物業(yè)管理公司的基本職能與機構49

物業(yè)管理公司的基本職能與機構

物業(yè)管理的開展必須要借助于載體——物業(yè)管理公司來完成。我們必須要研究物業(yè)管理公司的基本職能和它的機構設置。

1*第一頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制

推行物業(yè)管理既是對舊的城市管理體制的模式的突破，又是對現(xiàn)代化城市管理體制和模式的補充與完善。

2第二頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制1.市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理定位物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質的區(qū)別，第八章以做過分析，在市場經(jīng)濟下物業(yè)管理具有明顯的特征：

社會化、市場化、專業(yè)化和企業(yè)化。

3第三頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制1）

物業(yè)管理社會化——有兩層含義第一層含義是：

●擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制（過去企業(yè)建房自己管），適應了住房制度改革，即住房由福利分配進入貨幣購房?！癞a(chǎn)權多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔了多元化管理的大管家，又為政府部門找到了社會總代管?！褡兌鄠€單位、多個管理部門、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務，使資源得到優(yōu)化重組，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。4第四頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物業(yè)管理公司不再由政府包下來，要到社會上找活干?！裎飿I(yè)管理公司要以社會為基礎，以服務質量為依托，靠品牌優(yōu)勢來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場份額。5第五頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理市場化——有兩層含義(1)第一層含義是：●物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。必須按照市場化來規(guī)范物業(yè)管理、運作物業(yè)管理?，F(xiàn)在許多人思想觀念還未轉變?！皰赍X自己花，住房靠國家”、“服務維修國家包”福利分房思想根深蒂固?！拔飿I(yè)管理是需要的，不能少的”，“但物管費則是不要交的，物業(yè)管理企業(yè)應該是免費義務勞動”?！袷袌鼋?jīng)濟發(fā)展、投資主體多元化、購房主體多元化、需求方面的多元化，市場化運作勢在必行?！癜凑丈唐方?jīng)濟規(guī)律、價值規(guī)律、等價交換原則，物管企業(yè)通過員工勞動收取一定報酬，業(yè)主通過支付一定勞務費來購買等值的優(yōu)質服務享受是合理的、市場化的行為。

6第六頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：物業(yè)管理企業(yè)必須在市場化進程中進一步壯大自己，規(guī)?；?jīng)營。當前物管企業(yè)本身帶有計劃經(jīng)濟的痕跡，無論是思想觀念、管理模式，還是運作方式，這就決定了物管企業(yè)只能在利潤的臨界水平上沉浮。2000年南京統(tǒng)計，有70％的企業(yè)虧損。如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢？除了價格因素的不合理外，必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉化，并進行規(guī)模化運作。

7第七頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制3）

物業(yè)管理專業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理本身的需求。現(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術。以信息、電子、網(wǎng)絡為標志的自動化、智能化進入物管工作中來。例如建筑物自動化系統(tǒng)、出入管理自動化（智慧卡）系統(tǒng)、車庫管理自動化系統(tǒng)、能源管理自動化系統(tǒng)(三表遠程操作)、防盜安全自動化（由遠紅外線探測器與電視監(jiān)控等組成）。

●高科技在物管領域內運用，促進了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動密集型向技術密集型轉化，物管技術人才專業(yè)化更加需要。

8第八頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物管企業(yè)通過專業(yè)調整將做得更大更強。物業(yè)管理市場化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團。

9第九頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制4）

物業(yè)管理企業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理企業(yè)應真正成為獨立的經(jīng)濟實體，成為自主經(jīng)營、自負盈虧的社會主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權利和義務的法人。（2）第二層含義是：●物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟手段為主，實行責、權、利相結合的責任制，物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務。

10第十頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制2.物業(yè)管理公司組建

1）物業(yè)管理的資質條件物業(yè)管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質條件也各有不同，通常需要經(jīng)當?shù)厥蟹抗芫值葯C關的審查批準后才能開展物業(yè)管理工作。

11第十一頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理公司的申報資料一般提供下列資料（1）

主管單位對物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質進行的審批報告；（2）

設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；（3）

管理章程；（4）

公司法人代表任命書和聘任書；（5）驗資證明；（6）注冊及經(jīng)營地點證明；

12第十二頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制

（7）

擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；（8）

具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書和證明文件；其他有關資料；外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作及外商獨資），除需提供內資企業(yè)申報審批的所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書。合同等文件副本及有關批準文件。私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關資料外，其余資料大體相同。13第十三頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營定位物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務性質決定了他的宗旨必須是“服務第一”，其經(jīng)營目標是：1）信譽目標良好的信譽是公司的無形的資產(chǎn)，有時甚至決定公司的存亡。物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使廣大業(yè)主有信任感，從而為企業(yè)市場上的競爭奠定良好的基礎。14第十四頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制2）盈利目標作為一個企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內追求利潤最大化是允許的，因此每一個企業(yè)都應該制定相應的盈利目標。3）服務目標物業(yè)管理企業(yè)要想占領市場，獲取利潤，必須確立服務宗旨，積極開展人性化的服務，讓業(yè)主和使用人感到滿意。服務目標就是要制定一個使業(yè)主、使用人各方面都滿意的一個標準。15第十五頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制4、物業(yè)管理公司的體制

物業(yè)管理企業(yè)所開展的各類服務是由房屋產(chǎn)權人選聘的物業(yè)管理公司，并通過物業(yè)管理委托合同（明確責權利）來實現(xiàn)的。其體制如下頁圖:16第十六頁，共五十頁。一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權人使用人業(yè)主委員會房地產(chǎn)行政主管部門物業(yè)管理公司修繕公司清潔公司保安公司綠化公司其他公司指導

監(jiān)督合同

指導

17第十七頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能1、物業(yè)管理公司組織機構的設置要求

物業(yè)管理公司組織機構設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務。它設置必須滿足以下三個基本要素：18第十八頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能1）

具備服務性功能

物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的企業(yè)。服務是它的宗旨，因此設置的組織機構必須具備這種功能。2）

充分發(fā)揮員工的潛能

物業(yè)管理公司的每一項服務、管理必須依靠每一位員工來實現(xiàn)的，所以組織機構設置應充分考慮調動每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個人智慧。3）

效率與效益

物業(yè)管理公司的組織結構設置應從實踐出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。19第十九頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能2、物業(yè)管理公司的組織機構設置的原則

為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標，組織機構的設置應遵循以下原則：20第二十頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

1)目標原則

公司有自己經(jīng)營發(fā)展的目標，組織機構的設計必須以公司的總目標為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種手段。因目標設置機構，因機構設職、設人，這是組織機構設置的目標原則。21第二十一頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

2)

統(tǒng)一領導與層次管理原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營的權利則逐級授權，實行層次化管理。統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調進行和實現(xiàn)總目標決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。22第二十二頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

3)分工協(xié)作原則

分工協(xié)作是社會發(fā)展、市場經(jīng)濟的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調。公司總目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就能實現(xiàn)。23第二十三頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

4)責權對應原則

整個公司的責任和權利是對等的，委以責任的同時也必須委以自己完成任務所必須的權力。有責無權，不僅不能調動員工的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司的任務的完成。24第二十四頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能3、物業(yè)管理公司的機構的設置與職責分工通常物業(yè)管理公司內部機構設置如下圖：25第二十五頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能經(jīng)理部辦公室財務部工程部管理部經(jīng)營部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二行政領導業(yè)務工作26第二十六頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

1)經(jīng)理部

經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機構。一般設經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。經(jīng)理對公司的全面負責，對公司的一切重大問題做出最后決策，負責協(xié)調各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領導下，全面處理分管工作，重大問題報請經(jīng)理（或經(jīng)理會議）處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會議交給的各項工作。

27第二十七頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

2)辦公室

辦公室是經(jīng)理領導下的綜合管理部門，負責協(xié)調和監(jiān)督檢查公司內部各部門工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖：28第二十八頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化29第二十九頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

3）財務部

財務部在公司經(jīng)理的領導下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，根據(jù)財務制度，制定公司財務計劃和管理費用的預算方案，監(jiān)控資金運用，定期向經(jīng)理匯報。30第三十頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能財務部會計出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用收繳監(jiān)控資金運用31第三十一頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

4）工程部

工程部是物業(yè)管理公司的一個重要的技術部門，主要負責各類房屋及各類設備管理、維修、養(yǎng)護。工作內容主要如圖：32第三十二頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能管理部制定文明住宅小區(qū)計劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車輛管理治安護衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問題33第三十三頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

6)經(jīng)營部

經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點、綜合代辦服務、各類文化旅游服務、家政便民服務等。根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實際需要，堅持“一業(yè)為主多種經(jīng)營”原則，積極為業(yè)主服務。同時為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實力。工作如下圖：34第三十四頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能經(jīng)營部經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點綜合代辦服務各類文化旅游服務家政便民服務35第三十五頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能

4、物業(yè)管理公司的構架

目前物業(yè)管理公司的組織構架主要有以下幾種。

1)

直線式管理構架

優(yōu)點：政令統(tǒng)一責權分明，指揮及時、效率高；不足：領導要求專業(yè)知識全面，否則會瞎指揮；人才易浪費。直線式管理構架適應較小型物業(yè)管理企業(yè)36第三十六頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能總經(jīng)理辦公室財務部工程部管理部經(jīng)營部37第三十七頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能2）矩陣式管理構架

總經(jīng)理辦公與財務部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財務公共關系保安清潔園林車輛工程技術維修保養(yǎng)會所游泳池網(wǎng)球場38第三十八頁，共五十頁。二、物業(yè)管理公司的機構與職能特點：在傳統(tǒng)的直線職能制，縱向領導系統(tǒng)基礎上，又按照業(yè)務內容、任務建立橫向領導系統(tǒng)，縱橫交叉，構成矩陣形式。優(yōu)點：充分利用人力資源，加強各職能部門之間配合，組織機構適應性強。不足：組織機構穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領導，部門之間復雜。矩陣式管理結構適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理較復雜，綜合經(jīng)營強的物業(yè)管理企業(yè)。

39第三十九頁，共五十頁。三、物業(yè)管理公司與其他相關部門的關系物業(yè)管理企業(yè)所開展的各類服務工作都離不開政府的各個主管部門的領導和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理各種關系。40第四十頁，共五十頁。三、物業(yè)管理公司與其他相關部門的關系房產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公用事業(yè)局公安局環(huán)保局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)墻面清洗企業(yè)房屋修繕企業(yè)其他企業(yè)住宅小區(qū)（大廈）物管處業(yè)主（使用人）物業(yè)管理公司隸屬關系民主監(jiān)督業(yè)務指導與監(jiān)督合同合同物管企業(yè)對外關系圖

41第四十一頁，共五十頁。三、物業(yè)管理公司與其他相關部門的關系

1）

專屬地街道辦事處（屋委會）的關系

街道辦事處作為地區(qū)人民政府的派出機構，在物業(yè)所在地行使政府地管理職能。它主要：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息指導、組織協(xié)調、城市管理、社區(qū)穩(wěn)定、檢查監(jiān)督，但不能替代物業(yè)管理企業(yè)實施的具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活服務。42第四十二頁，共五十頁。三、物業(yè)管理公司與其他相關部門的關系

2）與專業(yè)管理企業(yè)（公司）的關系

市場經(jīng)濟重要特征之一就是資源優(yōu)化、整合、發(fā)揮良好的效益。國外一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，已形成了一個物業(yè)管理企業(yè)鏈，把圍繞著物業(yè)管理服務的企業(yè)都聯(lián)系在一起，利益共享，困難共當，形成共贏。物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司（如保潔公司、目標公司）圍繞著某一些服務進行商議，并通過合同形式轉移一些服務，從而使整體管理服務水平提高。43第四十三頁，共五十頁。三、物業(yè)管理公司與其他相關部門的關系

物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司（如保潔公司，園林公司）圍繞著一些服務進行商議，并通過合同形式轉移一些服務，從而使整體管理水平提高。服務內容的轉移，并沒有減少物業(yè)管理企業(yè)的責任。作為業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘的物業(yè)管理公司，仍然承擔著總管家的作用，即代表全體業(yè)主對各分項專業(yè)公司工作實行監(jiān)督檢查。44第四十四頁，共五十頁。四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路

許多地區(qū)物業(yè)管理普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人員少，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力。由于企業(yè)小管理規(guī)模也小，規(guī)模效益差。隨著我國進入WTO，國外一些大型服務公司進入中國與中國物管企業(yè)分攤市場份額。中國物管企業(yè)要想改變這種小兵團，甚至游擊隊分散作戰(zhàn)的局面，必須走集團化發(fā)展道路。物業(yè)管理集團化，一種是指多家物業(yè)管理企業(yè)（法人）以股份占有額多少，組成一個大的集團企業(yè);另一種是以實力雄厚最大的企業(yè)通過兼并成為最大集團企業(yè)。45第四十五頁，共五十頁。四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路

物業(yè)管理集團化有以下優(yōu)勢：

一是有利于資源整合優(yōu)勢，物管企業(yè)的集團化不僅擴大企業(yè)規(guī)模，更重要是實現(xiàn)了優(yōu)勢互補，發(fā)揮了資源優(yōu)化整合作用。46第四十六頁，共五十頁。四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路

二是有利于人才資源的發(fā)揮。市場經(jīng)濟的競爭是產(chǎn)品的競爭，而產(chǎn)品的競爭又歸結為技術的競爭，而技術競爭的結果就是人才競爭，誰擁有了物業(yè)管理優(yōu)秀人才