中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)實務(wù)知識復(fù)習

中級經(jīng)濟師考試-房地產(chǎn)實務(wù)知識匯總

第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

L區(qū)位的特征（四特征）

蹤合性層次性歷史性

■地理環(huán)境的變

■自籍區(qū)位

化以及經(jīng)濟環(huán)

*天文區(qū)位■大位直

境的變化弓起

自然地理區(qū)位1

?■小位置區(qū)位的防史變

■社會區(qū)位

遷

經(jīng)濟地理區(qū)位■地址

?■區(qū)位的防史性

文化地理區(qū)位

?■微位置是城市遷移和

?政治地理區(qū)位

興衰的重要

2.房地產(chǎn)區(qū)位的含義

概念

房地產(chǎn)區(qū)位指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

要素（I"耍索）

（后署］（交通\（外卷、，環(huán)境和

僅直（通達性）配套設(shè)制IJ

【要翥二】位置

坐落一所在具體地點

方位一方向和位置

與相關(guān)場所的距離一與有關(guān)場所的距離的遠近

臨街（路）狀況

朝向一正門或房間窗戶正對的方向

樓層一所在的樓層

【要素二】交通（通達性）

可及性便捷性

從外到達該宗地從該宗地去往其

“進來煤的方便他地方“出去”

程度的方便程度

【要素三】外部配套設(shè)施（兩類）

基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施

教育、醫(yī)療、文

道路、供水、供

化、體育、商業(yè)服

電，供氣、供

務(wù)、郵電.市政公

熱、通訊等（必

用設(shè)施等（錦上添

需條件）

花的條件》

【要素四】周圍環(huán)境和景觀

自然環(huán)境

人文環(huán)境

景觀

3,位置與區(qū)位的關(guān)系

房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變

區(qū)位有四個要素構(gòu)成，四要素中的任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化。

【案例說明】稱房屋，周邊通地鐵了，具交通狀態(tài)發(fā)生變化，房屋的位置沒有變，但其

區(qū)位變化了。

4.杜能“孤立國”理論的前提

孤立國是一個天然均質(zhì)大平原，只有一個城市

城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品

運輸工具只有馬車

農(nóng)產(chǎn)品運輸成本與其重量和產(chǎn)地到消費市場的距離成正比

經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營品種

5,杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容

V（銷售價格）和E（生產(chǎn)成本）是常數(shù)（利潤加上運費，價格減去生產(chǎn)成本，為常數(shù)）

r>+T=V-E=k

利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小

【核心內(nèi)容】如何通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運費最低，就能實現(xiàn)最大利潤

6.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論

一杜能圈（農(nóng)業(yè)以城市為中心呈同心圓分布）

自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品

林'也區(qū)，生產(chǎn)木材

輪栽農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)糧食

谷草農(nóng)作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品

三圃農(nóng)作制區(qū)

畜牧業(yè)區(qū)

7.韋伯工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件

均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟因素

工業(yè)原料、燃料地點固定且己知

工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變

勞動力供給為己知，不能流動，供給充裕

運輸成本是重量和距離的函數(shù)

討論同一產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售問題

8.以運輸指向的工業(yè)區(qū)位分析

運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量

主要考慮原材料的運費和制成品的運費

工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運輸）

［結(jié)論］工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和制成品二者的總運費找小的地方。

9.原料指數(shù)

原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

遍布性原料0

純原料1

失重性原料大于1

原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選隹離原料產(chǎn)地越近

原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近

10.集聚與分散因素影響I：業(yè)區(qū)位趨向的分析

11.基本概念（五個重要概念）

指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和

服務(wù)的中心城市或中心居民點

指由中心地提供的商品和服務(wù)

一個中心地對周圍坨區(qū)的影響程度.或

者中心地聯(lián)熊的空間作用大小

中心地口維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需

的最低購買力和服務(wù)水平

消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通達的

最遠路程.或指中心地提供商品和勞務(wù)

的最大俏售距離和服務(wù)半徑

12.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)條件

均質(zhì)平原與無差異性的居民

交通費用與距離成正比

廠商和消費者均為經(jīng)濟人

貨物可自由流動，不受任何關(guān)稅與非關(guān)稅壁壘的限制

13.克里斯塔勒中心地理論的結(jié)論一六邊形市場

各廠商的銷售范圍為圓形

新廠商的自由進入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到能維持最低收入水平的門檻為止

各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商

形成六邊形的市場區(qū)域

14.克氏市場等級序列一多種商品與不同檔次

高級商服中心，提供高中低級商品和服務(wù)

中級商服中心，提供中低級商品和服務(wù)

低級商服中心，提供低級商品和服務(wù)

需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，山大到小

15.城市空間結(jié)構(gòu)理論（四種理論）

同心圓理論一伯吉斯與巴布科克

扇形理論一霍伊特

多核心理論一麥肯齊、哈里斯、烏爾曼

中心商務(wù)區(qū)土地利用模式一墨菲和萬斯

16.同心圓理論一伯吉斯與巴布科克

內(nèi)涵

伯吉斯基于生態(tài)學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列

結(jié)論

城市各功能用地以中心區(qū)為核心，門內(nèi)向外環(huán)狀獷展

修正

巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式

中心商務(wù)區(qū)

過渡地帶

工人住宅區(qū)

高收入階層住宅區(qū)

通勤人士住宅區(qū)

17.扇形理論一霍伊特

各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由舊中心向市郊呈扇形

發(fā)展

18.多核心理論一麥肯齊、哈里斯、烏爾曼

內(nèi)容

一個城市內(nèi)會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心

隨著城市規(guī)模的擴大，新的極核中心隨之產(chǎn)生

多核心理論的理論基礎(chǔ)

基于地租地價理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心

19.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式一墨菲、萬斯

【重點難點】三項指標

2A制睚慚（cai）?口^第篙簫芹-------"I**

raSMttSWWt*（C8D

CBRI>1X70755mta^X^ytCBD

20.三種區(qū)位論的實質(zhì)與前提假設(shè)

理論實質(zhì)假設(shè)

?只有一個城市，且是孤立國

?運輸工具只有馬車

?孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔

農(nóng)業(yè)

絕

區(qū)在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則

?農(nóng)產(chǎn)品的運費、重量與產(chǎn)地到

位論

消費巾場的距離成正比

?經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為

目的

?均質(zhì)國家或地區(qū)，只考慮經(jīng)濟

因素

?工業(yè)原料、燃料地點固定且己

知

工業(yè)

找出工業(yè)產(chǎn)品成本最低、利潤最大的位?工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍己

區(qū)

置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù)知，需求量不變

位論

?勞動力不能流動，價格一知，

供給充裕

?運費是重量和距離的函數(shù)

,討論同一產(chǎn)品

?均質(zhì)平原與無差異性的居民

中心

?交通費用與距離成正比

地找出城市的分布規(guī)律

?廠商和消費者均為經(jīng)濟人

理論

?貨物可自由流動

21.需求的兩個條件（缺一不可）

消費者愿意購買，即有購買的欲望

消費者能夠購買，即有支付能力

條件二是需求與需要的區(qū)別所在

22.決定房地產(chǎn)需求量的因素

決定需求的因素（五因素）

O

■房地產(chǎn)價格水平

■消費者的收入水平

■消費者的偏好

■相關(guān)物品的價格水平

■消費者對未來的預(yù)期

【因素一】房地產(chǎn)價格水平（反相關(guān)）

般情況卜是反相關(guān)，即價格上漲，需求減少

特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越貴需求越大

【因素二】消費者的收入水平（正相關(guān)）

收入增加，需求增加

收入減少，需求減少

【因素三】消費者的偏好

對某種商品偏好增強時，需求增加

【因素四】相關(guān)物品的價格水平（替代品和互補品）

替代品一需求反向變化（商品房與經(jīng)濟適用房）

互補品一需求同向變化（住宅叮配套設(shè)施）

【因素五】消費者對未來的預(yù)期

買漲不買跌

23.房地產(chǎn)需求曲線

需求曲線的性質(zhì)

一般商品的需求量與價格呈逆相關(guān)關(guān)系，是向下的曲線

價格上升，需求減少，價格下降，需求增加

需求曲線的變動（兩種變化）

沿需求曲線的變動一價格發(fā)生變化

需求曲線的平移一價格以外的因素發(fā)生變化

PI

24.房地產(chǎn)供給的條件

愿意供給

有能力供給

房地產(chǎn)潛在供給量=存量一滅失量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該

種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

25.決定房地產(chǎn)供給量的因素（四因素）

該種房地產(chǎn)價格水平一正相關(guān)

該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成木一反相關(guān)

該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平一正相關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期一看好市場，減少當期供給（捂盤），對未來悲觀，增加當期

供給

26.房地產(chǎn)供給缺乏彈性

土地總量不可增加（總量限制）

政府獨家壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場（供給受政府控制）

房地產(chǎn)開發(fā)周期較氏（反應(yīng)需要時間）

房地產(chǎn)不可移動性（房地產(chǎn)不能在地區(qū)間調(diào)劑余缺）

27.房地產(chǎn)供給曲線

性質(zhì)

房地產(chǎn)供給量與價格之間正相關(guān)，曲線向上

價格上升，供給增加，價格下降，供給減少

供給曲線的變動（兩種變化）

沿供給曲線的變動一價格發(fā)生變化

供給曲線的平移一價格以外的因素發(fā)生變化

28.房地產(chǎn)均衡價格

內(nèi)涵

均衡價格是指商品的需求價格與供給價格相一致時的價格

供給不變時

需求增加，則價格上漲

需求減少，則價格下跌

需求不變時

供給增加，則價格下降

供給減少，則價格上漲

Q

Pep

29.房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性一難以形成統(tǒng)?市場

房地產(chǎn)供求四類市.場

全國房地產(chǎn)總的供求狀況

本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

決定某?房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況,主要指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

30.級差地租

級差地租I級差地租II

同一塊土地上連續(xù)追加投

■肥沃程度資，每次投入資本的生產(chǎn)

■位置率不同而產(chǎn)生的超額利潤

所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)

【古典地租理論】

地租=市場價格一生產(chǎn)成本一平均利潤

31.絕對地租

由于土地的所有權(quán)使耕種最省等的土地也需支付的租金

土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得

32.壟斷地租

由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租

條件

土地私有權(quán)壟斷

某些土地具有特殊的自然條件

33.地租與地價的關(guān)系

地租是地價的基礎(chǔ)（千萬不要記反了）

地價是地租的資本化

地價不是土地的購買價格,而是土地所提供的地租的購買價格

永久租期上地，地租叮地價的關(guān)系為

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34.城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別

區(qū)別項目城市鄉(xiāng)村

人口職業(yè)構(gòu)成以非農(nóng)人口集聚為主以農(nóng)業(yè)人口集聚為主

人口與建筑規(guī)

大小

模與密度

空間形態(tài)和物用地類型多樣，基礎(chǔ)設(shè)施與公共用地類型單一,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服

質(zhì)構(gòu)成服務(wù)設(shè)施完備務(wù)設(shè)施相對薄弱

職能類型和產(chǎn)是政治'經(jīng)濟文化中心與各種產(chǎn)

職能單一

業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)集聚地

35.城市的分類

序

分類標準類型

號

特大城市（入口＞100萬）

大城市（50萬?100萬）

1城市人口規(guī)模

中等城市（20萬?50萬）

小城市（人口＜20萬）

2城市行政級別直轄市、地級市、縣級市、建制鎮(zhèn)

具有綜合職能的城市

3城市的職能

以某種職能為主的城市

南方城市與北方城市

4城市地理位置沿海城市和內(nèi)陸城市

邊境城市和內(nèi)地城市

平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河

5城市地形地貌

谷城市

城市平面幾何形

6塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

狀

7城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市、多中心城市

8城市道路格局棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市

36.城市的產(chǎn)生

城市是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，社會大分工的產(chǎn)物C第二次分工的產(chǎn)物）

第一次大分工一農(nóng)業(yè)與漁牧業(yè)分離，進入定居時代，產(chǎn)生了固定居民點

第二次大分工一商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市

產(chǎn)業(yè)革命一農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代進入工業(yè)經(jīng)濟時代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀元

37.城市的發(fā)展（四大階段）

序號城市發(fā)展階段對應(yīng)工業(yè)化時期城市化水平備注

1絕對集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段發(fā)展中國家

2相對集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段

3相對分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆

4絕對分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達國家

38.城市化的進程

城市化階段城市化水平城市化速度

初級階段較低較慢

加速階段逐漸提高很快

飽和階段較高減速

39.城市化的度量

城市化度量指標

城市化水平（城市化率L）

城市化率計算方法

一個區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?/p>

繪市訛水平二ttttAQxlOOH

某區(qū)嵯總?cè)丝?/p>

L越大，表明城市化水平越高

40.郊區(qū)化概念

郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化

■指區(qū)域城市化水平達到一

定程度（70%—80%）,市

■是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)

區(qū)發(fā)展速度變得媛和平

村地域向城鎮(zhèn)地域

籬.城市人口、就業(yè)崗位

轉(zhuǎn)化的過程

和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移

■實質(zhì)】代表了鄉(xiāng)村

的一種分散化過程

與城鎮(zhèn)的向心集聚

■實質(zhì)：一個城市內(nèi)部由市

區(qū)向郊區(qū)的分

41.郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別

區(qū)：別

郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化

項H

動力來自城市內(nèi)部的離心力來自向心、離心等各種力量

方向山市區(qū)向外由郊區(qū)向市內(nèi)

人口與經(jīng)濟要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)人口與經(jīng)濟要索由郊區(qū)向市區(qū)的

實質(zhì)

的離心擴散（市區(qū)的離心擴散）聚集（郊區(qū)的向心集聚）

視角

站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度

不同

42.逆城市化

大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動分散化的過程

是種暫時的調(diào)整，而不是種長久的變化

43.郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別

逆城市化著眼的是整個城市體系（多城市）

郊區(qū)化著眼一個城市的發(fā)展趨勢（一個城市）

第二章房地產(chǎn)征收征用

1,房地產(chǎn)征收的概念

是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體所有的土地和單

位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)的行為

本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個人變?yōu)閲宜校ū仨毷撬袡?quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲宜校?/p>

征收的主體是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)

2.房地產(chǎn)征收的類型

集體所有的土地征收一土地（.城市的土地已經(jīng)是國家所有，所以不存在征收問題）

單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)征收（房屋的所有權(quán)不歸國家，所以存在征收問題）

國有土地上的房屋征收過去稱為“城市房屋拆遷”，2011年1月21日公布的《國有土地

上房屋征收與補償條例》，已不再使用房屋拆遷這個名稱

3.征收中房與地的關(guān)系

集體土地被征收，同時征收其上房屋

（集體是房隨地走）

國有土地上房屋被征收，同時收回國有土地使用權(quán)（國有是地隨房走）

4.房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件〉

征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收

征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序

政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人的損失予以公

平補償

5,征用的概念

指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)

的行為（本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化）

6,征用的限制條件

征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災(zāi)等緊急情況，平時不得采用

征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序

使用后應(yīng)當將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給予補償

7.征用的特征

征用必須是因緊急需要（屬于公共利益+無法通過市場購買解決）

國家必須依法行使征用權(quán)一專屬于政府的權(quán)力

不轉(zhuǎn)移所有權(quán)一只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還

既適用于不動產(chǎn)也適用于動產(chǎn)（案例如警察征用車輛追捕逃犯）

8,征收與征用的異同

共同點（兩點）

強制性，都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意

補償性，都應(yīng)給予補償

區(qū)別（四點）

征收征用

適用對象不同限于不動產(chǎn)動產(chǎn)、不動產(chǎn)均適用

前提條件不同為了公共利益需要因搶險、救災(zāi)等緊急需要

所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移

補償內(nèi)容不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定

9.公共利益的界定

房屋征收條例中在立法史上首次界定了公共利益的范圍

國防和外交的需要

由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要

由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保

護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要

由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要

由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)

改建的需要

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要

10.公共利益的特點（四特點）

公共利益是客觀的一獨立地真實地存在于各種利益之上

公共利益是共享的一是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題

公共利益是不確定的一利益內(nèi)容的不確定性和受益對象的不確定性

公共利益不同于國家利益或政府利益一有時重合，有時甚至沖突，政府并不絕對代表公共

利益

11.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系

商業(yè)利益與公共利益并非絕對對立，有時是?致的

商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實際情況作出判斷

12.有三類建設(shè)用地可不征收為國有

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

農(nóng)民宅基地

鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地

13.何為書四方案

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（土地用途改變）

補充耕地方案

征收土地方案（所有權(quán)改變）

供地方案

建設(shè)項目用地呈報說明書

行政主管部門自收到申請之日起30日內(nèi)審批?書四方案

14.土地呈報說明書的附件

土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖

勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告

地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料

土地有償使用合同及說明

城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖

15.四方案的批準

30日內(nèi)審查完畢，政府批準后在5日內(nèi)由土管部門將批復(fù)發(fā)出

【批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案的條件】

符合土地利用總體規(guī)劃

確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標

占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，目面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求

單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件

16.批準（針對四方案）

【批準征收土地方案的條件】

被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議

補償標準符合法律、法規(guī)規(guī)定的

需要安置人員的安置途徑切實可行

【供地方案符合條件】

符合國家的土地供應(yīng)政策

申請用地面積符合建設(shè)用地標準和集約用地要求

劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件

以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數(shù)額符合規(guī)定

只占用國有未利用地，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準確

17.公告的內(nèi)容

批準征地機關(guān)的批準文號

征收土地的用途、范圍、面積

征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置辦法

辦理征地補償?shù)钠谙?/p>

18.集體土地征收的審批

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批一用途變化

土地征收審批-所有權(quán)變化

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系

雙審批，先農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，后征地審批

19.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批一用途變化

項目土地審批單位

省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)項目國務(wù)院

國務(wù)院批準的建設(shè)項目

山原批準土地利用總體規(guī)劃的機

為實施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的

關(guān)批準

已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項目用地市縣政府

其它項目省級政府

20.土地征收審批一所有權(quán)變化（國務(wù)院和省級兩級審批）

■所有的基本衣出

國務(wù)院批■基本農(nóng)田以外的耕地超過3淞頃的（525畝）

準的項目0■其他土地超過70公填的（包括耕地和其它土

地之和超過7除質(zhì)的）畝）

省政府批A■除由困務(wù)院批準之外的其它土地

準的項目%

■必須同時報國務(wù)院備窠

21.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準征收土地批準處理方式

權(quán)限權(quán)限

國務(wù)院或省級

國務(wù)院由國務(wù)院同時批準

政府

省級政府省級政府省級政府同時批準

先由省級政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國務(wù)院辦理

省級政府國務(wù)院

征地審批

22.征地補償?shù)奶攸c

按照被征收土地的原用途給予補償

根據(jù)被征收土地的平均年產(chǎn)值的倍數(shù)給予補償，而非其市場價值

補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等多項

23.征地補償費的構(gòu)成

補償費構(gòu)成補償什么補給誰

土地補償費土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有

由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給組織

由企業(yè)安置的，支付給安置單位

安置補助費勞動力

實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人（自謀職

業(yè)的）

地上物與青苗補地上物與青

地上物與青苗的所有者

償費苗

24.土地補償費的標準

征收耕地的，為被征收前3年平均年產(chǎn)值的6?10倍

征收其他土地的，由省級參照耕地補償費的標準規(guī)定

25.安置補助費的標準

總安置補助費=需安置的人數(shù)X每一個安置的人口的安置補助標準

需安置的人數(shù)，按被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算

每個需安置的人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4~6倍

26.兩個特殊規(guī)定

每公頤被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費

的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍

27.地上附著物與青苗補償費

地上附著物補償費

由省級規(guī)定

青苗補償費

可以移植的，支付移植費

不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定

28.被征地農(nóng)民的安置（最常用前兩種）

貨幣安置

保障安置

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

重新?lián)駱I(yè)安置

入股分紅安置

異地移民安置

29.國有土地上房屋征收的管理體制

,房王雪體非___收__QF尿縣A民政府

春|篇01市，縣皴人民政府確定的房屋征收部門

■房屋征收部門可以委托房屋征收實施單

房屋征收--r-K位.實施單位的法律后果由房屋征收部門

實施空位▼承擔

■房屋征收實施單位不得以營利為目的

k■上級峻府對下級政府監(jiān)督

房屋征收監(jiān)匚）■建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門加強指導(dǎo)

督指導(dǎo)部門

■監(jiān)察機關(guān)

30.作出房屋征收決定的準備工作（3個前置條件）

征收應(yīng)符合經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃

作出房屋征收決定前，應(yīng)進行社會穩(wěn)定風險評估

作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?/p>

31.作出房屋征收決定

房屋征收決定由市、縣人民政府作出

當房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多時，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定

32.擬定征收補償方案及公告

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣人民政府

市縣政府應(yīng)對征收方案進行論證并及時公布

公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項，征求公眾意見

33.征求意見及修改

征收補償方案征求意見期限不少于30II

I口城改建多數(shù)被征收人認為方案不符合規(guī)定，市縣政府應(yīng)組織被征收人與公眾代表參加聽

證會

34.房屋征收的實施

【重點難點】

在征收范圍確定后，不得實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途，否則不予補償

暫停辦理相關(guān)手續(xù)，最長不超過1年

【重點難點】實施房屋征收的相關(guān)規(guī)定

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路

通行等非法方式迫使被征收人搬遷

禁止建設(shè)單位參與搬遷活動

35.房屋征收的強制執(zhí)行

被征收人不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷

的，山作出房屋征收決定的市縣政府依法申請人民法院強制執(zhí)行

36.房屋征收補償?shù)膬?nèi)容（三部分）

被征收房屋價0不得低于用屋征收決定公告之日被征收用

值的補償屋類似房地產(chǎn)的市場價格

因征收房屋造上

成的搬遷、臨0應(yīng)支付握遷費.臨豺安置費或提供周轉(zhuǎn)用房

時安置的補償----------------------------------------

■根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限

因征收店屋造匚3等因素確定

成的停產(chǎn)停業(yè)“■敏征收人符合住房保障條件的、政府還應(yīng)

損失的補償

當優(yōu)先給予住房保障

37.房屋征收補償?shù)姆绞剑▋煞N）

貨幣補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換

■要結(jié)清被征收房屋價值與

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價

■因舊城區(qū)改建征收個人住

以房地產(chǎn)市場評估

宅，被征收人選擇在改建

價格確定

地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

的，政府應(yīng)當提供改建地

段或者就近地段的房屋

38.被征收房屋價值的評估

房屋價值的確定

應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按房屋征收評估辦法評估確定

房屋評估機構(gòu)的選擇

山被征收人協(xié)商選定

協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定

39.評估異議

對房屋評估價值有異議的，可以向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估

對復(fù)核評估仍有異議的，可向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定

40.訂立補償協(xié)議或作出補償決定

訂立補償協(xié)議作出補償決定

O

■如在規(guī)定的期限內(nèi)達不成協(xié)

談,或被征收磨慝所有權(quán)人不

■由房屋征收部門與明確,由房屋征收部門報請作

被征收人簽訂協(xié)議出房屋征收決定的市縣政府.

■齡談簽訂后.一方按滕征收補償方案作出補償決

當事人不履行.另定.并公告

一方可提起訴退■被征收人對補便決定不服的.

可以申請行政復(fù)設(shè).也可以提

起行政訴訟

41.出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任

由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告

對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，記入信用檔案

對房地產(chǎn)估價師并處1萬兀以上3萬元以下的罰款，并記入信用檔案

情節(jié)嚴重:的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書

造成損失的，承擔賠償責任

構(gòu)成犯罪的，追究刑事責任

第三章建設(shè)用地使用制度

1.建設(shè)用地的內(nèi)容（建造建筑物、構(gòu)筑物的土地）

城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地

工礦用地

交通水利設(shè)施用地

旅游用地

軍事設(shè)施用地等

2.建設(shè)用地的分類

分類標準具體類型

國有建設(shè)用地

按建設(shè)用的所有權(quán)分類

集體建設(shè)用地

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類

非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

新增建設(shè)用地

按建設(shè)用地的來源分類

存量建設(shè)用地

永久性建設(shè)用地

按建設(shè)用地使用期限分類

臨時性建設(shè)用地

大型項目建設(shè)用地

按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小分類中型項目建設(shè)用地

小型項目建設(shè)用地

工業(yè)建設(shè)用地

按建設(shè)用地用途分類民用建設(shè)用地

軍事建設(shè)用地

3.我國的土地制度概要一所有權(quán)與使用權(quán)分離【補充】

城市的土地屬于國家所有

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地?般屬于農(nóng)民集體所有

建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式

使土地使用者獲得土地的使用權(quán)

【重點難點】我國土地制度框架

集體建設(shè)用地

4.我國建設(shè)用地取得方式

征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化）

劃撥（無償或低價，無期限）

出讓（有償有期限，主流方式）

租賃（有償有期限）

作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營（有償）

轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間）

集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化）

5.建設(shè)用地管理的原則（四原則）

節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則

強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則

實行建設(shè)用地有償使用的原則

社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)?的原則

6.建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容（五方面）

建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理（宏觀調(diào)控）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化）

土地征收管理（所有權(quán)變化）

建設(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作（用地管理）

建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押進行監(jiān)督管理（用地管理）

7.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用（四種）

國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥（無償無期限）

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（有償有期限）

國有建設(shè)用地租賃

建設(shè)用地使用權(quán)作價由資（入股）或授權(quán)經(jīng)營

8.劃撥的含義

國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的種行為

劃撥的最低權(quán)限在縣級人民政府

9.劃撥的范圍

國家機關(guān)用地和軍事用地

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）

10.劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件

土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟組織和個人

有國有土地使用證

具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明

不同時滿足以上條件的劃撥建設(shè)用地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

11.劃撥土地轉(zhuǎn)讓的兩種方式

辦理出讓手續(xù)的不辦理出讓手續(xù)的

受讓方辦理土地轉(zhuǎn)讓方將所獲收益

出讓手續(xù)，繳納中的土地收益上繳

出讓金國家

［凡上繳土地收益的土地7未辦理出讓手!

I續(xù)的,仍按劃撥土地進行管理;

L________________________________,__

12.劃撥土地出租

劃撥上地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家

13.劃撥土地抵押

房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格

因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并向國家繳納土地使用權(quán)出讓金

14.出讓的概念與方式

概念

國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者

出讓的方式（4種方式）

招標（競爭性）

拍賣（競爭性）

掛牌（競爭性）

協(xié)議（非競爭性）

15.出讓的規(guī)定

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,

應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓

嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)

采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定

16.出讓的特征（5大特征）

土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓，只有國家才能出讓）

出讓使用權(quán)有使用期限

使用權(quán)出讓是有償?shù)囊煌恋厥褂脵?quán)出讓金

建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定一地表、地上、地下分設(shè)

土地使用者權(quán)利范圍有限一地卜資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立

17.出讓最高年限

居住用地70年

工業(yè)用地50年

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年

真實出讓的期限，可以短于出讓最高年限低，但不能長于最高年限

18.出讓金

概念

指國有建設(shè)用地使用權(quán)受讓者，?次性或分期提前支付的整個使用期間的地租

出讓金包括的內(nèi)容

土地出讓交易總額

土地使用期滿，土地使用者續(xù)期所繳納的出讓價款

劃撥轉(zhuǎn)有償補交的上地出讓價款

交納時間

在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付。逾期未交全，出讓人有權(quán)解除合同

19.出讓底價的確定

出讓可有底價也可無底價

如果有底價，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價（2個因素）

出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低標準

集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金

20.出讓中期招標的程序

投標人不得少于3人，如果少于3人，出讓人應(yīng)當終止招標活動

評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)（2類人）

中標的標準是能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招

標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)確定為中標人

投標一開標一評標一中標

21.拍賣中的規(guī)定

在拍賣中，競買人的最高應(yīng)價未達到底價時,主持人應(yīng)當終止拍賣（流拍）

22.掛牌競價規(guī)則

只有一個競買人，且報價高于底價，掛牌成交

有兩個及以上的競買人，出價高者成交

報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外

掛牌期內(nèi)無應(yīng)價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交

23.掛牌截止時的現(xiàn)場競價

掛牌期限屆滿，主持人詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價

如有則進入現(xiàn)場競價，規(guī)則同拍賣

24.關(guān)于投標、競買保證金的處理

中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款

其它人的在活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還，不計利息

25.后期的共同程序一建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

中標通知書或成交確認書的簽訂一具有法律效力

出讓合同的簽訂，5個匚作日內(nèi)退還保證金

出讓結(jié)果的公布一10個工作日內(nèi)

建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取一必須全部付清出讓金

26.落實房地產(chǎn)用地調(diào)控，規(guī)范土地出讓行為的舉措

凡可能出現(xiàn)“高地價”的地區(qū)，必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高地價

對招拍掛中溢價率超過50%、成交總價或者單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣土管部門在成交

確認書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源

部和省級土管部門

27.落實房地產(chǎn)用地調(diào)控，規(guī)范土地出讓行為的舉措（續(xù)）

在堅持國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度的前提下，積極探索“限房價、競地價”、“限地

價、競政策性住房面積”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、網(wǎng)上掛牌、用地預(yù)申

請、詼競價綜合評標等多種交易形式

28.協(xié)議出讓的范圍（五種情況）

各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，口同宗地只有個意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉

儲用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地）

原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)

定應(yīng)收回土地使用權(quán)后重新公開出讓的除外

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)

定應(yīng)收回土地使用權(quán)后重新公開出讓的除外

出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式

通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的

29.協(xié)議出讓的類型（五種類型）

政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓

集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地

政府收回收購的國有建設(shè)用地

原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人印請辦理協(xié)議出讓

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓

出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓

出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓

30.協(xié)議出讓最低價

內(nèi)涵

為了宏觀調(diào)控七地市場，防上低價協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)而實施的出讓金最低控制標準

標準（兩個不低于）

不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地補償費以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費（不能低于

開發(fā)成本）

不得低于所在級別基準地價的70%

31.協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理

取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意

簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同

補交相應(yīng)的出讓金

辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)

32.協(xié)議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓的區(qū)別

區(qū)別項目招拍掛協(xié)議

除此之外的才用協(xié)議，適用于政府

適用范圍不同經(jīng)營性用地用招拍掛

的優(yōu)惠扶持項目

出讓金形成方式

競爭形成與政府協(xié)商

不同

最低價確定的原根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)不低于開發(fā)費用之和

則不同業(yè)政策綜合確定不低于基準地價的70%

33.出讓合同的概念及特征

出讓合同的概念

指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有土地使用權(quán)出讓達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

出讓合同的特征

是出讓雙方當事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門

受讓人一般為境內(nèi)外公司、組織與個人

出讓合同對轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）

34.出讓合同的內(nèi)容（物權(quán)法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多）

物權(quán)法中的規(guī)定實際出讓合同中的內(nèi)容

☆土地狀況

☆當事人的名稱和住所

☆土地用途及使用年限

☆土地界址、面積

☆建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件

☆建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間

☆動工開發(fā)期限

☆土地用途

☆出讓金額及支付方式

☆使用期限

☆開發(fā)進度與分期投資額度

☆出讓金等費用及其支付方式

☆違約責任

☆解決爭議的方法

☆其他條款

35.雙方的權(quán)利義務(wù)

出讓人的權(quán)利義務(wù)

對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償

對未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地

應(yīng)向受計方提供達到合同規(guī)定條件的場地與資料

受讓人的權(quán)利義務(wù)

對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償

可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證

可按規(guī)劃耍求開發(fā)利用土地

36.出讓合同的變更和解除

變更

較為多見的是改變土地用途

應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意（兩部門批準）

簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

解除

多見于雙方違約或土管部門收回土地

37.租賃的范圍的歸納（兩種情況不能租賃）

經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地不能租賃

國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置不能租賃

其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式

38.租賃期限

短期租賃一年限不超過5年

長期租賃一5年以上，法定出讓年限以下

39.租賃合同

租賃期六個月以上的應(yīng)當由市、縣土地管理部門簽訂合同

40.承租土地使用權(quán)的權(quán)能（四項權(quán)能）

轉(zhuǎn)租一承租上地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得

土地他項權(quán)利

轉(zhuǎn)讓一承租上地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系

抵押一地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時租憑合同同時

轉(zhuǎn)讓

承租人優(yōu)先受讓權(quán)一承租人優(yōu)先辦理出讓

41.以出讓方式取得的上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（2條）

按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

進行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以匕但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;

屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持房屋所有權(quán)證書

42.關(guān)于轉(zhuǎn)讓的條件

土地用途

土地使用者不得擅自改變土地用途

投資數(shù)額

投資額超過投資總額的25%,注意這里面不包含土地使用權(quán)出讓金

土地利用要求

指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等條件

43.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

山有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓

由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金

經(jīng)批準可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家

44.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制（5條）

轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定,轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為

土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)移

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地卜.建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓（房隨地走）

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門與規(guī)劃部門批準，井調(diào)整出讓金（兩部門）

45.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（三種）

47.租賃與出租的區(qū)別

租賃一國有建設(shè)用地租賃一出租方是國家

出租一國有建設(shè)用地使用權(quán)出租一出租方是土地使用權(quán)人

48.出租方的權(quán)利義務(wù)

出租方權(quán)利

收取租金

監(jiān)督承租方使用

依法收回出租上地

出租方義務(wù)

交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù)

修繕義務(wù)

妨害除去義務(wù)（不論原因是誰所致）

出租人繼續(xù)履行出讓合同

49.承租方的權(quán)利和義務(wù)