成本控制要點應用指引

要點應用指南 編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明：第一：控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How和〈誰來控制——Who的編寫形式，僅提供一本應用指南。第三：由于相應的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?。第一項第二項第三項第四項第五項第六項第七項第八項第九項附?..........北京公司規(guī)范化管理系列文件立項成本控制要點應用指南二立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔。誰來控制誰來控制分；工程部負責怎么控制?少交或晚交，力爭減免后辦理拆遷安置按照公司工程體益最大化，合款時間直接掛要求，有利于北?不低于合冋中交房標準擇有利于公司利益的備查文件詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及方式的成本構(gòu)成詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及本構(gòu)成控制什么一平的標準控制要點征十地2、買3、合作開發(fā)開發(fā)形式 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。控制要點2、報批設(shè)計控制要點3、擴初設(shè)計4、樁基設(shè)計控制什么 (1)可行性規(guī)劃設(shè)計 (2)方案評審 (3)設(shè)計成果 (1)設(shè)計方案 (2)報批控制什么 (2)成本概算 (3)擴初設(shè)計圖 (2)設(shè)計方案評審 (3)樁基施工圖怎么控制？評審、確過的方案進入可行性設(shè)行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際提交的設(shè)計成果進行投項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書怎么控制擴初設(shè)計招投標方案和對總成本作出概算權(quán)威地質(zhì)資料?自己專業(yè)式和樁基結(jié)構(gòu)評審誰來控制誰來控制責備查文件備查文件5、施工圖設(shè)計6、銷售包裝設(shè)計7、裝修方案設(shè)計控制要點&功能設(shè)計9、設(shè)計變更案控制什么銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求?建安施工圖中結(jié)于設(shè)計方可控部分，應嚴格政府部門報批費，按政府有關(guān)審互簽，明確修改意見，設(shè)設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢合根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導書研究的結(jié)果確定方案設(shè)設(shè)計要求確定裝修材料裝修設(shè)計目標成本計劃怎么控制投資估算和報批標準確標成本總額現(xiàn)狀分析，智能化必要保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能設(shè)計部和工程部負部門協(xié)助設(shè)計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部設(shè)計部負責，工程備查文件誰備查文件嚴格按照設(shè)計變更洽商流嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的女裝詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》詳見《設(shè)備材料米購規(guī)范》助設(shè)計部負責，工程招投標評審委員會10、材料設(shè)備其他費用投料技投料技濟核投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南控制要點控制什么 (1)資質(zhì) (2)管理水平 (3)技術(shù)力量 (4)歷史記錄 (5)資金實力 (6)合作經(jīng)歷怎么控制?建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領(lǐng)導誰來控制工程監(jiān)理標合同。標合同。標評審委員會審核參考文件標管理條和招投標管理標管理條和招投標管理2、招投標文件控制要點3、評標和定標(1)工期；(2)工程造價或取費標準；(3)質(zhì)里要求；(4)付款方式；(5)招標范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗收標準；(8)投標注意事項；(9)廢標條件(投標書必須)；(10)接標時間；(11)開標時間；(12)定標方法；(13)投標單位補充意見；(14)標準合同條文；(15)圖紙、其他要求等?？刂剖裁?(1)技術(shù)性評標和定標 (2)經(jīng)濟性評標定標、制定招投標本招投標工作組審核怎么控制2、經(jīng)濟評標計、環(huán)境、裝修招招投標評審委員會誰來控制程審標管理規(guī)范第6條、第招投標管理程序標管理規(guī)范第6條、第招投標管理程序參考文件詳見招投標管理標管理條、和招投標管招投標評審委員會審準綜合審核投標單位；評定中施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件準確，盡量避免在施工中的重?審算部負責計算變更大設(shè)計調(diào)整。費用(含可能引起的索 (1)變更評估節(jié) (2)變更的審核賠)?？紤]工程造價，對可能發(fā)生變?甲方項目代表執(zhí)行修?各部門全面評估變更帶來的各責計算變更后的成本現(xiàn)據(jù)。據(jù)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更相應的審核詳見《工程變更管理辦法》詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)十三條。詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī) (3)變更的審批必須有設(shè)計單位、設(shè)計才能有效。?主管總經(jīng)理審批后方可進行變詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)條。詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī) 性施工現(xiàn)場簽證 現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原貝農(nóng)經(jīng)辦部門(設(shè)計部詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件 證的工程量簽證的內(nèi)容、原因、工程量應經(jīng)辦部門(設(shè)計部或詳見《工程變更管理辦法》詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)4、總分包配合費5、材料供應程款的支付 (2)簽證的審批 (3)簽證的反饋 (1)擴初圖會審 (2)施工圖會審 (3)分項、分部 (4)各專業(yè)技術(shù)圖 (1)分包方式 (2)分包內(nèi)容 (3)分包的責任 式 (3)材料計劃 (4)預留時間 (5)付款進度 (6)工程進度 ?必須遵循“先洽后干”的則。在確認簽證前，應按相應報審，通過后方可正?對工程變更應定期進行分統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意?圖紙多層次會審會簽及審批制力爭在開工前把圖紙中的問題?通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加施工所用的各項材料的選型應?先確疋材料供應方式，通過招審算部組織工程部參加標確定相關(guān)費用。?按合同約定執(zhí)行付款。。據(jù)情況由不同級別人員最終表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位員審核工程價詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》四、“總分包配合費”主要解決的是材料供應對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》五、“材料供應”詳見《付款審批程序規(guī)范》附件2:“工程款付款流程”I材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的?？刂埔c劃材料的性能3、材料款支付料驗收5、材料保管與控制什么及訂立合同怎么控制材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計須招投標的材料設(shè)備要制的材料設(shè)備，采用三家以上收后付款總額進度控一般不低于合同總價?依據(jù)合同中約定付款。?幾方共冋確認貨到現(xiàn)場數(shù)量觀質(zhì)量的驗收?安裝后質(zhì)量的驗收?投入使用后的質(zhì)量驗收合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者合冋的方式明確保修責任誰來控制經(jīng)辦部門(工程部或設(shè)計程師負責監(jiān)控驗收參考文件《設(shè)備材料采購規(guī)范》見《付款審批程序規(guī)付款流程”和附件7“采購類付款流程”見《設(shè)備材料采購規(guī)見《設(shè)備材料采購規(guī)條、第十三到十銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南申肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c案營銷現(xiàn)場3、媒體選擇4、樣板房裝修控制要點5、銷售回款控制什么(1)費用總額(2)市場信息收集(3)營銷計劃(4)營銷預算(5)營銷方案審批(1)現(xiàn)場銷售人工費用(2)現(xiàn)場銷售器具費(4)銷售模型費用(5)宣傳資料及禮品費(6)展銷費(7)計劃額度控制(1)媒體及廣告代理公司信(2)招投標(2)材料采購(3)信息采集及招投標(4)樣板房維護用控制什么 (2)回款周期怎么控制費用目標總額各種相關(guān)因素確定具和費用?征求各方面意見，按審批控制調(diào)劑和超額審批制度后選的原則?制訂裝修目標成本總額備選型代管協(xié)議清單處理怎么控制誰來控制經(jīng)理經(jīng)經(jīng)理員會部小組誰來控制銷售前臺負責財務(wù)監(jiān)督備查文件詳見《營銷費用管理規(guī)范》詳見《營銷操作流程規(guī)范》詳見《營銷包裝操作規(guī)范》管理規(guī)范》詳見《營銷包裝操作規(guī)范》詳見《營銷包裝操作規(guī)范》詳見《招投標管理規(guī)范》《設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范》范》物業(yè)管理規(guī)范》詳見《營銷包裝操作規(guī)范》備查文件訂相關(guān)管理辦法詳見《回款管理規(guī)范》 (2)設(shè)計變更與承諾 (1)交房日期 (2)保修期 (3)質(zhì)量補償 (1)中介費 (2)與銷售相關(guān)的其他費用(如因銷售要求而發(fā)生的?承諾分類審批與知會制度?承房原因分類處理?與施工隊洽商延長保修期?交房驗收協(xié)議?嚴格按相關(guān)流程進行管理辦法詳見《補償管理規(guī)范》詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)督助心售前物業(yè)公司補充條款及承諾7、客戶交房工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件鋼筋用量的3、價差的調(diào)整、洽商、變控制要點5、違約與索賠 (1)乙方預算內(nèi)容的 (1)施工圖中的鋼 (2)洽商、變更的 (1)材料價差 (2)人工價差 (3)費用價差 (1)圖紙審核 (2)因市場因素甲 (3)現(xiàn)場簽證控制什么 (1)工期 (2)質(zhì)量 具)，縮小及調(diào)整面積。同并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐、職業(yè)道德良好、工作認真程造價咨詢公司進行鋼部專人負責抽查與核實價咨詢公司的鋼筋用量造價咨詢公司與審算部必須下現(xiàn)場了解乙方執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法?及時跟蹤價格(材料、人S尺策部項目部負責組織各專，實行專業(yè)負責制對圖紙做出重大修改之應進行方案經(jīng)濟比較?現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費怎么控制甲方履行自己的合同義務(wù)?甲義務(wù)?工期與質(zhì)量重視過程中控制審算部負責，設(shè)計部協(xié)助公司有關(guān)審算部負責，設(shè)計部協(xié)助財務(wù)部、審算部與主管副總負責確疋工程造價咨詢在草擬中工管理規(guī)范審算部材料組與預算工程詳見正在草擬中工師負責程預決算管理規(guī)范工程項目部負責現(xiàn)場詳見正在草擬中工簽證的監(jiān)控程預決算管理規(guī)范完整性(負洽商)及誰來控制備查文件施工合冋中技術(shù)條款的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預決合同中合同條款經(jīng)濟部項目經(jīng)理負責各施工程部與審算部及時進行停、窩負責施工過程中協(xié)調(diào)、配合審算部負責違約費用期間費用的成本控制要點應用指南期間費用的成本控制要點應用指南間費用間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況?？刂剖裁纯刂剖裁?1)公司開發(fā)速度、與貸款計劃(2)地價款的支付(3)工程款的支付(4)銷售回款的管理(1)薪金(2)崗位津貼(3)出差補助(4)加班補助及其他(5)獎金(含即時獎(1)通訊費用(2)交際費用(3)車輛交通費(4)其他辦公用品費怎么控制金計劃費用估算與控制?制定項目總體開發(fā)計劃?制定工程年度付款計劃售計劃人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費公司獎優(yōu)懲劣?通訊費用實行限額報銷?交際