售后返租操作說(shuō)明

售后返租操作說(shuō)明包括融資性售后返租和經(jīng)營(yíng)性售后返租兩種類型。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我方應(yīng)采取經(jīng)營(yíng)性售后返租模式。一、從開發(fā)商的工作角度，簡(jiǎn)單分析經(jīng)營(yíng)性售后返租的三種操作方式：序號(hào) 操作模式 相互關(guān)系 優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂租賃合同商業(yè)管 品房買賣的法律關(guān)系；理公司承租業(yè)主所購(gòu)商鋪開發(fā)商不參與運(yùn) 2、商業(yè)管理公司與業(yè)主存營(yíng)期間的管理 房屋租賃的法律關(guān)系；業(yè)主購(gòu)買開發(fā)商的商鋪后再將商鋪出租給 1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在開發(fā)商雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租 品房買賣的法律關(guān)系；賃合同，由開發(fā)商自行組建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋進(jìn)行銷售結(jié)束后的運(yùn)營(yíng)管理 賃的法律關(guān)系；

優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商在完成商鋪銷售后就無(wú)需介入管理，完成項(xiàng)目銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)：1、業(yè)主基于投資目的買鋪，對(duì)投資的回報(bào)極為敏感，因此，商業(yè)成協(xié)議存在不確定性；2、開發(fā)商將很難把握項(xiàng)目開業(yè)后的整體走勢(shì)；3、度過(guò)項(xiàng)目養(yǎng)成期后，租金開始形成長(zhǎng)期增長(zhǎng)型回報(bào)，開發(fā)商無(wú)法獲取這部分收益；優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商可以將營(yíng)銷策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強(qiáng)勢(shì)地位將自己置于最有利的一邊；風(fēng)險(xiǎn)：1、開發(fā)商自行組建的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)能力存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，人員招募及培養(yǎng)磨合需要較長(zhǎng)時(shí)間；2、開發(fā)商必須時(shí)刻關(guān)注運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，管理成本、人員成本、資金成本巨大；賃合同，由開發(fā)商委托專業(yè)的商業(yè)管理公司，進(jìn)行銷售結(jié)束后的運(yùn)營(yíng)管理買賣合同的同時(shí)簽訂物業(yè)委托合同委托開發(fā)商代為出租所購(gòu)買的房屋間接參與后期房產(chǎn)的管理。

1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在商品房買賣的法律關(guān)系；2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋租賃的法律關(guān)系；3、開發(fā)商與商業(yè)管理公司存在委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系；1、業(yè)主與開發(fā)商之間存在商品房買賣的法律關(guān)系；2、業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關(guān)系；3、業(yè)主與承租商戶之間存在租賃的法律關(guān)系；

優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商可以將營(yíng)銷策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強(qiáng)勢(shì)地位將自己置于最有利的一邊；2、開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目保持一定程度的關(guān)注即可，可將主要精力轉(zhuǎn)移到新的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)；3、開發(fā)商在銷售和租賃的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以獲得收益；風(fēng)險(xiǎn):1、商業(yè)管理公司的合作精神和專業(yè)能力很重要；2、法律關(guān)系復(fù)雜，需要開發(fā)商擁有很好的把控全局能力；3、因?yàn)殚_發(fā)商在每一環(huán)節(jié)都有經(jīng)濟(jì)收益，因此，需要承擔(dān)一定稅務(wù)；優(yōu)勢(shì)：1的優(yōu)勢(shì)地位在委托合同中約定委托費(fèi)用和代為收租等有利條款。風(fēng)險(xiǎn)：1、開發(fā)商實(shí)際是一種“中介”的角色，需要投入大量的管理成本、人員成本、資金成本；2、在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商需要幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，造成大量的突發(fā)因；3、需要注意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關(guān)系，4、因?yàn)殚_發(fā)商并不參與商場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理，所以對(duì)商場(chǎng)的走向無(wú)法把控，同時(shí)，也無(wú)法獲取商業(yè)發(fā)展帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法把控，同時(shí)，也無(wú)法獲取商業(yè)發(fā)展帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益3種方式更加適合我方項(xiàng)目。二、再就經(jīng)營(yíng)性售后返租的一些重要事項(xiàng)簡(jiǎn)單分析：返租款返還形式序號(hào) 返還形式分階段返還，如簽訂NX%,N年N后返租合同，返還標(biāo)準(zhǔn)為X%間一次性返還，由購(gòu)房款中直接扣除

優(yōu) 勢(shì)1、開發(fā)商一次性資金支出少；2、銷售期間收取資金多；1、業(yè)主首批投入資金少，買鋪門檻降低，可以吸引更多買鋪客群，有利于實(shí)現(xiàn)快速銷售；合同期內(nèi)業(yè)主毀約幾率小，降低潛在的市場(chǎng)糾紛；2期，實(shí)現(xiàn)租金上漲，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)持續(xù)獲益；

風(fēng) 險(xiǎn)1、持續(xù)性的階段返還，對(duì)資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定造成很大壓力；2、隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走高，業(yè)主易對(duì)原協(xié)議產(chǎn)生不滿情緒，帶來(lái)合作風(fēng)險(xiǎn)；3、對(duì)每次返租具體操作投入的人力成本、管理成本、資金損耗成本；1、銷售期間收取資金總量有所下降綜上，我方認(rèn)為第2種方式更加適合我方項(xiàng)目。三、售后返租年限：建議返租期為三年。四、返租各方相互銜接模式：1、開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》；2、開發(fā)商與商業(yè)管理公司簽訂《委托管理合同》或開發(fā)商自行成立物業(yè)管理公司；3、業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》4、籌備成立業(yè)主委員會(huì)，開發(fā)商、商業(yè)管理公司、業(yè)主代表共同擬定《業(yè)主委員會(huì)管理公約》五、快速將商場(chǎng)做旺及規(guī)避返租期滿后小業(yè)主收回經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)波動(dòng)的保障措施：1、無(wú)自營(yíng)。利于開業(yè)初期貫徹各項(xiàng)管理制度，縮短養(yǎng)成期時(shí)段。2、先定位，先規(guī)劃。31—245定期的節(jié)日活動(dòng)與不定期的特色活動(dòng)相結(jié)合，針對(duì)租戶自行定價(jià)、浮動(dòng)較大的特點(diǎn)，商業(yè)管理公司不限于組織商戶進(jìn)行打折優(yōu)惠活動(dòng)，更要利用多樣互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)吸引人氣。6、成立業(yè)主委員會(huì)。需制定業(yè)主委員會(huì)管理公約，明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)所有業(yè)主與商業(yè)管理公司的溝通工作，既便于業(yè)主統(tǒng)一意見，也便于商業(yè)管理公司縮小溝通面域，同時(shí)也使開發(fā)商可以在返租期滿后全身而退。在返租期滿之前，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)事宜，并制定切實(shí)可行的收入分配機(jī)制，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)管理公司代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)返租期滿后的各方平穩(wěn)過(guò)渡。7、返租期滿前，公布租賃指導(dǎo)價(jià)。由商業(yè)管理公司根據(jù)實(shí)際情況，在返租期滿前公布租賃指導(dǎo)價(jià)，既避免部分業(yè)主對(duì)商鋪期望值過(guò)高，哄抬租賃價(jià)格，造成空鋪，也可以避免部分租戶聯(lián)合壓價(jià)，影響業(yè)主合理收益。8、商業(yè)管理公司充分發(fā)揮橋梁作用。其次幫助業(yè)主尋找合適的租戶，使產(chǎn)生突發(fā)、負(fù)面情況的概率降到最低，用近一年的時(shí)間準(zhǔn)備，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。六、成熟案例：1廈門世貿(mào)商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。它是廈門市第一家集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)功能為一體的購(gòu)物中心，一期項(xiàng)目除主力大店外，全部分割銷售，實(shí)行售后返租，因體量較大、養(yǎng)成期長(zhǎng)，實(shí)行整體返租期為五年，通過(guò)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的有效操作，實(shí)現(xiàn)了年均租金漲幅