地產(chǎn)定位-山東-青島-城陽-保利薔薇公館項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

保利城陽正陽路項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告目錄：一、項(xiàng)目本體分析二、城陽市場(chǎng)成交狀況三、區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析四、商業(yè)市場(chǎng)分析五、客戶分析及本案客戶定位六、本案產(chǎn)品定位方向七、項(xiàng)目售樓處建議PART1：項(xiàng)目本體分析1.1項(xiàng)目區(qū)位——城陽核心商業(yè)區(qū)，同比其他項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯距離城陽區(qū)政府僅2公里，緊鄰利群、青特上豪廣場(chǎng)、家佳源等商業(yè)配套；項(xiàng)目與城陽區(qū)實(shí)驗(yàn)二小僅一路之隔，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，2008年隨著中冶、萬科、青特等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，周邊出現(xiàn)大量品牌開發(fā)商的高品質(zhì)項(xiàng)目，如圣喬維斯、青特城、萬科城市花園、青特赫府等等。

項(xiàng)目位于城陽核心區(qū)的商圈中心，位置優(yōu)越；同比城陽目前已開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)位價(jià)值躋身前列，優(yōu)勢(shì)明顯。1.2周邊配套——便享城陽中心級(jí)配套，且近地范圍內(nèi)5大商業(yè)綜合體環(huán)繞，商業(yè)配套完善。商業(yè)配套：緊鄰利群、家佳源、青特上豪廣場(chǎng)、紅星美凱龍、青特城（待建）等商業(yè)配套；教育配套：一路之隔有城陽區(qū)重點(diǎn)小學(xué)—第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，城陽街道大北曲小學(xué)等；醫(yī)療配套：距城陽人民醫(yī)院直線距離2公里，整體外部配套較齊全；休閑配套：臨近項(xiàng)目的市民運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)廊，以及2公里范圍內(nèi)有國學(xué)公園；周邊各類生活配套設(shè)施完善，商業(yè)、教育、休閑娛樂、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全1.3項(xiàng)目交通——道路能級(jí)高，通達(dá)性強(qiáng)，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)道路交通：項(xiàng)目臨近城市主干道——正陽中路北側(cè)，南北主干道，青威路東側(cè)，可延伸至黑龍江路到達(dá)市區(qū)，道路交通體系發(fā)達(dá)；公共交通：項(xiàng)目緊鄰公交大北曲、大北曲北站點(diǎn)，11條公交線路途徑本案，公共交通發(fā)達(dá)，暢達(dá)城陽各個(gè)區(qū)域，同時(shí)大北曲北站有931路、932路兩路公交線路，可到達(dá)青島李滄、市北、嶗山等區(qū)域，交通通達(dá)性較好。項(xiàng)目臨近城市主干道正陽中路、青威路，且周邊11條公交線路，道路便利，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通通達(dá)性強(qiáng)。1.4項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀——東、西、南側(cè)城市界面較好，北側(cè)受到工廠破舊面貌影響。項(xiàng)目四至：南鄰利群及正陽中路，西鄰青特上豪廣場(chǎng)及青威路，東臨青特城；地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部已經(jīng)拆遷完畢，北側(cè)尚有未拆遷民房。不利因素：同時(shí)北側(cè)主要為破舊廠房，遠(yuǎn)觀熱電廠煙囪，北側(cè)視覺效果不佳；南鄰利群及正陽中路；西側(cè)鄰青特上豪廣場(chǎng)及青威路東臨青特城北側(cè)為破舊廠房項(xiàng)目現(xiàn)狀：已經(jīng)拆遷完畢，北側(cè)尚有一些未拆遷的民房，整個(gè)地塊東西長(zhǎng)、南北短，展示面好1.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)純住宅用地，總用地面積34272㎡，容積率2.5，地上總建筑面積85680㎡，總建筑面積約11.5萬方，屬于中高容積率，小體量項(xiàng)目。項(xiàng)目單位數(shù)值占地面積㎡34272總建筑面積㎡1146801.地上建筑面積㎡85680（1）住宅㎡85680（2）物業(yè)及配套㎡6262.地下建筑面積㎡29000容積率—2.5建筑密度—30%綠地率—35%總戶數(shù)戶854停車位輛8601.6項(xiàng)目屬性判定城陽核心商圈/交通便捷/配套完善品牌開發(fā)商/中高容積率/精致體量項(xiàng)目北側(cè)將受到舊廠房及熱電廠影響，在視覺及后期居住層面帶來一定抗性。PART2：城陽市場(chǎng)成交狀況2.1城陽商品住宅供求分析——城陽市場(chǎng)供求健康，穩(wěn)定運(yùn)行備注：數(shù)據(jù)來源同策數(shù)據(jù)系統(tǒng)日期2010.1.1-2015.7.312015年1-7月城陽商品住宅供應(yīng)9504套，共計(jì)成交7910套，供求比1.2；從近幾年城陽商品住宅的供求來看，供求比低于2，屬于健康的市場(chǎng)狀態(tài)；2.2商品住宅成交量?jī)r(jià)——2015量升價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)持續(xù)回暖2015年1-7月城陽商品住宅共成交7910套，同比2014年1-7月的4905套上漲61.2%；2015年1-7月城陽商品住宅累計(jì)成交均價(jià)7427元/平，同比2014年同期下降0.2%；隨著政策利好及市場(chǎng)的回暖，城陽近幾個(gè)月成交呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)；備注：數(shù)據(jù)來源同策數(shù)據(jù)系統(tǒng)日期2014.1.1-2015.7.312.3商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)（不含別墅）——整體剛需主導(dǎo)，改善需求上升。中心區(qū)改善面積段逐步成為主流。80-90平（占比44%）及90-100平（占比15%）剛需面積段，仍是市場(chǎng)主流面積需求120-130平米改善面積需求成交明顯增長(zhǎng)，由2012年的3%上升到11%的比例；130平米以上面積成交占比近幾年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由2012年的14%下降到7%比例；因此建議本案增加120-130平改善需求產(chǎn)品，但是不建議做130平米以上大面積產(chǎn)品；

60平以下60-70平70-80平80-90平90-100平100-110平110-120平120-130平130-144平144-180平180平以上2012年0%3%2%43%29%3%3%3%9%4%1%2013年2%2%4%41%20%4%6%8%7%5%1%2014年1%4%8%40%19%6%4%11%4%2%1%2015年1-7月0%1%12%44%15%7%5%9%3%3%1%2.4商品住宅價(jià)格成交結(jié)構(gòu)（不含別墅）——整體受邊緣低價(jià)效應(yīng)影響，主力單價(jià)集中在6000-8000元/平米。主力總價(jià)集中在50-70萬。主力成交均價(jià)6000-8000元/平，合計(jì)占比51%，其次是6000元/平以下價(jià)格段，主要是城陽碧桂園、魯商泰晤士小鎮(zhèn)、卓越蔚藍(lán)群島等低價(jià)格成交帶動(dòng)；主力成交總價(jià)集中現(xiàn)在50-60萬，占比26%，其次是60-70萬總價(jià)段，占比22%；備注：數(shù)據(jù)來源同策數(shù)據(jù)系統(tǒng)日期2014.1.1-2015.7.312.5城陽商品住宅存量——城陽屬于高開發(fā)強(qiáng)度區(qū)域，未來存量具有一定壓力。截止到2015年7月31日城陽區(qū)商品住宅存量20494套，存量面積238.2萬方，在青島市各區(qū)存量排名第四，庫存壓力相對(duì)較大，按照2015年月均去化1130套的去化速度，去化周期約18.1個(gè)月。備注：數(shù)據(jù)來源青島網(wǎng)上房地產(chǎn)（市南區(qū)數(shù)據(jù)缺失）截止日期2015.7.312.6城陽市場(chǎng)小結(jié)供應(yīng)狀況：從近幾年城陽商品住宅的供求來看，基本低于2，市場(chǎng)供求健康，穩(wěn)定運(yùn)行成交量?jī)r(jià)：2015量升價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)持續(xù)回暖，2015年1-7月份城陽商品住宅共成交7910套，同比上漲61.2%；累計(jì)成交均價(jià)7427元/平，同比2014年同期下降0.2%；產(chǎn)品特征：整體剛需主導(dǎo)，改善需求上升。中心區(qū)改善面積段逐步成為主流。不含別墅產(chǎn)品在內(nèi)的商品住宅80-90平及90-100平剛需面積段，仍是市場(chǎng)主流面積需求；120-130平米改善面積需求成交明顯增長(zhǎng)，由2012年的3%上升到11%的比例；130平米以上面積成交占比近幾年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由2012年的14%下降到7%比例；因此建議本案增加120-130平改善需求產(chǎn)品，但是不建議做130平米以上大面積產(chǎn)品；價(jià)格特征：整體受邊緣低價(jià)效應(yīng)影響，主力成交均價(jià)6000-8000元/平；主力總價(jià)段50-70萬；存量特征：城陽屬于高開發(fā)強(qiáng)度區(qū)域，未來存量具有一定壓力。截止到2015年7月31日城陽區(qū)商品住宅存量20494套，存量面積238.2萬方，按照2015年月均去化1130套的去化速度，去化周期約18.1個(gè)月。PART3：區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析3.1區(qū)域市場(chǎng)特征——區(qū)域進(jìn)入“品牌+品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”城陽早已進(jìn)入大品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，區(qū)域內(nèi)有萬科、青特、中冶、龍湖等，形成高品牌競(jìng)爭(zhēng)和割據(jù)。同時(shí)隨著品牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐及市場(chǎng)的不斷發(fā)展，城陽市場(chǎng)也逐漸進(jìn)入“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”，企業(yè)開始關(guān)注客戶需求，注重企業(yè)品牌的運(yùn)營，同時(shí)更加注重項(xiàng)目產(chǎn)品力的打造。3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)城陽中心城區(qū)沿主要交通路線，形成明顯的房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)；中心區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)主要沿正陽路、青威路兩側(cè)發(fā)展，目前已成為城陽改善首選區(qū)域；剛需置業(yè)主要是選在正陽路向東延伸區(qū)域以及，天安數(shù)碼城片區(qū)；本案沿正陽路，由西向東展開（本案處于核心區(qū)域）：1.核心區(qū)域（價(jià)值最高地）2.正陽南，青威兩側(cè)（價(jià)值次級(jí)區(qū)）3.青銀東（市場(chǎng)外延區(qū)，價(jià)值較低）3.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)流向置業(yè)區(qū)域排序區(qū)域特征客戶構(gòu)成價(jià)格特征代表項(xiàng)目核心區(qū)域城市最區(qū)域核心+最優(yōu)生活配套環(huán)境改善為主，中高端首置為輔小高層9000-9600元/平；高層8000-8700元/平水悅城、青特城、青特赫府、萬科春陽花園正陽南城區(qū)內(nèi)部區(qū)位+較優(yōu)生活配套設(shè)施+便捷的交通體系中級(jí)剛需、首次改善客戶高層7700-7900元/平萬科桃花源、清華園青銀東正陽路沿線，道路及公共交通便捷+近城區(qū)配套中低級(jí)剛需、部分首次改善高層8000-8100元/平御景尚都、正陽東郡惜福鎮(zhèn)非城區(qū)區(qū)位+村鎮(zhèn)級(jí)配套，公交系統(tǒng)薄弱低級(jí)剛需、少量環(huán)境首次改善高層5300-5500元/平；小高層6000-6500元/平萬海惜福時(shí)光、泰晤士小鎮(zhèn)、智慧之城（本案處于核心區(qū)域）項(xiàng)目所在核心區(qū)域，由3年前的剛需區(qū)域發(fā)展目前以改善為主的第一置業(yè)區(qū)域，目前屬于供應(yīng)短缺的區(qū)域，未來主要競(jìng)品為金日唐郡陽光；剛需首置的客戶主要置業(yè)流向?yàn)榈诙?、第三、第四置業(yè)區(qū)域，青威路兩側(cè)（萬科桃花源）、正陽路沿線（御景尚都）、天安數(shù)碼城片區(qū)（青特小鎮(zhèn)、龍湖悠山郡等）；更有部分純靠?jī)r(jià)格吸引的低端剛需客戶主動(dòng)外溢到第五置業(yè)片區(qū)，惜福鎮(zhèn)片區(qū)（如智慧之城、泰晤士小鎮(zhèn)、萬海惜福時(shí)光等）；3.4競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)——整個(gè)核心區(qū)域呈現(xiàn)供應(yīng)短缺現(xiàn)象，供應(yīng)集中在城市外圍次中心區(qū)域，競(jìng)品以20層以下為主。競(jìng)品容積率集中在1.5-2.2，建筑層數(shù)以8-11層小高層及15-18層二類高層為主，超過20層以上的高層產(chǎn)品較少，因此建議本案的建筑層數(shù)盡量控制在20層以下。項(xiàng)目名稱狀態(tài)容積率小高二類高層20層以上高層多層別墅水悅城尾盤1.68-11層（不含底商）萬科春陽花園在售211-14層（不含底商）24層高層（含底商）金日唐郡陽光待售2.29-11層（沿街兩棟含底商，其他不含）青特城尾盤2.218層（沿街3棟含底商）25-29層高層（沿街含底商）8層（不含底商）疊拼別墅青特赫府尾盤28-11層（不含底商）15-18層（沿青威路含底商）金日唐郡在售1.79層（不含底商）16-18層（沿街含底商）5層多層（不含底商）聯(lián)排別墅萬科桃花源在售1.812-14層（沿街含底商）青啤TAHA尾盤1.59-11層（部分含底商）17-18層（含底商）清華園尾盤1.59-11層（沿街含底商）御景尚都在售1.817-18層（部分含底商）25層（沿街含底商）5-6層（不含底商）龍湖悠山郡在售1.449層（不含底商）18-19層（部分含底商）29層（部分含底商）聯(lián)排、疊拼青特赫山在售1.39-11層（不含底商）18層（不含底商）聯(lián)排、疊拼青特小鎮(zhèn)在售2.115-18層（沿街含底商）目前城市核心區(qū)域基本為尾盤在售狀態(tài)，在售項(xiàng)目主要集中在外圍城市次中心區(qū)域，整個(gè)核心區(qū)域呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺現(xiàn)象；在售項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，待售1個(gè)，尾盤5個(gè)。3.5小高層產(chǎn)品分析（12層以下）產(chǎn)品特征：小高層競(jìng)品均以85-95㎡的二房及115-130㎡的三房產(chǎn)品為主；去化速度：小高層供應(yīng)量相對(duì)較少，銷售較好項(xiàng)目月均去化約11-20套；價(jià)格水平：核心位置小高層產(chǎn)品均價(jià)9000-9600元/㎡，次核心位置競(jìng)品成交均價(jià)在8000-8300元/㎡。未來供應(yīng)：小高層未來基本無供應(yīng)，主要集中在青特赫山，及未來金日唐郡陽光項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間物業(yè)類型產(chǎn)品面積房型已推套數(shù)供應(yīng)占比已售套數(shù)去化率可售套數(shù)2015月均去化套數(shù)2015年成交均價(jià)青特赫府2014.5月小高層

（9-11F）91-93㎡二房16885.7%10764%6169416132㎡三房2814.3%2796%1合計(jì)：（已全部供應(yīng)）196——13468%62金日唐郡2015.7月小高層

（9F）89-93㎡二房7266.7%1521%57208122110-115㎡三房3633.3%1542%21合計(jì)：（已供應(yīng)108套，剩余108套未供應(yīng)）108——3028%備案剩余78套，未備案108套水悅城2013.10.25小高層

（11F）91-95㎡二房22880.6%21393三房5519.4%5396%2合計(jì)：（已全部供應(yīng)）283——26694%17萬科玫瑰里2013.10.19小高層

（11F）103㎡二房114.6%1091%1209968（含1200精裝）126㎡三房22995.4%22799%2合計(jì)：（已供應(yīng)240套，剩余66套未供應(yīng)）240——23799%備案剩余3套，未備案66套萬科春陽花園2013.10.19小高層

（11F）87㎡二房8828.6%88100%0——9085（含1000元/平裝修）130㎡三房22071.4%220100%0已供應(yīng)308套，未供應(yīng)100套）308——308100%未供應(yīng)100套御景尚都2010.11.6小高層

（9-11F）85-92㎡二房2417.3%24100%028229119-123㎡三房11582.7%7969%36合計(jì)：（已全部供應(yīng)，三期規(guī)劃未定）139——10374%36龍湖悠山郡2012.12.1小高層

（9F）84-89㎡二房24338.8%243100%0137313118-140㎡三房33453.3%30090%34153-156㎡四房508.0%2550%25合計(jì)：（二期已全部供應(yīng)，三期規(guī)劃未定）627——56891%59青特赫山2014.11.1小高層

（9-11F）86-89㎡二房4530.2%24%4347339125-133㎡三房10469.8%1212%92合計(jì)：（已供應(yīng)149套，為供應(yīng)約200套）149——149%備案剩余135套，未備案約200套金日唐郡陽光待售小高層（9-11層）預(yù)計(jì)約940套房源0000未備案約940套待售待售典型競(jìng)品項(xiàng)目合計(jì)2524套（含未備案）備案2050——備案去化1660——1804套（含未備案）————3.6高層產(chǎn)品分析（14層以上二類高層及高層）產(chǎn)品特征：高層競(jìng)品均以80-95㎡二房及110-120㎡的三房產(chǎn)品為主力供應(yīng)；去化速度：銷售較好項(xiàng)目月均去化38-45套左右，其余高層多尾盤銷售期；價(jià)格水平：核心位置高層均價(jià)在8000-8700元/㎡，次核心位置7000-7800元/㎡未來供應(yīng)：高層為主要供應(yīng)，集中在外圍城市次中心區(qū)域；項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間物業(yè)類型產(chǎn)品面積房型已推套數(shù)供應(yīng)占比已售套數(shù)去化率可售套數(shù)2015月均去化套數(shù)2015年成交均價(jià)青特城2012.4.20高層

（18-29F）82-93㎡二房52052.6%51799%3——二手房均價(jià)8200-8500元/㎡100-104㎡小三房18819.0%188100%0124-144㎡三房28128.4%27698%5合計(jì)：（已全部供應(yīng)）989——98199%8青特赫府2014.5月高層（14-18F）86-91㎡二房15840.7%15095%8188764101-112㎡三房23059.3%22196%9合計(jì)：（已全部供應(yīng)）388——37196%17金日唐郡2015.7月高層（15-18F）78-90㎡二房146——5336%93457866合計(jì)：（已供應(yīng)146套，未供應(yīng)296套）146——5336%備案剩余93套，未備案296套萬科春陽花園2013.11高層（14F）87-90㎡二房20462.6%204100%0——9021（含1000精裝）108-110㎡三房12237.4%122100%0合計(jì)：（已全部供應(yīng)）326——326100%0高層

（24F）87-90㎡二房57675.0%19334%383388638（含1000精裝）112㎡三房19225.0%10253%90合計(jì)：（已全部供應(yīng)）768——29538%備案剩余473套御景尚都2010.11.6高層

（18、25F）84-95㎡二房112497.3%111699%868018109-123㎡三房141.2%1179%3166-183㎡復(fù)式171.5%16%16合計(jì)：（一二期全部供應(yīng)，三期規(guī)劃未定）1155——112898%27龍湖悠山郡2012.12.1高層

（18F、29F）86-90㎡二房508——41381%95396891合計(jì)：（二期全部供應(yīng)，三期規(guī)劃未定）508——41381%95青特赫山2014.11.1高層（18F）82-84㎡二房216——2813%18876923合計(jì)：（已供應(yīng)216套，未供應(yīng)約700套房源）216——28——備案剩余188套，未備案約700套高層競(jìng)品合計(jì)5492套（含未備案）備案4496套——去化3688套——1897套（含未備案）————3.7未來競(jìng)爭(zhēng)壓力評(píng)估——中心城區(qū)處于“多尾盤、少新盤的供應(yīng)收緊階段”，項(xiàng)目自身塑造要高于項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)備注：以上項(xiàng)目供應(yīng)量及存量涵蓋各物業(yè)形態(tài)，數(shù)據(jù)來源青島網(wǎng)上房地產(chǎn)截止日期2015.8.14所在區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀總建面?zhèn)浒该娣e去化面積備案剩余面積未供應(yīng)面積核心區(qū)域青特赫府尾盤12萬6251550127123890萬科春陽花園在售18萬1571051092974780822895金日唐郡陽光待售9.75萬00097500金日唐郡在售13.2萬6001278015221130000萬科玫瑰里在售5萬480861037977070核心區(qū)合計(jì)57.95萬327718177604120115150395次中心區(qū)域御景尚都在售37萬23117319774133432138827萬科桃花源在售67萬809286547015458589072清華園尾盤4.8萬477134042772850青特小鎮(zhèn)在售23萬278791307616803202121龍湖悠山郡在售41萬21342316278450639196577青特赫山在售19萬521741247139703100000次中心區(qū)域合計(jì)191.8萬6532904919691633201226597區(qū)域供應(yīng)總合計(jì)249.75萬9810086695732834351376992城市核心區(qū)未來供應(yīng)量為27萬方（備案剩余12萬，未備案15萬）；城市次中心區(qū)未來供應(yīng)量為139萬方（備案剩余16.3萬，未備案122.7萬）3.8本案未來直接競(jìng)品—金日唐郡陽光項(xiàng)目規(guī)劃9棟9F-11F的小高層產(chǎn)品，據(jù)悉項(xiàng)目面向的是區(qū)域改善型客戶需求，因此80%以上為100㎡以上的面積段，其中主力面積為120-130㎡的改善型產(chǎn)品，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底開盤，將會(huì)成為本案最直接的競(jìng)品。成交日期土地位置土地面積（㎡）土地用途容積率總建面（㎡）成交樓板價(jià)（元/㎡）受讓方2015.1.7城陽街道青威路西、崇陽路以北、阜城路以東、和陽路以南的地塊55402住宅、商業(yè)2.231236011401青島金日陽光置業(yè)有限公司唐郡陽光地塊二項(xiàng)目總占地面積55402㎡，總建筑面積123601.2㎡，其中地上總建筑面積9.75萬㎡，地下總建筑面積2.61萬㎡；主要建設(shè)9棟9F-11F的商品房，3棟7F-11F的經(jīng)濟(jì)適用房，2F沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。停車位配置共計(jì)836個(gè)，其中地上停車位248個(gè)，地下停車位588個(gè)；2座地下車庫，主要作為設(shè)備用房和地下停車場(chǎng)使用。此外，項(xiàng)目還將配套建設(shè)一個(gè)9班幼兒園。經(jīng)過調(diào)研了解到，本項(xiàng)目產(chǎn)品面積80%為100㎡以上面積段，其中主力面積為120-130㎡的三房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2015年12月份開盤。3.9項(xiàng)目周邊案例分析——青特城青特城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積148529平米容積率2.21總建筑面積414216平（含地下）物業(yè)類型（地上建筑面積）高層10.3萬洋房2.0萬疊拼4.1萬底商約1萬，備案5826平米，部分自持不售集中商業(yè)3.5萬左右辦公/公寓10萬目前銷售狀態(tài)尾盤物業(yè)形態(tài)戶型面積開盤時(shí)間備案體量備案去化備案剩余去化率目前成交價(jià)格高層二房82-93平三房100-104平三房124-144平2014.4.20989套981套8套99%二手房均價(jià)8200-8500元/㎡洋房105-325平2012.9126套117套9套93%二手房?jī)r(jià)格9500-9800元/㎡疊拼155-318平2012.9200套124套76套62%11227元/平米底商（2層）50-300平暫時(shí)不售5826㎡05826㎡——預(yù)計(jì)2.2-2.3萬疊拼洋房（8層）高層（18-29）集中商業(yè)+辦公/公寓（具體規(guī)劃未定）底商底商青特城城陽商業(yè)核心位置項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)豐富，高層面向中高級(jí)剛需客戶，面積以82-104平米為主，去化速度較快，洋房、疊拼面向區(qū)域?qū)嵙Ω纳瓶蛻?，面積較大，總價(jià)高，去化周期較長(zhǎng)。3.9項(xiàng)目周邊案例分析——青特赫府（實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房）青特赫府項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積4.7萬方容積率2總建筑面積12萬方物業(yè)類型（備案建筑面積）高層3.8萬小高層1.9萬公寓1.5萬底商5591平米保障房1.5萬目前銷售狀態(tài)住宅尾盤，公寓及商業(yè)在售小高層（9-11層）保障房高層（14-18層）公寓物業(yè)形態(tài)戶型面積開盤時(shí)間備案體量備案去化剩余體量去化率2015年成交價(jià)格高層二房86-91平三房101-112平2014.53883711796%8700元/平小高層二房91-93平三房132平2014.51961346268%9400元/平公寓30-50平待售320套——————價(jià)格待定底商（2層）60-280平2015.15591㎡413㎡5178㎡7.4%2萬-2.2萬/平青特赫府典型的實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房，目前住宅已經(jīng)全部推出，余79套房源，小高層最高均價(jià)9400元/平，高層均價(jià)8700元/平，前期定位剛需產(chǎn)品，因此產(chǎn)品以86-112平為主，132平產(chǎn)品供應(yīng)少，但需求較大，去化較快。3.9項(xiàng)目周邊案例分析——萬科春陽花園限價(jià)房高層（24層）小高層（11層）高層（14層）項(xiàng)目規(guī)劃萬科春陽花園目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積8.6萬容積率2總建筑面積21萬物業(yè)類型（備案建筑面積）高層10.4萬小高層3.6萬底商1.25萬方保障房2.6萬方目前銷售狀態(tài)在售物業(yè)形態(tài)戶型面積開盤時(shí)間備案體量備案去化備案剩余去化率未推體量目前成交價(jià)格高層二房87-90平三房108-1122013.111094621套473套56.8%全部推出14層9021（含1000精裝）24層8638（含1000精裝）小高層二房87平三房130平2013.10308套308套0套100%約100套9085（含1000元/平裝修）底商（2層）90-270平2014.910484㎡3541㎡6943㎡33%2000㎡14000元/平萬科春陽花園精裝銷售，主打性價(jià)比，產(chǎn)品面積87-130平，一期主打?qū)W區(qū)房，去化快，二期取消學(xué)區(qū)房，但從銷售訪談來看，130平改善產(chǎn)品去化速度較快。項(xiàng)目余573套房源的存量。PART4：商業(yè)市場(chǎng)分析4.1城陽商業(yè)市場(chǎng)供求——商業(yè)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“供過于求”態(tài)勢(shì)，2015年1-7月供求比高達(dá)2：1，城陽總體商業(yè)成交5.06萬方，成交均價(jià)11948元/平米，同比下降3.2%，呈現(xiàn)“量低價(jià)降”現(xiàn)狀。從城陽區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求面積來看，2015年1-7月份商業(yè)供應(yīng)面積為10.23萬㎡，成交面積為5.06萬㎡，供求比為2.02:1，整體呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì)。從城陽區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求套數(shù)來看，2015年1-7月份商業(yè)供應(yīng)套數(shù)為1788套，成交套數(shù)為1670套。2015.1-7月份城陽區(qū)商業(yè)成交價(jià)格為11948元/㎡，同比去年同期12340元/㎡下降3.2%。4.2城陽商業(yè)市場(chǎng)存量——城陽商業(yè)市場(chǎng)目前存量面積高達(dá)618.6萬㎡，按照2015年月均7228㎡的去化速度，存量去化周期為84個(gè)月，整體商業(yè)市場(chǎng)去化壓力巨大。從城陽區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量來看，截止7.31日城陽區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量套數(shù)為3983套，同比去年同期上漲25.2%，存量面積為618.6萬㎡，同比上漲26%；按照目前城陽區(qū)商業(yè)市場(chǎng)月均去化速度，在不增加供應(yīng)的情況下，當(dāng)前商業(yè)產(chǎn)品去化完畢需要84個(gè)月。4.3周邊大型商業(yè)項(xiàng)目——項(xiàng)目位于城陽核心商圈內(nèi)，各類商業(yè)綜合體及商業(yè)街飽和，能夠滿足居民各類商業(yè)需求，因此不建議本案做商業(yè)。大型商業(yè)配套：緊鄰利群、家佳源、青特上豪廣場(chǎng)、紅星美凱龍、青特城（待建）等商業(yè)綜合體，滿足商業(yè)基本需求；商業(yè)街：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰青特城未來商業(yè)街、西側(cè)緊鄰上豪廣場(chǎng)、青特赫府商業(yè)街。商業(yè)類型項(xiàng)目名稱商業(yè)業(yè)態(tài)集中商業(yè)利群生活超市、零售家佳源生活超市、零售青特上豪廣場(chǎng)零售、餐飲紅星美凱龍家居、裝飾青特城待定商業(yè)街中冶圣喬維斯餐飲、裝飾、小型超市、便利店等，滿足社區(qū)及周邊居民生活需求青特赫府待定4.4周邊競(jìng)品商業(yè)分析——本案周邊在售商業(yè)項(xiàng)目，基本是2012-2013年入市銷售，整體去化率均低于18%（春陽花園除外，價(jià)格低），可見周邊商業(yè)飽和狀態(tài)下，去化緩慢，基本處于有價(jià)無市的狀態(tài)。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間商業(yè)類型商業(yè)體量商業(yè)已推面積已售面積去化率可售面積未來推量目前售價(jià)青特城2012.4.20集中性商業(yè)、底商3.5萬㎡5826㎡0——5826㎡30000㎡預(yù)計(jì)2.2-2.3萬青特赫府2014.5月底商5591㎡5591㎡413㎡7.4%5178㎡02-2.2萬萬科春陽花園2013.10.19底商12500㎡10484㎡3541㎡33%6943㎡2000㎡1.4萬水悅城2013.10.25街區(qū)性商業(yè)、底商82904㎡82904㎡15053㎡18%67851㎡01.4-1.5萬御景尚都2010.11.6底商1.3萬㎡8163㎡712㎡9%7451㎡4800㎡1.3-2萬——合計(jì)：14.9萬㎡11.3萬㎡21719㎡——91249㎡36800㎡——4.5商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)整體供求——城陽商業(yè)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“供過于求”態(tài)勢(shì)，2015年1-7月供求比高達(dá)2：1，城陽總體商業(yè)成交5.06萬方，成交均價(jià)11948元/平米，同比下降3.2%，呈現(xiàn)“量低價(jià)降”現(xiàn)狀。商業(yè)存量——城陽商業(yè)市場(chǎng)目前存量面積高達(dá)618.6萬㎡，按照2015年月均7228㎡的去化速度，存量去化周期為84個(gè)月，整體商業(yè)市場(chǎng)去化壓力巨大。商業(yè)環(huán)境——項(xiàng)目處于城陽核心商圈內(nèi)，各類商業(yè)綜合體及商業(yè)街飽和，能夠滿足居民各類商業(yè)需求，因此不建議本案做商業(yè)。競(jìng)品分析——本案周邊在售商業(yè)項(xiàng)目，基本是2012-2013年入市銷售，整體去化率均低于18%（春陽花園除外，價(jià)格低），可見周邊商業(yè)飽和狀態(tài)下，去化緩慢，基本處于有價(jià)無市的狀態(tài)，因此不建議本案做商業(yè)。供應(yīng)飽和、存量大、去化緩慢、有價(jià)無市因此不建議做商業(yè)，若項(xiàng)目考慮做商業(yè)，建議控制體量，做少量商業(yè)。PART5：客戶分析及本案客戶定位5.1競(jìng)品客戶區(qū)域來源項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱市南市北四方李滄嶗山城陽黃島即墨膠州膠南平度萊西省內(nèi)（新城陽人）全國（新城陽人）城市核心區(qū)水悅城0%0%0%1%19%24%0%7%1%1%1%1%16%29%青特城0%1%0%1%13%12%0%5%0%1%3%2%17%46%赫府0%1%0%1%9%15%0%5%0%1%3%2%27%36%春陽花園1%1%0%1%13%16%0%8%1%1%3%2%24%30%金日唐郡0%0%0%1%9%6%0%2%1%2%6%2%44%26%次中心區(qū)域御景尚都0%1%0%1%5%6%0%3%1%1%4%2%30%46%清華園0%0%0%0%17%18%0%4%2%0%4%2%26%25%桃花源0%1%0%0%5%10%0%4%1%1%4%2%30%42%悠山郡10%0%5%1%1%2%16%1%3%1%1%1%29%30%次中心區(qū)域項(xiàng)目城市核心區(qū)域項(xiàng)目城陽屬于典型的內(nèi)需型市場(chǎng)，客戶整體以本地客戶+“新城陽人”構(gòu)成，并且越靠近中心區(qū)域，城陽本地客戶比例越高（占比30-40%），次中心區(qū)域以“新城陽人”為主。5.2競(jìng)品客戶年齡結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱20歲以下20-25歲25-35歲35-40歲40-45歲45-50歲50-60歲60歲以上城市核心區(qū)域水悅城2%6%46%15%13%7%8%3%青特城1%4%48%17%14%6%8%3%青特赫府1%4%56%19%10%5%4%2%春陽花園1%4%48%21%11%5%6%4%金日唐郡0%7%63%14%8%4%2%1%城市次中心區(qū)域御景尚都0%3%65%12%7%5%7%2%清華園0%6%50%15%11%9%8%1%桃花源0%8%68%10%5%5%4%0%悠山郡1%6%58%15%9%6%4%1%次中心區(qū)域項(xiàng)目城市核心區(qū)域項(xiàng)目25-35歲的首置、首改類客戶仍是市場(chǎng)主力購房人群，但越靠近中心區(qū)域，35歲以上改善客戶比例越高，而次中心區(qū)域項(xiàng)目以35歲以下剛需客戶為主，可見改善客戶更愿意留在城市核心。5.3競(jìng)品項(xiàng)目客戶置業(yè)目的項(xiàng)目名稱置業(yè)目的年齡層次家庭生命周期（主力）購買因素水悅城首改、再改35-45歲后小太陽、中年之家核心區(qū)域、配套完善青特赫府首置、首改25-35歲/35-40歲青年之家、小太陽之家學(xué)區(qū)房、配套完善春陽花園首改、首置25-35歲/35-40歲青年之家、小太陽之家學(xué)區(qū)房、高性價(jià)比春和廣場(chǎng)剛需首置25-35歲務(wù)實(shí)之家、青年之家價(jià)格、區(qū)位、配套金日唐郡改善為主、首置25-35歲務(wù)實(shí)之家、青年之家價(jià)格、區(qū)位、配套清華園剛需首置25-35歲務(wù)實(shí)之家、青年之家價(jià)格、區(qū)位、配套萬科桃花源剛需首置/首改25-40歲務(wù)實(shí)之家、小太陽品牌、性價(jià)比御景尚都剛需首置、改善高層25-35歲洋房35-50歲務(wù)實(shí)之家、小小太陽之家、青年之家、孩子三代價(jià)格、交通、區(qū)位項(xiàng)目所在中心城區(qū)客戶以首置、改善為主要置業(yè)目的，且這部分客戶屬于中高收入水平，關(guān)注學(xué)區(qū)、配套、區(qū)位等，愿意為完善的配套和便捷的區(qū)位付出較高的價(jià)格。5.4競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析結(jié)論客戶區(qū)域來源——城陽屬于典型的內(nèi)需型市場(chǎng)，客戶整體以本地客戶+“新城陽人”構(gòu)成，并且越靠近中心區(qū)域，城陽本地客戶比例越高（占比30-40%），次中心區(qū)域以“新城陽人”為主?？蛻裟挲g結(jié)構(gòu)——25-35歲的首置、首改類客戶仍是市場(chǎng)主力購房人群，但越靠近中心區(qū)域，35歲以上改善客戶比例越高，而次中心區(qū)域項(xiàng)目以35歲以下剛需客戶為主，可見改善客戶更愿意留在城市核心。客戶置業(yè)目的——項(xiàng)目所在中心城區(qū)客戶以改善、首置為主要置業(yè)目的，這部分客戶愿意為核心地段、配套等支付更高的價(jià)格；綜合以上建議本案主力客戶面向城市核心區(qū)域這部分改善客戶（首改+再改），其次是面向剛需首置類客戶。以同策在城陽中心區(qū)域代理的青特城、青特赫府兩個(gè)項(xiàng)目為典型項(xiàng)目，根據(jù)銷售案場(chǎng)接待的客戶信息，具體分析一下小高層、高層產(chǎn)品客戶的區(qū)域來源、置業(yè)目的、房型及面積需求、價(jià)格承付能力、樓層需求等特征，為保利正陽路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供一定的借鑒意義。3年前本案所在區(qū)域在城陽人眼中仍是剛需首置的區(qū)域，因此不論是青特城、青特赫府均面向剛需首置客戶，產(chǎn)品定位也是偏向于剛需產(chǎn)品，但是隨著區(qū)域及項(xiàng)目的發(fā)展，本案所在區(qū)域已經(jīng)變成一個(gè)以改善需求為主的區(qū)域。5.5典型項(xiàng)目客戶區(qū)域來源（小高層）小高層客戶來源：客戶集聚性強(qiáng)，90%左右均來自城陽區(qū)域客戶，涵蓋城陽本地客戶及新移民客戶，因此本案的客戶以城陽區(qū)客戶為主。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.315.5典型項(xiàng)目客戶區(qū)域來源（高層）高層客戶來源：客戶集中在城陽中心城區(qū)，80%-90%均來自于城陽區(qū)街道。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.315.6典型項(xiàng)目客戶購房動(dòng)機(jī)小高層客戶：受前期產(chǎn)品規(guī)劃影響，本案小高層客戶70%左右為首次置業(yè)（中高級(jí)剛需首置），30%左右為居住改善需求，但從案場(chǎng)客戶接待來看，改善型需求增長(zhǎng)比較明顯。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.315.6典型項(xiàng)目客戶購房動(dòng)機(jī)高層客戶：

受前期產(chǎn)品規(guī)劃影響，高層80%左右為首次置業(yè)，14-15%左右為居住改善需求，從案場(chǎng)接待客戶來看，改善需求較為旺盛；備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.315.7典型項(xiàng)目客戶需求分析小高層客戶：受前期產(chǎn)品規(guī)劃影響，舒適兩房為主要需求房型，主力需求面積段為90-100平米；其次舒適型三房產(chǎn)品，面積段集中在130-140平；但是從案場(chǎng)客戶接待來看，改善需求面積集中在120-130㎡，而首置客戶為了落戶及孩子上學(xué)傾向于100㎡以上的產(chǎn)品。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.31小高層產(chǎn)品以改善客戶為主，面積集中在120-130㎡及100-110㎡5.7典型項(xiàng)目客戶需求分析高層客戶：舒適兩房產(chǎn)品為主要需求，主要需求面積集中在80-90平，其次是經(jīng)濟(jì)三房，主力需求面積是100-110平，主要是為了落戶及孩子上學(xué)問題，因此本案應(yīng)適度增加100平米以上一步到位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，搭配少量80-90平米的舒適兩房產(chǎn)品；備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.31高層產(chǎn)品面積適度收小，以100㎡以上產(chǎn)品及80-90㎡舒適兩房為主5.8典型項(xiàng)目客戶承付能力小高層客戶：主力單價(jià)需求集中在8500-9000元/平米，占比57%，其次是9000-9500元/平米，占比30%。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.31核心區(qū)小高層產(chǎn)品客戶承付能力較高，主力單價(jià)在8500-9000元/㎡，部分項(xiàng)目在9000-9500元/㎡5.8典型項(xiàng)目客戶承付能力高層客戶：主力單價(jià)需求在8000-8500元/平米，占比60%左右，其次是8500-9000元/平米，占比17-18%左右。備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.31高層價(jià)格承付能力降低，主力在8000-8500元/㎡，比小高層產(chǎn)品單價(jià)低500-1000元/㎡5.9典型項(xiàng)目客戶樓層需求分析小高層產(chǎn)品：主力需求樓層集中在10層以下，超過10層客戶接受度較低；高層產(chǎn)品：主力需求樓層集中在17層以下，超過20層以上客戶接受度較低；備注：數(shù)據(jù)來源同策客戶系統(tǒng)截止日期：2015.7.31從同策案場(chǎng)客戶接待來看，城陽區(qū)客戶普遍認(rèn)可的產(chǎn)品為20層以下，青特城29層的高層產(chǎn)品，25層以上客戶接受度較低；5.10典型項(xiàng)目訪談——青特赫府項(xiàng)目青特赫府項(xiàng)目營銷總監(jiān)訪談——營銷總監(jiān)呂永梅Q：青特赫府的客戶都是什么樣的客戶？有什么樣的需求？A：青特赫府受前期產(chǎn)品規(guī)劃影響，小高層基本以91-93平米的兩房為主，搭配了少量130平左右的三房產(chǎn)品，從去化速度上看，這個(gè)片區(qū)改善需求為主，130平的去化明顯快；高層產(chǎn)品基本以85-90平米的兩房，及100-112平米三房為主，100平米以上的去化明顯快于90平米以內(nèi)的，因?yàn)榍嗵睾崭菍?shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房，客戶考慮到落戶及后期孩子上學(xué)問題，基本會(huì)首先選擇100平米以上的產(chǎn)品；Q：客戶的主要置業(yè)目的是什么？A：目前城陽中心城區(qū)基本無新房供應(yīng)，核心區(qū)域客戶改善需求明顯增加，其次是剛需首置需求，當(dāng)時(shí)青特赫府在銷售階段，受萬科桃花源130平米一梯兩戶的產(chǎn)品影響較大，相比赫府80-90平米的產(chǎn)品，客戶多會(huì)選擇桃花源130平的產(chǎn)品；120-130平米改善需求明顯增加，且為了落戶及孩子上學(xué)問題，客戶會(huì)選擇100-110平米左右的戶型，一步到位置業(yè)。5.10典型項(xiàng)目訪談——萬科春陽花園項(xiàng)目萬科春陽花園項(xiàng)目銷售訪談——一線置業(yè)顧問Q：萬科春陽花園的客戶都是什么樣的客戶？有什么樣的需求？A：萬科春陽花園的客戶基本以城陽客戶為主，首置+改善需求為主，項(xiàng)目一期基本定位為學(xué)區(qū)房，因此80-90平米及110平米左右的兩房、三房產(chǎn)品去化較快；目前實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房重新劃分，從案場(chǎng)客戶反映來看，130平米左右的三房去化明顯快于90平米以下的，主要是區(qū)域改善需求增加，同時(shí)考慮到落戶的問題；

萬科春陽花園二期不再是學(xué)區(qū)房，但130平米改善需求產(chǎn)品，去化速度卻明顯快于90平米以下的產(chǎn)品，主要是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域項(xiàng)目基本無供應(yīng)，而區(qū)域改善需求卻增加。5.11典型項(xiàng)目客戶分析結(jié)論客戶區(qū)域來源——小高層/高層客戶80-90%均來自于城陽區(qū)新移民及本地客戶；客戶購房動(dòng)機(jī)——中高級(jí)剛需首置+改善需求為主要購房動(dòng)機(jī)，且改善需求增加；房型及面積需求——從案場(chǎng)客戶接待來看，考慮到落戶及孩子上學(xué)問題，剛需首置客戶會(huì)選擇100-110平米左右的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)一步到位置業(yè)，同時(shí)純改善客戶會(huì)傾向于120-130平米舒適三房產(chǎn)品；價(jià)格承付能力——小高層主力單價(jià)需求集中在8500-9000元/平米；高層主力單價(jià)需求集中在8000-8500元/平米，小高層比高層產(chǎn)品溢價(jià)500-1000元/平米；客戶樓層需求——小高層主力需求樓層集中在10層以下，超過10層客戶接受度較低；高層產(chǎn)品主力需求樓層集中在17層以下，超過20層以上客戶接受度較低；

產(chǎn)品需求：改善需求120-130㎡，一步到位置業(yè)需求100-110㎡主力價(jià)格：小高層8500-9000元/㎡，高層8000-8500元/㎡樓層需求：小高層10層以下，高層17層以下5.12本案客戶定位——客戶來源——80%-90%來自城陽中心區(qū)域，主要是本地客+“新城陽人”——置業(yè)目的——以改善需求、一步到位的首置需求為主要置業(yè)目的；客戶層級(jí)置業(yè)目的區(qū)域來源及屬性本案核心客戶（一）中高級(jí)剛需首置客，一步到位的首置客戶城陽中心區(qū)客戶，長(zhǎng)期居住及生活在城陽的新移民客戶及本地企事業(yè)單位的原住民，具備一定的承付能力，看中核心區(qū)域及配套，愿意為好地段多付錢；含一步到位的首置客戶；本案核心客戶（二）首改及再改置業(yè)客以本地及長(zhǎng)時(shí)間生活在城陽的新移民客戶為主，主要是改善居住環(huán)境，屬于實(shí)力較強(qiáng)的一部分客戶。PART6：本案產(chǎn)品定位6.2項(xiàng)目方案：全18層高層房型產(chǎn)品面積段占比（按套數(shù)）戶型說明舒適兩房85-90平米20%滿足部分純剛需低總價(jià)需求；三房?jī)蓮d一衛(wèi)105-110平米40%滿足一步到位剛需置業(yè)需求；滿足100平落戶需求，同時(shí)方便孩子上學(xué)；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120-130平米40%核心地段，且區(qū)域改善需求增加明顯，因此建議40%左右的120-130平米的戶型，滿足區(qū)域客戶大面積改善型需求；1—從地塊自身?xiàng)l件來看，本案地塊方正，東西長(zhǎng)，南北短，且2.5的容積率，適合排布16-17層左右的大面寬高層產(chǎn)品；2—從客戶需求來看，改善需求面積在120-130平米，而剛需首置客戶為了落戶及孩子上學(xué)問題會(huì)選擇100-110平米左右的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)一步到位的置業(yè)，同時(shí)滿足仍搭配少量85-90㎡舒適兩房，滿足純剛需低總價(jià)的客戶需求；3—隨著城市發(fā)展，配套完善，項(xiàng)目所在核心區(qū)域已經(jīng)發(fā)展為以改善為主的區(qū)域，且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量較少，也給本案提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4—目前政策鼓勵(lì)改善需求，近幾年成交來看120-130平成交占比增加，但130平以上去化占比逐漸減少，因此建議本案改善最大面積不超過130平米；備注：方案一和方案二的建筑層數(shù)，戶型配比均為根據(jù)市場(chǎng)及客戶需求，在不考慮日照等因素下大體估算，具體的層數(shù)及排布需要設(shè)計(jì)單位根據(jù)地塊具體條件進(jìn)行規(guī)劃；6.2項(xiàng)目方案：全18層高層總建筑面積：85680㎡18F：80691㎡商業(yè)：4200㎡其中一層商業(yè)：3661㎡

二層商業(yè)：539㎡配套：788.4㎡A

B

C

D

F

G

H

I

A

B

E

I

F

G

G

A高層住宅

B商業(yè)

C售樓處

D垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)

E燃?xì)庹{(diào)壓箱

F社區(qū)出入口

H公交樞紐I社區(qū)景觀中心G地下車庫出入口6.2項(xiàng)目方案：全18層高層名稱數(shù)量單位備注總用地面積34272.00㎡

總建筑面積112715.77㎡

其中地上建筑面積85680.00㎡

其中總計(jì)容面積85680.00㎡

住宅面積80691.60㎡

其中

18層住宅80691.60㎡

商業(yè)及配套4988.40㎡

其中沿街商業(yè)4200.00㎡

配套788.40㎡

其中物業(yè)管理用房428.40㎡總建筑面積0.5%居民健身室內(nèi)場(chǎng)地300.00㎡100㎡-260㎡/千人其他60.00㎡公廁30㎡，門衛(wèi)30㎡地下建筑面積26735.77㎡

其中住宅地下室4948.00㎡

其中高層(含非機(jī)動(dòng)車庫)4948.00㎡

地下車庫（包括設(shè)備用房）21787.77㎡

其中普通地下車庫16740.00㎡

人防地下車庫5047.77㎡10層及以上或埋深超30米滿堂，其他計(jì)容面積2%地下不計(jì)容面積地下變電所300.00㎡

人防面積5047.77㎡

容積率2.50

建筑占地面積7565.20㎡

建筑密度22.07%

規(guī)劃總?cè)藬?shù)2214人每戶3人計(jì)算總戶數(shù)738戶

總機(jī)動(dòng)車位數(shù)877輛

其中地面機(jī)動(dòng)車位175輛地上總車位20%地下機(jī)動(dòng)車位702輛地下總車位80%其中人防區(qū)停車144輛35㎡/輛非人防區(qū)停車（可售）558輛30㎡/輛戶型戶數(shù)戶數(shù)比戶數(shù)分段比面積面積比面積分段比9027637.40%37.40%24483.630.34%30.34%11021028.46%57.72%2352029.15%63.41%12521629.27%2764834.26%140364.88%4.88%50406.25%6.25%合計(jì)738100.00%100.00%80691.6100.00%100.00%場(chǎng)景展示整體鳥瞰圖場(chǎng)景展示宅間透視圖局部鳥瞰圖6.2項(xiàng)目方案：全18層高層，價(jià)格判定定價(jià)前提：項(xiàng)目高層產(chǎn)品主力面積為105-130㎡