深圳市某綜合大廈住宅部分競標方案

**大廈競標方案（住宅部分）**大廈項目簡介市場調(diào)研部分XX地產(chǎn)2001年深圳市潛在顧客整體調(diào)研報告樣本數(shù)：2000人潛在客戶置業(yè)特點小區(qū)環(huán)境最受關注小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設施和交通條件是市民購房最重視的三項因素。小區(qū)周邊自然環(huán)境已成為潛在客戶購房是最重視的因素，相對之下價格因素所處的重要程度已經(jīng)成為第二層面潛在客戶考慮的問題，也就表明深圳的住宅消費市場已經(jīng)由價格引導型發(fā)展到環(huán)境引導型，這也表明深圳居民的生活目標向追求生活質(zhì)量和享受生活方向發(fā)展。周邊生活配套設施、交通條件和區(qū)內(nèi)生活配套設施也是潛在客戶購房時重視的因素，也就證明了住宅銷售過程不僅是賣住宅的過程，同時也是賣服務、賣配套的過程。戶型結構和廳室布局也較受重視相比之下，潛在客戶對發(fā)展商品牌、建筑風格的重視程度比較低。居住首選福田最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。福田是潛在客戶認為是深圳最適合居住的地方，而南山居其次且比例與福田相差不大，表明在潛在客戶心目中，對南山的認同度相當高福田新區(qū)熱銷福田是市民最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。這一結論表明深圳市住宅購買西移趨勢更為明朗，且力度在不斷加強，南山地產(chǎn)的發(fā)展存在較大的市場機遇。岸綠化小區(qū)受親奸睞辦以綠化和樹木乖為主的小區(qū)內(nèi)掛環(huán)境設計方案于是潛在客戶最扶喜歡的。霧喜歡內(nèi)容態(tài)比例拍（列%傾）仔以綠化和樹木躬為主死65.90走以水景為主襪14.33園以大面積活動臂廣場為主捏12.38塔以體育器材為中主孝3.42握以新奇沒有見壯過的景觀為主芒1.02拌以游戲設施為床主紋0.37喜其他彎0.92卡合計尼100揪綠色是小區(qū)內(nèi)踏不可缺少景觀葛，且最為潛在括客戶看重的，享從另一方面來喂說是綠化好的誓小區(qū)最有可能痰打動潛在客戶乘并促使其購買龜。圖以水景和大面由積活動廣場為告主的小區(qū)內(nèi)環(huán)倦境設計方法也羨受到潛在客戶慢的喜歡，所以瓜開發(fā)商可以根慶據(jù)樓盤特點，浩采用多種環(huán)境歌設計方法的組聾合以滿足不同蟻類型潛在客戶把的需要。完標新立異和純纏娛樂性環(huán)境設全計不太合適潛皮在顧客群的審默美觀和傳統(tǒng)心幻理。喜歡濱海風格型熱帶濱海建筑型風格和歐陸風崇格是被訪者喜盼歡的建筑風格厚類型。野建筑風格曲比例域（幣%輔）暖熱帶海濱建筑坦風格拔32.07遇歐陸風格可31.60傭江南民居風格沾12.05傭中國嶺南建筑驚風格周10.01象美式風格魯6.39語中國北方建筑揪風格擴4.36死其他抱3.52逮合計秤100三年以內(nèi)購房同今后三年是潛莫在顧客計劃購由房的集中時期拜，尤其是訓在評200規(guī)3吐年人數(shù)較多。潔大部分被訪者屢購買用途為自機住。槐三房是需求主落體雙10矛0關平方米左右的誤三房是市場需假求的主體。練需求戶型城需求比例師需求平均面積斧一房往2.50勇47.70緩兩房一廳躬11.20曠76.65更兩房兩廳遭25.93狗80.73用三房一廳洽5.74瘋96.47展三房兩廳使46.02釘104.64還四房梢6.85囑139.47插五房及以上元1.76碑191.11遙合計黨100三10堪0饒平方米左右的洽三房是市場需躬求的主體，尤蕉其是三房兩廳烘的市場需求程短度較高，其次確是兩房兩廳和傭兩房一廳的需片求較多。一房餃、兩房、三房君、四房的需求香比例鈔是濟1芬：據(jù)1漂5尊：圍2興1鎖：情3氧。餓在面積上，三辛房在礎10才0捆平方米撲左右，兩房在臟8進0輛平方米曉左右，一房在譜5留0萌平方米立左右，四房在泥14妻0寫平方米呢左右，五房及擠以上則在別20導0榜平方米逼以上。鐘愛小高層辣小高層的需求暈仍為市場主體率。皆小高層鷹（剪9撞—遠1絮8胳層）仍是潛在些顧客選擇的主治要建筑類別，微而多層帶電梯曲（徑5各—植8奏層）、高層獸（慕1欄9忙層以上）及多什層無電梯建筑求類別間的需求滅比例相差只挎在合3濃個點左右，需蓋求較為平均。綿平面結構是主蜜流取向起平面的室內(nèi)結躬構仍是潛在顧急客的主要取向酒，在非平面結柏構中，躍式中間的需求比例是須最高的，其次泳是復式。枯8不0薪萬是購房消費劉臨界點鐵2挖0姑—唇6剃0嘆萬的單套住宅顛總價是潛在顧朋客比較容易承抗受的，尤其是飼總價指在徒3放0汪—迅5輕0廈萬之間是潛在邁顧客承受能力謀最強的區(qū)間段原。糞有柿36.9謝%漢的潛在客戶表找示能夠承捕擔謠4篩0劃—宿6陜0燭萬的總價；朱而線40.14威%警的潛在客戶能辣夠承選受溉4趴0貴及筒4嫂0子萬元以下的總沸體水平；羊在傳10州0鏡萬以上的總價奉則價有詢7.06養(yǎng)%慣愿意承擔燃，斥8降0堵萬的總價相當術于一個臨界點書，出在熟8邪1憲—閉10跑0島萬之間能夠接延受的潛在客戶世僅瓜有手8.27塑%膚，表明潛在顧酷客的購買力差潮別較大，開發(fā)剩商在制定價格孩策略時應盡量鄰避棉免悶8腦1影—敬10庫0啟萬這一區(qū)域。庸500摩0京元是均價分界折線莫單花價準400卸1攔—梅600似0肥元儀/寸平方米是多數(shù)籌潛在顧客易承絲受的價格區(qū)間彩。圾400訂0柔—恢500臘0昌元姻/嚴平方米的單價刺是大多數(shù)潛在努顧客最容易承蹦受的，比例達叮到潛在顧客比扣例宗29.01突%蹤，能承除擔攔500顛1瘋—倡600療0痛元泥/典平方米的潛在槳客戶比例達棗到麥25.48拉%筋，引能承伯擔伶600雙1妹—恐700跳0戒元隨/鑒平方米的潛在電顧客比例接伸近藏20服%各，也說明部分努潛在顧客的購薯買力有限，而栗愿意承擔單價雨超華過負800注0蹲元跳/黨平方米的也只費有逢2.86駐%深。廊1透0洲萬首期能接受涼按揭付款是市野民接受的主要絡付款方式替，鞋1松0足—頁1惰5咐萬元是較佳的些首付額度。殿在潛在顧客中史，喬有裁45.11搏%循的人能夠支稅付瞧1涂0樂—顯1寇5鄰萬元的首期，次而譜1及5中—愿2涌0駛萬的首期也有濫兩成的潛在顧耕客能承受。農(nóng)200贈0勵月供最愿意栗200座0液—芬300百0棕元是按揭方式企的潛在顧客最油愿意承擔的月刑供額度忽二、區(qū)域潛在查顧客置業(yè)特征覆分析鼠注：考慮到目晃前深圳市的二耍線關設置及購貫買力狀況，我頓們僅對在羅湖奶、福田、南山豐居住的潛在顧?？椭脴I(yè)特點進錘行比較。咱工作居住同區(qū)獸最宜朽消費者基本上送根據(jù)工作地點傭來選擇居住地震比例薪（蠢%鉤）金可能購買區(qū)域嘴所占比例趟羅湖組福田吩南山晚鹽田莊龍崗牲寶安慢居住區(qū)域來羅湖殼27.47效42.49份25.32將1.72奔2.58嚷0.43皺福田懷6.33吧55.91歇32.07寄0.84愁4.01叫0.84允南山浮3.17賓23.08房69.68凍1.81香1.81棒0.45耐工作區(qū)域與居查住區(qū)域一致性窄比例最高的是悔福田區(qū)被訪者怠，而除本區(qū)外屋，工作地點多雄集中在羅湖區(qū)境。裙羅湖被訪者主頌要在羅湖、福喝田工作。寨與羅湖、福田該被訪者少有在煉南山工作不同宰的是，南山被胞訪者有相當部惰分在福田、羅小湖工作。而在仆南山居住，卻兇在鹽田上班的傳可能性極低。斤南山區(qū)被訪者慣自我滿意度最扯高側南山被訪者對攪自己居住區(qū)域省的滿意程度最卸高窮比例涉（緣%甘）洲深圳最適合居你住區(qū)域拼羅湖讀福田灶南山篩鹽田科龍崗錘寶安青現(xiàn)居住區(qū)域霸羅湖是28.83擔42.13鈴31.06胖2.13施0.85解0摩福田防4.62情53.15冊37.18好1.26仗3.36社0.42簽南山葛1.34配19.20懷75.89溜1.33灌1.79伏0.45欣跨區(qū)購買將更努普遍但羅湖區(qū)被訪者靜外流可能性最管大督比例繁（侄%創(chuàng)）針工作區(qū)域短羅湖孩福田額南山與鹽田封龍崗所寶安睡香港載居住區(qū)域叨羅湖辱68.8柜23.5方3.42碧0.43謎1.28暈1.71傲0.85齡福田立19.55嬌72.91仔4.89危0.61堅1.02駱0.61像0.41梯南山養(yǎng)11.69殊25.54矮59.31偉0普1.30外1.30蘋0.87守羅湖被訪者只它有不到三成會癢選擇原來區(qū)域御，李42.49勿%轎的被訪者會選弦擇福田服，持25.32肝%變的被訪者會選割擇南山，也分房別竭有遇1.72茄%牙，四2.58踩%表的人會選擇鹽與田和龍崗。旗福田的被訪者雀三成會流向南居山，流向羅湖伏和龍崗的分別史有微6.33興%甘和逃4.01手%戚。昂南山被訪者外佩流傾向最小，閥但也骨有麻23.08其%貴會選擇福田驚，風3.17彩%仆的會選擇羅湖滿。電選擇龍崗的被風訪者主要選擇揉布吉。每建筑風格各區(qū)葵被訪者選擇各到異爭羅湖被訪者更討傾向選擇歐陸早建筑風格臥比例犁（我%著）尋最喜歡的建筑躁風格綱歐陸風格做熱帶海濱風格取居住區(qū)域親羅湖運34.73初32.33赴福田濟29.81舍30.85曲南山廢29.33廁35.11倘三、消費者市堡場需求定量報先告魂小區(qū)周圍自然纏環(huán)境、生活配吐套設施和交通躺條件是被訪者真購房最重視的釀三項因素。遲因素駐比例狂%申小區(qū)周邊自然董環(huán)境撈22.81叮周邊生活配套臂設施納17.08暮交通條件硬16.53性小區(qū)內(nèi)生活配糟套設施每12.93丈戶型結構和廳選室布局責7.2浮總價仆5.63伯單位奧3.79桑位置敞3.69綠小區(qū)內(nèi)環(huán)境景愧觀涉3.42牙小區(qū)規(guī)模余2.03拼發(fā)展商品牌任1.94光其它揮1.29罰建筑風格策1.11炸面積就0.55源合計箱100宮最適合居住的杯區(qū)域首選取福萍田，南山取代宜羅湖列居次席體。層福田是被訪者冠最有可能購買聾的區(qū)域，南山轟居其次。于大部分被訪者怎購買用途為自隨住。域綠色是被訪者抵主要追求的小被區(qū)環(huán)境設計候。各喜歡內(nèi)容肯比例團%簽以綠化和樹木榴為主夜65饅以水景為主刺14.33震以大面積活動禮廣場為主鋪12.38墳以體育器材為玻主臉3.42列以雕塑景觀為漢主叛1.66雖以新奇沒見過艦的景觀為主斃1.02尸其它參0.92盒以游戲設施為渾主席0.37嗎合計煮100陸熱帶海濱建筑恨風格和歐陸風討格是被訪者喜習歡的建筑風格毫類型。或建筑風格晌比例律%扇熱帶海濱建筑豬風格討32.07具歐陸風格品31.6數(shù)江南居民風格嘉12.05敞中國嶺南建筑塞風格劑10.01纏美式風格隸6.39歸中國北方建筑扁風格厘4.36個其它蜜3.52房合計礦100頸報紙廣告和電致視廣告是大家床獲知樓盤信息濱的主要途徑。轉渠道群單項提及率溝%頃報紙廣告陸88.3播電視廣告漁36.4愛房地產(chǎn)信息網(wǎng)犧站這11.9夏親人艙\竟熟人介紹惰8.7扭路過看到樓盤膽條幅廣告劃4.1茂雜志廣告碰3.3足戶外廣告運3芹電臺廣告臭0.9渣路邊傳單田0.9職其它殊1.6在新聞、資訊和讓電視劇是被訪報者最喜歡看的漸電視節(jié)目。簡檔目傭單項提及率柳%果新聞戒、途資訊嚼91.9偉電視劇紐39.2猴體育攏30.3賠娛樂泊24.5章經(jīng)濟弟19.1戶地產(chǎn)徒\間建材摟8.3午文化格、攏教育、衛(wèi)生搖8.2抵生活理6被政治吉、有軍事爺、平法律厲5.8近其他筍5.6猴新聞、資訊和關體育內(nèi)容是被餅訪都最關注的企報紙內(nèi)容。尚欄目則單項提及率蓄%圖新聞、資訊流108.1逆體育肝27.8顧經(jīng)濟掩25.1那地產(chǎn)、建材刻23.2禽娛樂逆23.2柱生活狡9.9慧政治、軍事、舞法律灌5.7駁文化、教育、惹衛(wèi)生委4.5乞電視劇緞1.2喚其他漏3.9浙今后三年是此鹿次被訪者計劃勉購房的集中時持間，尤其袍是靠200佛2席年人數(shù)較多。多10筍0股平米左右的三囑房是被訪者需麗求的主體。撞戶型米比例而%宿平均面積兼(貝平米賴)文一房忙2.5為47.7跟兩房一廳百11.2酷76.65額兩房兩廳炸25.93盾80.73鴿三房一廳謹5.74謝96.47柄三房兩廳皇46.02則104.64債四房害6.85戒139.47冰五房及以上誰1.76識191.11影合計曠100態(tài)初平面結構仍為歲被訪者的主要派取向。踐20-6挽0句萬元是房屋總夾價最易接受區(qū)明間，尤其誦是乖30-5毛0慧萬元是被訪問騙者易接受的區(qū)勵間段。運單格價糕4000-6腿00慧0正元遙/侍平米是被訪者狹最易承受的價良格段。而愿意之承擔單價超凱過卷800鞠0壯元忍/吳平米的只再占潑2.86套%托。數(shù)按揭付款是被筐訪者接受的主滅要付款方式。舒首期纏付失10-1柄5曲萬元是較多被捎訪者所希望的抽。納多數(shù)被訪者月嚇供能力童是饞2000-3丑00秩0鏟元榆/載月。慚四、羅湖被訪費者市場需求定灌量報告亭來自羅湖區(qū)的棒被訪者（以下分簡稱為羅湖被速訪者）認為購覆房最重視的因矛素是周邊自然郵環(huán)境，其次為性交通條件，第嘩三是周邊生活雖配套，建筑風課格、區(qū)內(nèi)景觀經(jīng)、發(fā)展商品牌盈的因素對購房志者的影響較小豪?？屏_湖被訪者認塑為最理想的居停住場所在福田任，其次是南山屑，羅湖居第三稅。跌羅湖被訪者會練首選福購房，掙然后依次是羅客湖、南山盯羅湖被訪者購曾房的主要用途婚是自住根大多數(shù)羅湖被劇訪者希望景觀深以綠化和樹木臺為主琴建筑風格上，弱歐陸風格占優(yōu)錫勢，但較熱帶招海濱風格領先家不大。都報紙廣告和電復視廣告是羅湖鉆被訪者獲知樓邀盤信息的主要思渠道列。姑羅湖被訪者獲既知樓盤信息渠夕道變選擇頻次略%叼報紙廣告貓52.7拳電視廣告誦24.1烤雜志廣告插1.2爐親人、熟人介畫紹衰3.9紫路邊傳單支0.5匹戶外廣告男1.7兼路過看到樓盤鋒條幅廣告漢2.2吊房地產(chǎn)信息網(wǎng)與站掛6.8晶其它庭6.8啞新子聞納/況資訊、電視劇頑、體育是被訪掃者喜歡節(jié)目中睬提及在前三位蕩的內(nèi)容。浸羅湖被訪者喜送歡的電視節(jié)目蓬選擇頻率犯新聞柄/糖資訊凳36.7患娛樂感10.4怎文化、教育、格衛(wèi)生傭4.3匠電視劇衫17.2顫經(jīng)濟何8.7初生活毯3.1湊體育筐11.6扎政治、軍事、擾法律襯2.4回地產(chǎn)、建材病3.8月其他因1.7服新我聞浮/床資訊是被訪者吸關心的內(nèi)容。堅羅湖被訪者喜曬歡的電視節(jié)目口選擇頻次摘新聞燥/單資訊驕46跪.5龍娛樂廚10.5許文化、教育、捕衛(wèi)生弱2.5廢電視劇梅0.9揪經(jīng)濟壽10.2洲生活揭4.4奴體育周10.9隔政治、軍事、浩法律述2.崖5距地產(chǎn)、建材鞠10.4努其他否1.泉7璃羅湖被訪者大座多數(shù)會選擇三耳房二廳，其次葡是兩房兩廳。公在學歷分布上屢，羅湖被訪者溜中專大專學歷停占一半，本科貌學歷的占近四法成。碩士及以擠上學歷的泉有診4.82連%燭。包近七成羅湖被腐訪者工作區(qū)域娃在羅湖，論有陷23.5絨%鷹的居民在福田劈上班，也霸有懷3.42漸%掉的居民在南山染上班。驅(qū)五、深圳市羅閥湖區(qū)近兩年銷角售樓盤價格表雨物業(yè)名稱累橫物業(yè)地址油奇物業(yè)類別臨價格闖湖濱閣墓伸怡景軟路泉

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左項目分析及定萬位意項目分析及定秒位階以下根據(jù)我司垂對消費者調(diào)研撥的結果，對項趕目規(guī)劃設計及皇銷售提出一些病參考意見。巾項目可發(fā)揮的右地產(chǎn)因子額一般的，不同耍檔次的住宅項欣目所應具備的隔基本地產(chǎn)因子陣有所不同，具輕體如下：榴地產(chǎn)因子棟單身公寓訓普通住宅累高檔住宅雜別墅豪宅熱高檔住宅、別互墅說明洽本項目情況取對公共效能的秩依賴性品很強銷強輛一般相弱殺不宜鬧市區(qū)、讀人員混雜區(qū)繩地處深圳標志屬性鬧市區(qū)鈴對噪音、環(huán)境溫干擾的適應性徐強面較強冒弱酸很弱勉不宜面臨交通句主干線、高壓煙線、工廠、鬧懲市等尚深南大道為深蘆圳市交通主干能線，東門中路固為商業(yè)鬧市著對小區(qū)配套（足菜市場、超市舞）要求沈高部很高描高睬高裁不宜商場上加蠟住宅將1票—敏5麻樓為商業(yè)裙樓日小區(qū)物業(yè)管理綢的要求佳低叉不高絹高后很高倘應有高水準專驗業(yè)物業(yè)管理公底司茶無小區(qū)，管理怨服務內(nèi)容有限字建筑、質(zhì)量裝避修要求腰低閥一般熔高扒很高壯精品設計滴一般共容積率、覆蓋饑率要求錘無胡一般堤低依一般誓低密腰度偽=類豪宅憤高密度滲對休閑空間、腿綠化要求惹低炊不高認高笑很高掉具有品位的專矩用康樂、商務領會所小區(qū)預休閑空間有限濕、樓內(nèi)無太多狹顆綠化空間努景觀要求庸無辰一般妨高茫很高到最好具有天然悲稀缺景觀資源蹈無自然景觀棕從上表可以看話出，本項目不利具備造成高檔購住宅的條件，染只適合造成中殃檔次的小戶型漏住宅。懸地產(chǎn)因子監(jiān)消費者關注的蔥比例盈%脅本項目情況晉小區(qū)周邊自然鍵環(huán)境恩22.81旅差士周邊生活配套豈設施膽17.08越優(yōu)森交通條件健16.53瞇優(yōu)廈小區(qū)內(nèi)生活配巡套設施濕12.93縫無壺戶型結構和廳撫室布局科7.2始可調(diào)控妥總價草5.63逝可調(diào)控您單價灑3.79節(jié)可調(diào)控石位置侄3.69覺優(yōu)壓小區(qū)內(nèi)環(huán)境景籮觀杯3.42慰無交小區(qū)規(guī)模之2.03爭無中發(fā)展商品牌執(zhí)1.94絮差灑其它勝1.29攔無嘉建筑風格美1.11召可調(diào)控洗面積務0.55袖可調(diào)控墨合計趙100泡從上表可以看煩出，本項目在蠟生活配套設施冊、交通條件、賺位置方面具有芳相當大的優(yōu)勢陣，另外，在價雞格、面積、戶樂型結構、建筑做風格等方面有德較大的發(fā)揮空匪間。沸項目的消費者槽定位煤福田是深圳市喉民心目中最適蠟合居住的區(qū)域宜，南山也已取奶代羅湖居次席日?？媳壤龝ㄖ?聯(lián)）演可能購買區(qū)域取所占比例勁羅湖禁福田丙南山捐鹽田舊龍崗胸寶安遵居住區(qū)域窗羅湖浙27.47汽42.49盜25.32不1.72摟2.58悟0.43暖福田生6.33餡55.91僻32.07顆0.84凳4.01室0.84風南山錢3.17籍23.08薪69.68泊1.81寶1.81處0.45倘比例角（大%歲）瑞工作區(qū)域北羅湖霧福田負南山烏鹽田卵龍崗故寶安罪香港固居住區(qū)域世羅湖暗68.8痛23.5跑3.42右0.43廉1.28局1.71載0.85基福田郊19.55務72.91線4.89脹0.61廢1.02私0.61亂0.41布南山恩11.69剝25.54扯59.31雹0菜1.30料1.30義0.87雄比例桶（冰%矛）內(nèi)深圳最適合居襲住區(qū)域相羅湖狹福田化南山橋鹽田是龍崗壯寶安落現(xiàn)居住區(qū)域婦羅湖漠28.83彎42.13邊31.06爛2.13研0.85鉆0旬福田宇4.62砌53.15理37.18秤1.26磁3.36磨0.42屑南山棉1.34袖19.20看75.89征1.33芳1.79篩0.45認從上表可以看林出，羅湖居民西大多對現(xiàn)居住背環(huán)境不滿，跨爭區(qū)流動的可能歐性也是最大的胃，羅湖吸引外他區(qū)消費者的可瞧能性比較小。節(jié)但仍有很多在永羅湖工作的居石民還是考慮到集生活的便利性涼，選擇生活與握工作同區(qū)。括本項目的主要絲目標客戶應定旺位于在羅湖工群作人士，并通綁過各種賣點的彎提煉，吸引一慰部分準備搬遷陰至外區(qū)的羅湖迎居民和投資人稈士，同時吸引只本區(qū)一部分租屢房居住的年青干人提前購房置辦業(yè)。吸引外區(qū)杜自用型客戶前搏來購買的可能恒性比較小。棄羅湖在大多數(shù)抱人眼中已經(jīng)成碗為深圳關內(nèi)最意不適合人居住打的區(qū)域，而東竄門作為羅湖最顆大的商圈，又侍是羅湖區(qū)最不鐘適合人居住的昨區(qū)域之一，那蛙么會有哪些人聞在這樣的商業(yè)胡鬧市買房呢？柜主要的兩類消港費者：新都市主義者液新都市主義其剃實是一種生活棚態(tài)度，新都市點主義者大多數(shù)只屬于白領階層誼，他們的特點自，主要可歸結面為以下幾點種：像1笨、正處于事業(yè)扭起步、剛剛起弟家的一部分人宿，煌2豎、浮他們的工作生惡活圈子以都市竭為主要活動地叢帶油；搶3通、他們思維活槳躍、創(chuàng)新意識知較強警；父4抓、他們是一批櫻具有一定知識熄素質(zhì)和水平的投人紛；咱5丹、他們交際頻斃繁，活動較多紛；孩6羅、有基本積蓄收；潤7匙、他們注重效線率和成本捐；霉8壽、他們的生活吃方式較現(xiàn)代，戲追求時尚斜；灘9勾、有自己居住喝要求和標準槐；燈1作0順、對物業(yè)智能臥、科技較為重窩視。親他們對住宅的域要求慎：臺1匙、居住與辦公緒地點較近，可皆大大節(jié)約時間蕉成本，將一切架變得十分便利趙；成2特、配套全面完師善，應有盡有挺，周邊資源很北豐富。這是郊平區(qū)很難比及的找；牧3雄、從居住本身慢來講戶型不是辦很大，主要目現(xiàn)標客戶群為創(chuàng)箭業(yè)者，一則可哄以滿足他們的嚇居住需要，二緣來經(jīng)濟力較小漠，并且，隨著墻其事業(yè)的發(fā)展依，在未來二次方置業(yè)時，使其骨成為他們另一挺項投資，因為直此地段物業(yè)永柴遠是升值的估；塔4謠、現(xiàn)在都市的怕居住條件不同叮與六、七十年唱代，現(xiàn)在比較值重視人的需要假，在采光、空缺氣、噪音、安天全防護等方面味多運用現(xiàn)代材況料，以提高其捆質(zhì)素棋；戒5驗、對舊城改造掏力度很大閃；感6部、智能代水平暗提高，信息來敬源最廣泛也最拼豐富。窄尤其是在深圳災，移民城市中予大多數(shù)為創(chuàng)業(yè)鋸者，更需要有在都市這個環(huán)境斜，在這個平臺辭上更快更便利即地實現(xiàn)其創(chuàng)業(yè)張的價值和目的貍，而新都市主借義住宅正好為隸他們事業(yè)家庭綱生活搭建最佳況的起點。投資客戶牧住宅投資客戶胳選擇項目前，森會晶充分考量市場序，對發(fā)展商信鹽譽、建筑產(chǎn)品尤質(zhì)量、未來升吊值潛力、區(qū)域成行情價位做一擋個綜合評判。姑特別是對這個促區(qū)域和這個項爪目的未來前景妙要有一個明確斜判斷。南主要會傲考慮到下勒面博1她2移種因素需：驗甲死1診）物業(yè)所在的支地段是否具有沉投資價值清；沿2堪）有否重大政晌策導向（如即撒將開發(fā)某地，侄或已限制某種謝房產(chǎn)的開發(fā)）筋；嗽3漠）有否正在開甚工或規(guī)劃新建次的重大市政項吹目僅（如地鐵、機鎮(zhèn)場）代；懷4毒）是否由可信加度高的發(fā)展商伍營造詞：浩5邁）同比地段房豆價相對較低，朗或房價的上升氏空間較大噸；貝6禿）出眾的生活誓環(huán)境（如：有耀山、水、公園俱、溫泉等）躺；險7倉）特別的生活罩配套設施（如保名牌學校、醫(yī)葵療機構、著名紋大商店等）匯；熱8淘）超前的設計勤規(guī)劃（如前瞻照性的小區(qū)規(guī)劃有、房型等）捉；糾9根）漂亮（或標魯志性）的建筑野外觀蹦；存1榜0糠）良好（出色窗）的物業(yè)管理暫；溝1位1金）合理的房型禿面積和總價（界便于出租或轉誕手）繞；葡1摟2框）新穎的建材寇設備等。沿其中選有跨87.鞭3衫％的挪投資者級在乎房子的交鹿通。便利的交滿通條件無論對璃房產(chǎn)的出租、去轉讓，還是自臥居的上班族來殖說，都是有利薦的。建筑規(guī)劃設計戶型設計：雷3貫房作為深圳需竟求量最大的戶翅型，銷售方面蠻的競爭也是最復激烈的，反倒進是需求量最小邪的單身公寓膜和屆1任房圾1孤廳，由于市場搶供應量小，投豆資回報率高，逝出租容易，在逢深圳市場一直絲呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)作，本項目所處黃位置地價成本愈高，居住環(huán)境開不如大型成熟名居住社區(qū)，如曠與其他樓盤競召爭大面積戶型暴，并不具備優(yōu)中勢，目前大矩廈提4平0卵—精6候0怨平方米動的忌1慣房提1閑廳單位換和多2沙房項2證廳設計就有效土避開了市場競姑爭，疏但艘6皆0致平方米乞的仙2升房芒2縣廳住宅要保繁留商9鋼0明平方訊米節(jié)2采房孤2知廳住宅的全部敏功能是不可能伙的，必須進行眉取舍，建議將龜住宅部分的功閉能簡單化，保匙留私人面積，傘減小公用面積資，使家成為一戒個純粹的居住層場所，將會客牌等功能移至公壓用空川間截—毫—削會所去進行。玉設計適應在會漢所的功能和檔暖次方面進行提諷升。本項目中赴公用面積成了翼家的外延，好處的區(qū)內(nèi)配套和傘高檔次的主體棵會所張也將成為樓盤與的鮮亮賣點嗽。承重結構：戚目前本項目的張兩座塔樓中一喬棟外墻結構已閉經(jīng)基本完工，休另一棟目前只丟蓋粒到脈5美層，尚可對承芝重結構進行一覺定改動，建議忘在建筑設計中胸導入預應力結同構設計，同一攝樓層盡量少的期使用承重墻結便構，每套房屋生作為一個基本濱單位，打通后撲可以任意組合沖，這樣房屋就奪變得具有生命血力了，成為可現(xiàn)以不斷生長的賤房屋，原來是廢一房一廳，等襯到經(jīng)濟情況好動轉了或是家庭隱人口增多了，玩只要將鄰居的解房子買下來打鮮通就可以變成膨兩房兩廳或三闊房兩廳，這樣端可以吸引相當堡一部分渴望一漢步到位但又資勝金不足的買家湊提前置業(yè)。建筑風格：阿在建筑風格及步建筑色彩的把身握尺度上，應徑很好的揣摩目員標客戶的審美雄水準。我們認替為本項目為中昏檔社區(qū)，整體檢建筑風格為純奸美式的，家居確更私密，公共摩空間更大。用苦特有的建筑語夕匯體現(xiàn)建筑的閱實用性與時尚糊感，使之成為牧物業(yè)整體形象驕的有力支持，故色彩方面可適容當鮮艷一些、齊風格上以時尚船、精巧為準則清。如建筑風格獨已經(jīng)確定不能阿夠更改，則至炊少應選擇色澤程明亮的外墻漆洗，使建筑物從沉背景中跳出來體，起到吸引眼梁球的作用。銷售價格總價：墾20-6供0培萬元是房屋總姻價最易接受區(qū)積間，尤其毯是艱30-5封0樓萬元的區(qū)間段延。前按照世界通常林的有1脖：卡6巾的收入房價比尾規(guī)律，年薪償在君5.2區(qū)5夸萬元的都市白紡領所能夠承擔剛、并且愿意承襯擔的購房總價鎮(zhèn)應幸為仗3果5結萬元左右。對臣于這部分白領弓（或收入稍低遺一點的中級白叉領）詢，侵3郵5鍬萬元的房價，先通過銀行按揭王，月供樓款揭在滔1000-2耗00誦0摧元之間，這也板符合他們實際裝的承受能力并傘且風險不大。蝕因此，建議將湯單位房款定位例于蔬2術5殃萬呢—驕4傻5座萬之間，單價：愿單雷價屬4000-6弦00溫0筒元街/計平米是被訪者誰最易承受的價雨格段。而愿意畢承擔單價超肺過昏800艙0搶元扇/惠平米的只銀占曠2.86鍵%總。尋根據(jù)前面提供嘩的近兩年深圳案羅湖區(qū)住宅銷腦售價格表來看控，東門地段的瓣住宅均價應僚在綿700晴0粒元左右比較好容銷售，在加上附各樓層朝向差競異，總體應環(huán)在串600鑰0猶—掠800沃0聯(lián)元之間浮動，肌但不要超歌過擺800際0嘗元的心理承受睬防線。這個范始圍于我們提出豆的總價范圍也頸是吻合的。賣點提煉忌項目命名：自縣由城武推廣訴求點：窗我們在設定本集項目的社會形料象定位時，力博求表現(xiàn)出項目鈴的輕4F沉概念：俗·鹽自由的空栽間廟(Free涌space擺)犧—搶—略完善的公用空敗間帶來完全的巖私人空間例·資自由的組窗合汗(Free駝comdom綱a嚷)場—亞—問住宅間可打通動給消費者帶來軍的遐想驟·喉自由的選修擇恩(Free偷Option讀)孝籍—啞—貌地處都心，配船套完善梢·截自由的生活令（束Freel尤if此e抹）冠—叫—依小戶型，無壓尿力供樓市場推廣方案銷售推廣策略呀近年來，深圳律新推樓盤無論礎從總體規(guī)劃、汪配套設施、營衣銷服務等，都財比以前房地產(chǎn)主開發(fā)在綜合操念作水平上有較恥大提高。各項亮目為贏得市場團份額，除硬件皮設施外，對于役樓盤的價格、聰付款方式等方問面都出新招，罩并從推廣策略觸上反映出來。宋深圳的各大報跪紙和電視臺廣區(qū)告中的樓盤大研戰(zhàn)就集中反映神了深圳市房地賄產(chǎn)市場的激烈傳競爭。這種競究爭就形成了兩鷹極分化，一方故面價格不高，仁不注重產(chǎn)品形寇象宣傳的項目矮銷售業(yè)績平平權，另一方面是魚價格偏高，定工位準確，形象潮宣傳到位，有編品牌的項目的湊銷售額都不斷持上升，甚至帶塘起購房熱潮。達現(xiàn)在的消費者宋購房心理已經(jīng)霜較為成熟，加蹦上推出市場的銜樓盤多，提供啞參考的信息就浪越來越多，買乳一套房往往要松從幾十個樓盤援中選出，這就響要求發(fā)展商對喪項目的整合營寫銷能力要強，問制定出周密的勾營銷策劃。整體推廣思路方1.1X案X萍龐大的銷售網(wǎng)騾絡為主線常X濱X既地產(chǎn)目前擁結有膛5疏5寶家下屬分行蹤，潔20沖0零多名銷售員工侮，網(wǎng)絡遍布深白圳各地，銷售奔終端直接面向揀社會各個層面擋，遠非傳統(tǒng)二逗級銷售網(wǎng)絡可塊比。寨1.2牧附現(xiàn)場銷售以及秧定向傳播為兩里條輔線，進行愈全方位的推廣天銷售現(xiàn)場作為蠟客戶接待與銷膠售管理的中心粒，其重要性仍牢是不可替代的調(diào)。同時勵X批X板地產(chǎn)將從以往瘡積累的數(shù)萬份尾客戶資料中找立出有類似需求蠶者進行定向推口廣，大大提高策了信息傳播的好有效性。推廣目標枝戰(zhàn)略目標取決愉于企業(yè)的經(jīng)營早目標，與自身擺經(jīng)營目標相統(tǒng)卷一的推廣目標燭可歸納為四點烘：影2.1屯拍銷售增長目標俊本項目的一切抗廣告活動為了愿能開拓和贏得撓市場，從而提誕高樓盤銷售業(yè)鑄績，按開發(fā)經(jīng)旱營計劃完成銷奇售目標。兄2.2澆母市場擴展目標診通過戶外廣告鈴活動，展開以羽深圳福田為中倍心的銷售市場夕。按漸進式廣跟告戰(zhàn)略拓展南趁山、羅湖市場腐。龜2.3毯谷品牌樹立目標蟻通過一系列活羅動，樹立自由晶城的良好品牌蝕，使項目在推塞廣的目標市場膝上形象鮮明。柴增強目標市場碰消費者對項目棒的好感。同2.4染接企業(yè)形象目標踐樹立良好的品量牌，進而擴大測**況地產(chǎn)在社會影踏響力。推廣戰(zhàn)術急3.1勵術銷售中心現(xiàn)場慚展示叛從所見、所聽鋸全方面讓買家笛了解信息，直滴接影響買家的兔選擇。座3.2美褲展銷會咸展銷的人潮和石銷售氣氛能很團好的感染顧客斑購買情緒，使云客戶相對容易臉做出決定。貴3.3脾滴工地形象展示方工地是宣傳最謎經(jīng)濟和有效的略場地，直接影躍響物業(yè)形象和已銷售氣氛。候3.4凈放上門直銷墾從公司資料中稀列舉有可能購泊買的客戶，上失門洽談并奉送康資料，定點突顆破?；?.5捏陣促銷活動電有效的制造銷鑼售熱點，針對膊性強，效果直兔接。免3.6屑征樓盤視覺形象于試樓盤概念具煮體化、專業(yè)化容，給買家留下寇深刻、明確的脖印象。頓3.7傍鋸制造恐慌凱主動把握買家癢心理，制造旺拍銷勢態(tài)，吸引顛觀望買家。推廣階段劃分罷根據(jù)本項目的位銷售推廣方案拔，將廣告具體恨內(nèi)容落實分槍為隱3潔個階段：芳4.1珍必形象導入期區(qū)時間：玻2002貝年疾月店1凳1億月節(jié)底責—換—盞1趴2榨月纖推廣思路：本汗階段的推廣重游點放促在游“耗第五代小戶揉型懲”耕的概念推廣及昏項目知名度建六立，借助各媒三體的軟性新聞仆報道，通過事溫件營銷的形象傅導入策略，制矩造新聞熱點，玻引起社會公眾種的高度關注。榨同時抓緊準備氣銷售所需的資倡料、現(xiàn)場包裝愛方案、裝飾施族工設計等工作張。樣推廣目標：推滲廣自由城的品盞牌，為正式銷陜售奠定基礎挽媒體支持：本徑階段的廣告媒俯體以大眾化的也《深圳特區(qū)報青》、《深圳商洽報》、《南方康都市報》軟性宴新聞報道為主限，以戶外媒體敞、電子媒體為縮輔，目的是傳論播國商大廈全素新的品牌形象畜，使?jié)撛诘目途鷳袅私饷钡截悺柏埖谖宕魠残吞А庇酶拍罴绊椖夸N管售的初步信息歷。蚊4.2眨酬正式推廣期龜時間：增2002很年偏月泰1泊2縫月企——盼200尋3刷年孩月輕1潔月猛推廣思路：這崗個階段是在第觸一階段的營銷豎基礎上，進一送步加深主題，注通過多種營銷晚方式密集轟炸觸的方式，引起供社會關注，提戒高知名度，鞏色固品牌形象。愚達到進一步開哥拓市場的作用也。谷推廣目標：銷吧售面積達振到奸50香%攤，即約為桿2000叔0煙平方米顏左右。推廣方式：閘定向推勝廣切—露—爪把事先經(jīng)過精哥心設計包裝的勞折頁和介紹國賽商大廈的樓書槐定點的郵寄或貧傳真給目標客水戶，也能采取無發(fā)電子郵件的乎形式通過網(wǎng)絡巷作定向推廣。際人力推瞞廣五—引—猾根據(jù)收集的客崖戶資料，派員主上門進行推廣漲和洽談。發(fā)媒體推腳廣峰—板—甚本階段的媒體丙投放以實銷性藥較強的報紙廣煩告為主，重點矩發(fā)布銷售信息址及優(yōu)惠措施；婚同時輔之以網(wǎng)嫩絡媒體、戶外項媒體、消費雜投志媒體等。櫻網(wǎng)絡營師銷瘦—餡—進利用本公司龐附大的網(wǎng)絡資源步和前期積累的樣客戶資源，通誘過一定的優(yōu)惠頂措施促進老客搞戶介紹新客戶輪。椒4.敢3撿全力促銷期薦時間：煩200拿3用年桃月暗3吊月青—卻—狡4僑月救推廣思路：延孩續(xù)前期的銷售醒態(tài)勢，根據(jù)實厭際情況適當調(diào)框整銷售策略。宿推廣目標：項憲目整體銷售達娛到譽90%蓮推廣手法：利憂用本公司龐大民的網(wǎng)絡資源和滴前期積累的客救戶資源，由業(yè)陵務員上門向目醬標客戶進行人榴員推銷，利用皂公司現(xiàn)有廣告借渠道對樓盤進川行宣傳推廣。唱同時發(fā)動針對夕消費者層面的魔廣告攻勢，借甜助消費者的口挎頭傳播以及購獄買動力，帶動俊項目銷售工作搬。推廣費用來以下費用兩按齊700兩0危元悅/達平方米均價，濾7000梳0續(xù)平方米款總銷售面積投堅放：樹售代理費用：黃樓價派的念1.5勺%叨，按實際銷售跪面積計算，如榆售出總面積嶼的哨80逼%露，則銷售代理愚費用膜在寸588000止0言元左右。秧報紙廣告：特鋒區(qū)報廣告半令版贏1局0甩次秩，樣100000稱0系元。摟網(wǎng)站制作及鏈剃接費用散：裝10000斗0陸元恩銷售資料制作餅費用：樓接書娘3000遙0征冊艱，基30000攔0演元；沙盤模型猾、樓盤結構模漁型遙，鋸5000辮0質(zhì)元。打銷售現(xiàn)場包裝渴：售樓處包裝己：麻15000決0拿元；條幅、彩浙旗素，稿2000甜0劈元。環(huán)戶外廣告：候歐車亭廣告，燈四桿旗勢，說15000咬0股元笛禮品制作費用喝：消2000劑0皺元。袍展銷會費用算：伶5000難0茶元。鳥銷售管理（略賺）扣代理費用及代詳理公司簡介公司簡介：橡深圳幼市方X詠X客房地產(chǎn)投資顧宏問有限公司成討立至于裙200陡0嬸年截3盟月，是一家集歲房地產(chǎn)全程營銹銷策劃、政策寇法規(guī)及信息咨托詢、投資顧問膝、市場調(diào)研、傅項目可行性研加究、銷售代理叼等功能于一體輔的專業(yè)房地產(chǎn)外機構。驕經(jīng)過兩年時間棚的成長與發(fā)展視，地X菠X鏈地產(chǎn)現(xiàn)已成長鼻為一家擁追有唇30錦0論多名員工，下斧屬華僑城、彩免田、益田、長撫安、百花、彩磚福、香蜜、東椅海懷等撕5怕5歌家分公司的大鵝型連鎖企業(yè)，將營業(yè)網(wǎng)絡遍及虛深圳市各個角魚落，是深圳市腹規(guī)模最大的房脈地產(chǎn)代理公司嚷。企莊X踏X歌地產(chǎn)自成立以顛來已經(jīng)塔為堡1設6吳萬人次的各界甚人士提供咨詢總服務并促使其雜中兆5價萬余人次達成馬交易，平均每煎天接球待以40低0箏名客戶之咨詢修，是深圳接待蝶客戶人數(shù)最多事的地產(chǎn)公司。宏在深圳丹市麻30龍0忍多家地產(chǎn)公司圣的激烈競爭中榜，獨惕有燃X扔X辦地產(chǎn)能取得如賀此驕人的成績留。陪X改X茫地產(chǎn)現(xiàn)公司注慈冊資產(chǎn)超腿過享200積0讀萬人民幣，平它均月成交金額典近概1蜂億元，月贏勁利薯20份0靈萬元，三級市焰場方面業(yè)績一欄直位居深圳市驅(qū)之首，是深圳熟效益最好的地甩產(chǎn)公司，操作誤經(jīng)驗及公司信互用水準遠非普納通中介公司可路比旺。詠暖X湊X蒜地產(chǎn)在深圳市糕地產(chǎn)界首家投厚資毅10珠0牢萬人民幣引進稅超大型電腦操稱作系統(tǒng)灘，漏30鼠0猶臺電腦通過中泛國電信專線組勞成的大型網(wǎng)絡刺，遍布總公司患及下屬十幾家擺分公司，客戶憶資料登記喂后厭3犬0霉秒內(nèi)即可傳遞慢給每一位員工當，充分實現(xiàn)資柴源共享，從而伙保析證存X騎X紗地產(chǎn)為深圳工怎作效率最高的蜘地產(chǎn)公司。沾X除X見地產(chǎn)在擁有深券圳地產(chǎn)界唯一之大型電腦操作志平臺的基礎上架推出其特有的妄二、三級市場室聯(lián)動銷售模式柔，二級市場樓賴盤資料輸入電蹄腦后直接傳遞茂給截30慢0伙多名三級市場側業(yè)務員，由業(yè)魔務員主動出擊僻，直接向其掌票握的需求客戶聾推介，徹底改蠢變二級市場銷映售終端少的問危題。抵公司總經(jīng)理簡吃介梁XX伸197訴0樂年生，廣東韶靠關人捷,膠199曬1反年來深霸199船2源年沉1余0閱月，進入深圳凡市深城房地產(chǎn)搖代理有限公司晉，開始涉足深脆圳房地產(chǎn)市場孟199辛6陜年山5姐月，出任深圳愧市深城達房地間產(chǎn)信息公司總覆經(jīng)理磁199憑8孩年烈1蠅0奪月，出任深圳是市世房房地產(chǎn)敏評估有限公司戀總經(jīng)理肌200接0膨年兩3移月，出任深圳少市箏X糕X哈房地產(chǎn)投資顧漸問有限公司總育經(jīng)理領公司二級市場蝶代理部負責人境簡介劉XX寶197險2環(huán)年生，湖南長俊沙人洽199閘4級年來深，進入破深圳市房地產(chǎn)值市場，一直從賤事房地產(chǎn)策劃感工作樹199你9悔年組建深圳第秒一置業(yè)公司，雁出任總經(jīng)理，荷代表作《星光厚之約》論200鞏2員年冰7馬月出堅任舌X腰X斬地產(chǎn)二級代理岔部營運總監(jiān)，掙200號2舉年智8張月，二三級市腰場聯(lián)動理論付探諸實踐，《大慶梅沙海景酒店季》項禽目額7覆天銷桑售饒80永%粗，創(chuàng)深圳地產(chǎn)巨銷售紀錄胡銷售代理合同虎草案測委托方布：輪憤缺部銅弦坦?jié)u（以下簡稱甲僚方）地址：申電今所攪話央；沒懇懲配廚井快耍給傳孟帖筍真：還**睛受托方：深圳盲市表X銅X某房地產(chǎn)投資顧陽問有限公噴司然哲伍（以下簡稱乙笑方）地址：巨電布讓礙話班；承敞滅男遣首可寨傳愧慚倍真竹：扔堂甲方為位于深嚇圳市羅湖區(qū)草**蠟大廈物業(yè)項目防的發(fā)展商，為經(jīng)促偶進豈“解**嗎大騙廈衡”向物業(yè)的銷售，舒甲、乙雙方本怕著平等互利、靠真誠合作的原榴則，經(jīng)友好協(xié)痕商，就項目委敢托策劃及銷售絞代理的有關事住宜，達成如下慢協(xié)議，雙方共或同遵守：委托物業(yè)邀經(jīng)協(xié)商，甲方掩同意僑將代“疑**作大帆廈制”宣項目全部單位渴委托給乙方獨眾家策劃代理銷塌售。委托期限溪自本合同簽訂巖之日起個月止嗚。即迷從置200溫2像年月日起育至劍200鉛3樹年月日止。委托銷售價格飼經(jīng)甲乙雙方協(xié)泳議，乙方同意辰按照甲方提供迅的銷售價目表獲代理出則售碧“細梅沙海景酒隙店卵”溜物業(yè)管。盲委托代理程序岔乙方負責處理牲接待客戶并代繭表甲方與客戶俱簽署《認購書捉》?！墩J購書丘》由甲方統(tǒng)一紋編號蓋章并管中理，乙方每次批定量從甲方簽穿領已編號并加終蓋甲方公章的旬空白《認購書合》，用完經(jīng)甲哭方核銷后再領軋。乙方不得在腿《認購書》上朱加具任何其他鵝文字，否則視屋為無效，因之諷而起的糾紛與蠟甲方無關。侮《深圳市房地怕產(chǎn)買賣合同（路現(xiàn)售）》和其殃他合約由甲方筆與購房客戶直春接簽訂。判現(xiàn)場為售樓處梅的銷售中心，虹房號以銷售中奴心為準，其它陰售樓點訂房前殼后須通知銷售森中心備案，銷饑售中心由甲乙志雙方共同管理充。鈔甲方負責提供擴已由甲方簽章愿的空白收據(jù)，逼乙方代為收取挽客戶所繳納定千金，并填寫收玉據(jù)交客戶收妥監(jiān)，定金數(shù)額不劑超過出售單位戀總樓款湊的背5謀%克或出租單位的君兩個月租金。沃乙方無權向客咐戶收取超過此版限額的任何款世項。史代理費用及結耽算方式紀委托期內(nèi)，乙顛方傭金記提方纖式為已售出單仔位總價噸的俊1.5銷%值。乙方在每月怠向甲方提交上主月結算表，結奔算范圍為上月扶內(nèi)乙方所有售忽出的單位，甲扔方核對后，彼在韻5飽個工作日將代粒理傭金支付給瘦乙方。應乙方收取之定毒金可與代理傭巡金的數(shù)額比較他，采取多退少延補的原則與甲桃方結算，多余閃部分返還甲方辜，并應向甲方嚇開具收據(jù)，否魔則甲方有權代禁扣稅費。富若客戶在簽訂測《認購書》后朋，《深圳市房估地產(chǎn)買賣合同帖（現(xiàn)售）》前華悔約，已收取磁的定金將作為飽違約金被甲方遵沒收，乙方有餓權獲得該違約達金她的臺50鞭%糟作為服務費。估乙方代理服務燃內(nèi)容雁在代理期內(nèi)，叫乙方負責該項做目的銷售策劃棄與實施，廣告網(wǎng)、促銷、推廣籠方案的制訂與夢執(zhí)行，并負責苦現(xiàn)場銷售工作劍。蠶充分利奶用未X握X燈地產(chǎn)公司現(xiàn)有贊銷售渠道對物拋業(yè)進行推廣，駁挖掘潛在客戶完并向其推薦本稿物業(yè)。制協(xié)助甲方完成峰公證、銀行按信揭手續(xù)。文乙方應將甲方稅的相關資料視地為商業(yè)秘密不稱得對外泄露。甲方義務灘本合同為獨家唉委托代理合同住，甲方在簽定男此合同后不得婚通過乙方以外粒的其他渠道售儉出梅沙海景酒僅店中物業(yè)。憤按約定方式支珠付乙方代理傭淹金并承擔該項路目的宣傳廣告哥費用。盛甲方負責提供由物業(yè)銷售所需桑政府批文及有陶關文件等相關輪資料的復印件圣予乙方，并保刻證甲方物業(yè)產(chǎn)唯權之合法性。建甲方負責為客拆戶辦理銀行按罰揭，產(chǎn)權過戶慶及辦理房產(chǎn)證池等手續(xù)。載甲方提供物業(yè)敏管理的內(nèi)容及邪各種收費標準浴，辦理業(yè)主入咽伙及各種善后卵工作。拔甲方與客戶簽晚訂《深圳市房區(qū)地產(chǎn)買賣合同甜（現(xiàn)售）》及匹其他有關合約態(tài)后，因合約履搶行引起的糾紛否由甲方承擔責包任，與乙方無謹關。合同終止夠乙方未能完全某履行本合同義蜜務時，甲方首飛先可書面告知拜乙方并給予乙主方十天的整改攤期，整改期滿言后仍未修正，信則甲方可單方車面終止合同，紗并書面通知乙服方。吵終止合同時，圾甲方仍需支付糟乙方代理期間就已售出單位的珍銷售傭金，且亂支付期限不得者遲于書面通知蒜合同終止后的尚十個工作日。稿委托期限屆滿坦前三十日內(nèi)，揪雙方可協(xié)商續(xù)充約，如未能達盼成續(xù)約協(xié)議，竟乙方在合同期賓滿三日內(nèi)將甲負方提供之物業(yè)延資料歸還甲方某。禽本合同簽訂后南，任何一方如雹有違約，須承遺擔相應責任。斧如造成對方損質(zhì)失的，還須賠燒償對方損失。合同效力斧本合同的訂立梁、生效、解釋色及爭議均適用吉于中國法律，散如發(fā)生雙方意扣見不合最終未血能達成諒解時彼，可提交深圳襯市仲裁委員會吐解決。世本合同如有未檔盡事宜，雙方長另行簽定補充鼠合同，補充合顧同與本合同具代有同等法律效煤力。覺本合同一式肆富份，雙方各執(zhí)蒜貳份，自雙方嗎簽字蓋章后即察時生效。蕩甲方引：顛齒喝乙方：深圳澡市襲X偷X弊房地產(chǎn)投資顧貧問有限公司六代表念：坡只混捏掉秘喘代表：緊售幕驢噴年缺龍彩月描灶代日簽于深燥圳賤圓（一）整合分繳析篇一、策劃說明然項目名稱拖：晶隸***掙(樹***瓦)項目概述：愈商場位于深圳某市羅湖區(qū)東門沾路與童樂路相猾交地段，由深率圳為**脂投資有限公司最投資建設。用影地為不規(guī)則多呀邊形，西北側坡為深圳兒童公蹤園，東側為東邁門路，南側為齡東門商業(yè)鬧市淡區(qū)。商場所在忽物業(yè)為高層塔窩式商住樓，由塔四層裙樓和三址座塔樓所組成宵，地麻上翅3殿3疼層，地燦下恰3業(yè)層，總建筑面狼積買72992.痕1奸8害平方米賀。商場位于裙論樓一至四層整嫁層及五層的部器分單氣位，總建筑面準積補13399.陡9具平方米鑄。裙樓商場入堪口主要布置在秩東側和北側，瞧商業(yè)卸貨口布慨置在南側，裙點樓二層設置一纖人行天橋，與糖東門人行立交懷相連接，既滿拾足人流要求又抱可為本商業(yè)裙聯(lián)樓帶來商機。鄰二、市場現(xiàn)狀機分析崇1揚、深圳市商業(yè)矛市場現(xiàn)狀梢200可1壯年蛇至今轉深圳商鋪市場姨一直保持高速裹發(fā)展芒。輪主要有以下特叨點：忽（唉1輔）相從區(qū)位來看，材羅湖東門商圈威、喝羅湖人民南無商土圈注蔥、福田華強北題商圈范仍呈曉三足鼎立之勢鳳，見龍華、布吉兩芳大衛(wèi)星城煩和晶南山南油大道炮片區(qū)松商業(yè)蓬勃發(fā)展吼（圣2斥）再從經(jīng)營業(yè)態(tài)來匯看，專業(yè)市場壟和主題商城唱繡主角腐，朵從統(tǒng)計來看棚，誼200占1填年度深圳招商墳、在售商鋪中婚，專業(yè)市場和歷主題商城違有悠2旗0船個，落占恒5辯4炊％，可以說占運主導地位，特渠別是在本年度郊中銷售、招商附取得成功的項過目均為專業(yè)市涼場或主題商城冊。露（定3賢）陣先褲招商后銷售，證為了解決銷售港與經(jīng)營的矛盾廁，商鋪營銷更袍注重招商與銷微售的節(jié)奏控制來，先招商后銷陸售成為大型商皆業(yè)物業(yè)的首選畏。頌尸（部4宴）舉商家開始在前遺期參與介入況由于在商鞭場腐營銷中更加明敢確了經(jīng)營為先駛的理念，因此顯讓富有經(jīng)驗的更大商家在前期絨參與規(guī)劃決策脅可以更好地解寶決銷售與經(jīng)營羅的矛盾，實現(xiàn)拍商業(yè)與地產(chǎn)的思互動逢，利阿從而達到平衡汽發(fā)展商、投資賴者、商家三方縱利益的目的。旦離勻（翁5收）覽社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)奉強大的發(fā)展勢得頭首隨著大面積住緩宅社區(qū)的建設醫(yī)及入住，社區(qū)啞商圈逐步發(fā)展終起來，成為繼礎城市核心商圈妖后又一商業(yè)的扔重要組成部分控。點2誕、深圳商業(yè)管類型真分析蜜：畜（垂1旬）貴綜合性百貨商餓場策，如友誼城百拐貨、國際商場近、天安商場、紋國貿(mào)商場、歲捏寶百貨、免稅良商場、深房百疼貨、世貿(mào)商場粗、興華商場、賤大江南商場等肌，其特點是經(jīng)趁營規(guī)模較大、剝經(jīng)營品種較為帶豐富，主要包排括服裝、皮具密、化妝品、首膠飾、精品等，亦客流量通常低暴于大型超市，騾多采用專柜經(jīng)東營的方式。才爭倒穴（屑2普）醉主題性商場魄，如女人世界把、男人世界、宗兒童世界、免慎稅珠寶世界、副順電家居廣場藥、新楚源、銘拾可達、統(tǒng)球家貢電、香江家私提、金海馬家私娘、好百年家居叔廣場、賽格、串佳和電子城、仔愛華電腦城、蚊華強電腦世界俯等，其特點是蘿經(jīng)營品種限于陣一定的主題。胞做袍（喪3寧）疾超市巴，其特點是采肝用開放式貨架齡經(jīng)營的方式，膏經(jīng)營品種主要北是家庭日常必歷需品，通常毛生利率較低，但寨顧客購物頻率容高于其它業(yè)態(tài)循的商場，因此肺客流量相對較連高。咐色A物、迎大型超市，其脹特點是單店規(guī)臺模較大、品種豐齊全，以經(jīng)營墓國產(chǎn)及合資產(chǎn)谷品為主，以當醫(yī)地居民為主要扭服務對象，滿策足顧客日常生巾活一站式購物旦的需要，如沃纖爾瑪、家樂福啦、新一佳、人反人樂、好又多茄等。燭槍B舟、橋便民式超市，礎其特點是單店肚規(guī)模較小、分顛店較多，主要裕經(jīng)營食品和日驕常生活必需品兩，如民潤、華拿潤萬方、惠康熊金田、百佳等索。盼群缺襲（意4灘）院百貨與超市相風結合的業(yè)態(tài)青，如萬佳、天預虹、茂業(yè)等?？襁@是深圳近年坊來發(fā)展較為迅遞速的一種商業(yè)舉類型，其特點遍是在同一商場攪內(nèi)同時引入百脊貨與超市兩種近業(yè)態(tài)，以超市犁來提高客流量鍵，以百貨來確吵保商場整體毛究利率，從而把快兩者的優(yōu)勢有緞機地結合起來丑。古肝痛玻（組5桶）過連鎖專賣（專拜業(yè)）店催，主要是服裝綠、醫(yī)藥等，如浮經(jīng)典故事、一葵致、萬澤、中符聯(lián)等。父（惰6朋）慶個體經(jīng)營的獨怕立街鋪。彎3恭、區(qū)域市場現(xiàn)炊狀雜（補1嶼）類東門的倚商業(yè)布局季羅君東門商業(yè)窩步行街現(xiàn)有２呼０個大型商場兵和１０００多悅間小型商鋪，沉已投入使用的賤商業(yè)零售面積饅達５０萬平方湊米，是深圳規(guī)裹模最大、商鋪惠最密集、商品警種類最齊全的洽商業(yè)旺區(qū)之。反凱解放路、艙二橫街、人民秩北３條主干步評行街：以服裝換、小百貨為主折流商品，初步洽形成了３條服索裝街揪。眠離深南輔路床沿線：主要包妖括南塘商業(yè)廣抗場、百貨廣場劃和亞洲商業(yè)城凍，因毗鄰車行早道而重點發(fā)展奴大型百貨商場執(zhí)和購物中心薯。烈培風貌街：荷最具旅游價值豬的商業(yè)街，主遙營特色服飾、膊時尚精品、旅犁游紀念品和風座味食品等吳。菊闊永新街、疾南慶街：主營蛇工藝品，永新彼商業(yè)城二樓是鼻東南亞最大的郵工藝陶瓷專業(yè)網(wǎng)市場序。絞澡中威商業(yè)餃廣場、越港商沖業(yè)中心和解放羅路綜合樓：臨黎街鋪面主營化軌妝品、小飾物頑，上層將構筑任皮革、箱包專舍業(yè)市場步。項橡立新路中逆段、新風巷一疊帶：重點突出館鞋帽類的經(jīng)營央，力爭建成鞋鷹帽一條街俯?？共而櫥虡I(yè)搭城一帶：專為汗女性而設的購跪物區(qū)，將建設儲類似香紡港喉“寨女人止街素”探的專業(yè)市場沉。舒坊總的來講，轟東門商業(yè)圈主通要經(jīng)營的品種窯是服裝，有接恨近一半的比例集，其次是皮具隆、裝飾品、精摸禮品和化妝品馬，其他品種則哀比較少。而從扔對潛在或準備沒商鋪的客戶訪凳問可以了解到耍，經(jīng)營服裝也眠是大多數(shù)人的走首選，甜有素1/謊3保以上的人會選預擇經(jīng)營服裝生灑意，其他較多何人選的經(jīng)營品毛種依次是裝飾碰品、精禮品、飽皮具、化妝品侵等。怖（悼2驟）鐘東門商業(yè)師經(jīng)營就存在的問搭題惕調(diào)查資料顯示云，現(xiàn)時東門的幕日均人流量高星達奏6齒0器萬人，然而在斜繁榮的背后，扒東門還蕩存在著不少問摸題依，盼今芒從對東門商業(yè)芹進行調(diào)查的結偶果來看，稅經(jīng)營范圍雷同蔽，缺乏個性，后且檔次較低呼。驕東門商圈目前堆經(jīng)營服裝和小亡商品的小商鋪侄占了九成，商止鋪品種單一，蚊成為極需要改溉變的現(xiàn)狀。大猴型綜合性百貨芒亦存在經(jīng)營范飾圍雷同、商品帽種類相似的問嫁題；同時，商婆場定位不清晰摘，整體檔低較勢低，降低了東蔥門商業(yè)的層次牌。第三，消費懼者需求的細分附化與專業(yè)化，露也呼喚著個性閱化的商業(yè)面世爪。我們對深圳夫三大商業(yè)圈（傷東門、華強北符、南山）的消深費者調(diào)查結果江顯示：消費者牽喜歡開放式經(jīng)盤營、百貨廣場且、品牌專賣等租經(jīng)營模式都有屑一定比例，東截門商業(yè)駁設施的建設摘要走多元化的凱路線，吸取其召他商家的優(yōu)點擺，突出個性化培。巴B敵、老大型商業(yè)內(nèi)部軋休閑設施缺乏鍛。副豎口人們閑時逛街笑的動機除了購矩物以外，另一略目的就是選擇頓逛街購物作為此一種休閑方式架，這種購物情敲結在短時間內(nèi)旱不會改變，逛扁街購物是析很多哭消費者短，尤其年輕消碑費者剖度過閑暇時間戴的一種選擇之搬一。從對東門慧商業(yè)圈消費者港所做的調(diào)查來服看，大部分的笛消費者認為商喘場里的綠化以弓及休息空間是朗非常重要的；禿但是對于目前具東門大型商業(yè)菊內(nèi)的休閑設施豆狀況，摘大部分消費者漆感到俊不滿意，他們繪希望在購物之部后在商場內(nèi)能球有一個休閑娛柜樂的地方?？煞敢娤M者越來甩越比較重視商蠅場的環(huán)境和休際息場所。稅扇C慢、機遇與挑戰(zhàn)琴并存：刃諸封東門二十余年首來積攢的成熟危商業(yè)氛圍，勢啟成商家必爭之差地。而孔隨著地耽鐵炭的開通，或國貿(mào)站、老街因站則成為東門賣商業(yè)圈的集散甜地，使東門商校業(yè)財源滾滾。臟但隨著人民南滿商業(yè)改造方案震的逐步實施和投國貿(mào)地鐵站的督建成，人民南大商業(yè)圈必到會耕快速崛起，將露會與緊鄰的東仁門商業(yè)圈形成杯對峙，東門商牛業(yè)將面臨著巨熄大的競爭壓力食，將會有效地蔽分散部分消費施者。但是如果現(xiàn)能夠夠經(jīng)營模式和品概種劣上進行有效猜定位吵，將能夠舅變危機為機遇別，成閱羅湖商業(yè)標的植一譜巧亮點。躺三、寸項于目閉SWO旨T咽分析檔下面我們將從例本物業(yè)毫的霧SWO纏T菜，即優(yōu)呀勢最Streng閘t旨h墾、劣頸勢眉Weakne域s懶s梳、機會墨點聲Opport仁unit鑒y省、威脅及困難棟點遼Threat功s忠分析著手，對糖本物業(yè)的可行言性研究進行概扭括性的總結。庫1宮、杯項目優(yōu)該勢衰Streng膚th地緣優(yōu)勢姑—母—雪項目地處深圳悟市傳統(tǒng)商業(yè)旺曉地東門區(qū)域，濃周邊商業(yè)物業(yè)優(yōu)較多，商業(yè)氣往氛濃烈，有不資到東門，就不兩算來過深圳之價說，同時也是療港人深圳消費躍的主要地區(qū)。物業(yè)規(guī)模?！ァ醉椖恳?guī)模較大啊，總計約童1400漿0怪平方米疑，可定位成各往種類型的大型臟商場。可操作性強誠—遙—俯就項目開發(fā)進豆度而言，把握叼市場脈搏，形歇成開發(fā)與策劃粗的同步進行，析將對