金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)參考模板

/33金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)工大學(xué)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告分析北京的西南部整體房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，相對(duì)其他區(qū)域較為緩慢，09年之前京石沿線整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目均為07年之前入市項(xiàng)目，局限在大寧山莊、中體奧林匹克花園以及珠江御景等早期相對(duì)低密度項(xiàng)目；而房山區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，依靠京石高速與城市環(huán)路連接，銷售的項(xiàng)目規(guī)模較大，加州水郡(110萬平米，容積率東區(qū)0.68/西區(qū)2.5)以及綠城內(nèi)的客戶，同時(shí)盡可能利用低密度的產(chǎn)品吸引一部分市區(qū)客戶到此置業(yè)，相對(duì)客戶群體輻射面較??；同時(shí)區(qū)域內(nèi)新土地供應(yīng)非常稀少，得到的市場(chǎng)關(guān)注較弱！鐵規(guī)劃方案正式出臺(tái)并開工建設(shè)，同年房山區(qū)政府規(guī)劃長陽半島居住區(qū)與CSD休閑購物區(qū)推動(dòng)下整個(gè)房山區(qū)域尤其是長陽區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了北京市場(chǎng)最普遍的關(guān)注。周邊施建設(shè)進(jìn)一步完善，輕軌房山線的開通，房山購房客戶從早期由本地以及豐臺(tái)西南部工作居住客戶為主體漸漸發(fā)展為由軌道交通帶來的京西中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)總部基地等商圈的中青年白領(lǐng)，作為其首次置業(yè)和改善性需求首選之地1.1.2未來市場(chǎng)競(jìng)爭概述期。到目前為止，萬科長陽半島1號(hào)地祥云灣(2/2.2)、長陽西奧特萊斯旁的芭蕾雨.悅都 (1.5/2)以及大學(xué)城區(qū)域的陽光邑上(1.6)、綠地新都會(huì)(2.6)已入市銷售，城建徜徉2/33金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)集(1.8/2)、首開熙悅山(2/2.2)、中鐵建長陽國際城(2/2.2，限價(jià)12500/平)、建工項(xiàng)目(2/2.2)均在2011年初陸續(xù)入市金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)陸續(xù)有地塊出讓，項(xiàng)目容積率在2左相差不大，更加劇了房山區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭。目前區(qū)域內(nèi)總計(jì)商品住宅供應(yīng)量在230萬平米左右，區(qū)域供應(yīng)量集中同時(shí)區(qū)域熱度不斷增加。21-28層塔樓/80-85平米兩居(精裝)11-14層小高層/85平米兩居，110平米三居(精裝)信息未定信息未定緊鄰房緊鄰房廣陽城約2.5公里緊鄰房緊鄰房集2/2.22/2.222米三居的中小戶型；主要考慮的因素。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)析早期房山區(qū)域客戶住房消費(fèi)特征：大多數(shù)早期在房山區(qū)置業(yè)的城區(qū)客戶來自西南三環(huán)到四環(huán)，以政府以及機(jī)關(guān)單位年紀(jì)較大或者退休的客戶群體為主，他們看中這里與城市之間有效連接又能享受高性價(jià)比帶來的更為舒適的生活，認(rèn)可周邊以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境以作為養(yǎng)老的選擇之一；如房山區(qū)早期的加州水郡，北區(qū)主要為獨(dú)棟、聯(lián)排和花園洋房，通過低密度的形態(tài)和更為舒適的居住環(huán)境以及較低的價(jià)格與城市中的高密度住宅項(xiàng)目形成對(duì)比，吸引城區(qū)客戶到此置業(yè)。而對(duì)于早期城區(qū)普通的年輕白領(lǐng)來講，2009年之前通過公共交通房山到達(dá)市區(qū)并不方便，京石高速杜家坎收費(fèi)站常年擁堵，公交車到達(dá)市區(qū)六里橋就需要一個(gè)多小時(shí)，同時(shí)城區(qū)西北部年輕客戶在價(jià)格還未上漲到一定程度，紛紛優(yōu)先選擇軌道交通(13號(hào)線、八通線)可方便達(dá)到的北京北部區(qū)域甚至東部通州區(qū)域；09年之前房山區(qū)域項(xiàng)目大多檔次較低，以在區(qū)域內(nèi)以及燕化新城工作的客戶為主；在靠近房山的西南區(qū)域聚集著較多大型中央企業(yè)，航天三院、燕山石化、華北電力系統(tǒng)以及眾多部隊(duì)科研院所，上述企業(yè)工作的員工福利待遇較好，收入穩(wěn)定，大多數(shù)人工作安逸沒有過多的生活壓力，熟悉的良鄉(xiāng)城區(qū)內(nèi)的配套且能夠滿足他們的基本生活需求；大多數(shù)單位提供宿舍或住房面積但相對(duì)較小舒適度不高，作為過渡生活起居使用。當(dāng)他們面臨結(jié)婚或者生子時(shí)大多選擇自行購買商品住宅，房山早期項(xiàng)目中小戶型很多都被這些在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯墓ば诫A層所消化；如加州水郡的南區(qū)小高層部分還曾被周邊航天科工等大型企業(yè)團(tuán)購，從北京西部房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，北京中心城區(qū)(四環(huán)內(nèi))可開發(fā)地塊日益稀少、商品住宅價(jià)格高企，越來越多的客戶被動(dòng)地選擇到近郊置業(yè)，私家車的普及和地鐵等公共交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也為偏郊區(qū)化居住提供了支撐。2009年隨著北京多條地鐵線的規(guī)劃出臺(tái)，城市交通更加便捷，尤其是大興、房山、順義、昌平等地鐵線路的施工，解決了郊區(qū)和市區(qū)之間公共交通連接的弱勢(shì)，將郊區(qū)正式納入了北京城區(qū)的地鐵網(wǎng)，在城區(qū)房價(jià)加速上漲的房需求之后，剛需客戶涌入市場(chǎng)，推動(dòng)了房山、昌平等稍遠(yuǎn)區(qū)域尤其是地鐵旁的項(xiàng)目的銷金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)從良鄉(xiāng)目前銷售的典型項(xiàng)目來看，客戶主要延地鐵線路而來，地鐵線路途經(jīng)的金融商圈均成為項(xiàng)目最有力的客戶輸送區(qū)域，受到地域的影響，客戶來源數(shù)量由北向南逐步增多，通過中糧長陽半島的成交客戶來看，大多客戶集中在地鐵沿線，甚至有大量來自于上地和中關(guān)村的客戶，他們不惜近兩個(gè)小時(shí)的交通成本在萬科長陽置業(yè)，充分顯示了地鐵旁低總價(jià)小戶型對(duì)剛需客戶的吸引力，以及目前城市的發(fā)展能夠?yàn)槟贻p客戶提供可購買住房的機(jī)?首次置業(yè)剛需：結(jié)婚置業(yè)剛性需求，選擇一居室或者面積最小總價(jià)最低的兩居室，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求并不高，但希望能夠靠近地鐵站或者較為集中的公交樞紐站。對(duì)總價(jià)敏感，比較糾結(jié)買房的時(shí)機(jī)是否正確。同時(shí)也有一部分剛需客戶為緩解未來升級(jí)置業(yè)的壓力會(huì)選?改善型剛需：主要因?yàn)榧彝ト丝诘脑龆鄦栴}需要將原來一居室或者小兩居進(jìn)行更新，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)略有要求，看重周邊有一定的教育配套，主要選擇90-120平米左右的三居室作為目標(biāo)，關(guān)注總價(jià)和首付款的比例。從房山理工大學(xué)片區(qū)特征看，項(xiàng)目均臨近房山城鐵線站點(diǎn)，占據(jù)公共交通上的優(yōu)勢(shì)資源，通過房山線，客戶可以方便的到達(dá)世界公園站、軍事博物館站、西直門站以及中關(guān)村站。即地鐵房山線通過與九號(hào)線與四號(hào)線及其他線路的換乘即可到達(dá)總部基地區(qū)域、金融街區(qū)域、國貿(mào)區(qū)域、西直門區(qū)域以及中關(guān)村、上地等區(qū)域，因此上述區(qū)域也成為本區(qū)域主要客戶來源：金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)?西南二環(huán)至四環(huán)區(qū)域內(nèi)北京市及宣武、豐臺(tái)區(qū)兩級(jí)政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員、科研單位的技術(shù)人員：西二環(huán)南段東西兩側(cè)為北京市級(jí)機(jī)關(guān)和宣武區(qū)政府機(jī)關(guān)及眾多市級(jí)科研單位聚集地區(qū)，區(qū)域內(nèi)僅北京市級(jí)以上機(jī)關(guān)部門就有北京市衛(wèi)生局、審計(jì)局、統(tǒng)計(jì)局、國資委、發(fā)改委、建委、交通委、市質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)等近20余家，還有其他行政及科研單位如北京糧食集團(tuán)、海峽兩岸關(guān)系協(xié)會(huì)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社等等單位林立，宣武區(qū)各黨政機(jī)關(guān)更是悉數(shù)在此區(qū)域；西四環(huán)南段東側(cè)則集中了豐臺(tái)區(qū)各黨政機(jī)關(guān)，項(xiàng)目區(qū)域可以方便通過九號(hào)線換乘房山線到達(dá)項(xiàng)目所在地，尤其在上述單位有集體宿舍但面臨跨入婚育階段的年輕客戶群體；前的1.18平方公里西擴(kuò)至2.59平方公里，北京金融街的不斷發(fā)展將會(huì)集中更多的年輕客戶群體。目前入住金融街區(qū)域的部分企業(yè)機(jī)構(gòu)：國家級(jí)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)“一行三、商業(yè)銀行等)、政策性銀行(國家開發(fā)銀行、中國投資銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行)、證券公司(銀河證券、西南證券、國信證券、民生證券等)、證券和國債登記公司(中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司)、基金管理公司(華安、華夏、南方基金北京分公司、易方達(dá)基金北京分公司等等)、保險(xiǎn)公司(中國人保、華泰財(cái)險(xiǎn)、中國財(cái)產(chǎn)再保險(xiǎn)、中國人壽再保險(xiǎn)、中國出口信用保險(xiǎn)、泰康人壽保險(xiǎn)、中國人壽資產(chǎn)管理公司、中國再保險(xiǎn)集團(tuán)公司、中國人壽保險(xiǎn)公司)、以及金融行業(yè)協(xié)會(huì)(中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì))等，國家外匯管理局儲(chǔ)備司和中央外匯業(yè)務(wù)中心也在金融街；家大中型企業(yè)的總部入駐，2010年，總部基地將吸納超過500家總部型企業(yè)，技工金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)名高端人才。由于在該區(qū)域集中大量技術(shù)型企業(yè)，而在此工作的年輕客群可以通過已經(jīng)開通的房山線非常方便到達(dá)項(xiàng)目所在區(qū)域，金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)?南三環(huán)至四環(huán)如麗澤橋、玉泉營、新發(fā)地、木樨園、大紅門等家居建材、服裝批發(fā)市場(chǎng)中小私營老板：西南二環(huán)至四環(huán)由于交通便利、物流成本較低，集中了北京多數(shù)大型批發(fā)市場(chǎng)，目前已經(jīng)形成行業(yè)龍頭商圈的如馬連道茶葉市場(chǎng)、麗澤橋、玉泉營建材批發(fā)市場(chǎng)、新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、木樨園、大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)等，此類批發(fā)市場(chǎng)中大量中小私營老板也將成為區(qū)域市場(chǎng)重要的潛在客戶；?西北部中關(guān)村、上地等區(qū)域IT、傳媒、咨詢等行業(yè)的技術(shù)員工以及白領(lǐng)群體：米，而西北部中關(guān)村以及上地區(qū)域又是高新技術(shù)產(chǎn)品最為集中的區(qū)域也是年輕客群最為集中的區(qū)域。因此在北部區(qū)域工作普通技術(shù)人員無法承擔(dān)目前北京北部區(qū)域過高的房價(jià)，則將通過地鐵到達(dá)房山區(qū)域進(jìn)行置業(yè)；?通過地鐵線到達(dá)本區(qū)域的其他商圈白領(lǐng)群體：目前北京地鐵已經(jīng)四通八達(dá)，任何商圈都可以快速方便到達(dá)，尤其東部區(qū)域的國貿(mào)商圈以及三元橋商圈，隨著通州項(xiàng)目在城市郊區(qū)價(jià)格的不斷領(lǐng)漲，許多白領(lǐng)寧可承擔(dān)更多的交通成本而到房山進(jìn)行置業(yè)；客戶：山區(qū)政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、企事業(yè)單位職員以及周邊大中型企業(yè)的?潛在客戶來源，麗澤商務(wù)圈的年輕企業(yè)技術(shù)人員以及金融機(jī)構(gòu)年輕白領(lǐng)：全力打好發(fā)展基礎(chǔ)，使商務(wù)區(qū)城市面貌和環(huán)境秩序明顯改善，爭取一批國內(nèi)外知名新興金融上下互通、安全便捷、人車分流”的現(xiàn)代化綜合交通體系，建成一批體現(xiàn)城市特色的地標(biāo)性建筑和大型景觀公園綠地，吸引一批國內(nèi)外知名新興金融機(jī)構(gòu)入駐，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)得以劃建設(shè)，成為成熟的高端金融商務(wù)區(qū)。由此麗澤商務(wù)區(qū)將成為與金融街互相映襯的又一大帶來大量的年輕富有朝氣對(duì)未來充滿信心的年輕白領(lǐng)群體。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)調(diào)整后限高2總計(jì)項(xiàng)目所在地處于良鄉(xiāng)高教園區(qū)區(qū)域，是房山規(guī)劃良鄉(xiāng)組團(tuán)東區(qū)的智匯城所在地。項(xiàng)目西南側(cè)為萬科住宅項(xiàng)目，東側(cè)為圣水東大街，與其一路之隔為大面積代征綠地即小清河水岸公園及正在治理的小清河，形成項(xiàng)目東側(cè)良好稀缺的景觀環(huán)境；南到良鄉(xiāng)東路，向西可直達(dá)大學(xué)城區(qū)域、良鄉(xiāng)商業(yè)核心區(qū)家樂福、國泰百貨等地；北側(cè)為良鄉(xiāng)高教園21號(hào)路，地塊東北側(cè)及北側(cè)為規(guī)劃居住用地，西側(cè)與地鐵房山線之間隔水碾屯項(xiàng)目為規(guī)劃商業(yè)金融用行道路。地塊距輕軌房山線理工大學(xué)站約600—800米，步行僅約5-8分鐘。從當(dāng)前規(guī)劃看未來區(qū)域建成后將形成以高校濃郁文化氣息為背景，交通條件優(yōu)越、商服、教育配套齊全、居住氛圍濃厚即長陽起步區(qū)后又一新興住宅片區(qū)。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版) ?項(xiàng)目交通便利，自駕車及軌道交通較為發(fā)達(dá)； 郭公莊站，可實(shí)現(xiàn)與地鐵9號(hào)線(2011年底開通)換乘，到達(dá)公主墳、西單、西直門、中圈極為便利。南側(cè)良鄉(xiāng)東路直達(dá)良鄉(xiāng)商務(wù)核心區(qū)，驅(qū)車10分鐘內(nèi)可到家樂福、國泰百貨等大型商服設(shè)施。西側(cè)在建長于路，北接京良路、南到良鄉(xiāng)東路，開通后將使京石高速長陽B出口經(jīng)京良路向南直達(dá)項(xiàng)目。?項(xiàng)目總體容積率為1.6—1.8，容積率較低，結(jié)合地塊限高條件，本項(xiàng)目可成為未來區(qū)域市場(chǎng)乃至北京市場(chǎng)上較為稀缺的低密度產(chǎn)品；項(xiàng)目北側(cè)地塊容積率1.6、限高為18米(可調(diào)至24米)，南側(cè)地塊容積率1.8、限高30米(可調(diào)至45米)，綜合比較區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭項(xiàng)目目前在售的項(xiàng)目及出讓的土地，容積率大在本地塊產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中可設(shè)置部分6層電梯花園洋房，提升項(xiàng)目形象及居住品質(zhì)，另外在容積率不變的情況下，限高的調(diào)整使規(guī)劃指標(biāo)相對(duì)寬松，可通過封閉凹陽臺(tái)的形式贈(zèng)送面積，?項(xiàng)目周邊擁有大規(guī)模的代征綠地以及天然的小清河景觀，成就項(xiàng)目稀缺的景觀資源東側(cè)河岸公園，寬度達(dá)165米，未來將建設(shè)成為小清河水岸休閑公園，提升項(xiàng)目周邊景觀及環(huán)境價(jià)值；項(xiàng)目東側(cè)與圣水東大街一路之隔為近10萬平米代征綠地是項(xiàng)目天然氧吧，成就項(xiàng)目得天獨(dú)厚的環(huán)境資源大幅提升了項(xiàng)目的居住價(jià)值，同時(shí)項(xiàng)目可充分利用面積代征綠地資源，可在代征綠地中建設(shè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、漫步道等體育休閑娛公園，其余各地塊周邊均有30-40米寬的代征綠地，通過對(duì)其精心打造使每個(gè)地塊均形成特色綠化小公園圍繞的特色，為項(xiàng)目的舒適度體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感帶來較大的提升。教育資源完備，投入使用后將極大提高了項(xiàng)目生活的便利性，使項(xiàng)目成為客戶生活、教育等一站式解決的一生之城，具備較大價(jià)值提升空間；金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)本項(xiàng)目處于良鄉(xiāng)大學(xué)城片區(qū)，目前已入住北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、北京工商大學(xué)等，周邊濃厚的教育氛圍逐漸形成。在北京整體教育資源分布不均、優(yōu)質(zhì)教育資源極度稀缺的情況下，項(xiàng)目自身規(guī)劃中、小學(xué)、幼兒園全程教育設(shè)施，隨著后期各教育資源的逐步落實(shí)，本項(xiàng)目將成為可持續(xù)發(fā)展的生活片區(qū)，如果本項(xiàng)目能利用代建的中小學(xué)引入優(yōu)質(zhì)的公辦教育資源，項(xiàng)目的價(jià)值將得到巨大的提升。項(xiàng)目自身建設(shè)集中商業(yè)14700平米，為單獨(dú)規(guī)劃區(qū)域，可通過設(shè)計(jì)形成開放式商業(yè)廣場(chǎng)，為社區(qū)及周邊服務(wù)，與西側(cè)臨近輕軌理工大學(xué)站的商業(yè)服務(wù)設(shè)施連成一線，形成連慣的商業(yè)氛圍。?戶型創(chuàng)新、做精致、高性價(jià)比中小戶型產(chǎn)品由于區(qū)域內(nèi)同時(shí)供應(yīng)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量較集中，為使項(xiàng)目在未來競(jìng)爭中占據(jù)更有利地位，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新成為必不可少的條件。從目前競(jìng)爭項(xiàng)目規(guī)劃條件來看，本項(xiàng)目容積率條件較好，具備一定的產(chǎn)品創(chuàng)新空間，可通過首層地下空間附送、凹陽臺(tái)可封閉面積附送、大面積落地飄窗等方式來增加項(xiàng)目附加值，提高項(xiàng)目性價(jià)比。?高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)及良好的社區(qū)文化也將成為本項(xiàng)目在未來競(jìng)爭中的重要價(jià)值點(diǎn)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及低密度住宅的特性來看，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平越來越成為客戶評(píng)價(jià)項(xiàng)目優(yōu)劣的重要條件，而相對(duì)于區(qū)域內(nèi)已建成及未來競(jìng)爭項(xiàng)目，我公司項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)方面占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我公司早期開發(fā)的格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目入住多年來形成了良好的社區(qū)文化，已在北京市場(chǎng)具備一定影響力，將會(huì)為我公司進(jìn)入西部開發(fā)新項(xiàng)目提供較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。而北京西部市場(chǎng)總體來看缺乏具備良好物業(yè)服務(wù)及中高端產(chǎn)品，同時(shí)從本項(xiàng)目自身來看，由于項(xiàng)目規(guī)模較大，前期入住業(yè)主的良好感受將成為后期項(xiàng)目銷售的重要支撐，因此本項(xiàng)目可在提高物業(yè)服務(wù)水平及打造良好社區(qū)文化上多做文章，必要時(shí)可結(jié)合客戶滿意度工作由物業(yè)及營銷設(shè)專人專崗，同時(shí)加大此價(jià)值點(diǎn)的宣傳引導(dǎo)。基于上述特征以及優(yōu)勢(shì)的分析，本項(xiàng)目在地塊規(guī)劃條件、周邊的環(huán)境以及公共交通通達(dá)性上都與區(qū)域其它項(xiàng)目相比具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是基于項(xiàng)目大的區(qū)位環(huán)境，因此本項(xiàng)目；B.來源：?總部基地區(qū)域以及西南三環(huán)至四環(huán)工作的年輕白領(lǐng)(25%)?金融街區(qū)域、西單附近及地鐵九號(hào)線沿線的銀行、證券等金融行業(yè)技術(shù)人員以及金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)普通職員(金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)?中關(guān)村、上地等西北部區(qū)域IT、傳媒、咨詢等行業(yè)的白領(lǐng)、寫字樓企業(yè)技術(shù)人員(15%)?西南二環(huán)至四環(huán)宣武、豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)，以及沿西長安街的中央及北京市級(jí)機(jī)關(guān)公職術(shù)人員包括總部基地的專業(yè)技術(shù)人員；(10%)?南三環(huán)至四環(huán)如麗澤橋、玉泉營、新發(fā)地、木樨園、大紅門等家居建材、服裝批?國貿(mào)區(qū)域等地鐵可到達(dá)的商圈工作的寫字樓白領(lǐng)(10%))。?年輕的單身白領(lǐng)以及即將成家的年輕兩口之家?年輕的兩口之家，以及打算要孩子的準(zhǔn)三口之家；；?雖年輕但充滿活力，對(duì)未來充滿希望，崇尚自然、健康的生活方式；?看中性價(jià)比的同時(shí)也關(guān)注品牌，希望在自己可以承受的空間選擇品牌物業(yè)；?注重歸屬感，樂于與朋友、家人共度美好時(shí)光，家庭觀念重；E?追求穩(wěn)定可靠的建筑質(zhì)量、實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)、較高的性價(jià)比；?渴望自然宜人的生活環(huán)境，喜好溫暖而有情調(diào)的環(huán)境與感覺；?要求基本的生活配套，會(huì)考慮周邊的學(xué)校資源尤其幼兒園與小學(xué)的資源。從上述市場(chǎng)競(jìng)爭以及地塊特征分析和項(xiàng)目客戶定位看，在目前長陽片區(qū)到理工大學(xué)片區(qū)，沿地鐵線旁項(xiàng)目競(jìng)爭激烈，戶型相差不大均以剛需客戶為主；本地塊緊靠地鐵但是相對(duì)區(qū)位稍遠(yuǎn)，因此本項(xiàng)目需要在眾多項(xiàng)目中脫穎而出，體現(xiàn)出金地品牌，在現(xiàn)有銷售的小戶型項(xiàng)目中充分體現(xiàn)金地產(chǎn)品打造能力，無論在戶型設(shè)計(jì)與贈(zèng)送上，在產(chǎn)品外立面打造和風(fēng)情體現(xiàn)金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)上以及園林景觀和項(xiàng)目整體規(guī)劃，都需要對(duì)剛性需求客戶具有相當(dāng)?shù)奈?。因此建造一個(gè)有別于地鐵旁已有高密度、低舒適度的項(xiàng)目，著力打造輕松、愜意、高性價(jià)比的洋房小鎮(zhèn)是本項(xiàng)目定位的基本原則。同時(shí)本地塊規(guī)劃層數(shù)較低、代征綠地面積大,項(xiàng)目低密度特征明顯，因此建議本項(xiàng)目定位為溫馨、悠閑、有品質(zhì)感的中小戶型低密洋房產(chǎn)品，體現(xiàn)歐洲現(xiàn)代小鎮(zhèn)風(fēng)情所帶來的悠閑、輕松、快樂。本項(xiàng)目主要為6-9層電梯洋房花園，盡可能通過半地下空間、下沉庭院、花園、露臺(tái)等提供豐富的空間變化，彰顯與自然親近的低密度生活品質(zhì)，創(chuàng)造溫馨、浪漫、典雅、穩(wěn)重、回歸自然的生活氛圍。戶型上則盡量利用凹陽臺(tái)、飄窗等方式贈(zèng)送面積來提升性價(jià)比。設(shè)計(jì)中提出鮮明設(shè)計(jì)概念，整個(gè)社區(qū)營造融洽、時(shí)尚、休閑的低密度住宅生活氛圍，塑造、變化的活性居住空間。創(chuàng)造自然、趣味、近人、共享的景觀環(huán)境，同時(shí)結(jié)合完善便利的生活配套服務(wù)，為現(xiàn)代都市新興的源動(dòng)力階層打造新城市住宅。3.1總體規(guī)劃及立面、景觀風(fēng)格建議?在滿足限高和容積率情況下盡量體現(xiàn)項(xiàng)目低密度形態(tài)和居住品質(zhì)，注重景觀設(shè)計(jì)與建盡量靠近地塊的東側(cè)，形成能夠觀賞到河岸公園以及小清河景觀的樓棟，內(nèi)部6-9層洋房充分利用結(jié)合內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)的打造，整體社區(qū)所有樓棟各自具有不同的景觀優(yōu)勢(shì)；?項(xiàng)目整體樓棟(商品住宅部分)排布均為正南北向，避免出現(xiàn)東西向戶型；?住宅和商業(yè)之間既有便利的通達(dá)性的同時(shí)又有較為有效和明顯的組團(tuán)分隔，盡可能減少商業(yè)對(duì)住宅帶來的影響，同樣在10-04-13地塊中存在東西向廉租房，需要利用景觀元素使住宅部分與公租房部分形成自然而有效的分隔；?規(guī)劃中應(yīng)重視道路系統(tǒng)及停車位對(duì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)及住戶的影響，盡量做到人車分流；利用車庫的與水平線的高差可以考慮部分下沉庭院的設(shè)計(jì)和贈(zèng)送。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)本項(xiàng)目建議采用新古典主義建筑立面風(fēng)格，但相較綠城百合立面更加活潑和豐富，更富有風(fēng)情感，以滿足目標(biāo)年輕客群對(duì)浪漫生活的向往和追求。體現(xiàn)濃郁的歐洲小鎮(zhèn)生活區(qū)氛圍的同時(shí)，在綠城百合立面典雅風(fēng)格的基礎(chǔ)上，通過簡易山花、廊柱、拱券等造型、木欄柵、花架等更多小細(xì)節(jié)的裝飾處理，使立面更加豐富，增強(qiáng)建筑立面的韻律感和活潑浪漫的風(fēng)情，塑造恬靜、宜人的生活氛圍的同時(shí)，更突出浪漫溫馨感。材質(zhì)上建議以磚為主材質(zhì)局部配以石材或涂料，色彩選擇上以暖色調(diào)為主。方向?社區(qū)內(nèi)入口景觀大氣，同時(shí)景觀中配以與項(xiàng)目風(fēng)格匹配的精神堡壘，體現(xiàn)項(xiàng)目精神氣?社區(qū)內(nèi)部建議加大種植的密度，色彩豐富，建議增加局部集中水景通過水系進(jìn)行連接，增加項(xiàng)目景觀的情趣性。同時(shí)可通過坡地、曲徑通幽的石子小路和不同小品等豐富景觀要素的同時(shí)營造出不同層次、移步異景的社區(qū)景觀，可鑒借龍湖項(xiàng)目的做法；?本項(xiàng)目住宅分布于四個(gè)地塊當(dāng)中，盡量弱化其間的市政道路感覺，道路兩側(cè)的景觀與社區(qū)內(nèi)景觀融合，通過以石子路、林蔭道等形式使各區(qū)域之間更加緊密。園，通過小品、水景等增加可觀賞性，同時(shí)加入可進(jìn)入和參與的設(shè)施，包括漫跑徑、小型的室外健身場(chǎng)所如網(wǎng)球場(chǎng)或者籃球場(chǎng)地等豐富社區(qū)的生活，公園內(nèi)部強(qiáng)調(diào)對(duì)老人和孩子的特別關(guān)照，為子女提供一個(gè)豐富多彩的玩?？臻g，為老人們營造一個(gè)共敘天倫的地方，突顯社區(qū)內(nèi)的鄰里親情；園，通過大面積綠植以及緩坡等增強(qiáng)景觀的可觀賞性，設(shè)置涼亭、休閑椅、漫步道等，形成整個(gè)區(qū)域的街心公園；式金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)由于項(xiàng)目整體的容積率較低，項(xiàng)目需要營造出較為舒適和溫馨的生活氛圍，與周邊地塊項(xiàng)目拉開檔次，限高的調(diào)整，使得各地塊面積指標(biāo)相對(duì)寬松。的1梯2戶南北通透的洋房產(chǎn)品與15層2梯4戶的中高層產(chǎn)品搭配，同時(shí)強(qiáng)調(diào)小戶型贈(zèng)送更多戶內(nèi)面積，強(qiáng)調(diào)戶型的高性價(jià)比。各地塊具體建議如下：地塊東側(cè)鄰路布局15層高層，可使更多戶型看到東側(cè)小清河河岸景觀，并且鄰路處布局小戶型樓棟以低總價(jià)彌補(bǔ)東側(cè)樓座鄰路的劣勢(shì)，西側(cè)鄰中小學(xué)亦可考慮布局15層中高層小戶型樓座，地塊中間布局9層洋房。功能；能)的一居半戶型。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)過封閉凹陽臺(tái)變?yōu)?+1的兩居)+85平兩居(通過封閉凹陽臺(tái)變?yōu)?+1的三居)組合。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)地塊西側(cè)與10—04—11地塊公租房相鄰一側(cè)設(shè)置東西向樓座，將未完成的5270平米地塊東側(cè)鄰路布局15層高層，可使更多戶型看到東側(cè)小清河河岸景觀，并且鄰路處布局小戶型樓棟以低總價(jià)彌補(bǔ)東側(cè)樓座鄰路的劣勢(shì)，西側(cè)鄰公租房亦可考慮布局15層中高層小戶型樓座，地塊中間布局9層洋房。戶型布局建議：9層洋房為一梯兩戶89平兩居(通過封閉凹陽臺(tái)變?yōu)?+1的三居)過封閉凹陽臺(tái)變?yōu)?+1的兩居)+85平兩居(通過封閉凹陽臺(tái)變?yōu)?+1的三居)組合。容積率1.6，限高24米，建議盡量多的布置6層電梯洋房，布局舒適，戶型面積與中小三居產(chǎn)品。地塊的北側(cè)為集中的小型代征綠化公園，提高項(xiàng)目的品質(zhì)感！向做到三個(gè)面寬；另外設(shè)置一梯兩戶89平米經(jīng)濟(jì)小三居產(chǎn)品，通過打掉戶內(nèi)飄窗增加功能空間，盡可能做到封閉凹陽臺(tái)由兩居變?yōu)槿犹嵘詢r(jià)比。戶型布局建議：地塊當(dāng)中景觀條件較好的樓座或中間單元布局一梯兩戶120平米3+1米戶型做到南向三個(gè)面寬金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)容積率1.6，限高24米，南側(cè)為小型綠化公園，東側(cè)未來規(guī)劃住宅用地，北側(cè)為商服用地，西側(cè)為體育用地，地塊周邊條件較好。建議盡量多的布置6層電梯花園洋房，作為最后一個(gè)推售的地塊，戶型面積可適當(dāng)放大，全部為中小三居產(chǎn)品。產(chǎn)品以一梯兩戶120平米舒適型三居為主，利用封閉凹陽臺(tái)做到3+1的四居功能，南三個(gè)面寬；另外設(shè)置一梯兩戶89平米經(jīng)濟(jì)小三居產(chǎn)品，通過打掉戶內(nèi)飄窗增加功能空間，盡可能做到封閉凹陽臺(tái)由兩居變?yōu)槿犹嵘詢r(jià)比。米戶型做到南向三個(gè)面寬。型的建筑面積以及配比備備注通過凹陽臺(tái)封閉變兩居兩居、通過凹陽臺(tái)封閉變?yōu)槿舆^凹陽臺(tái)封閉變?yōu)槿拥貕K10--04--187848245合計(jì)戶型一居一居半(1+1型)二居(2+1型)小三居(2+1型)各戶型套數(shù)比建筑面積78482746931393面積比40%套數(shù)990面積戶均面積備備注通過凹陽臺(tái)封閉變?yōu)閮删討粜鸵痪右痪影?1+1型)地塊10--04--1347376各戶型套數(shù)比建筑面積47387106面積比面積套數(shù)戶均面積金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)三居凹陽臺(tái)封閉變?yōu)槿佣?2+1型)小三居(2+1型)1345合計(jì)40%備備注通過室內(nèi)飄窗贈(zèng)送增大戶內(nèi)通過凹陽臺(tái)封閉實(shí)現(xiàn)小四居功能地塊10--04--09586144合計(jì)各戶型套數(shù)比47%建筑面積2344635168面積比40%60%戶型小三居三居套數(shù)6393面積戶均面積備備注通過室內(nèi)飄窗贈(zèng)送增大戶內(nèi)通過凹陽臺(tái)封閉實(shí)現(xiàn)小四居功能地塊10--02--12451394合計(jì)各戶型套數(shù)比63%建筑面積31597面積比%戶型小三居三居套數(shù)63415面積戶均面積?各種戶型的總套數(shù)和總面積配比：備備注過凹陽臺(tái)封閉變?yōu)閮删泳?、通過凹陽臺(tái)封閉變?yōu)槿影缄柵_(tái)封閉變?yōu)槿油ㄟ^室內(nèi)飄窗贈(zèng)送增大戶通過凹陽臺(tái)封閉實(shí)現(xiàn)四居功能各戶型套數(shù)比戶型南向一居一居半(1+1型)二居(2+1型)小三居(2+1型)小三居三居建筑面積44050503433698766766229611面積比2%9%戶型一居二居小三居三居合計(jì)套數(shù)52524162560面積從項(xiàng)目整體各種戶型的套數(shù)上看：89平米以下的一居以及小兩居戶型的總套數(shù)占到體現(xiàn)項(xiàng)目在定位中為城市剛性需求客戶打造的產(chǎn)品，此外1金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)0平米3+1大三居戶型作為項(xiàng)目當(dāng)中的大戶型產(chǎn)品占到22%左右，項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)的套挖掘?首層戶型：品質(zhì)要求相對(duì)不高，因此不考慮地下室設(shè)計(jì)，但首層贈(zèng)送花園、提升售價(jià)。產(chǎn)品設(shè)置地下室作為贈(zèng)送空間，通過地下室與下沉庭院相結(jié)合，形成大面積采光的花園層，提升首層戶型居住價(jià)值及情趣感。樓層標(biāo)準(zhǔn)層戶型：兩梯四戶的產(chǎn)品，盡量做到南北通透。50平米一居戶型通過贈(zèng)送飄窗增強(qiáng)室內(nèi)功能空間，75—85平米一居半及兩居戶型可通過凹陽臺(tái)封閉多一間居室。一梯兩戶的產(chǎn)品，89平小三居通過飄窗贈(zèng)送增加室內(nèi)空間感及功能空間，盡可能的四居功能。頂層戶型：通過坡屋頂層高優(yōu)勢(shì)盡量做到可搭建閣樓增加更多使用空間，也可適當(dāng)?shù)目s金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)創(chuàng)新點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)型小三居功能，通過打掉飄窗增加戶內(nèi)空間及使用功能金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)南向三個(gè)面寬，通過將南向花廳封閉贈(zèng)送一半的面積來得到一個(gè)完整的臥室或者書房。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)南向三個(gè)面寬通過將北向入戶花廳封閉贈(zèng)送一半的面積來得到一個(gè)完整的書房或餐廳。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)通過將北向入戶花廳封閉贈(zèng)送一半的面積來得到一個(gè)完整的書房或餐廳。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)?戶型面積較經(jīng)濟(jì)的情況下注重細(xì)部人性化處理，同時(shí)強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)空間的充分利用。設(shè)計(jì)當(dāng)中考慮更多收納空間，如入戶鞋柜、洗手間內(nèi)儲(chǔ)物柜等，增強(qiáng)小戶型的實(shí)用性。戶內(nèi)重要功能空間如衛(wèi)生間內(nèi)私密功能與半私密功能的相互關(guān)系及分隔；廚房內(nèi)部操作空間流線、各種電器位置、與服務(wù)陽臺(tái)及餐廳的相互關(guān)系；儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)；洗衣、計(jì)；空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)等；?在強(qiáng)調(diào)合理性的前提下，重視戶型內(nèi)部空間的高性價(jià)比。戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中通過封閉凹陽臺(tái)或飄窗等贈(zèng)送面積的手法增加戶內(nèi)空間利用率、提升性價(jià)比。?強(qiáng)調(diào)功能空間布局緊湊實(shí)用。?兩居戶型客廳布置有線電視接口和電話線接口，三居及以上戶型需在客廳、主臥布置有線電視接口和電話線接口；由于本項(xiàng)目為中高端項(xiàng)目且項(xiàng)目的限高較固定，為頂層戶型通過坡屋頂贈(zèng)送閣樓和露考慮到層高限制，采用暖氣片采暖方式。?商業(yè)體量建議：金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)為中低密度住宅區(qū)，居住人口量增長較慢，未來人流量有限。同時(shí)臨輕軌房山線理工大學(xué)站東側(cè)，規(guī)劃為地鐵配套商業(yè)金融用地。因此本項(xiàng)目商業(yè)體量不宜過大，在規(guī)定必建的規(guī)模以外，暫時(shí)不再考慮增加商業(yè)功能面積。金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)本地塊多功能用地南側(cè)規(guī)劃為中小學(xué)用地，人流密集，西側(cè)水碾屯住宅項(xiàng)目無商業(yè)規(guī)劃，本項(xiàng)目商業(yè)完全可作為社區(qū)配套型商業(yè)可以滿足本項(xiàng)目及周邊居住及中小學(xué)流動(dòng)人口的日常生活便利需要?？紤]商業(yè)面向中小學(xué)的南側(cè)、西側(cè)水碾屯住宅、東側(cè)本項(xiàng)目自身規(guī)劃的住宅三面均具備較好的商業(yè)價(jià)值。因此建議本項(xiàng)目商業(yè)部分建設(shè)為商業(yè)街形式，規(guī)劃為開放式商業(yè)廣場(chǎng)，不僅可利用建筑立面及風(fēng)格上做出歐洲商街的風(fēng)情及情趣感，小型步行廣場(chǎng)的形式亦有利于提升商業(yè)的對(duì)外開放性，從而使每間商鋪均有良好的對(duì)外性。考慮3層以上商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，為補(bǔ)足面積，在商街之外，地塊西側(cè)單獨(dú)規(guī)劃一棟力求使大多數(shù)商鋪商業(yè)價(jià)值最大化的原則，建議商街采用2層商鋪建設(shè)，局可實(shí)現(xiàn)與下側(cè)的首層商鋪上下連通的可能性。米，可搭建為兩層使用。商業(yè)單體設(shè)計(jì)具體建議：高建議：考慮地塊整體限高指標(biāo)較緊，項(xiàng)目首層層高不低于4.2米，為提升二層商鋪附加值以彌補(bǔ)商業(yè)價(jià)值減弱的劣勢(shì)，建議二層層高為6.08米，戶型可自行搭建為兩平米以內(nèi)，商業(yè)設(shè)計(jì)要充分考慮特色經(jīng)營以及商鋪間的靈活連通；商業(yè)業(yè)態(tài)建議：項(xiàng)目為獨(dú)立建設(shè)的商業(yè)樓，因此商鋪具備做餐飲的可能(需提供上下求)；商業(yè)可在西南、東南側(cè)招示性強(qiáng)、人流較集中的位置設(shè)置主力餐飲店，廣場(chǎng)內(nèi)的商鋪則主要以滿足生活必需的業(yè)態(tài)為主，如小型超市(200平米)、小型便利店(100平米)、西餅屋(80平米)、音像店(60平米)、洗衣店(60平米)、藥店(60平米)、美容美發(fā)(200平米)等，另外考慮提高生活品味具情調(diào)的花店、咖啡廳、精品服裝、音像店、寵物店、金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)商業(yè)風(fēng)格建議：立面則注重拱廊、欄桿、柱式、玻璃窗、招牌、壁燈等運(yùn)用，打造休閑生活風(fēng)格的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)符合低密度住宅特征，建議加強(qiáng)豐富的商業(yè)特性，如大面積本項(xiàng)目規(guī)模較大總套數(shù)較多，住宅客戶對(duì)各項(xiàng)休閑娛樂配套功能需求較大，但由于本項(xiàng)目可將體育設(shè)施如籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑漫步道等轉(zhuǎn)移至東側(cè)代征綠地建設(shè)，因此會(huì)所面積可適當(dāng)縮減。，會(huì)所的入口設(shè)置于多功能用地的東南側(cè)，具備對(duì)外開放及方便本項(xiàng)目客戶使用的的條件。?會(huì)所主要功能定位為運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所和配套特色服務(wù)，包括游泳池、器械健身室、跳操、瑜伽室、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及咖啡廳等會(huì)客場(chǎng)所外，可考慮把引進(jìn)兒童教育區(qū)等?會(huì)所的建造上盡可能多增加地下部分的采光和空氣流通，可通過下沉庭院