某地產(chǎn)顧問公司編制月昆明市場報告

2009年10月份昆明房地產(chǎn)市場分析報告新政解析正當(dāng)業(yè)界認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場的“金九銀十”即將不復(fù)存在時，10月下旬，各大城市的一、二手房成交量卻如雨后春筍般，從量價齊跌向上逆轉(zhuǎn)，出乎市場意料地恢復(fù)到了6月份的高峰水平，原本已顯疲軟的樓市再次勃發(fā)出傲人的動力。究其原因主要是由于國家2008年出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中部分優(yōu)惠政策即將到期,時間節(jié)點(diǎn)指向2009年12月31日,而對于明年這一優(yōu)惠政策是否繼續(xù)實行，業(yè)內(nèi)人士無人知曉，面對國家優(yōu)惠政策的即將結(jié)束，不少購房者怕錯過優(yōu)惠政策的“末班車”。因此，投資需求者和剛性需求者紛紛加快了購房的步伐。其次，隨著今年經(jīng)濟(jì)形勢的逐漸穩(wěn)定，全國的地價水平都呈上漲的趨勢。今年一線城市和二線城市的開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，“地王”頻現(xiàn)。地價水平的上漲直接導(dǎo)致房價的成本上漲，在開發(fā)商保持利潤不變的情況下，房價上漲后勁依舊強(qiáng)勁。市場聚焦據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日至31日，昆明主城四區(qū)共成交各類商品房7061套，日均成交約228套，成交面積為79.07683萬㎡，成交金額為36.04304億元，成交均價為4557.977元/㎡。這一數(shù)據(jù)終止了自今年3月份以來成交量連續(xù)7個月持續(xù)攀升的態(tài)勢。本月商品房除成交面積與上月相比有所上升之外，成交金額、成交量及成交均價均呈現(xiàn)一定程度的降幅，其中，成交金額環(huán)比下降15.56%，成交均價和成交量環(huán)比分別下降19.7%和19.4%。本月成交情況環(huán)比出現(xiàn)了一定程度的降幅，成交面積同比呈增長趨勢，但是成交金額同比有所下降。昆明樓市在經(jīng)歷了十一國慶長假冷清之后,隨著優(yōu)惠活動的增多,以及售后服務(wù)的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場迅速的活躍起來,成交量強(qiáng)力反彈，隨之而來的是漲價成潮,樓市一路飄紅，十月的量價齊漲成為了樓市主旋律。加之，10月末召開的2009昆明秋季房交會，也為昆明市房地產(chǎn)市場打了一注興奮劑。究其原因主要受目前寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動性過剩、通貨預(yù)期、地價上漲的影響，開發(fā)商擁有足夠的資金，加之經(jīng)過半年的市場大熱，不少開發(fā)商已經(jīng)收回了大量銷售資金，在短期內(nèi)通過降價以回籠資金的壓力并不大，因此，開發(fā)商對未來持樂觀態(tài)度，而消費(fèi)者卻對房價的繼續(xù)上漲產(chǎn)生恐慌,頻頻出手購房，剛性需求得到進(jìn)一步的釋放。近期昆明城中村改造正在加緊進(jìn)行，大批的新盤即將面市，供給量將大幅增加。如果開發(fā)商盲目漲價，一旦超過了消費(fèi)者的承受能力，那昆明樓市無疑將會呈現(xiàn)出供需雙方僵持的局面。因此,開發(fā)商應(yīng)該慎重考慮樓盤的定價策略,房價的漲幅既要能體現(xiàn)項目的價值，又要考慮購房者的承受能力。一、土地市場交易分析數(shù)據(jù)來源：昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心10月份昆明僅有高新區(qū)一塊土地成交，規(guī)劃用途為工業(yè)用地。相比于今年前3季度活躍的土地交易市場，10月的土地交易顯得較為冷清。面對陸續(xù)涌現(xiàn)的新項目，開發(fā)商們也許正在考慮適當(dāng)減緩開發(fā)步驟，適時調(diào)整，觀望市場，避免出現(xiàn)2007年熱潮引發(fā)的市場低迷情況再次發(fā)生。二、規(guī)劃信息公示數(shù)據(jù)來源：昆明市規(guī)劃局10月份規(guī)劃局批前公示了14個項目，其中居住項目和商業(yè)項目的占比均為14%。居住項目的數(shù)量與上月持平，但比重有所下降，商業(yè)項目的的數(shù)量較上月有所增加。而市政配套項目隨城市的發(fā)展建設(shè)也有所增加。三、昆明樓市在售樓盤情況分析1、在售樓盤項目類型黃金十月秋季房交會順利閉幕，昆明市房地產(chǎn)依舊火熱，在各方面政策沒有變動的情況下，昆明樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。10月，昆明市在售樓盤主要以混合項目物業(yè)類型為主，占到總銷售樓盤的46%，其次是普通住宅項目，所占比例為30%，別墅占16%，單純的商業(yè)和寫字樓類型的樓盤所占比例較小，分別為5%和3%。各項目類型幾個月以來總體保持穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心在售混合項目中，普通住宅和商業(yè)混合的項目所占比例仍是最大，達(dá)到71%，其次為普通住宅和別墅混合項目，占19%，其他類型物業(yè)混合的項目所占比例都較小，均未超過10%。近幾個月以來昆明市開發(fā)的主流主要是普通住宅和商業(yè)混合，這種局面相對穩(wěn)定，反應(yīng)了目前昆明樓市開發(fā)的物業(yè)主流趨勢。攻冷礎(chǔ)2明、銷售均價分心析（銷售報價浩分析丈）霞普通住宅指單純的普太通住宅在本月獅在售樓盤中所嘆占比例粥為化30艱%俘，此外，混合圣物業(yè)中普通住航宅和商業(yè)混合燒占到混合物業(yè)萬的擴(kuò)71垂%俱。普通住宅主鍛要分布在市中膝心板塊、次中回心板塊、北市白板塊和高新板巖塊。其中又以蜂市中心板塊和霜次中心板塊的至普通住宅項目跳最為密集慨。歇遇十月份的宣普通住宅銷售加均價相較于上圖月寇的歷479多9瑞元儀/呈㎡上升幅度較織小，大為蠢4815.2禁8少元致/容㎡。近幾個月琴來，昆明普通僵商品住宅的均勿價格延續(xù)了小葉幅的上升的穩(wěn)貢定階段，但是敵隨著住宅項目基數(shù)量的大幅增型加，住宅供應(yīng)牲量也許會大大灑超出需求量，摸預(yù)計未來幾個倡月住宅銷售價她格將出現(xiàn)調(diào)整什局面，中止價雜格持續(xù)上升的鎮(zhèn)趨勢充。叮商業(yè)撿商業(yè)占在丙售樓盤的比例粘較小，僅追為繡5揭%永，均價蛙為粒15291.瞎6問9墳元波/織㎡。本月的商緞業(yè)較有小幅的拘上升，主要是辭商業(yè)地產(chǎn)不同鐮于普通住宅的到銷售情況，它灶受到位置不須同的影響較大漂，地理位置好技的地方價格就彎要高一些，而殊位置差的地方獎價格相對較低霸，本月商業(yè)價斜格的下降跟商鍬業(yè)開盤的位置凝有一定的關(guān)系有。產(chǎn)地商業(yè)項目還主要分布于南齊市區(qū)廣福路和魔彩云北路沿線熱，南市區(qū)作為權(quán)連接主城與呈掩貢新跡城始(蟲新城博客問,皇新城新聞銹,族新城說吧竿)掌的銜接帶，大峽規(guī)模的住宅開谷發(fā)帶來了大量瘡人群，奠定了柴商業(yè)發(fā)展的基漏礎(chǔ)，許多開發(fā)竄商都嗅到南市擦區(qū)的商機(jī)，紛榨紛拿地打造商滔業(yè)項目詢。術(shù)別墅圍純別墅項價目占到總在售戚樓盤項目震的痰16憤%墻，在混合物業(yè)哪中別墅項目和滔普通住宅、商東業(yè)項目均占有巷一定比例。別礙墅項目主要分紹布在滇池板塊帖、世博板塊和邁東市板塊，其聯(lián)中以滇池板塊們的別墅項目分慨布最為密集桿。稱描別墅項目購在價格方面的攔表現(xiàn)較為穩(wěn)定笛，均價液為望8285.1粱4謙元翠/韻㎡，但就目前姨形勢而言，別紙墅作為稀缺型明資源，其價格復(fù)的穩(wěn)步攀升是妥大勢所趨陸。雙寫字樓杰寫字樓占墾在售樓盤井的秒3戰(zhàn)%樣，僅占很小比面例，在物業(yè)中康所占比例也基奔本變化不大。躺寫字樓項目一縱般都是混合商幻業(yè)項目及普通鷹住宅項目出現(xiàn)也在城市尾的徐CB麗D強(qiáng)和城市南北發(fā)鉛展主軸上，目撒前數(shù)量不多，噸比例偏小。隨讓著城市經(jīng)濟(jì)的勻快速發(fā)展，服翠務(wù)型商業(yè)的逐阿漸增多，寫字有樓的數(shù)量也會涂隨之增加患。莊炒本月寫字弓樓均價浩為宿7202.8偏8蚊元墳/野平米，主要分勿布于城市南北撐和東西發(fā)展主知軸附近。寫字尼樓價格在保持肥總體穩(wěn)定的前折提下有小幅度岸的下降，下降嬸比例相對較小奴。預(yù)計隨著中胖國經(jīng)濟(jì)的逐漸糠見好，在未來聯(lián)幾年內(nèi)，寫字找樓項目將逐漸嘗增多，競爭將桃更為激烈博。丟顆筐扇3扒、普通住宅價曠格分括析板姑鑒于普通吊住宅市場與廣懲大住房消費(fèi)者所息息相關(guān)，故涌而專門對普通正住宅均價進(jìn)行輪計算分析，利鄙用專用的統(tǒng)計壞軟件，以在售快樓盤中的高層使、多層均價為捷樣本，樣本樓難盤為市場上的蠟純普通住宅以講及混合型物業(yè)刃中普通住宅的俱均價，共移計政5撤4挪個樣本。核算赴方法與上月相混同，對樣本商直品房的均價進(jìn)跟行頻率分析的去同時，為了使振樣本數(shù)據(jù)更好臺地反映昆明市單在售普通住宅傾的整體價格水撤平，保留了價喉格廈在誕1500資0犯元徐/踩平米以下以淡及蕉200阻0鑼元脈/紙平米以上的樓緞盤，力求反映專昆明市在售樓側(cè)盤價格的真實專價位水平。數(shù)壯據(jù)的處理結(jié)果仔如下揭：盾蘿數(shù)據(jù)來源剛：賀FM刑C扎房地產(chǎn)研究中呀心留從圖上數(shù)寸據(jù)顯示來看盛，妙1暢0層月份昆明市在胡售的普通商品逼房均價撕為葬5552.9們6你元端/捐㎡，相較于上埋月的統(tǒng)計數(shù)偵據(jù)吧5539.4惹6狀元督/歇㎡，基本穩(wěn)定污?？傮w而言，貫昆明樓市普通桿住宅市場處于方穩(wěn)定狀態(tài)，價薯格變動幅度不工大。近幾個月澇來在售樓盤普韻通商品房報價震基本保持究在任500淘0濫元萌/愿㎡的左右。其追均方差患為堅2090.7址4仍5航，即昆明樓市絨普通住宅目前覆的主流價格大垮約分布當(dāng)在斜3000-7蒜00派0季元鴉/協(xié)㎡之間，較上擇月的波動范圍背略有小伍幅縮小，價格頂更為集中。從蜘上面均價頻率羽分布圖上看，義普通住宅的均慮價分布饒在貸4000-6潑00俊0提元剃/河㎡之間的樓盤涌數(shù)量仍然居多艱，它為渠4償0疊個，該價格區(qū)圓間的樓盤總共槍占屯到胞74.07明%終（樣功本匪N=5獎4吊），該部分樓妖盤代表了昆明藥市房地產(chǎn)市場辦的主流市場船四、成交情況但分析：窯攜稠1趴、昆明市在售彎樓盤銷售率情割況殺旨數(shù)據(jù)來源寄：例FM勇C遠(yuǎn)房地產(chǎn)研究中們心嚼銷售率是指或房地產(chǎn)開發(fā)實揚(yáng)際銷售商品房購面積與竣工面活積之比，用于釘反映房地產(chǎn)開煤發(fā)企業(yè)經(jīng)營目謊標(biāo)的實現(xiàn)程度叢。級1糞0僅月，昆明市在撈售樓盤平均銷虧售率剃為克91.6透%凡，，比上月的疊樓盤平均銷售拐率升92.42欺%稼有粱近盤0.刺8榨個百分點(diǎn)的下布降，近幾個月玻來看，昆明樓識市的銷售率一忙直處于一個較紋高位置，基本棵都維持凈在寬90杠%銜左右。本月在首售樓盤中銷售善率廳在死90儲%耳以上區(qū)間的樓驗盤所占比例最雨大，達(dá)軌到剛73.08探%物，較上月盆的抵77.27外%連有評近將4漲個百分點(diǎn)的下捎降；而銷售率嫂在解70巖%序～日90捉%投區(qū)間的樓盤所鋸占比例位居第朵二位，所占比妄例達(dá)偶到基19.23滿%商，其他各區(qū)間漫的銷售率與上訊月基本持平。同總體而言，本透月昆明市各樓姻盤銷售自上月組的頂峰階段有灑一定程度的回慚落，反映出目秘前剛性需求的晨階段性釋放已陣完成，并且近訓(xùn)幾個月來房價乞的獎“古飛咬漲熟”矛態(tài)勢在某種程轉(zhuǎn)度上對剛性需機(jī)求形成了一定柳抑制耐。漫揪評節(jié)2不、目前昆明市摧各板塊平均銷膊售率情況比獄較糾落數(shù)據(jù)來源些：袋FM撓C房房地產(chǎn)研究中程心殃據(jù)統(tǒng)計數(shù)范據(jù)顯示攔，做1此0川月份，官南板鵲塊與北市板塊損分別句以扇99.00隊%土和訓(xùn)97.5糾%肥的高銷售率位然居前兩名，高魄新板塊本月銷挖售情況良好，援以汽95.2喪%疼的高銷售率擠槳進(jìn)前三甲?？偸庴w而言，本月敏昆明市各板塊頁的總體銷售率且與上月相比出鏡現(xiàn)了小幅下降淹，但各板塊之鋼間的銷售情況脅較為平均，板愛塊間未呈現(xiàn)較蛋大的銷售差距杠。在經(jīng)過了九豆月樓市銷售的延黃金季節(jié)之后速，饑1辨0毯月的銷售情況蠟雖有小幅萎縮葡，但總體仍然倦處于高位，就惹連銷售率最低明的東南板塊也銳以宰84.22莊%堆的銷售率比上羽月銷售率最低戴的世博板塊（響銷售率粗為曾83.11悄%雀）適高摔1焦個百分點(diǎn)動。傍釣?zāi)壳敖虉鲴偘鍓K一直處于旺沉睡狀態(tài)，幾悅乎沒有項目開找發(fā)，因此其在摔板塊銷售情況雜示意圖上未曾改出現(xiàn)。市中心亞板塊由于其較霸高的價位抑制警了一定程度的本剛性需求，從幼而使得銷售率眾一直在中間位狐置徘徊，并且悉相較于上匪月謎93.59鞏%絲的銷售率有一裁定程度下降，綢可見，本月主旨力成交區(qū)域有濁所轉(zhuǎn)移。而北午市板塊由于開席發(fā)較早較為成項熟，延續(xù)了近繳十年來的開發(fā)塵熱潮，在銷售群率方面一直表儀現(xiàn)良好。官南總板塊由于開發(fā)外項目較多，樓躍盤聚集效應(yīng)明欄顯，銷售情況便頗佳，成為本瓜月成交主力區(qū)加域布。限頁皮聞3遷、昆明市商品誓房成交情況的獲月度走勢分習(xí)析域繪數(shù)據(jù)來源耕：冠FM氧C顛房地產(chǎn)研究中抖心帽據(jù)昆明市組房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)烈計數(shù)據(jù)顯示蜓，鉛1陸0捷月往1循日從至鞭3儀1卡日，昆明主城招四區(qū)共成交各藏類商品加房意706特1猾套，日均成交獸約泰22枯8念套，成交面積冬為塑79.076岡8狀3羽萬㎡，成交金治額謠為客36.043務(wù)0儀4底億元，成交均清價劉為爬4557.9居7迷7稀元遍/葛㎡。這一數(shù)據(jù)白終止了自今洽年犬3辱月份以來成交憂量連寧續(xù)稈7神個月的持續(xù)攀坦升阿。轉(zhuǎn)句本月商品姑房除成交面積器與上月相比有親所上升之外，止成交金額、成元交量及成交均修價均呈現(xiàn)一定議程度的降幅。三其中，成交金拖額環(huán)比下宗降尋15.56返%煉，成交均價和遭成交量環(huán)比分穗別下包降拒19.7準(zhǔn)%歲和鮮19.4夢%我。本月成交情善況雖環(huán)比出現(xiàn)全了一定程度的存降幅，但是同趴比來看，成交緒面積有大幅提吵升的臨。舟陣本月，由于主躍力成交區(qū)的轉(zhuǎn)村移，官南板塊稱、高新板塊的宴商品房頗得消瓜費(fèi)者青睞，由碎于主力成交區(qū)頃的房價水平偏覽低，所以本月獻(xiàn)成交均價出現(xiàn)仁了一定程度的份下降。綜合分徐析本月昆明樓障市成交量有所謀下降原因主要些基于以下幾個戲方面：首先，襲樓市經(jīng)過一年疲多的調(diào)整及前喝幾個月的成交蹲量持續(xù)爆發(fā)，羞民眾對住房剛肌性需求的階段罩性釋放已經(jīng)一顏定程度完成；哥其次，市場流珍動性的充裕及賠住房投資性需除求的增多推動希了近段時間房敏價的持續(xù)攀升交，高位的房價猴對樓市需求造竟成了一定程度悄的抑制；最后寨，政策方面，零二套房貸放松富和營業(yè)稅減免哭政策執(zhí)行期將兇截止喚于儉200遭9的年沃1永2功月波3善1箏日，這表明，避前三季陣度刷“緊過于寬童松攜”益的貨幣政策將包難以延續(xù)，這蕩在某種程度上住影響到了近期邁的商品房成交臨量，當(dāng)然隔，脹1醫(yī)0坡月份還有一些狂特殊因素值得萄分析規(guī)：真1后0關(guān)月恰逢國慶長煎假，成交量必雙然受到一定影廢響。其次，開釋發(fā)商的營銷策促略也有一定影傍響。近期不少糖樓盤已經(jīng)取消視了去年以來的騙大幅購房優(yōu)惠挽措施，甚至不猶少樓盤出現(xiàn)不凈同程度的提價浴行為，購房者題的買房積極性食肯定受挫。攪五、新開樓盤白分析鏡藝位1笛、新開樓盤信品息里須數(shù)據(jù)來源刪：馳FM油C當(dāng)房地產(chǎn)研究中罵心夜本月不有譽(yù)3揮個樓盤進(jìn)行開砍盤銷售，并未烤能延續(xù)上個月腎的開盤熱潮。僚一方面是受到礦國慶長假的影漫響，另一方面級，在經(jīng)過了連踐續(xù)數(shù)月的上漲攤之后，市場在邪逐漸地回請歸到一個理性奶的階段，市場寄觀望氣氛加重汗，開發(fā)商有意亭放緩了推盤的疾節(jié)奏，但加大譽(yù)了營銷力度沿。賠裙同時，開陣發(fā)商們更看重浪秋季房交會的餓集中式宣傳作女用，紛紛把重劣點(diǎn)轉(zhuǎn)向房交會敲準(zhǔn)備工作，所豬以開盤活動頻禾率有所減少鈔。拋指2帝、典型樓盤分符析贊—隱—培貴研自然界帝幻景華庭掀昆明二環(huán)沿線廣的樓盤不少，散但貴研自然界哭卻是唯一一個饞二環(huán)沿線的多清層洋房社區(qū)，緒因此輝在姻1留0生月份為數(shù)不多丑的開盤樓盤里釀，帝景華庭成徐了吸引我們眼漢球的一個亮點(diǎn)永。辯羨帝景華庭學(xué)是貴研自然界肢的二期，由昆默明貴研屋業(yè)開批發(fā)有限公司開桶發(fā)，項目占地抹約屆8754曬4耍㎡，總建面勺：徒15.65末5泛萬㎡，其中地猾上建平面陵13.0泛6堅萬㎡，地下建侍面蔽2.40暖2芽萬㎡，綠化配率靈45.08站%匹，容積捕率致1.完5遭，停車位鍬：才103熊0膏個（地迫上兆30悟0照，地巖下暈70媽0食，專拳屬劈3番0查）。始則反貴研自然筐界位于二環(huán)北買路以北核桃箐勢，剛好處于北姓二環(huán)與長蟲山莖森林公園板塊吼之間。項目東旨鄰云南財貿(mào)學(xué)萍院、云南師范茫大學(xué)蔽等徑2嗓0羞多所高校，南院面跨叢越霞12速0考米距離即可進(jìn)克入二環(huán)北路，溝周邊的醫(yī)療、戀教育、超市等誕配套齊全，既舍能享受城市的閣繁華，又擁有牌絕對性的交通盲優(yōu)勢，還能享桐受到長蟲山的失山體自然景觀船，可謂是擁有幕一個離塵不離球城的區(qū)位優(yōu)勢臘。蜓臂隨著二環(huán)拿快速交通要道撿的修通，北二四環(huán)以往的灰塵夸漫天已成為了熟過去，取而代今之的是便捷的臟交通帶來的便饑?yán)?。而長蟲山吵森林、周圍濃遙郁的高校氛圍盯和家樂福商業(yè)穗圈使貴研自然槽界的社區(qū)品質(zhì)始得到很大的提絞升退。皮服項目可通擊過二環(huán)北路快苗速達(dá)到主城區(qū)模和其他區(qū)域。車目前新開通沾的堪17挺5蜻路公交車也可關(guān)以直達(dá)自然界槐。牢戶型