長沙公寓市場調(diào)研分析報告

長沙公寓市場調(diào)研報告一部A組楊志敏2017.10長沙公寓市場調(diào)研分析報告目錄CONTENTS政策推動公寓市場走熱Policiestopromote長沙公寓市場概況Changshaapartmentmarket公寓樣本數(shù)據(jù)分析Sampledataanalysis熱銷公寓項目個案分析Apartmentprojectanalysis長沙公寓市場調(diào)研分析報告政策推動商務公寓走熱政策調(diào)控對住宅限購越嚴格，推動了商業(yè)公寓市場越火爆01長沙公寓市場調(diào)研分析報告政策推動商務公寓市場走熱——住宅限購政策3.18新政（2017年）限購：省內(nèi)非長沙戶口限購一套住宅，省外戶口須在長沙連續(xù)交滿12個月以上的社?；騻€稅后可購一套。限貸：首套房首付3成，二套房首付3.5成或4.5成。5.20新政（2017年）限購：長沙戶口限購2套，非長沙戶口須在長沙連續(xù)交滿12個月以上的社?；騻€稅限購1套。限售：取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可交易。9.23新政（2017年）限購：長沙戶口限購2套（須第一套拿產(chǎn)權(quán)證滿3年才能購第二套）非長沙戶口限購1套（須連續(xù)交滿24個月社保/個稅）限售：取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易長沙住宅最嚴調(diào)控限購、限貸限售、限價長沙公寓市場調(diào)研分析報告住宅最嚴調(diào)控，住宅性質(zhì)公寓步入嚴冬。住宅限購、限貸、限售、限價，大部分人失去購房資格商業(yè)公寓市場迎來契機，有利于減少商業(yè)市場庫存壓力。大部分人已無資格購買住宅，轉(zhuǎn)而擠進商業(yè)公寓市場，量價齊升。市場觀點：政策調(diào)控對住宅限購越嚴格，進一步推動商業(yè)公寓市場越火爆政策推動商務公寓市場走熱——住宅限購政策一面是住宅，一面是商業(yè)長沙公寓市場調(diào)研分析報告長沙公寓市場概況回顧往年長沙公寓市場2013-2016

2017長沙公寓市場行情2017-至今02長沙公寓市場調(diào)研分析報告回顧長沙公寓市場-供求關系數(shù)據(jù)來源：中原研究中心數(shù)據(jù)庫從2013年至2015年，長沙公寓市場行情低迷，整體供過于求，庫存大，去化周期較長。從2016年二季度開始房地產(chǎn)市場回暖以及政策影響，投資客戶大量增加，公寓市場成交量直線上升，去化周期明顯縮短。時間供應面積供應同比成交面積成交同比供求比2013年826591.3449%369004.04108%2.242014年846883.552%328195.51-11%2.582015年835723.71-1%106606.49-68%7.842016年1029971.2923%1153567.851080%1.12長沙公寓市場調(diào)研分析報告回顧長沙公寓市場-主力面積段2013年公寓面積段成交占比面積段㎡成交量㎡占比30㎡以下45131.2%30-40㎡8499523.0%40-50㎡10815229.3%50-60㎡7624520.7%60-70㎡211865.7%70-80㎡167004.5%80-90㎡95672.6%90-100㎡202895.5%100-110㎡142553.9%110-120㎡20570.6%120-130㎡20020.5%130-140㎡6650.2%140-150㎡27340.7%150-160㎡3150.1%160-170㎡8040.2%170-180㎡00.0%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上45241.2%匯總369004.04100%2014年公寓面積段成交占比面積段㎡成交量㎡占比30㎡以下40381.2%30-40㎡8023524.4%40-50㎡7116921.7%50-60㎡7898524.1%60-70㎡209626.4%70-80㎡138694.2%80-90㎡58361.8%90-100㎡126763.9%100-110㎡100523.1%110-120㎡45911.4%120-130㎡50991.6%130-140㎡25320.8%140-150㎡46581.4%150-160㎡1520.0%160-170㎡9930.3%170-180㎡1780.1%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上121683.7%匯總328195.51100%2013年公寓面積段成交分析為40-50㎡的占比29.3%，30-40㎡的占比23%，50-60㎡的占比20.7%；2014年公寓面積段成交分析為30-40㎡的占比24.4%，50-60㎡的占比24.1%，40-50㎡的占比21.7%；市場觀點：往年公寓面積段成交分析，主力面積段多為30-60㎡。長沙公寓市場調(diào)研分析報告回顧長沙公寓市場-主力面積段2015年公寓面積段成交分析為40-50㎡的占比23.6%，50-60㎡的占比22.1%，30-40㎡的占比18.1%；2016年公寓面積段成交分析為40-50㎡的占比31.3%，50-60㎡的占比19.7%，30-40㎡的占比11.4%；2015年公寓面積段成交占比面積段㎡成交量㎡占比30㎡以下34543.2%30-40㎡1932718.1%40-50㎡2515923.6%50-60㎡2356422.1%60-70㎡76537.2%70-80㎡67326.3%80-90㎡30792.9%90-100㎡62105.8%100-110㎡34493.2%110-120㎡7800.7%120-130㎡9940.9%130-140㎡17401.6%140-150㎡23302.2%150-160㎡1520.1%160-170㎡00.0%170-180㎡00.0%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上19841.9%匯總106606.49100%2016年公寓面積段成交占比面積段㎡成交量㎡占比30㎡以下188161.6%30-40㎡13177111.4%40-50㎡36142031.3%50-60㎡22692219.7%60-70㎡1079449.4%70-80㎡996848.6%80-90㎡797266.9%90-100㎡467724.1%100-110㎡176741.5%110-120㎡129851.1%120-130㎡112281.0%130-140㎡98780.9%140-150㎡77650.7%150-160㎡76700.7%160-170㎡69480.6%170-180㎡56090.5%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上7550.1%匯總100%市場觀點：往年公寓面積段成交分析，主力面積段多為30-60㎡。長沙公寓市場調(diào)研分析報告回顧長沙公寓市場-單套成交價2013年公寓單套成交價占比總價段成交量㎡占比20萬以下69432%20-30萬6446117%30-40萬11669632%40-50萬6343817%50-60萬347709%60-70萬298378%70-80萬120193%80-90萬102543%90-100萬71122%100-110萬42421%110-120萬19211%120-130萬28581%130-140萬32181%140-150萬28381%150-200萬28491%200-500萬44861%500萬以上10610%匯總369003100%2014年公寓單套成交價占比總價段成交量㎡占比20萬以下90065%20-30萬8294933%30-40萬8550229%40-50萬5374016%50-60萬182415%60-70萬118433%70-80萬114382%80-90萬108702%90-100萬65501%100-110萬59651%110-120萬43941%120-130萬41891%130-140萬23340%140-150萬21030%150-200萬41181%200-500萬74351%500萬以上75200%匯總328196100.00%2013年公寓單套成交價分析為30-40萬/套的占比32%，20-30萬/套的占比17%，40-50萬/套的占比17%；2014年公寓單套成交價分析為20-30萬/套的占比33%，30-40萬/套的占比29%，40-50萬/套的占比16%市場觀點：往年公寓市場分析，主力單套成交價區(qū)間為20-50萬元/套。長沙公寓市場調(diào)研分析報告2015年公寓單套成交價分析為20-30萬/套的占比33.7%，30-40萬/套的占比25.8%，40-50萬/套的占比13.6%；2016年公寓單套成交價分析為30-40萬/套的占比32.2%，20-30萬/套的占比24.9%，40-50萬/套的占比13.8%；2016年公寓單套成交價占比總價段成交量㎡占比20萬以下815477.1%20-30萬28766824.9%30-40萬37199332.2%40-50萬15970013.8%50-60萬630115.5%60-70萬205451.8%70-80萬194661.7%80-90萬172611.5%90-100萬227032.0%100-110萬253392.2%110-120萬177231.5%120-130萬150901.3%130-140萬171271.5%140-150萬112761.0%150-200萬110631.0%200-500萬120551.0%500萬以上00.0%匯總100%2015年公寓單套成交價占比總價段成交量㎡占比20萬以下49827.6%20-30萬2798533.7%30-40萬2568125.8%40-50萬1502613.6%50-60萬54755.0%60-70萬29942.4%70-80萬39012.4%80-90萬40362.2%90-100萬38262.3%100-110萬25701.2%110-120萬26411.2%120-130萬27061.2%130-140萬12300.4%140-150萬5510.2%150-200萬4660.2%200-500萬14110.3%500萬以上11260.0%匯總106606100%回顧長沙公寓市場-單套成交價市場觀點：往年公寓市場分析，主力單套成交價區(qū)間為20-50萬元/套。長沙公寓市場調(diào)研分析報告2017長沙公寓市場行情-70年產(chǎn)權(quán)供銷量70年產(chǎn)權(quán)公寓已連續(xù)4個月0供應，因受限購政策的影響，70年產(chǎn)權(quán)公寓占了客戶購房名額，導致成交量持續(xù)波動下行，特別是5.20新政和9.23新政之后，成交大幅跳水。限購松動前成交量難以提升。最近一年內(nèi)，70年產(chǎn)權(quán)公寓月均價一直在8000-10000之間波動，至2017年8月均價9337元。價格走勢截至2017年8月為止70年產(chǎn)權(quán)公寓還有43.16萬方。去化周期11.5個月。其中天心區(qū)雨花區(qū)存量壓力最大。存量市場觀點：2017年以來，70年產(chǎn)權(quán)公寓受政策限制，成交量急劇跳水，市場低迷，但價格依然高位長沙公寓市場調(diào)研分析報告2017長沙公寓市場行情-40年產(chǎn)權(quán)商務公寓整體供銷價1-6月內(nèi)五區(qū)商務公寓整體供應16萬方，成交42萬方，供求比為0.38，供不應求，成交均價為9292元/㎡。長沙內(nèi)五區(qū)商務公寓市場供求量價走勢（201701-201706）數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺長沙公寓市場調(diào)研分析報告2017長沙公寓市場行情-40年產(chǎn)權(quán)商務公寓區(qū)域供銷價分區(qū)域來看，上半年商務公寓成交主要集中在岳麓區(qū)和雨花區(qū)，占總成交的75%；雨花區(qū)供求比僅為0.08，天心區(qū)供略大于求，芙蓉區(qū)成交均價最高，為11173元/㎡。2017上半年長沙內(nèi)五區(qū)商務公寓區(qū)域供求量價走勢區(qū)域供應面積(萬㎡)成交面積（萬㎡）供求比岳麓區(qū)11.7917.140.69雨花區(qū)1.1214.210.08芙蓉區(qū)0.005.27/開福區(qū)0.002.71/天心區(qū)3.002.281.32總計15.9141.610.382017上半年長沙內(nèi)五區(qū)商務公寓區(qū)域供求數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺長沙公寓市場調(diào)研分析報告2017長沙公寓市場行情-40年產(chǎn)權(quán)商務公寓板塊供銷價分板塊來看，1-6月大市府板塊成交量居首，其次為省府紅星板塊，中心板塊成交均價達12805元/㎡。江大托暮云省府紅星中心板塊

芙蓉馬王堆板塊大王山湘望城(數(shù)據(jù)延遲）濱江高鐵新城濱

江星沙含浦洋湖垸岳麓山桃花嶺雷鋒金星北梅溪湖板塊大市府板塊麓谷板塊隆平高科板塊月湖城北板塊2017上半年內(nèi)五區(qū)各版塊商務公寓成交熱力圖2017上半年長沙內(nèi)五區(qū)商務公寓板塊成交量價走勢數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺長沙公寓市場調(diào)研分析報告2017長沙公寓市場行情-40年產(chǎn)權(quán)商務公寓成交結(jié)構(gòu)從成交面積段來看，40-50㎡成交面積占比最大，達41%；從成交單價來看，1.2K-1.5k成交量占比最大，為30%。2017上半年內(nèi)五區(qū)公寓分面積段成交2017上半年內(nèi)五區(qū)公寓分單價段成交數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺單位：萬方市場觀點：2017年以來，住宅限購不斷加強，但商務公寓市場逐漸繁榮，成交量上升，價格上漲，將呈現(xiàn)供不應求的趨勢。長沙公寓市場調(diào)研分析報告市場由冷變熱往年的公寓市場低迷，成交量小，庫存大，但隨著2016年房地產(chǎn)市場的全面回暖，住宅公寓成交量直線上升，哪怕2017年住宅限購后，商務公寓市場又繼續(xù)走熱。政府的政策對市場作用明顯2016年貸款利率創(chuàng)歷史最低，住宅的首付僅僅兩成，房地產(chǎn)市場回暖，70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)公寓成交量直線上升。2017年對住宅產(chǎn)品限購限貸，70年產(chǎn)權(quán)公寓成交量急劇跳水，40年產(chǎn)權(quán)商務公寓不限購而成交量大漲。小面積低總價的公寓最受歡迎面積30-60平米，單套成交價20-50萬的公寓，最受投資客戶歡迎，占市場成交量的絕大部分。公寓單價已呈高位運行趨勢近一年來，40年產(chǎn)權(quán)商務公寓由均價6000元/㎡上漲到11000元/㎡，然后價格基本保持9000-10000元/㎡左右波動。長沙公寓市場——概況總結(jié)長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本數(shù)據(jù)分析公寓樣本分布區(qū)域公寓樣本指標分析03長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本分布區(qū)域洋湖時代廣場融創(chuàng)融公館中海國際弘坤花樣匯天祥水晶灣長房八方里奧克斯締壹城明發(fā)國際公館復地星光天地美洲故事金輪星光名座歐亞達國際廣場榮悅臺北辰中央公園堤亞納灣五一鉆界大漢海派江山帝景萬科金域緹香華遠云璽選取目前長沙各區(qū)最具代表性的24個公寓項目為樣本。主要集中于市府板塊、洋湖板塊、中心板塊、省府南、武廣板塊。通過對這些樣本的調(diào)研，從某種程度上能夠反映出目前長沙公寓市場的狀況和走勢。蘭亭灣畔遠洋外灘一號啟迪協(xié)信中心中交里城長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本分布區(qū)域市場觀點：24個樣本調(diào)研是長沙公寓市場的典型代表，反映出目前長沙公寓市場基本特點和熱銷走勢，后面的分析中將會一一闡述。區(qū)位貨量產(chǎn)品信息及價格營銷方式行政區(qū)板塊項目名稱在售/潛在公寓體量/萬方公寓總棟數(shù)公寓總套數(shù)已售套數(shù)月均銷售套數(shù)裝修狀況主力面積㎡產(chǎn)權(quán)年限梯戶比層高m公寓類型價格元/㎡總價營銷方式（送學位/帶租約/低首付）拓客渠道（分銷/自行銷/轉(zhuǎn)介）銷售代理岳麓區(qū)洋湖江山帝景在售3.5184020040毛坯+精裝40-43705T35H3.2soho毛坯7000，精裝8200，軟裝9000毛坯28萬，精裝32萬，軟裝36萬低首付——圖治/聯(lián)道岳麓區(qū)洋湖洋湖時代在售32114665060毛坯26-36405T31H4.5loft900025-35萬——分銷/自行銷自銷岳麓區(qū)洋湖蘭亭灣畔在售1.25150025020精裝25404T24H4.5loft9000-1000020-30萬——自銷岳麓區(qū)洋湖萬科緹香在售1.3143818020精裝25-35706T31H2.9酒店式公寓13000-1500033-50萬——轉(zhuǎn)介自銷/中原岳麓區(qū)洋湖融創(chuàng)融公館潛在2.51496————毛坯47-48405T16H酒店式800038萬——自行銷自銷岳麓區(qū)洋湖中海國際社區(qū)在售321012464116精裝36404T18H2.9酒店式850030-32萬——自行銷自銷岳麓區(qū)梅溪湖弘坤花樣匯在售2.61879700300毛坯25-35405T33H2.8酒店式公寓11000-1200030-35萬低首付分銷圖治/自銷岳麓區(qū)梅溪湖天祥水晶灣在售1.5114412212精裝58402T4H3.6m酒店式公寓1173145-120萬————中原岳麓區(qū)市府八方里在售2149037040毛坯61407T17H3m酒店式公寓900055萬——自行銷/轉(zhuǎn)介中原岳麓區(qū)市府奧克斯締壹城在售521100900180毛坯40-52404T26H3m酒店式公寓800030-40萬——分銷自銷岳麓區(qū)市府中交里城在售3.5279044250毛坯42-55403T17H2.95酒店式公寓8000-850034-45萬——轉(zhuǎn)介中原岳麓區(qū)濱江啟迪協(xié)信中心在售62864432200精裝69402T4H3D3m酒店式公寓1300090萬——自行銷自銷岳麓區(qū)濱江遠洋外灘壹號在售3.7179300毛坯43-97408T25H4.5mLOFT17000-2000080-180萬——————望城金星北明發(fā)國際公館在售72140040080毛坯51405T303.2酒店式660025-35低首付轉(zhuǎn)介/行銷中原雨花區(qū)省府南城復地星光在售11720851150100毛坯39-102704T12H/5T16H3soho1000040-110萬——自銷/策源雨花區(qū)省府南城美洲故事潛在1.5126214212毛坯+精裝40-60706T24H2.95酒店式公寓7500-800030-45萬——分銷/自行銷/轉(zhuǎn)介中原/智立行雨花區(qū)武廣歐亞達廣場在售731700110070毛坯+精裝27-51705T28H3.1酒店式公寓900025-50萬——分銷/轉(zhuǎn)介中原雨花區(qū)武廣金輪星光名座在售6.84149655040毛坯38-41405T24H3.4酒店式公寓1000038-41萬帶租約分銷世聯(lián)/新鼎天心區(qū)中心板塊榮悅臺在售3270028030毛坯36-46406T20H3.7酒店式公寓1200043-55萬——分銷自銷天心區(qū)省府南城北辰中央公園在售1.1121000毛坯46-52703T14H3酒店式公寓820036-42萬——自銷/世聯(lián)開福區(qū)月湖城北板塊堤亞納灣在售0.612409410毛坯43703T10H3msoho750030-60萬——轉(zhuǎn)介/自行銷中原芙蓉區(qū)中心板塊五一鉆界在售91835————毛坯+精裝40-50706T42H3酒店式14000-1600050-80萬帶租約分銷/轉(zhuǎn)介世聯(lián)行芙蓉區(qū)中心板塊大漢海派在售1.4130015020毛坯+精裝49-78404T22H4.5loft14000-1600070-100萬——分銷/自行銷/轉(zhuǎn)介天心區(qū)中心板塊華遠云璽在售102600260100毛坯+精裝40-240406T46H4.5loft23000-26000100-600萬——分銷世聯(lián)長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——體量和戶數(shù)在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓體量2-4萬方的占比最多達到38%，其次為2萬方以下的占比29%，6萬方以上的占比28%公寓戶數(shù)在1000戶以上的占比最多達33%，其次為300-600戶的占比29%市場觀點：市場上公寓體量大部分低于4萬方，體量不大但戶數(shù)多，易于銷售。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——主力面積段和單套總價在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓主力面積段在40-60㎡的占比最多達48%，其次為25-40㎡的占比29%公寓單套總價為25-40萬的占比最多達到57%，其次為40-60萬的占比24%，60-100萬的占比14%市場觀點：小面積低總價25-40萬的商務公寓最受市場歡迎。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——月均銷售和銷售團隊在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓月均銷售在10-30套的占比最多達到43%，其次為30-60套的占比24%，90-150套的占比14%公寓銷售團隊為代理公司的占比最多達52%，其次為自銷的占比29%，自銷+代理混搭的占比19%市場觀點：月銷超過30套的公寓項目占大部分（57%），銷售團隊以代理為主，但自銷有增多趨勢。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——裝修狀況和產(chǎn)權(quán)年限在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓裝修狀況為毛坯的占比最多達到48%，其次為毛坯+精裝混搭的占比33%公寓產(chǎn)權(quán)年限為40年產(chǎn)權(quán)的占比最多達67%，其次為70年產(chǎn)權(quán)的占比33%市場觀點：市場以純毛坯公寓為主占比接近一半，公寓市場中40年產(chǎn)權(quán)占主流。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——層高和類型在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓層高為3-4m的占比最多達到58%，其次為4m以上的占比26%，3m以下的占比16%公寓類型為酒店式公寓的占比最多達67%，其次為LOFT的占比19%市場觀點：公寓市場層高以3-4m為主，公寓類型中酒店式公寓占市場主流。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——營銷方式低首付：明發(fā)國際公館（付2.5成）弘坤花樣匯（付38000）在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓營銷方式中做低首付的占比14%，帶租約的占比10%，但是不做低首付也不帶租約的占76%帶租約：金輪星光名座五一鉆界市場觀點：低首付和帶租約的營銷方式現(xiàn)在比較少見，但做了低首付的幾個項目銷售去化速度比較快。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——拓客渠道有分銷轉(zhuǎn)介：明發(fā)國際公館弘坤花樣匯奧克斯締壹城華遠云璽在長沙公寓樣本的數(shù)據(jù)分析中：公寓拓客渠道有分銷的最高占比達37%，其次是有轉(zhuǎn)介的占比23%，有自行銷的占比20%有建自行銷：中海國際洋湖時代大漢海派市場觀點：公寓市場銷售良好的項目都在打通分銷轉(zhuǎn)介或自行銷等各種渠道拓客，成為市場主流。無渠道拓客的項目基本沒有市場。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——附加值提升項目附加值參考項目大堂裝修電梯品牌外墻材質(zhì)商業(yè)配套層高贈送面積洋湖時代廣場五星級精裝通立LOW-E玻璃幕墻3萬方集中商業(yè)+主力店4.5m，3m——蘭亭灣畔精裝修,石材日立墻漆涂料自持商業(yè)+主力店————弘坤花樣匯五星級精裝通立——3萬方集中商業(yè)+主力店——5%金輪星光名座酒店式精裝三菱涂料石材高鐵站旁+主力店——6%榮悅臺精裝修，石材三菱墻漆涂料地鐵口+引進步步高————華遠云璽五星級精裝未定——步行街、坡子街、王府井等等4.5m——復地星光天地五星級精裝6米高大堂三菱LOW-E玻璃幕墻6萬方集中商業(yè)+德思勤商圈————市場觀點：公寓市場一般通過商業(yè)配套、硬件包裝等來增加附加值，進而提高客戶心理價位，認可項目價值。長沙公寓市場調(diào)研分析報告公寓樣本指標分析——項目溢價手法溢價手法分項運作模式代表項目精裝修精裝修通過高檔精裝提升項目品質(zhì)或精裝修降低客戶前期投入成本萬科金域緹香，中海國際，天祥水晶灣精裝修帶家電江山帝景產(chǎn)品附加值打造增加贈送面積通過戶型創(chuàng)新設計，增加附加值弘坤花樣匯，金輪星光名座新技術(shù)與智能配套依托大社區(qū)氛圍，小戶型公寓同樣享受到大社區(qū)高端配套中海國際，美洲故事商業(yè)提升價值商業(yè)配套先行，帶動價值提升通過商業(yè)等配套的提前落實或運營，帶動公寓產(chǎn)品價值提升蘭亭灣畔、榮悅臺、弘坤花樣匯產(chǎn)權(quán)式酒店運營酒店式管理運營，提升增值能力金輪星光名座，五一鉆界商務配套提升價值公建化立面依托城市核心地段，通過公建項目的打造，充分挖掘項目商務價值德思勤、復地星光天地、華遠云璽中央空調(diào)等商務配套增加商務配套，充分挖掘項目商務價值奧克斯締壹城、五一鉆界市場觀點：公寓市場溢價手法呈現(xiàn)多樣化、商業(yè)化的特點，普遍通過精裝修和增加商務配套來提升溢價空間。長沙公寓市場調(diào)研分析報告小面積低總價占主流公寓樣本指標分析——總結(jié)公寓主力面積段以25-60㎡占市場主流，單套總價在25-40萬的容易被客戶接受。因今年政策的影響，市場上40年產(chǎn)權(quán)公寓不斷增多而且需求旺盛，70年產(chǎn)權(quán)公寓的市場已萎靡不振。公寓項目中賣得好的一般都有分銷、轉(zhuǎn)介或者自行銷進行拓客。沒有渠道的一般都不好賣。40年干過70年賣得好的有分銷轉(zhuǎn)介近期建議：公寓項目的戶型設計多以小面積為主，易于銷售。近期建議：公寓開發(fā)以40年產(chǎn)權(quán)為好。近期建議：公寓項目要采用全渠道拓客，為項目熱銷保證更多客源。123長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析04長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——弘坤花樣匯40天勁銷800套，締造公寓銷售傳奇基本參數(shù)項目位置長沙市岳麓區(qū)梅溪湖楓林三路與長東路交匯處（涉外經(jīng)濟學院旁邊）開發(fā)商弘德房地產(chǎn)占地面積11萬㎡總建筑面積45萬㎡容積率4綠化率36%總戶數(shù)2186戶物業(yè)公司湖南宜居物業(yè)管理有限公司項目規(guī)劃一期共11棟：1-11#棟高層住宅（已售完）二期共4棟：12#、13#棟高層住宅（已售完），17-A#棟為寫字樓（未售），17-B#棟為商務公寓（售罄）面積區(qū)間商務公寓25-35㎡裝修狀況毛坯均價11500元/㎡長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——弘坤花樣匯公寓戶型配比表樓棟梯戶比戶型類型建筑面積推出套數(shù)戶數(shù)比17-B#5-31層5T33H一房一衛(wèi)25㎡41648%一房一衛(wèi)30㎡44252%合計858100%銷售情況：17-B#棟公寓于2017年8月27日開盤，當日推出231套售罄。開盤后平推至10月7日僅僅40天，整棟公寓清盤，締造了長沙市場40天勁銷858套公寓的傳奇。戶型配比：17-B#棟，1-3層為商業(yè)配套，4層為空中花園，5-31層為40年產(chǎn)權(quán)商務公寓。公寓5T33H，主要有25㎡和35㎡兩種戶型，共858套。長沙公寓市場調(diào)研分析報告在住宅產(chǎn)品限購限貸但商業(yè)公寓不限購之時，開發(fā)商領導抓住有利時機，積極推貨面向市場，把不限購不限貸的商業(yè)公寓做成了行業(yè)銷售標桿。項目設計抓住了市場的脈搏，把握了客戶投資心理，針對性的開發(fā)小面積低總價的公寓戶型。不僅受到很多客戶的歡迎，而且實現(xiàn)完美溢價。項目一開售就確定了低首付政策。僅僅38000的低首付，大降低了投資成本，讓很多客戶有能力一次認購多套，形成熱銷氛圍。先后與多家分銷公司合作，帶來60%以上的客源，為項目熱銷提供了強有力的客源保障。熱銷公寓個案分析——弘坤花樣匯1、開發(fā)商積極2、低總價3、低首付政策4、分銷帶客多這個公寓，為何如此熱銷？長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——華遠云璽長沙公寓市場高價、高質(zhì)的形象名片基本參數(shù)項目位置長沙市天心區(qū)太平路與坡子街交匯處西北角開發(fā)商長沙橘韻投資有限公司占地面積1.6萬㎡總建筑面積12.8萬㎡容積率6.18綠化率6%總戶數(shù)600戶物業(yè)公司北京市圣瑞物業(yè)有限公司長沙分公司項目規(guī)劃共計約600套4.5米層高loft公寓。北塔高度127.7米，375戶；南塔高度96.2米，226戶；其中14-15F鏈接南北雙塔，構(gòu)成空中連廊形式，,空中圖書館面積622.08㎡。面積區(qū)間40年產(chǎn)權(quán)LOFT公寓40-240㎡裝修狀況南塔精裝+北塔毛坯均價開盤均價23000元/㎡，單套總價100-600萬北塔南塔B0-F5為商業(yè)長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——華遠云璽公寓戶型配比表樓棟梯戶比戶型類型建筑面積推出套數(shù)戶數(shù)比南塔精裝20層每層戶數(shù)不等三房兩廳57㎡22638%四房兩廳89㎡北塔毛坯27層每層戶數(shù)不等攝影工作室52㎡37562%錄音工作室83㎡模特經(jīng)紀室208㎡合計601100%銷售情況：2017年9月28日開盤，南塔北塔共推出300套，當日成交260套，去化率86%；開盤方式：網(wǎng)上系統(tǒng)選房，優(yōu)先大客戶。當日到訪1000人左右。開盤優(yōu)惠：開盤88折，簽約98折，成交均價23000左右。節(jié)點緊湊：9月9日營銷中心開放，9月20日開啟認籌，9月28日開盤，全過程僅僅20天時間。戶型配比：南塔20層，精裝修LOFT公寓，層高4.5m，包含57平三房兩廳、89平四房兩廳兩種戶型，空間利用率高，贈送面積大，特為商務精英完美打造。北塔27層，毛坯LOFT公寓，層高4.5m，包含52平攝影工作室、83平錄音工作室、208平模特經(jīng)紀室三種戶型，空間靈動多變，特為辦公人群完美訂制。長沙公寓市場調(diào)研分析報告在房地產(chǎn)市場嚴格調(diào)控的高壓之下，商業(yè)公寓不限購不限貸，開發(fā)商抓住有利時機在9.23新政之后并且國慶節(jié)前開盤面市，高價高質(zhì)，成就公寓市場的形象標桿。項目位于坡子街核心地段，步行街的核心商圈，周邊商場酒店林立，聚集精英人群，客戶品質(zhì)高數(shù)量多，對核心地段價值的極大認可，為項目實現(xiàn)了溢價。項目針對核心地段寸土寸金的特點，設計LOFT戶型，空間利用到極致，57平做三房，89平做四房，同時創(chuàng)新設計攝影、錄音、經(jīng)紀工作室，獲得了眾多投資者的認可。先后與多家分銷公司合作，帶來60%以上的優(yōu)質(zhì)客源，為項目熱銷提供了強有力的客源保障。熱銷公寓個案分析——華遠云璽1、搶時機2、核心地段3、創(chuàng)新戶型4、分銷帶客多這個公寓，為何如此熱銷？長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——啟迪協(xié)信中心多年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，締造商務公寓的傳世經(jīng)典基本參數(shù)項目位置長沙市岳麓銀杉路與茶子山路交匯處東北角開發(fā)商長沙遠宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2.7萬㎡總建筑面積21萬㎡容積率7.0綠化率30%總戶數(shù)1#2#共864戶，其他未公布物業(yè)公司重慶天驕物業(yè)管理服務有限公司（長沙分公司）項目規(guī)劃2棟公寓、1棟甲級寫字樓、1棟五星酒店和1個商業(yè)體面積區(qū)間商務公寓69㎡裝修狀況精裝修均價13000元/㎡長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——啟迪協(xié)信中心公寓戶型配比表樓棟梯戶比戶型類型建筑面積推出套數(shù)戶數(shù)比1#6-43層2T4H3D兩房兩廳69㎡432100%2#6-43層2T4H3D兩房兩廳69㎡432100%合計864銷售情況：1#棟公寓于2017年10月1日采用線上選房的方式開盤，當日推出432套。2017年8月初開始蓄客，9月30日交2萬升級辦卡500張，10月1日開盤售罄。戶型配比：公寓共有兩棟（1#2#），1-3層為商業(yè)配套，4層為空中花園，5-31層為40年產(chǎn)權(quán)商務公寓。公寓為2梯4戶3單元，面積段只有69㎡，兩房兩廳。兩棟公寓共計864套。長沙公寓市場調(diào)研分析報告在70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品限購收緊之時，啟迪協(xié)信是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)公寓，不限購不限貸，選準這個時機開盤，客戶投資不受政策任何約束，銷售一炮打響。雖是40年產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)品設計卻仿照住宅做成2梯4戶3單元，戶型是兩房兩廳69㎡，精裝修，無論是自住還是投資都能滿足大多數(shù)無住宅購買資格的客戶的需求，受到市場追捧。位于濱江板塊重要地段，湖南金融中心的核心位置，臨近地鐵四號線茶子山站帶來較多人流量；同時與長郡濱江中學只有一路之隔，市場升值潛力大。項目一開始蓄客，就馬上建立20人以上的自行銷團隊，負責在各競品攔截潛在客戶，為項目熱銷提供了有力的客源保障。熱銷公寓個案分析——啟迪協(xié)信中心1、上市時機好2、產(chǎn)品設計好3、地段配套好4、自行銷帶客這個公寓，為何如此熱銷？長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——明發(fā)國際城大盤熱銷，傲視金星北基本參數(shù)項目位置長沙市金星北路與月亮島路交匯處東南角開發(fā)商長沙明發(fā)城市建設開發(fā)有限公司占地面積285594㎡總建筑面積㎡容積率3.41綠化率30%總戶數(shù)6300戶（公寓1500戶）物業(yè)公司長沙大田物業(yè)管理服務有限公司項目規(guī)劃規(guī)劃由26棟高層住宅、2棟商務公寓、1棟寫字樓、1棟酒店、1棟商業(yè)體組成。面積區(qū)間40年產(chǎn)權(quán)公寓38㎡51㎡53㎡裝修狀況毛坯均價6800元/㎡長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——明發(fā)國際城公寓戶型配比表樓棟梯戶比戶型類型建筑面積推出套數(shù)戶數(shù)比B#4-29層5T30一房一廳38㎡20027%一房一廳51㎡35046%一房一廳53㎡20027%A#4-29層5T30一房一廳38㎡20027%一房一廳51㎡35046%一房一廳53㎡20027%合計1500銷售情況：B#棟公寓于2017年5月26日首次開盤，推出180套當天售罄。從5月首開到9月份一共經(jīng)歷4次開盤，共售出500多套，目前B#棟僅剩余200套左右價格從首開時的5500一直追漲到現(xiàn)在接近7000元，在金星北實現(xiàn)了商務公寓的溢價增值。戶型配比：公寓共有兩棟（A#B#），1-3層為商業(yè)配套，4-29層為商務公寓。面積38㎡、51㎡、53㎡三種戶型，5梯30戶，共計750套/棟，兩棟合計1500套。長沙公寓市場調(diào)研分析報告在70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品限購之后，明發(fā)國際城是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)公寓，不限購不限貸，選準這個時機開盤，客戶投資不受政策任何約束，首次開盤就一炮打響，持續(xù)熱銷。項目采取低開高走的策略，首次開盤低于市場預期僅僅5500入市，一炮打響知名度。價格幾經(jīng)上調(diào)，營造上漲勢頭，增強客戶信心。總價也不高，客戶容易接受。項目不僅單價低總價低，而且還實行低首付政策，首付可做2.5成，大大降低投資門檻，搶斷較多客戶資源。也讓很客戶有能力一次認購多套，形成熱銷氛圍。項目由中原地產(chǎn)獨家銷售，開通分銷、轉(zhuǎn)介等多種渠道拓客方式，為項目熱銷提供了強有力的客源保障。熱銷公寓個案分析——明發(fā)國際城1、不限購2、低開高走3、低首付4、轉(zhuǎn)介資源多這個公寓，為何如此熱銷？長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——長房八方里長郡外八方里成長型不動產(chǎn)基本參數(shù)項目位置長沙市茶子山路長郡雙語實驗中學正對面開發(fā)商長沙市經(jīng)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1314㎡總建筑面積3.2萬方容積率3.04綠化率未公布總戶數(shù)490戶物業(yè)公司長房香山物業(yè)項目規(guī)劃規(guī)劃31層，1-2層為商鋪，3-31層為公寓面積區(qū)間40年產(chǎn)權(quán)公寓59㎡60㎡65㎡裝修狀況毛坯均價5月份開盤價9200元/㎡長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——長房八方里公寓戶型配比表樓棟梯戶比戶型類型建筑面積推出套數(shù)戶數(shù)比F3#3-31層7T17H一房一廳59㎡14530%一房一廳60㎡11623%一房一廳65㎡23247%合計493100%銷售情況：2017年4月8日VIP登記開始，總計辦卡421張，5月11日認籌，辦卡482張，6月3日首次開盤推售340套，去化307套，去化率90%認籌交20000享五重優(yōu)惠：定存99，認籌99，減2000元，簽約99，一次性98（按揭99）當時成交均價9200，貴一點的達到9800。這個價格比周邊鄰近項目溢出1000元之多，實現(xiàn)完美溢價。戶型配比：公寓1棟，1-2層為商業(yè)配套，3-31層為商務公寓。面積59㎡、60㎡、65㎡三種戶型，7梯17戶，共計493套長沙公寓市場調(diào)研分析報告在70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品限購之后，長房八方里是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)公寓，不限購不限貸，選準這個時機開盤，客戶投資不受政策任何約束，首次開盤就一炮打響，持續(xù)熱銷。項目周邊5所學校環(huán)繞，臨近市教育局，與長郡雙語中學僅一路之隔，豐富的教育資源和中高端的消費群體，讓客戶感受到較大的增值空間?！伴L郡外八方里成長型不動產(chǎn)”核心價值點明確，持續(xù)傳播記憶深刻?！鼻嗌倌晁刭|(zhì)教育基地“的打造形成市場差異化，深得客戶的價值認同。項目由中原地產(chǎn)獨家銷售，建立了自行銷團隊，還有轉(zhuǎn)介、有分銷、有老帶新、同時在高速公路媒體、瀟湘晨報等投放。全方位拓客，為項目熱銷提供了強有力的客源保障。熱銷公寓個案分析——長房八方里1、不限購2、地段好3、價值點明確4、全方位拓客這個公寓，為何能創(chuàng)造溢價？長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——歐亞達國際廣場（70年）地段、地段、還是地段基本參數(shù)項目位置長沙市萬家麗路與勞動路交匯處西南角開發(fā)商長沙鑫喜達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2.9萬㎡總建筑面積14.5萬㎡容積率5.0綠化率40%總戶數(shù)1715戶物業(yè)公司萬科物業(yè)項目規(guī)劃規(guī)劃3棟高層，1#棟、3#棟共28層（層高2.9m），2#棟共27層（層高3.1m）。面積區(qū)間70年產(chǎn)權(quán)公寓25-51㎡裝修狀況毛坯均價2017年2月份3#棟均價9000元/㎡長沙公寓市場調(diào)研分析報告熱銷公寓個案分析——歐亞達廣場（70年）公寓戶型配比表