山東半島城市群2009年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告

山東半島城市群2009年土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告2009以來，山東省主動應(yīng)對困難多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，仔細(xì)貫徹執(zhí)行中心應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子支配，堅(jiān)持把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，主動作為，科學(xué)務(wù)實(shí)，著力保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生。在中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的大好形勢下，山東省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速提升，房地產(chǎn)行業(yè)更是全面復(fù)蘇，環(huán)比數(shù)據(jù)在今年3月份之后始終保持增長，經(jīng)濟(jì)回升勢頭穩(wěn)步增加。一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析（一）GDP回升向好勢頭穩(wěn)步增加，投資增勢良好，消費(fèi)拉動內(nèi)需效果明顯2009年，在國家和山東省政府的宏觀調(diào)控下，山東半島城市群的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好發(fā)展的勢頭逐步顯現(xiàn)。2009年1-11月，山東半島城市群實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值10959.2億元，同比增長14.3％，增幅比去年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資11301.7億元，同比增長24.4％，增幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1151.6億元，同比增長10.7％，增幅回落10.4個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表1山東半島城市群2009年1-11月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位肯定量增長速度（％）工業(yè)增加值億元10959.214.3規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額億元11301.724.4進(jìn)出口總額億美元1084.6-14.0出口總額億美元625.9-15.2地方財(cái)政收入億元1151.610.7（二）經(jīng)濟(jì)利好帶動房地產(chǎn)投資加速增長2009年，山東省房地產(chǎn)投資呈加速增長趨勢。1-11月份，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2186億元，房屋銷售面積達(dá)5471萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額1924億元，同比分別增長29.4％、34.5％、54.5％。山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況如圖1。圖12009年省房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（三）黃三角國家級規(guī)劃獲批，山東半島努力打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)2009年，國務(wù)院批復(fù)了《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，黃三角的開發(fā)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略。黃河三角洲開發(fā)將以東營、濱州、濰坊、萊州四大臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)為主體，作為省級綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，通過節(jié)約集約經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，打造成為經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。2009年9月，山東省制定出《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2009-2020》，依據(jù)《規(guī)劃》，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)在地域空間上將形成青島-日照-濰坊、煙臺-威海、東營-濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。逐步形成以三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)為主體形態(tài)，大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合，空間布局合理，城鎮(zhèn)職能協(xié)調(diào)的半島城鎮(zhèn)群。而青島市將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“龍頭”城市。二、土地市場運(yùn)行特點(diǎn)（一）土地供應(yīng)總量大幅增加，第四季度密集供應(yīng)2009年，山東半島城市群供應(yīng)建設(shè)用地5389宗，面積為24414.06公頃，同比增加1.7倍。其中，存量建設(shè)用地8549.1公頃，占供地總量的35.0％，同比下降了20.9個(gè)百分點(diǎn)。從圖2中可以看出，2008年一季度以來山東半島城市群土地供應(yīng)總量持續(xù)增加，尤其是四季度增幅最大。圖22008年一季度以來山東半島城市群土地供應(yīng)量季度改變狀況從區(qū)域內(nèi)各城市的狀況來看，濰坊市土地供應(yīng)量最大（9684.73公頃），占山東半島城市群土地供應(yīng)總量的39.7％；日照市土地供應(yīng)量最少（1143.22公頃），僅占4.7％（見圖3）。圖3山東半島城市群2009年土地供應(yīng)分布狀況（二）供地主要方向是房地產(chǎn)開發(fā)用地，其他用地供應(yīng)比重上升從供地結(jié)構(gòu)來看，2009年山東半島城市群供應(yīng)工礦倉儲用地2194宗，面積為9546.42公頃，占供地總量39.1％，同比下降8.2個(gè)百分點(diǎn)；供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地2574宗，面積為10221.17公頃，占土地供應(yīng)總量41.9％，同比略降0.9個(gè)百分點(diǎn)；供應(yīng)其他用地621宗，面積為4646.47公頃，占總量19.0％，同比上升9.1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。2009年山東半島城市群加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)比重隨之上升。圖42009年山東半島城市群土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變從各城市狀況來看，東營市、日照市和威海市主要以工礦倉儲用地為主；煙臺市、濰坊市則主要以房地產(chǎn)開發(fā)用地為主；濟(jì)南市和淄博市其他用地占較大比例；青島市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較均衡（見圖5）。圖5山東半島城市群各城市2009年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較（三）出讓供地比重下降，土地出讓均價(jià)下跌2009年，山東半島城市群出讓土地4587宗，面積為19125.64公頃，出讓面積占供地總量的78.3％，同比下降10.7個(gè)百分點(diǎn)。其中招拍掛出讓土地3707宗，面積為15493.54公頃，占出讓供地總量的81.0％，同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。劃撥方式供地790宗，面積為5282.56公頃，占供地總量的21.6％，同比上升12.4個(gè)百分點(diǎn)。2009年，山東半島城市群土地出讓均價(jià)為531.04元/平方米，比2008年同期的658.39元/平方米下跌了19.3％。其中招拍掛出讓均價(jià)603.35元/平方米，比2008年同期的762.49元/平方米下跌了20.9％。從各城市狀況來看，濟(jì)南市出讓均價(jià)最高（1007.50元/平方米），東營市出讓均價(jià)最低（328.40元/平方米），但同比漲幅最大，漲幅達(dá)37.0％。與2008年同期相比，濟(jì)南、煙臺、日照、威海市出讓均價(jià)均有較大幅度下跌。（四）保障性住房用地供應(yīng)力度加大，商服用地出讓均價(jià)低位徘徊2009年，山東半島城市群供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地10221.17公頃，同比增加1.6倍，占供地總量的41.9％。其中，存量用地供應(yīng)4481.97公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量的43.8％，同比下降22.6個(gè)百分點(diǎn)。從用地結(jié)構(gòu)看，住宅用地供應(yīng)6683.26公頃，同比增加1.3倍，占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量的65.4％；商服用地3537.90公頃，同比增加近2.7倍，占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量的34.6％，同比提高10.1個(gè)百分點(diǎn)（見圖6）。圖62009年山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2009年，山東半島城市群一般商品住房供應(yīng)6390.95公頃，同比增加1.2倍，占住宅用地供應(yīng)總量的95.6％，同比略降1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，中低價(jià)位、中小套型一般商品住房用地供應(yīng)395宗，面積為1174.83公頃，占一般商品住房用地供應(yīng)量的18.4％，同比下降了51.6個(gè)百分點(diǎn)；保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用住房用地、廉租住房用地）供應(yīng)79宗，面積為271.07公頃，同比增加2.2倍，占住宅用地供應(yīng)量的4.1％，同比略升1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)217.42公頃，同比增加1.6倍，廉租住房用地供應(yīng)53.65公頃，同比增加26.8倍。2009年，山東半島城市群商服用地出讓均價(jià)為659.72/平方米，比2008年的1016.06元/平方米下跌35.1％。一般商品住宅用地出讓均價(jià)為859.34元/平方米，比2008年的1185.80元/平方米下跌了27.5％。從圖11中可以看出，商服用地受金融危機(jī)影響較大，出讓均價(jià)自2008年三季度以來持續(xù)下跌，始終在低位徘徊。圖72008年以來山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價(jià)變動狀況（五）工礦倉儲用地市場化配置程度提高，成交價(jià)格平穩(wěn)2009年，山東半島城市群供應(yīng)工礦倉儲用地9546.42公頃，同比增加1.2倍。其中存量用地3231.13公頃，占工礦倉儲用地供應(yīng)量的33.8％，較2008年下降19.0個(gè)百分點(diǎn)。從供地方式來看，出讓供應(yīng)工礦倉儲用地2167宗，面積為9450.71公頃，占工礦倉儲用地供應(yīng)總量的99.0％，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，招拍掛出讓6901.15公頃，占出讓總量的73.0％，同比提高7.0個(gè)百分點(diǎn)。從出讓價(jià)格看，2009年山東半島城市群工礦倉儲用地出讓平均單價(jià)為200.73元/平方米，較2008年的208.67元/平方米略有下跌。分城市看，濰坊市出讓均價(jià)最低，為161.79元/平方米；濟(jì)南出讓均價(jià)最高，為321.58元/平方米。三、土地市場運(yùn)行與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展（一）土地供應(yīng)總量與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行水平基本相適應(yīng)2009年前三季度，山東半島城市群實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資1350.32億元，同比增長22.6％。2009年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量為10221.17公頃，同比增加了1.6倍。從圖8可以看出，2008年以來，山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資額改變波動比較大，但二者總體變動趨勢基本一樣。圖82008年以來山東半島房地產(chǎn)開發(fā)用地和房地產(chǎn)開發(fā)投資改變狀況（二）優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，主動協(xié)作“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃”實(shí)施2009年9月，山東省制定出“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃”，半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)青島、煙臺等七大核心城市依據(jù)各自區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局等因素，確定了各自將來的發(fā)展方向。規(guī)劃中，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)被明確為：面對日韓開拓國際市場，拓展廣闊西部內(nèi)陸腹地。其中，青島將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“龍頭”城市；煙臺、威海、日照、濰坊、東營和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強(qiáng)化，成為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)；在地域空間上將形成青島—濰坊—日照、煙臺—威海、東營—濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組群。在山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)形成以三個(gè)城鎮(zhèn)組群為主體形態(tài)，大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合，空間布局合理，城鎮(zhèn)職能協(xié)調(diào)的沿海城鎮(zhèn)帶。因此，今后應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合不同地區(qū)資源稟賦狀況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，制定科學(xué)合理的區(qū)域土地供應(yīng)政策，形成合理的土地空間開發(fā)結(jié)構(gòu)，保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，確?！吧綎|半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃”順當(dāng)實(shí)施。（三）提高存量用地利用水平，加快