日本商業(yè)地產案例

日本商業(yè)地產案例第1頁/共33頁一、項目基本情況研究1.1項目位置

六本木新城（六本木ヒルズ），又稱六本木之丘，位于日本東京鬧區(qū)內的六本木，由森大樓公司（森ビル）主導開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。此前，這個地區(qū)的街道一直非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高。另外，該地區(qū)內林立著各式各樣的Pub和Club，各國人士穿梭其中，給人一種燈紅酒綠、夜夜笙歌的印象。第2頁/共33頁1.2開發(fā)商/投資商背景1986年，東京政府啟動了六本木新城再開發(fā)計劃，并指定六本木六丁目地區(qū)被為“再開發(fā)誘導地區(qū)”。六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社(MoriBuilding)與朝日電視臺(AsahiTV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)改造。但是，這一地區(qū)的土地所有權人有四百多位，要達成一致的開發(fā)共識并非易事。因此，街區(qū)的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經(jīng)過不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準備組合”，與東京都政府協(xié)調再開發(fā)計劃。經(jīng)過17年的不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于2000年4月開始建設施工，于2003年4月底完成。

第3頁/共33頁六本木新城的空間組成大致可分為五個區(qū)域：地帶大廈(NorthTower)地鐵明冠(MetroHat)好萊塢美容美發(fā)世界(HollyWoodBeautyPlaza)HillSideWestWalk與櫸樹坂(Keyakizaka)區(qū)1.3項目總體工程技術數(shù)據(jù)建筑名稱建筑概況好萊塢美容美發(fā)世界地上12層，地下3層，建筑面積24，800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379，500平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30，800平方米東京君悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69，000平方米櫸木坂地上7層，地下3層，建筑面積23，700平方米櫸樹坂天臺大廈地上6層，地下1層，建筑面積6，900平方米朝日電視臺地上8層，地下3層，建筑面積73，700平方米a、b、c、d，4棟住宅樓a棟地上6層，b、c棟地上43層，d棟地上18層，各棟地下為2層，總建筑面積149800平方米，837個住戶停車位2762個第4頁/共33頁

六本木新城具備了居住、辦公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達10萬人。六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺總部(由日本著名建筑師楨文彥設計)、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求

1.4項目業(yè)態(tài)分布情況第5頁/共33頁第6頁/共33頁第7頁/共33頁第8頁/共33頁六本木一丁目1.5項目交通狀況第9頁/共33頁六本木交通便利：地鐵直接連通B1F數(shù)條公交線路道路交通通達，停車位充足同時設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費步行街、地下通道以及上下自動扶梯相連通，組成了一個完善的交通網(wǎng)絡

地鐵停車場停車場入口城市交通連接扶梯第10頁/共33頁六本木新城在規(guī)劃時就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結合，并建立了良好的區(qū)內交通體系。到達六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站”、經(jīng)地鐵大江戶線到“六本木站”或“麻布十番站”及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站”。都營公共汽車有4條路線、港區(qū)社區(qū)公共汽車有2條路線通往六本木新城。自行開車前來，這里有12處停車場，共計停車位2762個，24小時營業(yè)。開車前來購物的顧客可以直接將車停在不同樓層的停車場，方便、迅速地進入自己喜歡的空間，或搭乘高速電梯與電動手扶梯到達各樓層。50輛摩托車與332輛自行車的停放處，以及出租車乘車處與租車服務處，為人們提供了多樣化的交通選擇。

六本木新城在規(guī)劃時就將人的流動放在第一位來考慮，并以垂直流動線來思考建筑的構成，使整體空間充滿了層次變化感。以森大廈株式會社為首，他們希望創(chuàng)造一個“垂直”的都市，將都市的生活流動線由橫向改為豎向，建設一個“垂直”的而不是“水平”的都市，以改變人們的居住與生活行為模式。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。六本木新城內的建筑就是根據(jù)這一規(guī)劃理念朝垂直化方向設計的，因此六本木地區(qū)的戶外公共空間開闊，綠化率也較高。

第11頁/共33頁二、項目研究2.1項目經(jīng)營特色

六本木自完成之日起，就成為了東京具有地標性質的城市綜合體，不僅是日本游客去東京必到之地，也是外國游客到日本的重要一站。能達到如此好的效果，與六本木獨特的經(jīng)營知道分不開。六本木新城具有全年的營銷推廣計劃，提前公布下月的活動計劃，吸引公眾參與。開業(yè)推廣造勢（見推廣部分）通過活動擴大影響力（見推廣部分）與旅游業(yè)密切合作完善的商業(yè)設施和服務第12頁/共33頁六本木設計新城在設計之初就進行了周密的市場調研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅.各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。新近僅中國香港和臺灣每年就有200多萬參觀六本木新城。正如東京觀光財團在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。六本木新城管理公司還利用對外接待參觀團擴大項目影響力。參觀團需要提前預約，預定會議室并提前確定時間，參觀團需要支付會議室費用和講師費用。六本木新城管理公司負責帶領參觀商業(yè)設施，講解開發(fā)過程。與旅游業(yè)密切合作第13頁/共33頁第14頁/共33頁豐富完善的設施不僅僅提供給顧客的全方位的服務，更使得項目真正名副其實的復合都會第15頁/共33頁2.2總體規(guī)劃設計特點

雖然日本人十分向往歐式的中低建筑為主的城市結構，但以森為首的六本木建設團隊認為，首都圈人口超過3200萬的超級大都市東京，其歷史、文化和人口密度都不同于歐洲的城市，歐洲型的以中低建筑為主的城市結構并非最適合日本。于是他們提出了新的理念1，使空間成倍增長：將以往沒有充分利用的城市的空中部分加以活用即可。在城市中心適合建造高層建筑的地區(qū)積極推行建筑物的高層化，提供必要的空間。2，使時間成倍增長：一是通過建設道路以減少甚至消除交通堵塞來縮短通勤時間，二是通過提倡在市中心居住以縮短通勤時間；三，在城市中心建設集各種功能于一體的，上班與居住相連接的城區(qū)也是有效手段。Hill的原意是小坡，因為東京城里有不少起伏的坡地，不少建筑蓋在小坡上。而現(xiàn)在，Hills體現(xiàn)了其建設理念，即“多功能開發(fā)、有效利用土地”的理念。所謂的Hills是綜合建筑群體，有寫字樓、酒店、商廈和住宅樓等。那里舒緩起伏的坡道、綠意盎然的垂直花園，以及一大批文化設施，使人感受到生活的美。在這樣的社區(qū)，能在步行距離范圍內滿足生活基本需求，還可以有效地解決老齡化和少子女化等社會問題。第16頁/共33頁

因此項目總體規(guī)劃方面所呈現(xiàn)出最大的特點就是城市設計與項目設計相互結合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設計立體化，整體設計趣味化，具有豐富的設計內涵。

第17頁/共33頁2.3平面布局一層二層三層四層動線清晰，到達率高垂直交通便利停車場連接各層空間第18頁/共33頁2.4業(yè)態(tài)分布地鐵明冠擁有簡潔的外觀、不斷變化的內外燈光和頂部超大的電視銀幕，無論在白天還是在夜晚都給人以不同的時空變換之感。地鐵明冠大部分是速食餐廳的集中地，主要是為了服務六本木新城周邊的上班族。與地鐵明冠相連接的好萊塢美容美發(fā)世界內，則有Spa、健康美容、時尚名品等小型商店；百貨商場內也有速食店與咖啡店，人們可以很悠閑地在此休憩和用餐。第19頁/共33頁HillSide利用傾斜的聯(lián)結坡道所形成的高差來營造空間變化感與趣味性，并且巧妙地結合了公共區(qū)域與開放空間及森大廈的入口與各式商店。HillSide旁的中庭廣場是六本木新城最主要的廣場，廣場上最醒目的就是由藝術家露易絲·布魯喬亞(LouiseBourgeois)設計的大型鋼鐵蜘蛛雕塑“Maman”。中庭廣場規(guī)劃了許多景觀休憩空間與水景設施，在白天這里是一處令人感到非常舒適的休閑場所，到了夜晚這里配合著柔美的燈光，更具有另一種美感。第20頁/共33頁森大廈由世界知名建筑事務所KPF設計的大樓。WestWalk就是位于森大廈的下層西側空間與凱悅大酒店下層東側的部分商店所組成的商業(yè)街。本區(qū)結合多樣化的商店、各類時尚精品店、餐廳、醫(yī)療中心、銀行與其他生活必需用品商店，形成了主要的購物中心，讓人們的生活更加方便、舒適。WestWalk采用挑高為四層樓高的空間設計，商店區(qū)一共有6層樓高，玻璃帷幕為采光屋頂，產生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗店面設計，配合適當?shù)木坝^與休憩服務設施，是一處既簡潔明亮又令人感到開闊舒適的購物場所。

第21頁/共33頁東京城市觀景臺(TokyoCityView)位于森大廈的52樓森美術館(MoriArtMuseum)與觀景臺相連東京城市觀景臺擁有高11m且環(huán)繞建筑360°的落地玻璃窗第22頁/共33頁櫸樹坂區(qū)結合了六本木新城入口大廈、六本木新城住宅區(qū)、六本木櫸樹坂大道等相關空間。主要為住宅區(qū)，居住人口大多在此處公主，體現(xiàn)了“住職接近”理念，也是解決東京都會區(qū)高密度居住問題所做的另一項試驗。

櫸樹坂大道是一條長400m的林蔭道，行人可以沿街觀賞街道兩旁的國際名品店、裝置藝術品或在露天咖啡座悠閑地享用下午茶。林蔭道兩旁的裝置藝術作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的藝術家創(chuàng)作的，表達出不同的設計理念，獨樹一幟，非常富有趣味性，展現(xiàn)了此地所具有的藝術文化氣息與悠閑的生活氛圍。第23頁/共33頁2.4宣傳推廣特色在六本木新城內的許多地方都可以見到體現(xiàn)這一理念的設施，包括六本木露天廣場(RoppongiHillsArena)與各種媒體及IT資訊設施，都滿足了人們“看”與“被看”的需求。這些設施為各類活動提供了場地。

六本木還以自身獨特的藝術氣質成為了東京國際電影節(jié)另外一個重要的會場。這一亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)，不僅在電影節(jié)期間為六本木成為各方關注的焦點，更通過這一持續(xù)性的活動進一步加強了六本木的地標性?！俺鞘屑仁莿鲇质俏枧_”第24頁/共33頁六本木露天廣場是一處擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能為風雨無阻的戶外活動提供場地；配合著可變換的噴水設施，滿足了多樣化的活動場地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個六本木新城內的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動資訊外，還可以轉播表演活動，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。

第25頁/共33頁六本木新城再開發(fā)計劃的成功在于規(guī)劃者有著開闊的視野、獨樹一幟的品位與敏銳超群的潮流捕捉能力以及堅持不懈地努力和嚴謹?shù)倪\營。憑借獨特的創(chuàng)意、完整而詳實的企劃和強大的執(zhí)行能力，六本木新城再開發(fā)計劃提出了一個新的超大型都會復合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標。再六本木新城再開發(fā)計劃中良好的藝術設計與開放空間規(guī)劃的結合，將整體空間塑造得更為藝術化與人性化。藝術設計與項目的完美結合，真正使六本木這座新城具有了獨特的氣質，成為未來都市更新發(fā)展規(guī)劃的參考范例。第26頁/共33頁2.4六本木新城公共空間藝術作品第27頁/共33頁擁有大量的藝術文化與休憩設施，使六本木新城成為了東京的文化重心地區(qū)之一，這也是當初開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)確定的目標。其中在森大廈的49樓～54樓的森藝術中心(MoriArtsCenter)就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術為展覽與館藏主題的森美術館、觀景臺、會員俱樂部和學術研究機構等，并且在全區(qū)建設過程中就充分考慮設置了公共藝術作品和景觀休憩設施。整個地區(qū)內的人行道和公共場所中總共設置有8件公共藝術作品和11件裝置藝術街道家具。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構成的重要元素。安娜之石：托馬斯?珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時的回憶是我的設計的全部。（設計師語）只將愛．．．：內田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據(jù)想從東西中除去某種重力的思考而設計的「這塊碩大之石從何處滾來？這條河流之水會流向何處？我從今伊始將走向何方？」：日比野克彥作拱：安德烈爾?玻蘭基作。處于歩道與車道之間，設置于室外設計與建筑間之界隈。常綠樹？：隆?阿拉德作。在無窮環(huán)的縫隙之間，從地面長出的常春藤盤纏成長著。靜寂之島：艾德烈?索特薩斯作。在人群與車流交匯之街中為祈望有與世隔絕的私人空間之人準備的場所雨中消失的椅子：吉岡德仁作。正如將玻璃片放入水中時其輪廓緩緩消失一樣，這椅子在雨天里就象會銷聲匿跡一般。波紋：伊東豊雄作。這是浮在都市的「森林」上的巨大水面，是水面上不斷擴展的『波紋』之意像。第28頁/共33頁另外，漫步在六本木新城里，隨處可見由藝術家村上隆繪制的、以可愛外星人(Roku-RokuSeijin)為主題的圖畫，村上隆因此把六本木新城比作一方現(xiàn)實世界之外的樂土，這里時時充滿了天真無邪的歡笑與無限創(chuàng)意。如櫻花坂公園(又稱機器人園)，玲瓏可愛的機器人隨處可見，是一處兒童喜愛的游戲場所。櫻花坂公園機器人：崔正