設計階段成本管控及優(yōu)化

設計階段成本管控及優(yōu)化摘要：近年來為遏制房地產(chǎn)價格過快上漲及盲目投資，防范和化解系統(tǒng)性風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家始終堅持房住不炒的基調(diào)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，越來越多的企業(yè)開始注重成本前置管控--房地產(chǎn)已從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，競爭加劇，地產(chǎn)開發(fā)的微利時代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)投資主要分為決策定位、設計、實施、竣工驗收等階段，定位和設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響了80%以上的項目成本和項目盈利，因此，成本管控的關鍵在決策定位和設計階段。關鍵詞：微利；成本管理；限額設計；設計階段；設計工作開展之前，應根據(jù)項目總體經(jīng)營目標和市場定位，制定項目的成本控制目標。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的可研版目標成本應作為方案設計階段成本控制的最高限額。一方面，成本人員應積極配合參與結構和基礎選型、配套設施等設計的評估，參與材料、設備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和建議；另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計多方案對比分析，著重抓好方案評審及優(yōu)化，實現(xiàn)產(chǎn)品設計、成本與效益達至平衡。優(yōu)化設計是在保證使用功能和使用壽命的前提下，從設計規(guī)范、技術標準、安全度與設計方法等方面，對結構形式、結構材料或工藝設備配套等進行系統(tǒng)分析、優(yōu)化，降低工程造價的設計，對提高設計質(zhì)量，節(jié)約建設成本都有重要的意義。以下對設計階段進行的成本管控及優(yōu)化進行經(jīng)驗分享和探討。一、基坑支護設計方案成本優(yōu)化控制基坑支護經(jīng)濟性總原則1、基坑支護應綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建(構)筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設計、精心施工；2、當工程條件許可時，應優(yōu)先采用自然放坡法；3、當不具備自然放坡條件時，應對可選擇的支護方案進行技術經(jīng)濟比較和選型；4、地下室開挖支護形式成本：放坡<土釘墻<錨索支護<樁錨支護<樁錨+內(nèi)支撐，支護應首選放坡形式，支護形式需要多方案比較。15.80~6.40m1200m。根據(jù)地勘報告：①場地軟土深厚，且分布不均勻，淤泥4.8m（ZK325）~28.6m(ZK156)；②且中間無黏土層過渡夾層；③基坑開挖范圍以填土、淤泥為主，開挖底面位于淤泥中；④東側及南側堆載道路工況未定，與本地塊可能存在交替施工，見下圖。放坡支護剖放坡支護剖支護樁剖面重力式擋墻管樁支護剖面剖面面成本管理人員摸排周邊項目基坑支護方案及收集有關淤泥地區(qū)基坑支護成功的案例，將信息反饋給設計人員，并與其探討了四種支護方案。節(jié)選其中一段剖面測算成本，見表1費用估算表。支支工護剖面支護項數(shù)量單價合計期分析(9-9)放800701107700快坡支護 拌樁550拌樁

34 60 2040噴砼面層 14.3 100 1430開挖及回填土方

31.5 40 1260小計（元/延米）

12430內(nèi)加固攪拌樁

14 110 1540支護灌注樁 8 1600

12800支護樁剖面

止水攪拌樁 34 60 2040 慢冠梁 0.8 1300 1040錨索 16.7 250 4175小計（元/延米）

21595800拌樁

147

16170砼板 0.3 900 270重力式擋墻剖面

噴砼面層開挖及回填土方

3.5 100 350慢6.5 40 260鋼管 13.3 200 2660小計（元/延米）

19710850拌樁

25 140 3500管樁 17.3 400 6920管樁支護剖面

止水攪拌樁 20 60 1200較快錨索 16.7 250 4175冠梁 0.8 1300 1040開挖及回填土方

3 40 12016951695小計（元/延米）5表1費用估算表其它剖面以此類推逐一測算成本并匯總，結合安全性、經(jīng)濟性、工期及造價，本項目北側及西側采用放坡結合坡腳攪拌樁加固方案，東側及南側“管樁+錨索”方案。事實證明，本基坑支護方案是成功的，既滿足了工期也取得了明顯的經(jīng)濟效益。二、樁基工程設計方案成本優(yōu)化樁基選型應根據(jù)地勘報告、結構型式和結構荷載合理選擇樁基型式。一般情況，預應力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型經(jīng)濟；地質(zhì)較軟的項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機措施費；滿足結構安全的前提下，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺，或三種承臺結合使用以取得結構最優(yōu)配合比；在持力層深度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟性。方案設計階段應提供兩種及以上樁基方案，從安全、成本、施工質(zhì)量和工期等方面進行綜合對比分析，選擇最優(yōu)方案。7比分析：A:(PHC600（AB）130，2200KN，240KN)21m，4m，樁數(shù)：315B:(PHC500（AB）125，1900KN，200KN；21m，4m，樁數(shù)：372C:(1000mm5500KN，300KN39m，135方案A、B、C統(tǒng)計分析見表2：樁承臺混樁承臺混樁屬性凝土總工方價(萬期分案平綜 單體元)析樁數(shù) 均樁合單價價積(m3)長A3151199：600(127.4m4.60340 682直徑預 快元/m .53制管樁 315根 2 199樁基(181.0m4.60B3721202：500(127.4m66.90280 675直徑預 80元 元/m .63制管樁 372根 2 /m3 202樁基(181.0m6.90C1353178：1000(126.0m3.53160 186直徑灌 慢0/m3 2.56注樁樁 135根 3 178基(189.0m3.53表2費用估算表易控制等。500PHC500-125（AB）1187三、建筑幕墻設計方案成本優(yōu)化目前市場上常見的建筑外立面幕墻材質(zhì)主要有玻璃、石材、金屬和人造板四類，其中人造板有瓷板、陶板、微晶玻璃、GRC、千思板、EPS、ETFE幕墻成本中以玻璃幕墻造價最高，人造板幕墻最低。35.763層雙曲面連續(xù)疊加，中心位置采用開闊式殼面鏤空造型。設計方案已是最優(yōu)，現(xiàn)對表皮主幕墻系統(tǒng)的初步設計方案開展成本策劃。經(jīng)大量查閱及考察現(xiàn)有成功的類似設計案例，同時與設計充分溝通，表皮幕墻構造材質(zhì)擬選用雙曲異形鋁板、PTFE膜、ETFE膜，分別從使用年限、綜合單價、優(yōu)缺點等方面進行對比分析。其中，三種材質(zhì)幕墻的綜合單價分別從材料費、拉彎費、安裝人工費、鋼構件制作安裝費、氟碳噴涂、運輸、機械吊裝費、運輸費、管利稅等因素進行綜合分析。經(jīng)多因素對比，在滿足設計效果及使用功能的前提下，選用經(jīng)濟最優(yōu)方案--表皮主幕墻系統(tǒng)最終選用PTFE膜構造，詳見表3。使用年限穿孔鋁板40-50PTFE膜25-35年ETFE膜25-35年透30%（孔隙率）≤13%≥90%光率綜3315.12元/㎡2162.13元/㎡3449.02元/㎡合單價自約5.88kg/㎡約1.76kg/㎡（按0.15-0.35kg/㎡重（按3㎜厚度計算）0.8㎜厚度計算）優(yōu)①物理特性優(yōu)①強度高：中等強①耐候：適用溫點越：耐高溫、耐腐度的PTFE膜厚度僅0.8度-200℃-150℃蝕、防火、防潮、防㎜，拉伸強度就已達到震、化學穩(wěn)定性好澤優(yōu)雅，立體感強

鋼材的水平曲面造型；

②燃燒時不會滴落：即使在由于煙、火引起的膜融化情況下也具有相當?shù)膬?yōu)勢；③完全可再循環(huán)③立面簡潔生 ③耐候：適用溫度-利用：可再次利用生產(chǎn)動：通過有規(guī)律的穿孔形成圖案，使簡潔

70℃～230℃④光學性能好：白

新的膜材料，或者分離雜質(zhì)后生產(chǎn)其它ETFE的立面造型豐富、活的立面造型豐富、活天入射光成為自然溫射產(chǎn)品；潑生動光④耐腐蝕、對金屬粘著：克服了聚四氟乙烯對金屬的不粘合性缺陷缺①造價較高①透明度低，質(zhì)感①造價高點遜色于穿孔板②自重大②抗尖銳物弱：②造型依賴支撐結易破損，維護成本高構：對支撐結構的美觀③造型依賴支撐度要求高結構表3費用估算表建筑落成后得到各界高度贊同，更成為網(wǎng)紅打卡點，不僅很好的展現(xiàn)城市的風貌，而且有效帶動周邊商圈的商業(yè)發(fā)展，取得了良好的經(jīng)濟效益。四、景觀工程設計方案成本優(yōu)化隨著行業(yè)競爭加劇，樓盤內(nèi)的園林景觀成為房地產(chǎn)的開發(fā)重點及銷售賣點之一，高品質(zhì)的園林景觀就是一道靚麗的風景線，不僅能夠使房地產(chǎn)項目的品質(zhì)得到提升，吸引更多的消費者，而且能創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。園林景觀的成本主要包含硬景（消防道路、園路、景庭、花池、水景、景墻、門樓、圍墻、游樂及建身廣場等等）、軟景（大喬、中喬、小喬、棕櫚科、灌木、地被、草皮等綠化植物）、雕塑小品、室外泛光照明、園區(qū)照明、標識標牌、500㎜厚以內(nèi)種植土和蘑菇肥回填等等。景觀成本管控的要點：1、根據(jù)項目定位進行景觀限額設計，設定單方造價指標、軟景/硬景面積比例和水景面積。在景觀中，軟硬景觀造價相差很多，硬質(zhì)景觀單方造價一般是軟景的兩到三倍。一般情況下軟硬景面積比例，示范展示區(qū)為6:4，大區(qū)為7:3；2、設計標準化，對已經(jīng)成熟的景觀大樣做法和材料品種等進行產(chǎn)品固化，以便節(jié)約設計時間和縮短采購周期，同時多關注園林新材料新工藝的應用。按不同材料和規(guī)格建立各類園林材料價格數(shù)據(jù)庫，以供設計單位在庫里進行設計素材和材料的提取選用；3、鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用市場上少見的花崗巖等材料。植物選擇本地常用、易成活，養(yǎng)管費用低的種類，如華南區(qū)域常綠且性價比高的苗木有小葉欖仁、風鈴木、雞蛋花、黃槐、灰莉球、鴨腳木等等；4、方案設計階段對苗木的形狀規(guī)格要明確，重點喬木要求附照片以作參考。同一樹種不同形態(tài)價格也大相徑庭，喬木胸徑、是否全冠、分枝多少或叢生樹種樹頭多少的差別，往往使成本相去萬里，例如同樣規(guī)格的香樟，叢生就比單桿貴得多；5、造型苗木因它的稀缺性和獨特性，在選苗前成本需給定限額選苗，其次選苗過程中成本應參與，多跑、多看、多問、多比較。我司某項目園林景觀目標成本3510萬元（單方指標為650元/㎡），景觀概念設計方案階段成本即介入，經(jīng)測算本設計方案成本為686元/㎡，超成1941、硬質(zhì)景觀取消燒烤廣場和兩處鋼結構廊架以減少后期煙味擾民群訴，考慮后期維護成本減少水景面積及簡化水景跌級造型，部分園路及水景鋪貼由天然石材調(diào)整為觀感相似的防石磚，合計優(yōu)化成本約142萬；2、小區(qū)圍墻原方案為鋅鋼方通+二級花池層級設計，設計優(yōu)化為磚混+鐵藝欄柵+七里香地被，可節(jié)約成本約76萬；3、木棧道由菠蘿格木調(diào)整為塑木，經(jīng)濟兼環(huán)保，節(jié)省成本約32萬；4、為提升客戶的體驗和生活樂趣，在架空層增加壁畫、橡膠跑道和兒童游樂設施，增加費用約26萬；5、針對綠化工程，樓盤主軸景觀為視覺通廊五重綠化保持不變，但對喬木的品種和規(guī)格進行調(diào)整，如秋楓改由冰玉蕊或人面子等常綠品種替代，叢生鐵冬青種植過密，減少數(shù)量并部分改為叢生楊梅和白蘭等?？拷鼧菞澋膯棠靖臑楣嗄疽员ＷC采光。其它苗木分別采取調(diào)整胸徑、高度、叢生改單桿、樹種替代、增加草坪面積等措施優(yōu)化，以上合共優(yōu)化金額約184萬；408610/㎡，滿足設計限額，并時得到客戶廣泛好評，有力促進項目銷售。五、結束語在房地產(chǎn)競爭日趨激烈的今天，要站在經(jīng)營的角度，將成本管理手段前置，從運營戰(zhàn)略的視角進行成本策劃，通過成本控制來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。提高全員成本意識，加強各專業(yè)部門間協(xié)作，因為設計階段的成本控制不單單是成本部門的工作，而是多部門溝通協(xié)調(diào)的成果。在設計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。