鄭州東區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1鄭州東區(qū)寫字樓調(diào)研報(bào)告鄭州東道房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司市場(chǎng)研究與策劃部匯報(bào)日期：2013年1月第一頁(yè)，共三十五頁(yè)。2目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)掃描Part4鄭州寫字樓市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)

第二頁(yè)，共三十五頁(yè)。3目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡

Part2鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)掃描Part4鄭州寫字樓市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)

第三頁(yè)，共三十五頁(yè)。4第一個(gè)階段：主要以經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路、紫金山周邊以及西郊市政府周邊為主要發(fā)展區(qū)域鄭州寫字樓發(fā)展初期以經(jīng)三路財(cái)富大道農(nóng)業(yè)路為主，紫金山金水路，中原路鄭州市政府周邊區(qū)域等老城區(qū)優(yōu)勢(shì)地段零星分布為主。第四頁(yè)，共三十五頁(yè)。5第二個(gè)階段：主要以CBD、金水路未來(lái)路至金水立交橋沿線及周邊為主要發(fā)展區(qū)域伴隨著鄭東新區(qū)的發(fā)展，CBD板塊迅速崛起并引領(lǐng)鄭州寫字樓發(fā)展多年，金水路未來(lái)路以東商務(wù)辦公進(jìn)一步發(fā)展，出現(xiàn)了升龍大廈，楷林等中高端寫字樓，同時(shí)老城區(qū)其他優(yōu)勢(shì)地段進(jìn)步一零星發(fā)展。第五頁(yè)，共三十五頁(yè)。6第三個(gè)階段：主要以新省政府周邊、高鐵客運(yùn)站心怡路周邊為主要發(fā)展區(qū)域現(xiàn)階段鄭州市商務(wù)辦公物業(yè)主要是以新省政府周邊的政務(wù)區(qū)以及鄭州高鐵客運(yùn)站、心怡路周邊地區(qū)所形成的商務(wù)辦公聚集區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域。第六頁(yè)，共三十五頁(yè)。7目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)掃描Part4鄭州寫字樓市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)

第七頁(yè)，共三十五頁(yè)。8庫(kù)存加大，潛在供應(yīng)量激增，競(jìng)爭(zhēng)加劇。2012年第4季度鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況——截至12月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積1304.49萬(wàn)平米,較9月底增長(zhǎng)68.79%；其中，商品住宅累計(jì)可售面積651.72萬(wàn)平米,較9月底增長(zhǎng)79.73%；與此相對(duì)應(yīng)的，12月底，非住宅累計(jì)可售面積達(dá)到652.77萬(wàn)平米，較9月底增長(zhǎng)59.91%，創(chuàng)下歷史最高值，占到商品房累計(jì)可售面積的50.04%，庫(kù)存再次超過(guò)商品住房。第八頁(yè)，共三十五頁(yè)。9鄭州寫字樓市場(chǎng)供需失衡，新增供應(yīng)持續(xù)放量。項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來(lái)供應(yīng)鄭州綠地中心68鄭東新區(qū)2棟寫字樓約60萬(wàn)——美盛中心17.2鄭東新區(qū)1棟寫字樓+1棟酒店8——升龍廣場(chǎng)54鄭東新區(qū)8棟寫字樓+商業(yè)+1棟酒店37——建業(yè)五棟大樓16管城區(qū)5棟寫字樓13——東方鼎盛中心6.4鄭東新區(qū)1棟寫字樓6.1——文化產(chǎn)業(yè)大廈（匯藝）15.5鄭東新區(qū)2棟寫字樓+商業(yè)7——正巖鉑茲中心6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5亞新廣場(chǎng)11鄭東新區(qū)1棟寫字樓——6.8楷林IFC23.4鄭東新區(qū)4棟寫字樓+底商22——建正東方中心27.7鄭東新區(qū)4棟寫字樓+商業(yè)22.4——豫航中心7.2鄭東新區(qū)2棟寫字樓+底商6.8——第九頁(yè)，共三十五頁(yè)。10鄭州寫字樓市場(chǎng)供需失衡，新增供應(yīng)持續(xù)放量。項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來(lái)供應(yīng)升龍環(huán)球廣場(chǎng)16.8管城區(qū)3棟寫字樓+商業(yè)15——?jiǎng)P利大廈16.1鄭東新區(qū)2棟寫字樓——11易元國(guó)際13.4鄭東新區(qū)2棟寫字樓+1棟酒店12.6——上上國(guó)際中心10.6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——9.6中晟國(guó)際12.5鄭東新區(qū)1棟公寓+1棟酒店+1棟寫字樓——6鄭東商業(yè)中心60鄭東新區(qū)三期開(kāi)發(fā)12.7約30正商和諧大廈7.8鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5.9蘭德中心9.6金水區(qū)1棟寫字樓——7.2硅谷廣場(chǎng)15金水區(qū)商業(yè)5.5萬(wàn)方，辦公6萬(wàn)方6——華潤(rùn)大廈7二七區(qū)1棟寫字樓——6.6合計(jì)228.688據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州寫字樓已知供應(yīng)總量在250-300萬(wàn)平米，其中絕大部分集中在鄭東。第十頁(yè)，共三十五頁(yè)。11目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡

Part2鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)掃描Part4鄭州寫字樓市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)

第十一頁(yè)，共三十五頁(yè)。12鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起原107國(guó)道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。目前共分三大商務(wù)功能區(qū)：CBD中央商務(wù)區(qū)CGD中央政務(wù)區(qū)綜合交通樞紐片區(qū)周邊其他商務(wù)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)寫字樓分布格局CGD中央政務(wù)區(qū)綜合交通樞紐區(qū)目前東區(qū)寫字樓主要分布在CBD、金水東路中央政務(wù)區(qū)以及綜合交通樞紐區(qū)，其中CBD的開(kāi)發(fā)已近尾聲，中央政務(wù)區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)及周邊其他商務(wù)區(qū)將是未來(lái)2-3年寫字樓物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。周邊其他商務(wù)區(qū)第十二頁(yè)，共三十五頁(yè)。13聚集效應(yīng)明顯，局部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。自CBD成功開(kāi)發(fā)以來(lái)，鄭州市的商務(wù)辦公物業(yè)進(jìn)入了革新時(shí)代，目前鄭東新區(qū)的商務(wù)重心已經(jīng)發(fā)生了偏移。進(jìn)入2011年，鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)成交主要以金水路政務(wù)區(qū)及交通樞紐片區(qū)為主。目前高鐵站、心怡路組成的綜合交通樞紐區(qū)成為鄭東新區(qū)商務(wù)辦公的聚集區(qū)。第十三頁(yè)，共三十五頁(yè)。14項(xiàng)目縱覽編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（萬(wàn)㎡）入市時(shí)間1建正東方中心東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北27.89銷售中2上上國(guó)際中心心怡路與福祿路交匯處10.6前期咨詢2013年入市3匯藝中心東風(fēng)東路商鼎路交匯處15.5銷售中4永和宇宙星廣場(chǎng)商鼎路南、心怡路東、和諧路西8.4前期咨詢2013年入市5廣地和順中心商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東300米6銷售中6升龍廣場(chǎng)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口54銷售中7綠地之窗東風(fēng)東路與七里河南路交匯處48銷售中8綠地中心東風(fēng)東路與康平路交匯處45銷售中9亞新廣場(chǎng)心怡路與商鼎路交叉口南100米11.19銷售中10正巖鉑茲中心商都路與心怡路交匯處路南6.05銷售中11中晟新天地商都路北、心怡路東12.5銷售中12易元國(guó)際商都路北、心怡路東12.6前期咨詢2013年入市13凱利大廈站南路、站西二路14.8銷售中合計(jì)263.17萬(wàn)㎡鄭東新區(qū)高鐵站片區(qū)項(xiàng)目一覽表第十四頁(yè)，共三十五頁(yè)。15項(xiàng)目名稱建正東方中心項(xiàng)目位置東風(fēng)路與商都路交匯處東開(kāi)發(fā)商河南建正房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模27.89萬(wàn)㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、25層、3.9米面積分割117-380㎡，整層2000㎡外立面鋁板+玻璃內(nèi)部裝修精裝修大堂1200㎡、9米挑高電梯/電梯建面比40/1:4500空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1700/112:1商業(yè)配套3萬(wàn)㎡商業(yè)配套物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣恒輝成交價(jià)格12596元/㎡銷售情況10套工程進(jìn)度已出地面正在施工第十五頁(yè)，共三十五頁(yè)。16項(xiàng)目名稱上上國(guó)際項(xiàng)目位置心怡路與福祿路交匯處開(kāi)發(fā)商河南上上置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模10.6萬(wàn)㎡容積率6.97高度、層數(shù)、層高120米、24層、4米面積分割100-1000外立面玻璃幕墻內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂3000㎡電梯/電梯建面比16/1：3300空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1000多/114：1物業(yè)管理未定代理/推廣同致行價(jià)格待定銷售情況前期咨詢中工程進(jìn)度已出地面10層第十六頁(yè)，共三十五頁(yè)。17項(xiàng)目名稱匯藝中心（文化產(chǎn)業(yè)大廈）項(xiàng)目位置東風(fēng)東路商鼎路交匯處開(kāi)發(fā)商河南匯藝置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模15.5萬(wàn)㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高100米、25層、3.8米面積分割150-250㎡，整層1800㎡外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂1000㎡，挑高10米電梯20部/1:6000空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1000/120:1商業(yè)配套裙樓為商業(yè)配套、高端酒店物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣睿意德成交價(jià)格15500元/㎡開(kāi)盤時(shí)間2012年10月27日銷售情況10月27日開(kāi)盤推出20套，銷售20套工程進(jìn)度預(yù)計(jì)年底封頂?shù)谑唔?yè)，共三十五頁(yè)。18項(xiàng)目名稱廣地和順中心項(xiàng)目位置商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東開(kāi)發(fā)商河南廣地置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模6萬(wàn)㎡容積率4.0高度、層數(shù)、層高80米、21層、3.4米面積分割850㎡（整層）外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分裝修大堂200㎡挑高8.7米電梯/電梯建面比8/1:4037空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比487/65:1商業(yè)配套2000㎡商業(yè)餐飲物業(yè)管理河南邦友邦物業(yè)管理有限公司代理/推廣智友價(jià)格18000元/㎡銷售情況全款94折，貸款96折工程進(jìn)度正處在竣工驗(yàn)收階段第十八頁(yè)，共三十五頁(yè)。19項(xiàng)目名稱升龍廣場(chǎng)項(xiàng)目位置東風(fēng)東路與商鼎路交叉口

開(kāi)發(fā)商連捷置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模54萬(wàn)㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高45-150米、22層、4.2米面積分割100-1100外立面玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂挑高9.1米電梯/電梯建面比B座5部/1:4400空調(diào)中央空調(diào)車位共3400個(gè)/176:1商業(yè)配套5星級(jí)酒店、影院、高端商業(yè)物業(yè)管理河南升龍物業(yè)管理有限公司代理/推廣同致行近期開(kāi)盤時(shí)間10月27日銷售情況本次推出95套，成交50套工程進(jìn)度主體建設(shè)成交均價(jià)14500元/平方米第十九頁(yè)，共三十五頁(yè)。20項(xiàng)目名稱綠地之窗項(xiàng)目位置東風(fēng)東路與七里河南路交匯處開(kāi)發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目規(guī)模48萬(wàn)㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高100-150米、24-36層、3.9米面積分割91—260㎡外立面玻璃內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板大堂300-800㎡大堂，層高10m電梯/電梯建面比三期5部/1:4000空調(diào)三星，分戶式中央空調(diào)車位/車位配比3000多/160:1商業(yè)配套星級(jí)酒店、大型主題商業(yè)物業(yè)管理上海圣維仕代理/推廣開(kāi)發(fā)商直接銷售工程進(jìn)度主體在建銷售均價(jià)網(wǎng)簽均價(jià)：23192元/平方米第二十頁(yè)，共三十五頁(yè)。21項(xiàng)目名稱綠地中心項(xiàng)目位置東風(fēng)南路與創(chuàng)業(yè)路交匯處開(kāi)發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目規(guī)模45萬(wàn)㎡容積率7高度、層數(shù)、層高285米面積分割——外立面玻璃幕墻大堂16米挑高、大堂地板采暖系統(tǒng)內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯——空調(diào)中央全熱回收空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位——商業(yè)配套商業(yè)MALL、空中商業(yè)、影院物業(yè)管理——代理/推廣開(kāi)發(fā)商直接銷售開(kāi)盤日期2012年11月10日價(jià)格區(qū)間12000至15000元/㎡銷售情況本次推出619套成交約500套工程進(jìn)度已動(dòng)工第二十一頁(yè)，共三十五頁(yè)。22項(xiàng)目名稱亞新廣場(chǎng)項(xiàng)目位置心怡路與商鼎爐交叉口南100米開(kāi)發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模11.19萬(wàn)㎡容積率6.98高度、層數(shù)、層高107米、24層、4.0米面積分割100-1800㎡、整層1800㎡外立面玻璃幕墻大堂1500㎡、13.8米挑高內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板電梯/電梯建面比26空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比700商業(yè)配套1至5層1.6萬(wàn)㎡為商業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣精工價(jià)格預(yù)計(jì)12500元/㎡銷售情況活動(dòng)（胡潤(rùn)中原富豪榜）工程進(jìn)度已經(jīng)開(kāi)工第二十二頁(yè)，共三十五頁(yè)。23項(xiàng)目名稱正巖鉑茲中心項(xiàng)目位置站南路西、福祿路北開(kāi)發(fā)商鄭州市正巖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模6.05萬(wàn)㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高99米、26層、3.6米面積分割85-1695㎡、整層1695㎡外立面玻璃幕墻大堂900㎡、9.8米挑高內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯10部上海三菱/4000:1空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位370/100:1商業(yè)配套1至3層為7000㎡商業(yè)物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣精工認(rèn)籌日期11月3日價(jià)格預(yù)計(jì)12000元/㎡認(rèn)籌情況當(dāng)天認(rèn)籌5組客戶工程進(jìn)度已經(jīng)封頂?shù)诙?yè)，共三十五頁(yè)。24項(xiàng)目名稱中晟新天地國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置商都路北、心怡路東開(kāi)發(fā)商金偉置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模12.5萬(wàn)㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高——面積分割40-1400㎡、整層1400㎡外立面——大堂——電梯——空調(diào)——車位——商業(yè)配套酒店公寓、商業(yè)物業(yè)管理香港卡萊頓酒店管理有限公司代理/推廣開(kāi)發(fā)商自己銷售情況預(yù)計(jì)2013年入市工程進(jìn)度主體工程第二十四頁(yè)，共三十五頁(yè)。25項(xiàng)目名稱易元國(guó)際項(xiàng)目位置商都路北、心怡路東開(kāi)發(fā)商河南易元置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模12.6萬(wàn)㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、27層面積分割整層2408㎡外立面玻璃幕墻、外掛石材大堂9.86米挑高電梯24部空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位878個(gè)商業(yè)配套五星級(jí)酒店、高端商業(yè)物業(yè)管理戴德梁行代理/推廣戴德梁行預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間低層13000-14000元/平方米高層16000-17000元/平方米認(rèn)籌日期2012年11月24日認(rèn)籌情況30組工程進(jìn)度已經(jīng)封頂?shù)诙屙?yè)，共三十五頁(yè)。26項(xiàng)目名稱凱利大廈項(xiàng)目位置站南路、站西二路開(kāi)發(fā)商鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模14.8萬(wàn)㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高120米面積分割150-2000外立面純玻璃幕墻立面大堂挑高4層，20米電梯/電梯建面比20/1:5522空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1200/93:1物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣深圳市泰辰置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售情況前期咨詢預(yù)約中工程進(jìn)度臨時(shí)售樓部開(kāi)放第二十六頁(yè)，共三十五頁(yè)。27目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)掃描Part4鄭州寫字樓市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)

第二十七頁(yè)，共三十五頁(yè)。28市場(chǎng)總結(jié)1.供應(yīng)量大據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年鄭州寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的225.7萬(wàn)平方米，是2011年供應(yīng)量的兩倍多，是2010年的近三倍，由此帶動(dòng)整個(gè)鄭州商務(wù)辦公用房供大于求，存量進(jìn)一步加大。鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：12月份，鄭州市區(qū)非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積157.31萬(wàn)平方米，同比上漲313.32%全年可售非住宅面積累計(jì)為：652.77萬(wàn)平方米。第二十八頁(yè)，共三十五頁(yè)。29市場(chǎng)總結(jié)2.同質(zhì)化嚴(yán)重·物業(yè)形態(tài)“近似”商務(wù)辦公物業(yè)基本都選擇了“寫字樓+商業(yè)配套+……（高檔酒店、高級(jí)公寓、高端會(huì)所）”形式的“商務(wù)綜合體”業(yè)態(tài)?！ぎa(chǎn)品及配套服務(wù)“雷同”絕大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品都為高端5A的智能化寫字樓；外立面形象多為L(zhǎng)OW-E玻璃幕墻；內(nèi)部商務(wù)配套多元化；物業(yè)服務(wù)均選擇了國(guó)際一線品牌的物業(yè)管理服務(wù)公司。·營(yíng)銷服務(wù)“相仿”面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)公司在營(yíng)銷推廣上加重砝碼，聘請(qǐng)專業(yè)化的營(yíng)銷代理公司開(kāi)拓終端市場(chǎng)。

第二十九頁(yè)，共三十五頁(yè)。30市場(chǎng)總結(jié)3.區(qū)域集中高鐵站周邊商務(wù)辦公項(xiàng)目分布圖

目前高鐵站、心怡路所在的綜合交通樞紐區(qū)成為鄭東新區(qū)也是鄭州商務(wù)辦公的聚集區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域在建、在售以及待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目接近20個(gè)，從空間分布上進(jìn)一步加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)第三十頁(yè)，共三十五頁(yè)。31庫(kù)存高企、潛在供應(yīng)仍持續(xù)激增，將不斷挫傷開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房客戶對(duì)寫字樓市場(chǎng)的信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州寫字樓已知供應(yīng)總量在300萬(wàn)平米左右，其中絕大部分集中在鄭東。若按2012年前12個(gè)月非住宅