼于推出的量少鹿，所以銷售沒(méi)忘有所謂的例包租概念，沒(méi)終有資本回報(bào)率脊等現(xiàn)代概念。適整個(gè)銷售方式脈還是很傳統(tǒng)的團(tuán)方式。招3帥、霍山縣商業(yè)奴地產(chǎn)消費(fèi)者的磁構(gòu)成？賽A元：本地做生意運(yùn)的是購(gòu)買商鋪典的主力。在一回個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的績(jī)購(gòu)買者的組成伶部分中，少帝則勢(shì)60-70給%款，多藥則棒90遷%什以上，都是自形身做生意的。誠(chéng)B屆：公務(wù)人員占御了其余部分相氏當(dāng)大的比例。獲4脫、霍山縣商業(yè)竟地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方滿式？陷從受訪者購(gòu)買貨商鋪用途分析薪的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)州果來(lái)看，購(gòu)買樣商鋪命用于自己經(jīng)營(yíng)民的超過(guò)半扒數(shù)漫57資%偽；出租的數(shù)占狀8開(kāi)%僅。自己做生意思還是出租不確徑定的拳占婦35違%事。烈Freque予ncy塊Percen證t蹦Valid尚Percen塑t晃Valid狠自己做生意綱68賽57肢57飄出租，收取租鑄金眠9事8瞞8爬都可以，自己議做還是出租到銳時(shí)再說(shuō)兆43驅(qū)35疫35需Total胸120品100膠100秋5腳、霍山縣商業(yè)送地產(chǎn)面臨的主鍛要問(wèn)題有哪些護(hù)？弟霍山商業(yè)地產(chǎn)式目前所面臨的縫問(wèn)題首先主要些就是怎么打破搭原有商業(yè)環(huán)境鏟，怎么讓那種港小街小販?zhǔn)缴袒瘶I(yè)升級(jí)換代；累其次是怎么樣壁引導(dǎo)眾多商家工投資商鋪的熱受情，讓商家知從道砌“盟最貴的價(jià)望格扮=幣最好的商慧鋪榴”泰；呀再次是引導(dǎo)消挎費(fèi)者對(duì)購(gòu)物品撿質(zhì)的追求，讓玩他們往更好的盼購(gòu)物環(huán)境里購(gòu)參物；最后就是賓營(yíng)造出一個(gè)真蘿正與之匹配的冬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按。撕6比、目前霍山縣鼠有哪些商業(yè)地需產(chǎn)在售，其情娘況如何？碑霍山目前在售翁的商業(yè)項(xiàng)目較羅多，除衡山花坡園以外，另外菊八家項(xiàng)目均有殃商業(yè)已啟動(dòng)銷債售或待銷售。英譬如：躺綠色商城與大距地花園進(jìn)駐霍做山房地產(chǎn)市場(chǎng)尊較早，商業(yè)部燒分已經(jīng)啟動(dòng)。兔而綠色商城是牽以茶葉為主的選商業(yè)市礦場(chǎng)品0威2軟年銷售至今已熄經(jīng)基本銷售完伍畢，但由于是膜專營(yíng)茶葉的市呈場(chǎng)，受季節(jié)等展因素的影響經(jīng)焦?fàn)I情況較差。場(chǎng)大地花園商業(yè)砍銷售情況良好白，商鋪空置率剃較少，原因主籌要是進(jìn)駐霍山酷較早，商業(yè)啟關(guān)動(dòng)較早，部分通商業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)魄。目前大地花殿園的商業(yè)重心忍主要放在大地檢購(gòu)物中心上販，霞大地購(gòu)物中心悼總建筑面廚積掀3姨層約頑1510夜0壺平方米迅，每層營(yíng)業(yè)面猴積揪為顛500訪0惰平米，是目前削安徽省縣級(jí)零傷售賣場(chǎng)單體營(yíng)把業(yè)面積較大的謠一個(gè)購(gòu)物中心果。室內(nèi)層高唐4.戶8具米嚷；車位兵約泄12卵0凡個(gè)。預(yù)計(jì)尺0壤6腥年五月一日稼正式營(yíng)業(yè)。目者前正處于招商誰(shuí)工作狀態(tài)。說(shuō)7民、霍山縣攝商業(yè)消費(fèi)層次汽構(gòu)成分析宰霍山縣中心商誕圈的消費(fèi)力大梳致由以下兩個(gè)灰層次構(gòu)成，是眉一個(gè)比較明顯桶的喜“督二元結(jié)噸構(gòu)談”弦。稈“吵一是元船”售：商圈輻射范挑圍內(nèi)常住居民糾這一部分消費(fèi)但者的消費(fèi)集中口在日用品（衣枯、食、日化）冠及耐用消費(fèi)品完（家電、通訊甘器材層面）。詠由于霍山縣人理均收入比較高趙，消費(fèi)力相應(yīng)納較強(qiáng)，同時(shí)隨弊著居民收入及沃消費(fèi)水平的提骨高，以及大量詞住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)演帶來(lái)的外區(qū)購(gòu)倉(cāng)房者流入，消撒費(fèi)力還將進(jìn)一菊步放大。敢“蠢二致元對(duì)”?。浩髽I(yè)職工貢霍山縣有一些倍大型企業(yè)，由銳于職工人較多自，效益較好，顯也是重要的消施費(fèi)力構(gòu)成，以利世林照明、迎材駕酒廠等為代揭表。特四玉、疊***頓*隨有關(guān)情況黎1闖、本項(xiàng)目的基芒本情況具項(xiàng)目位于霍山砌老城區(qū)文廟周梨邊，規(guī)劃總用糠地面式積機(jī)33爹6聯(lián)畝，總建筑面愚積告2要5橫萬(wàn)方。吐其中：住宅總挖建筑面積堪13094蘇4打平方米企，商業(yè)總建筑窮面趟積句8306財(cái)5液平米賄容積率警：辭1.7淘1夸建筑密度行：竊40.6旗%在綠化率郊：飾41.5%癥梯總戶數(shù)驢：嚇160巴0衰戶城一期：搜商鋪面積箭：促12644.待0省6返平米；住宅面奇積草：峽5948.炕5芒平米環(huán)整體規(guī)劃：腦以文廟為中心答，依托城市的俯中軸線責(zé)――俊中興路，形成盡以老街為特色震的城市文化軸予。詢2茂、鳳凰城項(xiàng)目表的桌SWO咱T駐分析色優(yōu)勢(shì)泳（她Streng箱t嘆h觀）：完位于金寨新縣夢(mèng)城最繁華、最躺重要的的核心巖地段，人流量汁大，商業(yè)繁華要。循政府關(guān)注度高諸――斬本項(xiàng)目做為金壁寨縣最大的老丙城改造項(xiàng)目，蝴無(wú)論是相關(guān)政射策還是項(xiàng)目開(kāi)難發(fā)都受到了縣收委、縣政府的毯大力支通持賞.蜻隨著霍山經(jīng)濟(jì)梢飛速發(fā)展，群牢眾渴望改善商幟業(yè)環(huán)境，商業(yè)世都需要升級(jí)換地代。門項(xiàng)目周邊交通匠方便，配套齊躲全。呢劣勢(shì)續(xù)（津Weakne房s妥s絮）：渴本項(xiàng)目與地塊編對(duì)面的世紀(jì)新蚊城的商業(yè)產(chǎn)生佛重要的沖突。束江店目前的人敘口數(shù)量還沒(méi)有踏達(dá)到需要十幾開(kāi)萬(wàn)方（包括世苦紀(jì)新城的商業(yè)臭街）的商業(yè)街覺(jué)需求忠商鋪設(shè)計(jì)超前默，金寨人接受鍋需要一段時(shí)間東機(jī)遇此（刷Qpport攜unit型y但）：滅霍山房地產(chǎn)業(yè)城整體發(fā)展態(tài)勢(shì)瀉良好，商品房合空置率低，商策品房需求量較臥高。宴霍山房地產(chǎn)銷備售目前還停留淚在傳統(tǒng)的銷售趟模式上，缺少凍正規(guī)專業(yè)的銷結(jié)售隊(duì)伍。散霍山商業(yè)大部蔽分還處于作坊圣式經(jīng)營(yíng)，商鋪柿面積廚以泊2公0晶平米左右為主防，圾而彎*百*省新城項(xiàng)目的推營(yíng)出將填補(bǔ)霍山傭商業(yè)的這一空模白點(diǎn)。底威脅攀（憐Threa瀉t謎）：蘇項(xiàng)目是目前霍皂山最大的老城盲改造項(xiàng)目，拆警遷量較大；渾安置工作艱巨施，如果舉措不棵當(dāng)將嚴(yán)重影響份項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)垃度及后緒工作橡的安排。斧目前霍山淺除災(zāi)***序*熊外還有八家在層售樓盤，雖然或從規(guī)模、產(chǎn)品阻品質(zhì)等方面無(wú)裂法與本項(xiàng)目競(jìng)袍爭(zhēng)，但他們價(jià)犁格的優(yōu)勢(shì)將會(huì)腿對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成撿威脅。特別是加大地花園，距退離本項(xiàng)目較近卡，進(jìn)駐霍山較方早，有著較強(qiáng)書的知名度，一牽期、二期已有飼部分入住，在挎本項(xiàng)目的后緒駝開(kāi)發(fā)銷售中，荒大地花園將是豐我們較強(qiáng)的直掠接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？?夢(mèng)、見(jiàn)***盯*堅(jiān)的發(fā)展前景添霍山商業(yè)積蓄灰多年的購(gòu)買欲悅望即將爆發(fā)。愁整體經(jīng)濟(jì)的快陷速發(fā)展需要升蓬級(jí)換代的房地顛產(chǎn)產(chǎn)品。澆就發(fā)展?jié)摿Χ熝?，由于硬件阿設(shè)施、業(yè)態(tài)模去式、經(jīng)營(yíng)規(guī)模缸的優(yōu)勢(shì)烏，分***象*爐的發(fā)展?jié)摿⒑诨羯绞窡o(wú)前梢例，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的平眼光來(lái)看寧，顏***永*婦的前途十分光把明。架五、項(xiàng)目綜合舉分析愁霍和山編***數(shù)*派對(duì)于霍山這樣點(diǎn)一個(gè)縣城人鋒口隸9帽萬(wàn)，縣域人口撿約蠶3瓜7戚萬(wàn)人的縣來(lái)說(shuō)角，商業(yè)的最大目市場(chǎng)容量約艦為擴(kuò)1恢5鼓—暗2喪0呼萬(wàn)平方米。而撿目前霍山現(xiàn)有肌商業(yè)約戀為倒3討5織萬(wàn)平方米（含膊舊有商業(yè)、新烈開(kāi)商業(yè)、已確伸要開(kāi)商業(yè)），亮已大大超過(guò)其恒能容納的商業(yè)襲最大市場(chǎng)容量超。一菠個(gè)禾9按萬(wàn)人口的南縣城趨有貓3左5聰萬(wàn)平方米的商課業(yè)是個(gè)什么概勢(shì)念呢？舉個(gè)形更象的例子：按吼照縣城人口計(jì)門，每人平均兄?jǐn)傄?旁個(gè)平方米的商營(yíng)業(yè)，按照農(nóng)村讓人口算，每人稼平均華攤酒1雙個(gè)平方米的商漫業(yè)。也就是說(shuō)賣，如果全縣城贏的人（包括老束人、小孩）都渾上街購(gòu)物，他科們平均分配到驚各個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，每個(gè)人的購(gòu)腰物空間大概擇有蔬4沙個(gè)平方米，血在河4趁個(gè)平方米內(nèi)空桿無(wú)一人。按照稿農(nóng)村人口計(jì)算渡也一樣。這是泉一個(gè)想起來(lái)可凡怕商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局脊面。安徽的另必外一個(gè)城市淮贊北的商業(yè)地產(chǎn)賄發(fā)展歷程更能棗說(shuō)明問(wèn)題額：居200碼4鬼年，淮北的商河業(yè)地產(chǎn)總體量碑達(dá)到煩了方2勤9重萬(wàn)平方米，而扯淮北當(dāng)時(shí)全市培人口大臉概艷2捐8鎮(zhèn)萬(wàn)人。也就是陳說(shuō)平均每人的織商業(yè)面積大概撫1勤平方米味。此時(shí)的商業(yè)六整體銷售極為約困難。此后淮瞧北的商業(yè)地塊那除了拆遷，沒(méi)急有一個(gè)項(xiàng)目敢蠻上馬。就是現(xiàn)稍在，淮北當(dāng)時(shí)眼很多新興的商磁業(yè)還沒(méi)經(jīng)營(yíng)起細(xì)來(lái)。因此，對(duì)賀于象淮北、霍陷山這樣的內(nèi)需僵性商業(yè)市場(chǎng)，包商業(yè)物業(yè)的容撲量是非常有限累的，過(guò)度的商神業(yè)會(huì)造成激烈者的競(jìng)爭(zhēng)。霍山恰商業(yè)的價(jià)格基鍋本上與該城市站的人口和經(jīng)濟(jì)扮狀況基本相符乘合。從產(chǎn)品上宿，霍山商業(yè)產(chǎn)孟品設(shè)計(jì)相對(duì)陳顯舊、落后，不宴利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)紙業(yè)態(tài)的升級(jí)換籠代。擺以上是對(duì)霍山欠房地產(chǎn)商業(yè)市紹場(chǎng)的概述和預(yù)唇測(cè)：可以初步刷得出結(jié)論厚：網(wǎng)1哨、霍山商業(yè)已槳經(jīng)超飽和，市縫場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈殘浩酷搞2痕、霍山商業(yè)價(jià)栗格已經(jīng)到位，他上漲空間不大復(fù)3秧、霍山商業(yè)產(chǎn)耐品設(shè)計(jì)陳舊、抵落后，與現(xiàn)代歌高檔商業(yè)經(jīng)營(yíng)蔽業(yè)態(tài)不符像曾概回到本項(xiàng)目，晝由于本項(xiàng)目位岔于縣城中心，太是傳統(tǒng)的商業(yè)頃中心。地段和但人氣是消費(fèi)者悼最能認(rèn)同本項(xiàng)效目商業(yè)的因素凝，同時(shí)也是消研費(fèi)者最關(guān)注的昏兩個(gè)因素。因隨此，本項(xiàng)目商貧業(yè)被大多人認(rèn)捉同、看好，銷倚售的難點(diǎn)就在架于價(jià)格，尤其醋是總價(jià)。由于勒本項(xiàng)目一期產(chǎn)址品是一、二層哈聯(lián)體，而且按怕照現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)選營(yíng)業(yè)態(tài)布局設(shè)示定：大開(kāi)間、圖大進(jìn)深。因此姑，總價(jià)對(duì)于霍揪山人來(lái)說(shuō)，是平不可逾越的購(gòu)漢買障礙。除了伴價(jià)格之外，繭由于是開(kāi)發(fā)商路是外地人，再趴加上曾經(jīng)發(fā)生紀(jì)過(guò)外地開(kāi)發(fā)商拆在本地外逃的率事件，因此消只費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目疾能夠建成持觀航望、懷疑態(tài)度盆。最后一個(gè)是悲本項(xiàng)目有部分掠內(nèi)街，消費(fèi)者橡對(duì)以后能否成指行成市也抱有虧懷疑態(tài)度。傍結(jié)論恐：觀***恒*瞞項(xiàng)目商業(yè)部分漫風(fēng)險(xiǎn)較大，獲機(jī)利較大但不穩(wěn)州定，是本項(xiàng)目梢風(fēng)險(xiǎn)的最大承串擔(dān)部分。本項(xiàng)筑目最后能否成濤功以及能夠獲沫取多大利潤(rùn)，鵲商業(yè)部分將會(huì)奴是關(guān)鍵所在?？偨Y(jié)論立整體而言頓，桐***脆*餅項(xiàng)目是一個(gè)較樂(lè)為優(yōu)良的項(xiàng)目閘。其利潤(rùn)主要屆來(lái)自于住宅和傅是商業(yè)（分?jǐn)倗?guó)），其風(fēng)險(xiǎn)主艦要來(lái)自于商業(yè)哄。控制風(fēng)險(xiǎn)的怪關(guān)鍵有四：一叨是控制成本；某二是控制產(chǎn)品滴設(shè)計(jì)；三是控行制開(kāi)發(fā)和資金鴉投入節(jié)奏；四田是成熟強(qiáng)大的陪營(yíng)銷力量。誘六、項(xiàng)目目前湖所面臨的問(wèn)題（一）前言由如上分析所述池，本項(xiàng)目的最旺大風(fēng)險(xiǎn)是在一爛期的銷售，而堆一期銷售的最誤大風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)立在其商業(yè)部分木。因此，以下姜部分問(wèn)題、解伯決方案及步驟埋主要針對(duì)一期蘿商業(yè)而言，一勢(shì)期住宅略有涉銷及。特此說(shuō)明辟。（二）問(wèn)題銷售方面1、價(jià)格過(guò)高括價(jià)格過(guò)高有兩支方面的因素：項(xiàng)一方面是單價(jià)痰，另一方面是票總價(jià)。鵝單價(jià)：閥除揮*腰*裝街均價(jià)遣在男500裙0容元莊/芒平方米左右外蹈，其余商鋪均昨價(jià)鈴在影700攔0屆元切/惑平方米以上（狂全部是聯(lián)體商駐鋪）。這個(gè)單相價(jià)在目前的霍支山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，遮太高了?；們r(jià)：由于單客價(jià)過(guò)高，而且形本項(xiàng)目按照現(xiàn)漏代商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)同態(tài)設(shè)計(jì)，大開(kāi)雪間、大進(jìn)深，立其一、二層聯(lián)芬體，面積大都逼在話20騰0輪平方米罩左右，這樣總筆價(jià)大都脅在東10偉0蘿萬(wàn)敲/駛套以上。這與墻目前市場(chǎng)能夠今接受的總價(jià)存新在著巨大的差百距。理由如下：尿A烘、待從霍山消費(fèi)者罰調(diào)研問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)姥的數(shù)據(jù)來(lái)看好，霍山購(gòu)房者絞對(duì)本項(xiàng)目商鋪粉價(jià)格區(qū)間（單搖價(jià)）的認(rèn)識(shí)及肅接受程度如下個(gè)：籮（睛1貨）認(rèn)為本項(xiàng)目滲商鋪價(jià)格確在曬400們0羨—醉—玩800君0貿(mào)元監(jiān)/育平方米的荒占近50店%鞭。說(shuō)明有近一圾半的人還是大粘致知道這個(gè)項(xiàng)征目。禮（銅2籠）對(duì)本項(xiàng)目商播鋪價(jià)格的承受智力調(diào)查中，鐘有鋸61妖%民的被調(diào)查者認(rèn)匯為價(jià)格太高了分，難以接受片；礎(chǔ)27輛%貨的被調(diào)查者認(rèn)臣為價(jià)格有點(diǎn)高游，勉強(qiáng)接受。跳拋開(kāi)被調(diào)查者顧希望價(jià)格越低反越好的心理因東素影響，此數(shù)凡據(jù)直接說(shuō)明本滔商鋪價(jià)格在購(gòu)懲房者心目中絕叔對(duì)是高了。變（漿3初）在對(duì)本項(xiàng)目付商鋪每套總價(jià)禮認(rèn)知的調(diào)查中姑，歷94突%復(fù)的人認(rèn)為本項(xiàng)雄目每套商鋪的茄總價(jià)并在判5胸0宰萬(wàn)以下，聯(lián)系螺到再有錯(cuò)80芒%么的人認(rèn)為本項(xiàng)折目每套商鋪的鍛面積在困12飽0世平方米條以下，這與我老們項(xiàng)目的實(shí)際蒼情況嚴(yán)重不符旨。這說(shuō)明兩個(gè)塞問(wèn)題：一是項(xiàng)興目的有效信息漢沒(méi)有傳達(dá)出去爐；另一方面就母是上述數(shù)據(jù)從貪某種意義上講科就是消費(fèi)者理?yè)跸胫性摰囟紊探佷伒睦硐雰r(jià)格復(fù)：爪約雁500呢0秧元蜘/斧平方米左右。綢對(duì)此心理價(jià)位美進(jìn)行買家修正墓：消費(fèi)者能接墳受的商鋪?zhàn)罡咛箖r(jià)格不超燃過(guò)聲600弊0區(qū)元側(cè)/葛平方米（指外芝街）。這個(gè)數(shù)旋據(jù)與后面根據(jù)越租金、根據(jù)市哭場(chǎng)同類產(chǎn)品比是較得出來(lái)的價(jià)集格結(jié)論基本一譽(yù)致?？荩ㄕ`4笑）在認(rèn)為本項(xiàng)酷目商鋪?zhàn)畲笕甭?lián)點(diǎn)的調(diào)查中，早有勒58通%糠的客戶認(rèn)為是營(yíng)面積大，總價(jià)吧高。章有翻14曲%業(yè)的客戶認(rèn)為有水內(nèi)街，將來(lái)無(wú)傅人去購(gòu)物。這艦是價(jià)格高的另秀一個(gè)側(cè)證。洪結(jié)論：秘根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查犯所獲取的數(shù)據(jù)燃分析可知：在后霍山購(gòu)鋪者心檢目中，本項(xiàng)目奸商鋪單價(jià)太高狼，超過(guò)購(gòu)房者泡心理最高預(yù)期放約援100墳0滑元謎/港平方米。方對(duì)謠***紋*脅項(xiàng)目商鋪價(jià)格稼的承受力分析博B傭、從本項(xiàng)目附民近店鋪的目前托租金來(lái)看，部文盛路商鋪平斜均租金博為喜3味0旗元蜜/竹平方米；中興蠶北路平均租金面約撈8金0黑元循/盾平方米；鼓樓洋內(nèi)街的平均租嚷金區(qū)為反1擔(dān)5塌元澇/縱平方米（均指榨單層門面租金邊）。由于霍山傘的商業(yè)以中興日北路中的文廟服為界，最繁華震的在文廟以南序的中興北路部旦分。本項(xiàng)目位鄉(xiāng)于文廟以內(nèi)，踢與文盛街相對(duì)杠，因此，文盛默街更有相似性醋。根據(jù)正常的鼓商鋪投資回報(bào)乞年限沙為憂1訊2蠶年，可得出本枕項(xiàng)目外街商鋪炒的價(jià)格約益為余30*12*吩12=432餓0飲元治/塘平方米（此為登單層價(jià)格，不棄算空租期，以巧文盛街的平均賢租金為參考）值考慮到新舊、娘建筑結(jié)構(gòu)、位臭置等修正，本董項(xiàng)目外街商鋪涼（單層）的均聲價(jià)勿為假800群0碰元扯/烘平方米（修正方系蕩數(shù)敬1.聰8塌），內(nèi)街的商路鋪（單層，以拌鼓樓內(nèi)街的商貧鋪?zhàn)饨馂閰⒖捡Y）經(jīng)過(guò)修正同坐樣可得出內(nèi)街霜（單層）的均恢價(jià)解為稅400體0掛元陷/燈平方米。由于撐本項(xiàng)目周邊商李鋪無(wú)二層，因喚此參照商業(yè)慣燦例并結(jié)合霍山姑住宅的售價(jià)，貓本項(xiàng)喘目外街二層商禁鋪售價(jià)為一層華商業(yè)的一半，笑即秋400裁0賄元朋/關(guān)平方米，內(nèi)街伍二層商鋪為其予一層觸的甜2/叼3什，暑即彎250諒0病元爪/爐平方米。綜合屆起來(lái)，本外街疲商鋪的市場(chǎng)能賭接受均價(jià)富為穿600香0獅元財(cái)/廢平方米；內(nèi)街鋤商鋪市場(chǎng)能接邊受的均價(jià)奔為牲320瓦0新元誼/窩平方米。蕩結(jié)論：哲本外街商鋪的姐市場(chǎng)能接受均竹價(jià)甚為拔600及0兵元圍/輩平方米；內(nèi)街梨商鋪市場(chǎng)能接職受的均價(jià)他為餡300網(wǎng)0目元眠/傻平方米。（一要、二層聯(lián)體價(jià)撿格）鋒C皂、從本項(xiàng)目的俗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)來(lái)看，案因?yàn)楸卷?xiàng)目地蒸段的不可復(fù)制年性和無(wú)可比擬毯性，本項(xiàng)目商濃業(yè)無(wú)十分恰當(dāng)梢的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鑰。迎繭勉強(qiáng)說(shuō)來(lái)，大隱地花園可算一冊(cè)個(gè)。大地花園黃沿街商鋪單層歲報(bào)趙價(jià)嗓600使0惰元嚴(yán)/鴿平方米。綜合坑比較，本項(xiàng)目債外街的商業(yè)單東層價(jià)居為作800棵0形元湊/乞平方米左右、哥內(nèi)吃街態(tài)400傅0務(wù)元挪/踐平方米左右高籠出市場(chǎng)情況的筍幅度較大。翅結(jié)論：籍無(wú)論是從單價(jià)磚還是從總價(jià)上檔來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目壁的價(jià)格都是嚴(yán)堵重脫離市場(chǎng)、敘高出市場(chǎng)行情桐的幅度較大。里2筍、各套商鋪價(jià)態(tài)差沒(méi)有拉開(kāi)，睜造成每套性價(jià)竭比不均衡，且濕無(wú)銷控，銷售呈失控。神本項(xiàng)目商鋪在仗定價(jià)時(shí)，沒(méi)有貞根據(jù)內(nèi)街、外勁街，各個(gè)鋪的無(wú)位置、面積、墻朝向、人流動(dòng)設(shè)線、購(gòu)物習(xí)慣許等因素來(lái)確定鞭每個(gè)鋪位的價(jià)姨格，而只是根擋據(jù)均價(jià)，一條運(yùn)街上每個(gè)鋪位企的價(jià)格都是一務(wù)樣。同是內(nèi)街芬，南面的商鋪撈比北面的商鋪樹(shù)幾乎貴防了碗200告0錄元要/銜平方米。（住冰宅的定價(jià)也是怕一樣，一個(gè)樓絞層的價(jià)格都是禮一樣。且樓層默價(jià)差不合理）劇在實(shí)際銷售的見(jiàn)過(guò)程中，由于音資金和銷售速驢度的壓力，無(wú)桶銷控。最后，哥邊、角外街等偶較好位置先去泥化，中間、內(nèi)譯街無(wú)起色。造昆成后期很大的惰銷售難度。鋼3境、趟伏案場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行設(shè)無(wú)彈性折扣，催容易造成客戶墳流失。衫從銷售技巧上俱講，商業(yè)銷售問(wèn)不同于住宅銷餡售。商業(yè)客戶塑都很精明，喜疲歡討價(jià)還價(jià)，迫成交談判周期呢很長(zhǎng)，余地也鍬很大。因此，里對(duì)于一般商業(yè)擾銷售而言，案浸場(chǎng)必須與較大羨的價(jià)格折扣。廳那怕把報(bào)價(jià)做腹得高一些。陰4植、雖從現(xiàn)場(chǎng)銷售人員遵缺乏商業(yè)物業(yè)齡銷售經(jīng)驗(yàn)，逼鈔定能力差。盤商業(yè)物業(yè)由于鑰其目標(biāo)客戶群萍的性質(zhì)，比住晚宅客戶更有眼終光、更有經(jīng)驗(yàn)滔，而且由于涉許及金額巨大，抵他們更看中未鬧來(lái)發(fā)展、升值帽潛力，投資更鼻謹(jǐn)慎。因此，疊逼他們把錢掏潑出來(lái)需要置業(yè)潑顧問(wèn)更多的知貧識(shí)、更高的技洞巧、更久的耐渣心、更豐富的妥生活經(jīng)驗(yàn)、更梁強(qiáng)的信心。以雨前現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧廈問(wèn)商業(yè)物業(yè)銷命售經(jīng)驗(yàn)較為欠塵缺，逼定客戶違能力差。導(dǎo)致?？蛻襞腔勃q豫浸不定，很多客餅戶既不采取購(gòu)仁買行動(dòng)，又不娛放棄。在專業(yè)物上講，戲叫暮“皺臨門一貝腳討”恨欠缺。策劃方面隨推廣缺乏規(guī)?？雍歪槍?duì)性：蚊由于對(duì)霍山房頑地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏連把握，一期主補(bǔ)要賣的是商鋪前，而定位卻度是耐“松住匹***逼*普，做城市主割人神”襯。這完全是純綢住宅定位。對(duì)舟于目前項(xiàng)目來(lái)害講傳達(dá)重點(diǎn)錯(cuò)潤(rùn)誤，沒(méi)有體現(xiàn)亮霍山商業(yè)新名日片的地位。在扭初期推廣時(shí)，筆不敢投入太大編，導(dǎo)致每一次齒推廣都無(wú)法形潛成力度，推廣刻的規(guī)模優(yōu)勢(shì)沒(méi)繁有形成，項(xiàng)目領(lǐng)知名度偏低；艙同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目梅的首批客源認(rèn)竹識(shí)不夠準(zhǔn)確，被由于霍山地理橫特點(diǎn)的客觀情壞況，其實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)靈的買家到霍山般來(lái)史買穴***系*泳的可能性并不挺大（至少在項(xiàng)平目?jī)?yōu)勢(shì)沒(méi)有全斧面展現(xiàn)之前）曬，首期推廣還晨是應(yīng)該以吸納警本地的客戶為盤主，先在霍山苦打一場(chǎng)漂亮的莫?dú)灉鐟?zhàn)才是正俯確的策略。錘2榆、優(yōu)勢(shì)陳述不歌清：拼***倦*痰有很多優(yōu)點(diǎn)，沿那么究竟哪些攝是應(yīng)該主要推趨廣的賣點(diǎn)呢？惕由于對(duì)買家的腎消費(fèi)心理缺乏五透徹的認(rèn)識(shí)，抵只好采用大包賣圍方法，將所攜有賣點(diǎn)一次性壤全部推出，反太而令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)直目的印象模糊支不清。戶3賤、賣場(chǎng)不夠完位善：水以貴***篩*志的定價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)軋必須給到買家碧足夠的信心和肌感染力?？陀^逢來(lái)說(shuō)擁，牲***況*土的售樓部在霍門山處于領(lǐng)先地忘位出陶。但是選址有愚問(wèn)題，本來(lái)項(xiàng)省目現(xiàn)場(chǎng)的位置傭就是霍山最好沒(méi)的位置。所以襪在現(xiàn)場(chǎng)建售樓刮部是最佳的選惰擇尼。袍停4瞇、抵傳達(dá)信息明確編，不詳細(xì)，傳嫌達(dá)渠道不夠豐艙富稼主要傳播渠道狼是戶外（而且善主要還是農(nóng)村輪戶外）、電視奶、售樓處，工蔑地現(xiàn)場(chǎng)、大牌驚、樓書、折頁(yè)挨、少S鐵P殼活動(dòng)等。有的管項(xiàng)目受傳播手脊段限制，無(wú)法勉把項(xiàng)目的進(jìn)一捕步詳細(xì)信息傳豆達(dá)給大眾，造樹(shù)成項(xiàng)目有知名摟度，無(wú)美譽(yù)度紅。作為霍山縣現(xiàn)最大的房地產(chǎn)砌項(xiàng)目，就應(yīng)該鄰用固“忌老逢大揮”良的傳播方式來(lái)耽進(jìn)行推廣。不裂管是電視，還魯是公關(guān)活動(dòng)糊、隔S約P賭活動(dòng)、戶外等單都要全面啟動(dòng)直，但是需要有詠步驟，有節(jié)奏譯的來(lái)進(jìn)行推廣挺，要明確，不鋤要造成象桐城暴的淡“箏興爾旺大市靈場(chǎng)卷”再那樣，桐城所編有的媒體都有謀它的廣告，鋪背天蓋地的，但旱是定位不明確尚，推廣沒(méi)有節(jié)帶奏，混亂，造鄙成既浪費(fèi)錢，殊又象蛇個(gè)羅“艘賣不掉的盤守子料”怒的感覺(jué)。碗Freque咐ncy呀Percen閱t封Valid觀Percen陪t冒Valid摟聽(tīng)說(shuō)過(guò)增114刃95墳95忌沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)俊1較0.8現(xiàn)0.8糊好象聽(tīng)說(shuō)過(guò)然5敞4.2涌4.2淚Total抱120唐100舟100腰（三茫）爛***哪*支項(xiàng)目的知名度服、認(rèn)知度分析辟（附表如下）知名度：捧從對(duì)棵***裹*沉項(xiàng)目的知名度慶分析貌可以看出，壘有紗95脫%冒的人聽(tīng)說(shuō)間過(guò)杯***爬*善，技4.2雅%忠的人徒對(duì)療***后*痰項(xiàng)目的名字較替為模糊，沒(méi)聽(tīng)揚(yáng)說(shuō)過(guò)的僅愉占懇0.8哭%疼；這一點(diǎn)我們閑可以看出神，察***務(wù)*儉項(xiàng)目在霍山具券有較高的知名咸度。莊Freque借ncy垂Percen敗t側(cè)Valid石Percen密t頓Valid留以住宅為主，斜商鋪為輔的小宜區(qū)痕49零40.8示40.8圖以商鋪為主，羊住宅為輔的小返區(qū)虹65就54.2變54.2速全部是住宅，精沒(méi)有商鋪鍋2跟1.7逝1.7院全部是商鋪沒(méi)翻有住宅令0惰0脾0扭棄權(quán)貝4芹3.3虹3.3胳Total貸120愉100可100卸認(rèn)知度誰(shuí)（執(zhí)***妹*豆以什么物業(yè)類氏型為主）：碌認(rèn)知度晨（狡***擋*驢商鋪以什么建遼筑類型為主）評(píng)：襲Freque偏ncy屈Percen損t鑒Valid莫Percen鋪t禁Valid挪單層門面譽(yù)18結(jié)15缺15牢雙層門面鮮35修29噸29尤單層也有，雙杜層也有佳47鉤39賞39騎不清楚音20應(yīng)17隱17殊Total慮俘120狐食100貫100態(tài)Freque喜ncy蛋Percen評(píng)t獄Valid艇Percen芝t棍Valid芹路牌上29犁11襖11濤電視字幕洋36芳14澆14評(píng)售樓處恢57澡22呀22晌墻體廣告耳23非9庫(kù)9黎電視片劉17證7袍7壇公交車體目43條17果17心宣傳單頁(yè)戰(zhàn)51暫20伴20嚼Total降季雜256偏100圍100地了炊解訊***粗*功項(xiàng)目的途徑第從受訪者了歌解改***菊*皇項(xiàng)目的