中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策

中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策我國房地產(chǎn)政策研究-以土地政策為例楊中強(qiáng)[文章摘要]以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國計民生。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，本文首先肯定了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所取得的成績，指出了存在的問題，然后分析了政府近幾年采取的房地產(chǎn)相關(guān)政策尤其是土地政策的作用及其存在的問題，最后指出了要保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展，政府在政策方面需要做的努力。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控土地政策改革開放特別是1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)業(yè)總體1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長24.2％，明顯低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅；住房需求調(diào)節(jié)效果初步顯現(xiàn)，1-6月40個重點城市商品住房累計成交面積同比增長7.97％，投機(jī)性購房基本得到遏制，投資性購房得到一定程度的控制；房價上漲幅度總體趨緩，6月份70個城市房屋銷售價格同比上漲5．8％，漲幅比上年同期回落了3.3個百分點，與上月持平，特別是去年初房價上漲過快的長江三角洲地區(qū)一些城市效果比較明顯，上海已連續(xù)7個月下降。同時，必須清醒地看到，由于貫徹兩個"國八條"確定的各項措施還不到位，房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一些突出問題還沒有得到根本解決。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。2006年1-6月份，40個重點城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，有15個城市套均建筑面積高于120平方米。部分城市房價上漲仍然較快，2006年6月份，70個大中城市中，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10％，19個城市月環(huán)比漲幅超過1％。引導(dǎo)合理消費的政策措施不到位，部分居民存在超前消費、過度消費的現(xiàn)象。上述矛盾和問題，雖然是結(jié)構(gòu)性、局部性的，但影響很大，群眾意見多，社會廣泛關(guān)注。解決房地產(chǎn)價格上漲過快的問題，不能僅僅停留在對某個城市、某個地區(qū)的房價的解決上，而是要作為一個產(chǎn)業(yè)來對待，既需要國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，更需要市場自發(fā)的調(diào)整和成熟。1我國2003-2006政府出臺的房地產(chǎn)政策匯總從2003-2006年，國務(wù)院相關(guān)部門共出臺了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)文件、法規(guī)政策多達(dá)幾十條，這是其它任何產(chǎn)業(yè)所不可能達(dá)到的，也充分表明了政府對房地產(chǎn)業(yè)的重視。政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要是通過稅收、金融、土地等方面的相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。1.1行政、財政、法規(guī)方面①2003年6月：國務(wù)院公布我國首部《物業(yè)管理條例》②2004年7月底：國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費從04年10月1日起實行明碼標(biāo)價③2003年8月12日：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號令)，國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。④2004年5月13日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》出臺。⑤2005年3月26日：舊國八條：國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。⑥2005年4月27日：新國八條：《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》。⑦2005年第二季度：討論物業(yè)稅開征相關(guān)問題。1.2金融①2003年6月5日：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。②2004年4月25日：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，即存款準(zhǔn)備金率由7%提高到7.5%。③2004年4月27日：國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)由20%及以上提高到35%及以上。④2004年10月29日：中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由以前的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由以前的5.31%提高到5.58%。⑤2005年3月17日：央行調(diào)整房貸利率，個人住房貸款利率從從2005年3月17日起再次上調(diào)。是繼2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)。1.3土地①2002年5月9日：國土資源部11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。②2003年2月18日：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。年底統(tǒng)計，全國撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個。③2004年3月30日：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就"開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況"進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。④2004年4月28日：國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓。⑤2004年12月2日：國土資源部下發(fā)的《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。⑥2005年8月1日：《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。⑦2005年8月31日：《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》⑧2006年8月31日：《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》總之，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要是通過以上稅收、信貸、土地三方面入手，而根源在于土地的相關(guān)制度和政策，"得土地者得天下"是房地產(chǎn)開發(fā)商們的共識，以下主要介紹土地的相關(guān)政策。2土地政策在房地產(chǎn)政策中的重要地位及其存在的問題土地資源是人類所有資源中最為重要和珍貴的資源，是我們?nèi)祟愖钯囈陨娴馁Y源。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，土地資源的地位和作用更為重要，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必備的最為重要的資本，沒有土地資源，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就無從說起。所以，根據(jù)我國特殊的土地制度和政策，對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，政府更多的集中在對土地政策的調(diào)整上。2002年以來，國土資源部等部門發(fā)布了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地政策：從2002年7月1日實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令）開始，到2006年8月31日國土資源部下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》這一系列國家土地政策方面的調(diào)整，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了比較大的影響，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)重新調(diào)整。從國家目前有關(guān)土地政策制定的宗旨和目標(biāo)分析，一是為了解決投資增長過快的問題，一是解決房地產(chǎn)土地市場較為混亂的局面，一是保護(hù)失地農(nóng)民的利益，還有一個重要的出發(fā)點是解決土地批租中大量的腐敗問題。但從已出臺的土地方面的規(guī)定和政策實施的具體效果看，希望通過一刀切的行政手段去解決土地交易市場中出現(xiàn)的腐敗問題和農(nóng)民問題是非常困難的。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問題?，F(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)整，這與目前房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀走勢密切相關(guān)，可以說它是我國經(jīng)濟(jì)體制改革、用地制度演變、城市經(jīng)營探索等因素綜合作用的結(jié)果，具有深刻的歷史現(xiàn)實背景。2.1市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對土地資源進(jìn)行市場化配置城市土地是城市經(jīng)濟(jì)體系中最基本的生產(chǎn)要素，城市土地使用和管理制度的改革要符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用完全否認(rèn)土地的商品屬性，排斥市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致了土地利用效率低下、配置不合理等問題。市場經(jīng)濟(jì)體制對城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過公平競爭機(jī)制獲得，價值規(guī)律要對土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極的作用，從而使市場機(jī)制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。我國的市場經(jīng)濟(jì)體制正愈益完善，市場機(jī)制的主導(dǎo)地位已經(jīng)基本建立。與宏觀經(jīng)濟(jì)體制改革相比，由于受城市土地國有、資源相對稀缺、土地價值高昂等因素的影響，現(xiàn)階段我國城市土地資源配置的市場化進(jìn)程相對滯后，對城市社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。2.2土地供應(yīng)總量迅速膨脹我國城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動力機(jī)制的作用下，我國現(xiàn)行城市土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場的正常運轉(zhuǎn)。以北京為例，1995年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為438．5公頃。1998年以后隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，土地購置面積大幅攀升。1998年，北京市土地出讓面積約為829公頃，2002年上升到了3416．6公頃，大約增長了312．1％，年均增長率約為42．5％，國有土地出讓將進(jìn)入新一輪的高峰。2.3土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)，是近幾年一些大城市高檔住宅(如高級公寓、別墅)及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。2005年，北京市區(qū)內(nèi)價位在8000元／平方米的住宅項目不到10％；上海市預(yù)售價格在7000元／平方米以下的低價位商品房僅占18％，杭州市價位在5000元／平方米以下的商品房只占3.7％。從全國來看，目前仍有12％的城市家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面積在8至16平方米，兩者相加，占全國家庭總數(shù)的40％，區(qū)位較好、配套完善的中低價位住房是目前住房市場僅有的供不應(yīng)求的產(chǎn)品。3中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策3.1突破體制瓶頸，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變目前出臺的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)觸及了房地產(chǎn)業(yè)問題的根源。但是宏觀調(diào)控政策主要解決宏觀的、周期性的、短期的經(jīng)濟(jì)問題，難以解決深層次的、長期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整，中國房地產(chǎn)業(yè)亟待借此實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。首先，推進(jìn)房地產(chǎn)市場化改革，形成以市場配置房地產(chǎn)資源為基礎(chǔ)的要素市場，從政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)向市場主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。其次，房地產(chǎn)企業(yè)從大而全、中而全、小而全的全能型的市場組織向?qū)I(yè)化、分工協(xié)作的市場組織轉(zhuǎn)變。第三，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式從項目開發(fā)型向資產(chǎn)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式并存轉(zhuǎn)變。第四，推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，逐步建立和完善房地產(chǎn)資本市場。3.2加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費一是量化指標(biāo)，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。各地新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。二是實行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優(yōu)惠政策，由原來的20％恢復(fù)為不得低于30％。但對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。三是進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性購房需求。規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行為，控制短線熱錢炒房，提高炒房成本。3.3重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房一是由地方政府抓緊開展住房狀況調(diào)查。全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，保證各項調(diào)控政策的制定符合實際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確將"十一五"期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)?十一五"經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。三是規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房項目，在考慮綜合地價、開發(fā)成本、合理利潤等因素，科學(xué)測算控制性銷售價位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。3.4加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序一是對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購、哄抬房價等違法違規(guī)行為，要制定處罰政策。對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。三是規(guī)定對開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。并規(guī)定對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制展期貸款和滾動授信。政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)、原則和政策已經(jīng)