長租公寓的運營模式及前景分析之歐陽引擎創(chuàng)編

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01長租公寓的運營模式及前景分析（2021.01.01公寓是近幾年新崛起且備關(guān)注的空間形式表租這新的生活方式的興起在長公寓的發(fā)展歷程中有個志的事件昭示著長租公寓的崛：第一，資本的介入將長租寓行業(yè)推向風(fēng)口浪尖，特別是2014年雷軍斥資元入主國青年公寓成為標(biāo)志性的事件；第二，國家政策的出臺將長租公寓發(fā)展奠定良好的政策環(huán)境，比如在商改住、增值稅等面的優(yōu)惠政策；第三開發(fā)商作為新的群逐步介入長租公寓行業(yè)來越多的開發(fā)商開始自主切入公寓場者始與品牌公寓運營商展開深度合作這意味著行業(yè)爭格局的重大變化將推動行業(yè)發(fā)展步入新階段。一、長公寓背景概述()我長租公寓市場概況隨著地產(chǎn)行業(yè)進入下半場業(yè)無法避免地從“量開”換到“量經(jīng)營”。存量經(jīng)營的一種重要方式，便是長公寓。在目歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01前的政策支持下長租公寓來黃金發(fā)展時期行研機前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出國互聯(lián)網(wǎng)＋長租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機會研究報告》數(shù)統(tǒng)計，截至2015，國房屋租賃的交易額總規(guī)模就達到元左右國城鎮(zhèn)人口約億人，按的租房率來算，大有2.3的人口需求，租賃市場未來的租金規(guī)?？蛇_萬的級別此租公寓前景被普遍寄予厚望。表：我國租房人口數(shù)量（單：億人）()租業(yè)務(wù)分析及研究方向在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建的大背景下房賃場經(jīng)得較多的政策支持省市相繼出臺的實施意見既鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)，同時，也鼓勵各類投資者和自然發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。在種種政策的激勵和支持長公寓租賃基金站在了風(fēng)口歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01上目前房地產(chǎn)投資基金中會型投資基金減少場展勢偏向于穩(wěn)健增值型。二、長公寓市場分析()長公寓市場整體分析未來一二十年，中國仍處城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程年國仍有以上的流動人口。龐大的流動人口推動了房租賃市場的繁榮此租市場長期存在的底層因素禧一代進入主力消費市場帶來消費升級的需求以及租賃市場信不對稱等行業(yè)痛點的改善也以上周期背景和頂層設(shè)計的推下產(chǎn)生了共振效應(yīng)得個牌屋租賃市場進入一個新的速階段公資料顯示中房屋租賃市場規(guī)模在2016已超過萬億元。按目前的市場空估算，整個房地產(chǎn)服務(wù)市場空間億右。()長公寓政策分析2015年來于房租賃市場好長租公寓發(fā)展的政策層出不窮年建部等相繼出臺住城建部于快培育和發(fā)展住房租賃市場的導(dǎo)意見關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知勵房租賃市場的發(fā)展，并放寬了住房公積金支付房租的條國務(wù)院首次提出了建立購租歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01并舉的城鎮(zhèn)住房制度，并定從增加土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)、規(guī)范中介服務(wù)等多方面促我國住房租賃市場的發(fā)展2017年建部、發(fā)改委等9委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知深、廣州、南京等2個首批試點住房租賃業(yè)務(wù)在央政策的推動下地政開跟進，目前已有多省（直轄市）出臺了相關(guān)鼓扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。以北廣深為例：北：5年將建立租購并舉的房制度2017年4月京發(fā)北京市2017年2017年住宅用地供應(yīng)計劃市年度有建設(shè)用地供應(yīng)計劃明確未來內(nèi)將建立購租并舉的住制度。上新增租賃住房用地應(yīng)全面啟動20177,海首批公開出讓的兩幅賃住房用地正式成交這標(biāo)志著上海新增租住房用地供應(yīng)全面啟動極推進購租并舉住房體系建設(shè)邁出實一步。廣承租人符合條件子可就近入學(xué)2017年7月市政府辦公廳印廣市加快發(fā)展住房租市場工作方案賦符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租同權(quán)。此外，廣州還將加大住房公積歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01金對租賃住房的支持力度提高公積金提取額稅優(yōu)惠方面》出，對法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人落實稅收優(yōu)惠政策支。深引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展長租公寓經(jīng)營2017月7，深圳市規(guī)劃國土委在官通發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年實施計劃快育住房租賃市場，規(guī)范租賃市場秩序。《計劃》提出，深圳市將快出臺《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見租行業(yè)，鼓勵企業(yè)規(guī)模化租賃經(jīng)營，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企地綜合服務(wù)企業(yè)開展長租公寓經(jīng)營；落實稅收、金融等持政策、加強行業(yè)監(jiān)管，加強租金管控，規(guī)范租賃市場秩序，障租賃市場主體的合法權(quán)益。三、長公寓模式分析()業(yè)介紹根據(jù)華菁證券今年6月發(fā)布的《長公寓行業(yè)報告稱《報告，目市場上的長租公寓經(jīng)營模式以集中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為分式公寓競爭較為激烈盈不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營；中式公寓因運營難度大，所以競爭較小，成功運營后成本較低因此可以獲得更高的租金差。歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01()長公寓盈利模式分析1.中盈利運營模式分析長租公寓的的盈利運營模首先是集中運營事選目標(biāo)，目標(biāo)的選擇通常是業(yè)、工業(yè)樓或者住宅。然后集中對房屋進行設(shè)計、改造、裝修同時配備統(tǒng)一的租后服務(wù)。在裝修的工程中可以按照客戶的求對房屋進行分割件硬件進行安裝。這與傳統(tǒng)的長租公寓比，設(shè)備齊全服務(wù)周到，客戶有更多的選擇。同時還為客戶提租后服務(wù)，不僅提供保潔、維修、健身房等服務(wù)還可以為客提供特定需求服務(wù)中式的公寓租金水平不高，且出行比較利。這種出租服務(wù)試用于藍(lán)領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人員或者女性集中式公在提供標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)實社交功能等方面也具有很大的勢。集中式長租公寓運作模式意圖新派公寓運作框架示意圖在房源獲取與出租上式長租公寓房源以商業(yè)的酒店式公寓或工業(yè)改造房為主也有分來自原有快捷酒店的改造房本身或有了較好的隔間或分或較方便做出隔間在租式上，一般都整間整套出租由于房間之間相互影響較小，一般最多可允許兩人同住。歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01在服務(wù)方面由于整棟或?qū)舆M行管理?？梢岳霉部臻g提供公共服務(wù)，包括茶吧放映廳、臺球室、健身房及舉辦社區(qū)活動等（高端公寓則公共務(wù)更為高端，比如泳池、會客廳、酒廊等在市場方面有高端服務(wù)公寓如雅詩閣過更多是面向年輕客戶的中端產(chǎn)品，如常見都市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，中式公寓所提供的公共空間、社交環(huán)境、家政保潔等服務(wù)正中需求。在資金運作上，可進行持，也可進行租賃。持有方式中主要以基金等方式持有，企業(yè)自持有資金沉淀太大，一般較少采取。租賃方式則更多被大部分租公寓品牌商所采用種式期投入較少而且更易擴張是前市場上中底端長租公寓擴張的主要方式。企業(yè)一般與持者簽訂5-10年的約，按照租金上漲水平，每隔幾年就有一的租金上浮。而租給租客，一般最長是一簽，一年后漲租能性較大，也正是如此設(shè)計，長租公寓運營商可較為準(zhǔn)確測算來收益水平。2.布式盈利運營模式分析分布式盈利運營模式就是分散在在各個小區(qū)的空置的房屋過業(yè)主或者中介公司進行包并照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行裝修在歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01向外進行租賃，同時提供應(yīng)的租后服務(wù)。從空間分布上看，雖然是分散的是提的公寓的標(biāo)準(zhǔn)以及租后服務(wù)都是在一個運營系統(tǒng)下實現(xiàn)的。分布的經(jīng)營模式由于有更多的房源選擇，可以有不同檔次的房屋供戶選擇，便于滿足不同客戶的要求。但是分布式經(jīng)營模式與集模式相比平收集和管理等方面成本相對于較高但不那種經(jīng)營模式當(dāng)間量到定規(guī)模后就會出現(xiàn)成本邊遞減效應(yīng)時當(dāng)房屋的數(shù)量達到一定規(guī)模后，才能實現(xiàn)家具端電器、材料的批量采購。在房源獲取與出租上式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房（其中又以手房居多來格局各有特點，并不統(tǒng)一在出租方式上整套出租和分間出租租主要以中高端長租公寓為主。分間出租則是更為主要的式以低端市場居多對分出租的方式，由于共享廚房客廳等套內(nèi)空間，生活相互影響程度也較大，一般一間只允許住1人同時，為提高利用率，降低成本，“N+1的見做法。此外，房源來源于各個社區(qū)，異常分散，通常并有可供企業(yè)利用的公共空間。在資金運作上分布式長公寓一般不進行持有要以租賃為主其過程為企業(yè)與房東署托管協(xié)議業(yè)按協(xié)議規(guī)定每年支付約定的房租給房東或次性支付幾年的約定房租對個人歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01房東而言即便房源空置也得到收益業(yè)通過自身平臺將房源出租由于產(chǎn)品和服務(wù)來溢價般房源價格相比同地段個人房源要高。兩種模式對比分析當(dāng)前中長公及分布式長租公寓在行業(yè)的發(fā)展中各有優(yōu)劣勢是一種互為補充的態(tài)各的優(yōu)劣勢主要有以下幾個方面：資增效率：集中式長公寓一般是整體收購或整體租賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，生溢價，對于商辦物業(yè)、工業(yè)產(chǎn)房等都具有提升資產(chǎn)價值的作。分布式長租公寓中個人房源較多，則有利于個人房東獲益。改運能力：集中式長公寓因為涉及舊樓的收購改造，一定程度上相當(dāng)于一個小型發(fā)商對樓宇要有充分的理解相比之下，分布式長租公寓存在這種情況，改造難度較低。管能：集中式長租公因為房源集中，人員配比不高，服務(wù)半徑小，管理難度也相較低;分式長租公寓異常散，服務(wù)半徑大增加人員則提成本減人員則管理低效且存在管理漏洞。房多化：分布式長租寓的產(chǎn)品層次更為豐富，租客選擇歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01多，市場容量也相對較大集中式則房型相對單一，租客合適房源較少。四、長租公寓前景分析首先，長租公寓潛在市場額占到租賃總市場規(guī)模的，未來隨著租售并舉政策推進，計長租公寓面向的群體將更為廣泛，長租公寓占總租賃市場規(guī)比例也將繼續(xù)提升然政對長租公寓運營商的各項扶持將提升住房租賃市場的規(guī)模化集約化、專業(yè)化。最后，長公寓運營商靈活利用各種金融工具的資本運作能力，是其必須就的新技能，金融市場的發(fā)展、成熟及金融工具的運用如等融工具將行之有效解決長租寓運營商投資回收期比較長問題。()

長租公寓（以魔方公寓為）租金收益權(quán)是基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源以優(yōu)先次分結(jié)、按年歸集支付、房產(chǎn)及土地抵押、第三人差額補足等措施提供綜合信保障的固定收益產(chǎn)品。租金收益權(quán)的易結(jié)構(gòu)通常采用專項計劃或信托受益的單架。不過，國內(nèi)公寓業(yè)首單ABS—魔方公寓ABS采用的卻是項計劃信托受益權(quán)”的雙SPV構(gòu)設(shè)計，并且通過分級機制、現(xiàn)金流評估超額覆蓋、觸發(fā)制補充質(zhì)押、保證擔(dān)歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01保等內(nèi)外部增信設(shè)計，實了全部優(yōu)先級證券的AAA評。（圖為ABS結(jié)）()

長租公寓REITs國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類——派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃于月11在深交所正式獲批發(fā)行，擬行金額為億國內(nèi)首單長租寓資產(chǎn)類產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓。此單長租公REITs的行將對國內(nèi)住房租賃市場開資產(chǎn)證券化和的全面啟動起到重要的示范作用。此單項目優(yōu)先檔資產(chǎn)支持券級評級為AAA未借助第三方進行增信，體現(xiàn)了新派公寓身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運營管理能力。此外，本單項目從立到上報到獲批僅用了不到，也歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01

歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.01體現(xiàn)了長租公寓的進效和監(jiān)管層面對長租公寓REITs的支持。（圖為結(jié)）目前長租公寓REITs宜用的模式有兩種行REITs和易所基金REITs模。第一種，長租公寓持有/運方選擇適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還源輔物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措據(jù)租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)和份額銀行間市場上市交易。第二種則是長租公寓持有/營方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股方歐陽引擎創(chuàng)編2021.01.0