北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告黎坤楊忠顯李晨源摘要我國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老服務市場化已成大勢所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)展?jié)u趨成熟的發(fā)達國家和地區(qū)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開發(fā)、運營和管理諸多方面皆存在嚴重的不足，造成市場的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗、分析發(fā)現(xiàn)北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，嘗試提出相關(guān)政策建議，本文進行了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻綜述研究、應用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結(jié)果，對養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場和存在的發(fā)展模式得出了總結(jié)、展望和發(fā)展建議。關(guān)鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)市場化開發(fā)經(jīng)營模式老年公寓緒論1.1研究背景人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。聯(lián)合國國際人口學會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的定義是：當一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達到或超過人口數(shù)的10％，或者65歲以上人口達到或超過總?cè)丝跀?shù)的7％時，其人口即稱為“老年型"人口，這樣的社會即稱之為“老齡社會"。統(tǒng)計顯示，我國己于1999年成為老年型國家，而且我國老齡人口比重正迅速提高。而根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O．14歲人口占16．60％，比2000年人口普查下降6．29個百分點：我國60歲及以上人口占13．26％，比2000年人口普查上升2．93個百分點，其中65歲及以上人口占8．87％，比2000年人口普查上升1．91個百分點。人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢，說明了隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。但是，與中國老齡化程度不斷加劇所對應的養(yǎng)老模式問題卻尚未實現(xiàn)同步發(fā)展。在中國傳統(tǒng)文化中，對老年人有發(fā)自內(nèi)心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。在中國歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學得以體現(xiàn)、這使得以“養(yǎng)兒防老"、“兒孫繞膝”、“天倫之樂"成為我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國內(nèi)養(yǎng)老服務需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，終于在市場機制中顯化出來，養(yǎng)老市場包括地產(chǎn)市場和服務市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場因其需求的日益增加和有關(guān)政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預期的長期投資收益，不斷吸引著各大地產(chǎn)商進入該領(lǐng)域，如保利、萬科等均有涉足。鑒于我國在這方面的空白，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國外主要是歐美的經(jīng)驗，如北京的太陽城養(yǎng)老項目就是美國的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的北京太申祥和、上海親和源等均有借鑒其經(jīng)驗。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強勁的養(yǎng)老市場化之風。但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國幾乎是一夜之間發(fā)展起來的，之前各大開發(fā)商都毫無經(jīng)驗，同時在借鑒國外經(jīng)驗時又缺乏對中國實際的深入思考。所以出現(xiàn)了以下幾個問題：一是目前各大開發(fā)商投資該領(lǐng)域僅停留在前期的投資開發(fā)，基本上是開發(fā)完成就如普通住宅一樣出售出租，沒有向顧客提供真正的養(yǎng)老服務，在后期的經(jīng)營管理方面非常匱乏。二是市場秩序混亂，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準和管理服務標準，呈現(xiàn)各大開發(fā)商各自為政、各顯神通的混亂局面。三是相關(guān)政策法規(guī)相對市場發(fā)展的滯后，既沒有明確的優(yōu)惠政策法規(guī)，也沒有統(tǒng)一行業(yè)開發(fā)經(jīng)營標準的政策說明，這是造成市場混亂的主要原因。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念還比較強烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場的潛在需求確實非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營的信心，而為了能夠在短期內(nèi)獲利，目前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多為中高端公寓住宅，缺乏大眾化、普通型的項目。1.2研究目的和意義目前，我國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及“4．2．1”結(jié)構(gòu)家庭日益成為社會主體，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人同益增長的對物質(zhì)生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補這一不足。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析研究全國尤其是北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題、對典型項目的開發(fā)經(jīng)營特色進行剖析并總結(jié)其開發(fā)模式以及借鑒國外的成功經(jīng)驗等，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。其理論意義表現(xiàn)為：全面分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)優(yōu)秀項目的優(yōu)點和特色，借鑒國外先進經(jīng)驗，完善統(tǒng)一我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，指出我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路，補充我國目前有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的理論，同時為進一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式起到拋磚引玉的作用。其實踐意義具體體現(xiàn)為三點：艦從企業(yè)角度講傲，適宜的開發(fā)惱模式可以企業(yè)爐在開發(fā)運作過另程中更加的順狐暢，及時的采企用適宜的開發(fā)豬模式可以使企郵業(yè)快速搶占市病場，獲取豐厚毛利潤；項從政府角度講堡，養(yǎng)老地產(chǎn)一脊定程度上的公貧益性可以減輕鴉其養(yǎng)老負擔，民同時養(yǎng)思老地產(chǎn)行業(yè)的能發(fā)展可以拉動跑經(jīng)濟增長，帶番來更多的財政乞收入；獨從社會角度講習，養(yǎng)老地產(chǎn)的切快速發(fā)展可以悟滿足老年人日蓮益增長的物質(zhì)蟲生活及精神生悶活需求，促進式和諧社會的構(gòu)群建以及社會總慕體幸福水平的惜提升。皆1.3研究方給法錦文獻研究法然：本文在第二察章文獻綜述和讓理論基礎(chǔ)中通風過收集大量與猾養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)茄相關(guān)的國內(nèi)外遙文獻資料，在繞了解國內(nèi)外在編該領(lǐng)域的研究揪現(xiàn)狀的同時，婚分別從融資、笨運營和管理角摟度出發(fā)，借鑒辛歐美、日本等左國家慕較為成熟的養(yǎng)窩老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濤驗，告為完善北京市繞養(yǎng)老地產(chǎn)市場犧行業(yè)規(guī)范、為駐北京市乃至全仇國的房地產(chǎn)開撇發(fā)商提供可供撇選擇的養(yǎng)老地竹產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模尼式提供參考價頸值。季四象限模型分床析法我：四象限法是寬分析城市區(qū)域守房地產(chǎn)市場運雹行的理想方法吳，其主要內(nèi)容屠和原理在第二誓章中有詳細介冬紹，在第三章判中本文以該方啦法詳細分析了蜂北京市的養(yǎng)老遭地產(chǎn)市場的發(fā)嫌展歷程和現(xiàn)狀暈，并對未來之賊態(tài)勢作出相關(guān)椅預測。換案例研究法迅：通過躁實地調(diào)研，端分析研究北京氏市現(xiàn)有養(yǎng)老地煙產(chǎn)開發(fā)項目：葛豬匯晨老年公寓鈴、康夢圓老年閃公寓，賠就其開發(fā)過程蒙中涉及的融資蘋、管理及運營董各方面進行深齡入的探討，纏總結(jié)其發(fā)展的銅特色和優(yōu)勢，斷以及基本經(jīng)驗伯和模式，擔驗證其相應的簽開發(fā)模式的成君功與不足之處石。迅探索性研究法獻：奮在文獻研究面和案例研究躁的基礎(chǔ)上，從首融資模式、運碗營模式和管理族模式三裁個方面提出如載何完善陪養(yǎng)老地產(chǎn)的開輔發(fā)菜經(jīng)營模式，并鉗對義開發(fā)模式有效絮運行所需的政債策支持進行探缸索。千1.4研億究內(nèi)容和框架瞞1.4.1研膊究內(nèi)容失本文以人口老維齡化背景下北匯京市養(yǎng)老地產(chǎn)眾發(fā)展赤為研究對象，穴緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)脖開發(fā)模式這一怕核心，從宏觀常市場供需分析府、微觀市場案船例分析兩方面罪入手，借鑒國侄外先進經(jīng)驗、奔分析我國現(xiàn)狀巡、構(gòu)建我國養(yǎng)久老地產(chǎn)開發(fā)模澤式并進行實證邁研究，最后提衰出保障和促進浮養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)必持續(xù)快速發(fā)展殲的政策建議。江本文第一章緒辮論部分主要介粗紹了選題的背宇景、研究意義阻和目的以及研紐究方法、研究麻內(nèi)容并構(gòu)建論申文總體框架，豆以期達到高屋正建瓴的目的。峰本文第二章是也國內(nèi)外相關(guān)研啄究的文獻綜述冬以及四象限模泊型分析法的理姨論基礎(chǔ)，主要視內(nèi)容包括：養(yǎng)仇老地產(chǎn)概念及剛特點、養(yǎng)老地論產(chǎn)開發(fā)模式的猴三個方面(融割資模式、運營賞模式、管理模付式)的相關(guān)界而定、國外發(fā)展豪經(jīng)驗、國內(nèi)外維研究現(xiàn)狀、四晌象限模型分析鏈法介紹和應用辮。這一章從概凱念及內(nèi)涵的角姓度對養(yǎng)老地產(chǎn)嶺開發(fā)的相關(guān)范請疇進行了概述沉，并對國內(nèi)外孩養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)融展和研究現(xiàn)狀鳴進行綜觀，著系統(tǒng)介紹四象迫限法，洋為后續(xù)分析奠烤定基礎(chǔ)。斬本文第三章對盡北京市浙養(yǎng)老地產(chǎn)市場為首先進行了詳版細的供求分析孩，而后壓應用四象限模凍型進行系統(tǒng)的困分析，指出養(yǎng)常老地產(chǎn)在租賃宵市場、買賣市凈場、新建市場撓和存量市場中錘所具有的特點袖以及四個市場存之間的相互影制響和靜態(tài)模型通分析，從而對拌其發(fā)展現(xiàn)狀歸獻納總結(jié)以及對軋未來的發(fā)展模菠式做出宏觀上肢的研判。粒本文第四章獵在實地調(diào)研的初基礎(chǔ)上，從微磨觀的角度分別魯對北京市匯晨壟老年公寓、康蝶夢圓老年公寓字兩光個項目進行投視資、開發(fā)、運翠營和管理服務桶方面的分析研劫究，并歸納總奔結(jié)其特色和可脾供借鑒之處。辨本文第五章在包第二、三、四亮章研究分析的崗基礎(chǔ)上對北京奮市養(yǎng)老軍地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀暴和未來趨勢分僻別莖做出宏觀和微誦觀上的研究總系結(jié)狀和展望，并提創(chuàng)出符合北京市畫實際情況的可選供選擇的養(yǎng)老暑地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貪模式，同時就囑政策方面存在亞的問題及亟待踏完善的方面提提出具有一定建秀設性和前瞻性珍的建議。笛1.4.2孟研究框架區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻綜述和理論基礎(chǔ)緒論區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻綜述和理論基礎(chǔ)緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和范疇的界定養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和范疇的界定四象限模型介紹和應用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒四象限模型介紹和應用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢圓老年公寓匯晨老年公寓康夢圓老年公寓匯晨老年公寓結(jié)論、展望、建議結(jié)論、展望、建議炭第二章文獻菜綜述和理論基聞礎(chǔ)欲2．1養(yǎng)老地慌產(chǎn)的概念及內(nèi)鳳涵清養(yǎng)老地產(chǎn)是指溪在人口老齡化余日益加重背景圓下，由房地產(chǎn)步開發(fā)企業(yè)或相碼關(guān)的社會機構(gòu)況推出的適宜老析年人居住、符志合老年人心理貴特點及生理特櫻點并能夠滿足硬老年人社會活督動需求，為老乳年人的健康提徒供良好基礎(chǔ)設競施保障的老年雷住宅產(chǎn)品。這此類老年住宅產(chǎn)煮品是指可以使暢老年人獲得經(jīng)庸?jié)B(yǎng)、生活費照料以及精神項慰藉等基本內(nèi)兔容的居住場所扔。它的基本存檢在形式有以下沃幾類：老社區(qū)臺、老年公寓、孕老年住宅、旅備游地產(chǎn)、養(yǎng)老說院、托老所等霉。射著名的營銷大圖師菲利普·科糊特勒把產(chǎn)品定篩義為五個層次影。即核心利益鞏、基礎(chǔ)產(chǎn)品、但期望產(chǎn)品、附桑加產(chǎn)品及潛在抓產(chǎn)品。根據(jù)菲終利普·科特勒籌對產(chǎn)品的定義猛對老年住宅市搶場項目做一個笑產(chǎn)品層的描述流，如下表。流表2-1老年逝住宅的五個層浴次速產(chǎn)品層次勸含義旺核心利益層挺遮風避雨、家狂的歸屬地胖基礎(chǔ)產(chǎn)品層興地理位置、空幅間面積、價格贊、安全等加期望產(chǎn)品層饒房屋設計合理擦、交通方便、播性價比高、公仰共設施齊全等虛增廣產(chǎn)品層穿醫(yī)療和康復配找套、環(huán)境空氣廳、物業(yè)服務、練社區(qū)文化活動辯潛在產(chǎn)品層夏升值潛力，周慢邊環(huán)境等術(shù)結(jié)合上述對老工年住宅產(chǎn)品的漫五個層次的分遵析，可以將養(yǎng)諒老地產(chǎn)的內(nèi)涵獻歸納為以下四勿點：厚生活配套設施藥：包括餐廳、縮超市、圖書館慨、休閑娛樂場落所、金融服務兆、停車葉場、輪椅通道智、消防設施、恨公共空問、花圾園部分等。擦醫(yī)療配套服務潑：包括醫(yī)院、娃醫(yī)務所、牙醫(yī)獸診所等。讀康復配套服務乘：包括協(xié)助生距活服務，恢復河護理，私家看運護等。薪交通配套服務私：公共交通，朗輪椅公交設旌壤等。S昌與一般的商業(yè)僵地產(chǎn)相比，養(yǎng)南老地產(chǎn)具備以竄下特點：一是劇在選址方面，伙要綜合考慮交饑通、居住環(huán)境鑼、生態(tài)條件等汪各方面因素；伍二是對于住宅島的規(guī)劃設計設港計方面要求高宴，如要求無障鋪礙設計、要有癢緊急呼日L}爬系統(tǒng)等；三是涂對于配套設施符及服務要求更寬高，對于老年貢人而言，能夠繼便利的在住宅職附近一站式解右決各項需求。長這就決定了養(yǎng)抓老地產(chǎn)的開發(fā)橡資金需求量大袍、產(chǎn)業(yè)鏈長、黃各方利益關(guān)系漲復雜。問2毯.摘2油口養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)條開發(fā)模式界定處養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)昏市場是房地產(chǎn)自行業(yè)發(fā)展到一下定程度之后，鍋在老齡化社會器到來之際應運太而生的一個細盈化市場。養(yǎng)老谷地產(chǎn)的丌發(fā)模宿式具備房地產(chǎn)構(gòu)開發(fā)模式中的刊共性，如品牌飾性、專業(yè)性等章，但是養(yǎng)老地俘產(chǎn)的特點決定嫌了養(yǎng)老地產(chǎn)開貿(mào)發(fā)模式比一般裂商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)釘模式復雜。艙這是由養(yǎng)老地蔑產(chǎn)的特性所決煉定的：一是由村于養(yǎng)老地產(chǎn)涉汽及社會保障、襪養(yǎng)老保險等，沾因此具備一定鞏的社會福利性筒質(zhì)，與政府關(guān)飛系較一般的商謝業(yè)地產(chǎn)密切，肝且依賴政策支晝持較強；二是贏養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)妹過程中的產(chǎn)業(yè)悶鏈延伸較長，炕配套設施的完潑善8與服務業(yè)琴聯(lián)系密切，因集此養(yǎng)老地產(chǎn)的廉開發(fā)并非單一屆行為；三是養(yǎng)斯老地產(chǎn)項目開籮發(fā)過程長，資吸金回籠慢，因己此需要大量的思資金支撐，因?qū)O此其融資方式強以及與投資者鑄的內(nèi)在利益模別式也與一般商遠業(yè)地產(chǎn)項目存沫在差異：四是苗養(yǎng)老地產(chǎn)的營民銷所面對的客校戶是老年人，欣其對產(chǎn)品的訴冷求以及所追求俊的目的也會導翅致養(yǎng)老地產(chǎn)的散營銷模式的差培異。筒本文所研究的雅養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)得模式具體包括翼養(yǎng)老地產(chǎn)的融楊資模式、運營制模式及其管理頁模式。其中養(yǎng)植老地產(chǎn)的融資鞏模式是指養(yǎng)老伍地產(chǎn)開發(fā)商根叢據(jù)自身情況，跟選擇融資平臺白和融資渠道進裝行有效融資的靠方式：養(yǎng)老地敞產(chǎn)的運營模式難是指狹義的運笑營模式，本文殲所研究的是養(yǎng)搞老地產(chǎn)開發(fā)過悲程中地產(chǎn)的營段銷及盈利模式焰；養(yǎng)老地產(chǎn)的圈管理模式是指砍養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)信完成之后的后樸期運營過程中寬的地產(chǎn)管控模允式。蒙2.3郊國外老年地產(chǎn)榨發(fā)展經(jīng)驗和模貓式借鑒乓2.3.1渣融資模式分析遺與經(jīng)驗借鑒截（一）衰融資模式分析揮老年住宅的建苗設興起于20夾世紀70年代炊的北歐，在北唉美、歐洲、東學亞等地區(qū)得到頸進一步的發(fā)展種并取得了不少致理論成果與實捆踐經(jīng)驗，如下寨表：族國家球類型咳功能校美國歸獨立式堡滿足有自理能溜力的老年人需淘求，提供較完槍善的社會功能孩集合式坡有專門的服務帳人員，有方便花安全的社交娛幣樂場所、公共銀食堂等設施和弄完備的保甲和丙報警系統(tǒng)神護理式描提供全面的護余理和醫(yī)療服務覆法國銳收容所雪分公立和私營穗兩種，為生活悉能夠自理的老梁年人而建，收右費較低，提供唯食宿、醫(yī)療保蒸健和文化生活南等服務互老年公寓能提供完善的服拉務設施，包括嚼膳食、文化活局動和醫(yī)療等項志目殖護理院沒收住失去生活認自理能力的患疲病老人，有較線完善的醫(yī)療和藍生活服務設施敵中長期老年醫(yī)診院踢以治療為主，匯收住經(jīng)過治療某后有希望恢復汽生活自理能力譜的老楊年患者上日本嚼老少居賄適合老少多代鮮共居，對多代曉人生活方式上但的差異在室內(nèi)銀空問上做了商相應的處理獻養(yǎng)老院宋公為公立、低病費和完全白費仔三種天由表中可知美膠國的老年住宅絞將社會福利與施市場機制有機漂結(jié)合，體系比產(chǎn)較完善：法國許的福利性老年幅住宅比較發(fā)達黎，但缺乏完全遣商業(yè)化的老年敢住宅；只本則褲重點開發(fā)“老寨少居”，社會勸養(yǎng)老設施建設排仍不夠完善。仆從融資角度也翼可以看出，美冒國養(yǎng)老地產(chǎn)融返資模式充分發(fā)綢揮市場作用，叛通過多種融資療渠道，應用多鬼種融資方式；隨法國以政府投貫入為主，養(yǎng)老國地產(chǎn)福利型較盡強；同本則是富兩者兼顧。露美國的房地產(chǎn)銷業(yè)與國內(nèi)房地私產(chǎn)業(yè)最大的不睡同點在于美國那房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)聚業(yè)鏈上的投資誕、開發(fā)、物業(yè)尸經(jīng)營等專業(yè)分燒工，在發(fā)達金料融市場的支撐供下以資本運作低為核心進行經(jīng)烘營，形成了成維熟的產(chǎn)業(yè)運作昨模式10，而戚國內(nèi)房地產(chǎn)行筐業(yè)在金融市場嬌不甚發(fā)達的情檔況下是一條龍殘全能開發(fā)的短拳期項目經(jīng)營。愚在美國，信用皺體系的建立已娃經(jīng)滲透到社會詞經(jīng)濟各個角落半，因而它能夠躺保證投資人完繪全放權(quán)給開發(fā)洽商，就是說，贈投資商有足夠賣的信用體系、兔金融手段來限摸制開發(fā)商，從焰而能夠控制金綠融與開發(fā)分離停的風險。射（二）相關(guān)經(jīng)奏驗借鑒扶在傳統(tǒng)模式下愚，我國房地產(chǎn)闊開發(fā)模式的核訴心是房地產(chǎn)商限統(tǒng)攬土地、融璃資、規(guī)劃、施欠工、銷售、物此業(yè)管理的全部疤環(huán)節(jié)。在投資幸模式下，房地桶產(chǎn)行業(yè)的重心刃正在發(fā)生變化夏，由土地為主并導轉(zhuǎn)為金融為干主導，其實質(zhì)曠就是產(chǎn)業(yè)的核拉心由開發(fā)建設街向金融運作轉(zhuǎn)千移。在我國這寨種房地產(chǎn)企業(yè)是的運作模式也洋漸露端倪，當坦然規(guī)范化的投企資模式我國尚沾未出現(xiàn)，因為荷它必須以成熟浩的金融證券市罩場為依托，特彼別是以房地產(chǎn)首投資信托基金躍(PiPIT襲s)的出現(xiàn)為晃標志憶。先隨著資本市場渠的國際化和我尊國金融市場的否發(fā)展，海外基山金、REIT金s、國內(nèi)投資才機構(gòu)如保險公真司、養(yǎng)老基金屯等和房地產(chǎn)業(yè)吼的同益結(jié)合，蠢使國內(nèi)房地產(chǎn)驕企業(yè)向資本化遮、金融化轉(zhuǎn)型勾成為緊迫需求污，也使這種轉(zhuǎn)器型成為趨勢和聰可能。依托我雖國金融體系的取逐步完善和金界融產(chǎn)品的逐步熟豐富，房地產(chǎn)掉企業(yè)應該在明瓣確企業(yè)定位和矮確定分工領(lǐng)域樂的基礎(chǔ)上，完創(chuàng)成從物業(yè)驅(qū)動頭向資本驅(qū)動、搞從經(jīng)營項目到繳經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)型謙。遵在國內(nèi)，目前念還沒有形成相棉當完備的金融總、信用體系，鞏投資商和開發(fā)幻商還存在著體鑼制上的信任危波機。因此要推葡進房地產(chǎn)開發(fā)杰模式的轉(zhuǎn)變一止個關(guān)鍵點就是衛(wèi)進一步完善我拖國的金融和信丟用體系，繼續(xù)辭拓寬融資渠道奪，特別是加大搖社會融資比重煉?，F(xiàn)階段社會別融資在國內(nèi)還文處在剛剛起步藍階段，相關(guān)法伙律制度以及行盒業(yè)體制還不健搏全，只有少數(shù)券企業(yè)開始采用筑。近期各種國靠外的基會紛紛歇進入國內(nèi)房地谷產(chǎn)市場，這是販社會融資特別側(cè)是產(chǎn)業(yè)基金開斜始取代銀行貸卡款成為房地產(chǎn)訪融資主要途徑什的信號。在社嚼會融資方面應拋借鑒美國等發(fā)方達國家的經(jīng)驗碧，積極推進采宇取債券融資和式信托融資以及嗎各種形式的產(chǎn)丟業(yè)投資基金。笨當前應加快對年REITs橫蝶向價值鏈的立翁法步伐，積極攔引進這一在國挖外發(fā)達國家證棗明行之有效的司融資工具。豐2.3.2運謀營模式分析與介經(jīng)驗借鑒淡（一）運營模朝式分析暖在美國，有很催多有資產(chǎn)、但邊是沒有資金的史老人，這類老防人在美國叫做所房富人、貨幣漂窮人。盡管有巧的老人擁有上宏百萬價值的房鞭產(chǎn)但是不能在覆有生之年變現(xiàn)尾，因此無法把架握自己的老年傅生活。為解決知這一問題開發(fā)捐出反相抵押貸布款模式。苗這一模式是把梅退體老人的產(chǎn)雜權(quán)房抵押給保甲險公司，保險肝公司根據(jù)房屋輔的品質(zhì)和價值取進行評估，將淹房屋價值與老耳年人的平均剩筋余壽命相除，扛考慮到房產(chǎn)增硬值，再減去預妻付利息，這樣痕計算出來每個研月需要給老年敘人多少錢乃。硬一旦益了這個駁協(xié)議，老年人雙繼續(xù)住在這個記房子里，每個悼月保險公司送杠來一筆錢．一層直到老人的離篩世房子才拿到孫保險公司來進或行拍賣。這個甘產(chǎn)品盟將人生資源很勒好的進行了配塑置，老人把自警己身后的遺產(chǎn)蒜、用不著的資索產(chǎn)用來提前變水現(xiàn)，換來在世黃時候的生括消孔費與支出。優(yōu)（二）渠相關(guān)經(jīng)驗借鑒愧老年人購房有捧多種趨向，需桂求和決定的原樓因不同。目前成最主要的原因產(chǎn)在于家庭決策輛，就是以家庭鄭改善居住需求罵為目的，自己忠作為其中的出方資人或者重要佩的決策人出現(xiàn)冊，有時可能是鋪子女購買房屋懶，老人的觀點殘往往是很重要球的。老年人考連慮不但子女自遼己居住還包含詳了自身的居住公問題，關(guān)注于競生活的便利程翻度、環(huán)境的舒梅適度，以及上侵學、就醫(yī)、交朝通及社交等方爬面的因素M。規(guī)除了要滿足自餡身居住條件以強外，老年人中櫻也有一少部分上具有超前意識溪的消費者，他圓們具備一定的站經(jīng)濟能力對房圣地產(chǎn)進行投資古例如將城里的乖房子出租，到語郊區(qū)租住，還播有就是直接購揪買商品房用于齊出租，這部分商老人的資金除蜓了積蓄外，往萌往是拆遷等其踩他所得。大部緊分的老人的居物住狀況并不是鳥很理想，由于鋪很多老人的收開入狀況和年輕仗相比較而言較狼少，因此購買啦能力仍然比較趨有限，但是對蟻于他們而言，量仍有要求改善消居住條件、增杜加社會福利、掉改善就醫(yī)條件共、生活配套和削增加老年人娛莫樂場所的要求抓。震這就導致我國姜已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量胞可觀的的房富慌人、貨幣窮人而，而由于我國罷傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀蘿念及消費觀念阻，老年人將房渡子作為遺產(chǎn)留叔給兒女還是主西流趨勢。但是用，隨著經(jīng)濟的銳進一步發(fā)展以瓣及養(yǎng)老觀念的南進一步解放，儲老年人自給自燥足，利用自己椒的已有房產(chǎn)進布行反向抵押，莊度過自己的晚邪年生活，這一途模式將成為一鋤種可行性高的華借鑒方式。牌反按揭入住方?jīng)_式對老年人至悲少有六大好處舟：第一是房產(chǎn)混啟動房產(chǎn)金庫篩，等于給自己墾存了一筆錢，陷用以補償老年辛生活：第二是流可以獲得財務于自由，使老年襖人能夠愉快享凝受生活，延長旨壽命；第三是滑擁有自己的住歐宅并獲得財務肯自由可以增強肝老年人的生活肢自信，并得到除社會尊重。第丑四是有力保護顆老年人這一弱療勢群體，增加傲了社會穩(wěn)定性奸：第五是反按備揭的方式可以鬼依法避稅，避饑免房產(chǎn)作為遺鈔產(chǎn)留給下一代透所產(chǎn)生的遺產(chǎn)舅稅；第六有利鏈于我國養(yǎng)老觀玩念以及養(yǎng)老模奴式的改變，中疲年人可以放心剖花錢不必攢錢防養(yǎng)老，這在擴債大內(nèi)需、增加苦消費、促進經(jīng)敗濟發(fā)展方面有破重要的意義。博反按揭入住方而式關(guān)注的是中牽低收入但有房短產(chǎn)的家庭，這塌類家庭在未來徹的老年人群體以所占比例最大凝，做好這類家升庭的養(yǎng)老就是韻解決我國養(yǎng)老罷問題的重中之嚴重。目前，我開國反按揭入住歉方式的相關(guān)法拒律法規(guī)上部健宇全，相應手續(xù)紅及程序也不夠斬規(guī)范，相信在章養(yǎng)老地產(chǎn)進一圍步成熟發(fā)展的完基礎(chǔ)上，這類重入住方式會逐矮步流行。院2.篩3茄.杜3管理模式分鑄析與經(jīng)驗借鑒煩（一）著管理模式分析塔美國老年住宅藏養(yǎng)老模式是一膠種社會化養(yǎng)老籍模式，其主要筆分為四種類型云：一是大型綜印合性老年公寓引；二是獨立型壯老年公寓；三寧是服務型老年半公寓；四是護云理型老年公寓互。首大型綜合老年予公寓一般是指劉規(guī)模較大，老尾年設施與老年懶服務比較齊全距，有大量老年媽人集中居住的炭老年公寓或社辨區(qū)。這類綜合厘性老年公寓面擾對的是那些具凡有完全自理能特力并且具有較范強支付能力的姐老年人，對于禍發(fā)揮老年人的庸“自養(yǎng)”能力叨給予充分強調(diào)協(xié)。獨立型老年膝公寓面對的是擺那些具有一定爪自理能力并具少有相應的支付漲能力的老年人鋤，這類公寓強然調(diào)的是老年人優(yōu)“自養(yǎng)”與“刮他養(yǎng)"相結(jié)合嘩，“自養(yǎng)”為亦主“他養(yǎng)"為搞輔，采取居家澇養(yǎng)老與社會服內(nèi)務相結(jié)合、個矮人自理與社區(qū)懶援助相銜接的償養(yǎng)老模式。服儉務型老年公寓場面對的是自理嚷能力較差的老譽年人，同樣強珠調(diào)老年人“自信養(yǎng)”與“他養(yǎng)酒”相結(jié)合，但濟是“他養(yǎng)”為炊主“自養(yǎng)”為門輔，這類養(yǎng)老鈔公寓一般采取領(lǐng)宿舍的形式。惜護理型老年公肯寓面對的是基乖本不能自理的演老年人，基本濱等同于護理院授養(yǎng)老，這類老游年公寓采取的脈是一種完全的落“他養(yǎng)”形式繡，主要是為老陜年人生命歷程辯的特定階段提犧供服務。刪綜合型老年公遞寓和獨立型老完年公寓具有較漁好的開放型以忽及自由性，同誓時它又能滿足擱老年人對私密晌性的要求，因兼此這兩類老年鐵公寓在美國為泉老年人所廣泛梁接受。這兩類形老年公寓的窄開發(fā)主體基本盞為各類社會力徑量，運營方式督基本采用市場安化運作，政府由只需要提供相嗚應的政策支持烘并進行一定的震激勵及約束。愧服務型老年公供寓和護理型老箭年公寓一般情牽況下屬于非盈賠利的社會福利聰機構(gòu)，這兩類搭老年公寓一般公隸屬市政府，簡由政府委托社扁區(qū)進行管理。寸其經(jīng)費來源可鑼分為三類：政抹府財政劃撥、濱民問私人捐款亮以及個人或家嘴庭繳費。這兩虹類機構(gòu)的運營逃動力在于，其謙硬件設旌越齊荒備、相應服務會越完善，則社嚼會聲望會越高奸，從而能夠得飽到更多的社會持捐助，達到良木性循環(huán)。伐美國老年住宅闊體系的另外一細個重要組成部蹄分就是老年人殼輔助生活機構(gòu)拉。這類機構(gòu)它簽通過提供住所助、生活服務和蒙以及進行簡單絮的醫(yī)療護理等靜，幫助老年人觸獲得個人生活判的獨立及自由淡。輔助生活機仙構(gòu)所提供的服煉務不受聯(lián)邦政岔府相應價格法雀規(guī)的制約，同儲時也不提供護孕理院所等所具拒有的高技術(shù)、暖高水平的醫(yī)療覆服務。無論該蘿輔助生活機構(gòu)等是由私人經(jīng)營射還是由非盈利堵組織經(jīng)營，其蜂服務對象大多搜是個人付款，紹因此，是客戶璃的需求促使該節(jié)行業(yè)在美國迅精速發(fā)展，而非暈政府指令。緊德國老年人的料集中居住設施梨大致可以分為偽兩種體系：一但種是社會住宅割體系，另一種育是福利政策的果養(yǎng)老院體系。鷹在德國，為老總年住宅內(nèi)的老哲年人提供生活雙服務名義上是華由州政府負責僅，但實際上是攏由民間福利團仔體的非盈利民辛間組織在起作駝用。例如德國孫紅十字會、勞市動者福利團體臣等組織在接受浙政府的公共委滋托之后，為當么地的老年人住娃宅提供福利服奉務。因此，社去會住宅體系內(nèi)梅的老年住宅房坊產(chǎn)主，要與提離供福利服務的觀民間福利團體爪簽訂服務合同監(jiān)，房產(chǎn)主可依握據(jù)該合同獲得度國家提供的建頑設資金貸款。字在法國，退休層的老年人可以昏享受很好的福火利待遇，其每克個月的收入比初如今一般的年碌輕人還要高。益因此，法國的通老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展省迅速，而其中濟最發(fā)達的是養(yǎng)秤老院，它們提冒供周到、完善聽的服務與照顧功。在法國合法誤登記的養(yǎng)老院魔接近一萬家，董收容了約65考萬名老年人。迅而不論養(yǎng)老院求是公營還是私油營，都統(tǒng)一由嫂社會福利部加證以管理，并且斃納入社會安全腔保障體系之中翅。養(yǎng)老院的醫(yī)美療服務則由衛(wèi)繭生部門進行管幸理，從而形成報了社會福利和漢醫(yī)療保健相結(jié)反合的體制。’另（二）文相關(guān)經(jīng)驗借鑒猜綜合美國、德?lián)茋头▏酿B(yǎng)尊老地產(chǎn)管理模禮式，可以得出薄以下經(jīng)驗以供躁借鑒：反一是充分借助釘政府在管理和帝配套政策措施俘方面為老年住敏宅的發(fā)展提供腿的堅實的基礎(chǔ)鍋。老齡化已經(jīng)地成為我國目前訊不得不正視的妄一個社會扮墾問題。我國已群經(jīng)于1999宮年步入了老齡顧化國家的行列證，并且老年人涌口的數(shù)量以較鏈快的速度在增涉長，而農(nóng)村很逮多老年人的收載入還很低，如駝何保證這些數(shù)圾量龐大的老年劑人都有“安身粉之所”，是我倚們急需解決的伶問題。盡管我勸們不可能在短床期內(nèi)就能夠建延立起完善的社嬸會福利保障體吉系，但是在現(xiàn)臉有制度范圍內(nèi)堤充分利用其發(fā)盞揮積極意義還墳是必要的。齊二是在充分利賴用民間團體及五非營利組織發(fā)愛展老年服務方貫面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)摧方興未艾，銀木發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延柄長不僅可以使攻老年人享受更姑方便快捷完善浩的服務，更可膀以促進就業(yè)、晴加快經(jīng)濟發(fā)展浴。而發(fā)動民問摟團體及非盈利掌組織進入老年合服務行業(yè)，可也以加強行業(yè)自躍律，使政府、躲非盈利組織以姨及老年住戶間渠的聯(lián)系更加牢趨固。畝三是大型養(yǎng)老羽社區(qū)可采用專伍業(yè)團隊管理。箱隨著老年人觀必念的變化和社固會上“空巢家級庭’’的逐漸般增多，老年人身獨立居住的比孔重在不斷上升釀。據(jù)中國老齡胞科研中心調(diào)查鄙材料顯示，北刷京市50歲以聚上的常住人口賴中，希望現(xiàn)在涌住進老年公寓紛和將來愿意入酒住的分別為l泰O．4萬和3譽0．8萬。另習一項調(diào)查顯示愛，目前武漢市嘆65．2％與翅子女同住的老萄年人中，有4春7％的老人希夏望與子女共同票生活，有52相．4％的老人帳希望與子女分孟開居住№。我意國目前老年公壓寓的數(shù)量有限惜，并且規(guī)模都孤比較小。很多凍城市的老年公槽寓建設尚處于遭啟動階段，一犯些老年公寓品夕質(zhì)層次較低，賭或者名不副實周，沒有專門根齡據(jù)老年人的特跳點進行設計和蟲管理，這種現(xiàn)溜狀下，采用專季業(yè)的團隊或?qū)＠麡I(yè)性公司對養(yǎng)朱老社區(qū)進行管丹理就顯得尤為壺重要譽。燦2.4國內(nèi)麻外研究現(xiàn)狀垃2.4.1蟻國外研究現(xiàn)狀委養(yǎng)老地產(chǎn)的開助發(fā)在已經(jīng)進入殖老齡化社會的勇發(fā)達國家，特遠別是美、英、精同等國家已經(jīng)襪相對成熟。其柄研究主要集中轎在以下領(lǐng)域：膀養(yǎng)老保險方面脆。養(yǎng)老保險制株度的發(fā)展大致占可以分為三個腫階段：一是建厲立階段：二是設擴張與發(fā)展階尋段；三是調(diào)整盆與改革階段。腫目前，各發(fā)達伸國家針對養(yǎng)老攔保險改革的研怨究及措施仍不怖斷涌現(xiàn)，可劃災分為社會保障鉗型、福利型、拼部分儲蓄型及揮完全儲蓄型等滔。新養(yǎng)老模式方面牌。家庭養(yǎng)老、權(quán)居家養(yǎng)老和機醋構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達朗國家養(yǎng)老的主鉤要模式。除此困之外，還有互泊助養(yǎng)老、以房幻養(yǎng)老、旅游養(yǎng)蹈老、候鳥式養(yǎng)旬老、鄉(xiāng)村田園冷養(yǎng)老等新興的創(chuàng)養(yǎng)老方式催生獸了養(yǎng)老地產(chǎn)的孤快速發(fā)展。顛養(yǎng)老住宅規(guī)劃源設計研究。以哄老年住宅客戶醉訴求為基點，萌從宏觀上對老液年住宅的選址調(diào)到微觀上對玄鬼關(guān)設計、通道摘設計、衛(wèi)浴設蛋計等進行研究領(lǐng)。倍養(yǎng)老地產(chǎn)的運卵營方式。歐美會發(fā)達國家較早豬進入老齡社會胸的英、美、德儲、丹麥等，在蓄對養(yǎng)老地產(chǎn)的膊運營方式上存途在較大差異。墓其中，最具代療表意義的是美貪國發(fā)展興起的鄭“倒按揭”入再住方式。佛2.4.2丈蘇國內(nèi)研究現(xiàn)狀暫國內(nèi)關(guān)于章養(yǎng)老地產(chǎn)的研并究起步較晚，稿現(xiàn)在還處于探電索階段，尚未向出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老胸地產(chǎn)開發(fā)模式頃的系統(tǒng)研究，尿也沒有特別成征功的案列可供欣借鑒，相關(guān)學奏者的研究桌方向大致可分愧為以下幾類：躁一類是關(guān)于借近鑒國外發(fā)展養(yǎng)魔老地產(chǎn)先進經(jīng)肝驗方面。該方元面的研究大部牛分集中在闡述膠美國、英國、慰日本等發(fā)達國云家在開發(fā)養(yǎng)老容地產(chǎn)方面的具塘體運作方面，戲為我國發(fā)展養(yǎng)斧老地產(chǎn)提供有戚益借鑒。左第二類是關(guān)于惑我國人口老齡牙化趨勢下養(yǎng)老富模式的研究。號該方面的研究預旨是說明現(xiàn)階懂段，我國人口冠老齡化日趨嚴械重以及“4．濤2一l"家庭見結(jié)構(gòu)日益成為市社會主體的情窯況下，傳統(tǒng)的轎家庭養(yǎng)老模式砌已不能適應養(yǎng)跟老需求，社會發(fā)化養(yǎng)老大勢所孤趨，而其中養(yǎng)斷老社區(qū)以及老掛年公寓的發(fā)展錘會為緩和這一疲矛盾大有幫助辱。釋第三類關(guān)于養(yǎng)通老地產(chǎn)的規(guī)劃縱設計研究。該括方面的研究多閥是從社會學、媽行為心理學、迷建筑學、管理升學和房地產(chǎn)業(yè)肯等多學科著手中，針對老年人所的身體及心理訓特征，從區(qū)位澤要求、無障礙結(jié)設計等細節(jié)著麥手，對老年住初宅進行規(guī)劃設澡計，使其滿足捕老年人的住宅堪訴求。顏與美國等發(fā)達陜國家相比，我榜國房地產(chǎn)行業(yè)顧發(fā)展尚不成熟憶，但是在品牌重化、規(guī)?；?、漂專業(yè)化這些房坦地產(chǎn)開發(fā)模式辮的共性規(guī)律下給，已然分化出半幾種相對成功鐵的市場化房地酸產(chǎn)開發(fā)模式。拔萬科模式：專纏業(yè)化品牌擴張臣型，走專業(yè)化緒、品牌化路線督，進行跨區(qū)域臺品牌擴張，塑頑造全國性品牌鋪；極碧桂園模式：擠規(guī)?；瘜嵙U礦張型，在強勢全品牌帶動下進乘行規(guī)?；a(chǎn)控及營銷，形成正縱向一體化的版企業(yè)運作模式骨，進行連續(xù)化鳳經(jīng)營；警麗江花園模式千：積累完善型宰，以項目運作耍為核心，產(chǎn)品碌成熟、配套完違善，打造社區(qū)血文化生活方式裁；面金地模式：專餃業(yè)化精品型，暢注重企業(yè)文化未與企業(yè)制度建肚設，走精品路衡線。很目前國內(nèi)尚未超出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)模式掀的系統(tǒng)研究，涂但是關(guān)于房地叼產(chǎn)企業(yè)如何有稿效融資、運營束及管理模式方膚面都有所涉及特?？?.4四碗象限模型重2.4.1基猛本定義估四象限模型弄是分析房地產(chǎn)貨市場的一種工改具，通過定性相分析與定量研碧究相結(jié)合，研醒究房地產(chǎn)市場梳的變化。四象帳限模型建立在病兩個市場劃分先的基礎(chǔ)上，這趁兩個市場分別楚是房地產(chǎn)資產(chǎn)南市場立和房地產(chǎn)使用漂市場。所謂隨房地產(chǎn)伶資產(chǎn)市場是指當進行房地產(chǎn)買詠賣是為了投資特，而房地產(chǎn)使剛用市場是指承揪租或者購置房累地產(chǎn)的目的是改自己使用。朱在兩市場劃分梁基礎(chǔ)上，該模慕型建立了信4妥個象限，菊Ⅰ餃象限和遮Ⅳ廁象限為房地產(chǎn)于使用市場，而懸Ⅱ郊象限與原Ⅲ晝象限為房地產(chǎn)賞資產(chǎn)市場。軟2.4.2拖基本意義兩市場的劃分鳳由于從經(jīng)賴濟學最基本的院供需關(guān)系分析稅中可以發(fā)現(xiàn)，焦如果將房地產(chǎn)新市場作為一個耕整體研究將會茄出現(xiàn)模糊的區(qū)三域，這時就有午必要進行細分釋，而劃分為房嶼地產(chǎn)資產(chǎn)市場朵和房地產(chǎn)使用別市場是基于影臣響著兩個市場不的歌供求關(guān)系輝的因素的不同腦，當然，兩個幕市場之間也存君在著緊密的聯(lián)脂系?；榭茖W的經(jīng)濟學漆分析榮通過建立四象希限模型，使得泰規(guī)范的經(jīng)濟學餓分析可以進行于，即各要素的頌邏輯關(guān)系可以輪通過數(shù)學模型業(yè)的方式進行推陷演，其中最重必要的是能夠?qū)嵗醅F(xiàn)對外部要素街如何影響房地鞋產(chǎn)市場的內(nèi)部喪變量的研究。死同時四象限模毀型使得對房地滅產(chǎn)市場變化的轉(zhuǎn)研究可以定量閥化。那2.4.3普基本解釋（一）師圖2.1中，褲我們將四個互挑相作用，并表必示或影響供求饑關(guān)系的因素租岸金R、市場存恐量S（視作供罰給）、新開發(fā)堤建設量C和房賣地產(chǎn)物業(yè)價格饅P作為坐標的鄉(xiāng)四個方向的軸漂。每根軸都從歉原點出發(fā)，數(shù)萄據(jù)均為正值，貴越往外值越大尼。租金租金R資本市場估價資本市場估價P=R/iDD（R，經(jīng)濟狀況）=S余抄利坡膀極茂Ⅱ扭聚鷹Ⅰ物業(yè)存量S物業(yè)存量S（平方米）價格P 均衡狀態(tài)：均衡狀態(tài)：S=C/δΔS=C-δ*S=0開發(fā)量=折舊睡澤艷訓曬慮贏Ⅲ亦堡Ⅳ胃飛坦好槽乳P=f(C)P=f(C)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場存量調(diào)整新開發(fā)建設量新開發(fā)建設量C（平方米）資本市場：資本市場：新項目開發(fā)建設符圖2.1：房句地產(chǎn)物業(yè)市場徐與資本市場關(guān)艇系攜紀在解釋圖轎2掌．論1柱時，按照順時捐針方向?qū)Ω飨笸跋捱M行解釋是渾比較合適的。釘在這個圖中．凝右側(cè)的兩個象微限(第辜Ⅰ血和第皮Ⅳ謊)代表空間使盤用的物業(yè)市場堵，左側(cè)的兩個販象限(第誦Ⅱ和蛾第賴Ⅲ賄)則是對資產(chǎn)宣市場上的房地島產(chǎn)所有權(quán)進行屆研究e讓我們紫從揭示短期租勇金形成機理的瘋第1象限開始吵分析。妖（二怖）突遲第尤Ⅰ青象限有租金和蜻存量兩個坐標垮軸：租金(每吩單位空間)和份物業(yè)存量(也溉以空間的計量宿單位進行衡量弊，如平方班米走)。曲線表明葡在國家特定的搬經(jīng)濟條件下，小對物業(yè)的需求屠數(shù)量怎樣取決邁于租金。從縱存軸上可以看出吳，租金變化時耍所對應的物業(yè)個需求數(shù)量。如鄭果不管租金如播何變化，家庭咱或企業(yè)的物業(yè)桿需求數(shù)量不變茄(非彈性需求擦)，那么曲線臘則會幾乎變成鏟一條完全垂直磚的直線；如果絲物業(yè)的需求量章相對于租金的片變化特別敏感紡(彈性需求)群，則曲線就會珠變得更為水平蝦。如果社會經(jīng)肚濟狀況發(fā)生變習化，則整個曲拘線就會移動。染當公司或家庭輔數(shù)量增加(經(jīng)侵濟增長)時，丑曲線會向上移抵動，表明在租素金不變的情況脹下，物業(yè)需求伸會增加；當經(jīng)滲濟衰退時，曲糊線會向下移動舉，表明物業(yè)需桿求減少。遼遍為了使物業(yè)枝需求量D和物火業(yè)存量S達到系平衡，必須確穩(wěn)定適當?shù)淖饨鸶嫠絉，使需舊求量等于存量奶。需求是租金起R和經(jīng)濟狀況使的函數(shù)：甲D(古R，經(jīng)濟狀況菜)=S市(2．1)叮如前所述．物鬼業(yè)市場上的存雙量供給是由資井產(chǎn)市場給定，陶因此，在圖2瓜．背2包中．對于橫軸遭上的某一數(shù)量全的物業(yè)存量，納向上畫一條垂新直線與需求曲康線相交，然后宴從交點再畫一路條水平線與縱唯軸相交，按照陰這種方法可以傘找出對應的租蠻金標準.在使洽用物業(yè)的這種風租金標準下．絨我們可以將注盤意力轉(zhuǎn)移到第臣Ⅱ簡象限。稱第欠Ⅱ擺象限代表了資艷產(chǎn)市場的第一見部分，有租金焦和價格(每單鞏位空間)兩個夢坐標禮軸角。以原點作為說起點的這條射要線，其斜率代騙表了房地產(chǎn)資挖產(chǎn)的資本化率逝，即租金和價跡格的比值。這或是投資者愿意珠持有房地產(chǎn)資捕產(chǎn)的當前期望湊收益率巴。魚一拼般撞說來，確定資程本化率需要考是慮四個方面的界因素：經(jīng)濟活坑動中的長期利去率、預期的租賴金上漲率、與沿租金收入流量衡相關(guān)的風險和扭政府對房地產(chǎn)干的稅收政策。迅當射線以順時娘針方向轉(zhuǎn)動時五，資本化率提件高；逆時針方突向轉(zhuǎn)動時，資佛本化率下降。往在這個象限中乖，資本化率被暮看做一種外生閘變量，它是根神據(jù)利率和資本山市場上各種資嗚產(chǎn)(股票、債削券、短期存款逐)的投資回報紫而定的。因此姻，該象限的目企的是對于租金他水平只利用資嚇本化率i來確酒定房地產(chǎn)資產(chǎn)智的價格P：鴿P=R/i錯(鴿2恭.2)則房地產(chǎn)資產(chǎn)的惜價格也可以通包過以下方式得胞出，對于第舒Ⅰ雕象限中的某種梯租金水平．畫烤出一條垂直于綱縱軸的直線直美到與第暴Ⅱ眠象限的射線相收交，從交點再朝向下畫出一條攀垂直于供縱軸斜的直線，該直菌線與橫繩軸圣的交點便是資蠟產(chǎn)的給定價格濤。炭第滋Ⅲ維象限是房地產(chǎn)挺資產(chǎn)市場的一紡部分，在這個領(lǐng)象限中，對房式地產(chǎn)新資產(chǎn)的疑形成原因進行擠了解釋。這里籠的曲線亦f趨(C)代表房澇地產(chǎn)的重置成摧本。如圖截2.2挖所示這種情況梁的假設條件是律，新項目開發(fā)佩建設的重置成恰本是隨著房地躬產(chǎn)開發(fā)活動(臂C)的增多而負增加，所以這集條曲線向左下罵方延伸。它在皇價格橫軸的截電距是保持一定初規(guī)模的新開發(fā)煤量所要求的最梨低單位價格(雜每單位空間)各。假如開發(fā)成助本幾乎不受開愉發(fā)數(shù)量的影響滾，則這條射線情會接近于垂直柔；如果建設過逃程中的瓶頸因橡素、稀缺的土奇地和其他一些林影響開發(fā)的因條素致使供給非軟彈性變化，則端這條射線將會途變得較為水平控。從第伏Ⅱ促象限某個給定碑的房地產(chǎn)資產(chǎn)橫價格，向下垂壟直畫出的一條淹直線，再從該隊直線與開發(fā)成扣本相交的這一趴點畫出一條水貧平線與縱軸相桐交，由縱軸交坦點便可以確定蕉在此價格水平位下的新開發(fā)建節(jié)設量，此時開蕩發(fā)成本等于資買產(chǎn)的價格。如量果房地產(chǎn)新的燭開發(fā)建設量低黑于這種平衡數(shù)蕩量，則會導致鵝開發(fā)商獲取超注額利潤；反之葬，如果開發(fā)數(shù)底量大于這個平斥衡數(shù)量，則開足發(fā)商會無利可奏圖。所以新的家房地產(chǎn)開發(fā)建外設量c，應該憑保持在使物業(yè)彈價格P，等于夸房地產(chǎn)開發(fā)成參本f(c)的琴水平上，即：六皺捎舅P=f(C)置(2疾．3)潛在第谷Ⅳ查象限，年度新壤開發(fā)建設量(胃增量)c，被湯轉(zhuǎn)換成為房地翼產(chǎn)物業(yè)的長期惰存量。在一定尼時期間內(nèi)，存頸量變化按ΔS劈，等于新建房喇地產(chǎn)數(shù)量減去酒由于房屋拆除忠(折舊)導致騎的存量損失。鵝如果折舊馳率悄以房δ鹽表示，則：宵藏逃Δ杰S＝C-憶δ毛S(守2昌.沖4)那以原點作為起貸點的這條射線貸代表了使每年敏的建設量正好瓶等于縱餃軸雖上某一個存量奪水平(在水平祥軸上)塌。屆在這種存量水謊平和相應的建全設量上，由于臨折舊等于新竣允工量，物業(yè)存京量將不隨時間另發(fā)生變化。因販此，召ΔS腹等于單0帶，S＝C／科δ魔。在以后的章酒節(jié)中將對這種掀關(guān)系進行更為礙詳細的討論；彈在這里，重要抵的是需要記住庫這一點，即在嘆第暴Ⅳ稈象限假定了某絡個給定數(shù)量的警開發(fā)建設量科，同時事確定了假設在京開發(fā)建設量永邊遠繼續(xù)的情況瘦下導致的存量看水平。晝對四象限模型沿，我們已經(jīng)進煎行了360度檢的全方位分析錫。從某個存量蜂值開始，在物有業(yè)市場確定租窗金，這個租金由可以通過資產(chǎn)叔市場轉(zhuǎn)換成為筑物業(yè)價格。接嚇著，這些資產(chǎn)歪價格可導致形宣成新的開發(fā)建郊設量；再轉(zhuǎn)回并到物業(yè)市場，造這些新的開發(fā)身建設量最終會鐘形成新的存量秀水平。當存量嚷的開始水平和侵結(jié)束水平相同精時，物業(yè)市場毛和資產(chǎn)市場達齒到均凍衡湯狀態(tài)。假如結(jié)租束時的存量與李開始時的存量澆之間有差異，笑那么圖2京.1美中四個變量(駝租金、價格、撞新開發(fā)建設量純和存量)的值懼將并不處于完懲全的均衡狀態(tài)鴨。假如開始時估的數(shù)值超過結(jié)派束時的數(shù)值，么租金、價格和或新開發(fā)建設炎量味必須增長以達勢到均衡。假如鴨初始存量低于擺結(jié)束時的存量著，租金、價格充和新開發(fā)建設待量必須減少，爹使其達到均衡模。音第三章、我國剝養(yǎng)老地產(chǎn)的四玉象限模型分析增一、我國養(yǎng)老醒住宅市場的四及象限模型分析麗四象限模疼型有兩個假設崗條件。一是在顏市場其他條件索給定的情況下端，住宅資產(chǎn)震(前所有權(quán)劣)漲價格是由住宅底資產(chǎn)市場的供綱給和需求雙方螞相互作用決定飼的。二是在市某場其他條件給近定的情況下，框在住宅使用市彼場，使用權(quán)的醒供需關(guān)系決定沾使用權(quán)價格即誓租金。上面假素設的是其他條遠件不變，資產(chǎn)析市場和使用市援場相對獨立的況情況。實際上弓，住宅資產(chǎn)市愉場和使用市場臨之間有密不可規(guī)分的關(guān)系，共餐同興衰起伏。抵兩個市場之間被有如下兩個連占接點：僚第一，租明金黨嬌。養(yǎng)R婆住宅的收益水寨平，是誘發(fā)住宋宅資產(chǎn)需求的儀一個極其重要劣的因素。住宅順資產(chǎn)市場上對苦所有權(quán)房的需骨求，主要是由扁住宅使用市場寫的租金水平?jīng)Q搖定的，因為投饞資者購買房產(chǎn)圍時，是將其視錦作為當前或未便來的現(xiàn)金流，危租金的變化自夾然會影響到資暗產(chǎn)市場上對所拐有權(quán)的需求。貪第二，新另開發(fā)建設量。弄Q滑兩個市場均受洞住宅開發(fā)建設破情況的影響，取當開發(fā)量增加捎時，資產(chǎn)市場只的供給量增加鎖，價格萄R,P叮下跌，使用市毀場的租金也會熊下跌，見圖旨1抹四象限模型。排在圖邊1逃中，右側(cè)兩個廳象限社(謝Ⅰ、Ⅳ鵝)匹代表住宅使用筒市場，左側(cè)兩傘個象限填(買Ⅱ、Ⅲ艦)撈代表住宅資產(chǎn)歡市場。拍第一象限演示羅的是住宅使用鼓市場，其中，只橫坐標為住宅每使用權(quán)的存量乘S障，縱坐標為住三宅使用權(quán)的價模格即租金咸R局，租賃需求曲偽線混dd0呼在一定的經(jīng)濟慢狀況抵下，供給和需塘求一旦相等，壞租金水平度R盤隨之確定。患第二象限死演示的是住宅嶺資產(chǎn)市場，其惜中，橫坐標為檢房地產(chǎn)所有權(quán)晴的買賣價格劣P旨，以原點為起擾點的射線核ii陰的斜率等于房擴地產(chǎn)的資本化筒率亂I備，是投資者希灘望通過擁有住要宅得到的收益魯率。在這里，謝資本化率是根指據(jù)投資者的預琴期給定，一般些受長期利率、躬租金的預期上弓漲率、出租經(jīng)輸營的風險以及烘國家住宅政策棟的影響。由第耽一象限的租金落水平以及預期廟的資本化率，還可以確定住宅北相應的投資價摔格呼P=R/I團，這樣第二象平限就確定了住先宅價格器P穗。結(jié)第三象限視是住宅資產(chǎn)市喝場的另一部分部，反映了新建賤的數(shù)量是如何涉確定的。斜線吉f(c)霉反映的是住宅朗的開發(fā)成本，奏圖中假設開發(fā)錢成本并P涂與開發(fā)量嗓C裂成正比，所以祝是一條向左下觸方的斜線，斜堆線與橫軸相交別處的橫坐標數(shù)餃額，代表了啟仿動開發(fā)所需的蟻最少資金量。酸將資產(chǎn)市場確仙定的價格投影癢到成本曲線，高得出相應的開致發(fā)量，此時開見發(fā)成本等于價腎格柱P=f(C)矮。當開發(fā)量小聞于資產(chǎn)市場所博需的開發(fā)量時劍，開發(fā)商獲得悶超額利潤；反廳之，則無利可僻圖。晶第四象限揮是使用市場的榨另一部分，反校映了新開發(fā)量搏C(泄增量否)房如何轉(zhuǎn)化成使儲用市場的存量藥S遼。在一定時間求內(nèi)，存量變化濁(責流量報)AS田等于新建住宅螞數(shù)量減去由于橡房屋拆除喚(四折舊威)景導致的存量損勉失。如果折舊徑率以菊δ擔表示，則：慧榜AS=C-δ育S雀由原點出叫發(fā)的斜線代表用了存量與開發(fā)負量的關(guān)系，斜鄙線上任意一點臘對應的開發(fā)量強和存量有如下愿關(guān)系，開發(fā)量信剛好抵消折舊快量，以保證存?zhèn)兞烤S持不變，帆即乳猾AS=0巨，覺C=δS催或肅δ=C/S斬扶開發(fā)量差=眼存量常*飲折舊率澤這樣，在據(jù)這個四象限模底型中，從某一彩存量開始，由賞使用市場決定脅租金，租金在喉資產(chǎn)市場決定害價格，價格再朵決定開發(fā)量，予開發(fā)量又導致虧存量的變化。雙當存量的終值砍和起始值寫殃相同時，資產(chǎn)先市場和使用市衣場達到均衡。疊當存量的終值余和起始值不同刑時，圖中的變爐量如租金、價尤格、開發(fā)量、辨存量都沒有達按到完全均衡。勵如果起始值大飼于終值，則租鑼金、價格、建歲設量必須上升再以達到均衡；濃如起始值小于苗終值，則租金盒、價格、建設棄量必然下跌以連達到均衡。館從某個存量開現(xiàn)始，在使用市滾場確定租金，借這個租金通過潔住宅資產(chǎn)市場云轉(zhuǎn)換成為所有瓜權(quán)價格。這些遼價格導致形成泡一定新的開發(fā)符量，再轉(zhuǎn)回到往使用市場形成搭新的存量水平拐。尾存量水平——昨租金——所有康權(quán)價格——新醉開發(fā)量——存賤量水平畜二、我國養(yǎng)老鳳住宅市場影響主因素的四象限悼模型分析表宏觀因素大致元分為：猾經(jīng)濟增長，經(jīng)本濟水平，國民劫生產(chǎn)總值塵國家調(diào)控政策田，置業(yè)城市優(yōu)嬌惠政策掉人口增多，新亂城區(qū)改造港變化分為梯3純種貍：需求變化、淺資產(chǎn)收益變化舅、開發(fā)成本變老化餃推高需求型：小經(jīng)濟增長，經(jīng)雞濟水平，國民膠生產(chǎn)總值，國爺家的積極調(diào)控案抑制需求型：班國家緊縮調(diào)控員政策姻增高收益率（園資本化率）型段：置業(yè)的優(yōu)惠宿政策搖降低收益率（似資本化率）型季：國家緊縮調(diào)匯控政策溝增加開發(fā)成本杰型：土地面積看減少，城市規(guī)幻劃限制，拆遷添安置，國家調(diào)桑控政策岸較少開發(fā)成本服型：土地面積嫩增加，國家鼓惱勵的政策葉1.強經(jīng)濟增長對商訪品住宅市場影均響的分析杏我國經(jīng)濟升近年來持續(xù)快司速增長，對商梅品住宅價格影輩響十分顯著。高當經(jīng)濟增長時聯(lián)，圖街2多所示的住宅市陵場四象限模型傍中的第一象限使內(nèi)的需求曲線車將向右上方平網(wǎng)移，住宅市場倘的租金水平和釣需求量將會同白時提高或增加鋸。住宅市場租科金水平的提高巡將會使第二象呀限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)遙讓價格提高，豬住宅轉(zhuǎn)讓價格牙的提高必將促蝴使住宅開發(fā)量驢的增加，從而剛增加住宅的開逗發(fā)成本和市場慨供給量，并最孔終形成使用市丙場中的需求量沿與供給量之間賓、資產(chǎn)市場中撲的轉(zhuǎn)讓價格與勉開發(fā)成本之間病新的平衡。因漁此，經(jīng)濟增長削將使住宅市場莫呈點“落擴散式降”拍發(fā)展。雖2.貢置業(yè)城市的優(yōu)疑惠措施對商品普住宅市場影響壤的分析牌不少城市喪的政府制定了舉一系列置業(yè)其稻城市的優(yōu)惠措路施，越來越多豐的外埠消費者湊開始選擇其城現(xiàn)市，投資其城乎市。置業(yè)城市宵的優(yōu)惠措施，歡將導致該城市疲住宅投資需求渠上升和住宅投拖資收益率下(I)夸的下降，如果圾住宅的市場租熊金儲(R)住不變，因為積I=R/P祥，就會使住宅艷的市場價格質(zhì)(P)吩上升，住宅市漲場價格的上升黃又會引起住宅顆市場開發(fā)量住(Q)施的增加，并最哀終導致住宅市筑場供給量叉(S)籌的增加和租金育水平礎(chǔ)(R)懷的下降，從而水達到新的平衡明。新的平衡要習求初始的租金爬水平與新平衡彼達到時的租金副水平相等。因鏡此，置業(yè)城市捐的優(yōu)惠措施，衣將會導致該城駛市整個住宅市虎場呈現(xiàn)答“麗不完全擴散式疊”撫發(fā)展，如圖喝3汁所示。器3.肺城市新區(qū)建設梢、舊城改造對贏城市商品住宅只市場影響的分致析腫過去幾年，不兇少城市新區(qū)建研設突飛猛進，御舊城改造轟轟筆烈烈，而城市退規(guī)劃條件的限幻制、土地價格串的上升、拆遷巾安置費用的增累加，無疑會導潮致住宅市場開悔發(fā)成本民(C)份的上升，減少著住宅新開發(fā)項吵目的獲利能力道，這種影響將劉會使第三象限子內(nèi)的開發(fā)曲線魂向左上方平移把。住宅開發(fā)成愧本的上升，在完住宅價格不變葵時使新開發(fā)項談目的數(shù)量宅(Q)撤減少，從而導姓致住宅市場供攤給量特(S)金減少，在需求此不變的情況下旦，推動住宅市索場租金先(R)聚和轉(zhuǎn)讓價格學(P)她的上漲，并達矛到新的平衡，超整個住宅市場巨呈現(xiàn)潑“導平移式裹”聯(lián)發(fā)展，如圖案4廉所示。恩在進行以上住陵宅市場運作的負各個影響因素肅分析時，均假趴設其他市場因鐮素不變。但事多實上由于社會舟經(jīng)濟體系的復佳雜性，特別是演國家宏觀經(jīng)濟慘高速發(fā)展的時衣候，影響住宅池市場運作的因典素往往是多方唐面的，且是同爆時起作用的，警這種多因素的睜同時變化實際不上已經(jīng)不是單蝴一因素變化的慨簡單疊加往.晨因此，要找到南住宅市場新的族平衡點是非常宿困難的。逝三、對我國養(yǎng)盲老住宅市場—圖—四象限模型鐵的優(yōu)化愿四象限模厚型在研究住宅興市場均衡方面正具有較大的優(yōu)笨勢，原因在于嫁它把住宅市場廟具體地分為資桑產(chǎn)市場和使用當市場。如果將機住宅市場作為脂一個整體研究套將會出現(xiàn)模糊桿的區(qū)域，這時惹就有必要進行巨細分，而劃分序為住宅資產(chǎn)市現(xiàn)場和住宅使用凍市場是基于影京響著兩個市場睬的供求關(guān)系的補因素的不同，革當然，兩個市絹場之間也存在跑著緊密的聯(lián)系辭。通過建立四雙象限模型，使煙得規(guī)范的經(jīng)濟甘學分析可以進餐行，即各要素扇的邏輯關(guān)系可油以通過數(shù)學模頁型的方式進行棋推演，其中最泥重要的是能夠茶實現(xiàn)對外部要畏素如何影響住絞宅市場的內(nèi)部皮變量的研究。眨同時四象限模茶型使得對住宅呆市場變化的研坦究可以定量化騙。識但是，四象限親模型也有一定庫的局限性，它食描述的是資產(chǎn)宅市場和使用市交場的長期均衡難，不適合用于指分析住宅市場棄的短期動態(tài)變跑化，其缺陷是異不能跟蹤分析尺市場實現(xiàn)均衡例的瞬間變化。專因而，需要建鬧立一個能夠反漠映住宅市場短晌期動態(tài)變化的咬住宅市場信息神系統(tǒng)和四象限瞞模型配合使用唉，達到既能描媽述資產(chǎn)市場和隨使用市場的長甘期均衡，又能鵲分析住宅市場變的短期動態(tài)變隨化。濃第四章、實地蟻調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)恰項目分析——剃以址北京犧康夢圓老年公堡寓為例頃一、淋北京康夢圓老陷年公寓公司簡介公司介紹挨由北京市朝陽里區(qū)康夢圓國際飛老年公寓興建嫁的、“中國老妥齡事業(yè)發(fā)展基瘋金會”直屬管騙理的“康夢圓元老年公寓”，海是一所引入國漸際管理標準，桿康夢圓除了有犬養(yǎng)老院常規(guī)服訊務項目外還倡掠導“科學養(yǎng)老脾”理念，具備妹國際先進設施目，開放平臺式結(jié)的科學養(yǎng)老機進構(gòu)。柿淹北京市朝陽區(qū)暖康夢圓國際老圾年公寓位于北田京市朝陽區(qū)十忽八里店，三懸是京城少有的尤政治，文化，洪經(jīng)濟新中心交抬匯地，二十分權(quán)鐘車程全覆蓋會：天安門，中暖南海，中央各誘部委，央視新午大樓，北京中括央商務區(qū)（鐘CBD秧），潘家園文便化舊貨市場，爭北京經(jīng)濟技術(shù)拘開發(fā)區(qū)（亦莊襯）。占地面積汗18000島箭平方米汽異，建筑面積睜21000退羨平方米新遞，畜2010葛年公6蟻月葉26復日試營業(yè)。全搏部建成后可容飛納戲516來張床位，配套贏有圖書室、書親法臺、手工制韻作室、美容美貼發(fā)、棋牌室、睛茶吧、多功能教娛樂休閑區(qū)、驟壽宴廳等生活被、娛樂項目。陰同時設有康復撫醫(yī)療（體檢中敲心）、中醫(yī)養(yǎng)殿生、保健按摩兩、心理咨詢、輩佛教養(yǎng)生、足些療、水療等保纖健養(yǎng)生項目。杯·候美目標：全面格卸打造國際品牌泛科學養(yǎng)老機構(gòu)幼,和引領(lǐng)中國養(yǎng)老攏科學新模式棄低。聞·廳榜理念：用赤子鹽心，報三春暉?！せ收幕簣F團圓病圓、健健康康千、煥發(fā)朝氣、步美夢成真數(shù)·導灌服務特色：衣疫、食、住、行譯、用、醫(yī)、玩珠等方面享有科親學的體貼入微胃的服務。惕·攔糾服務模式：福初利經(jīng)營型走\慕開放平臺型酬\通自主選擇型紐\豈機構(gòu)養(yǎng)老和居置家養(yǎng)老結(jié)合型黃康夢圓將在老災齡委的領(lǐng)導下沉，連同社會各曬界，在北京首左創(chuàng)五大老年俱窯樂部，全面推繩動養(yǎng)老事業(yè)，惑引領(lǐng)中國科學嬌養(yǎng)老新模式：時織老同志經(jīng)驗財鈔富咨詢俱樂部滅（分各個行業(yè)剛，學科），老蟻年創(chuàng)新發(fā)明俱球樂部，中華傳加統(tǒng)美德傳播俱稼樂部，流金歲警月個人自傳俱狹樂部，北京空旅巢老人互助俱沈樂部（內(nèi)設互巴助熱線）。擋菜全面打造國際紡品牌科學養(yǎng)老腿機構(gòu)，引領(lǐng)中撒國養(yǎng)老科學新雞模式是我們崇加高的目標，不烏懈的追求，煎天康夢圓將是一臨個開放的養(yǎng)老料助老平臺。凡（溫2債）企業(yè)文化企業(yè)文化漸終極使命：做袋好兒女拖沾孝敬父母構(gòu)捏報效祖國朽行為準則：孝駁在當下駐錘笑在當下讀黑效在當下未理薄什念：感嚼眠恩塔歪包脫父容竊故彼此成就剪精名關(guān)神：自我學習弄創(chuàng)自我管理班勸自我領(lǐng)導康夢圓之歌隔在太陽升起的單地方，

攜有一所老人的霜樂園。

清綠茵簇擁著不厚凋的花朵，師

鏈朝霞映照出夕裙陽的笑臉。

撐一群獻身崇高挽的兒女，額

農(nóng)聚集在康夢圓庸。

充康夢圓啊康夢驚圓，震

慢相聚是緣，相蜓愛是緣。溉我們把善緣無衛(wèi)限放大，桑

克一起實現(xiàn)兒女校的心愿。角在人文蔚起的晌年代，薯逮有一個普世的奮理念。津愛心承載著兒誤女的孝敬，矩汗水凝結(jié)出老候人的尊嚴。侍一個亙古不變餓的命題，邁睜演繹在康夢圓壯。濟康夢圓啊康夢紛圓，岸安子女夢圓老人種夢圓。豆我們把美夢化竹為現(xiàn)實，涂哨共同開創(chuàng)美好普的明天。公寓介紹建筑特色中心概貌毯主體建筑為“佳回”字形，采道用“透天”的士設計，院內(nèi)桃青園風格，讓老志年人在喧鬧的泡都市中尋覓到尤一處“房在園批中、路在綠中嫂、人在景中”磚的世外桃源。惡辜房間設計以適臺宜老年人的身蠟心健康為核心圾，按照老年人獄住宅建設標準辱，采用古典與述現(xiàn)代相結(jié)合的鏈方式，構(gòu)建了抹一所老人頤養(yǎng)獲天年的理想家拐園。主樓大廳小包間大包間三層活動廳園林景觀鍬園林占地面積辦6580革平米勉，除綠地外，胸園區(qū)還種植了溜桃樹、杏樹、辛石榴等多種果麻樹，同時配有勞人工湖、戶外爭健身器材、太扎極足道、涼亭展、垂釣區(qū)、鴿援子樓、假山噴庸泉及小橋流水捷等景觀，惟妙嶺惟肖地構(gòu)成了骨一幅幅美麗的族畫卷，滿足了風老人在茶余飯濟后邊休閑散步片，邊觀賞風景豈的愜意感。雨后的康夢圓戶型介紹雙人間惕在所有的房間刑設計中，采光拉、通風等是我查們考慮的重要羅因素。窗景可探以為老人提供伯開闊視野，朝芹陽的設計使老悼人足不出戶便蠟可享受到充足拍的日光浴。散版發(fā)著陽光味道怪的柔軟棉被，熊軟硬適中的席桑夢思床墊以及蜓高質(zhì)隔音玻璃毛，為老人的睡臘眠提供層層保紫障，便于老人稍安然入夢。獨從立的衛(wèi)生間，奏推拉式房門、絨扶手等設計，病防滑墊、浴椅斯、呼叫器、壁恨掛式電話等設賠備，讓老人安替心享受貼心的行管家式服務。裁等離子彩電使橫老人在不傷眼裁的前提下，輕童松享受休閑時嗽光；中央空調(diào)膏在炎炎夏日為園老人帶來絲絲價清涼。總之，冷康夢圓的出發(fā)職點，只為老人緩擁有最舒心的葵養(yǎng)老體驗。?單人間略在所有的房間商設計中，采光高、通風等是我滲們考慮的重要醬因素。窗景可碰以為老人提供材開闊視野，朝培陽的設計使老垮人足不出戶便紐可享受到充足抹的日光浴。散冰發(fā)著陽光味道臺的柔軟棉被，待軟硬適中的席慢夢思床墊以及天高質(zhì)隔音玻璃犬，為老人的睡繭眠提供層層保南障，便于老人盆安然入夢。臂獨立的衛(wèi)生間捕，推拉式房門巖、扶手等設計盯，防滑墊、浴礙椅、呼叫器、尺壁掛式電話等薯設備，讓老人嗓安心享受貼心航的管家式服務腹。等離子彩電鄙使老人在不傷搖眼的前提下，岸輕松享受休閑蝦時光；中央空額調(diào)在炎炎夏日玉為老人帶來絲炎絲清涼。總之軋，康夢圓的出濫發(fā)點，只為老慧人擁有最舒心筒的養(yǎng)老體驗。夫妻間故在所有的房間類設計中，采光獻、通風等是我航們考慮的重要鉗因素。窗景可幼以為老人提供向開闊視野，朝頭陽的設計使老料人足不出戶便察可享受到充足繭的日光浴。散繞發(fā)著陽光味道恢的柔軟棉被，米軟硬適中的席巖夢思床墊以及耍高質(zhì)隔音玻璃擴，為老人的睡金眠提供層層保公障，便于老人挪安然入夢。獨拜立的衛(wèi)生間，忍推拉式房門、緒扶手等設計，陡防滑墊、浴椅德、呼叫器、壁貢掛式電話等設修備，讓老人安胳心享受貼心的完服務。等離子到彩電使老人在圾不傷眼的前提屯下，輕松享受革休閑時光；中庭央空調(diào)在炎炎六夏日為老人帶面來絲絲清涼。親情間堵情房設置，充鋼分體現(xiàn)了公寓批對老年人的心唇靈關(guān)懷，為前濫來探視爸爸媽躁媽的子女們提工供晚間休息的漆居室。四合院擠如果您懷有濃娃烈的老北京情鼓感，那么獨特求的四合院設計萌可以一解您對杰過往歲月的相氧思與懷戀。院彼落寬綽疏朗，面四面房屋各自江獨立，又有游睜廊連接彼此，并起居十分方便晉；封閉式的住腥宅使四合院具糕有很強的私密雹性，關(guān)起門來閃自成天地；院助內(nèi)，四面房門積都開向院落，釘一家人和美相盛親，其樂融融挑；寬敞的院落迫中還可植樹栽算花、飼鳥養(yǎng)魚算、疊石迭景，遙老人可以盡享到大自然的美好市?？茖W養(yǎng)老燒康夢圓國際老灌年公寓是離北魯京城區(qū)最近的左大型養(yǎng)老機構(gòu)菜，主要以供自奸理老人，空巢夕老人中短期居秒住尾,無修養(yǎng)和保健為廳主，同時提供鼠抗衰老特色的笛醫(yī)療和中老年宜健康管理服務奶，可容納蹤500校余張床位，完屈全按照國家標倒準《老年人建亡筑設計規(guī)范》腎以及國家五星視級標準建設而假成，在京城眾脫多養(yǎng)老機構(gòu)中偏，康夢圓獨樹尸一幟，具有鮮絕明的科學養(yǎng)老扶,毒精神養(yǎng)老特色須，不僅讓老人跨幸福、健康、別長壽、快樂的洽生活，更使老咱年人的社會價烏值得到升華。項目運營：舊科學完善的服摟務體系箱人文關(guān)懷、生渠活環(huán)境、居住欄氛圍、醫(yī)療保繳健、休閑娛樂企……每一項服刃務都充分體現(xiàn)堵對老人生活的客精心營造，從凱而創(chuàng)造出中國芬科學養(yǎng)老的樣鞭板機構(gòu)。垃精神養(yǎng)老為主秀的服務模式撒以客戶為核心約的服務模式，摸充分保障老人報生活既能夠怡煩然自樂，又能趁夠充分發(fā)揮自席己的聰明才智莖，繼續(xù)為社會慮服務，讓自己妥的老年生活更稀加彰顯個性。左幟管家式的物業(yè)防管理豆作為中國科學喪養(yǎng)老機構(gòu)的樣冷板，康夢圓針撈對老年人生活塞、生理、心理誤特點制定了完廢善的物業(yè)管理駐服務體系，通性過各方面的細坊致入微的關(guān)懷異，為辛苦半生頌的老人們奉獻歉健康快樂的晚獲年生活，為他揪們的子女解除盤后顧之憂，把塞子女的孝心體燭現(xiàn)得淋漓盡致勢。戶型介紹：浸標準間、豪華嘩標準間、套間曬、豪華套間、優(yōu)一室一廳、四貨合院，適合不塔同老年朋友的艱需求。家具配上套：床、床頭廣柜、衣柜、電襪視機、電視柜芹、書桌、椅子鋪、臺燈、微波錫爐、電冰箱、亞沙發(fā)、茶幾、據(jù)休閑桌椅。設計理念：以人為本勵從老人的角度滾，細致入微，并人性化設計。分通過對人性真筆諦的領(lǐng)悟，自墊我認知的深化昏，人與人關(guān)系預的思考，讓老軍人重新找回迷王失的自己，真賀正成為自己的林主人，遠離孤粥獨與寂寞。崇尚自然醋古色的木裝飾箏與唯美的壁畫書合理搭配，為循空間帶來休閑楚、清幽、淡雅劍的感受。造型逝豐富而不花哨隆，搭配簡潔而尺不單調(diào)。充分預體現(xiàn)了人對自強然的親近，讓拴老人得以從紛兩繁復雜的表象狠中，看到一種患深刻的人性本碎質(zhì)，從而理解捉生命無常的自悄然，達到人生淘的返璞歸真，墳淡定從容。環(huán)境養(yǎng)生堆在東方的哲學譯中，平衡是一繞種技巧，技巧吸的出色與否即何是我們所謂的夕藝術(shù)境界，也載既是我們空間虛上想要達到的添環(huán)境養(yǎng)生。關(guān)愛健康紹設計更體現(xiàn)在艘它所蘊涵的思錫想，通過設計看創(chuàng)造一種賞心卷悅目，有利于詢老人頤養(yǎng)天年燕的生態(tài)環(huán)境，腰向老人傳遞“良健康至上”的鑄理念，引領(lǐng)老必人拋棄有害于掠身心健康的生逼活方式，為老聯(lián)年個體和群體替探尋更加有意斤義的生存空間蛋。役養(yǎng)生會所段A.橫養(yǎng)老區(qū)、健身稈房、餐飲區(qū)、藏度假區(qū)、醫(yī)療量區(qū)、娛樂區(qū)、株服務區(qū)、各區(qū)愁設施完善，功立能應有盡有。址B.帆樓層設有觀光袋電梯，各通道玩安裝不銹鋼連益續(xù)扶手，確保壯老年朋友暢通瘋無憂。揭C.子首層設有活動謀室、養(yǎng)生水療舒、養(yǎng)生保健按殖摩、全身經(jīng)絡壁及足底按摩、良美容美發(fā)，環(huán)皺形走廊低密度生、通透性、風亦與光可穿堂入姨室。籠D.初佛教養(yǎng)生大講壓堂是修身養(yǎng)性旦、祈福行愿的層好去處，定期擁邀請佛教界高壁僧長老坐堂講算經(jīng)。服務特色護理服務葡貼心的管家式道服務，為老人幻提供最舒心的奉享受；個性化茶的服務流程，懇使老人得到全男天候無微不至炒的照料；護士塊為老人定時量碎血壓、定期做敢體檢；足療師粒為老人的雙足熱帶來最健康的怎體驗；水療區(qū)研、按摩室、健勉身房等設施為希老人奉上一道冷道健康養(yǎng)生之箏佳肴；醫(yī)護中通心觀察室、心摟理咨詢室對老嘗人的身體、心冬理等近況隨時憐進行跟蹤服務柳。距老人的健康是藥我們最大的安喝慰，老人的微萄笑是對我們最土好的鼓勵?？碉w夢圓國際老年彎公寓，用它的句孝心、真心、投愛心、熱心與旨耐心，為耄耋潛老人打造了一拾處幸福溫馨的壩家園。醫(yī)療保健論1、醫(yī)療保障

憂●貼身醫(yī)療失：家庭醫(yī)生、亮抗衰老&健康波管理中心、中踢醫(yī)養(yǎng)生保健中月心、個性化護損理中心

眨●資源相伴撤：各大診療綠怖色通道醫(yī)院

乏2、疾病預防讓&健康促進

登●會員制全桿程健康管理方柔案保駕

營●個性化醫(yī)含療保健方案&些個性化護理方吐案護航

身●健康秘書航親情提示

籌3、中醫(yī)養(yǎng)生絹保健

東●中醫(yī)古方相+現(xiàn)代醫(yī)學

芽●日光浴&州足浴養(yǎng)生、民設俗養(yǎng)生、食療迷養(yǎng)生、文化養(yǎng)牢生

紋4、抗衰老治帝療常

蟻●國際品牌墨抗衰老機構(gòu)加青盟服務營養(yǎng)膳食：斃可口的自助式貍營養(yǎng)配餐，公脫寓外聘專職營隆養(yǎng)師為老人設義計一日三餐，江根據(jù)老年人的革年齡特點，做誘到每日食譜不粘重樣，葷素搭飼配，粗糧細作腦、細糧有機安詢排合理，菜品當制作注重色香第味，滿足不同剪老人的口味需體求。專設供老天年人舉辦生日別盛宴的、不同惱規(guī)模的多人壽慣宴廳、小型壽輝宴廳等高檔場悼所。佛教養(yǎng)生：食康夢圓在北京鬼養(yǎng)老界首創(chuàng)“灣宗教信仰室”且，供奉觀音、規(guī)太上老君、關(guān)鷹公，其目的是塞尊重老年人的狐信仰，為他(寫她)們提供舉餐辦佛教活動的染場所。我院會赴定期邀請佛教猛大師為老人講晃授佛教醫(yī)學、賢善齋調(diào)養(yǎng)等；餅每月初一、十駝五我們還為老較年人精心準備翅了齋飯，在滿絨足老年人生活從生理的基礎(chǔ)上免更重視他（她列）們高層次的候精神需求，我火們的佛堂也在奇一定程度上讓濫老人的心靈得映到了安慰。多彩休閑：校公寓完善的配展套設施，體現(xiàn)豎了公寓對老年考人精神文化生炊活的重視與關(guān)階注，設置了圖那書閱覽室；書填法繪畫室；為拔老人舉辦文藝先演出、電影播絡放的多功能廳統(tǒng)；滿足老年人若日常生活需要盾的理發(fā)室；超把市；謎康夢圓國際老殼年公寓，集各捆養(yǎng)老院優(yōu)勢為棟一身，真實再騙現(xiàn)了當今機構(gòu)尋養(yǎng)老的最高水把準和服務理念稿，實是一所養(yǎng)水生、養(yǎng)老的理曾想之選；搭公共區(qū)域?qū)挸ㄏ髁粒瑯堑纼苫髠?cè)均安裝可供鏡老年人安全行區(qū)走的扶手及休嫌息椅，回字型捎的建筑體現(xiàn)了約濃濃的家的文姜化韻味與內(nèi)涵我要入住參觀流程：入住須知：比能夠適應集體何生活的自理老計人可申請入住舒本院。仰1.申請者擔應當持本人和售送養(yǎng)人的有效脊證件（身份證肆、戶口本、護厭照等）及復印縣件各1份到本洲院，由本院健情康咨詢師對入岡住者進行初步詠的身體健康狀愚況評估。大2.入住本埋院前必須進行爛體檢或提供近瑞期(一個月)懸體檢證明，申骨請者可以在本傾院指定的醫(yī)院志或者與該醫(yī)院后同級的醫(yī)院進播行體檢（如化梁驗肝功、血常蔬規(guī)、尿常規(guī)、水透視、胸片、智心電圖、B超訓等），凡體檢裹結(jié)果達到院方博標準者可以入涌住本院，對體雞檢未達本院標犧準者本院有權(quán)刑拒絕其入??；這溉3.體檢合塊格者可以辦理剛正式入住手續(xù)揚，入住者確定文具體入住的房必屋后與本院簽撥訂《養(yǎng)老服務壯合同》及其附塘件，辦理入住惜手續(xù)時，需向渠本院交付入住帳押金，該押金罰在正常入住期微限屆滿辦理離謹院手續(xù)時將全仙部無息返還，其同時按照協(xié)議顆書中的約定交立付首次入住費伏用及其他費用酬后，方可入住失本院；蚊4.入住者登須有監(jiān)護人（怒單位）的經(jīng)濟嗎擔保（擔保人液應當是具有完屯全民事行為能系力者或法人單破位）并出具相裂應的證明，在齡辦理入住手續(xù)膏時，監(jiān)護人（購單位）應當持彎有效證件到場豐和入住者一同季與本院簽訂《喉養(yǎng)老服務合同沈》及其附件；潑挽5.入住者紗的監(jiān)護人（單陡位），應當與遲本院保持聯(lián)系鑒，若該人聯(lián)系蕩方式有變應當崗及時通知本院棒，以保證在入建住者發(fā)生緊急爐情況時，本院踐可以及時通知桌，因監(jiān)護人（伍單位）地址不趙清，電話不明垂而導致院方與衫其聯(lián)系中斷，買延遲時間而造重成的一切后果面，由入住人的吸監(jiān)護人（單位殿）承擔責任；也押6.入住者存在選定房屋之養(yǎng)后，未經(jīng)本院約許可不得隨意姥調(diào)換房間、留齊他人住宿或私練自轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租猴）；若因特殊眨情況確需調(diào)換網(wǎng)、留宿的，必砍須向本院提出笑申請，經(jīng)批準蹤后由院方進行恰安排；我7.本院為庫入住者提供屋窮內(nèi)必備家具和落生活用品，入段住者也可自行傘攜帶所需的生膚活用品，但應厲經(jīng)本院同意后杯方可帶入；因弄入住者未經(jīng)本石院同意私自帶涂入的生活用品震造成的一切損曬失，由入住者量及其監(jiān)護人承增擔全部責任；掘常8.入住者東不得擅自攜帶劍電器入住本院珠，如確實需要研應向院方提出泛申請并說明其錫所攜帶的電器烈種類，在經(jīng)本僅院同意后方可糖帶入，使用該及電器產(chǎn)生的費竊用由入住者自撐行承擔；未經(jīng)丹院方同意，因巨入住者擅自帶騙入的電器出現(xiàn)農(nóng)的問題和意外制，由入住者及趙其監(jiān)護人（單災位）承擔一切詞責任；杠9.入住者纏在院期間應當靈遵守本院的規(guī)溪章制度，服從成管理人員的管父理；如多次違衡反規(guī)章制度，壁刁難工作人員且，尋釁鬧事，竊經(jīng)批評教育后健仍不改正的，英視為違反合同俊，本院有權(quán)強浸行要求其限期曬退院；芬10.本院雙所提供的服務尼項目，除明確小規(guī)定免費的外誦其余均按照明斑確的收費標準處收費，但入住段者可享受一定霉的折扣優(yōu)惠；菊聾11.入住院人的貴重物品歡（如現(xiàn)金、首硬飾等）應自行走妥善保管，如少有丟失，責任稠由入住人或其須監(jiān)護人（單位雖）自行承擔；究套12.入住舌期間外出實行驢請假制度，入油住者請假回家世的，在離院前脈應當在管家處斃對離院的時間煙、去向等信息培進行登記，在淘辦理相關(guān)的手旦續(xù)后方能離院盟；未履行書面修請假手續(xù)者不劈得擅自外出、甘外宿，入住人醋離院后在院外努所發(fā)生的一切捎事故或意外，中其后果由入住寨人員及家屬自癥己負責；淡13.入住副者若想提前結(jié)齒束如老人請假焰回家后想出院凳，必須及時通處知院方，出院逝時間按通知院玉方時間結(jié)算；取辦理結(jié)束住宿漢手續(xù)時，需要撓攜帶入住押金祖憑證。窯本入住須知歸轎本院解釋和修遠訂。聯(lián)系我們交通線路：公交車路線：秩

公交車到午達路線，51思3路、626筑路，呂營嘉園敞/呂家營下車舞（路東可見康酸夢圓路標）；送

地鐵5號沈線至劉家窯站塘下車，轉(zhuǎn)乘6量26路，呂家誘營下車（路東因可見康夢圓路宇標）；縣

地鐵10呈號線至勁松站饅下車，轉(zhuǎn)乘6侮38路或28仔路華威橋南下讓車，轉(zhuǎn)乘51凈3路呂營嘉園騰下車（路東可徑見康夢圓路標嚇）。駕車路線：胃

三環(huán)路線蠢：三環(huán)上京津爸塘高速走出京閥方向，從高速祥第一個出口處廳出，回轉(zhuǎn)行車薯500米左右質(zhì)即到；崗

四環(huán)路線遮：十八里店南怒橋出，預俘經(jīng)呂營大街出筍口向北走，穿吐過呂家營餐飲夏一條街即可看裙到康夢圓路標憶。聯(lián)系方式：程地址：北京市偶朝陽區(qū)十八里含店鄉(xiāng)呂家營村椅六道口臨30蹤0號薄事業(yè)發(fā)展部（接客戶咨詢電話襯）告聯(lián)系電話：8追716699閃9871斬66888轉(zhuǎn)銹6666人事部奏聯(lián)系電話：8退716688推8轉(zhuǎn)贏8809行政部撞聯(lián)系電話：8凡764992脈8揀第五章誦北京市養(yǎng)老地越產(chǎn)調(diào)研總結(jié)、被展望、建議精一、擠國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)喂發(fā)展現(xiàn)狀哈我國的養(yǎng)老地敗產(chǎn)目前還處于釀早期發(fā)展階段櫻，過去絕大多更數(shù)房地產(chǎn)商把講目光瞄準事業(yè)樣有成的中青年瞧，認為這一生扁命周期階段的全人群消費能力擊最強，針對這撲部分消費