房地產(chǎn)估價理論與方法第八章：成本法及其應(yīng)用

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.第八章成本法及其運(yùn)用【本章的特點(diǎn)】

■考題所占分值大

■理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

■計算題多，難度大

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié)成本法概述

本節(jié)闡述成本法的含義（熟悉），理論依據(jù)（熟悉），適用的估價對象（掌握），成本法估價需要具備的條件（掌握）以及成本法估價的操作步驟（熟悉）。

1.成本法是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。先把房地產(chǎn)價格分成各個組成部分，分別求取出各個組成部分的價值，再將其相加。

本質(zhì)，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格。

優(yōu)點(diǎn)：價值易于區(qū)別項目構(gòu)成，測算有依據(jù)

成本法是先分別求取估價對象時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。【2009年真題】

提示：參見教材P269[答疑編號500434080101]『正確答案』正確2.成本法的理論依據(jù)（熟悉）——生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。

從賣方看，房地產(chǎn)價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價，包括必要支出和利潤

從買方看，房地產(chǎn)價格基于社會生產(chǎn)成本，如果高于社會成本，則購買不合適，不如自己開發(fā)

均衡點(diǎn)，賣方不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價，買方是不高于預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應(yīng)得利潤

3.成本法適用的估價對象（掌握）

適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)，有獨(dú)特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單純的建筑物或者其裝修部分，房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目

不適用的對象——建筑物過于老舊的房地產(chǎn)

4.成本法估價需要具備的條件（掌握）

條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

注意事項：應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

5.成本法估價的操作步驟（熟悉）

弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成

測算估價對象重新購建價格

測算建筑物折舊

求取估價對象積算價格

在運(yùn)用成本法時最主要的有（）。

A.區(qū)分計劃成本和實(shí)際成本

B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價值

D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價值

E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

提示：參見教材P272[答疑編號500434080102]『正確答案』BE

第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成

房地產(chǎn)價格構(gòu)成（7項）：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。

1.土地取得成本

市場購置下的土地取得成本（兩項構(gòu)成）：土地使用權(quán)購買價格，買方繳納的稅費(fèi)

征收集體土地下的土地取得成本（五項構(gòu)成）：土地使用權(quán)出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，征地補(bǔ)償安置費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)，地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)。

征地補(bǔ)償安置費(fèi)用（四項構(gòu)成）：土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用

相關(guān)稅費(fèi)（四項稅費(fèi)）：征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用

征收國有土地上房屋的土地成本

房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用（五項）:房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+過渡補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)（注：不含被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額）

相關(guān)費(fèi)用（四項）:房屋拆遷服務(wù)費(fèi)+房屋拆遷估價費(fèi)+政府規(guī)定的其它有關(guān)費(fèi)用

2.開發(fā)成本：勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其他工程費(fèi)，開發(fā)期間稅費(fèi)

3.管理費(fèi)用,是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出,一般按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算。

4.銷售費(fèi)用，指銷售房地產(chǎn)的必要支出。分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時發(fā)生的費(fèi)用，一般按售價的一定比例測算。

5.投資利息

房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計算利息

包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用（四項），無論其是來自借款資金還是自有資金。借款要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會成本

投資利息的計算（五方面）

應(yīng)計息項目（四項）：土地取得成本，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計利息）

計算周期，計算利率的單位時間，可以是年、季、月

計息期——估算建設(shè)期

計息方式——單利和復(fù)利兩種方式

利率——當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，會出現(xiàn)名義利率與實(shí)際利率的差別

單利計息和復(fù)利計算兩不吃虧的利率關(guān)系

某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2.【2009年真題】

A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77

提示：參見教材P281[答疑編號500434080103]訊『正確答沙案』C

存『答案解怠析』

驕開發(fā)成本蒸、管理費(fèi)用、驟銷售費(fèi)用3億

周投資利息懼3*【（1+拋7.2%）0存.5-1】=榴1061.2目3萬元

售總成本=汗31061.旱23萬元

匠單位成本康為310.6撈1

漢可轉(zhuǎn)讓地喪塊單位成本=舅310.61握/65%=4補(bǔ)77.87

戚成本法中紅，在計算投資統(tǒng)利息時，應(yīng)計休息幅項目包括（性）?！?00貢9年真題】

裕A.土地攪取得成本

蟻B.開發(fā)程成本

從C.管理殊費(fèi)用

凡D.銷售就費(fèi)用

蜘E.銷售傳稅費(fèi)

葡提示：參傘見教材P27伐9茄籍[答疑編號5喬004340娛80104]青『正確答房案』ABCD登聾某宗熟地狠的原生地取得逃費(fèi)為540元納/m指2旬，土地開發(fā)期下為2年，土地春開發(fā)費(fèi)第一年逗和第二年分別裹為90元/m顫2單和60元/m巴2挨，貸款年利率旨為8%。這塊靜地的面積是1挖0000平方浸米。采用成本穴法求取該熟地少的價值時，其芒中的投資利息多為（）元/m學(xué)2擾。

挨A.55暫.20

端B.10次3.22

葬C.10鑰9.63

傷D.11汽4.82

慚提示：參燃見教材P28驢0、P281拔養(yǎng)[答疑編號5詞004340秩80105]蠟『正確答盜案』B

貞『答案解脈析』540×鄭（1.08驗(yàn)2醬-1）+90考×（1.08誘1.5閣-1）+60雄×（1.08肯0.5晉-1）

丸=89.思86+11.內(nèi)01+2.3未5=103.弟22

直計算建設(shè)端期

真建設(shè)期的查起止點(diǎn)

麥起點(diǎn)——永取得房地產(chǎn)開衛(wèi)發(fā)用地的日期

梯終點(diǎn)——連估價對象開發(fā)渡完成的日期成收本法估價要假步設(shè)估價對象是歡在估價時點(diǎn)時斬建成

湯建設(shè)期的怠構(gòu)成

伶建設(shè)期＝寨前期＋建造期

欲前期——煮自取得房地產(chǎn)陵開發(fā)用地之日庸起至動工開發(fā)仰之日止

滴建造期—澤—自動工開發(fā)坦之日起至房屋左竣工之日止

效建設(shè)期的廚估算方法

級可以采用喪類似于市場法山的方法，通過濾類似房地產(chǎn)已瓶發(fā)生的建設(shè)期炭的比較、修正滾和調(diào)整來求取

打規(guī)定：各柔項金額均應(yīng)按憂他們在估價時嚇點(diǎn)的正常水平嶄來估算，而不緣是按它們在過把去發(fā)生時的實(shí)釘際或正常水平款來估算。一般忠不考慮預(yù)售和山延遲銷售。費(fèi)汗用在所發(fā)生的舟時間內(nèi)均勻發(fā)欣生，可以假設(shè)萄發(fā)生在期中

回6.銷售狠稅費(fèi)：銷售稅喇金及附加（兩黨稅一費(fèi)，即營集業(yè)稅、城市維渡護(hù)建設(shè)稅、教烤育費(fèi)附加，為尸售價的5.5貸%）

亂其他銷售脫稅費(fèi)：印花稅祖、交易手續(xù)費(fèi)面等

禾特定規(guī)定篇，銷售稅費(fèi)不曉包括應(yīng)由買方撫繳納的契稅、派土地增值稅和旺企業(yè)所得稅（旗這些進(jìn)入了買震方的購置成本仗）

麗7.開發(fā)盞利潤

肚開發(fā)利潤眉指房地產(chǎn)開發(fā)嚷商的利潤而非校建筑承包商利妹潤。

傅開發(fā)利潤坡指土地增值稅釣、企業(yè)所得稅英前利潤。

諒開發(fā)利潤姐是該類房地產(chǎn)劈開發(fā)項目在正保常條件下開發(fā)搞商所能獲得的飛平均利率，而我不是個別開發(fā)三商最終實(shí)際獲狹得的利潤，也爬不是個別開發(fā)命商期望獲得的狀利率。

扛根據(jù)不同聯(lián)的基數(shù)，有不吧同的利潤率指到標(biāo)。（利潤率惑一般是通過大脾量調(diào)查、了解急同一市場上類測似房地產(chǎn)開發(fā)患項目的利潤率呼得到的）

恥直接成本嘩利潤率

證投資利潤榮率

渡成本利潤仗率

烘銷售利潤姜率

跪

座大直接成本利潤袖率最大，其次連是投資利潤率或，再次是成本紙利潤率，銷售貧利潤率最小

瓦某房地產(chǎn)分開發(fā)商開發(fā)一催幢建筑面積1閱0000m驢2誰的寫字樓，開袋發(fā)完成后銷售蒸均價為30盒00元/m肢2嘆，已知取得土村地時樓面地價飄為1000菜元/m德2委，開發(fā)成本和嚼管理費(fèi)用為1碧200元/m超2這，開發(fā)成本矮和管理費(fèi)用在微開發(fā)期內(nèi)均勻未投入，開發(fā)完此成后即開始銷羞售，銷售費(fèi)用釋為銷售價格的兇2%，銷售稅冬費(fèi)為銷售價格死的5.5%，謙開發(fā)期為1.價5年，年利率杰為10%。該真幢寫字樓的銷族售利潤率為（餃）。【20胃09年真題】

譽(yù)A.7.啄90%妥B.11.0奮8%

維C.11壯.83%棗D.13.7滔3%

桿提示：參牢見教材P28妻3筐很[答疑編號5煌004340瞞80106]家『正確答毅案』B

斯『答案解芝析』

墳土地投資歇1000萬

您開發(fā)成本卷和管理費(fèi)用1嚴(yán)200萬

暢投資利息瞎1000*【遼（1+10%僵）1.5-1躬】+1200們*【（1+1熟0%）0.7很5-1】=2程42.61

悅銷售費(fèi)用擋3000*2灰%=60

犁銷售稅費(fèi)脈3000*5訴.5%=16肯5

建銷售利潤寨=3000-慶1000-1怎200-24儀2.61-6就0-165=增332.39

著銷售利潤皮率=332.總39/300破0=11.0鐘8%

巧某企業(yè)開柳發(fā)某土地，土丘地重新取得成榆本為1000省元/㎡，正常鷹開發(fā)成本為1恐500元/㎡則，管理費(fèi)用為障前兩項的5%信，投資利息占施直接成本的5勁%，銷售費(fèi)用夢為100元/殲㎡，直接成本獄利潤率為6%陣，則開發(fā)后的墳地價為（右）元/㎡。

傷A.18蒜40

黃B.28業(yè)40

庭C.29懼66

渠D.30侍00

災(zāi)提示：參餅見教材P28求2～284穿閥[答疑編號5殼004340好80107]稠『正確答攜案』D

江『答案解如析』

者

罪開發(fā)利潤詠＝（土地取得貌成本＋開發(fā)成努本）×直接成祝本利潤率＝（我1000＋1暖500）×6株%＝150

補(bǔ)土地價格舟＝土地重新取潔得成本＋土地疼開發(fā)成本＋管漿理費(fèi)用＋投資缸利息＋銷售費(fèi)夕用＋利潤率

辦＝100宴0＋1500錘＋（1000滾＋1500）尿×5%＋（1滴000＋15田00）×5%禍＋100＋1殘50＝300崗0

舒利用銷售迷利潤率計算出高的房地產(chǎn)價值

戒房地產(chǎn)價紀(jì)值＝土地取得乞成本＋開發(fā)成悶本＋管理費(fèi)用暑＋銷售費(fèi)用＋利投資利息＋銷刪售稅費(fèi)＋利潤

襖銷售稅費(fèi)捆＝房地產(chǎn)價值貢×銷售稅費(fèi)率

騎開發(fā)利潤垮＝房地產(chǎn)價值釣×銷售利潤率

貌房地產(chǎn)價粱值火

密某房地產(chǎn)遷開發(fā)項目的利健潤為360萬棉元，土地取得活成本、開發(fā)成怨本、管理費(fèi)用怒、銷售費(fèi)用合錯計為2000恰萬元，投資利正息為200萬臂元，企業(yè)應(yīng)繳街納土地增值稅尿200萬元，占該房地產(chǎn)開發(fā)腸項目的投資利單潤率為18%娛。

組【200吩9年真題】綿般[答疑編號5摧004340褲80108]銹『正確答顧案』正確,參趴見P283

碗『答案解故析』計算投資物利潤率時，投材資成本主要是箏土地取得成本晉、開發(fā)成本、程管理費(fèi)用、銷董售費(fèi)用這四個不項目，投資利移息和銷售稅費(fèi)包是不包括在投值資成本中的。纖土地增值稅是變在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓恢的時候才繳納播的，不計迎入投資狂成本。被第三節(jié)成本敏法的基本公式

私

紛1.成本揚(yáng)法最基本的公照式（掌握）

甜蹄房地產(chǎn)價值＝筒重新購建價格醬－折舊

窗抗2.適用于新禁開發(fā)的房地產(chǎn)箱的基本公式（模掌握）

斤新開發(fā)房漢地價值＝土地怖取得成本＋開摘發(fā)成本＋管理燈費(fèi)用＋銷售費(fèi)銷用＋投資利息尸＋銷售稅費(fèi)＋序開發(fā)利潤

戶新建成的遭建筑物價值＝記建筑物建設(shè)成盞本＋管理費(fèi)用執(zhí)＋銷售費(fèi)用＋盡投資利息＋銷鉛售稅費(fèi)＋開架發(fā)利潤

踏新開發(fā)的牙土地價值＝取奏得待開發(fā)土地鏡的成本＋土地尿開發(fā)成本＋管確理費(fèi)用＋銷售昏費(fèi)用＋投資利劈息＋銷售稅費(fèi)霉＋開發(fā)利潤

常董3.適用于舊塌的房地產(chǎn)的基猾本公式（掌握毅）

侄房地合一笑時，舊的房地嫌價值＝房地重惱新購建價格－抱建筑物折舊＝芝土地重新購建炒價格＋建筑物諒重新購建價格航－建筑物折舊

餐只計算建么筑物時，舊的紹建筑物價值＝爪建筑物重新購雪建價格－建筑用物折舊

痛

宗慣恒第四節(jié)重新午構(gòu)建價格的求存取

靜

欲關(guān)1.重新購黨建價格棍也稱重新艘購建成無本，是指假設(shè)悼在估價時點(diǎn)重急新取得全新狀支況的估價對象振的必要支出，滑或者重新開發(fā)導(dǎo)建設(shè)全新狀況干下的估價對象鏡的必要支出及軟應(yīng)得利潤。

裹重新購款建價格昆就是估價時點(diǎn)臭的價格，是客儉觀的價格，是蔑在全新狀況下校的價格素。

奸下列關(guān)于破重新購坐建價格雕的說法中，正同確的有（）蛛。

錢A.重新鞠購萍建價格泥是指重新取得坊全新狀況的估量價對象所必需朗的支出

孕B.重新稀購哲建價格之是在估價時點(diǎn)貧的價格

漸C.重新燦購勇建價格片是客觀的價格

跡D.建筑餐物的重新購慨建價格冠是全新狀況下嘉的價格

棟E.土地劍的重新購或建價格定是法定最高出權(quán)讓年限狀況下疫的價格

嫂提示：參梨見教材P28轎7、P288瑞帝[答疑編號5烤004340上80201]獻(xiàn)『正確答劑案』ABCD尼耀2.重新羞購猜建價格汗的求取思路（堂熟悉）

押思路踢一貿(mào)：房地合一，湯模擬開發(fā)。思本路二：房地分絨離，分別測算垃，相加求取

洽單純土地喚，假設(shè)土地上針沒有建筑物直慨接測算土地部碗分，有時要考撐慮土地上已有穩(wěn)建筑物導(dǎo)致的懸土地價值減損

羅單純建筑販物，假設(shè)在沒厭有建筑物的空貧地上建造與該話建筑物相同或飽者具有同等效脾用的全新建筑寒物所需的必要犧支出及應(yīng)得利旱潤。也可等于式支付總承包商單的所有費(fèi)用＋嫌發(fā)包人的其它蠢必要支出＋發(fā)猾包人的應(yīng)得利肝潤

它裂3.建筑物重紫新購職建價格辟的求取方式（督掌握）

怕重建成本旋：相同的材料淘＋相同的技術(shù)膠＋估價時點(diǎn)的概價格＋與原物授相同

招復(fù)制，適挨用于有歷史或鐮美學(xué)價值的建鄰筑物

社重置成本發(fā)（注意與重建醉成本的區(qū)別）

循估價時點(diǎn)暮材料（新材料灣）＋估價時點(diǎn)贈技術(shù)（新技術(shù)種）＋估價時點(diǎn)口的價格＋同等蒸效用

命替代，適暈用于一般項目

銳一般情況阿下重置價格低影于重建價格

廢建筑物重沃置價格是指采獲用與估價對象宗建筑物相同的幕建筑材料、建抄筑構(gòu)配件、建抗筑設(shè)備和建筑懲技術(shù)及工藝等武，在估價時點(diǎn)米的財稅制度和兇市場價格體系孝下，重新建造飼與估價對象建舅筑物相同的全糞新建筑物的必盛要支出和應(yīng)得覆利潤。（）

褲提示：參僚見教材P28啦9歲韻[答疑編號5戒004340霉80202]削『正確答禁案』錯

鑰『答案解潛析』此為重建慣價格重匠4.建筑物重灶新購膚建價格仰的求取方法（虧掌握）

衫建筑物重梅新購建價格＝澡建筑安裝工程督費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)用蠟＋管理費(fèi)用＋顧銷售費(fèi)用＋投蓄資利息+銷售導(dǎo)稅費(fèi)＋開發(fā)利燕潤

渡求取方法增有：單位比較過法，分部分項斥法，工料測量模法，指數(shù)調(diào)整桐法

拳單位比較點(diǎn)法的實(shí)質(zhì)是市券場法。即修正螞：將實(shí)際不正吹常的單位建安劑工程費(fèi)修正為鍋正常的單位建勿安工程費(fèi)，將減建造日期時的瞇建安工程費(fèi)調(diào)冊整為估價時點(diǎn)域時的建安工程母費(fèi)，將可比實(shí)瞇例的狀況調(diào)整磨到估價對象的朝狀況。具體有易：單位面積法啊和單位體積法

督分部分項戚法的實(shí)質(zhì)是由立部分加總成整丹體。注意各個愛部分計價單位鉤可能不一致，欺既不要漏項也脆不得重復(fù)計算威。

身工料測量蒜法。優(yōu)點(diǎn)：詳盈細(xì)、準(zhǔn)確。缺禍點(diǎn)：比較費(fèi)時與，并需專業(yè)技軌術(shù)，一般用于牽求取具有歷史陰價值的建筑物加的重新購示建價格

添指數(shù)調(diào)整越法，也稱為成睡本指數(shù)趨勢法圣，即利用指數(shù)遇或成本變動率牙，將歷史成本貸調(diào)整為重新泳購建成乖本。

鑰根據(jù)求取燙建筑物重新購極建價格菜中的建筑安裝律工程費(fèi)的方法籌來區(qū)分，求取外建筑物重新購方建價格月的方法有（謠）?！?0真08年真題】

耍A.單位坑比較法

子B.市場谷提取法

蠟C.分解粥法

綠D.工料她測量法

盆E.指數(shù)氏調(diào)整法

圓提示：參鳴見教材P29技0風(fēng)靜[答疑編號5柳004340斬80203]鋒『正確答然案』ADE

末第五節(jié)建筑查物折舊的求取

嚇

似1.建筑壽物折舊，是指董各種原因造成刑的建筑物價值放的減損。其金創(chuàng)額為建筑物在謀估價時點(diǎn)的市交場價值與在估色價時點(diǎn)的重新圾購事建價格暫之差

惹建筑物折欣舊＝建筑物重倆新購建價格－酷建筑物市場價泛值

享逐2.建筑物折拌舊的原因

悶折舊總額告＝物質(zhì)折舊+饞功能折舊+外薯部折舊

羽物質(zhì)折舊快，也稱為有形談?chuàng)p耗，是建筑甘物在實(shí)體上的茫老化、磨損、龍損壞造成的建貢筑物價值減損

癢功能折舊佳，也稱為無形代損耗，是指建瞧筑物在功能上芒的缺乏、落后或或過剩造成的鏡建筑物價值的勒減損。如：功把能缺乏、功能高落后、功能過壯剩。導(dǎo)致功能換折舊的原因有圈：建筑設(shè)計上渡的缺陷、過去詞的建筑標(biāo)準(zhǔn)過咱低、人們消費(fèi)西觀念的改變以怨及建筑技術(shù)進(jìn)太步

執(zhí)外部折舊旦，也稱為經(jīng)濟(jì)米折舊，是指建相筑物以外的各更種因素造成的豈建筑物價值減莖損

矛外部不利叢因素有：區(qū)位失因素、經(jīng)濟(jì)因夜素、其它因素

服建筑物折味舊分為物質(zhì)折慣舊、功能折舊渡和經(jīng)濟(jì)折舊三色大類。其中，四屬于經(jīng)濟(jì)折舊估的有（）。

脈A.功能乞落后

趣B.功能泳缺乏

冒C.環(huán)境葛污染

椒D.交通瘡擁擠

法E.正常伏使用的磨損

四提示：參識見教材P29欣6、P297月賴[答疑編號5茶004340另80204]感『正確答印案』CD

許『答案解磚析』AB為功拴能折舊，E為換物質(zhì)折舊拼3.折舊輛求取方法——聲年限法

灣年限法及詠年限的相關(guān)概饒念

寸年限法，秀也稱為年齡—規(guī)壽命法，是根讓據(jù)建筑物的經(jīng)遭濟(jì)壽命、有效劣年齡或剩余經(jīng)傾濟(jì)壽命來求取半建筑物折舊的碑方法

嚷相關(guān)概念

飲建筑物的懶壽命（自然壽臥命、經(jīng)濟(jì)壽命公）自然壽命：僑建筑物竣工日活期起至其主要息結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)薪備自然老化或鏈損壞而不能保排證建筑物安全燦使用之日止的震時間。經(jīng)濟(jì)壽舞命：建筑物自仁竣工日期起至禾其對房地產(chǎn)價頸值不再有貢獻(xiàn)叮之日止，即盜產(chǎn)生的收入大勁于經(jīng)營費(fèi)用，澆使用凈收益大仍于零的持續(xù)時愧間消。一般經(jīng)濟(jì)壽硬命短于其自然稿壽命。

睬建筑物的蹈年齡（實(shí)際年斤齡、有效年齡搬）實(shí)際年齡：榨建筑物自竣工像日期起至估價豬時點(diǎn)止的是歷萍年數(shù)，類似于恭人的實(shí)際年齡目。有效年齡：薦指估價時點(diǎn)是替建筑物狀況和牲效用所顯示的古年齡，類似人謀看上去的年齡

材有效年齡坐可能小于也可屑以等于或大于么實(shí)際年齡。當(dāng)尾維修養(yǎng)護(hù)為正德常時，有效年朽齡＝實(shí)際年齡忌；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)回比正常好，有裁效年齡＜實(shí)際隊年齡；當(dāng)維修須養(yǎng)護(hù)比正常差港，有效年齡＞柔實(shí)際年齡。

挽剩余壽命昆（剩余自然壽組命、剩余經(jīng)濟(jì)漢壽命）

惱挑利用年限法求泛建筑物折舊時搖，壽命應(yīng)為經(jīng)勵濟(jì)壽命，年齡胃應(yīng)為有效年齡梢，剩余壽命應(yīng)格為榜剩余經(jīng)濟(jì)壽命文

賣【單選題還】對于收益性洪房地產(chǎn)來說，此建筑物的經(jīng)濟(jì)連壽命是（）軌.【200付9年真題】

俱A.建筑設(shè)物竣工之日起由到不能保證其觸安全使用之日侮止的時間

現(xiàn)B.在正刪常市場和運(yùn)營源狀態(tài)下凈收益他大于零的持續(xù)飾時間

真C.由建玩筑結(jié)構(gòu)、工程鈴質(zhì)量、用途與貍維護(hù)狀況等決隸定的時間

基D.剩余評經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)留際年齡之和的綱時間

醬提示：參拍見教材P29舅8岸丈[答疑編號5瀉004340林80205]絕『正確答展案』D

挖『答案解摔析』A是自然順壽命,C也是茫自然壽命的影建響因素

愁B說法不遼完整，應(yīng)該是馳從竣工之日到挑在正常市場和粒運(yùn)營狀態(tài)下凈浮收益大于零的仁持續(xù)時間。湯2.直線慈法（五個公式腹）

逆

瞧有效年齡枝為t年的建筑易物的折舊總額愿＝年折舊額×堅t＝重新購旬建價格全×年折舊率×猾t

粥建筑物現(xiàn)躲值＝重新購建栽價格－t年的爽折舊總額＝重狼新購建價格（眼1－年折舊率墓×t）

碧3.成新蒙折扣法

初先判定出智成新率，再用疊重新購?fù)斫▋r格神與成新率的乘室積來求取建筑常物的現(xiàn)值

招成新率可風(fēng)以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直民接判斷，也可島以根據(jù)壽命概相念求取。

圖這種方法侮比較粗略，適死用于初步估價貞，以及同時需簽要對大量建筑陷物進(jìn)行估價的悲場合

蹈建筑物現(xiàn)規(guī)值＝建筑物的所重新購仿建價格嘗×成新率

赤成新率＝時1－年折舊率中×有效年齡t

劉猶當(dāng)殘值率為0蘿時成新率＝撲剩余經(jīng)濟(jì)壽命們/（有效年齡績+剩余經(jīng)濟(jì)壽賴命）

控某8年前止建成交付使用屯的建筑物，建澤筑面積為12悅0m揚(yáng)2碼，單位建筑面豆積的重置價格倍為600元/柜m疼2什，年折舊額為四1440元，蠅用直線法計算婆該建筑物的成薯新率是（）者。

援A.16蔬%

調(diào)B.42盒%

懶C.58褲%

漏D.84幼%

級提示：參被見教材P30從4踩集[答疑編號5陸004340侮80206]親『正確答敵案』D

載『答案解拴析』完全財重置價值為1額20×600腐=72000

舊年折舊為相1440

兄所以建筑果物壽命期為7泰2000÷1獨(dú)440=50桶年，已經(jīng)經(jīng)過科8年，所以成胃新率為（50撐-8）/50唐=84%螺折舊求取蜘方法二——市獸場提取法

卻利用含有例與估價對象中棕的建筑物具有察類似折舊狀況鑰的建筑物的可健比實(shí)例，來求鵲取估價對邊象中的建筑物浪折舊的方法。

組公式

飄建筑物折熄舊＝土地重新條購吉建價格偽+建筑物重新濃購建價格－舊絮的房地產(chǎn)價值安＝建筑物重新銳購建價格－（子舊的房地產(chǎn)價虛值－土地重新網(wǎng)購建價格）＝逮建筑物重新購廣建價格－建筑郵物折舊后價值

員市場提取茄法的步驟

庫搜集交易聚實(shí)例

驅(qū)選取可比霉實(shí)例

狂對可比實(shí)潤例進(jìn)行換算、康修正與調(diào)整，瘋得出A

業(yè)用其它方姥法求出建筑物誕重新購建價格徒，減去A

煎四個重要俯公式

瞧總折舊率滑＝建筑物折舊芝÷建筑物重新校購葬建價格

雜年平均折竟舊率＝總折舊答率÷建筑物年觸齡

深良當(dāng)殘值率為零估時建筑物經(jīng)挨濟(jì)壽命＝1÷昨年平均折舊率漁建筑物成新率薦＝1－總折舊杰率

咐尼折舊求取方法亭三——分解法

界先把建筑包物折舊分成三缸種類型的折舊絨，分別進(jìn)行測渾算，再相加來銀求取建筑物折掙舊的方法。是勤最詳細(xì)、最復(fù)磨雜的方法

姓思路：分殊別計算物質(zhì)折咳舊、功能折舊打和經(jīng)濟(jì)折舊，轎在將三個數(shù)據(jù)壯加總。

煌第一部分約：物質(zhì)折舊

齒把物質(zhì)折鉗舊區(qū)分為：可咐修復(fù)的和不可騙修復(fù)的。

屠可修復(fù)的廣物質(zhì)折舊，折景舊就是獄修復(fù)費(fèi)用短.折舊額＝垂在估價時點(diǎn)采交用最優(yōu)修復(fù)方貨案使其恢復(fù)到憶新的或者相當(dāng)懶于新的狀況的么必要費(fèi)用

討修復(fù)的條箱件：修復(fù)的必扯要費(fèi)用≤修復(fù)份后的房地產(chǎn)價湊值－修復(fù)前的直房地產(chǎn)價值。

熄不可修復(fù)受的要區(qū)分壽命澆期長短。對于核短壽命項目（起修復(fù)項目剩余福使用壽命短于客整體建筑物剩鋪余經(jīng)濟(jì)壽命）打，根據(jù)重新購撒建價格、壽命浮、年齡或剩余寺使用壽命，利須用年限法計算押折舊額

供對于長壽折命項目（修復(fù)虹項目剩余使用菜壽命等于或長低于整體建筑物墳剩余經(jīng)濟(jì)壽命腿），根據(jù)建筑盼物的重新購印建價格衡減去可修復(fù)項擋目的修復(fù)費(fèi)用誦和各短壽命范項目的重新購灰建價格溝后的余額、建協(xié)筑物的經(jīng)濟(jì)壽惱命、有效年齡尊或剩余經(jīng)濟(jì)壽女命，利用年限患法計算折舊額懇（合并計算）

凝【例8-恐7】某建筑物坡的建筑面積為按500m迎2衛(wèi)，重置價格為單3600元/冷m厘2喬，經(jīng)濟(jì)壽命為儲50年，有效喚年齡為10年玩。其中，門窗嗎等損壞的修復(fù)京費(fèi)用為2萬元仔；裝飾裝修得宿重置價格為6蹦00元/m慚2化，平均壽命為賄5年，年齡為岸3年；設(shè)備的訓(xùn)重置價格為6摘0萬元，平均衛(wèi)壽命為15年劉，年齡為10繪年。殘值率假壽設(shè)均為零。請態(tài)計算該建筑物油的物質(zhì)折舊額稍。

漏提示：參禮見教材P30餓5濟(jì)凝[答疑編號5持004340事80301]釀【解】該喬建筑物的物質(zhì)揚(yáng)折舊額計算如蓬下：

班門窗等損才壞的修復(fù)費(fèi)用豈=2（萬元）

溪裝飾裝修癢的折舊額=6急00×500捕×殺×3

亭=18（能萬元）

組設(shè)備的折霸舊額=60×胞×10

瞎=40（懼萬元）

剛長壽命項鹿目的折舊額=束（3600×摘500-20屆000-60耐0×500-樹600000夜）×疊×10

權(quán)=17.蜻6（萬元）

浸該建筑物喜的物質(zhì)折舊額葉=2＋18＋室40＋17.姥6

民=77.候6（萬元）

料第二部分流：功能折舊

打功能折舊籌分為：功能缺悶乏、功能落后枯和功能過剩

急（1）功撞能缺乏折舊的壇求取：

寫可修復(fù)的昆功能缺乏——欲在估價時點(diǎn)在騰估價對象建筑肌物上單獨(dú)增加曲該功能的必要名費(fèi)用，減去該納功能假設(shè)在估纖價時點(diǎn)重置建嘗造建筑物時就余具有的必要費(fèi)漁用，即增加該須功能所超額的拋費(fèi)用為折舊額甘。不可修中復(fù)的功能缺乏并——將未來每宇年損失租金的五現(xiàn)值之和，減將去該功能假設(shè)往在估價時點(diǎn)重徒置建造建筑物車時就具有的必喬要費(fèi)用，即得腹到折舊額。

捧（2）功包能落后折舊的鍛求?。海ㄈ纾合棠彻δ苈浜蟮碾娞荩?/p>

啄可修復(fù)的齊功能落后，其全折舊額為該功慰能落后的重置理價格，減去該砍功能落后電梯嫩已提折舊，加奉上拆除該功能永落后電梯的必捷要費(fèi)用，減去灶該功能落后電柿梯可回收的殘偽值，加上安裝橋新的功能先進(jìn)余電梯的必要費(fèi)狹用，減去該新拉的功能先進(jìn)電禍梯假設(shè)在估價臂時點(diǎn)重置建造奇建筑物時一同殼安裝的必要費(fèi)份用。（實(shí)際上萄就是修復(fù)過程皮的實(shí)際收支，次折舊額為凈修惑復(fù)費(fèi)用）

街不可修復(fù)袍的功能落后，紅其折舊額為該序功能落后電梯痛的重置價格，柿減去該功能落提后電梯已提折物舊，加上拆除憶該功能落后電洗梯的必要費(fèi)用告，減去該功能尊落后電梯可回器收的殘值，加丑上利用收益損爬失資本化法求河取的功能落后肯電梯導(dǎo)致的未袋來每年損失租胸金的現(xiàn)值之和綁，減去該新的泡功能先進(jìn)電梯騙假設(shè)在估價時番點(diǎn)重置建造建叢筑物時一同安稿裝的必要費(fèi)用魄

受看懂P3蒼08例8-勁10

繩某棟舊辦銅公樓電梯落后錄，如果將電梯遺更換為功能更海先進(jìn)的新電梯施，估計拆除費(fèi)拖用2萬元，殘偷值3萬元，安咸裝新電梯需要盲120萬元，蔽比在同類建筑衛(wèi)物內(nèi)安裝多花捆費(fèi)20萬元，駐舊電梯的重置失價格為50萬啊元，累計折舊燦40萬元。計捷算該電梯因?yàn)槔δ苈浜蟮恼劾εf額。

爛提示：參賺見教材P31炕0矩法[答疑編號5蘆004340朗80302]照解析：

氧舊電梯的去帳面傍余值為50-辛40=10萬臺元

曲拆除的凈孩支出為2-3距=-1萬元

陽安裝多花臺費(fèi)20萬元，

畢所以因?yàn)橘\功能落后的折終舊為10-1況+20=29棄萬元

輝（3）功籌能過剩折舊的尤求?。汗δ苓^懸剩一般不可修述復(fù)，要以利用嗓超額持有成本預(yù)資本化法

蘇在重置價傳格情況下，扣怎除功能過剩折竹舊后的價值＝偽重建價格－超扒額持有成本

命在重建價罩格情況下，扣麗除功能過剩折顛舊后的價值＝稀重建價格－（界無效成本+超塞額持有成本）

屬外部折舊花，通常不可修至復(fù)。必須先分密清楚是暫時性捕的還是永久性雙的。利用收益濁損失資本化法勸，求取未來每轉(zhuǎn)年因建筑物的級以外的各種不抹利因素所損失效的收益的現(xiàn)值長之和作為外部畏折舊額

劍某10年假前建成的小型礙辦公樓建筑面據(jù)積為1500衫m(xù)些2怨,層高4.1摘米，土地剩余反使用年限為3錄0年，不可續(xù)輸期。目前市場笨上具有相同功秩能的該類辦公還樓的正常層高體為3.6米，面建筑物重建價奇格為2000蠅元/m丙2攏。假定層高每隨增加0.1m詞，建造費(fèi)用每賊平米相應(yīng)增加意10元。由于備層高過大，屠該辦公樓每年勞要多耗費(fèi)2.宇5萬元能源費(fèi)尖用。以重建價她格為基礎(chǔ)估算摘該建筑物的價云值，則應(yīng)扣除置的功能折舊為描（）萬元。俯【2008年成真題】

輔（建筑物表報酬率為10癢%）

退A.11抗.80晌B.16.0美7C.深23.57烤D.31稼.07

儲提示：參繩見教材P30吩9褲胸[答疑編號5符004340鐵80303]沿『正確答掃案』D

鴿在建筑物賴折舊中，只有鴿不可修復(fù)的功浴能落后，不存肺在可修復(fù)的功糾能落后。（公）

蠻提示：參峽見教材P30路7途絞[答疑編號5春004340秀80304]馳『正確答反案』錯氣6.求取女建筑物折舊應(yīng)哀注意2個問題

通

堆估價上折扛舊與會計折舊港的區(qū)別益區(qū)別項目宇會計杠估價財寧C原始價值有為資產(chǎn)原始價孩值，不隨時間搶流逝而變化舅為資產(chǎn)的重新伯購建價格，估者價時點(diǎn)不同，以C可能不同莫神V市場價值控資產(chǎn)的賬面價監(jiān)值，無需與市雕場價值一致簡資產(chǎn)的實(shí)際價猾值，必須與市岸場價值一致數(shù)租目的星為了原始價值述的分?jǐn)?、補(bǔ)償詢或回收因市場價值的減在損擦食[重要考點(diǎn)]采土地使用期限扎對建筑物經(jīng)濟(jì)飽壽命的影響

忘情況童一六：建筑物經(jīng)濟(jì)筐壽命早于土地霸使用期限結(jié)束他的

落應(yīng)按照建鞋筑物經(jīng)濟(jì)壽命卷計算建筑物折盟舊

誰注意折舊幣從竣工后開始鬧計，建設(shè)期不燥計入折舊期

湊（利用圖寸形來幫助理解撲）

華

喪

運(yùn)

稀世情況二：建筑沿物經(jīng)濟(jì)壽命晚渡于土地使用期炊限結(jié)束的

種兩種情況反：（到期建筑貪物是否給予補(bǔ)仰償）

俊情況1：冠出讓合同約定激土地出讓期限搶屆滿需要無償辭收回國有建設(shè)觸用地使用權(quán)時寧，根據(jù)回收時取建筑物的殘余各價值給予補(bǔ)償史?！凑战ń锝?jīng)濟(jì)壽命蹤確定折舊年限

州情況2：料出讓合同約定盜土地使用權(quán)屆著滿時需要無償射收回國有建設(shè)睛用地使用權(quán)時寺，建筑物也無蓋償收回。——限按照建筑物經(jīng)句濟(jì)壽命減去建塊筑物經(jīng)濟(jì)壽命勒超出土地使用提期限的年限，址作為折舊計算拘年限

照

翻區(qū)分兩種濤情況，土地使坦用權(quán)40年屆踢滿時，如果對唱建筑物有補(bǔ)償值，折舊年限按掙照建筑物經(jīng)濟(jì)墓壽命確認(rèn)，為醬60年；如果薦沒有補(bǔ)償，折延舊年限為60勉-23=37籌年。

單

尊

恐某估價對披象為一舊廠房擺改造的超級市均場，建設(shè)期為欣2年，該廠房卡建成5年后補(bǔ)味辦了土地使用身權(quán)出讓用續(xù)，顧土地使用期限域?yàn)?0年，土蛇地使用權(quán)出讓晝合同約定土地苗使用期間屆滿駛不可續(xù)期。建插筑物經(jīng)濟(jì)壽命朗為50年。假胃設(shè)殘值率為零豆，采用直線法層計算建筑物折宿舊時年折舊率駛為（）?！掘?007年真鞏題】

紅A.2.闊00%B懷.2.13%脅C.2蟲.22%贊D.2.50廊%

績提示：參焦見教材P31筆0、P311勢割[答疑編號5雨004340憑80305]未『正確答雖案』C

疾『答案解疼析』出讓合同肌中已約定不可