房地產(chǎn)估價師考試－房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題

2005年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題(2)一、單選[共20題，每題1分，總計20分]1、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（）。A．多樣性B．固定性C．稀缺性D．體積大，消耗材料多2、下列各項中導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的原因是（）。A．有效需求減少B．土地供應(yīng)減少C．開發(fā)成本下降D．競爭3、根據(jù)各地房地產(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（）的租金。A．5年B．50個月C．100個月D．10個月4、建筑容積率是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與（）之比。A．規(guī)劃建設(shè)用地面積B．居住區(qū)總用地面積C．居住建筑用地面積D．獲取土地使用權(quán)面積5、某開發(fā)商開發(fā)高檔房地產(chǎn)項目，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，此時宜采用（）。A．固定單價合同B．成本加酬金合同C．包工包料合同D．包工部分包料合同6、監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，否則超過（）不予確認(rèn)，也不提出修改意見，視為同意工期順延。A．5月1日24時B．5月2日24時C．5月3日24時D．5月4日24時7、以固定價格合同發(fā)包的工程項目，其管理人員的工作主要集中在（）。A．質(zhì)量控制和成本控制B．質(zhì)量控制和進(jìn)度控制C．進(jìn)度控制和成本控制D．質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制8、售樓書、標(biāo)志圖形屬于市場營銷促銷組合中的（）。A．直銷B．廣告C．銷售促進(jìn)D．公關(guān)與宣傳9、目標(biāo)定價法所確定的單位價格為（）。A．單位價格＝單位成本＋資本投資額×目標(biāo)收益率÷銷售量B．單位價格＝單位成本＋資本投資額÷銷售量C．單位價格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤率)÷(1－稅率)D．單位價格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤率)×(1－稅率)10、建設(shè)投資估算精度上±10%，所需費用小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占投資的0.20～1.00的階段屬于（）。A．投資機(jī)會研究B．項目評估C．初步可行性研究D．詳細(xì)可行性研究11、某項目已投入800萬元取得土地使用權(quán)，預(yù)計項目建設(shè)投資需1600萬元，則今后項目開發(fā)建設(shè)資金投入（）以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。A．200萬元B．400萬元C．480萬元D．600萬元12、個人住房抵押貸款屬于（）。A．權(quán)益融資B．債務(wù)融資C．直接融資D．間接融資13、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。A．共代理了多少個項目B．代理成交額有多少C．人員素質(zhì)D．代理的成功率有多大14、評價融資方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行融資成本等級劃分是根據(jù)（）關(guān)系狀況確定的。A．直接融資成本和間接融資成本B．綜合融資成本和融資總額C．綜合融資成本費用和投資收益率D．綜合融資成本費用與融資貸款率15、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用，則會使商品房的供應(yīng)（）。A．增加B．減少C．不變D．大幅度減少16、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素（）。A．開發(fā)成本的變化B．收入的變化C．價格的變化D．開發(fā)商對未來的預(yù)期17、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A．上升B．下降C．不變D．不確定18、概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用常用的估算公式為（）。A．直接費：每平方米造價指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積B．直接費：每平方米造價指標(biāo)×建筑面積C．主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積D．間接費：每平方米造價指標(biāo)×建筑面積直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積19、金融是（）。A．“貨幣資金的融通”的簡稱，是以政府等機(jī)構(gòu)為中心的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通B．“現(xiàn)金融通”的簡稱，是以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通C．“貨幣資金融通”的簡稱，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通D．“貨幣資金融通”的簡稱，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的市場活動以及在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通20、下列利息支出中，應(yīng)予以資本化的是（）。A．為生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的長期借款利息B．為對外投資而發(fā)生的借款利息支出C．籌建期間發(fā)生的長期借款利息支出D．清算期間發(fā)生的長期借款利息支出二、判斷[共20題，每題1分，總計20分]21、一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）22、公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。因此，所有項目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。（）23、單價合同中所用單價既包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓芾碣M和利潤。（）24、在采用總包合同時，一般情況下，開發(fā)商只與總承包商直接聯(lián)系，而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系。但對于開發(fā)商指定的分包商，可直接加以控制。（）25、建設(shè)工程施工的分包也需經(jīng)開發(fā)商同意，分包人應(yīng)由開發(fā)商指定。（）26、成本加成定價法中加成的含義就是一定比例的管理費和利潤。（）27、認(rèn)知價值定價法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格。（）28、聲望定價和尾數(shù)定價策略主要是定位于高收入階層的。（）29、開發(fā)商適時提價，可能會加快銷售進(jìn)度。（）30、房地產(chǎn)全過程營銷是貫穿于開發(fā)項目的選址、設(shè)計、投資、建造及銷售整個開發(fā)過程的銷售促進(jìn)。（）31、受人們對客觀世界認(rèn)識程度限制，可行性研究具有相當(dāng)程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。（）32、主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的承租人組合形式。（）33、保留金應(yīng)當(dāng)在工程預(yù)付款中扣除，在缺陷責(zé)任期后，全部退還給承包商。（）34、如果承包商未對其在工程中所雇傭的工人辦理人身保險，開發(fā)商可以代其投保，但在支付工程進(jìn)度款時，將扣除該筆保險費。（）35、對舊城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。（）36、市場上不可能有兩宗安全相同的房地產(chǎn)，其產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。（）37、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：①金融業(yè)的發(fā)展；②信息、通訊技術(shù)水平的提高；③生產(chǎn)方式和工作方式的改善；④人文環(huán)境的變化；⑤自然環(huán)境的變化；⑥政治制度的變遷等方面。（）38、新城區(qū)往往適于開發(fā)商業(yè)中心，寫字樓、餐飲及娛樂用房。（）39、一般來說，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開發(fā)項目的市場宣傳和租售業(yè)務(wù)。（）40、成本定價法忽視了當(dāng)前的需求、購買者的預(yù)期價值以及競爭者狀況。（）三、多選[共15題，每題2分，總計30分]41、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）步驟。A．投資機(jī)會選擇與決策分析B．前期工作階段C．建設(shè)階段D．租售階段42、按常規(guī)公開招標(biāo)項目應(yīng)授標(biāo)給最低報價者，除非最低標(biāo)價是（）的。A．不合理B．外地承包商提交C．根本無法實現(xiàn)D．開發(fā)商有懷疑的承包商提交43、開發(fā)項目評估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測項目的主要指標(biāo)如（）等對主要變動因素變化而發(fā)生變化的敏感程度。A．總投資與資金籌措表B．財務(wù)內(nèi)部收益率C．財務(wù)凈現(xiàn)值D．投資回收期44、開發(fā)商對開發(fā)項目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是（）。A．降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險B．樹立公司良好形象C．延長銷售期，加強公眾印象D．籌措項目開發(fā)資金45、抵押率的確定受（）等因素的影響。A．抵押物的流動性B．貸款期限長短C．通貨膨脹預(yù)期D．抵押物所處的市場條件46、房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析包括（）。A．蒙特卡羅法B．盈虧平衡分析C．敏感性分析D．風(fēng)險分析47、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括。（）。A．生產(chǎn)方式和工作方式B．人文環(huán)境的變化C．信息、通訊技術(shù)水平的提高D．自然環(huán)境的變化48、如果項目具備（）條件，金融機(jī)構(gòu)可能會放寬其評判標(biāo)準(zhǔn)。A．開發(fā)商已獲得了項目用地的土地使用權(quán)B．有充分的證據(jù)證明，項目確實可以順利出租或出售出去C．開發(fā)商具有良好的信譽D．開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)一步投入自有資金用于項目建設(shè)49、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。A．外墻B．踢腳C．陽臺D．隔墻50、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響表現(xiàn)在（）。A．令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小、確定其合理的投資收益水平B．使其盡可能回避，控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險C．迫使投資者改變投資方向D．確定投資金的多少E．確定房地產(chǎn)的回收資金51、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有（）步驟。A．投資機(jī)會尋找和篩選B．可行性研究C．獲取土地所有權(quán)和使用權(quán)D．規(guī)劃設(shè)計與方案報批E．簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收和市場營銷及物業(yè)管理52、土地的經(jīng)濟(jì)特性有（）。A．供給的廣泛性B．可壟斷性C．土地利用多方向性D．效益級差異E．土地利用的單向性53、關(guān)于投資估算的表述正確的是（）。A．他通過編制估算文件對擬建項目所需投資先測算B．他通過編制估算文件對已建設(shè)項目所需投資先測算C．其估算內(nèi)容包括從籌建直接到竣工投產(chǎn)所需兩部分D．他包括固定投資估算和鋪底流動資金估算兩部分E．他只包括固定資產(chǎn)投資估算54、寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的因素有（）。A．計算可出租或可使用面積B．基礎(chǔ)租金與市場租金C．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn)．競爭對手的租金情況E．客戶的承受能力55、影響現(xiàn)金流量的因素有（）。A．用現(xiàn)金購買5個月到期的債券B．商業(yè)匯票貼現(xiàn)C．用存貨抵償債務(wù)D．賒銷商品E．A、B、C、D均不正確四、計算[共3題，每題10分，總計30分]56、某企業(yè)擬向銀行貸款1500萬元，借用5年后一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息；乙銀行貸款年利率16%，按月復(fù)利計息，問企業(yè)向哪家銀行貸款較經(jīng)濟(jì)？57、某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%，預(yù)計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求？58、某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65O，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4-18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計項目的開發(fā)周期為3.5年（其中準(zhǔn)備期為12個月，建設(shè)周期為24個月，銷售周期為6個月）；平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%；地價款在項目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價為12萬元/個；銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)門年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比）為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。答案：第1題試題答案：C第2題試題答案：B第3題試題答案：C第4題試題答案：A第5題試題答案：D第6題試題答案：C第7題試題答案：B第8題試題答案：B第9題試題答案：A第10題試題答案：D第11題試題答案：B試題解析：項目開發(fā)建設(shè)資金投入的數(shù)額（不含土地費用）應(yīng)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，即1600×25%=400（萬元）。第12題試題答案：B第13題試題答案：D第14題試題答案：D第15題試題答案：A第16題試題答案：B第17題試題答案：A第18題試題答案：A第19題試題答案：C第20題試題答案：C試題解析：ABD三項均不需予以資本化。第21題試題答案：錯誤第22題試題答案：錯誤試題解析：公開招標(biāo)也存在工作量大、招標(biāo)費用高、經(jīng)歷時間長的缺點。第23題試題答案：正確第24題試題答案：錯誤試題解析：對于開發(fā)商指定的分包商，也要由總包控制。第25題試題答案：錯誤試題解析：分包人可由開發(fā)商指定或由總包自行選擇。第26題試題答案：錯誤試題解析：成本加成定價法中的加成是指一定比例的利潤。第27題試題答案：錯誤試題解析：認(rèn)知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。第28題試題答案：錯誤試題解析：尾數(shù)定價是想樹立低價格形象，不是定位于高收人階層的。第29題試題答案：正確第30題試題答案：錯誤試題解析：全過程營銷還涉及物業(yè)管理階段的工作。第31題試題答案：錯誤試題解析：本身是具有不確定性，但對不確定因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。第32題試題答案：正確第33題試題答案：錯誤第34題試題答案：正確第35題試題答案：錯誤第36題試題答案：正確第37題試題答案：正確第38題試題答案：錯誤試題解析：新城區(qū)位置遠(yuǎn)離市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔靜，四周寬敞空曠而適合建筑高級住宅和公寓。第39題試題答案：正確第40題試題答案：正確第41題試題答案：ABCD第42題試題答案：AC第43題試題答案：BCD第44題試題答案：AD第45題試題答案：ABCD第46題試題答案：BCD第47題試題答案：ABCD第48題試題答案：ABD第49題試題答案：AC第50題試題答案：AB第51題試題答案：ABDE試題解析：不包括獲得土地所有權(quán)，故C項錯誤。第52題試題答案：BCD第53題試題答案：AB第54題試題答案：ABC第55題試題答案：AB第56題試題解析：甲銀行貸款本息2775萬元，乙銀