尚美雅居全程定位的營銷報告改

尚美雅居全程定位的營銷報告改報告軸線思考的核心一、市場背景解讀二、地塊本體分析宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)競爭分析提報的核心四、項目整體定位五、戰(zhàn)略思考與解決之道三、核心價值提煉思考的起源NOWLOADING…一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀近期房貸調(diào)控政策一覽進入4月份后，政府調(diào)控樓市政策重拳出臺后，一線城市紛紛出現(xiàn)投資客拋盤現(xiàn)象。第三套房可停貸二手房遭冷遇購房者觀望情緒濃。提高二套房貸首付和利率的政策剛使得原先領漲的一線城市新盤就爆出降價的消息，打壓高房價的政策已開始見效。一線城市退房率逐漸上升購房人退房占比翻3倍。2010年4月，國務院在短短半個月之內(nèi)，連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有，堪稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，4月的樓市風雨未卜，購房者，投資者瘋瘋表現(xiàn)出了拋售、觀望、降價及退房的舉動，一二線城市開發(fā)商降價拋售，回籠資金的心情更加緊迫。CONTENTSPARTⅠ分析壹.市場分析貳.產(chǎn)品分析叁.客群分析PARTⅢ戰(zhàn)術壹.推廣節(jié)奏貳.階段任務叁.戰(zhàn)術構(gòu)成PARTⅡ策略壹.SWOT貳.策略思考叁.項目定位肆.主題定位伍.推廣策略陸.進階思考柒.品牌策略捌.視覺策略全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀PartⅠ市場分析銀川市房價走勢解讀在全國一二線市場房產(chǎn)非正常走勢的情況下，政府的政策重拳干涉，大型國有房產(chǎn)商的血本參與，最終達成“政府主導，遏制房價”的目的。與此同時，更多的民企開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向于二三線省會城市，購房客也隨即進入，“生態(tài)宜居城市”的銀川市不僅成為西北區(qū)域的居住核心城市，而且正在逐步成為一二線城市的目光焦點。縱觀銀川市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，本案預計2010年銀川房地產(chǎn)市場被內(nèi)外的強大動力繼續(xù)拉升，但在政策的宏觀影響下，將會平穩(wěn)發(fā)展，下半年待政策明朗后有望再次提升。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀壹·市場MARKET壹·市場MARKET壹·市場MARKET6經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)核心區(qū)工業(yè)區(qū)西花園片區(qū)亙元·學府中央萬達廣場共享風華小區(qū)物華興洲苑澳海瀾庭職業(yè)教育基地舜天嘉園學明園盛世金橡綠地集團建發(fā)·興州花園尚美雅居在售項目潛在項目紅領地常春藤2013西夏區(qū)競爭格局在售重點項目推售情況項目名稱建筑面積（萬㎡）開盤時間已售面積（萬㎡）剩余面積（萬㎡）2013年預計放量（萬㎡）主力供應產(chǎn)品2012年住宅成交均價（元/㎡）萬達華宅28.52012年12月5.822.77.5高層，主力戶型90-120㎡5600物化興洲苑452010年8月10.545.54.5小高層和高層，主力戶型90-110㎡4700澳海瀾庭312013年10月6.324.84二期高層、別墅，主力戶型67-104㎡4100常春藤31.72013年10月6.12.42.4小高層和高層，主力戶型80-110㎡3900學明園二期82011年8月6.71.31.3多層、小高層，主力戶型90-110㎡4800紅領地·香苑202012年11月317——一期多層，主力面積80-110㎡3500合計133

——4111419.7

————區(qū)域目前在售項目存量近151萬平米，供應量大但客源有限，競爭驅(qū)使下各項目2013年價格漲幅不大，本項目可以先從建筑品質(zhì)、打造親民戶型入手。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀營銷手段：明星、演唱會造勢，大規(guī)模報廣宣傳；營銷環(huán)境強勢，施工速度快，對區(qū)域客戶產(chǎn)生劇烈沖擊自身優(yōu)勢：品牌效應，大型商圈，政府招商引資重點項目營銷手段：緊抓地緣性客戶，利用繞城高速，吸引銀南客戶自身優(yōu)勢：產(chǎn)品總價低，性價比高.營銷手段：緊抓剛需客戶，優(yōu)惠活動力度大時間長，廣告投放力度較大自身優(yōu)勢：交通便捷，配套豐富，區(qū)域認可度高【萬達華宅】【澳海瀾庭】【物華興洲苑】在售重點項目2013年營銷手段梳理萬達華宅，品牌依托，明星活動持續(xù)造勢，以商業(yè)運營刺激客戶購買物華興洲苑/澳海瀾庭，延續(xù)性價比戰(zhàn)略，緊抓地緣性客戶盛世金像/學明園，現(xiàn)房呈現(xiàn)，隨行就市銀川市房價走勢解讀一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀潛在項目推售情況項目名稱開發(fā)商位置建筑面積（萬㎡）容積率產(chǎn)品類型主力戶型動工時間2013年預計放量（萬㎡）預計入市時間預計入市價格（元/㎡）學府中央亙元地產(chǎn)朔方路和景莊巷交叉口112.5高層、商業(yè)90-1302013年3月4.52013.35000共享風華小區(qū)共享地產(chǎn)朔方路18號19（住宅共計13萬㎡，其中一半為安置房）2.5高層、小高層、公寓、商業(yè)80-110㎡老舊小區(qū)改造，拆遷存在困難————4500-5000綠地項目綠地置業(yè)文萃北街與學院路交匯處約20（一期）1.7多層、小高層、高層70-120㎡2013年5月未定2013.4預計4800建發(fā)·興洲花園建發(fā)學府東路與興洲北路交匯處西北側(cè)252.29高層90-140已出地面72013.34000出頭潛在樓盤開發(fā)商品牌實力強，均在2013年初入市，其中綠地、建發(fā)項目規(guī)模大、運作速度快，將對本案形成巨大威脅。面臨什么樣的區(qū)域房地產(chǎn)市場？問題二一、市場背景解讀·區(qū)域房產(chǎn)競爭分析區(qū)域兩大板塊內(nèi)的知名開發(fā)商云集，魯銀、建發(fā)、民生、亙元、長城相繼入住，戰(zhàn)國七雄紛戰(zhàn)隨即而始。處艾依河、寶湖、華雁湖自然生態(tài)環(huán)境中，多數(shù)項目以現(xiàn)代建筑風格林立于世，區(qū)域產(chǎn)品無明顯的差異化。從建筑類型可以看出，城市森林正拔地而起，小高層、高層成為區(qū)域建筑的高度標簽。從項目體量來看，大盤聚集，大型居住社區(qū)逐步形成，但目前區(qū)域消化率僅為29%，后期將會有僅295萬㎡的住宅逐一供應，區(qū)域存量龐大。價格來看，整體市場價格在4900-5600元/㎡之間，產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，相鄰項目的價差較小，無明顯跳躍點。結(jié)論：結(jié)論RUSULT銀川西夏區(qū)樓市將從下半年開始調(diào)整，老舊小區(qū)拆遷置換和改善型換房成為西夏區(qū)購房的主力需求。區(qū)域存在潛在放量，由于處于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，投放項目品質(zhì)與其他區(qū)域項目有一定區(qū)別。居住品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境、區(qū)位發(fā)展成為主要訴求未來區(qū)域競爭中，本項目將直面幾大實力開發(fā)商，在品牌、產(chǎn)品、價格以及速度方面開始全面競爭。從所屬區(qū)域、項目規(guī)模及客群定位上看，綠地與匯融項目將成為本項目直接競爭對手一、市場背景解讀·區(qū)域房產(chǎn)競爭分析面對如此的宏觀及微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場，我們是否具有市場機會點？宏觀環(huán)境機會點：微觀環(huán)境機會點：借勢一線城市房價政策打壓的機會點，將前來西部二三線城市的投資客牢牢鎖住，用“宜居生態(tài)城市”的發(fā)展前景將客戶進行攔截。借助國內(nèi)一流開發(fā)商的實力扛鼎，將銀川市樓市穩(wěn)固，并進一步提升樓市的產(chǎn)品價值。在銀川市率先追逐“低碳住宅”的概念產(chǎn)品，不僅將項目的生態(tài)品質(zhì)告知于世，更應借用“低碳”的理念將開發(fā)商首次閃亮入市。利用大型項目的集中開發(fā)優(yōu)勢，鋪墊項目高品質(zhì)的標簽，同時暢享競品項目的產(chǎn)品配套。利用競品項目的“同質(zhì)化”產(chǎn)品劣勢，努力探索，追求項目在享受生態(tài)資源的同時賦有新的概念產(chǎn)品差壓。利用本案體量小、位置佳、資源有的價值，進行“”住宅的精細化設計及實現(xiàn)開發(fā)商首次入市產(chǎn)品的口碑度。思考QUESTION今天所有人都在訴求質(zhì)量、景觀、品質(zhì)、情感什么才是項目最有競爭力的屬性？比什么才能打動我們的消費者？才能讓我們在眾多項目中脫穎而出？思考的核心一、市場背景解讀二、地塊本體分析宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)競爭分析提報的核心四、項目整體定位五、戰(zhàn)略思考與解決之道三、核心價值提煉思考的起源貳·產(chǎn)品PRODUCTS交通·102，101，106，18路公交車終點站，直達城市各個角落景觀·坐擁80850㎡多平米城市綠地，小區(qū)中央景觀環(huán)繞。配套·小區(qū)配套設施完善，109792.4㎡

社區(qū)商業(yè)提升項目整體價值建筑·超現(xiàn)代主義、小區(qū)規(guī)劃面積在西夏區(qū)首推一指，高層建筑更是西夏區(qū)獨有。環(huán)境·三大公園毗鄰，舒適生活瞬間實現(xiàn)地塊認知項目地塊凈地，平整，項目四至中西至：親水大街綠化帶，南至規(guī)劃路，東側(cè)及北側(cè)均是尚未開發(fā)的空地，區(qū)域發(fā)展屬于雛形階段。地塊周邊暫無項目開發(fā)，距項目最近的亙元香溪美地有1公里之遠，紫檀水景有1.55公里遠，該地塊屬于親水大街先河項目。218米150米二、地塊本體分析本案貳·產(chǎn)品PRODUCTS1項目周圍配套,醫(yī)療,教育,交通,商務2戶型,滿足不同人群的需求{剛需,改善}3綠化,超大樓間距,車位西夏區(qū)商業(yè)情節(jié)西夏萬達廣場、同心路,懷遠路,三大商圈核心艾依河，景觀自然河，生態(tài)河，護城河，……艾依河，生態(tài)居住人文河，……親水大街寧安大街正源南街長城路寶湖路華雁湖寶湖民生艾依水郡紫檀水景湖映康城保伏橋康居新村城市公園亙元華雁香溪美地森林公園本案二、地塊本體分析自然環(huán)境認知結(jié)論RUSULT本案作為西夏區(qū)塊內(nèi)稀缺地段的項目本案在西夏區(qū)擁有得天獨厚的地段優(yōu)勢本案從建筑風格，多層、高層直至綜合商業(yè)配套等諸多亮點本案打造西夏區(qū)高舒適度的人文雅居親水大街：項目所在的親水大街共有雙向10條機動車車道是市區(qū)車輛重點通行道路，親水大街橫穿自治區(qū)人民政府，連接著城市南北的交通大動脈；親水大街不僅將銀川市南北區(qū)域的地界縮小，同時也帶動力城市南北的發(fā)展平衡，成為銀川市的市區(qū)重點建設的經(jīng)濟命脈。寶湖路：項目南側(cè)的寶湖路，以其雙向6車道的路況，在城市南側(cè)，將城市東西的距離縮小，掌控者市區(qū)東西文化、經(jīng)濟、交通的傳播要道。寧安大街：項目東側(cè)（背身）是一條雙向8車道的寧安大街，寧安大街成為親水大街的附屬道路，不僅連接著南區(qū)區(qū)域，更是將新興的開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源由內(nèi)擴散。規(guī)劃路：項目南側(cè)即將修建的規(guī)劃路將親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，該路繼續(xù)向西通行，至良田鄉(xiāng)盈南村來佛寺，連接風水寶地，同時將橫穿艾依河，讓艾依河的生態(tài)真正的流淌在社區(qū)文化中。親水大街寧安大街正源街寶湖路長城路規(guī)劃路本案二、地塊本體分析交通資源認知叁·客群CLIENT路人甲：一家外企的高級管理人員，一個將家庭與工作關系處理的非常協(xié)調(diào)的高手，感知城市的每一處魅力所在，健身、購物、教育、醫(yī)療，時刻享受著城市的便捷。路人乙：外地人，獨自一人闖蕩銀川，見證高新區(qū)的每一次變遷，對這里有情感，習慣這里。路人丙：畢業(yè)沒多久的大學生，愿意融入城市生活當中，努力奮斗，以擁有一所自己的房子為目標。居住氛圍分析二、地塊本體分析建發(fā)寶湖灣銀帝寶湖仙居民生艾依水郡東方尚都長興花園長城花園西區(qū)林湖左岸紫檀水景湖映康城保伏橋康居新村親水大街寧安大街正源南街長城路城市公園亙元華雁香溪美地中房-建發(fā)合作地塊嘉屋上河本案寶湖路本案處于親水大街的沿街，艾依河畔與華雁湖湖水相伴處，該區(qū)域以自然生態(tài)和荒地地貌為主，居住氛圍較差，目前區(qū)域內(nèi)基本無成熟居住氛圍；長城路以北：金鳳區(qū)原始的舊城片區(qū)，居住氛圍濃厚。長城路以南：金鳳區(qū)規(guī)劃中的大型居住集群，片區(qū)尚未形成，居住氛圍欠缺。叁·客群CLIENT客群來源：a.西夏區(qū)創(chuàng)業(yè)成功者帶上的腦力激蕩“機器”；b.西夏區(qū)大工廠小作坊里的極品企業(yè)主；c.西夏區(qū)里忙碌的樂活白領；d.銀川城西的高級智力動物；e.傾慕銀川城更懂西夏區(qū)的所有人。身份特征：中小企業(yè)私營業(yè)主、政務人員、企業(yè)白領創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、外來投資客。項目SWOT分析二、地塊本體分析S（優(yōu)勢）生態(tài)資源優(yōu)勢：以艾依河及華雁湖兩大水系的生態(tài)資源環(huán)繞線，將公共的生態(tài)資源環(huán)境攬入自身資源優(yōu)勢種區(qū)位優(yōu)勢：金鳳區(qū)新興中高檔生態(tài)品質(zhì)居住片區(qū)中，區(qū)域價值逐步彰顯。交通優(yōu)勢：項目周邊的親水大街、寧安大街、寶湖路以及待建中的規(guī)劃路將項目與市中心及市政辦公區(qū)域的通達時間縮短為10分眾內(nèi)，現(xiàn)有交通路況良好，道路景觀資源豐富?？蛻糍Y源優(yōu)勢：中鷹置業(yè)多年的房產(chǎn)代理的客戶資源儲備，勢必會為本案帶來卓越的銷售業(yè)績。W（劣勢）生活居住氛圍尚未形成，基本生活配套還需完善目前區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃路處于靜止通行狀態(tài)中。項目東南側(cè)的銀川市看守所及拘留所成為項目最大的客觀抗性因素，短期內(nèi)不會遷移。該區(qū)域為較新板塊，與其他相對成熟板塊相比，市場認可度還需較長時間培育。目前戶型面積區(qū)間較保守且偏大，導致區(qū)域產(chǎn)品總體貨值較高O（機會）艾依河的水岸人文居住集群的規(guī)劃為項目注入了新活力，同時區(qū)域居住人口的不斷增加，成熟的居住氛圍未來有待實現(xiàn)。亙元、建發(fā)、中房等大型開發(fā)商的項目毗鄰，也會給本案的高品質(zhì)口碑帶來一定的宣傳。T（威脅）提前入市的紫檀水景、亙元香溪美地等項目依托其自有資源已經(jīng)打開了一片區(qū)域市場，分流了一定的客戶整體房地產(chǎn)市場帶來的沖擊和政策方面的變化區(qū)域未來的大型供給勢必給本案帶來一定的銷售抗性因素。SWOT分析叁·客群CLIENT美稱他們?yōu)椋褐菢肪氛叨蒙钕硎苌钫咧钦邠碛胸S富的知識可以創(chuàng)造生活者思考的核心一、市場背景解讀二、地塊本體分析宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)競爭分析提報的核心四、項目整體定位五、戰(zhàn)略思考與解決之道三、核心價值提煉思考的起源我們稱呼他們?yōu)橹菢饭餐w價值梳理一、艾依河-華雁湖生態(tài)湖居資源三、核心價值提煉NOWLOADING…三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。PartⅡ策略三、核心價值提煉價值梳理三、優(yōu)勢的交通資源，便捷的居住環(huán)境親水大街：雙向10條機動車車道是南北政治、經(jīng)濟大動脈；寶湖路：雙向6車道，城市東西文化、經(jīng)濟、交通的傳播要道。寧安大街：雙向8車道，親水大街的附屬道路，將開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源貫穿南北。規(guī)劃路：親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，傳承艾依河居住文化。親水大街寧安大街正源街寶湖路長城路規(guī)劃路本案壹·SWOT地段：西夏區(qū)未來人文居住第一站，三大商圈黃金交匯點；產(chǎn)品：產(chǎn)品的創(chuàng)新性建筑風格：超現(xiàn)代主義，時尚，簡約建筑三大公園—八一公園、凝翠公園、玫瑰公園；商業(yè)街和大商業(yè)的配套設施；項目具有實現(xiàn)高品質(zhì)開發(fā)的背景優(yōu)勢三、核心價值提煉價值梳理四、周遭項目生態(tài)高品質(zhì)所鋪墊的定位基調(diào)樓盤名稱開發(fā)商建筑類型總量（萬㎡）戶型（㎡）價格(元/㎡）魯銀·城市公元魯銀房地產(chǎn)高層、小高層1141305400寶湖灣建發(fā)房地產(chǎn)高層、小高層5093/1205600艾伊水郡民生房地產(chǎn)小高層40124暫未定嘉屋·上河多層、小高層7.51305200東方尚都東方房地產(chǎn)小高層38123暫未定香溪美地亙元房地產(chǎn)高層、小高層、多層130——暫未定項目區(qū)域板塊已經(jīng)被魯銀、建發(fā)、民生、亙元等巨型開發(fā)商烘托成一個高尚生活的樣板區(qū)域；“生態(tài)”定位也已成為巨鱷們主打的自然導向；高層、小高層產(chǎn)品四處林立，120-130㎡的大戶型成為區(qū)域產(chǎn)品的象征，同樣襯托著區(qū)域的高品質(zhì)定位，進一步將項目的定位基調(diào)拔高。本項目地塊同樣處于生態(tài)大環(huán)境的包圍下，生態(tài)高層大環(huán)境已經(jīng)鋪墊。壹·SWOT劣勢開發(fā)商品牌知名度影響購房者信心區(qū)位的核心價值尚未形成。三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。壹·SWOT機會西夏區(qū)板塊持續(xù)穩(wěn)定的高速發(fā)展；區(qū)域待開發(fā)用地稀缺；西夏區(qū)萬達經(jīng)濟帶動項目不同產(chǎn)品滿足不同客群的需求。三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。壹·SWOT威脅宏觀經(jīng)濟的影響和房地產(chǎn)新的調(diào)控政策；周邊項目集中上市；三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。壹·SWOT通過綜合以上信息：項目未來的核心競爭力應為地段優(yōu)勢項目需盡快完善自身的配套服務設施,提高品牌影響力項目通過放大自身優(yōu)勢，提升市場競爭力三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。貳·策略思考STRATEGY稀缺地段→區(qū)域魅力標志建筑→項目魅力精工品質(zhì)→建筑魅力三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。叁·項目定位POSITIONXY當項目的優(yōu)勢被確定后，區(qū)域獨一性的項目屬性躍然而現(xiàn)西夏區(qū)北人文、北宜居、北生活的區(qū)域大盤三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。肆·主題定位語（備選）尚美雅居——獻給西夏區(qū)人民一個以溫馨為主題社區(qū)注：物業(yè)服務、幼兒教育、社區(qū)綠化、綜合配套三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。伍·推廣策略PROMOTION精神層面→城市所享人文所居建筑層面→科技所用綠化環(huán)保思考的核心一、市場背景解讀二、地塊本體分析宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析區(qū)域房產(chǎn)競爭分析提報的核心四、項目整體定位五、戰(zhàn)略思考與解決之道三、核心價值提煉思考的起源市場定位產(chǎn)品定位客群定位陸·還缺些什么？當尚美雅居肌理逐漸被我們梳理清晰的時候是否應該有一個母品牌來對她進行“呵護”？對，那就是品牌“眾和”三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。柒·品牌推廣策略STRATEGY我們必須承認，今天，我們在銀川還是條“小魚”但我們有理由，也有信心成為一條“大魚”因為我們在這片沃土上會“成長”那成長的滋養(yǎng)在哪里？三、核心價值提煉價值梳理二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū)樓盤名稱開發(fā)商總量（萬㎡）現(xiàn)余量（萬㎡）艾伊水郡民生房地產(chǎn)4010萬左右紫檀水景（碧云天）易大房地產(chǎn)100嘉屋·上河7.54東方尚都東方房地產(chǎn)3814香溪美地亙元房地產(chǎn)130130中房-建發(fā)待建項目中房、建發(fā)百萬㎡百萬㎡民生·艾依水郡紫檀水景嘉屋上河東方尚都艾依-華雁湖生態(tài)板塊目前共計6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的4個項目中，總建筑面積在96.5萬㎡，截止目前已有68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領區(qū)域成熟的旗艦。柒·品牌推廣策略STRATEGY品牌戰(zhàn)略模式品牌保護產(chǎn)品產(chǎn)品支撐品牌市場定位思考四、項目整體定位我們現(xiàn)在有什么？艾依河-華雁湖的生態(tài)水系資源高品質(zhì)的區(qū)域板塊定位暢達的交通資源開發(fā)商的品牌創(chuàng)新精神+++我們現(xiàn)在沒有什么？完善的生活配套大體量的建筑規(guī)模區(qū)域人口產(chǎn)業(yè)資源++未來會帶來什么？逐漸成熟的生態(tài)居住氛圍完善的大型生活配套++新產(chǎn)品“低碳建筑”理念對生態(tài)居住的重新定位+充分的市場培育期我們能做什么？成熟的居住氛圍+柒·品牌策略STRATEGY眾和地產(chǎn)有已建項目、無口碑、無知名度尚美雅居超現(xiàn)代、獨一性、品質(zhì)感我們應清楚自己的品牌戰(zhàn)略核心是我們的專長我們的專長是什么？是“產(chǎn)品”我們能做什么？++放大現(xiàn)有的把握未來的回避沒有的同品質(zhì)延續(xù)因此…以“生態(tài)水岸生活”為主線切入，鎖定高端市場以“小高層、高層”產(chǎn)品來用延續(xù)區(qū)域項目檔次和品質(zhì)以“暢達的交通外網(wǎng)”訴述區(qū)域交通價值市場定位思考又或者創(chuàng)新大膽概念差異塑造項目品牌…以“低碳、生態(tài)、水岸、生活”為概念主題，空前市場釋放，鎖定高端市場四、項目整體定位柒·品牌策略STRATEGY因此，我們應采取“背書品牌”戰(zhàn)略建立我們的品牌體系及核心價值。例如：A：當廣告無論怎么出現(xiàn)其旗下任何一款產(chǎn)品，在最后都會有“寶潔公司優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”出現(xiàn)；B：當“洗手液”這種第一次帶入中國的洗滌理念被國人接受時，“開米”品牌已深入人心。TIPS背書品牌策略依附于產(chǎn)品，貫穿于整個公司品牌和項目品牌之中，其管理通過在價值鏈條的各環(huán)節(jié)實施，確保開發(fā)項目能夠成為公司區(qū)別于其他品牌的鮮明特征體現(xiàn)。主推案名：項目整體定位：艾依河畔上的“公館”生活艾依公館四、項目整體定位市場定位方向一：同質(zhì)化延續(xù)案名釋義：城市新貴，水岸公館SLOGAN：“艾依”因艾依河而得名，項目水岸生態(tài)資源昭示明顯，同時沿用“艾依”將項目的高品質(zhì)定位延續(xù)；“公館”一詞帶有歐式貴族生活的縮影，一方面鎖定項目的新貴族高素質(zhì)客戶階層，另一方面用“公館”更加突顯項目大氣、尊貴的品質(zhì)之感。副案名：艾依新地捌·VI表現(xiàn)LOGO展示一尊崇時尚，雅韻美居”所代表的就是“尚美雅居”對于時尚和優(yōu)美所詮釋的一種概念。而我們選用漢真廣標字體則是最為規(guī)矩和大氣的廣告字體，而且沒有絲毫變形的字體給人以視覺的沖擊，一眼看到就直觀我們“尚美雅居”項目的名稱方案A方案B方案A方案B方案A方案B方案A方案BLOGO展示二方案ALOGO展示二方案B方案A方案B全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀NOWLOADING…全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀PartⅢ戰(zhàn)術全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀壹·推廣節(jié)奏RHYTHM2013.12月21日2014年7月2014.10月導入期強化期開盤升華期全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀貳·階段任務MISSION導入期---知名度策略強化期---美譽度策略升華期---忠誠度策略全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION1、導入期：知名度策略讓尚美雅居成為西夏區(qū)共矚的焦點階段戰(zhàn)術構(gòu)成：硬為主、軟為輔階段任務：積累客戶，為開盤蓄水全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-1：大形象在戶外a.對重點項目進行截流b.高端消費群體交通動線展示c.熱點區(qū)域：同心路，北京西路，麗子園與北京西路交叉口。D,公交站牌、公交車體方案A全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-2：紙媒傳遞信息a.報紙廣告：投放媒體以《新消息報》為主b.雜志廣告：投放高端DM及行業(yè)媒體為主，輔以樓書提升品牌形象。AnotherStyel?全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-3：軟性深度滲透a.《成熟西夏區(qū)置業(yè)全攻略》b.《開展西夏區(qū)各消費人群銷售通道》c.《尚美雅居西夏區(qū)的第一高層》全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-4：與建筑風格統(tǒng)一的現(xiàn)場包裝a.售樓部、建筑風格統(tǒng)一b.增植綠化，整改售樓部周邊道路c.施工現(xiàn)場圍擋包裝全國房價走勢解讀2010年的上半年的房地產(chǎn)市場遭受著一輪接一輪的政策打壓，重拳之下，樓市風雨未卜，后期市場觀望看跌趨勢嚴重，樓市政策性寒冬即將迎來。重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。對二、三線來說2010年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。一、市場背景解讀·宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-6：將情感訴求與產(chǎn)品結(jié)合的樓書奉獻一本最具價值的產(chǎn)品“品讀書”LOGO展示二叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-7：線上傳播媒體：網(wǎng)站，微信，微博等方式：條幅廣告、banner廣告，以形象展示及文字信息為主叁·推廣戰(zhàn)術PROMOTION戰(zhàn)術1-9：公關活動a.客戶答謝會，讓更多的了解尚美雅居，從