俱樂(lè)部年度經(jīng)營(yíng)思路-絕對(duì)精華

XX年經(jīng)營(yíng)思路及工作計(jì)劃一、概述1.前期工作回顧XX公司于2011年8月中標(biāo)XXAA承租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，9月成立籌備組，11月成立全資項(xiàng)目公司——XXXX文化體育發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）。經(jīng)過(guò)前期的深入調(diào)研和規(guī)劃，明確本項(xiàng)目將以地產(chǎn)項(xiàng)目為核心，配以高端馬術(shù)俱樂(lè)部、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、私密性高端餐飲會(huì)所等商業(yè)項(xiàng)目為前期品牌拉力，最終打造一個(gè)集體育運(yùn)動(dòng)、健身、娛樂(lè)、高端商務(wù)休閑、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目?；I備期內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司向XX市國(guó)土資源局歷城分局和XX市歷城區(qū)規(guī)劃局及時(shí)報(bào)送了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃，積極準(zhǔn)備將來(lái)的土地性質(zhì)變更和招拍掛工作。針對(duì)配套商業(yè)項(xiàng)目，公司對(duì)會(huì)所進(jìn)行了功能定位和概念設(shè)計(jì)；進(jìn)行了馬術(shù)俱樂(lè)部前期籌備工作，如馬房完善，引進(jìn)馬匹并對(duì)馬匹進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)教和訓(xùn)練；初步建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)并隨業(yè)務(wù)發(fā)展建章立制。經(jīng)過(guò)前期籌備，公司基本具備了在2012年展開(kāi)基礎(chǔ)建設(shè)并開(kāi)展部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的條件。2.目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化國(guó)務(wù)院2011年初圍繞“限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“保障房”等幾個(gè)關(guān)鍵詞連續(xù)出臺(tái)多個(gè)限購(gòu)政策，而且越來(lái)越嚴(yán)厲。限購(gòu)政策的效果在2011年10月開(kāi)始明顯體現(xiàn)，銷(xiāo)售量明顯下降。2012年初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次重申“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2011年樓市的調(diào)控政策，包括限貸、限購(gòu)等政策2012年均會(huì)延續(xù)。具體到XXAA項(xiàng)目的配套土地，目前調(diào)控政策的持續(xù)使房地產(chǎn)商普遍處于觀望狀態(tài)，使公司在尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作伙伴上難度加大。但同時(shí)我們也應(yīng)看到，低密度高端住宅的稀缺性決定了市場(chǎng)的需求依然會(huì)緩慢釋放，在高通脹預(yù)期下，低密度高端住宅的抗壓保值能力得到肯定，促使低密度高端住宅在限購(gòu)市場(chǎng)中依然面臨新的機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)，有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商仍可能傾向于在2012年以較低的價(jià)格拿地。3.目前公司面臨的困難（1）土地招拍掛方面的優(yōu)勢(shì)可能減弱甚至消失因土地競(jìng)拍者減少，公司在土地招拍掛方面的優(yōu)勢(shì)有可能不再明顯甚至消失，直接影響合作伙伴的尋找。若2012年公司無(wú)法找到合作伙伴，則單靠XX公司的資金實(shí)力無(wú)法順利進(jìn)行土地招拍掛。這樣未來(lái)2-3年XX公司在商業(yè)配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的投資壓力將加大，也無(wú)法通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益彌補(bǔ)在商業(yè)項(xiàng)目上的投資。（2）對(duì)政府資源整合工作不到位要想更好的為賽馬場(chǎng)項(xiàng)目聚攏人氣，推動(dòng)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，需要充分吸引政府方面的關(guān)注，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、專業(yè)賽事的舉辦以及未來(lái)博彩業(yè)的發(fā)展更是需要政府的主導(dǎo)和支持。目前公司在對(duì)政府相關(guān)資源的整合利用上還未充分發(fā)掘，需要XX公司上下充分調(diào)動(dòng)、協(xié)現(xiàn)有馬廄可容納189匹馬，除去賽事及預(yù)留馬位外，馬匹上限為150匹，其中40-50%為馬主會(huì)員寄養(yǎng)馬匹。俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)前期以20匹-30匹為基數(shù)，10個(gè)普通會(huì)員一匹教學(xué)馬為前提，可招納300-500個(gè)會(huì)員。據(jù)此推算俱樂(lè)部業(yè)務(wù)活動(dòng)和配套設(shè)施規(guī)模：=1\*GB3①室內(nèi)功能設(shè)施★培訓(xùn)教室建立培訓(xùn)室2間，供小班制教學(xué)使用，教室規(guī)模：容納5-8人?！镎箯d設(shè)置展廳一間，進(jìn)行馬文化、馬匹種類(lèi)介紹、器具、馬術(shù)競(jìng)技等相關(guān)展示，同時(shí)可容納10人參觀。也可利用走廊,大堂一角及整體配套不設(shè)專門(mén)房間?！锔聝?chǔ)物區(qū)設(shè)置非記名公用衣柜50個(gè)，記名衣柜60-80個(gè)，如有必要可增設(shè)洗衣、擦鞋服務(wù)?！锵丛^(qū)為賓客配套淋浴區(qū)一個(gè)，要求男賓區(qū)可同時(shí)容納10人，女賓區(qū)可同時(shí)容納2-4人。★會(huì)員休息區(qū)供30-50會(huì)員休息、簡(jiǎn)餐咖啡?！锺R具商店建立100m2左右馬具店鋪，為客戶選購(gòu)各檔次馬具及馬術(shù)裝備提供便利?！锇熬叻科胀〞?huì)員及散客及VIP專用鞍具房各一間，各能擺放30-50套鞍具，總?cè)菁{量為80-100套鞍具。一般俱樂(lè)部中鞍具與會(huì)員的比例在10-20%?！镝t(yī)務(wù)室輕微外傷處置，簡(jiǎn)單急救★前臺(tái)接待區(qū)俱樂(lè)部前臺(tái)接待、引導(dǎo)，并承擔(dān)部分銷(xiāo)售功能?！颲IP包間在景觀及觀馬視野最好的位置設(shè)置VIP包房5席，每間可容納8-10人；將其年使用權(quán)與會(huì)籍綁定出售，提升會(huì)籍價(jià)值（如企業(yè)會(huì)員，頂級(jí)家庭會(huì)員等）。=2\*GB3②室外功能設(shè)施★室外馬術(shù)練習(xí)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地2個(gè)，規(guī)格60m×90m，根據(jù)會(huì)員馬術(shù)水平的不同，每場(chǎng)最大會(huì)員接待量10-20人不等，兩個(gè)場(chǎng)地同時(shí)開(kāi)放最多可容納會(huì)員40人，教練員10人?！锸覂?nèi)馬術(shù)練習(xí)場(chǎng)室內(nèi)綜合場(chǎng)地1個(gè)，滿足障礙賽比賽（不小于60m*90m）、盛裝舞步比賽（不小于60m*20m）需求，同時(shí)可滿足室內(nèi)馬術(shù)表演，馬術(shù)訓(xùn)練等活動(dòng)需要。最大會(huì)員接待量10-20人，容納觀眾200-300人。（場(chǎng)地面積及預(yù)算需專家提供專業(yè)意見(jiàn)）★調(diào)馬圈建設(shè)調(diào)馬圈4個(gè)，可供4個(gè)初學(xué)者練習(xí)或教練調(diào)馬。=3\*GB3③賽事功能配套★賽事器材倉(cāng)庫(kù)設(shè)器材倉(cāng)庫(kù)1間可容納各類(lèi)馬術(shù)賽事器材器具的存放，面積200平方米。賽事信息發(fā)布中心接有寬帶網(wǎng)絡(luò)、WIFI，配置臺(tái)式電腦、打印復(fù)印傳真機(jī)等。具有容納20人工作的能力，可使用商務(wù)會(huì)所的商務(wù)中心，或賽事時(shí)搭建臨時(shí)帳篷。賽時(shí)參賽隊(duì)伍、志愿者隊(duì)伍就餐及休息區(qū)賽時(shí)可使用商務(wù)會(huì)所。（二）會(huì)所功能要求分析經(jīng)過(guò)前期與有意向的酒店管理團(tuán)隊(duì)溝通，若需合作方投資會(huì)所裝修，則對(duì)方普遍擔(dān)心合作理念差異及合作年限問(wèn)題，尋找合作伙伴的難度相對(duì)較大。因此我們對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的功能需求分析是建立在我方投資裝修會(huì)所的基礎(chǔ)上制定的。1.會(huì)所擬開(kāi)展的業(yè)務(wù)=1\*GB3①高端餐飲=2\*GB3②商務(wù)會(huì)議=3\*GB3③健身休閑娛樂(lè)等配套功能2.功能配套需求=1\*GB3①商務(wù)會(huì)所大堂，包括前臺(tái)接待區(qū)、商務(wù)中心；=2\*GB3②簡(jiǎn)餐咖啡廳；=3\*GB3③餐飲包房：包括小型餐飲包房、中型餐飲包房、高檔餐飲包房；=4\*GB3④后勤區(qū)域：包括廚房、物業(yè)辦公室等；=5\*GB3⑤多功能廳：滿足商務(wù)會(huì)議、公司年會(huì)、商務(wù)集會(huì)等功能；=6\*GB3⑥會(huì)見(jiàn)廳/接待室：滿足高端洽談、接待的功能；=7\*GB3⑦娛樂(lè)健身區(qū)域：包括健身房、棋牌、桌球等功能；=8\*GB3⑧公共衛(wèi)生間；=9\*GB3⑨雪茄紅酒吧（根據(jù)需要）。（三）建設(shè)方案（1）建議方案根據(jù)以上功能分析，我們提出4個(gè)建議方案，分別如下：=1\*GB3①一期:商務(wù)會(huì)所與馬術(shù)俱樂(lè)部整體設(shè)計(jì)、合并裝修，二期:建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)。方案說(shuō)明：一期對(duì)會(huì)所主樓進(jìn)行部分?jǐn)U建并和打臺(tái)整體設(shè)計(jì)裝修，使其兼具商務(wù)會(huì)所和馬術(shù)俱樂(lè)部的功能；二期在會(huì)所北部建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)。a.商務(wù)會(huì)所兼馬術(shù)俱樂(lè)部面積劃分及總預(yù)算本案需對(duì)會(huì)所主樓進(jìn)行擴(kuò)建并和打臺(tái)一并裝修才可滿足各功能區(qū)的需求，總建筑面積7047平米，根據(jù)功能要求需要一二層裝修面積6180平米，備用區(qū)867平米，但是外立面需要全部改造。預(yù)算金額2622萬(wàn)元，面積劃分及預(yù)算明細(xì)如下：序號(hào)內(nèi)容空間數(shù)量單位面積面積（m2）單價(jià)(元/m2)總造價(jià)（元）1外立面改造會(huì)所及打臺(tái)部分2622.650013113002設(shè)備空調(diào)、消防、電梯等704750035235003屋面改造費(fèi)用二層屋面防水鋪砌及欄桿等469.472601220624土建改造費(fèi)用190037112004.1一層土建改造部分簡(jiǎn)餐區(qū)加建268.21800482760大堂加建161.71800291060餐飲區(qū)加建160.11800288180包房陽(yáng)臺(tái)加建291.22300669760辦公區(qū)加建68.81800123840小計(jì)95018556004.2二層土建改造部分會(huì)議區(qū)加建268.21800482760大堂加建161.71800291060餐飲區(qū)加建160.11800288180包房陽(yáng)臺(tái)加建291.22300669760會(huì)見(jiàn)廳加建68.81800123840小計(jì)95018556005裝修部分175531905.1裝修設(shè)計(jì)費(fèi)6179.920012359805.2裝修費(fèi)用6179.9163172105.2.1一層裝修及配飾家具大堂1398.9398.930001196700簡(jiǎn)餐區(qū)1519.8519.820001039600廚房1186.2186.23500651700購(gòu)物中心1109.5109.51500164250值班區(qū)132.532.53009750走廊1137.9137.91200165480更衣室1242.5242.52000485000辦公區(qū)1173.5173.5600104100樓梯間164.864.830019440餐飲小包271.7143.43000430200餐飲中包4140.8563.240002252800餐飲走廊1250.5250.51500375750員工區(qū)1207.1207.1500103550客用衛(wèi)生間148.248.24000192800小計(jì)307871911205.2.2二層裝修及配飾家具多功能廳1616.5616.530001849500大堂及走廊1554.2554.220001108400會(huì)議倉(cāng)庫(kù)及樓梯間193.893.830028140傳菜間139.539.550019750客用衛(wèi)生間132.132酒會(huì)1195.4195.43500683900會(huì)見(jiàn)廳1237.6237.62500594000淋浴區(qū)1191.2191.22500478000健身房1166.1166.12000332200商務(wù)中心135.735.7200071400餐飲走廊1247.6247.61500371400餐飲大包4173.05692.250003461000小計(jì)3101.99126090總計(jì)26,221,252b.室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)面積及總預(yù)算室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)預(yù)算728萬(wàn)元，主要用于障礙賽比賽、室內(nèi)馬術(shù)表演，馬術(shù)訓(xùn)練等活動(dòng)需要及平時(shí)教學(xué)培訓(xùn)和休閑騎乘使用，包含障礙賽標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地60m*90m、盛裝舞步場(chǎng)地20m*60m，建筑面積7280平米（65米*112米），最大會(huì)員接待量10-20人，容納觀眾200-300人。設(shè)計(jì)施工總預(yù)算約728萬(wàn)元（=1000元/平米*7280平米）。（場(chǎng)地面積及預(yù)算需專家提供專業(yè)意見(jiàn)）c.各期建設(shè)內(nèi)容和投資匯總進(jìn)度建設(shè)內(nèi)容面積需求投資金額一期商務(wù)會(huì)所加馬術(shù)俱樂(lè)部綜合設(shè)計(jì)裝修6180平米2622萬(wàn)元二期室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)建筑面積7280平米728萬(wàn)元合計(jì)3350萬(wàn)元=2\*GB3②一期商務(wù)會(huì)所獨(dú)立裝修，馬術(shù)俱樂(lè)部獨(dú)立建設(shè)，二期建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)方案說(shuō)明：一期將會(huì)所主樓裝修為獨(dú)立的商務(wù)會(huì)所（打臺(tái)部分預(yù)留，暫不裝修，以廣告牌等形式遮蓋），在會(huì)所南部新建一個(gè)馬術(shù)俱樂(lè)部，并修建與馬術(shù)俱樂(lè)部配套的綠地花園，面積1.5-2畝，用于高端會(huì)員的休閑、戶外燒烤等；二期在馬術(shù)俱樂(lè)部南部建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)，并修建馬廄通往馬術(shù)俱樂(lè)部的水泥路200米。a.獨(dú)立商務(wù)會(huì)所面積劃分及總預(yù)算該方案裝修總面積4040平米，總預(yù)算1430萬(wàn)元。具體如下：編號(hào)用途數(shù)量單位面積（平米）面積（平米）單價(jià)（元/平米）總造價(jià)（元）1設(shè)計(jì)費(fèi)40402008080002土建改擴(kuò)建費(fèi)用846.8180015242403外立面改造費(fèi)用1758.65008793004屋面改造費(fèi)用469.47260122062.25裝修費(fèi)用40402912117640005.1會(huì)所大堂1460460300013800005.2公共空間140040012004800005.3一樓零點(diǎn)大廳1600600200012000005.4小型餐飲包房84032022007040005.5中型餐飲包房38024025006000005.6高檔餐飲包房117017050008500005.7總廚房1300300350010500005.8公共衛(wèi)生間26012040004800005.9多功能廳1700700300021000005.10會(huì)見(jiàn)廳及附屬設(shè)施123023040009200005.11娛樂(lè)健身會(huì)所130030020006000005.12雪茄紅酒吧12002003000600000總計(jì)4040353914297602b.俱樂(lè)部面積劃分及總預(yù)算該方案俱樂(lè)部預(yù)計(jì)總面積1155平方米，總造價(jià)486萬(wàn)元，具體如下：編號(hào)分類(lèi)用途數(shù)量面積（平米）總面積（平米）單價(jià)（元/平米）造價(jià)（元）1設(shè)計(jì)費(fèi)11552302656502基建成本1155160018480003設(shè)備費(fèi)用11555005775004裝修部分1155187621670004.1教學(xué)展示培訓(xùn)教室2408080064000馬術(shù)相關(guān)展示004.2會(huì)員服務(wù)更衣儲(chǔ)物區(qū)11501502000300000洗浴區(qū)160602500150000會(huì)員休息區(qū)11001002000200000VIP會(huì)員包間5301502400360000接待室2501002000200000馬具商店11001001200120000醫(yī)務(wù)室12020800160004.3公共空間大堂160603000180000商務(wù)中心14040120048000公共衛(wèi)生間240804000320000走廊及其他公共空間112012012001440004.4后勤服務(wù)辦公室3257560045000員工衛(wèi)生間12020100020000總計(jì)115542064858150c.俱樂(lè)部?jī)?nèi)部綠地綠化及景觀建設(shè)預(yù)算50萬(wàn)元。d.室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)：參考方案一e.馬廄至室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)道路：200米長(zhǎng)，7米寬，預(yù)算20萬(wàn)元。f.預(yù)算匯總進(jìn)度建設(shè)內(nèi)容面積需求投資金額一期商務(wù)會(huì)所設(shè)計(jì)裝修4040平米1430萬(wàn)元馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)裝修1155平米486萬(wàn)元內(nèi)部綠地花園1-2畝50萬(wàn)元二期室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)建筑面積7280平米728萬(wàn)元馬廄至室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)道路200米20萬(wàn)元合計(jì)2714萬(wàn)元=3\*GB3③一期商務(wù)會(huì)所獨(dú)立裝修、馬術(shù)俱樂(lè)部與室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)合并建設(shè)方案說(shuō)明：該方案一期即完成商務(wù)會(huì)所、馬術(shù)俱樂(lè)部和室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)的全部建設(shè)。具體為將會(huì)所主樓裝修為獨(dú)立的商務(wù)會(huì)所（打臺(tái)部分預(yù)留，暫不裝修），在馬廄北部合并建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)兼馬術(shù)俱樂(lè)部。由于室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)是高端馬術(shù)俱樂(lè)部必備的基礎(chǔ)設(shè)施，盡早建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)有利于高端會(huì)員的開(kāi)發(fā)，提升俱樂(lè)部整體水平和檔次。同時(shí)將室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)與馬術(shù)俱樂(lè)部合并建設(shè)，可節(jié)省總體建設(shè)空間，縮短賓客從俱樂(lè)部到訓(xùn)練場(chǎng)地的距離，方便賓客觀賞和俱樂(lè)部管理，提升俱樂(lè)部整體實(shí)用價(jià)值。該方案商務(wù)會(huì)所預(yù)算1430萬(wàn)元（參考方案二）；室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)加馬術(shù)俱樂(lè)部預(yù)算1214萬(wàn)元（參考方案二）。各期預(yù)算匯總?cè)缦拢哼M(jìn)度建設(shè)內(nèi)容面積需求投資金額一期商務(wù)會(huì)所設(shè)計(jì)裝修4040平米1430萬(wàn)元室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)兼馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)裝修馬術(shù)俱樂(lè)部室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)486萬(wàn)元728萬(wàn)元合計(jì)2644萬(wàn)元=4\*GB3④主樓建設(shè)為商務(wù)會(huì)所、打臺(tái)改建為馬術(shù)俱樂(lè)部，在打臺(tái)北側(cè)建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)方案說(shuō)明：將會(huì)所主樓裝修為獨(dú)立的商務(wù)會(huì)所（打臺(tái)部分預(yù)留，暫不裝修），室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)和馬術(shù)俱樂(lè)部合建，同時(shí)將打臺(tái)作為該建筑物的一部分包含在其中。因該方案室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)的選址距離馬廄較遠(yuǎn)，需新建從馬廄到室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)的封閉通道一條，長(zhǎng)度需500米，寬度3米，高度3米。商務(wù)會(huì)所預(yù)算1430萬(wàn)元（參考方案二）；馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)裝修成本參考方案三，室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)較前述方案需增加土方工程約40萬(wàn)元。新建從馬廄到室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)的封閉通道預(yù)算約75萬(wàn)元。進(jìn)度建設(shè)內(nèi)容面積需求投資金額一期商務(wù)會(huì)所設(shè)計(jì)裝修4040平米1430萬(wàn)元室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)兼馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)裝修馬術(shù)俱樂(lè)部室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)封閉通道486萬(wàn)元768萬(wàn)元75萬(wàn)元合計(jì)2759萬(wàn)元（2）方案選擇的依據(jù)=1\*GB3①可行性根據(jù)商務(wù)會(huì)所與馬術(shù)俱樂(lè)部的功能需求分析，兩者在功能上基本無(wú)重合。若將兩者合并設(shè)計(jì)裝修，可不必再另外建設(shè)馬術(shù)俱樂(lè)部，但馬術(shù)俱樂(lè)部與商務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)相互干擾，將增加管理難度，影響經(jīng)營(yíng)的靈活性。若分別獨(dú)立裝修建設(shè)，一方面有利于打造商務(wù)會(huì)所的高端私密定位；第二有利于增強(qiáng)馬術(shù)俱樂(lè)部的專業(yè)性。因此，我們認(rèn)為將會(huì)所與馬術(shù)俱樂(lè)部分別獨(dú)立建設(shè)、裝修較可行。=2\*GB3②經(jīng)濟(jì)性四種方案總投資額、分期投資額對(duì)比如下：項(xiàng)目一期投資二期投資總投資（萬(wàn)元）內(nèi)容金額（萬(wàn)元）內(nèi)容金額（萬(wàn)元）方案一會(huì)所、俱樂(lè)部合并裝修（含打臺(tái)面積）2622室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)7283350方案二會(huì)所獨(dú)立裝修（不含打臺(tái)）1430室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)7282714俱樂(lè)部獨(dú)立建設(shè)486俱樂(lè)部?jī)?nèi)部綠地花園50至馬廄的道路20一期小計(jì)1966二期小計(jì)748方案三會(huì)所主樓獨(dú)立裝修（不含打臺(tái)）14302644俱樂(lè)部、室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)合并建設(shè)1214一期小計(jì)2644方案四主樓裝修為會(huì)所14302759俱樂(lè)部486室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)768封閉通道75一期小計(jì)2759從上表可以看出，總投資額方案三最低；一期投資額方案二最小，方案靈活性強(qiáng)。=3\*GB3③功能最大化方案三、四將高端馬術(shù)俱樂(lè)部必備的室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)放入一期完成，使馬術(shù)俱樂(lè)部的建設(shè)一步到位，有利于馬術(shù)俱樂(lè)部完善綜合服務(wù)功能，提升俱樂(lè)部檔次。（3）方案建議通過(guò)綜合對(duì)比，將俱樂(lè)部與會(huì)所獨(dú)立建設(shè)裝修的思路比較可行，根據(jù)資金充裕情況，建議優(yōu)先選擇方案二。三、2012年工作實(shí)施計(jì)劃1.房地產(chǎn)方面通過(guò)分析，我們認(rèn)為賽馬場(chǎng)項(xiàng)目的房地產(chǎn)板塊比較適合作為銷(xiāo)售核心式的主題地產(chǎn)。一方面因?yàn)轫?xiàng)目可開(kāi)發(fā)面積較小，無(wú)論從投資規(guī)模、還是時(shí)間上都有很大的限制條件；另一方面，項(xiàng)目具有的賽馬以及高爾夫配套，都提供了相關(guān)的前提條件。如果將地產(chǎn)板塊拿出來(lái)進(jìn)行合作，我方的合作資源應(yīng)該體現(xiàn)在“主題”這兩個(gè)字上，如何能最大化地發(fā)揮“主題”對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的作用，將是我方地產(chǎn)方面工作的關(guān)鍵。2012年公司擬在該板塊開(kāi)展以下工作（1）開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作（2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝策劃（3）進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)（4）探討與區(qū)政府簽訂《開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的可能（5）積極進(jìn)行項(xiàng)目的招商工作。該板塊工作思路及具體計(jì)劃詳見(jiàn)附件1。2.基礎(chǔ)建設(shè)方面（1）完成會(huì)所裝修=1\*GB3①投資1430萬(wàn)元（詳見(jiàn)附件5）。=2\*GB3②時(shí)間計(jì)劃（詳見(jiàn)附件6）：設(shè)計(jì)周期1.5個(gè)月，建設(shè)周期4.5個(gè)月。預(yù)計(jì)從5月中旬開(kāi)始土建施工，10月底完成改建裝修。（2）建設(shè)馬術(shù)俱樂(lè)部及室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)=1\*GB3①投資預(yù)算馬術(shù)俱樂(lè)部投資486萬(wàn)元（詳見(jiàn)附件4）；購(gòu)置高端馬術(shù)馬匹或展示馬匹以吸引馬主會(huì)員（200-300萬(wàn)元）；視資金狀況考慮建設(shè)室內(nèi)訓(xùn)練場(chǎng)，投資728萬(wàn)元。=2\*GB3②時(shí)間計(jì)劃（詳見(jiàn)附件7）：設(shè)計(jì)周期1.5個(gè)月，建設(shè)時(shí)間5.5個(gè)月；計(jì)劃5月中旬開(kāi)始土建工程，11月底完成建設(shè)裝修。（3）建設(shè)室外馬術(shù)場(chǎng)地室外馬術(shù)場(chǎng)地的建設(shè)主要包括室外練習(xí)場(chǎng)兩個(gè)（60m×90m），調(diào)馬圈4個(gè)。2012年計(jì)劃先建設(shè)永久性室外訓(xùn)練場(chǎng)1個(gè)和調(diào)教圈2個(gè)，此外，為適應(yīng)基建期間舉辦青少年馬術(shù)培訓(xùn)班的需求，還需在現(xiàn)有跑道的基礎(chǔ)上改建出4個(gè)臨時(shí)調(diào)教圈。相關(guān)建設(shè)預(yù)算如下：項(xiàng)目時(shí)間安排預(yù)算室外訓(xùn)練場(chǎng)建設(shè)10-11月（會(huì)所建好后施工）50萬(wàn)元調(diào)馬圈建設(shè)4-5月4萬(wàn)元臨時(shí)練習(xí)場(chǎng)（跑道內(nèi)）3-4月5萬(wàn)元合計(jì)59萬(wàn)元（4）青少年馬術(shù)培訓(xùn)班輔助設(shè)施配套在馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)未完成之前，教學(xué)培訓(xùn)以內(nèi)部試運(yùn)行形式運(yùn)作，除場(chǎng)地建設(shè)外，另需配套戶外帳篷、座椅、電視及音響、空調(diào)設(shè)備、冷熱飲及卡通布景等，預(yù)算如下：項(xiàng)目描述費(fèi)用帳篷總面積300平方，分成幾個(gè)區(qū)域建設(shè)，可容納40-50人，單價(jià)為300元/平方米10萬(wàn)元座椅家具2萬(wàn)元音響電視2萬(wàn)元空調(diào)設(shè)備2萬(wàn)元冷熱飲設(shè)備1萬(wàn)元卡通布景1萬(wàn)元合計(jì)18萬(wàn)元（5）賽事設(shè)備的維修全運(yùn)會(huì)期間保留的賽事設(shè)備目前已經(jīng)損壞嚴(yán)重，需要進(jìn)行的調(diào)試和維修計(jì)劃在今年上半年完成，根據(jù)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)策略和進(jìn)度，提前做好辦賽的硬件設(shè)施準(zhǔn)備。主要的維修清單如下表：分類(lèi)器材名稱數(shù)量監(jiān)視系統(tǒng)主機(jī)1攝像設(shè)備1弱電配套5監(jiān)視器1采集卡1硬盤(pán)錄像機(jī)1音響及廣播系統(tǒng)主機(jī)1調(diào)節(jié)盤(pán)1音源設(shè)備4揚(yáng)聲設(shè)備13電力設(shè)備變壓器1備用發(fā)電機(jī)1網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1根據(jù)前期進(jìn)行的賽事調(diào)研報(bào)告，賽事設(shè)備維修約需資金40萬(wàn)元，但不排除維修過(guò)程中部分損壞嚴(yán)重的設(shè)備需要重新購(gòu)置，具體預(yù)算金額需根據(jù)奧聯(lián)公司提供的檢測(cè)和維修方案確定。該部分工作需根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度決定是否在2012年實(shí)施，本年預(yù)算暫按40萬(wàn)元申報(bào)。（6）場(chǎng)地整理及綠化配套工程需進(jìn)行園區(qū)綠化景觀改造、山體改造和排水溝蓋板項(xiàng)目施工，以最大限度降低園區(qū)維護(hù)費(fèi)用和用水量。相關(guān)預(yù)算需綠化公司設(shè)計(jì)方案確定后再制定。（7）高爾夫練習(xí)場(chǎng)公司暫不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資，首先進(jìn)行合作伙伴的招商，由合作伙伴出資建設(shè)并經(jīng)營(yíng)，我方收取場(chǎng)地租金。若暫時(shí)無(wú)合作伙伴，可將該項(xiàng)目延緩至明年再?zèng)Q定是否由公司投資建設(shè)。3.經(jīng)營(yíng)管理方面（1）馬術(shù)俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)=1\*GB3①馬術(shù)俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)思路為建設(shè)“開(kāi)放式”及“會(huì)員準(zhǔn)入制”相結(jié)合的馬術(shù)俱樂(lè)部，根據(jù)目前的具體情況，建議俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)初期及試運(yùn)營(yíng)期間先以開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)模式為核心，將青少年馬術(shù)培訓(xùn)作為起點(diǎn)，開(kāi)展各項(xiàng)俱樂(lè)部活動(dòng)。對(duì)內(nèi)在培訓(xùn)體系設(shè)計(jì)上注重趣味性、娛樂(lè)性，專業(yè)性，寓教于樂(lè)，并配以各種廣宣類(lèi)活動(dòng)，增強(qiáng)英式青少年馬術(shù)教育的吸引力，同時(shí)，磨合內(nèi)部教學(xué)隊(duì)伍，注重提升服務(wù)品質(zhì)，以此提高馬術(shù)俱樂(lè)部的知名度和影響力。俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)的成長(zhǎng)期，可以開(kāi)展以青少年馬術(shù)培訓(xùn)和馬主會(huì)員模式為核心的主體業(yè)務(wù)，同時(shí)將馬匹買(mǎi)賣(mài)和交易及其渠道建設(shè)作為重點(diǎn)，使俱樂(lè)部擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)源。俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)的成熟穩(wěn)定期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施全部到位，提升俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)規(guī)格，向高端會(huì)員制馬術(shù)俱樂(lè)部發(fā)展，采用會(huì)員準(zhǔn)入制，具備提供高端社交平臺(tái)和優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)的能力，給會(huì)員以尊貴榮耀的體驗(yàn)。=2\*GB3②2012年擬開(kāi)展的具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（詳見(jiàn)附件2）俱樂(lè)部對(duì)外經(jīng)營(yíng)需要根據(jù)基礎(chǔ)建設(shè)和硬件配套的進(jìn)度確定，因此，綜合考慮現(xiàn)有馬匹、人員、資金、經(jīng)驗(yàn)等具體情況，2012年俱樂(lè)部的工作首先在完善架構(gòu)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，4月份開(kāi)始以青少年馬術(shù)培訓(xùn)班的形式啟動(dòng)內(nèi)部試運(yùn)營(yíng)工作，同時(shí)在教學(xué)課程設(shè)計(jì)、培訓(xùn)安排、服務(wù)配套、形象及品質(zhì)等軟件建設(shè)上具體落實(shí)實(shí)施，爭(zhēng)取能夠在教學(xué)、服務(wù)、軟硬件等方面具有一定的專業(yè)化教學(xué)和服務(wù)水平。根據(jù)具體實(shí)施運(yùn)作情況，爭(zhēng)取于下半年正式開(kāi)展馬術(shù)俱樂(lè)部的對(duì)外業(yè)務(wù)。關(guān)于賽事的舉辦，在完成馬術(shù)俱樂(lè)部建設(shè)和商務(wù)會(huì)所裝修之前，公司暫不具備承接國(guó)家級(jí)賽事的條件。因此，公司計(jì)劃待相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)到位、具備了俱樂(lè)部、餐飲等服務(wù)功能后，再根據(jù)業(yè)務(wù)需要決定是否啟動(dòng)一次俱樂(lè)部之間的賽事。（2）會(huì)所經(jīng)營(yíng)（經(jīng)營(yíng)思路詳見(jiàn)附件3）=1\*GB3①會(huì)所定位品牌定位：結(jié)合賽馬場(chǎng)多項(xiàng)休閑、健身運(yùn)動(dòng)及自身“天然綠色氧吧”等優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)健康生活消費(fèi)方式，打造“養(yǎng)生”、“定制”為特色的城市品牌餐飲，并針對(duì)目標(biāo)群體進(jìn)行定向性宣傳。功能定位：以10個(gè)包間以內(nèi)規(guī)模的高端餐飲為核心，將立意獨(dú)特的特色簡(jiǎn)餐作為輔助餐飲，并配以商務(wù)接待、住宿、會(huì)議等尊享服務(wù)，滿足高端消費(fèi)者體育運(yùn)動(dòng)、休閑度假、會(huì)議、養(yǎng)生、婚慶等服務(wù)需求?？蛻羧憾ㄎ唬河懈叨瞬惋嫾岸喾N服務(wù)功能配套需求的人群(俱樂(lè)部會(huì)員、省市委黨校等周邊企事業(yè)單位人群、駐濟(jì)東部外企等)會(huì)所設(shè)計(jì)風(fēng)格定位：與賽馬場(chǎng)項(xiàng)目主題相匹配，風(fēng)格獨(dú)特、凸顯文化品味和內(nèi)涵、有藝術(shù)設(shè)計(jì)感。菜品定位：以“回歸自然、美食與健康同在”為主題養(yǎng)生特色菜系，輔以接受程度較高的高端菜品，倡導(dǎo)在視野開(kāi)闊、空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅的就餐環(huán)境里盡情享受遠(yuǎn)離塵染的純凈生活。=2\*GB3②經(jīng)營(yíng)模式選擇a.自主經(jīng)營(yíng)為主，分包部分工作以自主經(jīng)營(yíng)為主，確保餐飲質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)，部分工作可以分包形式進(jìn)行，如棋牌、SPA、健身房的經(jīng)營(yíng)，會(huì)所保潔，桌布餐具清洗等。b.合作經(jīng)營(yíng)會(huì)所裝修、管理模式需在合作伙伴、合作方式、經(jīng)營(yíng)理念能夠確定并達(dá)成一致的前提下進(jìn)行。c.全部外包收取租金，由于俱樂(lè)部會(huì)員及服務(wù)配套對(duì)其營(yíng)收的促進(jìn)，租金可以逐年提高或者提取會(huì)員用餐傭金。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士經(jīng)驗(yàn)判斷和建議，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，推薦自主經(jīng)營(yíng)，考慮到專業(yè)性，具體運(yùn)營(yíng)可招聘專業(yè)團(tuán)隊(duì)自主管理，也可以分包形式由專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。=3\*GB3③商務(wù)會(huì)所擬開(kāi)展的業(yè)務(wù)a.餐飲★高端餐飲包間高檔菜品，打造特色養(yǎng)生菜系為主，預(yù)計(jì)平均價(jià)位400-600元/位；就餐環(huán)境及氛圍感受符合高端客戶群體需求；注重服務(wù)品質(zhì)、菜品口味、客戶關(guān)懷、潛在養(yǎng)生需求培養(yǎng)?！锾厣?jiǎn)餐提供創(chuàng)意精品中餐、精致純正西餐，滿足外籍人士、會(huì)員簡(jiǎn)餐等需求，預(yù)計(jì)平均價(jià)位100-300元/位；根據(jù)客流量及住宿會(huì)議總體情況，也可以自助形式開(kāi)展；注重營(yíng)造輕松、時(shí)尚的就餐環(huán)境和氛圍?！锛t酒吧與知名紅酒品牌合作；帶領(lǐng)客戶品味紅酒經(jīng)典風(fēng)范，領(lǐng)略紅酒歷史傳承。b.住宿根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)周邊環(huán)境及服務(wù)配套的綜合考慮，建議賽馬場(chǎng)會(huì)所如設(shè)置客房，可在30-40間房為宜，滿足俱樂(lè)部會(huì)員、會(huì)議培訓(xùn)人員、家庭休閑度假、外籍人士長(zhǎng)期居住的住宿需求；住宿業(yè)務(wù)投資回報(bào)率較高，根據(jù)調(diào)研獲知可在70-80%左右，可以酒店客房或酒店式公寓（可出售使用權(quán)）的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)；24小時(shí)英式管家提供入住到離開(kāi)前所有的貼心服務(wù)。簡(jiǎn)約明快、注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、采光良好，廚衛(wèi)設(shè)施齊全。c.會(huì)議調(diào)研可知，會(huì)議收入在各大酒店收入中占有較高比例，完善的會(huì)議功能可以帶動(dòng)餐飲和住宿業(yè)務(wù)；會(huì)所內(nèi)設(shè)置大型會(huì)議室和多功能廳，面積300-500平方米，豪華典雅，設(shè)施先進(jìn)齊全，提供一流的高端會(huì)議服務(wù)，能夠滿足不同規(guī)模的會(huì)議需求，可舉辦商務(wù)會(huì)晤、高端論壇等中型會(huì)議，也可滿足公司大型會(huì)議沙龍聚會(huì)文藝演出、聚會(huì)餐飲的需要。d.特色團(tuán)體活動(dòng)★草地婚禮青山、綠地、陽(yáng)光和駿馬是賽馬場(chǎng)草地婚禮的特色；XX高端婚禮桌宴4000元/桌以上