推薦使用房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本

關(guān)于推薦使用房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本的通知(京建交[2009]295號)各中外資銀行在京營業(yè)機構(gòu)、北京市住房公積金管理中心、各區(qū)縣建委、房管局、市房屋登記中心、開發(fā)區(qū)國土房管局、各房地產(chǎn)估價機構(gòu)：為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價在防范金融風險中的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)的房地產(chǎn)估價行為，提高商業(yè)銀行使用房地產(chǎn)估價報告的效率，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局共同制定了房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本和房屋抵押（最高額抵押）貸款合同示范文本。在廣泛征求各商業(yè)銀行、估價機構(gòu)等行業(yè)意見的基礎(chǔ)上對示范文本進行了修訂調(diào)整?，F(xiàn)將推廣使用有關(guān)問題通知如下：一、房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本包括報告格式、參數(shù)指標兩部分。本次發(fā)布的是房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本（成套住宅）和房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本（居住類在建工程）（見附件1）。其他房地產(chǎn)類型的示范文本將會陸續(xù)推出。相關(guān)示范文本可從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、北京市銀行業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會網(wǎng)站下載。二、為在日常工作中根據(jù)實際情況對估價報告格式和參數(shù)指標進行完善和優(yōu)化，提高估價報告質(zhì)量，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局委托北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會成立房地產(chǎn)抵押估價專家委員會，負責房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本格式的完善和參數(shù)指標的調(diào)整，負責對示范文本的推廣使用進行專業(yè)指導，對估價報告質(zhì)量進行年度抽查和評定。專家委員會由房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門、金融監(jiān)管部門、司法機關(guān)、科研院校和估價行業(yè)的專家學者組成。三、各有關(guān)單位應收集房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本使用中的有關(guān)問題，及時向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局和北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會反饋。四、為簡化抵押登記程序，減輕抵押當事人負擔，提高房屋抵押登記工作效率，北京市建設(shè)委員會下發(fā)了《關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知》（京建權(quán)〔2009〕177號）（見附件2），請各有關(guān)單位遵照執(zhí)行。五、示范文本自2009年7月1日正式推行使用。附件：1、房地產(chǎn)抵押估價報告（成套住宅）、房地產(chǎn)抵押估價報告（居住類在建工程）2、《關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知》（京建權(quán)〔2009〕177號）北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會中國人民銀行營業(yè)管理部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局二〇〇九年五月四日附件一：房地產(chǎn)抵押估價報告成套住宅房地產(chǎn)抵押估價報告（格式部分）成套住宅北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會二〇〇九年五月聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：××（按房產(chǎn)證上的坐落）抵押價值評估委托方：估價方:估價人員：朋估價報告作業(yè)哥日期：估價報脹告編號豆：栗目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc229364759"致委托方函7HYPERLINK\l"_Toc229364760"估價師聲明7HYPERLINK\l"_Toc229364761"翼估價的假設(shè)和忽限制條件擺7HYPERLINK\l"_Toc229364762"閥估價結(jié)果報告誰7HYPERLINK\l"_Toc229364763"勇一、委托估價宅方瞇7HYPERLINK\l"_Toc229364764"二、估價方7HYPERLINK\l"_Toc229364765"敬三、估價對象煙7HYPERLINK\l"_Toc229364766"壇四、估價目的沸7HYPERLINK\l"_Toc229364767"刪五、估價時點糠7HYPERLINK\l"_Toc229364768"或六、估價依據(jù)骨7HYPERLINK\l"_Toc229364769"情七、估價原則揀7HYPERLINK\l"_Toc229364770"彼八、價值定義董7HYPERLINK\l"_Toc229364771"拌九、估價方法鋒7HYPERLINK\l"_Toc229364772"扔十、估價結(jié)果猛7HYPERLINK\l"_Toc229364773"璃十一、估價報冷告的工作日期張7HYPERLINK\l"_Toc229364774"共十二、估價報飽告的應用有效緩期扣7HYPERLINK\l"_Toc229364775"極十三、參與本炊次估價的工作粉人員椅7HYPERLINK\l"_Toc229364776"鄰參加本次估價角的注冊房地產(chǎn)胳估價師簽名（梳至少有兩名）泰7HYPERLINK\l"_Toc229364777"上估價技術(shù)報告皺7HYPERLINK\l"_Toc229364778"傘一、估價對象慮7HYPERLINK\l"_Toc229364779"羨二、評估方法誓選用依據(jù)塔7HYPERLINK\l"_Toc229364780"架三、最高最佳雹使用分析準7HYPERLINK\l"_Toc229364781"秩四、估價測算徑過程小7HYPERLINK\l"_Toc229364782"貢（一）成本法鋒7HYPERLINK\l"_Toc229364783"蠟（二）假設(shè)開窄發(fā)法煉7HYPERLINK\l"_Toc229364784"噴五、估價結(jié)果助確定圖7HYPERLINK\l"_Toc229364785"累變現(xiàn)能力分析扔7HYPERLINK\l"_Toc229364786"附件7致委托方函脆致函對象（為消委托方的全稱秀）豬致函正喉文婆胖畏①勒估價對象位置羞、建筑面積、蜻土地面積、權(quán)長屬狀況樣、用途及形象素進度等②估價目的③估價時點④估價結(jié)果兔⑤際參與本報告評繞估的估價師脹⑥良房地產(chǎn)估價結(jié)帳果匯總表條，包括市場價繭值、抵押價值野房地產(chǎn)抵押估湯價結(jié)果匯總慨表眾梁幣種：人民幣演數(shù)額及說明棚項目及單位俗數(shù)說銳永額嚇說敏裁約明姜1侍．假定未設(shè)立壁法定優(yōu)先受償夜權(quán)利下的價值里總價（元或萬依元）伸單價（頌元艇/m框2饞）吐2光．法定優(yōu)先受走償款手總額（元或萬婆元）另2.筐1六拖欠建設(shè)工程善價款姿總額（元或萬份元）攔2.2秤配已抵押擔保債騾權(quán)數(shù)額結(jié)總額（元或萬睬元）詞2.剃3傷其他法定優(yōu)先愁受償款假總額（元或萬外元）殿3物．抵押價值午總價（元或萬爭元）妻單價（課元幻/m口2仙）線地上建筑物業(yè)價值鴿土地價值珠注：抵押價值冒＝假定未設(shè)立匹法定優(yōu)先受償身權(quán)利下的價值揉－法定優(yōu)先受塞償款福攏截增桌助致函落款（為壟估價機構(gòu)的全死稱，并加蓋估瘡價機構(gòu)公章，事法定代表人簽譯名）放脫柱辟齡寶傅二施〇〇輝*贊*候年閃*蛛*怪月以***漢日估價師聲明飛我們鄭重聲明林：妄⑴日我們在本估價擠報告中陳述的陜事實是真實的鑒和準確的。謝⑵世本估價報告中爸的分析、意見妙和結(jié)論是我們繡自己公正的專戒業(yè)分析、意見反和結(jié)論，但受向到本估價報告片中已說明的假服設(shè)和限制條件律的限制。矮⑶懼我們與本估價震報告中的估價否對象沒有（或沒有已載明的）舌利害關(guān)系，也喉與有關(guān)當事人嫌沒有（或有已攪載明的）個人葡利害關(guān)系或偏未見。解⑷片我們依照中華鮮人民共和國國你家標準《房地屢產(chǎn)估價規(guī)范》俱進行分析，形捧成意見和結(jié)論稱，撰寫本估價削報告。?、山K我們已（或沒號有）對本估價形報告中的估價死對象進行了實第地查勘（在本折聲明中應清楚始地說明哪些估途價人員對估價蔬對象進行了實變地查勘），估書價人員對估價喂對象的勘查限切于估價對象的獨外觀和使用狀強況，估價人員株不承擔對估價豪對象建筑結(jié)構(gòu)南質(zhì)量進行調(diào)查勸的責任，也不波承擔對其他被摧遮蓋非暴露及置難于接觸到的本部分進行勘查柱的責任。棗⑹依沒有人對本估寶價報告提供了凱重要專業(yè)幫助陜（若有例外，骨應說明提供重姑要專業(yè)幫助者酷的姓名）。孝⑺誼本報告估價結(jié)汪果僅作為委托眉方在本次估價懇目的下使用，瑞不得做其他用殲途。未經(jīng)本估禮價機構(gòu)書面同潤意，本報告的明主部或任何一雪部分均不得向粒委托方、報告竿使用者、報告榆審查部門以外滔的單位和個人顫提供，也不得念以任何書面形慶式發(fā)表。=8\*GB2糟⑻嗚本估價報告禍由垃X銀X渴公司負責解釋=9\*GB2秋⑼懷參加本次估價擠的工作人員頁艱拋參加本次估價劍的注冊房地產(chǎn)懂估價師簽名（漿至少有兩名）站估價師姓名摩注冊證書號屑簽狹允字息參加估價人員菜：刻估價的假設(shè)和繼限制條件彈1她.路說明本次估價男的假設(shè)前提，援未經(jīng)調(diào)查確認尋或無法調(diào)查確默認的資料數(shù)據(jù)娃，估價中未考棒慮的因素和一子些特殊處理及界其可能的影響竭，本估價報告琴使用的限制條欠件。⑴合法前提：=1\*GB3諸①框權(quán)屬清晰無異蟲議=2\*GB3?、诖娌粚儆诜煞ㄇ?guī)禁止抵押的也房地產(chǎn)減⑵它以立項主體可虧以在正常市場損條件下轉(zhuǎn)讓為故前提⑶依據(jù)合理幫⑷摸優(yōu)先受償權(quán)利暖⑸乏市場穩(wěn)定、政優(yōu)策未有重大變漢化、排除不可繼抗力影響枯2候．報告使用者鼠注意的事項：驅(qū)⑴束優(yōu)先受償款情滔況：隱⑵噸估價對象狀況庭和房地產(chǎn)市場崗狀況因時間變門化對房地產(chǎn)抵票押價值可能產(chǎn)器生的影響；嘗⑶緞在抵押期間可龍能產(chǎn)生的房地悼產(chǎn)信貸風險關(guān)提注點；扁⑷如合理使用評估娛價值；=5\*GB2鮮⑸燦定期或者在房侍地產(chǎn)市場價格腐變化較快時對字房地產(chǎn)抵押價桌值進行再評估飼。=6\*GB2薦⑹患本項目已始于掉萌達年武才好月秧付診日開始預售，母預售范圍。媽3翻．估價報告應珍用的有效期抬4登．假設(shè)估價對賤象在建工程在槳估價后按照現(xiàn)道有的規(guī)劃、設(shè)岸計建設(shè)指標持蘭續(xù)建設(shè)，能夠膝按照正常建設(shè)斬期完工，取得敢竣工手續(xù)并交訂付使用。估價結(jié)果報告委托估價方LINK嫌Excel.教Sheet.像8"C:\伏\Docum碑entsa各ndSet竿tings\元\Admin銷istrat躺or\悲\榆桌褲面葬\居\矛源數(shù)據(jù)僵表犯1.xls"家戚基本描余述例!R39C1丹蔽\a\f椅4\r氣\*MER跨GEFORM戴AT腦錯誤！鏈接無稿效。肉二、估價方**公司地址:看法定代表側(cè)人促:擴房地產(chǎn)評估資飽質(zhì)級碎別種:望皆槍征資質(zhì)證書號：宇聯(lián)系人均：鉆背糕據(jù)慰喊聯(lián)系電話衰：仁三、估價對象字1鑼、兼項目坐落及四均至2、權(quán)益狀況艦土地證、項目負核準、規(guī)劃文輛件、施工鉤許可鐵證等法律文件遷的取得情況。3、實物狀況殃簡要介紹在建制工程的形象進五度。4、估價范圍煙要明確估價對航象是全部土地售使用權(quán)還是按爺?shù)厣辖ㄖ锓直偟耐恋厥褂玫虣?quán)。蜘若抵押物的范課圍只是項目的省一部分，應就邀抵押部位、對悶應用途等描述掠清楚。四、估價目的菜為確定估價對毀象抵押貸款額鐘度提供參考依類據(jù)而評估在建花工程抵押價值傘。五、估價時點閉估價對象抵押興估價時點，原氧則上為完成估象價對象實地查應勘之日。但估袋價委托合同另牽有約定的除外這。沖估價時點不是助完成實地查勘辟之日的，應當派在囑“謝估價的假設(shè)和伯限制條亮件拳”歷中假定估價對合象在估價時點陪的狀況與在完外成實地查勘之博日的狀況一致菠，并在估價報賞告中提醒估價聽報告使用者注蒙意。六、估價依據(jù)霜1希、國家法律法扯規(guī)；瘦2沒、住房和城鄉(xiāng)扯建設(shè)部、國土僵資源部等部門金規(guī)章；卸3悼、北京市政府滾及有關(guān)部門的液政策性文件；4、技術(shù)標準踩《房地產(chǎn)估價月規(guī)范》【國標覺GB/T5詢0291-1摟999腎】LINK溉Excel.淺Sheet.恭8"C:\泛\Docum螞entsa收ndSet蜻tings\廟\Admin眉istrat見or\筑\豪桌抵面緩\航\薯源數(shù)據(jù)錘表陰1.xls"工聽結(jié)果描振述雀!R18C2判選\a\f春4\r暫\*MER括GEFORM澆AT給錯誤！鏈接無桌效。憐5冬、合委托方提供的育相關(guān)獵資料：問6避、估價人員掌女握的有關(guān)資料瓶以及實地勘查昨所獲取的資料靠。七、估價原則案⑴里遵循合法原則叮。劈⑵屆遵循最高最佳兄使用原則。從⑶茶遵循替代原則漆。呀⑷犧遵循估價時點似原則。聚⑸因遵循謹慎原則紛。八、價值定義舌抵押價值為估甚價對象在估價慈時點的市場價義值，渣等于假定未設(shè)悔立法定優(yōu)先受桐償權(quán)利下的市貴場價值減去估攻價師知悉的法碎定優(yōu)先受償款罩。添估價對象的市枝場價值包括估巡價對象占用范訴圍內(nèi)的土地使抄用權(quán)的價值與福地上建筑物的慣市場價值之和東，或抵押地上舊建筑物及其分放攤的土地使用濕權(quán)價值之和?；史ǘ▋?yōu)先受償飄款是指假定在藍估價時點實現(xiàn)丟抵押權(quán)時，法刑律規(guī)定優(yōu)先于悲本次抵押貸款土受償?shù)目铑~，禾包括拖欠建筑咬工程價款，黑已抵押擔保的饅債權(quán)數(shù)額及其慣他。九、估價方法列居住類在建工妥程抵押應選用座適宜的兩種估趁價方法進行估克價，即成本法員和假設(shè)姜開發(fā)育法（需簡述每室種方法思路與始測算結(jié)果，最氧終取值的依據(jù)目）。十、估價結(jié)果側(cè)房地產(chǎn)抵押估恒價結(jié)果匯總表幣種：人民幣攝數(shù)額及說明盒項目及單位膨數(shù)飼冠抬額根說拜鞭卻明顯1礦．假定未設(shè)立向法定優(yōu)先受償溉權(quán)利下的價值亦總價（元或萬亡元）屬單價（孕元攀/m民2敘）訂2清．法定優(yōu)先受對償款晚總額（元或萬做元）亞2.叫1相拖欠建設(shè)工程尋價款圾總額（元或萬弄元）矛2.2舅虜已抵押擔保債省權(quán)數(shù)額反總額（元或萬惑元）姑2.衡3江其他法定優(yōu)先佩受償款慧總額（元或萬挖元）竿3經(jīng)．抵押價值獸總價（元或萬油元）烘單價（止元巧/m高2昌）廁地上建筑物價朵值章土地價值翠注：抵押價值之＝假定未設(shè)立牙法定優(yōu)先受償晚權(quán)利下的價值怪－法定優(yōu)先受燕償款列十一、估價報恭告的工作日期陪十二、估價報汽告的應用有效孕期糞十三、參與本趕次估價的工作包人員錦參加診本次估價的注補冊房地產(chǎn)估價葛師簽名（至少志有兩名）懶估價師姓名刪注冊證書號棍簽掘就字籍參與估價人員源：單位蓋章贊年寧蝶裁月傲幟抵日輕估價技術(shù)報告一、估價對象被1容、項目坐落及發(fā)四至迫切2笨、權(quán)益狀況分趣析影（層1雷）土地登記和師權(quán)利狀況（權(quán)重屬證書及登記騾情況：包括證蠅號、權(quán)利人、億使用權(quán)類型、謙權(quán)利終止日期鞏、他項權(quán)利狀怕況等）。辟土地使用權(quán)證揭號帖土地使用權(quán)人銀土地使用權(quán)性徑質(zhì)威土地面飾積慈(速m鞭2檢)竟權(quán)利終止日期軌地價款支付情鋒況房他項權(quán)利狀況談其它吳（貢2碼）白項目核準待、規(guī)劃文件（依建設(shè)用地與代離征地、用途、利建筑規(guī)模與密顛度、人防情況棗），燥施工口許可詢文件。三（價3啞）法定優(yōu)先受霞償款情況隙（景4搞）銷售竹許可巾文件及預售情艙況籃（鄙5故）就權(quán)益的瑕朵疵對價格的影凱響進行分析3、實物狀況宗地情況哀（段2決）地上建筑物餐的規(guī)劃與設(shè)計憶標準螺（外3津）地上建筑物焦的建設(shè)現(xiàn)狀述（妨4沸）菌對價格影響的握分析4、估價范圍獻要明確估價對跡象是全部土地重使用權(quán)還是按植地上建筑物分甚攤的土地使用云權(quán)，若抵押的暈范圍只是項目纏的一部分，應節(jié)就抵押部位對汪應用途等描述爛清楚。息5務(wù)、區(qū)位狀況分吐析爺6途、市場背景分任析乳二、評估方法跡選用依據(jù)孤根據(jù)估價對象盛的特點，簡要登說明選用成本截法、假設(shè)洪開發(fā)拍法進行評估的諸理由。貨三、最高最佳挪使用分析騙遵循最高最佳桌使用原則，應端以估價對象的花最高最佳使用爭為前提估價。絡(luò)四坐、估價測算過亮程（一）成本法搏運用成本法估皂價應按下列步證驟進行：高1朗.蟻搜集有關(guān)成本卵、稅費、首開發(fā)緞利潤等資料；滴2暮.悠估算重置價格侍或重建價格坐重置價格或重錢建價格，應是石重新取得或重熱新壯開發(fā)進、重新建造全殼新狀態(tài)的估價憑對象所需的各灌項必要成本費女用和應納稅金部、正常不開發(fā)旬利潤之和，其啊構(gòu)成包括下列詠內(nèi)容：皂⑴株土地取得成本⑵開發(fā)成本⑶管理費用⑷銷售費用⑸投資利息⑹銷售稅費⑺投資利潤鴨3國.檔求取估價對象初價格測算公式絹在建工程價戶值可=江土地取得成含本俗+麥開發(fā)趕成繩本徐+箏管理費掛用派+略銷售費抬用拒+男投資利勾息分+達銷售稅洋費襪+障投資英利潤絨土地取得成匠本東=侍土地使用權(quán)購目買價技格調(diào)+胡買方應當繳納猶的稅費適土地使用權(quán)購胞買價格應考慮票估價對象土地尤使用權(quán)的年限杰。勺新亞開發(fā)播土地和新建房薪地產(chǎn)，一般不劍應扣除折舊。戰(zhàn)成本法估價測錯算匯總表靈單護臭跑位予數(shù)帶饑蕩額川說靈趴負明夸一、重新購建回價格急元基（一）土地取扮得成本炕元進購買價格施元兄取得稅費艷元喝或：征收集體得土地費用房元要征地補償安置先費用助元賊土地補償費詞元窗安置補助費瓦元正地上附著物補鼻償費并元酒青苗補償費峰元冤安排被征地農(nóng)茂民的社會保障脅費用標元局相關(guān)稅費壽元麗征地管理費底元壁耕地占用稅型元騎耕地開墾費罩元爐新菜地公開發(fā)助建設(shè)基金裹元數(shù)出讓金等費用桃元求管理費用溪元即土地鋸開發(fā)居費涼元麥利息枯元路利潤席元號或：城市房屋役拆遷費用只元想房屋拆遷補償醋安置費用稱元覺被拆遷房屋的厲房地產(chǎn)市場價層格正元賤被拆遷房屋室易內(nèi)自行裝飾裝棉修的補償金額炎元貫搬遷補助費敏元襲安置補助費嶺元毒拆遷非住宅房聽屋造成停產(chǎn)停羅業(yè)的補償費蘭元比相關(guān)稅費哈元慣房屋拆遷管理橫費問元比房屋拆遷服務(wù)盆費太元疏房屋拆遷估價吵費茂元協(xié)房屋拆除和渣蚊土清運費溪元尚出讓金等費用剩元女管理費用胳元狐土地苗開發(fā)慚費羨元喂利息遣元寶利潤刃元嫩（二）桂開發(fā)揮成本屬元防⑴爹勘察設(shè)計和前斥期工程費仿元工⑵哨建筑安裝工程風費尼元細基礎(chǔ)工程費用掌元片結(jié)構(gòu)工程費用怨元演設(shè)備安裝和裝奧飾工程費用不元刪⑶籌室外工程費染元痕a壟.腥基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幟費泉元穴道路工程鏟元紅給排水工程排元厲給水工程板元偽雨水工程隊元薦污水工程另元爐中水工程窯元眼電力工程炒元潮電信工程緣元寄燃氣工程鋒元疊熱力工程陰元踩有線電視工程完元瑞b槐.勺公共配套設(shè)施置建設(shè)費灑元摔（三）管理費淡用拋元保（四）銷售費鳳用呼元瓜（五）投資利揚息繭元弊（六）銷售稅絮費疑元坐銷售稅金及附期加痕元原其他銷售稅費限元汗（七）投資利怪潤抵元咱投資利潤率妙％秤二、在建工程掠折舊田元項物質(zhì)折舊濟元祖功能折舊箏元訪經(jīng)濟滑折舊懲元殼三、測算結(jié)果銷總價視元或萬元同單價嫁元日/m蘇2輝（二）假設(shè)席開發(fā)仇法禾運用假設(shè)梅開發(fā)臘法估價應按下閱列步驟進行：伶調(diào)查待怕開發(fā)生房地產(chǎn)的狀況史；殺選擇最佳的遍開發(fā)彼利用方式，確推定伴開發(fā)糟完成后的房地緣產(chǎn)狀況；捆估算后續(xù)帳開發(fā)裕經(jīng)營期；管預測惑開發(fā)務(wù)完成后的房地贊產(chǎn)價值；每預測后續(xù)撈開發(fā)跟建設(shè)的必要支奧出和應得利克潤戒,冰后續(xù)予開發(fā)隊建設(shè)的必要支拆出是指取得稅炸費、續(xù)建成本雀、投資利息、舊管理費用、銷針售稅費。嘗⑴鳳取得稅費指取辮得在建工程應絹支出的稅費⑵續(xù)建成本酬續(xù)建成本包括瓦建筑安裝工程葵費、室外工程陷費、工程勘察如設(shè)計和前期工旺程費搭、嬌不可預見費，脹其中建筑安裝值工程費包括基載礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)悠工程、上設(shè)備洋安裝撲和塑裝飾工程，室頌外工程費兆指稻基礎(chǔ)設(shè)施穴建設(shè)費和公共破配套設(shè)施建設(shè)脾費，具體取項嚴與取值需根據(jù)疫估價對象的緞實際情況確定堤。穩(wěn)向⑶摧與續(xù)建成本相卵對應的管理費盾用很⑷音尚需投入的銷近售稅費帥⑸女續(xù)建成本的投爭資利息罪⑹騙尚需支付的銷康售稅費痰(包7)赤續(xù)建成本的投漫資利潤閑6.仿進行具體計算紐，求出估價對晝象現(xiàn)狀價格；測算公式：傾在建工程價值胞＝提開發(fā)游完成后的房地唐產(chǎn)價糟值詠-統(tǒng)取得在建工程佩的稅帖費寸-月續(xù)建成湖本禾-鎮(zhèn)管理費導用粘-爭銷售費振用捎-晚投資利順息暈-辦銷售稅基費緣-睛投資利潤鞏假設(shè)勁開發(fā)釘法估價測算匯退總表亮單綱蓮飽位厭數(shù)蜂渣才額荒說襲殼敲明欠1逆．后續(xù)桑開發(fā)柴經(jīng)營期撓月或季孔2劈．鈴開發(fā)芬完成后的價值猴總價獲元或萬元床單價饑元浴/m傾2騙3燕．后續(xù)必要支躍出索元或萬元胞3.飾1呢取得稅費掌元或萬元雁3.雜2漸續(xù)建成本掉元或萬元勁3.紀3朝管理費用罷元或萬元斧3.圣4擁銷售費用監(jiān)元或萬元敢3.梳5劣投資利息雕元或萬元愿利息率登％擊/躬年牙3.灌6捕銷售稅費滔元或萬元創(chuàng)4減．后續(xù)應得利到潤仰元或萬元電投資利潤率失％或辦％杰/準年棍5稠．測算結(jié)果蜂總價浩元或萬元神單價寄元替/m羨2齡五、估價結(jié)果背確定殼1.弦皺確定估價對象框的市場價值裳詳細說明估價浴結(jié)果及其確定瓣的理由，如不譽同估價方法結(jié)革果罷的跑合理性分析、專權(quán)重確定及理讀由、加權(quán)結(jié)果穴。湯2.遙鳳確定估價對象膚的法定優(yōu)先受騙償款斥(究1鼓)扶委托方拖欠施鋸工隊的建筑工蠟程價款，已抵晌押擔保的債權(quán)滴數(shù)額狂(鳳2低)攏地價款（土地乓出讓金）的欠錯繳情況蠻(泊3柄)迫其他法定優(yōu)先攔受償款些3.爽源抵押價值逗抵押價邊值窩=族市場價舉值隨-款優(yōu)先受償款熔4衫.觀地上建筑物價偽值和土地價值博的分割站分割辦法：按早成本法評估的捏土地價值，作篩為分割后的土稈地價值。地上址建筑物的評估驚價值為最終評家估的在建工程肝價值減去土地潔價值。湯地上建筑物價沃值：土地價值：變現(xiàn)能力分析夕1囑.戶估價對象房地豆產(chǎn)的通用性、仰獨立使用性或兵者可分割轉(zhuǎn)讓抗性。把2宴.坡變賣時最可能蓋實現(xiàn)的價格與調(diào)評估的市場價睬值的差異程度走。早3中.公變現(xiàn)的時間長直短以及費用、愈稅金的種類、此數(shù)額和清償順淘序。附件據(jù)委托方的營業(yè)閥執(zhí)照頂委托方的委托葡函伸估價對象的位狹置圖局估價對象四至暑和周圍環(huán)境照侄片（應有估價拉師在勘蜂查境現(xiàn)場的照片）轉(zhuǎn)估價對象形象印進度照片良項目有關(guān)批準諸文件、權(quán)屬霧證明獸文件扶法定優(yōu)先受償鞋權(quán)利等情況的優(yōu)查詢資料和調(diào)揉查記錄癢估價中引用的曉其他專用文件懂資料氣估價人員和估害價機構(gòu)的資格姑證明等替房地產(chǎn)抵押估族價報告（參數(shù)部分）鐵（貓居住類在建工棒程成本法找）捎成本法體系參爽數(shù)誤成本法參數(shù)體慕系及取值區(qū)間膚表監(jiān)混項目名稱色相關(guān)系數(shù)臭備注茄1運土地取得成本輸1.1襯土地使用權(quán)購眾買價格痛-趟根據(jù)土地使用淡權(quán)的實際取得敢成本，參照土啞地市場情況確湖定釋1.2廟買方購買時應器繳納稅費唉3稠%鄉(xiāng)取費基數(shù)為土課地使用權(quán)購買岸價格澆2漠開發(fā)揮成本匠2.1伙建筑安裝工程墓費拖基礎(chǔ)工程輝-太按照不同的結(jié)謊構(gòu)，根據(jù)工程掌進度確定，詳輝見工程造價構(gòu)責成表粘結(jié)構(gòu)工程續(xù)設(shè)備安裝及裝爸飾工程針2.2廉工程勘察設(shè)計譜和前期工程費庫5-8%書以建安工程費腳為基數(shù)獲2.3笨室外工程費拘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)供費蛛5-15%奏根據(jù)實際發(fā)生各情況，按建安閱工程費用的一悉定比例確定，裹對于別墅類等自室外工程費用卷占比較大的項勢目，可以不受懇此指標的限制阿。及公共配套設(shè)施滅建設(shè)費上-岡根據(jù)實際發(fā)生匆情況測算亭3掉管理費用躺2-5%請按臟表席中套1-號2酸項之和鐮為基數(shù)點4脅銷售費用評2-4%蹦按表考中也1敗、染2斑、并3雷三項之和為基覽數(shù)魚5胸投資利息腔-法按當期人民銀彼行公布基準利宿率計算源，按表祝中菌1妄、傻2疑、齊3拌、進4印四項之和為基阿數(shù)，做6銅銷售稅金岡5.5%吧主要指營業(yè)稅忍、城市維護建多設(shè)稅和教育費線附加突，按房地產(chǎn)評梳估價值為基數(shù)蓋計算夢紋7胃投資利潤率目≤競40%烤根據(jù)北京市居過住類房地產(chǎn)市念場駛開發(fā)劈情況，結(jié)合項賺目所處位置與唉工程形象進度弄等情況，真按表中痕1繭、駁2貪、穗3笑、兆4莖四究項費用叛之和慕為基數(shù)參數(shù)體系說明松1包.爽土地取得成本支1趣.評１期日修正系誘數(shù)把期日修正系數(shù)角根據(jù)估價對象下所在區(qū)位及北遣京市土地市場班情況確定。孫1跪.島２買方購買時長應繳納稅費晌根據(jù)北京市情號況，契稅按土翅地取得成劉本偶3%驢。2.開發(fā)成本任2.絡(luò)1此建筑安裝工程盟費創(chuàng)包括基礎(chǔ)工程遞、結(jié)構(gòu)工程、鉤設(shè)備安裝及裝捏飾工程費用等廣。槐根據(jù)啄勘察確定的實浮際工程進展程娛度及各工程的朗比重，估算在秤建工程孔的建筑安裝工軋程費婆。其惕計咳算公式為：蹈建筑安裝工程異費花=犯∑耐[拉各弄項工程填完成進度肢（潑%攜）盆×負各恨項面建筑工程預中算森]占不同結(jié)構(gòu)標工程腐中主要工程項而目比例澇譯嘆妖結(jié)構(gòu)分類辣項目名稱棄建筑結(jié)構(gòu)類型粱磚顆混歇一等、二等平鋼砼結(jié)構(gòu)碌鋼結(jié)構(gòu)榮基礎(chǔ)工程閃1圍5葬25王35錢結(jié)構(gòu)工程話50壇60輩55助設(shè)備領(lǐng)安裝擇及餡裝飾工程上35皮15杯10暫備注：為毛坯溫房標準的價格芬構(gòu)成穗開上繡表中的比例為慨參考比例，街應按照不同結(jié)投構(gòu)、設(shè)計標準矮等，結(jié)合實際姜完工情況進行介測算煙，校調(diào)整幅度集在防±10災%星為宜。皂2.2占袋工程勘察設(shè)計食和前期工程費娘包括市場調(diào)查羽、可行性研究嬌、工程勘察、惠環(huán)境影響評價吼、規(guī)劃及建筑銜設(shè)計、建設(shè)工覺程招投標、施驗工的通水、通定電、通路、場渣地平整及臨時磨用房等忘開發(fā)孤項目前期工作凍所必要的費用坦。純2.鑼3末室外工程費鋒2.3族.1蠻基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)午費霜基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)抗費，為經(jīng)規(guī)劃凡部門批準建設(shè)欠的居住小區(qū)用急地規(guī)劃紅線以餅內(nèi)的道路、供艘水、供電、供三氣、通訊、照望明、園林、綠限化、環(huán)衛(wèi)、排吊污、排洪等工膝程費用瘡和脅居住小區(qū)紅線療以外專門為本園居住小區(qū)建設(shè)挺的基礎(chǔ)設(shè)施堆費用。寫應蝴按照市政府的土城市規(guī)劃定額脊指標，依據(jù)批佛準的詳細規(guī)劃奏和施工圖預（貍決）算造價按賭居住面積和營敘業(yè)性面積所占顛比例分攤計入企。職可列入基礎(chǔ)設(shè)破施建設(shè)費的項棕目有：基礎(chǔ)設(shè)蝕施工程費，供社用電建設(shè)承發(fā)飽包管理費，居梨住小區(qū)路燈維煌護費，地下水拴資源費，襲人牛防空地下室易避地建設(shè)費，供較電貼費，建設(shè)狠項目共用電力首設(shè)施代維護費嗚，綠化補償費描等階。生2.3齡.2尸公共配套設(shè)施份建設(shè)費膽公共配套設(shè)施奶建設(shè)費，體主要猶為居住小區(qū)服宮務(wù)的施、非經(jīng)營性嘴公共設(shè)施和生扒活服務(wù)設(shè)施的磁建設(shè)費用，包土括玻非經(jīng)營性等惕教育、醫(yī)療衛(wèi)引生、文化體育芳、郵電、社區(qū)片服務(wù)、行政管巾理、市政公用哀設(shè)施宿等之。應依據(jù)詳細稍規(guī)劃和施工圖筐預（決）算造錯價按居住面積張和營業(yè)性面積搭所占比例分攤涌計入文。3.管理費用岡管理費用，為柄企業(yè)行政管理扒部門為管理和虜組織經(jīng)營活動啄而發(fā)生的各項命費用。管理費萄用按照房地產(chǎn)掏開發(fā)蒼企業(yè)財務(wù)會計肌制度核算，并籠據(jù)實列入運開發(fā)綿成本顧，通常按土地頌取得成本與尼開發(fā)麗成本之和一定凳比例測算，根遍據(jù)北京市房地蕉產(chǎn)情況一般陪取濤2-5%糾。煤4增.縣銷售費掠用舌掌銷售費用，通企業(yè)在銷售產(chǎn)偉品或者提供勞練務(wù)等過程中發(fā)幼生的各項費用鋪，以及專設(shè)銷未售機構(gòu)的各項通費用。黑按評估對象土刺地取得成本、延開發(fā)梢成本和管理費例用的一定比例字計算，一般膽取膚2-4狠%素。液5.慈紅投資利息對投資利息襖，為畫開發(fā)瓣經(jīng)營者為籌措黨資金而發(fā)生的皂各項費用，包瘋括企業(yè)經(jīng)營期筆間發(fā)生的利息窄凈支出、匯兌城凈損益、調(diào)劑緒外匯手續(xù)費、除金融機構(gòu)手續(xù)騰費，以及企業(yè)緣籌資發(fā)生的其愧它財務(wù)費用。復其中土地取得容成本計息期為猜形象工程的客則觀烏開發(fā)長周期；建安費解、工程勘察設(shè)品計和前期工程罩費、室外工程木費的計息期為橫形象工程的客墾觀剖開發(fā)啄周期的一半，微貸款利率按當碼期人民銀行公去布基準利率。貴開發(fā)賣周期一年以內(nèi)鄉(xiāng)按單利測算，我一年以上按復戒利測算。6.銷售稅金攪根據(jù)北京市相該關(guān)規(guī)定，按評增估值武的捐5.5面%古或占5.4舉%禽（遠郊區(qū)縣）祖測算。稅率的瓦差別是根據(jù)估遮價對象所在位艱置的不同確定踢的。繡7詢.禁投資利潤率崇根據(jù)北京市居的住類房地產(chǎn)市央場捉開發(fā)臟情況，根據(jù)軟開發(fā)帝利潤率計算基閣數(shù)不同，可以拾有不同合理取泥值區(qū)間。根據(jù)礎(chǔ)北京市居住類層房地產(chǎn)市場移開發(fā)胡情況，結(jié)合項集目所處位置、宇項目定位、工慧程進度，投資絨利潤率不超過使土地取得成本升、章開發(fā)準成本、管理費牲用和銷售費用擾之和摧的關(guān)40篇%重。在建工程折舊逢新劉開發(fā)刑土地和新建房辦地產(chǎn)，一般不膏應扣除折舊。楊房地產(chǎn)抵押估星價報告（參數(shù)部分）郊（赴居住類在建工抓程假設(shè)介開發(fā)縱法輔）飲假設(shè)耳開發(fā)瘡法會估價棵中的參數(shù)指標剩取值區(qū)間蠻序號吼項目名稱槍取費標準御備注貌1斯開發(fā)顫完成后的房地妻產(chǎn)價值童售價桃依據(jù)《市場比束較法中的參數(shù)響指標（成套住巧宅）》采用市獸場比較法與長像期趨勢法相結(jié)鬧合預測站開發(fā)芬完成后售價冷2漢取得在建工程板的稅費亡3幟.慎0童5%負3或續(xù)建成本遭3.1岸建筑安裝工程雕費憶基礎(chǔ)工程拳乏根據(jù)估價對象撞設(shè)計標準，估懲算續(xù)建成本誼結(jié)構(gòu)工程亂設(shè)備安裝及裝泰飾工程賽3.2嗚工程勘察設(shè)計寫和前期工程費暑5%橫－擇8%刃以建安工程費熟為基數(shù)勢3.3氏室外工程費隔基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)讀費矩5-15%贈以建安工程費到為基數(shù)，對于蠢別墅類等室外蘇工程費用占比葡較大的項目，腳可以不受此指害標的限制謊公共配套設(shè)施銹建設(shè)費巾喊根據(jù)實際情況舊分攤確定殘3.4旬不可預見費蜜2%惡－壤3%負以建筑安裝工羞程費、燃室外工程費、酷工程勘察設(shè)計劑和前期工程費梢為基數(shù)叫4葬管理費用凈2%訊－蜂5%瑞以續(xù)建成本為瓣基數(shù)宋5帳銷售費用需2底%睡－壓4%拖以月開發(fā)第完成后的房地化產(chǎn)價值為基數(shù)夏6汗續(xù)建成本的投甚資利息務(wù)-澆以續(xù)建投資期旨為建設(shè)期哪7健銷售稅金劈-胡以菠開發(fā)院完成后的房地之產(chǎn)價值為基數(shù)狹，城八區(qū)取膊5.5谷%果，遠郊區(qū)縣受取型5.4%扣8熱續(xù)建投資利潤堅率?！芸?0%襪以續(xù)建成本、然管理費用和銷第售費用為基數(shù)獻二、參數(shù)體系屠說明吉完成后的房地極產(chǎn)價值秩采用市場比較嘴法與長期趨勢丟法相結(jié)合預測贊開發(fā)繭完成后的售價問。述取得在建工程嬌的稅費移取得在建工程紡的稅費包括舍契稅和印花稅財，糖按鑄3.0穩(wěn)5邊%朽計算。續(xù)建成本慰根據(jù)估價對象侄設(shè)計標準、我工程實際進展爐程度，估算謊實際續(xù)建成本桐。充3.著1犁建筑安裝工程分費慢包括基礎(chǔ)工程爽、結(jié)構(gòu)工程、魂設(shè)備安裝及裝倦飾工程，根據(jù)毯不同結(jié)構(gòu)測算擠續(xù)建費用出。拖不同結(jié)構(gòu)漲工程象中主要工程項漆目比例恨北葬較結(jié)構(gòu)分類把項目名稱粉建筑結(jié)構(gòu)類型濁磚披混北一等、二等柱鋼砼結(jié)構(gòu)布鋼結(jié)構(gòu)摘基礎(chǔ)工程京1曠5鑰25駕35柔結(jié)構(gòu)工程鴉50熔60霞55垂設(shè)備斧安裝岸及買裝飾工程到35住15魄10敢備注：為毛坯四房標準的價格傭構(gòu)成夾表中的比例為暮參考比例，可黑以在此基礎(chǔ)上上調(diào)眨整披±10仗%啄。寫3.旨2駱工程勘察設(shè)計答和前期工程費撓根據(jù)實際情況膀，估算估價時響點尚需投入的剩工程勘察設(shè)計碰和前期工程費糞。拴3.駛3更室外工程費抽基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)痰費希根據(jù)實際情況精，估算截至估略價時點尚需投逝入的剖居住小區(qū)用地悶規(guī)劃紅線以內(nèi)墾的道路、供水燒、供電、供氣祥、通訊、照明拆、園林、綠化變、環(huán)衛(wèi)、排污漲、排洪等工程海費用規(guī)和紅線什外專門為本居它住小區(qū)建設(shè)的平基礎(chǔ)設(shè)施秋費用。留公共配套設(shè)施蹄建設(shè)費，浸根據(jù)實際情況廳，估算截至估錫價時點尚需投象入的主要圍為居住小區(qū)服亞務(wù)的右、非經(jīng)營性輸公共設(shè)施和生混活服務(wù)設(shè)施的挪建設(shè)費用郵。揪3.答4驢不可預見費琴根據(jù)續(xù)建規(guī)模溜及項目的實際凈情況，確定不滑可預見費。管理費用 類按續(xù)建成本的揀一定比例測算決，根據(jù)北京市挎房地產(chǎn)情況一肆般殺取伍2-5賤%黨。癢5.具窗銷售費用若根據(jù)在建工程從形象進度及銷厲售市場情況確伯定，以建成后省的房地產(chǎn)評估向價值尿為基數(shù)計算。泊守續(xù)建成本在續(xù)潛建期的投資利麗息談計息期為續(xù)建雜成本客觀銳開發(fā)冰周期的一半，短貸款利率按當蝕期人民銀行公康布基準利率。板開發(fā)及周期一年以內(nèi)社按單利測