2015年湖北房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序模擬試題

2015年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有。A：公司上市、企業(yè)清算B：司法鑒定、城市房屋拆遷C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷D：司法鑒定、公司上市E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某幢大廈的總建筑面積為10000近，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬元，其中土地總價(jià)值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250面，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的土地份額為。A：1.67%B：2.33%C：2.75%D：3.33%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是_。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過度放貸4、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是。A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面積大小D：土地權(quán)利性質(zhì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行。A：一級(jí)審批制度B：逐級(jí)審批制度C：分級(jí)審批制度D：分別審批制度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起—日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。304560908、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為一萬元。65.481.887.2109.09、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時(shí)，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C：A市房屋拆遷管理部門D：A市人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章10、下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是_。A.柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載B.梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔(dān)板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上C.板是直接承擔(dān)其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱D.柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制11、非公物拍賣，收取傭金的比例按照的原則確定。A：同拍賣成交價(jià)成正比B：同拍賣成交價(jià)成反比C：同拍賣報(bào)價(jià)成反比D：同拍賣保留價(jià)成反比E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是。A：成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B：成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率C：投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率D：投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率E：借款合同13、屬于反映會(huì)計(jì)主體某一時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表是_。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.損益表C.現(xiàn)金流量表D.利潤(rùn)分配表14、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯(cuò)誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的。A：1%B：3%C：5%D：7%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。457.40476.98686.10715.4817、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2,居住建筑用地面積32000m2,容積率2.5,居住建筑密度0.4,限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積為_m2。9250088800800007680018、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)登記。（2008年試題）A：預(yù)告B：變更C：更正D：異議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的O。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)20、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。A.在建工程抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)21、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，一該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為_。4400元/mZ4409元/mZ4445元/mZ4455元/mZ22、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)?。A：合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書B：圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書C：合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙D：圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書E：借款合同23、房?jī)r(jià)收入比在倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。A：3B：4C：5D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、供給理論是研究廠商行為的理論，它包括兩個(gè)方面，分別是_。A.生產(chǎn)理論和價(jià)格理論B.成本理論和市場(chǎng)均衡理論C.生產(chǎn)理論和市場(chǎng)均衡理論D.生產(chǎn)理論和成本理論25、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于_。2427元/mZ2500元/m22575元/m22632元/mZ二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項(xiàng)。A：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額B：安置用房面積和安置地點(diǎn)C：搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷協(xié)議E：搬遷過渡方式和過渡期限2、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是_。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低3、下列關(guān)于招標(biāo)的說法，不正確的是_。A.房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式B.通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位C.開發(fā)商公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者D.邀請(qǐng)招標(biāo)適用于公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目4、某類商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求_。A.完全無彈性B.為單一彈性C.富有彈性D.缺乏彈性5、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有。A：突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B：提高服務(wù)質(zhì)量C：恰當(dāng)?shù)男麄鱀：低收費(fèi)E：最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期6、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為一元/m2。331433473380D.30337、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是_。A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬元B.按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬元C.取得了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證書D.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額（含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上E.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額（不含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上8、下面屬于考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.成本利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率E.資產(chǎn)負(fù)債率9、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為120萬元。下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有。A:按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.3%B:按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%5按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%D:按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%E:按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%10、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為_。A.0.5年1.5年2年D.3年11、收益性房地產(chǎn)包括_。A.未出租的餐館B.旅店C.力口油站口.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地12、下列關(guān)于劃撥土地政策，說法正確的是。A:劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓，但是有條件的B:劃撥土地的轉(zhuǎn)讓可以由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金C:劃撥土地?zé)o償取得，因此不得轉(zhuǎn)讓D:劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以出租E:劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押，其抵押的金額應(yīng)包括土地價(jià)格13、建筑材料的性質(zhì)有等。A:物理性質(zhì)B:力學(xué)性質(zhì)5耐久性D:耐熱性E:耐濕性14、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是分析。A:吸納率B:房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期C:家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)D:投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例E:借款合同15、規(guī)模報(bào)酬存在三個(gè)階段。A:遞增B:不變C:遞減D：快增E：慢增16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指—的持續(xù)時(shí)間。A.房地產(chǎn)開發(fā)全過程B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開工到全部工程竣工D.從工程開工到項(xiàng)目租售完畢17、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于—風(fēng)險(xiǎn)。A.信用B.管理C.法律D.操作18、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由確定。A：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B：人民法院C：抵押權(quán)人D：人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、土地使用稅在征收。A：城市B：縣城C：建制鎮(zhèn)D：工礦區(qū)E：農(nóng)村20、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料21、下列不屬于投資特性的是_。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于得到報(bào)酬D.投資具有穩(wěn)定性22、保險(xiǎn)的最大誠(chéng)信原則中，保證是指_。A.在保險(xiǎn)合同訂立前、訂立時(shí)以及合同有效期內(nèi)，投保人對(duì)已知或應(yīng)知的危險(xiǎn)和與保險(xiǎn)標(biāo)的有關(guān)的實(shí)質(zhì)性重要事實(shí)據(jù)實(shí)向保險(xiǎn)人作口頭或書面申報(bào)B.保險(xiǎn)人要求投保人或被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間對(duì)某一事項(xiàng)的作為與不作為，某種事態(tài)的存在或不存在作出的許諾C.保險(xiǎn)合同當(dāng)事人一方放棄在保險(xiǎn)合同中可以主張的權(quán)利D.保險(xiǎn)合同當(dāng)事人一方如果放棄合同中可以主張